O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) é um fundo imobiliário que atuará na aquisição de terras agrícolas, arrendando-as posteriormente. A estimativa de remuneração líquida para o investidor é de aproximadamente 9% em termos reais, sem considerar ganhos de capital advindos da gestão ativa do fundo. E os contratos são corrigidos pela informação, principalmente pelo IPCA. Ou seja, a rentabilidade pode ser maior.
O cap rate alvo, isto é, o rendimento sobre o capital investido que o fundo atingir, é de 9,9% a 12,5%, sendo o valor do arrendamento corrigido pela medida de medição pelo IPCA.
Tetzner 
BTRA11
Data-base: 24/05
Data-pgto: 31/05
Valor: R$ 0,80 / cota
Período: ABR/2023
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Resultado da AGE
Empacotaram as Demonstrações Contábeis em duas “Cartas Brancas” para a Gestão poder Pintar e Bordar com o dinheiro dos cotistas, digo, do Fundo. Veja no que deu:
Foram recebidas respostas à Consulta Formal de Cotistas representando, aproximadamente, 5,48% (cinco virgula quarenta e oito por cento) das Cotas de emissão do Fundo, sendo que as matérias colocadas em deliberação, conforme descritas acima, restaram a matéria 1 aprovada e as matérias 2 e 3 não aprovadas pelos Cotistas….
Somente as demonstrações contábeis foi aprovada, as Cartas Brancas para o Gestor não.
Tá vendo, vale a pena exercer o voto de Cotista Consciente.
A Gestão tem que aprender a trabalhar de acordo com o Regulamento; Não tem nada que ficar pedindo aprovação de atalhos que só beneficiam a própria Gestão.
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Quero ver o Fundo propor a amortização [devolução! aos cotistas] do PL ñ utilizado … 🤨
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O que eu queria ver é o Gestor comprar uma fazenda do tamanho da Vianmacel, no preço menor ou igual ao da Vianmacel, com prazo de pagamento de 8 anos sem correção monetária e alugar com Caprate de 11% ao ano, exatamente como era o investimento na Vianmacel, porém sem os problemas jurídicos da Vianmacel.
Ah! Isso eu queria ver.
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Eu tenho uma regra de investimento em FII. Não aplico em nada gerido por esta turma.
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A inadimplência da Fazenda Campo Verde levou ao descobrimento pelo Gestor da falcatrua executada pelos estelionatários José Roberto Patrício e Márcia Patrício que venderam à terceiros, mediante um contrato de gaveta, a fazenda Campo Verde que já havia sido vendida ao Fundo BTRA, conforme publicado no FR de 20.04.23.
Essa inadimplência geraria um rombo na distribuição de dividendos a partir de Abril de 2023, mas num passe de magica o Gestor tira da cartola um LUCRO apurado na VENDA COM PREJUÍZO da Fazenda Vianmacel, dos quais R$ 78MM (82,5%) ainda não foi recebido (será recebido parceladamente ao longo de oito anos).
O BTRA é uma grande Caixa Preta cheia de outras Caixinhas Pretas; A transparência é ZERO e a EMOÇÃO / ILUSÃO é garantida.
Veja o recorte do RG de Março de 2023 publicado ontem na calada da noite:
O BTRA apurou uma receita bruta total de R$ 5,0 milhões (R$ 1,51/cota) em março/23, o que levou a um resultado líquido (após despesas) de R$ 4,7 milhões (R$ 1,40/cota). O resultado foi positivamente impactado pelo reconhecimento proporcional de parte do ganho de capital referente a venda do ativo Fazenda Vianmacel. A distribuição do BTRA ficou em R$ 0,85 por cota, representando um dividend yield anualizado de 12,3% sobre o valor da cota de mercado ao final do mês (8,7% sobre a cota patrimonial), e acumulado de R$ 0,79/cota de resultado não distribuído. Os rendimentos foram integralmente distribuídos em 28 de abril, seguindo a política de distribuição do Fundo.
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Olha … quer saber … a TERRA está lá! A ESCRITURA está lá no CARTóRIO tbém! Ninguém vai quebrar a janela e levar “o carro”, portanto … podem MAQUIAR o que for … contanto que a $$$$ continue entrando … [foda, né !!]
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R$ 300 mil de “despesa” … onde ?!?!!??!
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O Gestor ainda diz que distribui pelo Regime Caixa!
…. de Mágicas? …. de Pandora? quem sabe?!
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Caixinha de Surpresas
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Data-base: 20/04
Data-pgto: 28/04
Valor: R$ 0,85 / cota
Período: MAR/2023
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Mais um rolo com imóvel do BTRA.
Inquilino não pagou aluguel, ocupação irregular por terceiros, questionamento da posse do imóvel…
Tem comunicado
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MST curtiu! 🙂
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>>>> O Fundo obteve decisões cautelares que lhe asseguraram quase tudo, exceto …
… os “produtores” [espertalhões] (Sr. José Roberto e Sra. Márcia) fizeram um “Contrato de Gaveta” com terceiros (Felícia Administração e Participações S.A.) para produzir nas terras além de … não tem autorização do Fundo e que alega ocupar o Imóvel com base em suposto instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado com cláusula de confidencialidade pelos Produtores e Felícia, e que jamais foi inscrito na matrícula do Imóvel …
>>>> 🤣🤣🤣🤣 Tão de sacanagem !!! Situação bem diferente da anterior.
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PUTZ … tá explicado: -5% na cotação. peloamordedeus!
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OPORTUNIDADE ÚNICA !!!
Coisa mais fácil resolver o “rolo”: REMOVER os “produtores” EIZPERTALHÕES (q tentaram dar o golpe do joão-sem-braço) e … OFICIALIZAR os “terceiros” na exploração da superficie do terreno, a qual já fazem 😅😅😅
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Ninguém faz um contrato deste tipo sem ter acesso ao registro de imóveis. São pilantras também, isso se não forem laranjas do casal inquilino.
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pelo menos, desta vêiz…, publicaram o FR às 9:03 da manhã … ANTES !!! da abertura dos mercados. Cotação despencou mesmo às 11:00h
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Data-base: 24/03
Data-pgto: 31/03
Valor: R$ 0,95
Período: FEV/23
>>>> P/VP ~ 0,62 🤢🤢🫣🫣😟😟 [só melhora qdo a selic baixar, apenas como “ilusão de ótica” pq, afinal de contas, o DY de um FII deve ser comparável à selic]
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Ainda sobre o P/VPA = 0,6x … DESCONTO de uns 40%
>>> Mesmo nesse patamar … NINGUÉM QUER !!
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O fundo desandou após o episódio da Fazenda Vianmacel, com toda a celeuma sobre garantia da operação de compra, redução de dividendos pagos, etc. que minaram a confiança dos cotistas.
Outro ponto é que a VP do fundo que em Nov22 era 347,6 milhões em Dez22 passou para 408,7 ou seja reavaliação de 17,6% o que a princípio era uma notícia positiva, mas logo no primeiro dia util de Jan23 a Gestão anunciou a venda da fazenda Vianmacel, mas o negócio não refletiu a valorização informada, muito pelo contrário, aparentemente gerou prejuízo para fundo já qua a venda tem prazo de pagamento de oito anos sem correção monetária.
Todas as vezes que o fundo anunciou a compra de fazendas o FR sempre trazia um PPT detalhando a operação, mostrando os valores, as partes envolvidas, a natureza do contrato, o “Caprate”, etc.
Já no malfadado anúncio de venda da Vianmacel não se sabe nenhum detalhe sobre a transação, não foi divulgado o nome do comprador, nenhum PPT foi feito, o Gestor não apareceu em “live” nenhuma para explicar a transação, então a credibilidade do fundo que já havia caída, nunca se recuperou.
A razão P/VPA é essa mesmo? Pessoalmente acho que o valor justo está mais para 0,8x (P/VPA).
O preço da fazenda vendida ainda integra o valor do VP do fundo, mas a propriedade já foi vendida e num valor muito abaixo do razoável.
Fazenda que não se tem não gera aluguel, então o dividendo mensal vai cair quando acabar a distribuição do último aluguel semestral recebido.
Acha pouco?
Ainda tem mais, a última cartada da Gestão foi abrir uma AGE para pedir carta branca aos cotistas para realizar operações repletas de conflito de interesse para um fundo que já tem a Gestão e a Administração debaixo do mesmo teto.
No inicio o fundo parecia bom, mas hoje está com o filme queimado.
Sem contar a conjuntura econômica atual, repleto de ativos descontados, transparentes, rendimentos maiores, enfim melhor razão custo/benefício.
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Como será que distribuirão o dinheiro da venda da fazenda ? Será reinvestirão em outra, distribuirão como proventos, ou amortizaração ?! O que especulam ?
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Não há motivo para distribuir, a intenção da Gestão é usar o dinheiro da entrada (16,5MM) e das futuras parcelas (16 x 4,875MM) para comprar cotas de FIAGRO, é isso que está escrito com todas as letras na AGE de 31.03.23
Claro, se a AGE for aprovada (estou pessimistas, porque infelizmente a maioria dos cotistas não vê o risco que se espreita quando se dá carta branca a Gestão para agir em Conflito de Interesses).
Agora, mesmo investindo em cotas de FIAGRO, nada impede que em algum momento, se surgir uma boa oportunidade, que eles vendas as cotas de FIAGRO e comprem uma nova fazenda.
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