SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII

SPTW11

Imóveis Alvo:  O Imóvel Badaró e o Imóvel Belenzinho.

O imóvel de propriedade da SPE Badaró, localizado na Rua  Líbero Badaró n.ºs 633/641 e  a Avenida Prestes Maia n.ºs 98/114, no Subdistrito Sé.

O imóvel de propriedade da SPE Belenzinho, constituído de prédios sob n.ºs 486, 494, 504, 506, 520, 550, 570 e 576 da Rua Padre Adelino e Casas n.ºs01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 e 09 da Vila (denominada Rua Particular Rosa Rosalina), com entrada pelo n.º 492 da mesma Rua Padre Adelino, no 10º Subdistrito – Belenzinho.

Indexador dos Contratos:  100% IGP-M

Participação nas Receitas: 35% Belenzinho / 65% Badaró

Taxas:
Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: incluída na taxa de administração.
Custódia: 0,04%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 4.500,00 mensais corrigido pelo IGPM)

SPTW11_Laudos

RI:  ri@spdowntown.com.br

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364 comentários sobre “SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII

  1. Informou distribuição de:
    Rendimento no valor de R$ 0,61 por cota no dia 07/02/2019
    Data base: 31/01/2019 Fechamento: R$ 80,50 Rendimento%: 0,758

    V/VP = +9%
    P/L = 11
    Rendimento – pulou de R$ 0,55 p/ R$ 0,61
    mono-inquilino (call-center)
    relatórios em formato bem-básico

    seria esse outro *patinho-feio* (priminho do ALZR) ? que… mostra certa resiliência e temperânça.

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    • Patinho feio, será?

      O aluguel atual está dentro do preço de mercado, ou seja, caso a Atento desocupe o imóvel, o novo inquilino pagaria um valor semelhante. Muito diferente de diversos fundos que possuem aluguéis inflados.

      Agora, ainda estou estudando esse fundo, minha preocupação é quanto ao valor real do imóvel em caso de venda.

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      • Andrade normalmente a segurança estaria no fato do aluguel estar abaixo do valor de mercado. Qualquer mudança levaria à um período de vacância, seguido de alguma concessão de benefícios temporariamente. Ainda temos o fato de o momento ser pró inquilino nas negociações, então penso eu que a Atento tem a faça e o queijo nas mãos por enquanto

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      • Eu, particularmente, não acho ser não. Mas quem manda é o Sr. Mercado … Esse fundo aí .. bom pagador, imóveis antigos, sim mas bem localizados, etc. Eu tenho posição boa! Aliás … preste atenção que o ALZR11 vai fazer emissão …

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      • Tetzner
        Quiz dizer que o aluguel está no preço de mercado. É claro que em caso de vacância, o imóvel ficaria um tempo sem renda, carência e tal, mas o valor não mudaria muito, uns 10 % +ou –
        Tem fundos, como famb, Cedae, entre outros que talvez não achariam nem 50% do aluguel atual. Esses são fundos que evito

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      • Outra preocupação que tenho na hora de avaliar um fundo é o valor de mercado do imóvel. É bem difícil, mas o motivo pela qual invisto em fiis é o imóvel. Eu nunca vi no mercado de imóveis físicos uma desvalorização de 50% só porque o inquilino saiu, como aconteceu com famb. Se um inquilino de algum imóvel físico meu desocupe o imóvel, tchau e bença. Tô nem aí.
        Então um dos principais critérios que utilizo é tentar saber se o aluguel está dentro do mercado. Eu estou tranquilo com sptw, nesse sentido.

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      • Entendo que apesar do imóvel da Badaró ter um padrão construtivo e valor superiores, é o do Belenzinho que possui maior capacidade de liquidez e valorização.
        Só ver o entorno, com construtoras erguendo condomínios residenciais, e a recente inauguração da nova unidade do Cema na própria Padre Adelino.
        Ali tem um potencial de upside patrimonial interessante no médio prazo.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Andrade, eu tb costumo comparar o fundo com o mercado, seja com informações do fipezap ou imobiliárias. É estimativa, porque os imóveis são diferentes: micro-rigião, conservação, áreas, etc , mas dá pra afastar os exageros da carteira. Por ex. o sptw, por essa avaliação, pela cota atual, estaria com o preço de custo 20% abaixo do mercado e alugando 10% abaixo. É uma boa margem de segurança. Já o ALZR , um fundo semelhante a este, tem custo 50% acima e aluguel 25% acima. Insisto , são pesquisas feitas via internet e não são recomendação de nada.

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  2. Boa noite pessoal,
    Tenho este fundo na carteira!
    Ele tem se mostrado resiliente quanto ao rendimento.
    Mas estou com dúvidas referente aos imóveis, alguém mora lá na região ou já esteve nos imóveis?
    Pelo que olhei nas imagens o do Belenzinho é bem surrado embora a região parece ser bem localizada.
    E do Badaró parece ser um bom prédio inclusive olhando pelas imagens parece ser possível o desenvolvimento de projeto de sustentabilidade o que resultaria em aumento no recorrente dos imóveis.
    Gosto deste fundo mas dá pra espremer mais suco desta laranja!

    O que vocês me dizem?

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    • Esse FII tinha uma ‘RMG’ durante um certo período e que contava com um patamar de aluguéis incompatíveis com a realidade dos seus dois imóveis ao término; a cada repactuação uma queda considerável de valores entre promessa e realidade, gerou o impacto na renda

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  3. Data da informação
    31/07/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/07/2018
    Data do pagamento
    07/08/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    0,55
    Período de referência
    Julho
    Ano
    2018
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 1 pessoa

      • Pergunto aos colegas:
        O aluguel está caro ou barato, levando em conta que são ativos de Classe A (Badaró) e B (Belenzinho), com metro a poucos metros dos dois prédios?

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      • Bigode

        segundo a Buldings

        Badaró
        “Passados 28 anos desde o término da sua construção, o Atento – Libero Badaró tem a classificação BB (double B).”

        Belenzinho
        “Passados 11 anos desde o término da sua construção, o Atento tem a classificação B.”

        Curtido por 1 pessoa

      • Entendi Tetzner,

        Deveriam atualizar as informações no site do FII:
        “Edifício de uso comercial corporativo, sendo classificado como de Classe A pela Cushman & Wakefield. Pela sua classificação ele possui as seguintes características*:

        Preço pedido de locação acima da média do mercado;
        Excepcional acessibilidade;
        Alta qualidade nos acabamentos e especificações técnicas;
        Gerenciamento profissional com sistema de automação integrado;
        Atraem grandes inquilinos e de alta qualidade;
        Área útil por andar acima de 500 m² privativos em lajes corridas.
        Está em uma região no qual o nível de oferta de imóveis concorrentes é baixo.
        Endereço
        Imóvel com área total locável de 13.848m², localizado na Rua Libero Badaró, nº633/641 e na Avenida Prestes Maia, nº98/114, Centro, São Paulo/SP, é vizinho à estação São Bento da Linha Azul do Metro. “

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      • Acho o preço do aluguel na libero, OK! bbpo11 paga num prédio muito inferior +ou- R$40/m2 na mesma avenida.

        Belenzinho tem um terreno excelente para residencial, no pior cenário vende o terreno.

        Curtido por 2 pessoas

      • Estou na fase de apreciar que ainda está alugado… outros fundos de laje meus com a vacancia típica de SP 20%.

        Acho que pra subir mesmo o rendimento a partir do valor atual das cotas somente com uma recuperação econômica do Brasil.

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  4. Que “drible” foi esse Bigode???

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    29/03/2018
    Data do pagamento
    06/04/2018

    Valor do provento por cota (R$)
    0,55

    Período de referência
    Fevereiro

    os caras estavam só esperando você sair…

    Curtido por 1 pessoa

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