FAMB11B – Fundo Edifício Almirante Barroso

Seu objetivo foi a aquisição de 100% do Edifício Almirante Barroso; fundo é administrado pela BTG Pactual em condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado.

famb11b

O prédio está locado para os escritórios administrativos da Caixa Econômica Federal e mais duas agências bancárias; o imóvel possui Área Bruta Locável (ABL)  de 56.331 m² e 126 Vagas de estacionamento.

Sua cota foi lançada inicialmente por R$ 1.000,00 e o fundo obteve a liberação da CVM em Março/03, quando começou a vigência do atual contrato com a Caixa, válido até 2013, renovável por mais dez anos; um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

Existe uma disputa em andamento pelo revisional do aluguel, com solicitação de perito e questionamentos que pode mais adiante trazer algum bônus futuro.

O contrato de aluguel é reajustado pelo IGPM no mês de Março; foram reformados os 21 elevadores que o prédio possui

Ação Revisional: Conforme Comunicado ao Mercado de 28/12/12, o Fundo recebeu a quantia de R$ 20.596.761,31, que estava depositada em juízo para início de pagamento da diferença retroativa dos aluguéis que estão sendo discutidos na Ação Revisional de Aluguel em 18 de dezembro de 2012.

Relatórios de Obras: Conforme Comunicado ao Mercado de 28/12/12, o FII Almirante Barroso provisionou o montante de R$ 7.270.680,76 a serem direcionados exclusivamente para obras de impermeabilização necessárias no imóvel. Referidas obras consistirão na aplicação de manta asfáltica e cobertura com placas em concreto armado apoiadas em pequenos pilaretes nas áreas de esplanada e cobertura do imóvel, que juntas somam aproximadamente 5.145 m2. A troca da impermeabilização é imprescindível, pois a atual já ultrapassou a vida útil e começam a surgir pontos de infiltração no imóvel. Adicionalmente, serão instalados corredores de acesso aos equipamentos em chapa metálica para prolongar a vida útil das placas de proteção e serão substituídos o guarda-corpo e as proteções das saídas de ventilação danificadas pela corrosão.

Taxas:
Administração: 4,0% sobre receita operacional do fundo (mínimo R$ 20.000,00 mensais).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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423 comentários sobre “FAMB11B – Fundo Edifício Almirante Barroso

  1. Para não cair no esquecimento . . . . Os ultimos movimentos do processo de acordo com o relatório do BTG . . . .

    28.08.2017 – protocolizamos petição em 1º grau requerendo a realização de nova perícia, com a nomeação
    de um engenheiro.

    29.08.2017 – processo na conclusão aguardando retorno do juiz titular para a nomeação de perito da área
    de engenharia e realização de perícia.

    Será que teremos que esperar mais 7 anos ?

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    • Tetzner,
      Uma das minhas críticas ao fundo é a falta de linearidade da distribuição. Ora retém demais e distribui de menos, ora distribui demais por conta dos valores retidos anteriormente. Aí pode acabar, ora assustando, ora iludindo, os investidores/cotistas menos informados. A distribuição de agora, maior que o aluguel pago pela CEF, sem a existência de nenhum valor não recorrente recebido pelo fundo, pode representar, ao final, uma bela porta de saída. É só acompanhar o book e ver o que acontece daqui pra frente. Essa é uma opinião particular e não é recomendação de nada!!!

      Curtido por 3 pessoas

      • Sim Hennan Santos,
        Na maioria da vezes, mas nesse fundo especificamente, uma vez ou outra, distribui além do resultado líquido por conta de sobras de retenções anteriores. Isso aconteceu em dez/16, maio/17, jun/17 e agora – set/17.

        Não, Tetzner
        Aqueles honorários mensais não são mais pagos, graças a intervenção dos representantes dos cotistas.

        Sim, Interceptorfii19
        Tem muito esquema, mas aqui só não tem mais por conta da ação dos representantes dos cotistas que tenta freiar a ganância das 3 letrinhas, rsrsrs

        Curtido por 2 pessoas

      • Será que o jabuti está nesse acréscimo: ˜… um ou mais contratos celebrados COM UM OU MAIS DE UM INQUILINO…˜? Será que a CEF vai começar a devolver andares inteiros? Alguém aqui possui o regulamento original para confirmar se é enxerto ou já estava lá?

        Aprovar a substituição da redação
        atual do Art. 2º do regulamento pela seguinte redação:
        Artigo 2º

        O objetivo do FUNDO é a aquisição do imóvel localizado na Avenida Rio Branco, nº 174, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, que consiste em um prédio comercial (Edifício Almirante Barroso). A aquisição do Imóvel pelo FUNDO visa proporcionar aos seus cotistas a rentabilidade decorrente do recebimento de receitas de aluguel das unidades comerciais do Imóvel, nos termos de um ou mais contratos celebrados com um ou mais de um inquilino, não sendo objetivo direto e primordial obter ganho de capital com a compra e venda de imóveis ou direitos a eles relativos.

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  2. Este Administrador está, também, analisando os laudos produzidos em relação aos serviços internos do edifício.

    Em razão de determinação do Ministério Público do Trabalho (“MPT”) à CEF, Fundo e CEF têm discutido cronograma para atender a exigência do MPT para a inclusão de um banheiro próprio a Portadores de Necessidades Especiais (PNE) por andar no edifício.

    Em Agosto de 2016 celebramos o Termo aditivo com a empresa Mattos Estruturas no valor de R$ 1.032.923,18 para Recuperação
    Estrutural compreendida entre o 30º e 31º pavimento.

    Em Junho de 2017 alteramos o QUADRO RESUMO DE OBRAS, para atender solicitação da comissão de cotistas.
    Não houveram gastos com obra neste mês.

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    • Em Julho de 2017 celebramos um aditivo a Ana Paula Souza de Mattos ME – Mattos Estruturas, de R$ 635.631,38 para pontos adicionais de Recuperação Estrutural no 31º pavimento para finalizar a retirada dos mármores da fachada. Desde Agosto/17 esta obra estará paralisada.

      Informamos que a Comissão de Cotista, vem acompanhando e indicando empresas para participar das licitações das obras.

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    • Entendo a exigência do item abaixo:

      Em razão de determinação do Ministério Público do Trabalho (“MPT”) à CEF, Fundo e CEF têm discutido cronograma para atender a exigência do MPT para a inclusão de um banheiro próprio a Portadores de Necessidades Especiais (PNE) por andar no edifício.

      Mas cabe o proprietário realizar tal alteração ? Isso pra mim é um problema do MPT com a CEF. Se a CEF alugou um prédio que nao é adequado a legislação trabalhista, problema é dela.

      Curtido por 3 pessoas

      • RG é uma reforma até para adaptar o prédio e modernizá-lo. Normalmente convertem 2 cabines comuns em uma especial ou fazem uma dependência completa e próxima. A questão é mais de viabilidade técnica para escolher uma forma ou outra.

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      • A Legislação que trata do assunto é farta e passa por todas às áreas e esferas de competências da União, Estados e Municípios. Inclusive, desde dezembro de 2015, está em vigor o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal nº 13.146/2015), trazendo inúmeras definições e mudanças no âmbito dos condomínios.

        O conceito de acessibilidade está reproduzido no artigo 3º, inciso I, do Estatuto, como sendo:

        – acessibilidade: possibilidade e condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como de outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida;

        Repare que o proposito maior do estatuto é conferir condições de “acesso” às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Vale dizer, fazer com que a pessoa que tem dificuldades consiga alcançar o seu destino de maneira “segura” e com “autonomia”, nos espaços públicos ou privativos.

        Então não é só “a cabine” mas também todo acesso à ela; por isso geralmente fazem nas primeiras posições e o mais perto possível da porta de acesso ao local.

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      • Concordo plenamente com RG, se a caixa precisa de banheiros diferenciado ou qualquer outro tipo de adaptação p o q ela exerce, ela q providencie, isso é problema dela com quem tá exigindo, agora o q parece é alguém pedindo p alguém exigir alguma coisa para rancar dinheiro das costas dos touxa dos cotistas, esse prédio parece mais um município, nunca vi um imóvel inventar tanta manutenção ou esquema p gastar dinheiro atoa, isso parece mais administração pública do q privada, acorda cotista desse fii, daqui a pouco vão estar devendo na rua…..

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