XPLG11 – XP Log FII

Administrador: Vórtx DTVM Ltda

Gestor: XP Gestão

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, preponderantemente por meio de investimento de ao menos 2/3 (dois terços) do Patrimônio Líquido, direta, ou indiretamente em a exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística ou industrial, mediante a locação de quaisquer direitos reais sobre Imóveis, não obstante, poderá buscar ganho de capital, conforme orientação do Gestor, por meio da compra e venda de Imóveis, cotas e/ou ações de sociedades de propósito específi co detentores de direitos reais sobre Imóveis para fi ns de geração de renda. Adicionalmente, o Fundo poderá realizar investimentos nos seguintes ativos:

(i) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certifi cados de desdobramentos, certifi cados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas ao Fundo;

(ii) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento exclusivamente
atividades permitidas ao Fundo;

(iii) certifi cados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;

(iv) cotas de outros fundos de investimento imobiliários que tenham como política de investimento exclusivamente
atividades permitidas ao Fundo;

(v) certifi cados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas ao Fundo e desde que estes certifi cados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;

(vi) letras hipotecárias;

(vii) letras de crédito imobiliário; e

(viii) letras imobiliárias garantidas.

Os Ativos Imobiliários integrantes da carteira do Fundo, bem como seus frutos e rendimentos, deverão observar as seguintes restrições:

(i) não poderão integrar o ativo do Administrador, nem responderão, direta ou indiretamente por qualquer obrigação
de sua responsabilidade;

(ii) não comporão a lista de bens e direitos do Administrador para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial, nem serão passíveis de execução por seus credores, por mais privilegiados que sejam; e

(iii) não poderão ser dados em garantia de débito de operação do Administrador

Taxa de Administração e Gestão:
Valor Contábil do Patrimônio Líquido ou Valor de Mercado do Fundo Taxa de Administração:
Até R$ 500.000.000,00  0,95% a.a.
De R$ 500.000.000,01 até R$1.000.000.000,00 0,85% a.a.
Acima de R$1.000.000.000,01 0,75% a.a

Taxa de Performance:
Adicionalmente à Taxa de Gestão, o Gestor fará jus a uma taxa de performance correspondente a 20% (vinte por cento) da rentabilidade do valor total integralizado de Cotas do Fundo, já deduzidas todas as taxas e despesas pagas pelo Fundo, inclusive a Taxa de Administração, que exceder a variação acumulada do IPCA, calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) ao ano.

Galpão Itapeva
Estrada Municipal do Mandu, 2550, Mairipora - SP
Área (m2): 23.291,37
Nº de unidades ou lojas: 1
Galpão Logístico
% em relação às receitas do FII 15,6661%

Galpão Via Varejo
Rua Lennie Queiroz, 333, Cachoeirinha - RS
Área (m2): 38.410,12
Nº de unidades ou lojas: 1
Galpão Logístico
25,8352%

Galpão Dia% Americana
Rua Joao de Padula, 245, Americana - SP 
Área (m2): 30.529,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Galpão Logístico
20,5342%

Galpão Dia% Ribeirão
Via Jose Luiz Galvão, 1905, Ribeirao Preto - SP
Área (m2): 21.135,52
Nº de unidades ou lojas: 1
Galpão Logístico
14,2161%

Tutor do FII: catadordeimagens

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368 comentários sobre “XPLG11 – XP Log FII

  1. O XP LOG FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, fundo de investimento
    imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, de acordo com a Lei nº
    8.668, de 25 de junho de 1993, conforme alterada (“Lei nº 8.668”) e a Instrução da
    Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme
    alterada (“Instrução CVM 472”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 26.502.794/0001-85
    (“Fundo”), neste ato representado por sua administradora VÓRTX DISTRIBUÍDORA DE
    TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., sociedade com sede na cidade de São Paulo,
    estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2277, 2º andar, conjunto 202,
    CEP 01452-000, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 22.610.500/0001-88, neste ato comunica
    aos seus cotistas e ao mercado em geral, que celebrou em 16 de outubro de 2019 o
    Compromisso de Cessão de Direito Real de Aquisição (“Compromisso”) com a Cajamar
    Investimentos Imobiliários Eireli e Cajamar II Investimentos Eireli (“Vendedores”) cujo
    objeto é a aquisição da fração ideal de 55,0% (cinquenta e cinco por cento) dos imóveis
    localizados no Município de Cajamar/SP, objeto das matrículas sob nºs 56.549 e 56.551,
    ambas do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí – SP (“Fração dos Imóveis”), onde
    serão edificados galpões logísticos (“Centro Logístico”), com área construída estimada
    total de 125.717,00 m2
    (cento e vinte e cinco mil, setecentos e dezessete metros
    quadrados) (“Transação”) cuja expectativa de entrega de obras é 1º trimestre de 2021.

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    • A Fração dos Imóveis será adquirida pelo valor de R$ 336.559.812,53 (trezentos e trinta
      e seis milhões, quinhentos e cinquenta e nove mil, oitocentos e doze reais e cinquenta
      e três centavos) (“Preço”), que será pago aos Vendedores de acordo com a evolução de
      obras e a verificação de condições previstas no Compromisso.
      O preço será recalculado após 13 (treze) meses contados da data de entrega de obras
      definitiva do Centro Logístico, estimada para o 1º trimestre de 2021 (“Data de Entrega”),
      e com base no aluguel médio a ser estipulado nos contratos de locação vigentes em
      relação ao Centro Logístico em referida data, observado que sobre a área construída
      disponível, será adotado o valor de R$ 19,00/m² (dezenove reais por metro quadrado),
      corrigido pro rata die pela variação acumulada pelo IPCA/IBGE desde a presente data
      até a data de recálculo, considerando os índices relativos ao mês imediatamente
      anterior a cada uma destas datas.
      Conforme previsto no Compromisso, o Fundo disponibilizou, nesta data, a primeira
      parcela do Preço, no valor de R$ 90.000.000,00 (noventa milhões de reais) (“Primeira
      Parcela”).

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      • Além disso, no Compromisso foi pactuado entre as Partes que os Vendedores realizarão
        o pagamento de Prêmio de Locação 1 mensalmente, a partir desta data até a Data de
        Entrega, calculado com base na seguinte fórmula:
        Parcela x 9,35% ÷ 12, sendo Primeira Parcela equivalente a R$ 90.000.000,00
        Portanto,
        Valor do prêmio de locação da 1ª Parcela (R$ 90.000.000,00): 701.250,00
        Quantidade de Cotas do Fundo: 15.269.476
        Valor Bruto de Rendimento por Cota1: 0,04592
        O Prêmio de Locação 1, calculado sobre a Primeira Parcela, com data-base de outubro
        de 2019, será corrigido anualmente pela variação acumulada do IPCA/IBGE. No mês de
        aniversário, ou seja, em outubro de cada ano, o Prêmio de Locação 1 será corrigido,
        sendo que o primeiro pagamento do valor atualizado de tal prêmio ocorrerá nos meses
        de novembro de cada ano.
        As demais parcelas do Preço também serão objeto de Prêmio de Locação, após a sua
        disponibilização e adotarão o mesmo procedimento previsto acima.
        No período de 12 (doze) meses contados da Data de Entrega, os Vendedores pagarão
        Prêmio de Locação 2 ao Fundo, que será equivalente à área construída do Centro
        Logístico, multiplicada pelo o valor de R$ 19,00/m² (dezenove reais por metro
        quadrado), este corrigido pro rata die pela variação acumulada pelo IPCA/IBGE desde a
        presente data até a Data de Entrega, considerando os índices relativos ao mês
        imediatamente anterior a cada uma destas datas.
        A Transação atende integralmente à Política de Investimento constante do Regulamento
        do Fundo e reforça a estratégia de comprar galpões logísticos relevantes para a
        operação de locatários, com especificações técnicas de qualidade e em localizações com
        vocação logística consolidada.
        Cabe ressaltar, ainda, que os valores acima representam uma estimativa para o
        resultado operacional do Centro Logístico, não configurando, de qualquer maneira, uma
        garantia e/ou promessa de rentabilidade, observado ainda que o Fundo poderá realizar
        uma retenção de até 5% dos lucros auferidos no semestre e apurados em base caixa,
        conforme previsto na regulamentação em vigor.
        São Paulo, 16 de outubro de 2019.

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    • Gostei da “Engenharia Financeira ” do negócio. Lógica e muito interessante. O investimento além de montar patrimônio já vai sendo acompanhado durante a obra de remuneração para o fundo e quotista….e acaba comprometendo ainda mais o vendedor com os prazos de entrega….Muito positivo….

      Curtido por 2 pessoas

  2. FATO RELEVANTE

    Fundo adquiriu 100,0% das cotas do NE Logistic FII (“NE FII”) de titularidade da AMLQ HOLDINGS (DEL), LLC, do NE LOGISTIC – FUNDO DE INVESTIMENTO MULTIMERCADO LONGO PRAZO CRÉDITO PRIVADO e da INDEV NEGÓCIOS, CONSULTORIA, EMNPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (“Vendedor”), pelo valor total de R$ 537.000.000,00 (quinhentos e trinta e sete milhões de reais) (“Transação”). O NE FII é proprietário de 5 (cinco) galpões localizados em 3 condomínios logísticos em Cabo de Santo Agostinho/PE (“Condomínio Logístico”), com área construída total de 203.074,10 m² (duzentos e trê mil, setenta e quatro vírgula dez metros quadrados), atualmente locado nas modalidades típica (30% da receita de locação) e atípica (70% da receita de locação). Atualmente, o Condomínio Logístico possui vacância de 11,4%.

    Estima-se que os rendimentos provenientes da locação do Condomínio Logístico de titularidade do NE FII serão de aproximadamente R$ 3,3409 por cota nos próximos 12 meses – média mensal de R$ 0,2784 por cota –, considerando o número de cotas emitidas pelo Fundo nesta data.

    Curtido por 3 pessoas

    • Estava eu aqui querendo saber qual seria o rendimento anual do aluguel dessa aquisição, em relaçao a aquisição… e a conta não fechava por causa do nr total de cotas do fundo.

      Foi só aí que me dei conta que a última emissão do fundo foi de R$ 826 MM adicionais aos R$ 800 MM atuais, perfazendo um PL de cerca de R$ 1.6 BB (!!!)

      Então … Se faço os cálculos, utilizando TODAS as cotas, antigas+integralizadas, obtenho [3.3409*(6742184+ 8527292)]/537000000 = 9.5% a.a.

      >>>> Nada mal, mas … ainda continuo achando que o aluguel está … BAIXO. Isso daí uns 0.8% a.m. valor na minha opinião MUITO CIVILIZADO. Cadê aquela fome capitalista de obert o maior lucro possível ?

      Curtido por 1 pessoa

      • Boa Renato!

        eles não falam se os 3,3 são brutos ou líquidos, mas sempre que usam a palavra ‘rendimento’… eu considero líquido

        se for isso, o caprate seria um tantinho maior… senão esses 3,3 não chegam na conta final, no bolso do cotista porque teria alguma despesa

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    • É uma pena, mas … aquela regra de três … **não** funciona!!

      O rendimento usual de R$ 0,61 que o fundo pagava anteriormente a essa aquisição se refere também ao nr de cotas anteriores à emissão (ou seja, 6.742.184 cotas) deverá ser agora, com a nova emissão, diluído entre os 8.527.292 novas cotas.

      Assim, esse valor de R$ 0,61 dos galpões originais se reduzirá para …
      (0,61*6742184)/(6742184+8527292) = R$ 0,2693

      Isso vai perfazer um total mensal de não mais R$ 0,61 + R$ 0,2784 mas sim de …
      R$ 0,2693 + R$ 0,2784 = R$ 0,5497

      Ou seja .. o fundo duplicou de tamanho, e também a taxa de PERFORMANCE e ADMINISTRAÇÃO mas … o RENDIMENTO MENSAL por cota ao investidor que não aportou… pode até ter diminuído!!! (Êta mundo cruel !! -rsrs)

      LIÇÃO de CASA: Adquirir um número crescente de cotas (como estratégia de investimento; re-investir os dividendos) é muito mais importante do que comprar cotas de fundos maduros e/ou expansão e lá permancer passivamente. B&H forever, sem re-investir, pode não ser o melhor caminho!!

      EM TMEPO: CONFERE meu raciocínio ??? (creio que sim …)

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      • sobre a Lição de Casa do Renato

        a ‘diluição’ na renda vai ocorrer igualmente para todos… quem participou, quem não participou, quem entrou com todos os direitos ou parcialmente

        já no ‘business’ sim, o fundo dobrou de tamanho, se você não aportou o dobro da sua posição, tem metade do case agora

        vantagem é a diluição do risco de imóveis críticos (Dia)… que provavelmente não serão relocados pelo valor pactuado na aquisição e que também provavelmente ficarão vagos algum tempo… então pode afetar um tiquinho pra menos aquela expectativa de rendas vindouras numa materialização do fato

        Curtido por 1 pessoa

      • Soltou COMUNICADO AO MERCADO – Disponibilizada a Terceira Tranche do empreendimento CAJAMAR/LEROY: Valor Bruto de Rendimento por Cota = R$ 0,038503

        . Valor do Rendimento da 1ª Tranche + 2ª Tranche + 3ª Tranche = R$ 0,091954

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  3. conforme informe de 25/09/19
    “…De acordo com as informações recebidas da B3 e da Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., na qualidade de escriturador, até o momento, foram subscritas e integralizadas 3.777.830 (três milhões, setecentos e setenta e sete mil, oitocentas e trinta) Novas Cotas, restando, portanto, 3.328.247 (três milhões, trezentos e vinte e oito mil, duzentas e quarenta e sete) Novas Cotas que poderão ser subscritas e integralizadas pelos Investidores da Oferta, incluindo aqueles que enviaram Pedidos de Subscrição durante o Período de Subscrição (“Novas Cotas Remanescentes”), sem prejuízo das Cotas do Lote Adicional.”

    53% de subscrição?
    e agora?

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  4. Rede Dia fecha quase 300 lojas e matriz injeta R$ 175 milhões
    Grupo supermercadista encerra operação na Bahia e desiste da marca Minipreço

    Em processo de encolhimento desde o ano passado – quando passou a ser investigada uma possível fraude fiscal na subsidiária brasileira – a rede Dia decidiu fechar a operação na Bahia e encerrar as atividades da sua cadeia Minipreço no país. As informações estão nas notas explicativas do balanço do primeiro semestre, publicado nesta semana.

    Com vendas em queda e prejuízo operacional no Brasil, a matriz espanhola fez um aumento de capital de quase R$ 175 milhões (€ 40 milhões) na filial em junho. São recursos para pagamento de despesas operacionais e custos originários de uma reestruturação, diz uma fonte a par do assunto. No começo do ano, a matriz descartava aportes novos na filial.

    Curtido por 5 pessoas

  5. a última terça-feira, dia 03 de setembro de 2019, a terceira oferta pública de distribuição de cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XP Log (XPLG11) recebeu registro na CVM. Com esta nova oferta, que perfaz o montante inicial de aproximadamente R$ 690,0 milhões, o Patrimônio Líquido (PL) deste fundo pode chegar a R$ 1,00 bilhão. Esta é a sexta oferta pública de FII de logística no ano, sendo que no segmento de FII de imóvel este segmento é o que concentra o maior número de registros no ano. Ao todo já foram registradas 35 ofertas de FII em 2019.

    Curtido por 2 pessoas

    • **Destinação dos recursos**: s (i) “Cotas do NE Logistic”, (ii) “Imóvel Cajamar (3ª Tranche)”, (iii) “Frações Ideais Cajamar II”, (iv) “Imóvel Barueri III”, (v) “Imóveis Barueri I” e (vi) “Imóvel Barueri II”, assim alocados:

      – pagamento de parcela correspondente a 50% (cinquenta por cento) do preço de aquisição das cotas de emissão do “NE Logistic” Fundo de Investimento Imobiliário [nota: uns R$ 200MM]
      – caso haja recursos suficientes, será realizado o pagamento do valor da 3ª Tranche do Imóvel Cajamar e demais imóveis [nota: cerca dos R$ 490MM restantes!!]

      >>>> Só falta agora o inquilo no Cajamar **DAR PRÁ TRÁS**, assim como aconteceu no XPIN com aquela Loja de Tintas que desistiu…

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    • Preço de emissão por cota (+ custo unitário de distribuição): R$ 97,10 (+ 3,90) = R$101,00
      E já caiu ontem,, às 16:30 uns R$3,00/cota … E abriu hoje com quase -R$5,00/cota de GAP…

      Legal, legal!!! 🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡🥵🥵🤬🤬😡😡

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    • O XPLG11 tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento de, no mínimo, 2/3 do seu PL em exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística ou industrial. Ao final de julho este fundo detinha participação em seis imóveis, sendo 3 em SP, 1 em SC, 1 em RS e 1 em MG. O PL do fundo ao final do mês era de R$ 664,2 milhões. A administração do fundo é realizada pela Vórtx DTVM, enquanto a gestão fica a cargo da XP Vista.

      Segundo o prospecto da oferta pública, os recursos captados serão destinados inicialmente para o investimento em (i) aquisição de cotas do FII NE Logistic (fundo que investe em imóveis logísticos na região nordeste); (ii) imóvel Cajamar (pagamento da 3ª Tranche); (iii) “Frações Ideais do imóvel Cajamar II”; e (iv) aquisição de participação em três imóveis na cidade de Barueri.

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  6. Extraído Relatório Gerencial mais recente:

    “… Ainda que a partir de junho de 2019 o Gestor tenha iniciado a cobrança da taxa de
    gestão, com o primeiro pagamento feito em julho de 2019, a expectativa é que as
    alocações de caixa sejam suficientes para absorvê-la sem impacto na distribuição.

    Neste mês, foram publicados: (a) fato relevante sobre a aprovação da terceira
    emissão de cotas de até R$ 690MM, com a possibilidade de lote complementar; e
    (b) dois comunicados a mercado referentes à aquisição de ativos pelo Fundo após
    a superação de certas condições precedentes (maiores detalhes na página 8).

    Ressaltamos que, desde sua constituição, o Fundo permanece com ocupação de
    100,0% da área disponível para locação dentro de seu portfólio e não possui
    histórico de inadimplência pelos locatários. O Gestor atua ativamente na gestão
    patrimonial dos imóveis com vistas a manter a ótima conservação dos imóveis …”

    Curtido por 2 pessoas

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