SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII

SPTW11

Imóveis Alvo:  O Imóvel Badaró e o Imóvel Belenzinho.

O imóvel de propriedade da SPE Badaró, localizado na Rua  Líbero Badaró n.ºs 633/641 e  a Avenida Prestes Maia n.ºs 98/114, no Subdistrito Sé.

O imóvel de propriedade da SPE Belenzinho, constituído de prédios sob n.ºs 486, 494, 504, 506, 520, 550, 570 e 576 da Rua Padre Adelino e Casas n.ºs01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 e 09 da Vila (denominada Rua Particular Rosa Rosalina), com entrada pelo n.º 492 da mesma Rua Padre Adelino, no 10º Subdistrito – Belenzinho.

Taxas:
Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: incluída na taxa de administração.
Custódia: 0,04%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo de R$ 4.500,00 mensais corrigido pelo IGPM)

SPTW11_Laudos

RI:  ri@spdowntown.com.br

200 comentários sobre “SPTW11 – SP DOWNTOWN – FII

  1. Prédio feio e velho. Será que depois que esvaziar alguém vai se interessar em locar esses prédios? Com tantos prédios novos e em bom preço eu não me arriscaria em entrar nesse não… O que vocês acham? 😛

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    • Eu penso que tudo depende do preço. Exagerando um pouco, um prédio bonito do lado errado da marginal, por um preço alto é mais atraente que um prédio feio, barato, no centro de SP?
      Eventualmente o lado errado, um dia se torne certo, quem sabe…mas o centro de SP hoje, tem sua atratividade, dependendo da atividade. Já o outro (Belenzinho), é piorzinho.

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    • O imóvel na Padre Adelino é antigão como a maioria dos imóveis do Brás, o Café Seleto era nesse prédio na década de 60, pela idade até que tá bem conservado. Não vejo problema pra call-center.
      O Arnesto morava lá perto. 😂

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      • Raphael,

        Este fundo tem somente 2 imoveis e os dois alugados para um único inquilino.
        Em setembro venceu um contrato e o aluguel caiu para a metade se não me engano. Mas somente agora parece que que a queda será repassada. O mercado esta realizando.

        Mesmo assim, parece que foi um único palyer que vendeu +- 12.000 cotas. Por esta quantidade de cotas vendidas, acho que caiu pouco e tinha muita ordem escondida na compra.

        Alguem me corrija se eu estiver enganado.

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      • Marcelo E

        FII é condomínio fechado 🙂

        Se vendera 12 mil cotas, isso implica em compra de 12 mil cotas por outra parte

        o que “assusta” é uma posição grande sendo “queimada” a qualquer preço… pode ser “amadorismo”? pode… mas pode também não ser

        amanhã sai a renda, vejamos como se comporta e se não vem um FRKOFM ai

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      • Pedro,

        No dia 30/08 o fundo divulgou um Fato Relevante comunicando a renovação do contrato de locação do Imóvel Belenzinho com a Atento. Nesta renovação o aluguel pactuado para o imóvel foi de R$375.000,00; cerca de 50% de desconto em relação ao contrato anterior.
        Nesta mesma data foi celebrado um aditamento ao contrato do imóvel Bardaró concedendo um desconto de 15% nos alugueis de jan/16 até setembro/16.

        Com essas renegociações houve uma queda substancial das receitas de locação e consequentemente uma queda da renda mensal distribuida pelo fundo.
        A renda do fundo, antes das renegociações, era de R$0,83/cota e agora passará(ou) a ser de R$0,50/0,54 por cota.

        Pelo preço de fechamento de hoje, representa um rendimento de cerca de 0,94% a 1% am. Nada mal!

        Porém há que se estudar com mais cuidado a qualidade dos imóveis… Como disse o Tetzner, os imóveis do fundo não possuem um “diferencial competitivo” e no caso de uma eventual recisão do contrato, o fundo pode sofrer para conseguir um novo inquilino, principalmente devido a situação delicada da economia brasileira.

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      • Obrigado pelo detalhamento Flash. Por isso este nick. Você é bem rápido.

        Tetzner, não creio que tenha sido “dedo gordo”. Certamente é player grande, e do Itau.
        Saldo de Venda >1000 lotes – Itau 14,7K PM de 55,70
        Saldo comprador >1000 lotes:
        XP 5,5k PM 55,56
        Bradesco 2K PM 57,14
        Concordia 2K 56,37

        Minha visão: Um ou alguns players devem ter stopado posição e o mercado absorveu neste ponto 55/56.
        Graficamente falando, este fundo superou os 200% de fibonacci (pelo espelhamento da retração).
        Quando foi divulgado o FR, ele pulou de um suporte em 200% para os 61,8% de fibonacci e estava tentando ganhar os 100% e parou nos 61,8%
        Diria que este é um suporte bem forte. Se perder esta região de 54/50,90 vai tentar buscar os 46.

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    • Confuso, tudo indica que no próximo mês.
      “O Fundo distribuirá aos Quotistas, ao menos, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados mensalmente segundo o regime de caixa, com base em balancete mensal, encerrado no último Dia Útil de cada mês. O Fundo poderá levantar balancete intermediário, para fins de distribuição de lucros, observado o disposto na regulamentação e legislação em vigor.
      Os resultados apurados, na forma acima, deverão ser pagos até o 10º (décimo) Dia Útil do mês subsequente
      ao do período de apuração”

      A revisional vale a partir de 29/08/16, corre o aluguel do mês de setembro, paga em outubro e vai à competência de caixa, distribui até 10º útil de novembro.

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    • Vejam o que diz o Fato Relevante:
      “…a partir da vigência do novo contrato de locação do imóvel Belenzinho o Fundo irá alterar o critério de cálculo dos valores de distribuição de rendimentos, que passarão a ser calculados a partir das receitas efetivas do Fundo, e não mais conforme previsto no item 10.7 do Prospecto.”
      Ou seja: vale a partir da vigência do novo contrato de locação do imóvel Belenzinho.
      Outro trecho: “O Contrato tem prazo de cinco anos, com início em 01 de Outubro de 2016…”
      Ou seja: se o novo contrato vale a partir de outubro, então me parece claro que os rendimentos referentes à competência outubro já serão calculados pela nova sistemática. E os rendimentos do mês da compatência são pagos até o 10º dia no mês seguinte.
      Portanto, me parece bastante claro que muda para o pagamento competência outubro a ser pago no começo de novembro.
      Alguem discorda?

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  2. *** Taxa de administração inalterada ***

    A Administradora, através do RI e por escrito, assumiu o compromisso de cancelar da pauta da próxima Assembleia, prevista para 3/outubro, a deliberação de aumento da taxa de administração.

    Obviamente os demais itens serão discutidos, eventualmente aprovados, para adequação à ICVM 472.

    Parabéns à Geração Futuro/Brasil Plural pela mostra de sensibilidade e alinhamento com os interesses dos Investidores.

    Curtido por 3 pessoas

  3. O Administrador – Geração Futuro – propõe aumentar sua receita em 60%, dos atuais 0,25% de taxa de administação para 0,40%. O mais interessante é que convocam uma Assembleia com o pretexto de adequação à ICVM 472 mas não explicitam este aumento nem perdas causadas aos Investidores em um momento muito ruim de resultados do FII por eles administrado.

    Que outro negócio consegue em uma tacada aumentar sua receita em 60%, depois de maus serviços ?

    Proventos do FII diminuindo e receita da Geração Futuro aumentando.

    Curtido por 1 pessoa

    • Gente, tem como ingressar na justiça por danos morais e materias contra a Geração Futuro, desde do inicio desse FII? No primeiro dia a cotação chegou a cair 10% e assim continuou por semanas…Na época foi o único FII a cair tanto. A Geração Futuro nunca deu a devida atenção para os cotistas, nunca entrou no mercado para equilibrar a cotação, e no periodo do IPO veio aqui na cidade falar que FII seria um sucesso, que iria comprar os CRIs, fazer e acontecer…E no final foi a merda que sempre foi…O dinheiro ficou em renda fixa e a cotação do FII só caindo. Se fosse para aplicar em renda fixa, pegava o meu dinheiro e aplicava, não perderia a montanha de dinheiro com essa falsa promessa…

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      • Abss,

        Muito complicado alguem indicar compra em qualquer fundo ou ação.
        O certo seria vc estudar os fundamentos do fundo escolhido como por ex.: Localização e qualidade dos imóveis, gestor/admistrador, rendimento e perpecticas futuras do fundo. Só assim vc será capaz de formar uma opnião sólida sobre o ativo e se sentir mais seguro para apertar aquele botãozinho de compra no HB.
        SPTW sempre foi um fundo complicado, pois os imóveis não são tão bons, é um fundo mono-inquilino e os alugueis pareciam meio caros.
        Com essa renegociação, me parece que, os valores de aluguel ficaram mais realistas e o contrato de locação foi renovado por mais cinco anos.
        Nos preços atuais a renda mensal desse fundo(R$0,50/cota) gira perto de 0,87%/am e com perspectivas de aumentar para R$0,60/cota quando encerrar o desconto fornecido no imóvel do Bardaró nno ano que vem.

        Na atual conjuntura em que temos uma expectativa de queda de juros no futuro, me parece que 0,87%am é um tanto quanto interessante, mas acho a nossa decisão não deve ser baseada apenas nesse quesito.

        Curtido por 3 pessoas

    • Giovanni, caso a Atento saia do Belém… a melhor (ou única) opção é a venda do terreno… Na região são comercializados aptos novos por preço acima de R$8.000 o m2.

      Já no centro não enxergo risco de vacância por um longo período.

      Curtido por 1 pessoa

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