XPLG11 – XP Log FII

Administrador: Vórtx DTVM Ltda

Gestor: XP Gestão

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, preponderantemente por meio de investimento de ao menos 2/3 (dois terços) do Patrimônio Líquido, direta, ou indiretamente em a exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística ou industrial, mediante a locação de quaisquer direitos reais sobre Imóveis, não obstante, poderá buscar ganho de capital, conforme orientação do Gestor, por meio da compra e venda de Imóveis, cotas e/ou ações de sociedades de propósito específi co detentores de direitos reais sobre Imóveis para fi ns de geração de renda. Adicionalmente, o Fundo poderá realizar investimentos nos seguintes ativos:

(i) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certifi cados de desdobramentos, certifi cados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas ao Fundo;

(ii) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento exclusivamente
atividades permitidas ao Fundo;

(iii) certifi cados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;

(iv) cotas de outros fundos de investimento imobiliários que tenham como política de investimento exclusivamente
atividades permitidas ao Fundo;

(v) certifi cados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas ao Fundo e desde que estes certifi cados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;

(vi) letras hipotecárias;

(vii) letras de crédito imobiliário; e

(viii) letras imobiliárias garantidas.

Os Ativos Imobiliários integrantes da carteira do Fundo, bem como seus frutos e rendimentos, deverão observar as seguintes restrições:

(i) não poderão integrar o ativo do Administrador, nem responderão, direta ou indiretamente por qualquer obrigação
de sua responsabilidade;

(ii) não comporão a lista de bens e direitos do Administrador para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial, nem serão passíveis de execução por seus credores, por mais privilegiados que sejam; e

(iii) não poderão ser dados em garantia de débito de operação do Administrador

Taxa de Administração e Gestão:
Valor Contábil do Patrimônio Líquido ou Valor de Mercado do Fundo Taxa de Administração:
Até R$ 500.000.000,00  0,95% a.a.
De R$ 500.000.000,01 até R$1.000.000.000,00 0,85% a.a.
Acima de R$1.000.000.000,01 0,75% a.a

Taxa de Performance:
Adicionalmente à Taxa de Gestão, o Gestor fará jus a uma taxa de performance correspondente a 20% (vinte por cento) da rentabilidade do valor total integralizado de Cotas do Fundo, já deduzidas todas as taxas e despesas pagas pelo Fundo, inclusive a Taxa de Administração, que exceder a variação acumulada do IPCA, calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) ao ano.

Tutor do FII: catadordeimagens

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196 comentários sobre “XPLG11 – XP Log FII

    • ôpa!! Em 31/10/18 18:45, o Fundo corrigiu informação sobre distribuição de Rendimento no valor de R$ 0,60 por cota no dia 16/11/2018, sendo a Data base: 31/10/2018 e Fechamento: R$ 93,94 Perfazendo um rendimento de 0,639% Ufa!

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    • E … escreveu FATO RELEVANTE sobre AQUISIÇÃO: “… 100% da propriedade do imóvel contendo o Centro de Distribuição locado para o Dia Brasil Sociedade Ltda., inscrito no CNPJ/MF 33.041.260/0652-90 (“Imóvel”, “CD Dia%” e “Dia%”, respectivamente), situado à Via José Luiz Galvão, nº 1905, no município de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, com
      área construída de 21.135,52 m2 (vinte e um mil, cento e trinta e cinco vírgula cinquenta
      e dois metros quadrados) e área bruta locável para fins de locação de 19.066,51 m2…”

      >>>>> Valor bruto de rendimento / cota: R$ 0,1143

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      • é o segundo centro de distribuição do mesmo cliente??
        Dois imóveis para o mesmo cliente?
        Não sei dizer se é saudável isso. Se fosse proprietário eu avaliaria com muita calma.
        Uma coisa é vc diminuir ou aumentar o número de lojas espalhadas. Outra coisa é ter 2 grandes centros de distribuição para o mesmo cliente.
        Ou não tem nada a ver??
        O que voces acham?

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  1. Tenho acompanhando live o “book de negócios” desse fundo. Existe uma corretora lá, não vou citar o nome, que toda vez que o preço cai, ela coloca uma ordem de compra de UMA única cota a R$1 acima do último preço negociado; o valor sobe milagrosamente, e me vem uma outra corretora comprando tudo, em lotes de 10 cotas. Decorridos algum tempo… o papel volta aos níveis anteriores. Nesse momento… o papel das duas corretoras de invertem; aquela que comprava, passa a colocar a ordem de venda a R$1 acima, e a outra que vendia.. compra tudo, nos mesmos lotes de 10 cotas. Isso, para mim, só tem um nome: robô e manipulação. a CVM está onde mesmo ??

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  2. Esse fundo entrou no meu radar… depois que descobri (-rsrs) que sou cotista de TODOS os outros fundos deles… menos esse!!! kkkk Resolvi investigar:

    Ativos Imobiliários (contrato atipicos, reajuste anual):
    1. Centro de Distribuição “Panasonic” (Vencimento: mar-29, correção IPCA/IBGE)
    2. Centro de Distribuição “Via Varejo” (Vencimento: jul-35, correção IPCA/IBGE)
    3. Centro de Distribuição “Dia%” (Vencimento: mar-30, correção IPC/Fipe)

    Porque o pessoALL está sentando a pua nesse “pobre-coitado” ? Estou com a mão… coçando para aportar!

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  3. O ativo objeto do comunicado de 27 de agosto permanece em processo de
    diligência com expectativa de ser concluída no mês de novembro.

    Conforme previsto no prospecto e em conformidade com o comunicado a
    mercado publicado no dia 06 deste mês, o Gestor, por mera liberalidade,
    decidiu abdicar de receber a taxa de gestão devida nos meses de junho,

    julho e agosto (base competência), no montante de R$ 723.534,89, com vistas
    a alcançar a distribuição de R$7,00/cota nos primeiros doze meses do fundo,
    majorando o resultado e, por conseguinte, a distribuição de rendimentos.

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  4. COMUNICADO AO MERCADO
    FLUXO ESPERADO DE RECEITAS DE LOCAÇÃO

    VÓRTX DISTRIBUÍDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., na qualidade de administrador do Fundo (“Administrador”), e XP GESTÃO DE RECURSOS LTDA., na qualidade de Gestor do Fundo (“Gestor”), vêm a público apresentar ao mercado projeções de resultado do Fundo, em Reais por cota, contrapondo (i) o resultado contendo a receita de locação dos imóveis que atualmente compõem a carteira do Fundo; e (ii) o resultado contendo a receita de locação dos imóveis que atualmente compõem a carteira do Fundo, somado à receita de locação do imóvel em processo de aquisição conforme carta de intenções vinculantes divulgada em Comunicado ao Mercado de 27 de agosto de 2018 e, ainda, de imóvel em processo de tratativas para formalização de carta de intenções para aquisição do ativo:

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    • a) As projeções acima contemplam o resultado composto de receitas de contratos de locação atualmente celebrados e válidos, rendimento de caixa, despesas com taxa de administração e demais despesas inerentes ao Fundo;

      b) Conforme estabelecido no Prospecto da Oferta da 1ª Emissão de Cotas do Fundo, nos 12 (doze) primeiros meses do Fundo, ou seja, até o encerramento do mês de maio de 2019, o Gestor, por sua mera liberalidade, poderá abdicar de receber parte ou integralmente a taxa de administração à qual faz jus, a título de Taxa de Gestão, no objetivo de preservar a distribuição de R$ 0,5834 por cota (1/12 do rendimento anualizado de R$ 7,00 por cota), aos cotistas do Fundo;

      c) A projeção do mês de setembro de 2018 considera o provisionamento da Taxa de Gestão, a qual será estornada no mês subsequente, outubro de 2018;

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    • d) A projeção de outubro contempla o estorno das taxas de gestão de agosto e setembro. Nas projeções de novembro em diante o resultado acima projetado contempla abdicação pela Gestora da Taxa de Gestão, conforme prerrogativa descrita no item (b) acima;

      e) A projeção do mês de dezembro de 2018 considera o impacto da compra de imóvel (objeto do Comunicado ao Mercado de 27 de agosto de 2018) no mês anterior, novembro de 2018, período em que o Fundo não aufere a receita financeira do valor pago ao vendedor do imóvel e também não recebe o aluguel do imóvel adquirido dentro do mês de referência, uma vez que o aluguel possui pagamento postecipado;

      f) A projeção do mês de fevereiro de 2019 considera o impacto da compra de imóvel (em processo de tratativas para
      formalização de carta de intenções para aquisição do ativo) no mês anterior, janeiro de 2019, período em que o Fundo não aufere a receita financeira do valor pago ao vendedor do imóvel e também não recebe o aluguel do imóvel adquirido dentro do mês de referência, uma vez que o aluguel possui pagamento postecipado;

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    • Realmente, acredito que vão cumprir com o projetado. O problema é como alguém compra esse FII baseado nessa projeção, tendo coisa muito melhor e com rendimento superior no mercado. Impressiona a capacidade da XP de empurra lixo no fundo dos clientes.

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      • Nem sei o DY desse Fii, qual seria? De logística acompanho Fiib que paga 8% e hglg pagando cerca de 7.2%. Mas aquele ditado que diz ter sócio/parceiro ruim mesmo em negócio bom não vale a pena.
        Ontem mais um exemplo da frase acima foi praticado com a TAM propondo OPA da múltiplus por 27,22 no período eleitoral e com o dólar no topo.
        XP, BTG e TRX nem olho pois não confio.

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  5. O XP LOG FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, fundo de investimento
    imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, de acordo com a Lei nº
    8.668, de 25 de junho de 1993, conforme alterada (“Lei nº 8.668”) e a Instrução da
    Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme
    alterada (“Instrução CVM 472”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 26.502.794/0001-85
    (“Fundo”), neste ato representado por sua administradora VÓRTX DISTRIBUÍDORA DE
    TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., sociedade com sede na cidade de São Paulo,
    estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2277, 2º andar, conjunto 202,
    CEP 01452-000, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 22.610.500/0001-88, neste ato comunica
    aos seus cotistas e ao mercado em geral, que celebrou Carta de Intenções Vinculante
    Para Aquisição de Ativo (“Carta de Intenções Vinculante”), para aquisição da totalidade
    das quotas de empresa, detentora de 100% da propriedade de um galpão logístico,
    situado na região de Ribeirão Preto, no Estado de São Paulo, 100% locado a longo prazo
    para empresa de grande expressão do setor de comércio varejista de alimentos
    (“Transação”). O resultado final da Transação é obter a propriedade direta do Imóvel
    pelo Fundo.
    A Transação foi fechada a um cap rate de 10,6%, considerando a totalidade das receitas
    recebidas pelo locador com data-base de agosto de 2017, e resultará na alocação de
    aproximadamente 50% do caixa do Fundo. A aquisição está sujeita à conclusão
    satisfatória das condições precedentes usuais em transações desta natureza, incluindo,
    mas não se limitando, a Due Diligence completa (legal, contábil, técnica, ambiental,
    fiscal, financeira, do contrato de locação, dentre outros aspectos) (“Condições
    Precedentes”). Nos termos da Carta de Intenções Vinculante, enquanto não forem
    cumpridas as Condições Precedentes deverão ser mantidas confidenciais a identificação
    precisa do imóvel, do vendedor e do locatário, evitando qualquer impacto comercial
    adverso nas negociações.
    A Carta de Intenções Vinculante atende integralmente à Política de Investimento
    constante do Regulamento do Fundo e reforça a estratégia de comprar galpões
    logísticos relevantes para a operação dos locatários, com especificações técnicas de
    qualidade e em localizações com vocação logística consolidada.
    São Paulo, 27 de agosto de 2018
    XP LOG FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    por sua administradora VÓRTX Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

    Curtido por 1 pessoa

  6. Resposta da XP à respeito do rendimento fraco:

    “Tivemos alguns pontos que levaram o fundo a pagar dividendos no valor R$ 0,13. O principal é que o administrador cobrou R$ 200mil de taxas de gestão de maneira indevida, essa cobrança não deveria acontecer enquanto o fundo não entregasse os 7% ao ano. O valor será devolvido mas não deve acontecer até o final do ano.

    Outro principal ponto é que o fundo terminou recentemente de comprar os ativos e a fonte de receita até o momento veio de ativos de caixa, como a LCI. Quando o fundo realizou as compras no mês de junho ele usou o valor do caixa mas ficou sem receber o aluguel pois o pagamento é sempre no final do mês, ou seja, o valor recebido em julho era referente à poucos dias de aluguel neste mês, desta forma ele o fundo não tem rendimentos dos ativos caixa para distribuir nem receita de aluguel. A partir de agosto o fundo entregará dividendo normalizado pagando cerca de R$0,56 (107% do CDI líquido) em agosto, R$0,59 em setembro e R$0,67 em dezembro (cerca de 130% do CDI de hoje isento de IR)

    Hoje o fundo está com 30% em caixa, mesmo se manter essa proporção, irá entregar 7% de yield nos próximos 12 meses”.

    Quer dizer, foi cobrada taxa de R$ 200 mil indevidamente e será devolvido somente no final do ano? Como assim? Não sou cotista do fundo, estou de olho, mas vale questionar esse ponto. No mínimo o valor deve ser devolvido corrigido.

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  7. Fato relevante
    Aquisição do imóvel cachoeirinha
    pelo valor total de R$ 120.408.786,45
    atualmente locado na modalidade atípica à Via Varejo S.A., pelo prazo de 236 meses, encerrando-se este prazo
    em 15 de julho de 2035, com valor nominal de aluguel de R$ 835.810,86.
    Até o mês de novembro de 2018, o valor de locação possui um desconto de 27,98% sobre o Valor do
    Aluguel Integral Cachoeirinha. O Vendedor se comprometeu a pagar ajuste de locação
    referente à diferença mensal entre o Valor de Aluguel Integral Cachoeirinha e o valor
    que a Via Varejo dever a título de aluguel até o encerramento do prazo de vigência do
    desconto.
    Deste mesmo Vendedor, o Fundo adquiriu nesta data, pelo valor total de R$
    67.172.522,59, o imóvel de Americana, atualmente
    locado na modalidade típica ao Dia Brasil Sociedade Ltda., encerrando-se em 31 de março de 2030, com valor nominal de aluguel de R$ 475.035,05

    Imovel cachoeirinha – Via varejo
    Valor do aluguel: 835.810,86
    Quantidade de Cotas do Fundo: 3.661.150
    Valor Bruto de Rendimento por Cota: 0,2283

    Imovel Americana – Dia
    Valor do aluguel: 475.035,05
    Quantidade de Cotas do Fundo: 3.661.150
    Valor Bruto de Rendimento por Cota: 0,1298

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