FAED11B – Anhanguera Educacional

Foi criado com o objetivo de adquirir três imóveis de propriedade da Anhanguera Educacional S.A.  e alugá-los de volta para ela (atual Kroton); fundo é administrado pelo BTG Pactual, em condomínio fechado e por prazo indeterminado.

faed11b1

Os imóveis estão localizados nas cidades de Taboão da Serra, Leme e Valinhos, todas no estado de São Paulo, totalizando 27.172 m²; constitui portanto um FII de Tijolo – Universidades.

FAED11B_contratos

Taboão da Serra/SP
Rod. Régis Bittencourt, 199 – Centro
No endereço funcionam as atividades da Universidade Anhanguera-Uniderp (Educação a Distância) e da Faculdade Anhanguera de Taboão da Serra, desde 2000. Nesse campus, a Faculdade Anhanguera oferece 11 cursos de graduação presenciais, bem como cursos de pós graduação (lato sensu). O prédio é equipado com laboratório de saúde, laboratório de informática, biblioteca e 2 anfiteatros com palco, com capacidade para 200 e 150 lugares.

Leme/SP
Rua Waldemar Silenci, n.º 340
No endereço funcionam as atividades da Universidade Anhanguera-Uniderp (Educação a Distância) e do Centro Universitário Anhanguera, desde 1994. Nesse campus, a Anhanguera oferece 12 cursos de graduação presenciais. O prédio é equipado com laboratórios de biologia, de enfermagem, de fotografia, de microscopia, de informática, entre outros. Conta também com biblioteca e dois anfiteatros de 200 m2 e 605 m2, e capacidade para 180 e 500 lugares.

Valinhos/SP
Al. Maria Tereza, n° 2000
No endereço funciona a Sede Administrativa da Anhanguera, e que abriga a presidência do Grupo. A propriedade é composta por ampla área verde, cinco blocos, estacionamento, cozinha, auditórios, piscina, e circuito interno de TV.

 

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Os contratos de aluguel são reajustados pelo IPCA e tem reajuste em Dezembro.

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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100 comentários sobre “FAED11B – Anhanguera Educacional

      • Alguns pitacos:
        Valor patrimonial desse fundo é menor que muitos barrações de FIIs de logística que estão caindo aos pedaços. Valor de R$ 2.231,00.
        O aluguel hoje, deve estar por volta de R$ 30,00 o m2 (valor aproximado, faz tempo que não levanto esse dado.
        Mercado quase sempre está certo, vez por outra há alguma distorção, mas, na minha opinião, não é o caso desse fundo.
        Sigam suas estratégias, Pardal que segue João de Barro vira servente de pedreiro.

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  1. Tem impacto nesses prédios na opinião de vocês? Alguém sabe se há redundância na região?

    Kroton e Estácio receberam um duro parecer da Superintendência-geral do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), nesta sexta-feira (3), contra o negócio que pretende formar um gigante do ensino superior.

    Após avaliar o documento, executivos das duas maiores empresas do setor começaram a considerar a possibilidade de que a fusão entre elas não se concretize.

    No documento, a Superintendência identificou problemas graves de concentração de mercado com a operação e decidiu não aprová-la da forma como foi apresentada.

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    • Após ser informada, a Kroton divulgou comunicado dizendo que as “companhias buscarão uma solução negociada junto ao tribunal do Cade para afastar preocupações concorrenciais identificadas e obter a aprovação”.

      Internamente, porém, a partir da leitura do documento, a avaliação das partes foi a de que o texto é forte e que será “muito difícil encontrar um remédio cabível para concretizar o negócio”, segundo a Folha apurou.

      Enquanto estudavam o relatório de 194 páginas, na tarde desta sexta, alguns executivos ainda tentavam fazer avaliações esperançosas, lembrando que, há cerca de três anos, a Superintendência fez observações semelhantes na ocasião da junção entre Anhanguera e Kroton.

      “Kroton e Anhanguera são as principais concorrentes e também as mais eficientes, o que torna ainda mais indesejável a unificação completa de suas atividades”, dizia o texto da Superintendência em dezembro de 2013.
      À época, as instituições contornaram o caso mudando sua composição acionária e vendendo a Uniasselvi para buscar a aprovação do órgão.

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      • A Folha antecipou em novembro que uma das propostas da Kroton ao Cade era vender a UniSEB, instituição de ensino a distância da Estácio, e um centro universitário, que absorveria as outras bandeiras de EaD da Estácio. A proposta foi insuficiente.

        Segundo o texto da Superintendência, permitir a fusão Kroton/Estácio seria tornar inválida a solução dada na ocasião do negócio Kroton/Anhanguera, de vender a Uniasselvi, considerando que a Estácio é hoje até maior do que a Uniasselvi.

        “Recentemente, a Kroton adquiriu a Anhanguera. Aplicamos a restrição e, mesmo assim, fez um novo movimento de aquisição. Isso nos preocupou”, disse Kenys Machado, superintendente-geral-adjunto do Cade.

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      • Tetzner, passados já 10 dias da notícia, já deu para formar uma opinião a respeito? Acho que, aprovado o negócio, o risco maior é para o imóvel de Valinhos, não? Se não for aprovada (ao que parece, a hipótese mais provável…), acho que não muda muita coisa. O que te parece?

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  2. Ponto Forte: Universidades tendem a crescer no Brasil, e números de alunos tambem, imóveis em zonas bem adensadas perto da região de São Paulo
    Ponto Fraco: Refém de um inquilino, um imóvel é sede administrativa e poderia ser devolvido!

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      • Nos termos da Lei de Locações, é facultado a qualquer das partes solicitar a revisão do valor pago a título de aluguel,após 3 anos contatos da celebração do contrato ou início da vigência do valor atual de locação, visando ajustar ao valor da locação ao praticado no mercado. Revisionais não exercidas em períodos anteriores a esta data constam no gráfico,dada a possibilidade de seu exercício, por qualquer das partes, no futuro:
        Início do Fundo
        14/12/2009
        Valor Patrimonial/Cota
        R$ 161,72
        Valor mercado/cota:
        R$198,00.

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      • “Sale Leaseback” é um acordo comercial pelo qual a propriedade é, simultaneamente, vendida e alugada de volta ao proprietário, geralmente por um longo prazo, também chamada de venda e leaseback.

        O Fundo detém 100% de três imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera
        Educacional S.A. por meio de operação de Sale & Lease Back.

        Não procede a informação de que poderá ocorrer revisional.

        Abs.

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      • “Valinhos: Sede Administrativa da Anhanguera, e
        que abriga a presidência do Grupo. A
        propriedade é composta por ampla área verde,
        cinco blocos, estacionamento, cozinha,
        auditórios, piscina, e circuito interno de TV”.

        Neste imóvel está o principal risco desse fundo, com a fusão das empresas poderá ser devolvido ao final do contrato.

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      • Tetzner, não cabe pergunta no relatório de novembro/16 conta esquerdo alto está escrito:
        “Objeto e Perfil do Fundo”

        A aquisição de terrenos, imóveis
        comerciais ou de direitos reais a eles
        relativos, para o desenvolvimento,
        ampliação e exploração destes
        mediante locação para o Grupo
        Anhanguera Educacional, instituição
        de ensino, que firmará com o fundo,
        contratos de locação atípica de longo
        prazo e/ou arrendamento dos bens
        imóveis adquiridos, doravante
        designados como “Ativos-alvo”.

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    • Acho que a graça de Fundo de Tijolo é justamente você ter a rentabilidade + o ativo. Se olharmos o aluguel mensal da sede, é o menor dos aluguéis. Faculdades tendem a ter uma demanda bem estabelecida no próprio entorno, então me preocupo muito menos com os imóveis usados para esse fim. (Imagina se amanhã resolvem fechar, é muito fácil um concorrente ocupar o local).

      Do ponto de vista do ativo, realmente, se desocuparem a sede, acho difícil alugar para outra empresa do jeito que está. Não conheço o mercado lá, mas provavelmente acabariam vendendo o imóvel para um terceiro.

      O FAED é mais “velhinho” e não teve os exageros de alguns fundos mais novos. Acho que o aluguel não é tãaaao alto, a ponto de justificar os caras arriscarem processo, etc. A essa altura do campeonato. Maior “risco” seria devolverem aquele pedaço em 2019 mesmo.

      Por outro lado, conheço bem Taboão da Serra, e tenho a impressão de que o prédio ali valorizou bastante coma cidade crescendo em volta. Duvido que “liquidem” o fundo, mas me parece que em uma situação de “vamos vender tudo”, só para fazer um valuation, Taboão da Serra valeria bastante e até compensaria um pouco do prejuízo nas cidades menores 😉

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    • Nenhum cotista!

      A BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”), na qualidade de
      Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Anhanguera Educacional, inscrito
      no CNPJ/MF sob n.º 11.179.118/0001-45 (“Fundo”), vem, por meio desta, informar que a
      Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo que seria realizada nessa data às 16:00h
      não foi realizada pois nenhum cotista compareceu para a referida Assembleia.
      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
      necessários.

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  3. Relatório mensal – Agosto/2016:

    “O Fundo detém 100% de três imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional S.A. por meio de operação de Sale & Lease Back.

    1) Taboão da Serra: Educação a Distância e Faculdade Anhanguera de Taboão da Serra, desde 2000. Oferece cursos de graduação e cursos de pós-graduação. O prédio é equipado com laboratório de saúde e de informática, biblioteca e anfiteatros com palco.

    2) Leme: Educação a Distância e Centro Universitário Anhanguera, desde 1994. Cursos de graduação presenciais. O prédio é equipado com laboratórios de biologia, de enfermagem, de fotografia, de microscopia, de informática, entre outros. Conta também com biblioteca e anfiteatros.

    3) Valinhos: Sede Administrativa da Anhanguera, e que abriga a presidência do Grupo. A propriedade é composta por ampla área verde, cinco blocos, estacionamento, cozinha, auditórios, piscina, e circuito interno de TV.”

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    • “Mês de reajuste em percentual da receita
      Todos os contratos são reajustados pelo IPCA no mês de Dezembro.

      Reserva de Contingência: no final de julho, a reserva de contingência do fundo possuía o saldo de R$ 1.049.373,41.

      Em abr-16 a distribuição foi impactada positivamente por uma reversão de parte da reserva de contingência a qual havia atingido o limite de 1% do total de ativos do Fundo.”

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      • Trecho da proposta de adequação do regulamento à ICVM 571:

        “DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA
        Art. 50 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a 0,30% (três décimos por cento) à razão de 1/12 avos, aplicados sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, nos demais casos e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, observado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, acrescido ainda do valor aproximado de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), correspondente ao valor dos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, que deve estar incluído na remuneração da ADMINISTRADORA mas será pago a terceiros.
        § 1º – A taxa de administração será calculada mensalmente por período vencido, e quitada até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados.
        § 2º- O valor integrante da taxa de administração correspondente à escrituração das cotas do FUNDO poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de cotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da taxa de administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração. “

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