BBVJ11 – BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

O fundo é administrado pela Votorantim em regime de condomínio fechado e por prazo indeterminado de duração, classificado como um FII de Tijolo voltado para Imóveis Comerciais no segmento de Escritórios (Lajes Corporativas).

Seu objetivo foi a aquisição e posterior locação de 13 andares comerciais do empreendimento Cidade Jardim Continental Tower, localizado na Marginal Pinheiros, na cidade de São Paulo, totalizando 22.790 m²; rentabilidade-alvo do fundo:  IPCA + 10% aa.

O Cidade Jardim Continental Tower é parte de um empreendimento maior, chamado Paque Cidade Jardim, o qual inclui um Shopping Center, 3 torres de escritórios e 9 torres residenciais.

Continental Tower


LAJES DE 1659 A 1920 M²

Escritórios de 736,20m² a 1.824,10m²
.Vista para o bairro mais nobre de São Paulo
.Elegante lobby com pé-direito duplo
.Prumadas hidráulicas extras
.Elevador exclusivo ao heliponto de 10 toneladas
.Estacionamento VIP self-parking / Vallet
.Ar-condicionado central (VRF)
.Forro modular em painéis termoacústicos
.Piso elevado
.Caixilhos com isolamento acústico
.Elevadores de última geração
.Elevadores de serviço com pé direito especial
.Pé direito livre de 2,75m
.26 a 52 vagas por escritório privativo

Fácil acesso pelo contra fluxo do trânsito de São Paulo, como exemplo:
– Avenida Brasil ao Corporate Center em 11 minutos.
– Corporate Center ao cruzamento das avenidas Cidade Jardim e Faria Lima em 9 minutos.

Sua localização no bairro nobre da Cidade Jardim é extremamente privilegiada, no Eixo sul da Marginal Pinheiros, o mais promissor vetor de crescimento da cidade de São Paulo para onde migraram grandes empresas nacionais e multinacionais, consolidando o perfil corporativo de alto padrão da região.

Taxas:
Administração de 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido contábil do fundo. Taxa já inclui gestão e consultoria imobiliária.

RI: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

195 comentários sobre “BBVJ11 – BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower

  1. A VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA., na qualidade de Instituição Administradora do FUNDO
    DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BB VOTORANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER (Ticker
    BM&F Bovespa: BBVJ11), inscrito no CNPJ/MF sob o no. 10.347.985/0001-80 (“Fundo”), vem por meio desta
    comunicar que a distribuição de rendimentos do Fundo de R$ 0,35 por Cota, de 29 de dezembro de 2016,
    inclui os seguintes valores:
    (a) R$ 0,20 por Cota, referente ao resultado mensal do fundo;
    (b) R$ 0,11 por Cota, referente ao crédito recebido pelo Fundo a título das receitas advindas de cessão
    de espaços do Condomínio Geral do Cidade Jardim Corporate Center (“Condomínio Geral”):
    estacionamento, business center e heliponto; e
    (c) R$ 0,04 por Cota, referente às receitas oriundas dos investimentos financeiros realizados pelo Fundo
    Ressaltamos que o valor descrito no item (b) acima é uma receita extraordinária variável e que futuras
    distribuições dependem de saldo excedente do Fundo de Reserva do Condomínio Geral.
    A declaração do valor extraordinário está de acordo com a distribuição obrigatória de noventa e cinco por
    cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, determinada no Artigo 10, Parágrafo Único,
    da Lei no. 8.668/93.
    Atenciosamente,
    VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA

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    • Como lhe informado em 21/12, neste mesmo espaço, unilateralmente toda a administradora é livre para oferecer descontos sobre a taxa publicada, inclusive existem exemplos no mercado de FII brasileiro.

      Não entendo porque insiste em se esconder atrás da necessidade de uma Assembleia para oferecer desconto em seus serviços, pior, culpando investidores que não comparecem às Assembleias e não dão quorum para que o desconto seja implementado.

      Ainda, devemos comparar iguais com iguais; Não adianta comparar alguns andares de um prédio que é o BBVJ com outros fundos com administração ativa, ou com operações complexas, ou com várias localizações, unidades e volume, resultados excelentes, etc. Assim, sua tabela apresentada não se aplica por falta de paralelo.

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  2. – ESTA É UMA MENSAGEM INSTITUCIONAL –

    Prezados leitores,

    Todos os fundos possibilitam aprendizados para todo o mercado ao longo do tempo, são das falhas ou dos acertos que se desenham novos tipos de FIIs com os ajustes ou melhorias percebidas. O BBVJ11, por exemplo, foi pioneiro no mercado de fundos imobiliários ao trazer o conceito de renda garantida aos investidores durante a fase de desenvolvimento do empreendimento e do primeiro ano após a entrega (2,5 anos de renda garantida). Isto permitiu que os investidores mitigassem o risco durante a obra, auferindo ganhos diferenciados.

    O mercado imobiliário não pode ser analisado apenas considerando o nível de ocupação da cidade de São Paulo, mas de modo micro, dada as especificidades de cada uma das regiões em que são desenvolvidos os empreendimentos. Assim, não se pode fazer um comparativo entre fundos imobiliários em geral, mas sim, no que está ocorrendo onde está localizado o empreendimento investido pelos fundos. Neste sentido, o empreendimento Continental Tower precisa ser avaliado e comparado com os imóveis seus concorrentes na região, lançados do mesmo lado da Marginal Pinheiros e do lado oposto, e ainda em que época ocorreram esses lançamento.

    Se analisarmos o histórico do projeto, podemos verificar que o Continental Tower foi desenvolvido em uma época em que havia uma alta demanda por escritórios, inclusive era comum a existência de contratos assinados antes mesmo de o empreendimento ser entregue. O Relatório sobre esse segmento desenvolvido pela empresa de consultoria imobiliária Colliers, no 1º Trimestre de 2012, ratifica esta informação, indicando que dos 388 mil m², aproximadamente 70.000 m² já possuíam contrato de locação assinado, representando uma pré-locação de 22%.

    Por outro lado, toda situação enfrentada pela VAM e pelos investidores reflete os acontecimentos do próprio mercado. Por exemplo, o último estudo desenvolvido pela empresa de consultoria imobiliária JLLS, no final do 3º Trimestre de 2016, apresenta que a região da Marginal é a que possui a maior disponibilidade/vacância, com uma taxa de 36,4%, um aumento de 4,7% em relação ao trimestre anterior.

    Existem diversas razões que ampliam a vacância na região Marginal, dentre as quais podemos destacar duas principais:
    • O alto número de empreendimentos entregues nos últimos anos, nas regiões Vila Olímpia, Berrini e Faria Lima, dentre os quais podemos citar: Thera, São Paulo Corporate, JK, Tower Bridge, Torre Z, EZ Towers, Morumbi Corporate, Infinity Tower, Rochaverá.
    • O posicionamento dos lançamentos na região da Marginal em localidades mais buscada pelo locatário em função dos acessos a transporte e alimentação, competindo com os imóveis já existentes do lado oposto;
    • Com a crise econômica, muitas empresas reduziram a quantidade de colaboradores, exigindo espaços menores.

    Todos os esforços têm sido feitos para que os andares pertencentes ao fundo sejam locados. Para a VAM ter os imóveis locados, os cotistas satisfeitos, com os rendimentos pertinentes sendo distribuídos, são os motivos pelos quais trabalhamos. Não há ganhador com os imóveis disponíveis, a VAM não ganha nada com essa situação, nem a taxa de administração tão recriminada compensa o desgaste que essa situação traz à imagem de uma asset, muito pelo contrário. A VALIA que ocupa andares acima dos pertencentes ao fundo enfrenta a mesma ou pior situação que o fundo.

    Sempre trabalhamos com diversos cenários para possíveis locações, flexibilizando preços, espaços, bem-feitorias, instalações, mudanças, carências, enfim, não estamos fechados a nada, tudo dependerá do tipo de interessado, da qualidade desses, das suas condições de crédito no mercado, da sua estabilidade nos negócios. A negociação do valor do condomínio é debatida e ajustada com a participação ativa de todos os condôminos, não há interesse de qualquer um dos locatários no pagamento sobrevalorizado, por isso, semestralmente há a distribuição dos valores obtidos com o estacionamento, heliporto, salas de negócios e ou auditórios.

    Dessa forma, temos a certeza de que temos feito o trabalho que compete ao gestor de fundo na contratação e cobrança dos prestadores de serviço na locação dos andares vagos, e na administração dos custos condominiais. Nosso core business não é locar imóveis, somos estruturadores, gestores e administradores de fundos de investimento também imobiliários, por isso, procuramos nos cercar dos melhores profissionais, e assim criamos um braço na Asset, a BVEP, com engenheiros, arquitetos e ex-profissionais de grandes incorporadoras e construtoras, para o acompanhamento e fiscalização dos processos de cada um dos imóveis sob nossa responsabilidade.

    Att,

    Votorantim Asset Management DTVM Ltda.
    Av. Nações Unidas, 14.171 – Torre A – 11º andar – Vila Gertrudes
    Cep: 04794-000 – São Paulo – SP
    Tel: (55 11) 5171.5359
    vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br
    http://www.vam.com.br

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      • Que topico chato.

        Falta de respeito total com a profissional que esta aqui.

        Vou ser xingado tambem, mas aos choroes ai se nao estao satisfeitos VENDAM a posicao neste FII e parem de Mi Mi Mi.

        Um FII que nao atende meus criterios eu vendo, nao fico batendo boca nao.

        Parece moleque de colegio.

        Vamos ser investidores e questionar de forma educada e com argumentos financeiros …

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    • Entendo que é o momento de cotistas questionarem formalmente o RI do BBVJ pelo vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

      Mantendo-se a terceirização da culpa pela mediocridade de resultados com a cobrança de uma das mais altas taxas de administração em FII, sem sensibilização pela VAM, entendo que a CVM deverá, em seguida, atuar como mediadora.

      Prezados Administradores do BBVJ,

      O fato concreto é que temos uma taxa de administração cobrada que está entre as mais altas do setor; Tal valor poderia ser justificado por uma alta expertise evidenciado em resultados concretos. Os resultados têm sido e permanecem abaixo de medíocres.

      Em uma época aurea o BBVJ não conseguiu 100% de ocupação, enquanto FIIs concorrentes, em momentos posteriores mais desafiadores, foram mais bem sucedidos, remunerando adequadamente o investidor.

      Até um passado recente era indiferente à Administradora o resultado obtido porque cobrava sobre o valor do imóvel avaliado; Agora que suas receitas derivam do valor de mercado do BBVJ, a VAM deve ter sentido sua primeira queda de receita.

      Entendo que de forma similar a concorrentes de mercado, com práticas muito mais alinhadas com os interesses dos investidores, a VAM deve reduzir sua taxa de administração para um valor paralelo a outros de mercado, assim baixando de 1% para uns 0,3% sobre o valor do BBVJ, negociado a mercado; Melhor, alinhar a cobrança de serviços a um percentual da receita auferida pelo FII.

      Finalmente, parece-me de péssimo gosto ter alguém em forum publico se apresentando como funcionário da Administradora e, simultaneamente, desrespeitando ou ofendendo investidores cada vez que recebe qualquer crítica, ainda que construtiva. Creio que uma postura institucional necessita ser adotada.

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      • PB

        dá uma olhadinha na tabela postada pela Ana há pouco; particularmente eu já havia visto as taxas e não lembro da do BBVJ ser uma das mais altas

        tem outros FIIs com taxas bem mais elevadas e que estão passando por problemas com vacâncias; isso é do mercado, do momento atual do segmento

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      • Tetzner,
        Respondido diretamente à Ana; Não conheço outro FII que possua alguns poucos andares de um prédio e que cobre 1% ao ano; Também você deve saber que não se pode comparar diferentes complexidades, por exemplo um fundo de CRI da Fator com o BBVJ que possui alguns andares de um único prédio.

        O primeiro é ativo, já o BBVJ é mais do passivo, é quase preguiçoso ao terceirizar a busca de inquilinos.

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      • PB mas agora eu tô numa fase paz e amor 🙂

        Se você me segue desde o começo vai lembrar que já questionei muito e de forma dura a maioria dos Administradores e Gestores

        Agora, sei reconhecer também quando vejo mudança e ai sou categórico em afirmar que houve uma guinada na gestão e administração da VAM

        Já fui cotista do BBVJ por duas vezes, entendo a sua insatisfação, mas percebo que o principal problema (vacância) está afetando todos os FIIs e não só o BBVJ

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      • Tetzner,

        Você sabe bem o nível baixo de complexidade de um fundo com apenas alguns andares em um único prédio. Assim, compare com concorrentes e avalie se existem paralelos com algum outro FII com resultados tão medíocres e uma taxa similar elevada.

        Eventualmente poderá concluir que FII com taxas elevadas tendem a apresentar resultados medíocres, o que é mais um argumento para imediatamente reduzir a taxa cobrada pelo VAM neste BBVJ e que não depende de 25% dos investidores. A ser adequadamente implementada, seria uma postura pro-ativa, a primeira em muito tempo.

        A VAM precisa implementar medidas mitigadoras, para o baixo desempenho apresentado, que não dependam de terceiros; Considero inadmissível qualquer administrador apresentar desculpas terceirizadas, de forma reiterada, para seus maus resultados.
        

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      • Tetzner,

        Recordo quando você era um crítico construtivo de administradores problemáticos; Faz tempo, isso !

        Haveria auxílio informando quando essa “guinada na gestão e administração da VAM” foi correspondido em resultados; Por exemplo, no mês tal houve a mudança e a partir de então os resultados melhoraram x% de forma recorrente.

        Nenhum investidor sério pretende que um Administrador materialize inquilinos durante uma recessão; da mesma forma que nenhum investidor sério se compadece porque alguém diz trabalhar n horas por dia. Mitigar prejuizos já seria um bom ponto de partida.

        Você sabe quantas horas trabalha um Stuhlberger ? Eu também não. É relevante? Não creio. Pagamos a um administrador por resultados, não para obter desculpas nem para pagar comparativamente caro para obter em troca resultados muito abaixo da média. Muito menos remuneramos um administrador para em seguida ter que supervisionar seus esforços e ter que corrigir tabelas genéricas apresentadas pelo administrador que induzem a erro ao comparar fundos imobiliários francamente diferentes.

        Sabe aquele ditado antigo ? “Não tem competência, não se estabeleça”.

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      • PB

        Então você testemunhou todo o processo, especialmente com o BBRC e quanto ao BBVJ por tudo que vejo e sei do mercado, se não fosse a atuação da VAM a situação estaria bem mais crítica em termos de vacância (lembra da G&E?)

        Tem administrador que zerou a taxa e mesmo assim o prédio vagou 100% … o que mostra que a questão maior (vacância) é um mal que aflige todo o segmento

        Particularmente sou a favor de Fundos onde a Taxa provenha da Receita, mesmo que isso implique um custo em termos absolutos maior nos períodos de bonança.

        Isso tira da discussão essa falsa sensação que fundo caro tem desempenho ruim… o desempenho ruim é resultado majoritariamente da localização do imóvel do FII, na minha opinião

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      • A VAM faz muitas besteiras e seus FII, principalmente o bbvj, tem desempenho mediocre e taxas muito altas. A despeito disso ha muitas postages aqui com rasgados elogios à VAM e à tal Ana e com justificativas para os erros e falhas da instituição. Vocês não acham que isto é muito estranho?

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      • Fabiano

        Eu já expliquei ao PB: se tiver de criticar eu faço, mas também sei reconhecer.

        Vou continuar a fazer enquanto perceber que as solicitações foram atendidas e observar que do lado de lá tem alguém cuidando dos interesses dos cotistas.

        Qual era o problema do BBRC? Não tinha Agência pronta e Renda era baixa… Como está agora? Praticamente todas as agências prontas e a renda compatível com o segmento

        Qual é o problema do BBVJ: Vacância, sempre foi e pelo jeitão do mercado vai continuar sendo… não porque a VAM está cobrando 1% de taxa, mas porque a economia está no chão e as empresas não estão investindo.

        Pois a Ana foi além, colou 2 reports de renomadas consultorias imobiliárias e mostrou que o cenário mudou… e eu digo mais: pelos relatórios de várias delas, vamos ver chegar ainda mais lajes no mercado.

        Se vocês estão assim agora, imagina mais pra frente com estoque novo chegando … ai sou obrigado a concordar com o VDC: se chegou no ponto de tirar a sua tranquilidade como investidor, melhor aceitar a oferta do mercado e buscar oportunidades melhores

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      • PB,

        Ja vi um cara chato, mas voce esta batendo os recordes neste topico.

        Novidade pra voce: Sabia que voce pode vender as suas cotas do FII e parar de bater boca? Sim, o mercado permite isto.

        Se nao atende seus criterios, aplique onde voce fica feliz.

        Ficar aqui discutindo taxa com funcionaria do FII é coisa de quem nao tem o que fazer, e esta tao chato que ate eu que nem sou cotista do FII postei.

        Junta voce e o Leonardo e criem um FII para gerir, ja que voces sao experts.

        Voces cobram a taxa mais barata e param de reclamar.

        Eu hein! Mais respeito ai com a profissional, ela tem que ganhar bem pra aturar uns foristas que nem voce.

        Eu ja teria pedido demissao …

        Fui

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      • VDC, cotista insatisfeito pode vender as cotas, assim como leitor insatisfeito pode deixar de ler o tópico!

        Tetz, na boa, não entendo os elogios à VAM e deboche à “Lio Blavo”, que é uma baita administradora. Qual é o racional?

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      • Eles nao subiram nem dobraran. Houve proposta em assembleia que nao foi aprovada. Ademais , tratavam se de fii com taxas hiper ultra baixas (caso do shph) . Não sou contra taxas justas em retribuição a um bom trabalho.
        Muito pior que isso são alguns fii como bbvj cobrar taxas altíssimas, tao altas que em breve os cotistas terao que aportar recursos para pagar estas taxas, em troca de um trabalho de gestão fraquissimo.
        Tambem não compreendo como esta pior administradora de fii recebe elogios veementes do blogueiro-mor. Os elogios são tão despropositados que soam ridiculos para uma mente minimamente crítica.

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      • Fabiano as taxas do BBVJ são as mesmas desde o lançamento então quem entrou pela RMG ficou insatisfeito assim como a maioria das outras rendas mínimas (tbof,ceoc,thra, …) O problema a meu ver é o custo de oportunidade frente a outro

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      • Fabiano Fabiano! Levante a bandeira branca, faça uma trégua e não deixe que a raiva, por mais justa, retire o prazer de uma taça de champanhe neste fim de ano. Em 2017 voltaremos a brigar com toda garra.

        PAZ NA TERRA AOS HOMENS DE BOA VONTADE!

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      • Tetzner,

        Relevante seu argumento da Rio Bravo pelo cuidado com valores cobrados e a tentativa de dobrar taxas de administração, em tentativa similar a outras administradoras e a resposta perfeita do Fabiano; Houve a moção, Assembleia, você esteve entre os que alertou no caso do ONEF11, e não foi aprovado. Taxa ONEF mantida em 0,25%.

        O mais oportuno em seu argumento é justamente o FII que escolheu para basear sua crítica à Rio Bravo, porque permite um comparativo perfeito entre as gestões Rio Bravo/ONEF11 e VAM/BBVJ11. Ambos são FII com lajes em alguns andares de um prédio único. Perfeito.

        O ONEF, se dobrasse a taxa, custaria a metade da taxa cobrada pelo BBVJ. Como não conseguiu dobrar então o ONEF tem uma taxa que é 1/4 da taxa do BBVJ: 0,25% versus 1%.

        Acompanhemos os resultados de ambos entre 2012-2016, com proventos incluidos:
        ONEF – valorização de 42%
        BBVJ – perda de 31%

        Quanto ao seu argumento de as taxas se manterem desde o lançamento: As taxas sempre foram altas na expectativa de um desempenho acima da média, que nunca ocorreu. De forma similar à BTG e outras administradoras, chegou o momento da VAM encarar seu fracasso e alinhar seus custos aos resultados que vem entregando, de forma a minimamente se redimir com os investidores.

        Esta é a postura de qualquer investidor responsável, em FII ou como acionista: avaliar a complexidade da administração, remunerando os mais eficientes e punindo aqueles que não conseguem entregar resultados ao longo do tempo. O Fabiano, entendo, está correto em sua avaliação.

        Não podemos personalizar e interiorizar críticas; Devemos atuar para prestigiar aqueles que fazem um excelente trabalho.

        Feliz Natal para todos.

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      • Não tenho este FII, mas, fazendo o cálculo pro 01S2016, devo concordar: a taxa de administração representar 13% do montante de aluguéis recebidos é algo muito elevado para um FII tão “simples”, no sentido do seu tamanho e complexidade. No equivalente THE One, a taxa de administração representou 5,37% das receitas de alugueis no 01S2016. Já fiz essa crítica várias vezes, os administradores/gestores de FIIs devem andar de mãos dadas com os cotistas, na alegria e na tristeza TAMBÉM, desta feita, mais proatividade em reconhecer quando a taxa de administração fugiu ao normal faria muito bem a todos (cotistas e administradores/gestores). Esse é o exato motivo pelo qual não passo mais nem perto de BTG, maioria dos fundos deles os gastos com administração/gestão são totalmente fora da realidade (vide BRCR), não pagaria 25% a 30% dos alugueis (receita) de um imóvel físico para administrador nenhum no mundo, por que pagaria em um FII?

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  3. Depois de esperar muito tempo, na semana passada resolvi vender as cotas que tinha neste fundo e comprar cotas do FIIB a R$ 300,00. Foi o melhor negocio que fiz nos últimos tempos. O ultimo negocio do FIIB na data de hoje foi a R$ 319,00.

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  4. Impossível não se sensibilizar com os argumentos de usuário que comenta neste espaço e se apresenta como funcionário da administradora. Por um lado fala com conhecimento de administradora, por outro apenas em seu tempo livre, logo não fala pela administradora. É, mas deixa de ser, não é.

    Doce constrangimento ter que cobrar uma das mais altas taxas de administração entre FIIs e, talvez, desconhecer que poderia todo este tempo oferecer desconto, de forma similar a outros FIIs que não conseguiram reunir quórum para colocar em regulamento o desconto definitivo e, assim mesmo, vêm cobrando taxas de administração mais baixas. Concordo que é muito mais cómodo criticar os quotistas, terceiros, o tempo, a crise ou São Pedro, enquanto se embolsam polpudos ganhos mensais.

    “Quem sabe faz a hora”, ou “Se os ventos mudam, mude a direção das velas”; No entanto alguns optam por elencar as piores notícias do setor, esquecendo que seus pares talvez não cobrem as mais altas taxas de administração, logo ainda que talvez com um mesmo nível de incompetência do ponto de vista de quem trouxe o fato, esqueceu de mencionar se os ganhos são equivalentes, sem o que o paralelo perde o sentido. Esquecem que o Brasil passa por uma depressão e insistem em cobrar valores como se a economia do País estivesse absolutamente normal, a la 2012.

    Quem cobra uma alta taxa de administração, entendo, deve buscar se igualar às melhores administradoras de mercado, às melhores práticas. Outras administradoras, com taxas menores, conseguiram locar seus espaços em período posteriores, muito mais dificeis e souberam usar a criatividade. Não recordo que o BBVJ, algum dia, tenha estado com 100% de ocupação nem nada próximo disso.

    Se não houve chance de conseguir inquilinos ou segurá-los, talvez tenham se dedicado a um ótimo atendimento ao investidor ? Não há evidências do fato na qualidade dos relatórios apresentados nem na forma como estes são tratados por alguns dos que se dizem funcionários. Recordo daquela máxima que o quotista nem dono do imóvel é – Me pergunto, se os quotistas não são donos então o FII é uma entidade virtual ? Extrapolando, no lugar dos acionistas das empresas será que o dono de uma empresa listada em Bolsa será então o CEO ou seu Board ?

    E, creio terem sobrado erros pela administradora ao divulgar fatos relevantes durante o horário de pregão, em FII administrados (RBRD): Neste caso a culpa ou o dolo foi terceirizado, talvez, para a Bovespa; Seguramente não assumido integralmente por quem não teve o cuidado de o divulgar, apenas após o horário de fechamento.

    Em suma, quando não se reconhece um erro ou uma falha, temos a eterna tentativa de culpar os outros. E sem o reconhecimento não há avanço para melhorias. Ainda, se a administradora cuidar de seus 200 bi (qual a conexão com este assunto?) da forma que gera valor neste FII, seguramente seu futuro está em perigo.

    Porque mencionar os 200 bi administrados ? Seriam porventura administrados pelas mesmas pessoas que escrevem neste tópico e administram este FII ? Ou é um argumento desconexo utilizado para desviar uma possível incompetência/inépcia ?

    Uma prática construtiva se inicia com admissão de falhas na geração de valor sobre patrimonio administrado e tomada de ações que não dependam de terceiros para serem executadas. Sem isso, sobra retórica e eternas discussões no éter da internet. Tempo melhor usado administrando o patrimonio.

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    • Prezados,

      Acho impressionante que vcs usem os argumentos que lhes convêm do jeito que lhes é conveniente. Me chamar de “arrogante, “incompetente”, ” E para de arrogância com os 200 bi de investimento, vamos trabalhar para locar o BBVJ11 que é o tema da conversa.”, isso é no mínimo a máxima da falta de conhecimento de causa, e não são 200 BI, um dia chegaremos lá, são 20 Bi, ignorar que isso é apenas um exemplo que lutar para “roubar aos cotistas” em 1% sobre um PL de 280 milhões, é inócuo e pequeno diante do que somos e fazemos. Acho que arrogante são as pessoas que se entrincheiram como se fossemos inimigos, lutássemos por coisas distintas, e ainda acreditam que sabem como se faz o nosso trabalho, e que nós estamos aqui só pra roubar as pobres pessoas físicas que investem por livre e espontânea vontade nos fundos que criamos, por considerar na escolha que o ativo é uma boa opção… Ressalto que neste caso o empreendimento sempre teve problemas, nasceu assim, e havia vários planos para que fossem minimizados, mas, que não ocorreram, pelo município, pelo empreendedor, …, mas afirmar que nunca reconhecemos os problemas, e nunca fizemos nada para superá-los é total falta de conhecimento da gestão e do dia a dia, mas, eu entendo, só não aceito que se criem falsas verdades a partir de suas decepções com o investimento. É verdade que esse pode ser o grande mico do mercado imobiliário, foi o pioneiro nesse formato, mas durante os dois anos e meio iniciais que distribuiu renda de R$ 0,86 por cota estavam todos felizes, ninguém reclamava, quando o ativo passou a ser mais um no mercado imobiliário, e esse mercado passou a mostrar fraquezas, nada poderia salvá-lo da avaliação tendenciosa dos que se sentiam prejudicados, enganados, e explorados. Certos de que o sucesso para o gestor é ganhar taxa de adm acima de qq coisa, mesmo que isso custe grande afetação negativa a sua imagem, principalmente porque o gestor vive disso, de outros fundos que vende para o mercado, que no mínimo precisa acreditar nele, ou seja, argumento totalmente incoerente. Se o relatório que publicamos não os atende, porque não enviam e-mail para área com suas sugestões??? Tudo que existe de relatórios nossos hoje foi baseado em opiniões de cotistas, o que é possível legalmente apresentar é feito, o que é repetido é pq não ha nada diferente acontecendo, enfim, contra argumentar e debater coerentemente faz parte do processo de crescimento de qq projeto, principalmente os que envolvem o publico em geral.
      Comparar um edifício do lado oposto da Marginal com o nossoJHSF é no mínimo falta de bom senso, e ainda me apresentar todas as informações que são conhecidíssimas sobre o sucesso dos imóveis que estão ao nosso lado, são uma linha de prédios ao lado da Votorantim que está na Chucri Zaidan, isso é incomparável com a localização do JHSF. Isso não justifica as dificuldades enfrentadas, porque elas são inerentes ao empreendimento, mas, o que se espera, que derrubemos o prédio já que até agora não conseguimos locá-lo??? O imóvel tem as qualidades que desejávamos, sua qualidade para o que nos propomos é o que lhe confere o “AAA”, as deficiências de acesso, dos arredores, não dependem só da nossa pressão, que nunca deixou de existir, logo, acho absurdo afirmar que não nos importamos com o possível mico que isso possa se tornar, ou que não há esforço de fato para alugá-lo, acho isso surreal e uma baita covardia!!! O mercado imobiliário tem riscos e este está sofrendo todas as consequências desses riscos ao mesmo tempo, é um fato.
      Afirmar ainda que simplesmente podemos dar descontos na taxa de adm, sem conhecer o trâmite que TEMOS QUE SEGUIR nessa situação, e que outros fizeram sei lá em que condições, são comparações absurdas, de total desconhecimento, vou publicar aqui quanto cada fundo cobra de taxas de adm, perfomance, e o que mais, porque não é possível, vcs não conhecem os nmros do mercado.
      Assim como dizer que “comparar a VAM com SCAR ou EZTEC e como comparar o Ibis com o Real Madri ou o Barça…” é tão absurdo quanto comparar fabricante de sapato com fábrica de calcinha, uma asset com construtoras, incorporadoras, comoooo?????

      Ainda dizer que não nos falta humildade!!!!!!!!!! Isso é o fim, TODOS OS PROBLEMAS, FALHAS pelos quais fomos responsáveis eu vim aqui pessoalmente esclarecer e reconhecer nossa parte, e ainda me comprometendo a investirmos mais no controles e qualidade de informações. Logo, “O que me deixa aborrecido é a falta de humildade deles. Se a tática pra arranjar locatários não está dando resultado, muda a tática. Admite o erro e bola pra frente.” vcs não querem saber disso, eu faço isso, passei a fazer isso, me expor a todas as críticas, mas vcs queriam transparência, pois bem, eu lhes dei, e agora????

      “Outra coisa, culpar os cotistas por não terem ido à assembleia não justifica nada. A grande maioria dos cotistas de FII são pequenos investidores, gente que tem 5k, 10k, 50k em cada FII. É inviável irmos às assembleias presenciais. E os gestores fingem não entender isso. Aí dizem: olha, a coisa não muda, mas você é co responsável.” Vergonha esse posicionamento, total desconhecimento da implantação, discussão com a CVM, e dos custos para viabilizar assembleias eletrônicas, desconhecem as regras da CVM,do BACEN, e da BM&F para esses casos que quase inviabilizam os trabalhos para que isso ocorra, mas, que já disse aqui diversas vezes que a VAM está trabalhando nisso internamente há um ano, mas, há muitas coisas envolvidas e por isso não acontece na velocidade que desejamos. De qualquer maneira disponibilizei declaração de voto, com um modelo pronto, editável, para todos os fundos na adaptação da 571, e 3 cotistas usaram. Ninguém finge não entender, muito pelo contrário, brigamos onde podemos para criar alternativas que facilitem a vida de todos!!!!!

      Creio ainda que “Quando aprenderem de verdade o significado da palavra respeito e perceberem que do outro lado tem gente que trabalha e sua a camisa pra comprar cotas todo mês, talvez as coisas melhorem.” essa é uma mão de via dupla, as camisas do lado de cá suam por 12 a 16hrs de trabalhos diários para que consigamos minimamente oferecer o essencial, atender o possível, superar o impossível, mas, para vcs isso não existe, só existe o lado do pobre sofredor do investidor.

      Sr. PB, “Impossível não se sensibilizar com os argumentos de usuário que comenta neste espaço e se apresenta como funcionário da administradora. Por um lado fala com conhecimento de administradora, por outro apenas em seu tempo livre, logo não fala pela administradora. É, mas deixa de ser, não é.”, não há qualquer dúvida sobre o que sou e o que faço, onde trabalho, qual meu telefone, e o que defendo, logo, no mínimo foi covarde esse seu comentário.

      E ainda, “Doce constrangimento ter que cobrar uma das mais altas taxas de administração entre FIIs e, talvez, desconhecer que poderia todo este tempo oferecer desconto, de forma similar a outros FIIs que não conseguiram reunir quórum para colocar em regulamento o desconto definitivo e, assim mesmo, vêm cobrando taxas de administração mais baixas. Concordo que é muito mais cómodo criticar os quotistas, terceiros, o tempo, a crise ou São Pedro, enquanto se embolsam polpudos ganhos mensais.”, não é nada cômodo encontrar culpados, somente os covardes fazem isso com facilidade, e certamente não é o nosso caso que temos dado a cara para bater sempre que necessário, esse é um mercado para gente grande, com riscos intrínsecos do segmento, só deve entrar que tem estômago, e reconhecer que fez uma compra errada, que um gestor não performou do jeito que esperava, e que isso faz parte do negócio, é pra quem sabe o que está fazendo.

      Curtido por 2 pessoas

      • Bicho, vc é doente???? “Tomar puxão de orelha da CVM”?????????????? Trabalhar para o BBVJ??????? Eu trabalho para 60 fundos, não tenho contrato de exclusividade! Guarde seu féu para que lhe cerca!

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      • Prezada Sra. Ana,

        Se de fato é funcionária da Administradora, proponho que escreva como tal e não em seu tempo livre, como pessoa física, como já afirmou em variadas ocasiões. Aliás, escrevendo como funcionária da Administradora, no mínimo, deve haver respeito ao investidor e mais cuidado no formato. Qualificar uma crítica construtiva de covarde é uma atitude emocional, não racional. Espero atitudes racionais de um Administrador.

        O fato de um investimento não “performar” como se esperava não inibe um aprendizado por ambas as partes. O investidor assume as perdas e o administrador no interim, além de críticas sistemáticas ao investidores como a Sra Ana faz quando possível, inclusive qualificando os comentários recebidos como covardes, o que fez exata e concretamente até agora para melhorar a rentabilidade deste FII ?

        Executou uma diminuição da taxa de administração voluntária ? A promessa inicial não se cumpriu, logo a administradora tem a palavra. Não proponho que invente inquilinos, nem que solucione a crise brasileira, tão somente execute o que está ao seu alcance.

        Proponho que seus comentários sejam revisados por sua área de qualidade; Pessoalmente tenho dificuldade de dialogar quando a contraparte aparenta ser emocional para se desviar de temas objetivos e pinça itens de uma longa crítica financeira para adjetivar a seu bel prazer.

        Atenciosamente,

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      • Prezado Sr. PB,
        Quando o sr desejar ser tratado institucionalmente dirija seus questionamentos ao e-mail institucional da área publicamente veiculado, vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br.
        “O fato de um investimento não “performar” como se esperava não inibe um aprendizado por ambas as partes. O investidor assume as perdas e o administrador no interim, além de críticas sistemáticas ao investidores como a Sra Ana faz quando possível, inclusive qualificando os comentários recebidos como covardes, o que fez exata e concretamente até agora para melhorar a rentabilidade deste FII ?” , eu não faço crítica a investidores, porque são mais de 50 mil em nossos fundos, mas, respondo sim com a emoção de quem se sente aviltada com a falta de bom senso, e com a maldade das colocações que são provadas com argumentos serem incoerentes ou tendenciosas. Como disse no meu textão, possivelmente não é do conhecimento dos senhores qual a função de um gestor, de um adm, de um RI, e de uma pessoa indignada. Tudo o que fazemos e já fizemos está descrito no meu texto, mas, isso não importa aos senhores que tão veemente atacam.
        “Executou uma diminuição da taxa de administração voluntária ? ” Como assim???? O que é isso??? Quem pode executar volutariamente a redução de uma tx qq de um fundo????
        “A promessa inicial não se cumpriu, logo a administradora tem a palavra. Não proponho que invente inquilinos, nem que solucione a crise brasileira, tão somente execute o que está ao seu alcance.” Que promessa inicial????? A rentabilidade de proposta por qq fundo, todos sabem que é uma expectativa que dependerá do mercado para se cumprir, isso significa então que mais da metade do mercado de FII está sem palavra. Por favor, uma confissão de dívida para os cotistas que entraram deliberadamente num investimento de risco não existe!!! Qdo se assina a aceitação dos termos do fundo (regulamento e prospecto, qdo há) o investidor declara que entende e aceita todos os riscos do negócio vastamente elencados.

        “Proponho que seus comentários sejam revisados por sua área de qualidade; Pessoalmente tenho dificuldade de dialogar quando a contraparte aparenta ser emocional para se desviar de temas objetivos e pinça itens de uma longa crítica financeira para adjetivar a seu bel prazer.”, quando o sr fizer a colocação no canal corretor esperando um posicionamento institucional, verá que a área de qualidade e jurídica são copiadas na resposta dando aval e tendo balizado a forma. Eu não pinço nada, coloco as informações que são de mercado e deveriam ser consideradas pelos investidores no seu dia a dia para avaliar suas escolhas e compreensão do já fizeram.

        Eu não aparento ser emocional, sou emocional, sou uma ariana, muito determinada, extremamente auto-critica, também muito crítica com tudo e todos, que conhece muito bem o que faz, ama o que faz, confia muito nos seus colegas de equipe, conhece profundamente os pontos fracos e fortes de todos, que me recuso a deixar qq situação passar desapercebida sem que extraia algum conhecimento, mas, que luta ferozmente contra o que considera injusto, má fé, incoerência, maldade ou mentira. Essa sou eu Ana Menezes, que não tem vergonha alguma de ser o que é, e de de expor como é!
        Feliz Natal para o sr e sua família!

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      • Não tenho nenhuma cota desse fundo. Mas fico enojado, quando vejo uma funcionária de uma administradora usar um argumento ridículo como o fato de representar uma carteira de 20 bilhões. Se a taxa de administração fosse realmente “inócua” como citado, por que alguém assumiria esse compromisso? Por caridade? Me parece no mínimo falta de humildade. Não é a toa que o FII afunda a cada dia que passa. Se não há humildade, é impossível reconhecer seus erros e evoluir. Aos cotistas, fica o exemplo que não importa a qualidade do negócio, se é mal administrado.

        Curtido por 1 pessoa

      • Ana, como fui citado e (bem) criticado por você, algumas considerações
        1- você trata a mim e todos os que criticam como inimigos. Talvez seja hora de rever essa agressividade toda.
        2- mesmo nas épocas de vacas gordas, esse fundo teve vacância alta
        3- já tive esse fundo, sai por parar de acreditar em vocês. Isso não é ofensa da minha parta. Só uma constatação da realidade.
        4- realmente comparar voces com a SCAR e EZTc foi errado. Explico: Eztec projeta, incorpora e vende. SCAR compra, maqueia e revende com lucro. O core busines das duas nunca foi alugar imóveis. Iniciaram com aluguéis para tentar driblar a crise. E -pasme- foram muito melhores que vocês, justamente no trabalho que teoricamente é o core busines de vocês. Novamente, não é uma crítica à vocês, só constatação da realidade.
        5- acho que está na hora de vocês retrofitatem a filosofia de trabalho. Sinceramente, o fato de você dizer que trabalha 16 horas por dia não me comove -sem ofensas, novamente. De minha parte, preferiria que você e seus pares trabalhassem 2 horas por dia, mas seus imóveis estivessem com baixa vacância. Seria um sinal de eficiência.

        Pena, gosto muito desse prédio…
        Fica em paz.
        Saudações

        Curtido por 3 pessoas

    • Comprar vacância é um perigo.
      Se a vacância ocorreu por incompetência do administrador/gestor, como o caso do bbvj, ela vai continuar independente da melhora do mercado.
      Só trocando os incompetentes, o que é muito difícil.

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      • Discordo, caro Fabiano, da sua opinião sobre a “incompetência do administrador/gestor”, qual outro adm/gestor tem conseguido com sucesso superar com tranqüilidade as dificuldades do mercado imobiliário que mereça destaque? Recentemente conseguimos manter um grande locatário, mesmo com redução do espaço. O locatário da situação atual vai se mudar pro próprio imóvel onde não terá despesas, redução de custo pra todos é a senha do momento!
        Ana Menezes

        Curtido por 1 pessoa

      • Sra. Ana:
        Veja o caso das torres EZTowers, na Chucri Zaidan, concluída já durante a atual crise, e que está praticamente 100% alugada. Como os proprietários são empresas (Scar e Eztc) há real interesse em alugar pois o aluguel é caixa na veia todo mês. Se há real interesse, correm atrás e alugam. Outro exemplo, na região da candelária onde o Prsv tem imóvel vago há bom tempo, a Scar comprou e retrofitou alguns prédios e estão todos (ou quase) todos alugados (alguns bem recentes).

        Nos casos da maioria dos FII, BBVJ incluso, os administradores e gestores recebem suas taxas mesmo com os imóveis vagos ou mal-alugados / mal-administrados. Então não se preocupam em procurar bons locatários ou em gerar valor. Deixam a vida correr e os cotistas na mão.

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      • Tetzner, vou te corrigir. Não importa nem se esta em um lado da marginal ou do outro. Não importa em que lugar do pais estiver. Antes dizia que os inquilinos estavam com a faca e o queijo na mão. Só não sei quem deu a eles o doce de leite e o doce de abobora. A goiabada caiu do céu.

        Curtido por 3 pessoas

      • Prezado Sr. Fabiano,
        Ainda discordo, o sr não estão comparando imoveis na mesma condição, nem conhece as condições oferecidas nessas locações, nem esses tem um fundo imobiliário por trás como uma série de regras e compromissos a responder. Ainda assim, sua opinião sobre a taxa de administração é discutível, é a sua, há várias outras. O sr não pode inferir que não temos interesse em alugar, nem que não estamos fazendo todo o esforço necessário, já coloquei aqui algumas vezes e repito, somente um gestor medíocre e sem história, que se autoflagele para criar um fundo de investimento imobiliário, abrir negociação em bolsa, se expor na mídia, para denegrir a própria imagem com um fracasso, e viver de 1% de tx de adm sob um PL 280 milhões sendo que faz a gestão de 20 bilhões em outros tipos de FIIs, FIPs e FIDCs. Desculpe mas esse raciocínio que de vez em quando vem a baila me choca pela limitação de argumentos. Na assembleia que chamamos para adaptar o regulamento a ICVM 571 em outubro, havia um item para excluirmos o Consultor Imobiliário que hj não atua mais nesse sentido, dado que contratamos empresas focadas no tema, o que reduziria a taxa de adm para algo entre 0,8 e 0,7%, sabe qtos dos 3,5mil cotistas vieram ou se fizeram representar por meio de declaração de voto? Meia dúzia.
        O gestor que não exerce sua função e trabalha para proteger os interesses dos cotistas, e atingir seu objetivo de rentabilidade tem cláusula específica de punição pela CVM.
        Os imoveis alugados citados pelo sr. aqui e no Rio, não refletem a realiade desse mercado, sou carioca, vou toda sexta pro Rio, além de passar meus dias lendo relatórios de pesquisas, de construtoras, incorporadoras, a realidade dos fatos é a seguinte, escancarada TODOS OS DIAS:
        VALOR ECONOMICO:
        EMPRESAS 01/12/2016 às 05h00 0
        EZTec vai entrar em renda e no Minha Casa, Minha Vida
        …rendas média, média-alta e alta, a EZTec vai diversificar a atuação a partir de…analistas e investidores, o fundador da EZTec, Ernesto Zarzur, disse que a incorporadora…pondera que os lançamentos dependem de a EZTec manter seu caixa. “É o caixa que nos permite…
        EMPRESAS 21/11/2016 às 05h00 0
        Construtora ainda resiste em proteger seus imóveis
        …patrimônio de afetação.”Só terei acesso, em 2020, ao caixa de um empreendimento lançado hoje”, diz o diretor financeiro da EZTec, Emilio Fugazza.Para incorporadoras mais endividadas, a modalidade restringe a liquidez das empresas, já que os recursos…
        EMPRESAS 21/11/2016 às 05h00 0
        Bancos tendem a exigir mais o instrumento
        …a ter o formato.Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) afirmam que só lançam projetos…mudança tributária contribuiu para acelerar a migração.Na EZTec, em 2008, todos os projetos já se enquadravam no instrumento…
        EMPRESAS 18/11/2016 às 05h00 1
        Perda líquida das incorporadoras cresce dez vezes
        …vendas líquidas negativas como consequência das rescisões – EZTec, João Fortes, JHSF, PDG, Tecnisa e Viver Incorporadora. Com…maior parte das incorporadoras consumiu caixa, com exceção de EZTec, Even, Gafisa, MRV Engenharia e Tecnisa.A Cyrela foi uma…
        EMPRESAS 10/11/2016 às 05h00 0
        MRV estima lançar e vender mais no próximo ano
        …2017 são factíveis”, diz Menin.A EZTec também divulgou, ontem, os resultados…financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, apesar da piora dos indicadores…setembro, o valor da folha de pagamento da EZTec era 27% menor do que o de dois anos antes…
        EMPRESAS 03/11/2016 às 05h00 0
        Venda de imóveis tem queda até setembro
        …Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, MRV Engenharia e Rodobens Negócios…patrimônio líquido da MRV era de uma vez, da EZTec de 0,9 vez e da Cyrela, de 0,7 vez…tornou-se a maior incorporadora do país. A EZTec tem as melhores margens, e a Cyrela é…
        EMPRESAS 25/10/2016 às 05h00 0
        EZTec só retomará níveis históricos de lançamentos daqui a três anos
        …história, vendas líquidas negativas, a EZTec não lançará mais produtos, neste ano…administração da companhia, Ernesto Zarzur.A EZTec – que lançou R$ 143 milhões no primeiro…depende da venda de estoques. Para a EZTec, serão necessários dois anos para a venda…

        Curtido por 2 pessoas

      • RI da EZTC (6 dias atrás)

        “”Torre A EZ Towers alcança 100% de ocupação da área locável do empreendimento.

        No dia 14 de dezembro de 2016, a São Carlos assinou mais um contrato de locação na torre A do EZ Towers, resultando em 100% de ocupação do imóvel.
        O imóvel, que – desde setembro – já estava 98% locado, conta agora com mais uma empresa de primeira linha entre seus locatários

        Trata-se de um edifício de escritórios classe AAA, com 47 mil m² de área locável (BOMA) divididos em 26 pavimentos tipo, heliponto e 1.648 vagas de estacionamento.
        Localizado na Rua Olavo Redig de Campos, 105, em São Paulo, o empreendimento possui certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) categoria Gold.

        Para saber mais sobre a Torre A EZ Towers, clique aqui.””

        Curtido por 3 pessoas

      • Ana, se está tão incomodada com a pequena presença na assembléia, pq não viabilizam a participação virtual?

        Continuo achando a argumentação fraquíssima! Então, a indústria automobilística pode fechar, já que o mercado está em crise e a matriz “tem” que aceitar, sem reclamar, os baixos resultados!

        Para mim o BBVJ11 é um case muito mal sucedido! E para de arrogância com os 200 bi de investimento, vamos trabalhar para locar o BBVJ11 que é o tema da conversa.

        Curtido por 2 pessoas

      • O BBVJ, nesses anos vem sendo um exemplo a não ser seguido, RMG e pretensões fantasiosas, transparência sofrível (os relatórios estão todos lá no site da Bovespa, pra quem não acreditar, basta comparar um com o outro sucessivamente, mas tudo com a desculpa de não atrapalhar as negociações dos espaços vagos (aliás, vagos até hoje!), mas a culpa foi da crise, só que RNGO e VLOL praticamente entregues no mesmo período locaram praticamente toda sua área.

        O BBVJ entrou para o seleto grupo de micos de FII’s, mas torço para que ele dê a volta por cima e se torne um exemplo de transparência, e sinônimo de excelente investimento.

        Até lá só observo e o utilizo como balizador para outros investimentos.

        Curtido por 3 pessoas

      • Também, comparar VAM com SCAR ou EZTEC e como comparar o Ibis com o Real Madri ou o Barça…
        O que me deixa aborrecido é a falta de humildade deles. Se a tática pra arranjar locatários não está dando resultado, muda a tática. Admite o erro e bola pra frente.
        Outra coisa, culpar os cotistas por não terem ido à assembleia não justifica nada. A grande maioria dos cotistas de FII são pequenos investidores, gente que tem 5k, 10k, 50k em cada FII. É inviável irmos às assembleias presenciais. E os gestores fingem não entender isso. Aí dizem: olha, a coisa não muda, mas você é co responsável.
        Quando aprenderem de verdade o significado da palavra respeito e perceberem que do outro lado tem gente que trabalha e sua a camisa pra comprar cotas todo mês, talvez as coisas melhorem.

        Curtido por 6 pessoas

    • Ana, independente de qualquer coisa ou opiniao, admiro muito sua atitude de vir compartilhar com a gente suas opiniões, alem contra-argumentando nossas questoes.
      Acho que atitudes como essa, deveria servir de exemplo para outros gestores de fii. Abrirem um canal direto com os cotistas. Pode ser a semente de uma nova maneira de administrar os fiis. Um ponto que os cotistas, principalmente os pequenos, sempre se ressentiram.

      Curtido por 3 pessoas

    • Oi gente, td bem?
      Oi Darks, olha o Shp Cidade Jardim eh o único shopping em SP q frequento, além de adorar o espaço pq eh extremamente agradável, fica perto do nosso escritório no Condomínio Rocha Vera. Durante a construção e entrega dos prédios de escritórios, a VAM acompanhou bem de perto e fez uma série de ressalvas e pedidos de ajuste em alguns utensílios/materiais utilizados no empreendimento, todos foram atendidos. Hoje há uma administradora predial, Jones Lang Lasalle, extremamente relevante no segmento imobiliário no mundo, e as condições do prédio são mantidas com intervencoes conforme previsto e sempre que surge alguma demanda específica! Nunca recebemos reclamação dos inquilinos dos andares do fundo, ou soubemos de outras reclamações! Eu almoço pelo menos uma vez por semana no shopping, uso os toillets e aprecio bastante as instalações e higiene, nunca percebi essas situações q vc mencionou! De qq maneira sei que a parte residencial apresentou uma série de problemas desse tipo na época da entrega e q foram sendo ajustadas após.
      eh isso pessoal!
      Abc

      Curtido por 3 pessoas

      • Olha ai Darks, a resposta da Ana bate com o que eu tinha de info

        Pode ser que justo no dia que você foi teve algum problema, mas pelo visto não é algo recorrente; mas enfim, quanto ao prédio acho que está tudo ok

        Vale Ana, brigadão e bom feriado!

        Curtido por 2 pessoas

    • existem vários casos assim… adiar a inauguração é mais danoso do que entregar com esses problemas…. já vi shopping da sonae ser entregue do mesmo jeito… vai corrigindo no decorrer do primeiro ano…. lembrando que a qualidade das subcontratadas / terceirizadas é sofrível…

      Curtido por 1 pessoa

  5. Deu a louca no gestor?
    Que negócio é esse de investir em cotas de outros fundos DO MESMO GESTOR? (Vulgo, OPERAÇÃO ZÉ-COM-ZÉ).
    E vender LCI? (Eu nem sabia que o fundo tinha isso!)
    E esse monte de outras coisas…

    ——————————————————
    Fato relevante de 04 de novembro, AGE para deliberar sobre:

    (i)
    Tendo em vista a entrada em vigor da Instrução da
    Comissão de Valores Mobiliários n.º
    571, de 25 de
    novembro de 2015, que alterou a Instrução da Comissão
    de Valores Mobiliários n.º 472 de 31 de outubro de 2008,
    deliberar pelas seguintes matérias e correspondentes
    alterações no regulamento do Fundo: (i) autorizar o
    administrador do Fundo a contratar formador de mercado
    para as cotas; (ii) definição do número máximo de
    representantes de cotistas a serem eleitos pela assembleia
    geral, respectivo prazo de mandato e eventual
    remuneração; e (iii) alterar a forma de cálculo da
    remuneração do Administrador para adequá-la aos termos
    do Art. 36,§ 1º, inciso I da ICVM 472;

    (ii) Autorizar o Administrador a destituir o Consultor
    Imobiliário;

    (iii) Extinguir o Comitê de Investimento do Fundo,
    considerando que os investimentos pelo Fundo já estão
    concluídos;

    (iv)Alterar o regulamento do Fundo para (i) excluir
    menções a determinadas condições da 1ª Oferta de Cotas
    do Fundo, já encerrada; (ii) excluir a necessidade de
    aprovação por Assembleia de Cotistas da destituição do
    Consultor Imobiliário, bem como contratação de seu
    substituto; (iii) considerando a conclusão da fase de
    investimento pelo Fundo, excluir os fatores de risco: Risco
    de Crédito do Incorporador; Risco de Atraso na Entrega do
    Empreendimento por culpa do Construtor; Riscos de
    Medição, bem como alterar os fatores de risco: Riscos de
    engenharia e de construção na obra do Empreendimento e
    Risco de Vacância (para prever exclusão do Consultor
    Imobiliário, caso aprovada a destituição)

    (v) Ratificar a possibilidade e autorizar o Fundo a
    investir em cotas de fundos administrados ou geridos pela
    Administradora para atendimento de suas necessidades de
    liquidez e em operações compromissadas, tendo como
    contraparte a Administradora e/ou instituições controladas
    ou coligadas, respeitando os limites da legislação e do
    Regulamento.

    (vi) Ratificar a possibilidade e autorizar o Fundo a
    comprar ou vender LCI –Letras de Crédito Imobiliário,
    tendo como contraparte outros fundos administrados ou
    geridos pela Administradora, desde que as operações
    sejam registradas em mercado de bolsa
    ou balcão organizado (Bovespa, CETIP), respeitando os limites da
    legislação e do Regulamento.

    (vii)
    Promover outros ajustes redacionais de adequação
    regulatória, as quais não importam em alteração de
    política de investimento do Fundo, conforme proposta de
    minuta de Regulamento publicada no endereço eletrônico
    do Administrador, a qual contempla também os ajustes propostos para
    deliberação objeto dos itens acima.
    .

    Curtido por 3 pessoas

      • conjunto de coisas predio caro demais e mal localizado vendido na epoca com rmg que naufragou as falhas aqui foram muitas mas a maior a meu ver de comunicacao nao se sabe se estao mesmo tentando comercializar os espacos vagos

        Curtir

      • Olha, sobre isso, não creio que o problema seja falta de informacao, o fundo tem um site q publica informações periódicas, e ainda um relatório mensal, Resumo do Balancete Mensal, e não faz sentido o gestor não buscar locar o q está vago! Entre as dificuldade para locação, entre todas as dificuldades q o mercado imobiliario vem enfrentando ao longo dos último 4 ou 5 anos, de fato a localização tb dificulta, mas, as mudanças previstas para ocorrer no entorno, por uma série de problemas políticos ocorridos em SP e no país, não chegaram nem a ser iniciadas, então, de fato hj essa “dificuldade” q a localização agrega eh uma questão q procupamos vencer c a oferta do imóvel as empresas q tenham um nível de atividade e não de obra q não seja impacto tão veementemente por essa questão!
        Abc

        Curtido por 1 pessoa

      • a Ana destaca um viés que muitas vezes ignoramos no prospecto:

        nem tudo depende só do empreendimento, por exemplo FIGS também foi lançado pensando no entorno e deu com os burros n´água

        tudo que haviam projetado ou que se esperava para 2015-2016 simplesmente não aconteceu e SE o ritmo for retomado nos próximos meses, vamos jogar para 2018-2020

        Curtido por 1 pessoa

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