BTRA11 – BTG Terras Agrícolas FII

O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) é um fundo imobiliário que atuará na aquisição de terras agrícolas, arrendando-as posteriormente. A estimativa de remuneração líquida para o investidor é de aproximadamente 9% em termos reais, sem considerar ganhos de capital advindos da gestão ativa do fundo. E os contratos são corrigidos pela informação, principalmente pelo IPCA. Ou seja, a rentabilidade pode ser maior.

O cap rate alvo, isto é, o rendimento sobre o capital investido que o fundo atingir, é de 9,9% a 12,5%, sendo o valor do arrendamento corrigido pela medida de medição pelo IPCA.

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Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

72 comentários em “BTRA11 – BTG Terras Agrícolas FII”

  1. marcando … soltou FATO RELEVANTE: … venda no valor total de R$94.5 MM a ser pago por meio de um sinal de R$16.5 MM , já recebido, e 16 parcelas SEMESTRAIS no valor de R$4.875.000,00 … a venda dos Imóveis não impacta no arrendamento vigente e na produtividade das terras em andamento.

    >> Para mim, EXCELENTE notícia pois tira logo a parte PODRE e segue a vida. POR OUTRO LADO … 16 SEMESTRAIS ?!?!?!??! 8 ANOS ?!??!?!?! para concretizar o tal “negócio” ?! Mas enfim …

    >>> PERGUNTINHA do 🌽 ão: essa venda … deu LUCRO ou PREJUÍZO ?! Vai distribuir o LUCRO, se houver ?

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    1. … Em novembro, o BTRA11 manteve o rendimento distribuído de R$ 0,85 por cota, representando um dividend yield anualizado de 12,3%1 sobre o valor da cota de mercado no final do mês (9,9% sobre a cota patrimonial), e acumulando R$ 0,30/cota de resultado não distribuído … [fonte: relat. gerencial]

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    2. a aquisição da Fazenda Vianmancel … objeto daquela PELEJA … se deu em AGO/2021 e o montante total da operação é de R$ 81 MM. Ou seja …. LUCRO de R$ 15 MM em 2 anos. NADA MAL !!!

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      1. Não se pode falar em lucro enquanto a venda não for quitada, mas saberemos em 8 anos.
        Os 81MM em AGO/2021 corrigido pelo IPCA seria hoje mais de 90MM e ao longo de 8 anos só Deus sabe…

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    3. O BTG não falou que as 16 parcelas semestrais terá correção monetária, como eu não acredito que a inflação vai cair, penso que dará prejuízo, só no final quando a inflação for se concretizando saberemos o tamanho da conta.

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  2. ÚLTIMAS notícias …

    Situação T-O-D-A resolvida … escuta-se ZERO nos noticiários e izxpertos … rendimento subiu cerca de 25% indo a R$ 0,80 (vindo de R$ 0,70) para a normalidade de R$ 0,90-0,95… gostemos ou não, os FATOS demonstram que o fundo CAIU DE GAIATO nessa estorinha toda e… P/VP continua nos … 0,83 !!

    >>> Compra + quem quer, mantem em carteira quem tem juízo

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    1. Salvo melhor juízo, além disso, creio que o gestou “alugou” a fazenda por carca de 50% a mais do que o valor anterior, uma vez que o impacto positivo nos resultados será de até R$ 0,60.

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      1. Pelo qu eentendi … a desembargadora PEDIU VISTAS no processo o que gera uma suspensão temporária dos efeitos da decis!ão. Não houve “decisão” da desembargadora.

        Ato Contínuo … os inquilinos (Pvtinhos-da-vida) TOCAM FOGO na propriedade, na minha especulação.

        PERGUNTINHA q NÃO QUER CALAR: cadê o tal “SEGURO da RENDA” ???

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    1. Incêndio: BTRA11, inscrito no
      CNPJ/ME sob o nº 41.076.607/0001-32 (“Fundo”), vêm pela presente, em complemento ao fato
      relevante divulgado em 02 de setembro de 2022, informar que registrou uma ocorrência junto à
      polícia civil do Estado do Mato Grosso para que sejam apurados o motivo e a extensão dos danos
      causados em um silo e um túnel que integram a infraestrutura de suporte presente nos imóveis
      descritos nas matrículas 9.203, 9.204, 9.205 e 9.533 do Cartório de Registro de Im

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    1. Na verdade a queda acentuada é o reflexo da decepção quanto ao rendimento pífio de R$ 0,70 anunciado no dia 24.08.22.
      A situação da posse do terreno está mais clara agora, é do fundo e ponto, mas o locatário está em Recuperação Judicial e portanto parou de pagar o aluguel; Apesar de existir seguro para o caso de não pagamento do aluguel semestral só Deus sabe quando o fundo vai ver a cor do dindim, penso que levará no mínimo 6 meses.

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      1. Vários “izpertos” fazendo vídeo dizendo que o seguro iria ser liberado em 2 meses. Passados 3 indo para o 4o mês … N-A-D-A !

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  3. Pessoal,

    E mais uma vitória pro Fundo.

    “…Com a decisão, o locatário entrou com um pedido para suspendê-la, mas foi indeferido pelo Tribunal de Justiça (TJ) de Mato Grosso”

    E a novela segue indo com boas expectativas para o Fundo. Mas justiça é justiça. Cabeça de Juiz é caixinha de surpresa. Ate o final, TUDO pode ocorrer.

    Olhando de fora, pois esta no meu radar.

    Valeu!!!

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    1. Em complemento, saiu novo FR hoje que, segundo consta, o credor do Milton reconheceu em todos os processos judiciais, que não teria havido fraude à execução, e que teria concordado com o cancelamento das averbações dos ônus sobre o imóvel em questão.

      Parece ser uma boa notícia para o fundo, se isso for realmente verdade, pq eu só acredito qdo não couber nenhum recurso mais.

      De qualquer forma, o Sr Milton ta enrolado com um pedido de recuperação judicial, então acho q o negócio ainda vai correr por um tempo considerável.

      Aguardemos cenas dos próximos capitulos….

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      1. Nessas horas é que … o investidor experiente e disciplinado … que não vendeu apressadamente suas cotas ao soluço do mercado, confiou na gestão e seguiu seu plano de re-investimento comprando mais barato… se vê recompensado 🤨🤔

        EM TEMPO: BS !!! A verdade é que …. passa-se um aperto danado com as cotações no fundo do abismo, tendo pesadelos constantes de pensar e ver parte do patriônio desaparecer para sempre no buraco negro da má gestão …

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      2. FR confirma que o Credor reconheceu que não existiu fraude e já anexou documentos e desistiu de tal ação. Equipe do fundo mostrando que fez sim o dever de casa no que cabe a eles (não estou defendendo, apenas constatando o fato em si).

        Tem ação de despejo já iniciada para deixar a propriedade pronta pra novo negócio.

        Fundo se saindo bem na esfera jurídica. A subida repentina? Basta somar A+B+C pra entender que fizeram um reboliço danado numa disputa judicial que apontava pra desfecho positivo ao Fundo.

        E ainda ta uns 15% descontado. As propriedades seguem la, na carteira do Fundo. Fundo se mostrou bem preparado (ate agora) pra questões jurídicas. Querendo ou não, reconhecer que o gestor/administrador possuem equipes boas pra estas questões acaba ate “fortificando” o Fundo pro longo prazo. Vão sair mais fortes do que antes e ainda irão receber carimbo de segurança jurídica pelo mercado ao final. Anotem!

        Valeu!!!

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      3. novo FR … desta vez … proferida decisão no âmbito da Recuperação Judicial … que os imóveis descritos nas matrículas … não integram mais o patrimônio dos Vendedores e, portanto, tais bens não estão abrangidos pelo plano de recuperação judicial dos mesmos … 🤔🤨😧🙄🥴

        >>> Kbô, então – né ?! a BRINCADEIRA acabô – certo !?

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  4. Pessoal,

    E a novela segue…

    Decisões individuais (as chamadas monocráticas) tem sido dada a favor do Fundo nessa disputa judicial. Último FR mostra isso, com as seguidas liminares a favor do Fundo.

    A confusão vai seguir facilmente por 2022 e 2023 (primeiro semestre) considerando os recessos, eleição e etc. Ate la nada muda muito. Quem gosta de “pimenta” na carteira segue tendo um FII de terras agrícolas com Yield anualizado acima de 10%.

    No FR o BTG cita que a solução caminharia para um acordo entre as 3 partes envolvidas. Aqui me pareceu aquela jogada verde, pra ir preparando os cotistas. Faz um acordo, resolve tudo e segue vida. Só que a grana deixada na mesa no acordo é a fundo perdido e é dos cotistas. E por mais que o Fundo esteja fazendo o que deve, ainda não vi a explicação por parte deles sobre o por que de ter permitido algo dessa natureza. Alguém já viu os apontamentos das falhas? Quem errou? Qual setor da equipe do Fundo?

    Sigo olhando de fora, bem longe ainda. Quando ficar INTERESSANTE olho mais de perto 😉

    Valeu!!!

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    1. E dá pra confiar numa gestão que faz um erro destes ? Igual QAGR11 que logo de início já enguiçou, BRCR11 que a gestão afundou e muitos outros exemplos de FIIs que se não tropeçaram no início tropeçaram no decorrer do caminho. Enquanto não trocar a gestão o FII não sai do chão.

      Curtido por 2 pessoas

    2. “E por mais que o Fundo esteja fazendo o que deve, ainda não vi a explicação por parte deles sobre o por que de ter permitido algo dessa natureza.”

      Resposta: “Só que a grana deixada na mesa no acordo é a fundo perdido e é dos cotistas.” SEMPRE

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  5. Segundo informação do relatório de ontem, o fundo adquiriu a Fazenda do problema por uma bagatela de 81 milhões de reais (não, não foram 81 reais, ou 81 mil pesos argentinos, ou 81 milhões de bolívares venezuelanos).

    Antes da aquisição, tinha ciência de dívidas existentes e ônus sobre o imóvel em questão, e, assim, em acordo firmado com o proprietário do latifúndio, dos 64 milhões iniciais a ser recebido pelo vendedor, quase 50 milhões seriam para pagamentos de dívidas (mais da metade do valor total que o cara recebeu!!!!)

    Ademais, 17 milhões restantes, segundo a propria gestora: “acabou por ser utilizada para compensar remunerações devidos ao BTRA em virtude do Contrato de DRS e fazer frente a determinados custos transacionais, enquanto outra parte substancial ficou retida para o cumprimento de determinadas obrigações devidas pelos vendedores.”

    Somando, assim, os 50 milhões com os 17 milhões, chega-se ao valor de 67 milhões. Ou seja, dos 81 milhões totais, o vendedor da Fazenda só recebeu 14 milhões!!!

    Não sou fazendeiro e jamais tive um imóvel rural, mas quem, em sã consciência e desde que não tenha sido interditado judicialmente, compraria um imóvel e o locaria de volta pra ele tendo ciência da pessoa ter dívidas até o pescoço, sendo ainda que recebeu ínfima parte do valor total do imóvel pra reinvestir nas plantações e receber os seus lucros e ainda sobrar alguma coisa pra repassar ao locador (no caso o fundo BTRA)?

    Foi ou não foi temerária a aquisição por 81 milhões da Fazenda?

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  6. Aqui na minha região as muitas terras são vendidas sem escrituras pessoal não entendi como funciona o agro no Brasil é uma anarquia total rolo de todas as formas a herança do coronelismo vindo a tona , isso que está acontecendo e somente o primeiro passo para melhorar a estrutura do nosso agronegócio, vai melhorar os fundos vão se sofisticando e mudando o cenário do agropecuária do Brasil , eu comprei bastante esse fundo nessa queda não recomendo pra ninguém mais eles vão vender fácil essas terras pessoal quem comprou e pagou 100 reais tenha estômago para aguentar quando for anunciado a venda do imóvel aí vou vender a minha posição

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  7. Em complemento ao Fato Relevante divulgado em 22 de junho de 2022, a Administradora e a Gestora tomaram conhecimento do deferimento do processamento da recuperação judicial dos detentores do direito de uso de superfície das áreas descritas nas matrículas 9.203, 9.204, 9.205 e 9.533 do Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro – MT, localizadas no município de Nova Maringá – Mato Grosso (“Imóveis”), de propriedade do Fundo, conforme decisão judicial proferida nesta data (“Decisão”), sendo que, nos termos da Decisão, foram declaradas “suspensas, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias (art. 6º, § 4º), as execuções promovidas contra as Recuperandas”. A Administradora e a Gestora estão tomando todas as medidas necessárias relacionadas a tais eventos e frisam que manterão os cotistas e o mercado informados acerca de qualquer desdobramento do assunto e permanece à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais … [23 de junho de 2022]

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      1. O Gestor é famoso pelos seus rolos com o dinheiro de cotista.

        Pelo que tenho lido, os preços de compra e a qualidade das terras e dos inquilinos produtores no RZTR são completamente diferentes.

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      2. Só msmo se houver uma grande reviravolta nessa recuperação judicial, todos os credores aceitarem o plano, e isso for homologado judicialmente, e o devedor ir pagando aos poucos. Do contrário, acho praticamente certa a perda dessa Fazenda, e não vejo outra alternativa.
        Enfim, tem que apostar tudo nisso, pra que o fundo não perca o imóvel.

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      3. Se qualquer cidadão for comprar um bem, a vida do vendedor é todo verificada, não só no imóvel alvo como em todo o patrimônio, varas de justiça, inclusive qualquer coisinha trabalhista. Cabe ao comprador aceitar os riscos. Ou foi muita incompetência ou muita má-fé. Não é culpa da justiça.

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      4. O “rôlo” da justiça é que … uma sentença “penhora”; a outra, suspende. Uma, manda prender; a outra, solta. Etc… Não há firmeza / segurança de nada ! Muda a sabor dos ventos …

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  8. FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, CNPJ/ME nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”),
    devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira,
    conforme o Ato Declaratório CVM nº 8.695/2006, e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., CNPJ/ME
    nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL TERRAS AGRÍCOLAS – BTRA11, CNPJ/ME nº 41.076.607/0001-32 (“Fundo”), vêm
    pela presente, informar aos cotistas e ao mercado em geral que:

    O Fundo, único proprietário das áreas descritas nas matrículas 9.203, 9.204, 9.205 e 9.533 do Cartório de
    Registro de Imóveis de São José do Rio Claro – MT, localizadas no município de Nova Maringá – Mato Grosso
    (“Imóveis”), tomou ciência da existência de pedido de recuperação judicial ajuizado pelos detentores do
    direito de uso de superfície dos Imóveis.
    No entanto, até a divulgação deste Fato Relevante, a Administradora e a Gestora não tiveram acesso aos autos
    do processo, dado que a ação corre em sigilo.

    Identificamos, ainda, a existência de ações judiciais movidas por um credor dos detentores do direito de uso
    de superfície dos Imóveis para cobrança de determinados créditos alegadamente inadimplidos, nas quais é
    questionada a eficácia da operação de compra e venda dos Imóveis. A despeito de ainda não haver qualquer
    decisão definitiva a respeito do mérito, decisão liminar reconhece que os Imóveis são de propriedade do
    Fundo em decorrência de negócio existente e perfeitamente válido.

    A Administradora manterá os cotistas e o mercado informados acerca de qualquer desdobramento do assunto
    e permanece à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais.
    São Paulo, 22 de junho de 2022.

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    1. Tá dando BO.

      Corrijam-me se necessário … a Justiça entendeu que agricultor não poderia ter vendido a Fazenda ao BTG, pois já estava sendo executado, isto é, já tinha dívidas anteriores e estava inadimplente e com bens com impedimento.

      Assim, o contrato de compra e venda (entre agricultor e BTG) é declarado ineficaz e o credor (que estava executado o agricultor) passa a ter o direito de vender a terra para cobrir a dívida. A situação se confirmando, o BTG poderia apenas cobrar o agricultor depois pelos prejuízos, mas nesse caso a dívida passa a ser “pessoal” não tendo mais vinculação com a terra.

      Se o pilan, digo, vendedor falir, o fundo perde a grana e a fazenda. Um absurdo que transações deste porte não sejam esmiuçados até o talo. Passaram a perna nos cotistas!!!!

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      1. Acho q não teve decisão judicial nesse sentido, Eduardo, pois, pelo que entendi, a decisão liminar dada pelo juiz entendeu que os imóveis são de propriedade do fundo. Então, a princípio, ainda não existe uma decisão desfavorável ao BTRA.

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      2. Sim, mas lendo isso … “Identificamos, ainda, a existência de ações judiciais movidas por um credor dos detentores do direito de uso de superfície dos Imóveis para cobrança de determinados créditos alegadamente inadimplidos, nas quais é questionada a eficácia da operação de compra e venda dos Imóveis. A despeito de ainda não haver qualquer decisão definitiva a respeito do mérito, decisão liminar reconhece que os Imóveis são de propriedade do Fundo em decorrência de negócio existente e perfeitamente válido.”

        Há o risco de o contrato de compra e venda vir a ser declarado ineficaz e ficar no cenário que eu citei acima.

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      3. Sim, realmente corre o risco la na frente, como vc bem citou msmo. Mas só com as sentenças vai ser possível saber isso. Cotação vai sofrer nos proximos meses.

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      4. PUTZ … q M3RDA GRANDE fizeram com essa fazenda !!

        >>> E a CREDIBILIDADE (do gestor, produto, garantia, due diligence, etc) vai, está…. onde ???? Era tudo o que não me precisava… IMAGINA AGOR A CIXA DE PANDORA: RIZA, GALPAGOS … enfim, TODO e QUALQUER FUNDO AGRO, TIJOLO ou PAPEL !! Imagina a CAIXA DE PANDORA !!!

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      5. Foi compra e vende de caipira ? Uma gestora especializada em títulos vai contar pra outro eles já sabiam disso
        Possível passar um título nessa situação

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      6. Tem que esperar a decisão final. Justiça é uma caixa de surpresa, por mais embasamento e fundamentos que as partes tenham. No Brasil, é bagunçada pacas.

        Sobre Terras Agrícolas já vi e vivi de tudo na família. Essas coisas ocorrem com certa frequência. Quando envolve maior, ganha holofotes e acaba mexendo com preço de tela.

        Minha visão: Vai seguir sendo do Fundo. Tem uma série de garantias que serão acionadas. Impacta no curto prazo e volta com ganhos maiores no longo prazo. Fazenda é um ativo MUITO BOM. Chove interessados por ela e o valor só sobe devido ao momento de mercado agro.

        Agora, como justiça pode tudo….e cada Juiz é uma cabeça….tem que colocar o risco e ver se entra na estratégia pessoal. Só pra vcs saberem, não faz tempo que um parente em MG precisou mover mundos e fundos pra conseguir uma delimitação de fronteira numa pequena propriedade agrícola. Geo referência, mapa, declarações, certidões antigas, dono falecido, herdeiro desconhecido…rola de tudo. Eleva os custos, mas no tempo se resolve quando não tem “coisa errada” desde o início. To relatando apenas experiência vivida pra que todos possam entender que este tipo de coisa ocorre no Mundo Agro com frequência.

        Mas Gama, fronteira (limitação de terra) é diferente. Aqui ta sendo levantado a condição do usuário e o contrato de venda da terra. OK, mas entra no bolo que é a parte jurídica e cartorial que envolve nosso Setor Agro. Vale entender bem isso, pra saber na hora de conversar com a Gestão. Os caras dobram um pesado…tem muita ralação. Demora, papelada confusa por mais que eles sejam profissionais e tal. Não to defendendo gestão. Apenas postando uma realidade que não depende da ação de um dos lados, por mais que ele seja o melhor do mundo.

        Vamos ver…ainda não tenho esse ativo. Mas se ficar interessante e couber na carteira…irei pegar alguma coisa. Ta no radar agora 😉

        Valeu!!!

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      7. Gama, pelo que eu entendi da decisão que saiu ontem em uma das execuções, a alienação da Fazenda em questão foi feita dpois de ter sido averbado em Cartório, e assim foi levantada a possibilidade de fraude contra o credor nessa alienação (o juiz está presumindo que houve sim fraude), sendo que inclusive se reconheceu nessa decisão a validade da alienação, mas não contra a credora desse processo.

        Além disso, a gestora foi intimada há vários meses nesse processo e não se manifestou, deixando o processo rolar solto, e nada informou ao mercado. Ou seja, o BTG já sabia disso tudo, pelo menos, desde dezembro do ano passado, conforme a mencionada decisão, e fingiu que não era com ele.

        Ainda, houve a penhora do direito de uso da Fazenda e a credora foi nomeada, nesse processo em questão, ja há alguns dias, como administradora do imóvel.

        Enfim, a decisão final pode até ser mudada, mas tudo aponta pra que isso seja mto difícil de ser revertido.

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      8. Tem muita coisa pra rolar ainda

        Não duvido que a gestão manteve dados oculto ate não poder mais. Transparência? Falta de profissionalismo? Uma grande M foi feita? Tudo é possível.

        Não tenho o Fundo. To me baseando por textos, fatos e debates. To mais ouvindo do que falando, pois não monitoro e não olho os numeros deste Fii.

        Pior cenário: Perder a terra e ter diminuido seu PL. Isso numa conta por alto leva a cota pra quanto? O mercado ja ajustou isso. A renda vai cair? Com certeza! Ate resolver tudo vão segurar a distribuição o máximo que puder. Vai pra quando? Da pra chutar vários valores.

        O que olho nesse momento? Pega as demais propriedades. O restante do P do Fundo e busca descobrir o real valor da cota. Podemos chegar perto dos X por cota, usando um novo PL sem a tal fazenda e tirando algum valor pra elevar a margem de segurança? Com a nova renda, tendo um VP na casa dos X o fundo fica ruim ou se mantem?

        OK, falando de números podemos ate entender que temos alguma oportunidade aqui. Mas e a segurança na gestão? E o alinhamento com os cotistas? E a confiança? São dados que se não forem muito bem explicados não me permite pegar o Fundo por mais que ele tenha algum valor ou oportunidade. Isso sou EU.

        To reagindo ao que chegou pra mim. Posso estar viajando e ignorando um monte de coisas. Por isso vou escutar ainda mais e ler mais sobre o FII. E ficar atento aos debates aqui.

        Reforço, não to defendendo a gestão. Longe disso. Nem o Fundo em si. Gosto do setor Agro, e esse holofote o colocou no meu radar. Vou entrar? Tem muitos SE pra resolver antes da decisão final. E não acho que devemos colocar TODO o setor no mesmo balaio. Quando mexemos com terras agrícolas, TUDO pode acontecer e muita coisa foge ao controle do proprietário, do comprador e etc. Acreditem, tem coisa que anos depois aparece. E causa dor de cabeça. Depois se resolve. Vai resolver aqui? Não sei, e pelo o que o juquinha007 postou não ta fácil pro fundo. Esperar e seguir ouvindo 😉

        Valeu!!!

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      9. Vc tocou num ponto chave msmo, Gama: a gestão, que já era mal vista por mtos, agora vai ser desacreditada em todos os fundos que ta gerindo.

        Pra mim, dpois dessa safadeza e má-fé descarada, não compro nem mais uma cota que seja gerida por esse banco.

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    2. Como se envia uma “reclamação” / “pedido de esclarecimento” junto a B3 (eu sei! ñ vai adiantar de nada, mas o que mais pode ser feito ?!) em relação a PATIFARIA dessa BTG PACTUAL com a XP CORRETORA, comprando e vendendo uma da outra nas horas que antecederam o FATO RELEVANTE quando já caia uns 4%… ? Tenho tudo documentado, printado.

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    3. Adivinha quem vai ficar no prejuízo ??? Como sempre os cotistas.
      Talvez seja um bom momento para entrar, mas pra carregar pro longo prazo … Se já começa com a gestora aprontando uma dessas, o que pode vir pela frente ?

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    4. Avaliação do Fato Relevante divulgado pelo Gestor acerca da recuperação judicial dos arrendatários de uma das propriedades do fundo

      No último dia 22/06, o BTRA11 divulgou um Fato Relevante comunicando que tomou conhecimento acerca da existência de um pedido de recuperação judicial ajuizado pelos arrendatários de uma das fazendas de propriedade do Fundo, localizada na cidade de Nova Maringá-MT. A propriedade havia sido adquirida, a partir de um compromisso de compra e venda (CCV) celebrado em agosto de 2021, em uma operação de Sale & Leaseback (contrato atípico de 10 anos e imóvel locado para o próprio vendedor/produtor) pelo valor de R$ 81 milhões. O valor do aluguel anual foi estabelecido em R$ 8,91 milhões, ou seja, um Cap rate de 11% a.a. (corrigidos anualmente pelo IPCA). Como garantia, o contrato conta com um seguro locatício de até 12 meses de aluguel.

      No mesmo comunicado, o fundo informou, ainda, ter identificado a existência de ações judiciais movidas por um dos credores do arrendatário para cobrança de créditos alegadamente inadimplidos, nas quais é questionada a eficácia da operação de compra e venda da referida fazenda. O documento divulgado pelo fundo omite uma série de informações básicas, inclusive os dados do processo. No entanto, a partir de consultas públicas no Diário de Justiça Eletrônico do TJ-MT, identificamos algumas publicações de decisões judiciais, em 1ª Instância, reconhecendo o pleito dos credores em caráter cautelar, sobretudo no que diz respeito a ineficácia da alienação dos imóveis para o fundo, dada a configuração de Fraude a Execução, ou seja, à época da averbação da escritura de compra e venda da propriedade no cartório de imóveis (fev/2022), já constava em sua matrícula, desde out/2021, anotação quanto à existência de ação de execução em face do vendedor. É importante ressaltar que, desde o anúncio da aquisição da fazenda, não houve qualquer manifestação pública por parte da gestão do fundo em relação à situação evidenciada acima o que, em nossa visão, configura uma clara situação de falta de transparência e inobservância da Instrução CVM 358/02.

      No último dia 21/06, publicamos um Relatório de Atualização do BTRA11 qualificando a avaliação geral do fundo como Positiva. Diante dos últimos acontecimentos, no entanto, considerando a probabilidade de perda da propriedade do referido imóvel bem como o surgimento de incertezas quanto à real situação dos demais ativos que integram o portfólio do BTRA11, mudamos nossa avaliação geral do fundo para NEGATIVA. Por fim, reiteramos que tratam-se de decisões judiciais em 1ª Instância e que, até o momento da publicação deste relatório, não houve qualquer posicionamento formal da gestora em relação a situação acima descrita (além do próprio Fato Relevante). Portanto, recomendamos CAUTELA para aqueles que avaliam ingressar no papel ou aumentar a posição no fundo, e CALMA para os investidores que já estão posicionados e avaliam se desfazer da posição com prejuízo, dado que existem fortes indicativos de uma reação exagerada do mercado no que diz respeito à precificação da cota.

      FONTE: BB INVESTIMENTOS.

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      1. A que ponto chegamos: não só (1.) TEMOS QUE LER A ESCRITURA do IMOVEL de um FII [não basta os relatórios; temos que ir até a ESCRITURA do imóvel !!!!!!] para saber se o negócio do Fundo é legítimo ou não … como também (2.) o ANALISTA EXPERT DESRECOMENDA o fundo APENAS APÓS O FATO, NUNCA ANTES !!!

        >>>>> É O FIM DA PICADA !!!

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  9. @Tetzner Ajuda ai! Já são 110 dias da liquidação da oferta e 45% dos recursos ainda estão no caixa! E o gestor ainda se vangloria dessa situação em entrevista pra Exame!

    Quer ficar com $$ em caixa? Então abre mão de taxa de ADM e gestão sobre esse valor pô!

    Abraços!

    Curtido por 4 pessoas

      1. FARM11 nem saiu @Renato unREAL, tiveram que postergar a oferta por falta de demanda..

        Pelas infos de mercado, se sair vai ser com R$50MM de PL, ou seja, fundo minúsculo nesse mundo de terras agrícolas.

        E os 2 não se parecem não… FARM11 é pra comprar, valorizar e vender, com Yield anual de 3% ao ano do arrendamento.. BTRA11 faz igual o RZTR11, compra com opção de recompra pro produtor…

        Curtido por 1 pessoa

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