MAXR11 – Max Retail

MAXR11_MaxRetail

O FII possui participação total em 8 imóveis, destinados ao comércio varejista, num total de 63.446 m². A distribuição geográfica abrange 8 cidades: Belém/PA, Brasília/DF, Maceió/AL, Nilópolis/RJ, Vitória/ES, Taguatinga/DF, João Pessoa/PB, Manaus/AM. O principal locatário é as Lojas Americanas, com 6 imóveis. Trata-se portanto de um FII de Tijolos, no segmento Comercial.

A diferença neste FII residia no pagamento do aluguel das Lojas Americanas, sendo este anual, mas com ajustes semestrais; proporcionava uma renda superior nos meses de (55%)Jan/Jul(45%), sendo repassado aos cotistas em Fev/Ago respectivamente.

No dia 07/12/2018 o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro de 2018 no valor de R$ 9,9759 por cota. Nos dias 17 e 18/12 de 2018 foram divulgados Fatos Relevantes informando os aditivos firmados com as Lojas Americanas renovando os contratos  por 120 meses para os imóveis de Maceió, Belém, Vitória, Taguatinga, Nilópolis, e Brasília, estabelecendo valores fixos de aluguel. Ainda, para as lojas de Maceió, Belém, Vitória e Nilópolis foi negociada a devolução de área com cessão em  comodato, criando portanto a possibilidade de aumentar a receita dos imóveis com
novos locatários.

Desde a constituição foram subscritas e integralizadas 59.245 cotas no valor de R$ 1.000,00 cada. A oferta pública foi encerrada em abril de 2010.

Consultor: Efimo Consultoria Imobiliária

Área Locável dos Empreendimentos
Loja de João Pessoa – Bom Preço: 14.176,00m²
Loja de Taguatinga – Lojas Americanas: 1.734,00m²
Loja de Manaus – Carrefour : 8.304,38m²
Loja de Vitória – Lojas Americanas: 8.097,61m²
Loja de Belém – Lojas Americanas: 7.688,39m²
Loja de Maceió – Lojas Americanas: 6.873,00m²
Loja de Brasília – Lojas Americanas: 3.618,19m²
Loja de Nilópolis – Lojas Americanas: 3.420,00m²
Cursinho Taguatinga: 6.802.00m²

Localização dos imóveis:
 (i) na cidade de Belém-PA, Avenida Presidente Vargas, nº 940/958
 (ii) na cidade de Maceió – AL, Av. Duque de Caxias, nº 1.792
 (iii) na cidade de Nilópolis – RJ, Estrada Mirandela, nº 318
 (iv) na cidade de Taguatinga – DF, Quadra D, CSA 01, Lote 02, 03, 04, 16 e 17
 (v) na cidade de Vitória – ES, Avenida Princesa Isabel, nº 475
 (vi) na cidade de Brasília –DF, Loja n.º 01 do Edifício Chams, lotes 18 e 19, da Quadra 13 do
 do SC/SUL
 (vii) na cidade de João Pessoa – PB, Parque Solon de Lucena, nº 563, Av. D. Pedro I, n.º 480 e Av. D. Pedro I, n.º 480
 (viii) na cidade de Manaus – AM, Avenida Eduardo Ribeiro, nº 442, 444, 450, 456, 490, 472, e 474

Taxas:
Administração: 0,15%a.a. sobre valor total de cotas subscritas.
Consultoria: 0,50% a.a. sobre o valor de mercado

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

610 comentários em “MAXR11 – Max Retail”

    1. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL
      CNPJ/MF N.º 11.274.415/0001-70 Código CVM: 31000-3
      FATO RELEVANTE
      A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado
      do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº
      59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE
      INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001-70,
      código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), comunica aos cotistas e ao mercado em geral que, até esta data
      o Fundo não recebeu da locatária CURSO PREPARATÓRIO EXATAS LTDA – ME (“Locatária”) Locatária
      do imóvel localizado em Taguatinga, Lotes 02,03,04,16,17 – CSA 01 – Quadra D – Brasília – DF, o
      pagamento do aluguel referente a competência outubro de 2019 com vencimento em novembro de
      2019.
      Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência outubro de 2019, divulgada nesta
      data foi impactada negativamente em aproximadamente R$ 1,72 por cota com esta inadimplência.
      A Administradora ressalta que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no
      Contrato de Locação; e após o recebimento do devido valor, este será distribuído aos cotistas do
      Fundo.
      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
      necessários.
      São Paulo, 06 de dezembro de 2019
      Atenciosamente,
      BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

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  1. FATO RELEVANTE
    ‘A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001-70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), comunica aos cotistas e ao mercado em geral que, até esta data o Fundo não recebeu da locatária CURSO PREPARATÓRIO EXATAS LTDA – ME (“Locatária”) Locatária do imóvel localizado em Taguatinga, Lotes 02, 03, 04, 16, 17 – CSA 01 – Quadra D – Brasília – DF, o pagamento do aluguel referente a competência outubro de 2019 com vencimento em novembro de 2019.
    Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência julho de 2019, divulgada em 07/11/2019 foi impactada negativamente em aproximadamente 12,77% por esta inadimplência.
    A Administradora ressalta que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação; e após o recebimento do devido valor, este será distribuído aos cotistas do Fundo.’

    Todo mês a mesma coisa.

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    1. Responderam meu email (depois de semanas) dizendo que iriam levantar se o atraso era só do mês ou de vários meses kkkkk.
      Agora deve levar outras semanas para dar outra resposta evasiva. Vendi tudo e só compro se derreter a cotação, não tenho mais paciência pra esse tipo de gestão.

      Curtido por 1 pessoa

      1. Thiago, o papel pesou muito em torno de 2200, onde me desfiz da posição. Graficamente o alvo seria a faixa de 1900, mas FII funciona diferente de ação, então só acompanhando pra ver onde vai.

        As rendas extraordinárias oriundas das luvas acabaram, o difícil é dizer qual é a renda real deste FII, uma vez que o RI leva semanas para responder qualquer dúvida ..

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    1. FATO RELEVANTE ( de novo ).

      A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001-70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), comunica aos cotistas e ao mercado em geral que, até esta data o Fundo não recebeu da locatária CURSO PREPARATÓRIO EXATAS LTDA – ME (“Locatária”) Locatária do imóvel localizado em Taguatinga, Lotes 02,03,04,16,17 – CSA 01 – Quadra D – Brasília – DF, o pagamento do aluguel referente a competência agosto de 2019 com vencimento em setembro de 2019.

      Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência junho de 2019, divulgada no dia 06/09/2019, foi impactada negativamente em aproximadamente 14,26% por esta inadimplência.

      A Administradora ressalta que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação; e após o recebimento do devido valor, este será distribuído aos cotistas do Fundo.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

      São Paulo, 09 de setembro de 2019

      Curtido por 2 pessoas

      1. E de novo…

        FATO RELEVANTE

        A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, comunica aos cotistas e ao mercado em geral que, até esta data o Fundo não recebeu da locatária CURSO PREPARATÓRIO EXATAS LTDA – ME (“Locatária”) Locatária do imóvel localizado em Taguatinga, Lotes 02,03,04,16,17 – CSA 01 – Quadra D – Brasília – DF, o pagamento do aluguel referente a competência Setembro de 2019 com vencimento em Outubro de 2019.
        Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência Agosto de 2019, divulgada hoje, foi impactada negativamente em aproximadamente 11,31% por esta inadimplência.
        A Administradora ressalta que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação e após o recebimento do devido valor, este será distribuído aos cotistas do Fundo.
        Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

        São Paulo, 07 de Outubro de 2019

        Curtido por 1 pessoa

      2. Thiago,

        Mandei email ao RI para entender se o inquilino está pagando algum aluguel atrasado dos meses anteriores ou se estão se acumulando vários meses sem pagamento. Como sempre o Fato Relevante não deixa as coisas claras, a meu modo de ver.

        Tendo a resposta ( provavelmente daqui a algumas semanas ) eu compartilho aqui na página.

        Curtido por 2 pessoas

      3. Maravilha, muito obrigado Ike. Realmente também estou achando um pouco acima esta distribuição de R$ 13,35 levando em conta que a distribuição foi impactada negativamente em pouco mais de 11%

        Curtido por 1 pessoa

  2. Data da informação 06/09/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 06/09/2019
    Data do pagamento 13/09/2019
    Valor do provento por cota (R$) 12,089641826
    Período de referência Julho
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

  3. FII MAX RET (MAXR) AGE – Resumo das Deliberacoes – 21/08/2019 14:00

    (i) por maioria dos votos, com 98,84% de aprovação dos cotistas presentes, e sem
    quaisquer restrições, aprovar a contratação do novo consultor imobiliário do Fundo,
    qual seja a Soulmalls – Consultoria de Gestão

    boa escolha, segue em boas mãos 🙂

    Curtido por 2 pessoas

  4. FATO RELEVANTE

    A … na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL,comunica aos cotistas e ao mercado em geral que a locatária CURSO PREPARATÓRIO EXATAS LTDA – ME (“Locatária”) Locatária do Imóvel, por problemas operacionais internos, não conseguiu efetuar o pagamento do aluguel referente a competência junho de 2019 com vencimento em julho de 2019.

    Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência junho de 2019, divulgada na data de hoje, foi impactada negativamente em aproximadamente 6,85% por esta inadimplência.

    A Administradora ressalta que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação; e após o recebimento do devido valor, o mesmo será distribuído aos cotistas do Fundo.

    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 07 de Agosto de 2019

    Curtido por 2 pessoas

  5. Data da informação
    05/07/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    05/07/2019
    Data do pagamento
    15/07/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    25,176180099
    Período de referência
    Maio
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 2 pessoas

    1. Não têm mais renda gorda, o contrato que previa isso foi renovado em outras condições. Aqui no blog têm o tópico descrevendo a renovação.

      O valor maior se refere a parte das luvas recebidas pela locação do imóvel em Manaus.

      Curtido por 5 pessoas

  6. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o
    nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o
    nº 11.274.415/0001 70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), comunica aos cotistas e ao mercado em
    geral que:
    A EFIMO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA – EIRELI, inscrita no CNPJ/MF sob n.º
    22.839.398/0001-97, na qualidade de consultora imobiliária do Fundo (“Consultora Imobiliária”),
    notificou a sua intenção de não renovar o Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços
    de Consultoria de Investimento Imobiliário, Gestão Imobiliária e Outras Avenças (“Notificação),
    firmado em 25 de agosto de 2016 e com término previsto para 01 de julho de 2019 (“Data Término”).
    Com a referida Notificação, a Consultora Imobiliária cumpre o prazo contratual de 30 (trinta) dias de
    aviso prévio, não sendo devida qualquer indenização de parte à parte.
    Diante dos fatos acima, a Administradora iniciará o processo de concorrência com empresas
    especializadas para prestar os serviços de consultoria imobiliária e convocará, quando oportuno, uma
    Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas para deliberar a contratação de uma nova consultora
    imobiliária para o Fundo.

    Curtido por 1 pessoa

      1. Eu também acho….sou cotista do MAXR11 e entendo que deveriam manter, eles fizeram um trabalho muito bom no período.
        Porque não renovam com a empresa ? Será que a EFIMO quer honorários maiores ?
        Mas se fosse isso, pelo menos eles fariam uma proposta de renovação de trabalho né

        Curtido por 1 pessoa

      1. aferir o ‘gosto’ ou ‘desgosto’ do mercado com base em oscilação de curto prazo é perda de tempo…

        o que podem ter feito é considerado o fim da taxa de consultoria e que implicaria em mais receita

        mas o FII não tinha isso antes e ficou perdido no tempo, com os imóveis abandonados inclusive e evento de interdição

        alguma dúvida que se deixar de novo na mão da 3C volta ao ‘status quo’?

        mas de novo… ah cotação subiu, mercado gostou rsrs

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  7. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001 70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), comunica aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo firmou os seguintes acordos com a LOJAS AMERICANAS S/A (“Locatária”):

    i. i) acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121631-94.2014.8.26.0100, do imóvel sito em Brasília-DF, Asa Sul, SCS Quadra 04, Bloco A, Loja 110, no qual a Locatária pagará ao Fundo a q uantia de R$ 308.673,80 (trezentos e oito mil, seiscentos e setenta e três reais e oitenta centavos) relativa às diferenças das atualizações dos alugueis dos anos de 2015 a 2018.

    O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor de R$ 12.861,41 (doze mil, oitocentos e sessenta e um reais e quarenta e um centavos) cada, com vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.

    ii. ii) acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121521-95.2014.8.26.0100, do imóvel sito em Nilópolis-RJ, Avenida Mirandela, nºs 290/294/298/304 e 308, no qual a Locatária pagará ao Fundo a quantia de R$ 842.4 84,43 (oitocentos e quarenta e dois mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e quarenta e três centavos) relativa às diferenças das atualizações dos alugueis dos anos de 2015 a 2018.

    O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor de R$ 35.103,52 (trinta e cinco mil, cento e três reais e cinquenta e dois centavos) cada, com vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.

    iii. iii) acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121506-29.2014.8.26.0100, do imóvel sito em Taguatinga-DF, na Quadra D, CSA 01, Lotes 02, 03, 04, 16 e 17, no qual a Locatária pagará ao Fundo a quantia R$ 845.250,45 (oitocentos e quarenta e cinco mil, duzentos e cinquenta reais e quarenta e cinco centavos) relativa às diferenças das atualizações dos alugueis dos anos de 2015 a 2018.

    O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor de R$ 35.218,77 (trinta e cinco mil, duzentos e dezoito reais e setenta e sete centavos), com vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.

    Dessa forma, as parcelas mensais dos acordos a serem recebidas pelo Fundo totalizam R$ 83.183,70, das quais serão abatidas 04 (quatro) parcelas de R$ 22.500,00 referentes a honorários advocatícios. Assim, a distribuição de rendimentos será impactada positivamente em aproximadamente 8,26%, com base na última distribuição de rendimentos realizada. Após o término do pagamento das verbas de honorário e considerando somente as parcelas mensais dos acordos a serem recebidas pelo Fundo (R$ 83.183,70), a distribuição de rendimentos será impactada positivamente em aproximadamente 11,33%, com base na última distribuição de rendimentos realizada.

    A Administradora informa que os alugueis vigentes a partir do dia 01 de janeiro de 2019 seguem os termos e condições estabelecidos nos respectivos Aditivos aos Instrumentos Particulares de Contrato de Locação Não Residencial comunicados ao mercado nos Fatos Relevantes dos dias 14 de dezembro de 2018 e 17 de dezembro de 2018.

    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 20 de maio de 2019

    Curtido por 2 pessoas

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