BRCO11 – Bresco Logística FII

10 Propriedades
~10% Potencial de Expansão da ABL
~375 Mil m² de ABL
41% da Receita na cidade de São Paulo
~R$100 Milhões de Receita Estabilizada
~81% de Contratos Atípicos
~R$1,2 Bilhão de Valor de Mercado
~5,7 Anos de Prazo Médio Remanescente de Locação
Emissão 3ª (Terceira) Emissão de Cotas

Taxa Administração: 0,0975%
Taxa de Gestão: 1%

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

151 comentários em “BRCO11 – Bresco Logística FII”

  1. BRCO11 – CONSULTA FORMAL – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

    CARTA CONSULTA FORMAL AOS COTISTAS BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“FUNDO”), INSCRITO NO CNPJ/ME SOB N.º 20.748.515/0001-81, PARA DELIBERAR SOBRE AS MATÉRIAS OBJETO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (“CONSULTA FORMAL”).

    Prezado(a) Cotista,

    A OLIVEIRA TRUST DTVM S.A., sociedade devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício profissional de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, por meio do Ato Declaratório n.º 6.696, de 21 de fevereiro de 2002, na qualidade de administradora do Fundo (“Administradora”), nos termos do art. 21, da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008 (“ICVM 472”), serve-se da presente para consultá-lo(a), nos termos do artigo 18, inciso XII, da Instrução da CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), sobre a alteração do Regulamento do Fundo, nos termos da minuta anexa à Proposta da Administração, de forma a permitir a cessão e transferência a terceiros, inclusive dar em garantia, total ou parcialmente, os créditos decorrentes da locação, arrendamento ou alienação dos Ativos Imobiliários integrantes da Carteira, assim como quaisquer outros créditos relacionados aos Ativos Imobiliários, e/ou descontar, no mercado financeiro, os títulos que os representarem, inclusive por meio de securitização de créditos imobiliários.

    Caso aprovado o item da Ordem do Dia acima, a Administradora e a Bresco Gestão e Consultoria Ltda., sociedade empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Hungria, nº 620, 4º andar, conjunto 42 (parte), Jardim Europa, CEP: 01455-000, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 17.415.310/0001-70, na qualidade de gestor do Fundo (“Gestora”), formalizam o compromisso em considerar, na realização de investimentos em Ativos Imobiliários, os efeitos econômicos, sociais e ambientais, de curto e longo prazo, de tais operações do Fundo, em relação aos prestadores de serviço, fornecedores, clientes e demais partes interessadas, incluindo as comunidades em que são desenvolvidas suas atividades.

    A aprovação do único item da Ordem do Dia dependerá da aprovação por maioria de votos dos cotistas presentes e que representem, no mínimo, 25% (vinte e cinco por cento) das cotas emitidas do Fundo, nos termos do artigo 6.5.1 do Regulamento do Fundo.

    Os termos não expressamente definidos nesta Carta Consulta terão os significados a eles atribuídos no Regulamento vigente.

    A presente Carta Consulta e a Proposta da Administração estarão disponíveis para apreciação dos cotistas na sede da Administradora, na Avenida das Américas, nº 3434, bloco 07, sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – RJ, bem como nas seguintes páginas da rede mundial de computadores:

    (i) Administrador: (website localizar a aba “Canal do Investidor” e clicar em “Fundos de Investimento”, após, no campo “Informações sobre Fundos e Prospectos”, pesquisar “BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO”,e, então, localizar o Carta Consulta e a Proposta da Administração; e

    (ii) CVM: (website acessar “Informações Sobre Regulados”, clicar em “Fundos de Investimento”, clicar em “Consulta a Informações de Fundos”, em seguida em “Fundos de Investimento Registrados”, buscar por “Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário”, acessar “Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário”, clicar em “Fundos.NET”, e, então, localizar a Carta Consulta e a Proposta da Administração.

    (iii) Página do Fundo(website, localizar a aba “Governança Corporativa” e clicar em “Assembleias”).

    Esclarecemos que se adotou o formato de Consulta Formal com o objetivo de atender às orientações sanitárias para evitar a disseminação e contágio da COVID-19, e preservar, com prioridade, a saúde e integridade física dos envolvidos.

    Poderão participar da Consulta Formal, ora convocada, por si, os cotistas que nesta data estiverem inscritos no registro de cotistas ou registrados na conta de depósito como cotistas, conforme o caso, e que não estejam em situação de conflito de interesses com a pauta a ser votada, seus representantes legais ou procuradores constituídos há menos de 1 (um) ano, de acordo com o disposto na regulamentação aplicável.

    Adicionalmente, os cotistas também poderão solicitar, no endereço eletrônico assembleia.fundos@oliveiratrust.com.br, incluindo no assunto do e-mail: “BRCO11 – Consulta Formal – AGE”, o modelo de boletim de voto à distância ou de procuração, de forma a viabilizar o exercício do seu direito de voto, abrangendo as possíveis opções de deliberação.

    Todos os cotistas também poderão votar por meio de uma plataforma eletrônica específica. Até o dia 25 de junho de 2021, será encaminhado um e-mail para cada cotista, conforme e-mails previamente cadastrados na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão e na base do escriturador, com o link de acesso à plataforma, por meio da qual será possível anexar documentos e votar a matéria da Ordem do Dia. Os cotistas poderão encaminhar os seus votos via plataforma ou por meio do boletim de voto à distância até o encerramento do dia 12 de julho de 2021. No Anexo I ao presente Edital constam informações adicionais sobre o uso da referida plataforma.

    Informamos que o resultado desta Consulta Formal será apurado e divulgado aos cotistas do Fundo e ao mercado em 14 de julho de 2021.

    Sem mais, colocamo-nos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

    Atenciosamente,

    OLIVEIRA TRUST DTVM S.A.

    Administradora do BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

    ANEXO I

    O link individual para votação encontra-se no e-mail enviado pela plataforma chamada Cuore. Consulte sua caixa de spam e a lixeira, caso não o encontre na caixa de entrada.

    Os e-mails são encaminhados levando-se em conta as informações atualizadas na base do escriturador e disponibilizada pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, sendo que, considera-se que estes endereços eletrônicos de origem estejam atualizados.

    O Cotista, caso deseje, pode se identificar por meio do CPF ou CNPJ e proceder com seu voto na matéria da Ordem do Dia. Será permitido apenas um voto por CPF ou CNPJ.

    Na plataforma Cuore, os Cotistas devem incluir os seguintes documentos no momento do voto: (a) se Pessoa Física: documento de identificação oficial com foto; (b) se Pessoa Jurídica: cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação oficial com foto do(s) representante(s) legal(is); (c) se Fundo de Investimento: último regulamento consolidado do fundo e do estatuto ou contrato social do seu administrador ou gestor, além da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação oficial com foto do(s) representante(s) legal(is); e (d) caso o cotista seja representado por procurador este deverá apresentar o instrumento particular de mandato, sendo certo que o procurador deve estar legalmente constituído há menos de 1 (um) ano.

    Para abrir a cédula de voto, basta usar um computador ou dispositivo móvel que esteja conectado à internet. Indicamos utilizar versões recentes dos navegadores para garantir melhor experiência. Preferencialmente, mas não limitado a, Chrome e Firefox. Caso a cédula de votação não abra no navegador, poderá ser necessário ajustar o Firewall ou mudar a rede de acesso para visualizar a cédula de votação corretamente.

    O processo de voto é rápido e leva alguns minutos, não sendo necessário imprimir o voto para assinatura.

    Os Cotistas devem se atentar para determinados aspectos de funcionamento da plataforma, tais como:

    (1) O Cotista poderá selecionar apenas uma opção entre aprovo/reprovo/abstenho/conflito para cada item da deliberação. Enquanto o cotista não apertar o botão finalizar, o voto não é considerado computado e ele poderá alterar suas opções. No momento que este clicar “finalizar”, o voto será computado e não poderá ser alterado pela plataforma. Ou seja, o voto será apenas enviado à Administradora do Fundo após finalizado.

    (2) A Administradora se coloca no direito de invalidar o voto caso os documentos suportes solicitados não sejam encaminhados ou não confirmem o Cotista ou seu representante possuem poder de voto, ocasião em que o Cotista será informado através do e-mail cadastrado.

    (3) A plataforma aceita anexos apenas de extensão .pdf ou .zip. Caso o Cotista necessite anexar mais de um documento, solicitamos que os compacte em um único arquivo .zip.

    Qualquer dúvida, entrar em contato com a Administradora:

    Oliveira Trust DTVM S.A.

    At.: Vanessa Rigolizzo / Paulo Sá

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  2. Pessoal,

    Sobre a proposta da Administração/Gestão, conversei com o RI e trago um resumo. Cada um que faça sua leitura e tome sua decisão na consulta formal que pode ser respondida ate dia 25/06 (quem é cotista vai receber o link pra votar)

    RI: “A ideia é poder aproveitar a boa qualidade de crédito dos nossos contratos de locação (95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating) para poder fazer novas aquisições com alavancagem, aproveitando momentos favoráveis do mercado de crédito. Vamos fazer esse tipo de estruturação apenas caso a gente consiga gerar valor para os nossos acionistas, através de custos de dívida menores que os cap rates originados nas aquisições, por exemplo.”

    Gama: O fundo deseja ficar mais solto e se torna mais “agressivo”, podendo se dizer mais alavancado na prática. Temos vantagens e desvantagens a depender de como o investidor pensa e tem seu perfil. Aos que acreditam na gestão, ter agilidade significa melhores negócios. Aos que enxergam incertezas como elevação de risco, irão apontar que o fundo esta se modificando. Alterando seu core e querendo trabalhar com crédito. Enfim, não serei EU que apontarei se é BOM ou RUIM.

    RI:”Vale lembrar que não podemos dar os imóveis presentes hoje no fundo em garantia (vedação de FIIs). Assim, seria somente a cessão de recebíveis.”

    Gama: A alavancagem não seria no sentido de entregar ou colocar em risco os ativos do Fundo. Isso segue proibido devido a regulação. Nada de pensar que a gestão vai poder entregar o imóvel A em garantia pra poder negociar um possível imóvel C.

    Não há intenção de modificar o DNA do Fundo. Seria apenas ter a liberdade para se o momento permitir e for benéfico ao Fundo/cotistas uma operação estruturada envolvendo valores gerados pelos ativos fossem usados para crescer e prosperar o Fundo.

    Gosto sempre de ver atualização e gosto de poder ter agilidade. Ao mesmo tempo não gosto de incertezas. Esse é meu perfil. Confuso, mas sou EU. Logo, a questão de confiar na gestão terá seu peso na tomada da decisão. Uma boa gestão com liberdade gera valor. Se falharem, pagam muito caro e encerram a reputação. Acredito muito nisso. Claro que se sou cotista e eles erram, eu perco junto. Isso sempre vai poder ocorrer. Seja aqui, seja em MM, em previdência e em ações.

    O que vcs acham? Da proposta. Mudanças são bem vindas? Melhor não mexer? Liberdade é risco?

    Valeu!!!

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  3. BRCO11 … para o Sr. Mercado… ACABOU !
    (-30% de PREJUÍZO no PATRIMÔNIO; mas não se preocupem… a renda está intacta e tem que se pensar no looooooongo prazo 🤣🤣🤣🤣🤣)

    >>> O B&H aqui, nunca sífu tanto !! Pelo gráfico, fica CLARO: TEM MÉTODO

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      1. Belezinha !!! Quem comprou topo vai levar quanto tempo mesmo pra recuperar ? Isso que é investimento pra looongo prazo. Tem que falar pro FII : Tô contigo e não abro ! KKK. Cadê o pessoal do preço não importa ?! Alguém viu pra onde foram ? KKK

        Curtido por 2 pessoas

  4. Pessoal,

    Questionei o RI sobre a saída da FM Logistic e a entrada da B2W e as mudanças que ocorrem no Fundo sobre os tipos de contrato. Resposta abaixo:

    “O contrato atípico se torna típico ao final da vigência do contrato firmado, a não ser que seja realizado um novo investimento específico no imóvel que caracterize a celebração de um novo contrato atípico. Em um momento de alta do ciclo imobiliário logístico, a exposição a contratos pode resultar em revisionais positivas. ”

    “A entrada de novos inquilinos no imóvel de forma rápida demonstram a boa localização e especificação dos imóveis, que possuem boa liquidez (boa tese logística).”

    “Em um momento de alta do IGPM, é normal que novas negociações sejam pautadas no IPCA.”

    “Com as novas locações, a carteira de crédito do fundo fica ainda mais robusta, com 95% do crédito sendo Investment Grade ou AA(br)-AAA(br), segundos as agências de rating”

    No geral teve outros pontos na conversa. Mas a gestão segue fazendo o que considera melhor pro fundo seguir robusto, crescendo e se tornando cada vez mais consistente. Os contratos típicos tendem a ter sua vantagem. Sempre achei que uma boa mescla entre atípicos e típicos tornam o Fundo mais saudável e seguro (opinião pessoal). Um ciclo de alta demanda deixa o dono do imóvel com uma vantagem. As revisionais tendem a ser vantajoso. Claro que momento do mercado e condição dos locatários pesa. Mas como estamos falando de empresas HG, o Fundo mostra que existe potencial oculto. Eu gosto. Vai dar certo ou vai ser melhor? Gostaria de poder cravar algo. Mas isso ninguém pode. Por isso vou administrando a carteira com paciÊncia e inteligência.

    Valeu!!!

    Curtido por 5 pessoas

    1. Quer dizer então que um contrato atípico, tipicamente, é apenas uma isca ? um chamariz ? um engana-bobo? aos cotistas incautos e não-especialistas no assunto ? Q gracinha, pois não!!

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      1. Não diria isca. Vc tem o contrato firmado. Ele se encerra. Vc não o renova de forma automática. Muita gente acha que se encerrando um atípico ele é renovado entre as partes como atípico. Não funciona assim na mesa de negociação. Sempre vai depender dos interesses de quem aluga.

        E como disse. Mesclar ambos os contratos tem validade no meu entendimento. Gosto e pratico bastante a utilização do RI e eventos com a gestão. Converso e tento entender a estratégia. Se estão fazendo algo que não me prejudique e mantenha o Fundo sólido e consistente, fico satisfeito. Não vejo aqui um planejamento de destruição de nosso patrimônio, de gestão ineficiente e etc.

        Ainda temos FII 100% atípicos. Ou seja, opção a depender da estratégia de cada investidor existem.

        Vamos que vamos 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

  5. BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ/ME nº 20.748.515/0001-81
    Código de Negociação na B3: “BRCO11”
    Fato Relevante – Locação B2W – Bresco Resende
    OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., na qualidade de
    administradora (“Administradora”), e a BRESCO GESTÃO E CONSULTORIA LTDA., na qualidade de
    gestora (“Gestora”) do BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no
    CNPJ/ME nº 20.748.515/0001-81 (“Fundo”), comunicam aos Cotistas do Fundo e ao Mercado que (i)
    celebrou o termo de encerramento do contrato de locação firmado com a empresa RESENDE
    ARMAZÉNS GERAIS E LOGÍSTICA DA AMAZÔNIA S.A. (“FM Logistic”) referente ao imóvel Bresco
    Resende (“Imóvel”), de acordo com o prazo de vencimento do contrato de locação; e (ii) celebrou a
    locação de 25.487,73m² do Imóvel, equivalente a 100% da ABL, para a B2W – COMPANHIA DIGITAL
    (“Locatária”). O contrato de locação possui prazo de 3 (três) anos, com início imediato, e reajuste anual
    de acordo com a variação positiva acumulada do IPCA/IBGE (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
    O valor do aluguel do contrato mencionado deve representar, aproximadamente, R$0,03 por cota do
    Fundo ao mês, descontadas eventuais despesas do Fundo e taxas praticadas nos termos do
    regulamento vigente.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
    necessários.
    OS VALORES ACIMA DESCRITOS NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADOS,
    A QUALQUER MOMENTO E SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU
    SUGESTÃO DE RENTABILIDADE FUTURA.
    Rio de Janeiro, 06 de maio de 2021.
    OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    Administradora do Fundo
    BRESCO GESTÃO E CONSULTORIA LTDA.
    Gestora do Fundo

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      1. Então … minhas observações ficam entre a cruz e espada. Pq ? Porque recentemente tbém o fundo perdeu outro inquilino, emitiu similar fato relevante só que deixou um imóvel com cerca de 35% de vacância (2,xx% do ABL total, o que não é representativo mas … ). O relat. gerencial mais recente constata a aquisição de outros galpões do grupo com cap_rate “bruto” de … 7,5 – 8% 🥺🥺 baixo, não ? A “FM LOGISTICS” era um inquilino importante, cerca de 15% da RECEITA do fundo. Sai… assim ?! depois de apenas uns 3 anos de contrato ??? Pq a CURTA duração desse contrato, q tudo indica foi feito LOGO ANTES do IPO do fundo ? E outra: sai de um contrato ATIPICO em IGPM (info a confirmar) com eles e vai para um contrato TIPICO por IPCA com o B2W ??? Hmmm … 🙄🤔😟🤨😒 não está me impressioanado esse fundo; aliás, está confirmando as suspeitas lá trás qdo do IPO, de que mamaram uns 5 anos ANTES do ipo e qdo os contratos estivessem para vencer, vieram a mercado e lançaram o fundo, jogando a 💣💣 no colo do cotista.

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  6. votação AGE …
    … sobre a locação de uma área de 8.983,21m² de área bruta locável do Imóvel Canoas, equivalente a 26,98% do referido imóvel … pelo Fundo, na qualidade de locador, e a Natura Cosméticos S/A … na qualidade de locatária, pelo prazo de 05 (cinco) anos, com início retroativo em 01/04/2021, devido a continuidade das operações da locatária no imóvel, com valor de locação em linha com os valores de mercado, conforme Laudo de Avaliação da Cushman & Wakefield de 2020, o qual será reajustado anualmente de acordo com a variação positiva acumulada do IPCA/IBGE (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) …

    >>> Deve ser por isso que a cotação não pára de DESPENCAR, eihm!, Sr. Mercado ?!?! 😣😠🤨

    Curtido por 1 pessoa

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