FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

FIGS11

No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00 (Total: R$ 245.973.500,00).

(i) Shopping Bonsucesso; em Guarulhos – SP

GSAR11_sbs
(ii) Parque Shopping Maia, em Guarulhos – SP

GSAR11_psm

Áreas Shopping Bonsucesso / Parque Shopping Maia
Terreno: 87.932,25 m² / 24.160,71 m²
Construída: 35.080,86 m² / 89.776,97 m²
ABL Total: 24.293 m² / 31.711 m²

Shopping Bonsucesso: inaugurado em 5 de maio de 2006. Trata-se de um shopping center de pavimento único e conta atualmente com 114 lojas em operação distribuídas em um único piso, sendo 1 hipermercado, 5 âncoras, 1 cinema com 6 salas, 2 megalojas, 1 loja de lazer e 104 lojas satélites.

Parque Shopping Maia: inaugurado em 16 de abril de 2015. Faz parte de um condomínio que engloba um subdomínio residencial e um condomínio comercial (shopping center). Trata-se de um shopping center verticalizado, com dois pisos de estacionamento e 4 pisos de lojas. Conta atualmente com 174 lojas, sendo 138 lojas em operação. Destas, 5 âncoras, 1 cinema com 11 salas, 1 academia, 4 megalojas, 1 loja de lazer e 126 lojas satélite.

RMG: 2019 (48 meses após abertura do Maia)

Imóveis: Nome, Endereço, Área, Lojas % de Vacância % de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso)

Parque Shopping Maia 16,70% 30,30%
Avenida Bartolomeu de Carlos, 230 - Guarulhos/SP 
Área (m2): 31.711,00 
Nº de unidades ou lojas: 200

Shopping Bonsucesso 5,00% 12,00%
Avenida Juscelino Kubitscheck de Oliveira, 5.308 - Guarulhos/SP 
Área (m2): 24.437,00 
Nº de unidades ou lojas: 132

Taxas:

Administração: 0,20%  a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: 0,05%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 5.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: investimentos@solisinvestimentos.com.br

Tutor do FII: Billie

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1.646 comentários sobre “FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda – FII

  1. Ezetc comemora excepcional desempenho no trimestre de vendas no condomínio Cidade Maia (44.000 m2 – Aptos de médio à altíssimo padrão)…..apenas uma quadra do Shopping Maia…..mais uma “pontuaçãozinha”, que vai se somando ao entorno….

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      • ….Bem: para a região acho que pode ser considerado sim …unidades até 154 m2 e 4 suites + infra estrutura

        O MAIS LUXUOSO BAIRRO PLANEJADO DE GUARULHOS, AO LADO DO SHOPPING.

        CIDADE MAIA
        Mude agora a partir de R$25 mil* de entrada! Aproveite essa oportunidade de morar no melhor empreendimento de Guarulhos com muito mais qualidade de vida e pelo melhor preço.

        Com mais de 44.000 m² de terreno, Cidade Maia é o megaempreendimento que é uma verdadeira cidade. Grandioso e imponente, trouxe uma nova arquitetura para Guarulhos, transformando a região. Localiza-se em um endereço repleto de facilidades, vizinho do Parque Shopping Maia, próximo ao Bosque Maia e a poucos minutos da capital.

        Cidade Maia oferece aos seus moradores uma incrível praça central de 5.000 m², repleta de lazer que une todos os condomínios e recepciona os visitantes, e um bosque preservado de 10.000 m².

        Seus residenciais, Alameda, Botânica, Jardim, Praça e Reserva possuem apartamentos com metragens que vão de 38 a 154 m² privativos, repletos de comodidade e alto padrão. Isso sem falar no lazer de cada condomínio, que inclui piscina, academia, salão de festas, brinquedoteca, salão de jogos e muito mais. Não é à toa que Cidade Maia estabeleceu um novo padrão de viver em Guarulhos.

        ….Não visitei mas projeto e resultado da construtora impressionam na atual conjuntura…No mínimo ajuda a valorizar a região assim que a ocupação comece a acontecer…

        Curtido por 2 pessoas

  2. ZEROU, produção!

    A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA…, na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA – FII…, informa a seus cotistas e ao mercado que não haverá distribuição de rendimentos referente ao mês de setembro de 2019.

    São Paulo, 30 de setembro de 2019.

    Curtido por 3 pessoas

      • Morilson, não entendi o que vc quis dizer com 3ª fase. Aqui a Hedge já é administradora e gestora.

        Sobre as emissões para investimento, o André Freitas sempre deixou claro que o valor seria proveniente de emissões e não de retenções.

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    • A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,… na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA – FII,… vêm comunicar aos cotistas e ao mercado em geral esclarecimentos com relação aos rendimentos referentes ao mês de setembro de 2019 do Fundo.
      Conforme Comunicados ao Mercado datados de 05 de julho de 2019 e 31 de julho de 2019…, foram aprovados em assembleias gerais de condôminos dos Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia os orçamentos para o ano de 2019, que contemplavam a realização de investimentos e benfeitorias em ambos os ativos.
      Os valores realizados até agosto de 2019 impactaram diretamente os rendimentos do Fundo divulgados até 30
      de setembro de 2019…
      A Hedge assumiu a administração e gestão do Fundo em 26 de agosto de 2019 e, apenas após a efetiva transferência das atividades, a equipe passou a ter o acesso direto ao administrador dos ativos e às informações operacionais atualizadas do Fundo, bem como dos empreendimentos Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia. A posição do caixa líquido do Fundo em 30 de agosto de 2019 era de aproximadamente R$ 207 mil, insuficiente para fazer frente aos investimentos indicados. Desta forma, mensalmente, os resultados gerados pelos ativos estão sendo utilizados para realizar tais aportes.
      Com o objetivo de cessar as retenções do Fundo para arcar com as obras dos ativos e possibilitar que os resultados gerados sejam distribuídos aos cotistas e reflitam a rentabilidade real dos empreendimentos, a Administradora, em conjunto com a Gestora, irão propor em assembleia de cotistas, a ser convocada oportunamente, a aprovação de uma nova emissão de cotas, de forma que o Fundo passe a ter caixa suficiente para realizar investimentos nas propriedades. Nesta ocasião, também deverá ser ajustada a contabilização dos investimentos já realizados, considerando o resultado efetivo gerado e não distribuído até agosto de 2019, que perfaz o valor aproximado de R$ 0,92/cota.
      A Hedge entende que todo e qualquer investimento deve ser realizado utilizando caixa do Fundo proveniente de patrimônio ainda não alocado e/ou resultado do Fundo não distribuído, no limite de 5% do resultado gerado. Este entendimento está em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano

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      • então quer dizer que eles vão fazer uma emissão… só para poder distribuir ‘resultado acumulado’ retido devido a obras de desenvolvimento de um dos ativos do FII…

        curiosidade:

        a obra está marcada a ‘custo’ ou a ‘preço justo’ ? rs

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      • Fizeram o mesmo com PQDP quando assumiram HGBS… gerou bastante valor pro cotista, mudou drasticamente o patamar de distribuição, além é claro da cota e tx de Adm.

        Tb tem outra estratégia atrelada, que é comprar participação nos shoppings que assumem gestao. Manter a cota neste patamar de 6X é bastante interessante pra montAr posição nos próximos 3-4 meses. Com posição montada, retomam a distribuição já na casa dos 0,45-0,50, o que leva a cota pra casa dos 90 reais.

        Aí entra a 3a fase, que eu acredito estar atrelada ao FR do WPLZ divulgado hj, me surpreenderia se não for um FoF da casa chamando a AGE… e o objetivo seria o take over…

        Pronto, falei! Ou seria muita teoria da conspiração?

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      • Morilson, não entendi o que vc quis dizer com 3ª fase. Aqui a Hedge já é administradora e gestora.

        Sobre as emissões para investimento, o André Freitas sempre deixou claro que o valor seria proveniente de emissões e não de retenções.

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      • Morilson;

        Se entendi bem o seu comentário, esse “take over” seria em termos de gestão/administração, correto?
        No WPLZ, especificamente.
        Sobre o FIGS, o problema é (bem) mais embaixo… a GSHP venderia sua participação a ponto de se tornar minoritária?
        Acaso não role um ágio gordo, tenho dúvidas a respeito.
        Sds.

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      • Eu entendi isso também Mbp77

        os fundos da hedge primeiro montam posição no FII, depois o Andre chama a AGE para tomar a gestão… faz uns paranauês pra melhorar o desempenho do fundo e fatura nas duas pontas, na venda das cotas com lucro e na gestão do ativo rsrs

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      • O passos. Passo seria mais ou menos esse:
        – FoF da casa se posiciona com cota subvalorizada
        – gestora assume, arruma a casa, valoriza a cota, e inicia posição (vide HMOC,WPLZ), Classificando como ativo estratégico
        – FoF chamada a AGE para desmonte do fundo com venda para HGBS
        – aprovada a venda, FoF realiza lucro com bela tx de performance, enquanto imóvel é incorporado diretamente ao HGBS, que tem algum benefício com redução de taxas de adm

        Curtido por 2 pessoas

  3. Bem….Faz parte: Esperemos que o “Retrofitting/Capex” aí na iniciativa esteja bem dimensionado….mas no curto/médio prazo a redução do fluxo de caixa no fundo vai botar a remuneração mensal lá pra baixo…..

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  4. Já que eu ainda estou tutor deste FII, segue a bomba!!!!

    …vem, através deste Comunicado ao Mercado, prestar esclarecimentos adicionais em relação à realização de despesas de investimentos e manutenção nos Shoppings aos quais o FIGS11 detém participação.
    01. Shopping Maia
    a. O orçamento aprovado em assembleia geral de condomínios dos Shoppings Maia para despesas de Manutenção e Conservação corresponde ao montante de R$500 mil, tendo sido realizado, até junho/2019, o valor de R$287 mil.

    b. Conforme previsão da General Shopping Brasil (“GSB”), o saldo remanescente, equivalente à R$213mil, deverá ser realizado conforme o cronograma: R$30 mil em julho/2019, R$60 mil para os meses de agosto e setembro/2019 e R$63 mil em outubro/2019.

    c. Na mesma assembleia geral de condomínios foi aprovado o pagamento de subsídio a lojista (Allowance) em valor correspondente à R$6,6 milhões que tendo sido realizado, até junho/2019, valor de R$840 mil.

    d. Conforme previsão da GSB, o saldo remanescente, equivalente à R$5,76 milhões, deverá ser realizado conforme o cronograma: R$1 milhão em julho/2019, 03 parcelas mensais de R$ 1,1 milhão R$60 mil para os meses de agosto a outubro/2019, R$1 milhão em novembro/2019 e R$ 460 mil em dezembro/2019.

    e. Todos os subsídios concedidos até o momento e previstos a realizar estão relacionados à implantação do Restaurante Coco Bambu (cocobambu.com), com Área Bruta Locável (“ABL”) de 1.652,93m².

    02. Shopping Bonsucesso
    a. O orçamento aprovado em assembleia geral de condomínios dos Shoppings Bonsucesso para investimentos em expansão corresponde ao montante de R$6 milhões, tendo sido realizado, até junho/2019, o valor de R$1,213 milhão.

    b. Conforme GSB, o saldo remanescente, equivalente à R$4,787 milhões, deverá ser realizado conforme o cronograma: R$1 milhão em julho/2019, R$1,75 milhão em agosto/2019, R$1,25 milhão em setembro, R$550 mil em outubro/2019 e R$237 mil em novembro/2019.

    c. De acordo com a GSB, as obras de expansão resultarão em um novo espaço com 3.055,75m² de ABL.

    d. Ainda de acordo com a GSB, estão previstas despesas com manutenção e conservação do Shopping Bonsucesso no valor de R$ 1,2 milhão, a serem investidos da seguinte forma: R$ 100 mil em agosto/2019, R$250 mil em setembro/2019, R$ 350 mil nos meses de outubro e novembro/2019 e R$150 mil em dezembro/2019.

    Curtido por 4 pessoas

      • Billie;

        Dado que se trata do Coco Bambu – rede de restaurantes de frutos do mar muito bem conceituada – e sendo esta a primeira unidade na cidade de Guarulhos, segunda cidade mais populosa do Estado – creio que vale o investimento.
        Digo isso por conta do movimento (grande) que constato nas outras unidades da rede localizadas na capital (SP), bem como, no impacto de frequência de público que se apercebe nas unidades de redes assemelhadas (Outback e Madero) localizadas no Maia.
        Claro que isso deve estar amarrado a um contrato de locação com as devidas salvaguardas (prazo, garantias, etc.) e casado a uma estratégia comercial eficiente em converter maior fluência de público num aumento de vendas nas lojas do empreendimento, trazendo claros reflexos na distribuição.
        Caso contrário, o racional muda por completo.
        Por fim, o cronograma de obras e retenções divulgado é um balde de água fria em quem acreditava que a distribuição se “normalizaria” ainda neste ano.
        Coisa para início de 2020, se tudo der certo.
        Sds.

        Curtido por 6 pessoas

  5. A SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A., sociedade com sede na Av. Brigadeiro Faria
    Lima, 1.355, 15º andar, São Paulo/SP, inscrita no CNPJ sob o nº 62.285.390/0001-40 (“SOCOPA”), na
    qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO GENERAL
    SHOPPING ATIVO E RENDA – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 17.590.518/0001-25,
    vem, através deste Comunicado ao Mercado, informar que a redução no valor de distribuição de
    rendimentos em comparação com os períodos anteriores ocorre em razão da realização de despesas
    de investimentos e manutenção nos Shoppings aos quais o FIGS11 detém participação.

    As despesas foram aprovadas em assembleias gerais de condomínios dos Shoppings Maia e
    Bonsucesso, nas quais o FIGS11, representado pelo seu Gestor, se absteve de votar em relação
    aprovação dos orçamentos, e que correspondem aos montantes esperados aproximados de
    R$819.000,00 (oitocentos e dezenove mil reais) para os serviços de manutenção e conservação do
    Shopping Maia e de R$1.214.000,00 (um milhão duzentos e quatorze mil reais) para obras de
    expansão no Shopping Bonsucesso.

    De acordo com as informações recebidas da General Shoppings Brasil, parte dos respectivos valores
    foram provisionados neste período, correspondendo à, aproximadamente, R$417.000,00
    (quatrocentos e dezessete mil reais) para o Shopping Maia e R$603.000,00 (seiscentos e três mil
    reais) para o Shopping Bonsucesso.

    Complementarmente, informamos que a distribuição de rendimentos deste período foi também
    afetada pelo aumento de, aproximadamente, 31% na inadimplência para o Shopping Bonsucesso em
    relação ao mês anterior e, ainda, um incremento equivalente à 10% das despesas operacionais
    relativas ao subsídio à lojista do Shopping Maia.

    Tão logo tenhamos o cronograma físico-financeiro definitivo das obras nos Shoppings emitiremos
    novo Comunicado ao Mercado.
    São Paulo, 05 de julho de 2019
    SOCOPA – Sociedade Corretora Paulista S.A.

    Curtido por 2 pessoas

      • Vai além, Billie.
        Aumento de inadimplência no Bonsucesso, subsídio (desconto/carência no aluguel) à lojista (grande) no Maia, obras de médio porte neste último (?!) e, na minha opinião o mais sério, um delay de informações absurdo entre o sócio majoritário e a atual gestora do fundo*.
        Lembrando que obras de expansão não costumam ter prazo curto e nem obedecer cronogramas à risca, a exemplo do PQDP e WPLZ.
        Portanto, a janela de entrada que alguns vêem aqui, pode ser uma grande varanda na verdade.
        Por fim, observar que FoFs em captação podem interferir na cotação deste e de outros fundos, distorcendo o preço.
        A conferir as cenas dos próximos capítulos.
        Sds.
        *Vejamos o que a nova gestora fará a respeito.

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  6. Acho que finalmente vou iniciar nesse fii.
    Vamos ver se aquela regra vale (compre quando ninguém quer…).
    A Hedge é uma boa gestora e acredito que vá dar uma organizada nessa bagaça.
    Sem a bengala da RMG o fundo cai na real.
    agora falta uma reforma no imóvel e a melhora da economia.
    Se esperar isso ocorrer terei que pagar mais caro.

    Curtido por 2 pessoas

    • “… agora falta uma reforma no imóvel e a melhora da economia.”
      *
      Se você se refere à ampliação do Bonsucesso que já foi iniciada e não comunicada ao mercado, então falta apenas a segunda etapa.
      Convém observar os números do Maia, até aqui nada animadores* e que o fundo tem participação minoritária em ambos os empreendimentos.
      É certo que a Hedge melhorará a gestão, mas terá influência reduzida aqui, ao contrário dos outros fundos sob sua responsabilidade.
      Sds.
      *Provável que melhorem com a retomada da Economia, mas é o quadro que se tem para hoje.

      Curtido por 1 pessoa

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