PRSV11 – Presidente Vargas

O objetivo do fundo foi a aquisição dos imóveis Torre Boa Vista com 11.359 m2 de ABL  e Torre Vargas 914 com 6.784 m2 de ABL, localizados em região central no Rio de Janeiro; administrado pela BEM DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

prsv11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios.

CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS

I ‐ EDIFÍCIO TORRE BOA VISTA
Descrição
Edifício comercial localizado na Avenida Presidente Vargas, nº 850, Centro, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, composto de subsolo, um andar
térreo, mezanino, 21 pavimentos tipo, cobertura com terraço e mais 50 vagas de garagens demarcadas, localizadas no Edifício Auto Parque Guanabara, situado na
Avenida Passos, nº 101.
Área Bruta Locável 10.922 m²
Locatário Agência Nacional de Aviação Civil – ANAC
Área Locada 2º ao 16º e 22º pavimentos, cobertura e 39 vagas de garagem demarcadas, localizadas no Edifício Auto Parque Guanabara.
Valor do Aluguel R$ 891.102,80
Data de Pagamento Até o 5º Dia Útil do mês subsequente ao da apresentação do documento de cobrança.
Data de Vigência Contrato renovado até 30 de setembro de 2019.
Reajuste Anual pelo IGP‐M
Locatário Disponível para locação
Área Locável 17º ao 21º pavimentos e 11 vagas de garagem demarcadas, localizadas no Edifício Auto Parque Guanabara, situado na Avenida Passos, nº 101.

II ‐ EDIFÍCIO TORRE VARGAS 914
Descrição
Edifício comercial situado na Avenida Presidente Vargas, nº 914, Centro, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, composto de subsolo, um andar térreo,
mezanino, 15 pavimentos tipo, cobertura com terraço, 14 vagas próprias de garagem e mais 5 vagas de garagens demarcadas, localizadas no Edifício Auto Parque Guanabara.
Área Bruta Locável 6.435 m²
Locatário Disponível para locação
Área Locável 6.435 m²
Observação
Com relação as tratativas divulgadas no fato relevante de 22 de Maio de 2015, foram recebidos os valores relativos à primeira e segunda parcela da multa pela rescisão
contratual e a indenização no valor de R$ 190.000,00 (Cento e noventa mil reais), a qual foi recebida para o fim específico da realização das adequações necessárias ao
restabelecimento do imóvel ao estado original. Além disso, por ocasião da desocupação, foram colocados “tapumes” para proteção da entrada do edifício, sendo que 22/07/2015 é o prazo previsto para término da obra de adequação dos itens que constaram no laudo de vistoria, quando da entrega do imóvel.

Taxas:
Administração: 0,25%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,125%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: bemdtvm@bradesco.com.br

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467 comentários sobre “PRSV11 – Presidente Vargas

  1. Houve época que foi ventilado vender os imóveis e encerrar o fundo a preço de banana. E quem suspeitasse a conivência da administração com possíveis interesses não alinhados com os dos cotistas.

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  2. Valor do prédio foi bastante superestimado por conta de aluguel alto para a ANAC. Quando ANAC saiu desandou, e bem na crise imobiliária do Rio. Para agravar administradora deixou a desejar para arranjar novos inquilinos, levou anos para começar a reduzir a vacância.
    Muito prejuízo ao cotista que acreditou na oferta inicial.

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    • É verdade marcos! Mas nao devemos ficar presos ao passado. O que passou, passou. Quem viu a distorçao dos preços nos 300 e comprou, está almejando 50% de ganho na valorizacao das cotas.
      Quem ficou olhando os 1k do passado e julgando o fundo por isso perdeu o bonde.
      Percebi que há uma tendencia nesse blog das pessoas julgarem os fundos com base no seu preço de lançamento. O mesmo fizeram com JRDM, que chegou a ser cotado a preços módicos e já possui grande valorizacao, também. Pouco importa o preço de lançamento. O que importa é o hoje, o presente.

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      • abraha0

        Premissa básica de qualquer investimento:

        você aporta X na data inicial

        espera o tempo passar

        e apura o resultado Y do principal investido

        Y tem que ser maior do que X

        daytrade, swing trade, comprar a mercado o preço é Z e aí é timing…

        longo prazo, compras regulares, preço médio ascendente

        se fizer preço médio pra baixo é prejuízo acumulado, vira rolo que cresce e te esmaga um dia

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      • Tetzner, premissa basica: Saber o que no que está investindo. O mercado financeiro quer tirar seu dinheiro. Ele pouco se importa se vc vai ganhar ou perder. Entao ou voce tem tempo para estudar bem o prospecto de lançamento, fazer todas as análises e comparacoes ou nao entra. Ou entao entra com muito pouco.
        Entra all in ou com grande percentual num investimento pq a propaganda era bonitinha é no mínimo ingenuidade.

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      • abraha0

        não precisa estar ‘pesado’ pra sentir estrago não rs

        se a carteira cresce 5% aa e você tem 10% em algo que perdeu 50% de valor… créu perdeu o ano…

        por outro lado, se aloca 0,01% em algo que subiu 100%… não vai ‘pagar’ todo esse estudo

        fundamental ter ciência daquilo em que se investe sim, estudar e acompanhar… mas o ser humano vivo convertendo investimento em ‘aposta’ e põe fé até estar com lama no queixo

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      • Essa frase de preço médio vira rolo é coisa bem de iniciante.
        Eu quando estou em duvida de algum investimento, mas nao quero ficar de fora, vou lá e compro um pouquinho. Começo a acompanhar, ler relatórios, fazer uma pesquisa aqui outra acolá. Com o tempo logo descubro se o investimento é bom, mas paguei caro ou se é bom e perdi a oportunidade de ter comprado mais. Sempre prefiro perder a oportunidade do que acabar pagando caro ou até mesmo entrar em algo ruim. Esse PRSV foi um caso típico: Os prédios possuem otima localizacao. O contrato tinha preços esticados, é verdade. Mas eu nao sou do ramo, nao conhecia o mercado da regiao, fui lá e comprei uma quantidade insignificante. Com o tempo descobri que os prédios realmente sao bons e bem localizados, mas que paguei caro devido uma distorçao. Quando tornou-se um preço justo comecei a comprar mais. Desuclpe-me, mas isso nao é rolo. Isso é inteligencia de negocio.
        O cara que acredita que o empreendimento tem potencial, paga 1k nele e depois quando ve o preço a 300 julga o empreendimento pelo preço cotado, está fadado ao fracasso. O empreendimento é o mesmo, continua lá. Porém agora precificado corretamente ou subprecificado. Este julgamento cabe a cada investidor. Se fosse lógico nao haveria negocios.
        E é isso que percebo em diversos comentários aqui: Ah esse fundo é ruim pq foi lançado a 100 e agora está 70. Ótimo, entao quer dizer que havia uma distorçao no preço de lançamento. Vamos analisar novamente e verificar se o empreendimento possui valor e se agora o valor está precificado corretamente ou até mesmo subprecificado. Denovo, analise subjetiva.
        Preço medio vira rolo quando a pessoa nao tem a menor noçao do que está fazendo e sai fazendo preço médio sem qualquer análise. Entao, nesse quesito, concordo com vc.

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      • Legal… é igual entrar num lago que você não conhece a profundidade (mas é premissa saber nadar)

        entrar devagar… um pé testa a água e a temperatura… vai entrando devagar… sempre com um pé atrás pra pular e sair se não encontrar ‘chão’ rs

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      • Concordo mas não comprei mais pelo fator administradora que não me pareceu estar com interesses alinhados com os dos cotistas e isso tende a gerar novos problemas mesmo em imóvel bom.
        Primeira coisa que analiso atualmente é a Adm, depois que vou ler o resto.

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      • renda variavel eh isso neh, amigo. Quem entra com os dois pes sempre, uma hora acha a cova. Aqui comprei em 800, em 500, em 350 e em 300 e logo esta no meu PM. E isso tudo com uma participacao total do meu patrimonio de 0,8%.

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    • nunca tinha entrado aqui. Queria entender. Se este fundo comprou 2 prédios e aluga, porque é que despencou de R$1.000 para o valor que está agora? Só porque saiu inquilino? mas é só arrumar outro inquilino. Se tudo der errado, nós cotistas somos donos de uma parte desses prédios?

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      • Angela, o preço das cotas reflete o potencial de ganho com os rendimentos advindos do aluguel. Na época de lançamento esse prédio era locado para a ANAC por um valor bem alto, mas condizente com a época. Porém com a crise e a saída da ANAC, o potencial de ganho com advindo do aluguel caiu absurdamente, sendo refletido na queda do preço das cotas. Também há uma administraçao ruim desse empreendimento e há quem diga que houve interesses alheios a vontade do cotista por esta adminsitradora.
        A realidade é que este prédio, atualmente, nao possui o mesmo potencial de ganho com rendimentos que possuía na época de seu lançamento e seu preço agora é este: R$448. O que vale é sempre o presente. O que foi na época do lançamento nao vale mais.
        Sim, você é sócia cotista deste empreendimento, na alegria e na tristeza. E sendo cotista, voce espera obter alguma vantagem economica advinda do aluguel. Arrumar outro inquilino para uma área tao grande nem sempre é fácil, ainda mais com o RJ em crise.

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  3. Mesmo com essa reavaliacao do VP, ainda acho que ta errado… nenhum louco abre empresa no RJ, cidade dependente 100% do governo, que simplesmente soh se o Brasil virar uma Venezuela seria capaz de continuar crescendo…

    Soh qd essa cota tiver pagando uns 0.8%(faca o calculo do preco e se impressione o tanto que ainda pode e provavelmente vai cair) q eu admitiria esse risco

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