PATL11 – Pátria Logística FII

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda e eventual ganho de capital, a serem obtidos mediante investimento de, no mínimo, 2/3 do seu patrimônio líquido: (i) diretamente, mediante a aquisição de Imóveis; e/ou (ii) indiretamente em Imóveis, mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de SPE, que invistam em Imóveis; (b) Ativos Imobiliários.

Para os fins do inciso “i” do parágrafo acima, o Fundo poderá investir em empreendimentos em construção ou em desenvolvimento (inclusive terrenos), observados os seguintes limites:
a) até 25% de seu patrimônio líquido em imóveis ou empreendimentos que possuam ou sejam adquiridos com garantia de renda para o Fundo durante o período de obras até a obtenção do habite-se ou documento equivalente, ainda que provisório;

b) nos 18 meses seguintes (inclusive) a contar da data de encerramento da Oferta: até 5% de seu patrimônio líquido em imóveis ou empreendimentos que possuam ou sejam adquiridos sem garantia de renda para o Fundo durante o período de obras até a obtenção do habitese ou documento equivalente, ainda que provisório; e

c) a partir do 18º mês (exclusive) a contar da data de encerramento da Oferta: até 15% de seu patrimônio líquido em imóveis ou empreendimentos que possuam ou sejam adquiridos sem garantia de renda para o Fundo durante o período de obras até a obtenção do habite-se ou documento equivalente, ainda que provisório.

Taxa de Administração: 1,13%

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

44 comentários em “PATL11 – Pátria Logística FII”

      1. @Tetz … vi lá! Viche-maria !

        O resultado pífio é uma combinação da 3a. emissÃo ainda não alocada + resultado financeitro negativo do caixa não alocado em títulos do tesouro selic !!!!

        O dinheiro NÃO é deles… pouco lhes importa, pois sim !

        BENDITA hora que m elivrei do LVBI logo qdo anunciaram emissão. Agora está assim … fundo TIJOLO anuncia emissão SEM ativo-alvo… tô pulando fora.

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  1. O “formador de opinião perante ao mercado” contratado pelo gestor do fundo… realizando um “excelente” trabalho! Cotação no fundo do poço … visando aumentar artificialmenteo DY ?

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      1. >>> Alguns investidores-incautos até tentam FURAR a espuma, mas NÃO TEM PARA ONDE CORRER ! Rapidamente, a muralha de um homem só (uma cota) é re-erguida. impressioanante; o que estaria por detrás ?

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      2. Pessoal é apressado para comprar e vender, quando vejo isso coloco minha ordem no meu preço e aguardo, maioria das vezes a ordem é aceita, sempre tem alguém com 200/300 cotas que quer logo comprar ou vender.
        Ficar disputando posição com 0,01 é besteira.

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      1. então … ainda ontem me lembrei daquele “memorando de intenções” [Proposta para Prestação de Serviços de Formador de Mercado – 18/AGO], firmado entre a 2C e o fundo. Me pergunto se entre os serviços a serem prestados está .. DERRUBAR a cotação para aumentar a base de cotistas … 😉

        Enfim … o nosso cloega @Luis em outro comentário revelou meu plano ultra-secreto trancado a 7 chaves de investidor, qual seja, + yield ; – P/VP.

        Há fundos bem melhores que o PATL que em apenas 2 galpões gastou quase 500 MM. É muita gran apara pouco tijolo!! Na 1a. oportundiade… sairei daqui.

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  2. ITATIAIA

    ▪ Imóvel classe A+; Taxa de ocupação de 100%, sendo 92% da receita de locação do imóvel sujeita a contratos de locação atípicos;

    ▪ Preço de Aquisição: R$ 225 milhões
    ▪ Área Bruta Locável: 45580+60000 = 105.580 m2
    >>> R$ 2.131,09 / m2 😮🤨🤔🙄😲

    RIBEIRÃO das NEVES

    ▪ Imóvel classe A; 100% de ocupação financeira do imóvel sendo 64%⁵ por meio de contrato atípico de longo prazo e 36%⁵ por meio de renda garantida por parte do vendedor nos primeiros 18 meses pós-aquisição;

    ▪ Preço de Aquisição: R$ 175 milhões
    ▪ Área Bruta Locável: 26618 m2
    >>> R$ 6.574,50 / m2 😮🤨🤔🙄😲

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  3. Vamos recapitular!

    1. IPO nos R$ 100, sendo uns R$ 4,50 de custos. Logo, VPA de uns R$ 96,50
    2. D-O-I-S galpões por uns R$ 400 milhões; caro, eihm!
    3. Um galpão está com quase 40% vago sendo remunerado pelo vendedor por 18 meses
    4. Gestor anuncia uma distribuiçao líquida de uns R$ 0,49/cota [DY = 0,51%]

    5. NÃo é de se “assustar” que a cotação EMPACA nos R$ 96,xx.

    Até quando ? Ou fazem NOVa emissão, ou alugam o galpão vago por MAIS do que recebem.
    Caso contrário … a cotação pode até piorar!

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      1. 👍Então … eu acabei por DOBRAR minha posição, IPO a R$100 + R$ 96, fiz preço-médio nos R$98 … o que não deixa de ser um conceito … BIZARRO neste caso, pois estou aguardando essas que comprei a seus R$ 96 ultrapassar o PM … p/ desovar; sendo que … o ganho terá sido de seus R$2/cota e não … zero, caso fosse matemática-burra de PM. 😉 😏

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      2. Idem ao @vcmarcos.
        Vou aguardar vir a primeira renda.
        Se os 0,54 prometidos for o rendimento bruto, cotas terão que ser negociadas por volta de R$90 para dar um yield de 5,3% a.a.

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      3. @Mr M … é vdd: os ativos logísticos estão com aluguéis muito descontados… partarece até que adminbsitrador do galpão tem medo de cobrar o valor justo … e corrigi-lo tbém pelo melhor indice.

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      1. Comentário adicional: Mais um IPO com uma renda prometida Ok (0,54), em comparação com outros fundos de log consolidados, e que na hora de entregar, micou (0,49). Já entrou com o pé esquerdo. Pressão nas cotas…

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      2. TRÊS maneiras de se ver o mesmo problema:

        a. (R$0.49*4991535cotas)/R$401.666.078,05 aquisição = 0,61%
        b. R$ 0.49 / R$ 100 emissão total= 0,49%
        c. R$ 0.49 / R$ R$ 96,24 emissão líquido= 0,51%

        >> PODEM ESCOLHER o que MENOS lhe agradam … a gestora deve ter escolhido “a” enquanto a minha planilha mostra a DECEPÇÃO de “b”. Aluguel a partir do mês setembro de 2020 (critério competência), já considerando efeitos das receitas de aplicação financeira do caixa remanescente do Fundo e despesas do Fundo, pingando na conta em OUT.

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      3. Caraca @Renato
        Passou batido mesmo, a renda informada na oferta não deveria ser a renda líquida para o cotista. Eu já vi isso em outros casos, mas sempre acaba passando batido…
        Um outro ponto é se esses 0,49 é ou não a renda líquida. Se não for pior.

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    1. TRÊS maneiras de se ver o mesmo problema:

      a. (R$0.49*4991535cotas)/R$401.666.078,05 aquisição = 0,61%
      b. R$ 0.49 / R$ 100 emissão total= 0,49%
      c. R$ 0.49 / R$ R$ 96,24 emissão líquido= 0,51%

      >> PODEM ESCOLHER o que MENOS lhe agradam … a gestora deve ter escolhido “a” enquanto a minha planilha mostra a DECEPÇÃO de “b”. Aluguel a partir do mês setembro de 2020 (critério competência), já considerando efeitos das receitas de aplicação financeira do caixa remanescente do Fundo e despesas do Fundo, pingando na conta em OUT.

      Curtido por 3 pessoas

      1. Tenho a impressão que a gestão do Patria tem a mesma filosofia da São Carlos, crescer patrimonio, a renda não é o foco. Se for isso mesmo não vai dar certo no mercado de FIIs.

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    1. Até onde eu pesquisei… no próprio site deles … relatórios, etc … a gestão principal e histórico do fundo de investimento (antes de se tornar um FII) … sempre foi de galpões logísticos. Estou … “confiante”. Agora, se for ruim, a gente troca! Essa é a maravilha do mundo FII: ñ precisamos ficar atrelados a um imóvel-fisico! A conferir …

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  4. Em resposta enviada pelo RI ao meu questionamento sobre os CUSTOS da EMISSÃO, recebi

    “… A cota no valor de R$ 100,00 já tinha custos da oferta incorridos, portanto, tirando esses custos, temos um desconto aproximado de R$ 3,76 no valor da cota, o que incorreria no valor de R$ 96,24 líquido. Esse valor de cota é o mesmo para investidores institucionais e qualificado/profissional …”

    >>> OU SEJA … a tal “flipagem” logo após o início da negociação em bolsa desceu até um pouco abaixo do VPA de 96,24 (Eu vi negociação nos R$ 95,50) … para apenas ganhar na volta ao patamar cheio de R$100. É muito preciosismo de trader… sinceramnete, na ponta do lápis não gera lucro algum.

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  5. COMUNICA que … as cotas do Fundo serão liberadas para negociação em mercado secundário no dia 14 de agosto de 2020.

    Foram subscritas e integralizadas 4.991.535 Cotas, com valor unitário de R$ 100,00, totalizando um montante
    de R$ 499.153.500,00. Todas as Cotas farão jus a futuras distribuições de rendimentos em igualdade de
    condições.

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      1. Eu iria entrar nessa oferta. Olhei com calma o portifólio, li a análise de viabilidade e conversei com amigos que conhecem a região. Apesar do yield convidativo, os aluguéis estão um pouco acima do mercado. Os imóveis são ótimos. Qualidade excepcional. Mas a localização não é das melhores.

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      2. @vcmarcos, eu conheço a região de Itatiaia, polo industrial ali do lado de Resende, que também é bem aquecida com várias montadoras (inclusive a fábrica de caminhões da MAN é do RBRL11). Do outro lado da rua tem a Hyundai, Michelin e Jaguar Land Rover. Não melhor que isso o Galpão é de alto padrão com uma opção intermodal, tem uma ferrovia com acesso direto ao pátio do fundo. Mas que honestamente eu não pesquisei o quanto de fato isso está beneficiando os seus inquilinos. No prospecto do fundo está descrito que a conexão do pátio com a linha férrea é operada pelo inquilino Multimodal. No Google Maps dá para ver através de algumas fotos postadas que é a MRS que opera e escoa conteiners pela linha férrea. Além do imóvel ser de alto padrão (A+) , o Grupo CEB está ocupando 30% do imóvel, grande fabricante multimarcas de eletrodomésticos, e a BRF ocupa 13%. O restante é da multierminais com ocupação de 45% e uma vacância de 7%.

        Tenho realmente receito com o Galpão Refrigerado alugado para a BRF em Ribeirão das Neves, que tem um RMG de 2 anos para uma vacância fisica de 36%. Tendo contratos atipicos de 5 anos.

        Agora eu não sei onde voce obteve a informação de que os contratos estavam caros para a região… No prospecto eu não achei o valor dos alugueis.

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