MAXR11B – Max Retail

O FII possui participação total em 8 imóveis, destinados ao comércio varejista, num total de 63.446 m²; administrado pela BTG PACTUAL, em condomínio fechado e por prazo indeterminado.

maxr11b

Trata-se portanto de um FII de Tijolos, no segmento Comercial.

MAXR11B_Contratos

Localização dos imóveis:
(i) na cidade de Belém-PA, Avenida Presidente Vargas, nº 940/958
(ii) na cidade de Maceió – AL, Av. Duque de Caxias, nº 1.792
(iii) na cidade de Nilópolis – RJ, Estrada Mirandela, nº 318
(iv) na cidade de Taguatinga – DF, Quadra D, CSA 01, Lote 02, 03, 04, 16 e 17
(v) na cidade de Vitória – ES, Avenida Princesa Isabel, nº 475
(vi) na cidade de Brasília –DF, Loja n.º 01 do Edifício Chams, lotes 18 e 19, da Quadra 13 do
do SC/SUL
(vii) na cidade de João Pessoa – PB, Parque Solon de Lucena, nº 563, Av. D. Pedro I, n.º 480 e Av. D. Pedro I, n.º 480
(viii) na cidade de Manaus – AM, Avenida Eduardo Ribeiro, nº 442, 444, 450, 456, 490, 472, e 474

O fundo através de sua administradora optou por não revisar os aluguéis em função dos valores mínimos cobrados superarem o do faturamento ajustado.

A distribuição geográfica abrange 8 cidades: Belém/PA, Brasília/DF, Maceió/AL, Nilópolis/RJ, Vitória/ES, Taguatinga/DF, João Pessoa/PB, Manaus/AM.

O principal locatário é as Lojas Americanas, com 6 imóveis e os outros dois são Bom Preço(Wal Mart) e Carrefour.

A diferença neste FII reside no pagamento do aluguel das Lojas Americanas, sendo este anual, mas com ajustes semestrais; eventualmente em função do faturado, pode ocorrer o pagamento mínimo mensal para algum imóvel.

Desde a constituição foram subscritas e integralizadas 59.245 cotas no valor de R$ 1.000,00 cada. A oferta pública foi encerrada em abril de 2010.

Logo este fundo proporciona uma renda superior nos meses de (55%)Jan/Jul(45%), sendo repassado aos cotistas em Fev/Ago respectivamente.
Área Locável dos Empreendimentos
Loja de João Pessoa: 14.176,00m²
Loja de Taguatinga: 8.798,60m²
Loja de Manaus: 8.304,38m²
Loja de Vitória: 8.265,17m²
Loja de Belém: 7.688,39m²
Loja de Maceió: 7.328,00m²
Loja de Brasília: 3.618,19m²
Loja de Nilópolis: 3.420,00m²

Quantidade de Cotas 59.245

Taxas:
Administração: 0,20%a.a. sobre valor total de cotas subscritas.

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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363 comentários sobre “MAXR11B – Max Retail

    • LOJAS AMERICANAS ACELERA EXPANSÃO E LANÇA LOJAS DE CONVENIÊNCIA

      São Paulo, 12/05/2017 – A Lojas Americanas vai acelerar sua expansão este ano. Além de ter divulgado uma meta de abertura de 200 novos pontos de venda em 2017, a companhia está testando um novo modelo de lojas de conveniência.

      A notícia vem depois de os investimentos em expansão terem ficado aquém do esperado nos últimos dois anos, e reflete expectativas de um ano com perspectivas mais positivas, conforme afirmou em entrevista exclusiva ao Broadcast o diretor Financeiro e de Relações com Investidores da companhia, Murilo Corrêa.

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    • Acho que o primeiro ponto a ser listado é que agora efetivamente tem alguém olhando os imóveis; a realidade é que o BêTêGê nunca deu atenção e eles estavam em estado de completo abandono

      Só começaram a esboçar algum interesse depois dos contatos e reuniões que eu fiz com o RI; os caras nem sabiam onde as lojas eram, que havia sido interditada, etc

      mas vamos falar de presente, pois o passado já ficou registrado aqui no histórico do FII

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    • Obras:

      o consultor imobiliário contratado passou a atuar e uma das primeiras atitudes foi separar as obras que efetivamente eram de responsabilidade do FII das que seriam do Inquilino; são imóveis mais antigos e com muito desgaste, que precisam de reformas, então é um custo considerável

      Resultado: aumento de 10% na distribuição pela redução de custos com obras que não eram de responsabilidade do FII ou não agregariam no momento

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    • Um caso antigo e que por mais que notificávamos o BêTêGê… eles não esboçavam reação… os quiosques das Lojas Americanas.com dentro das lojas, tomando faturamento local e jogando nas .com

      O consultor imobiliário notificou 5 lojas para que seja feita a adequação e os quiosques sejam removidos

      Finalmente!!!

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    • Alteração do regulamento, por proposta do consultor, para poder utilizar melhor o espaço das lojas

      Os prédios são grandes em área e o inquilino acaba utilizando mal ou subutilizando (ou pior… sublocando sem autorização)

      Agora o FII pode locar para outras finalidades comerciais e agregar aluguéis, em renegociações com o inquilino abrindo possibilidade de novos negócios com os mesmos imóveis

      Curtido por 2 pessoas

    • Loja de Brasilia tinha duas estruturas físicas, a do FII com 60% e a de outro proprietário com 40%; o inquilino devolveu o espaço do terceiro e manteve 100% da operação no imóvel do FII… mas vinha pagando “de boa” apenas sobre 60% do faturado kkk

      Espertinhos!!!! 😀

      O consultor imobiliário prontamente agiu em prol dos interesses do FII para ajustar os aluguéis faturados aos 100% e assim atingirmos com maior facilidade o aluguel mínimo

      Se fosse o BêTêGê ia ficar Ad Infinitum 60% porque ali… ninguém sequer visitava as lojas

      Curtido por 2 pessoas

    • esse é outro diferencial a meu ver, ter alguém finalmente com DNA Imobiliário cuidado do FII e não algum financeiro com 30 fundos para cuidar ao mesmo tempo que sequer sai do escritório… os imóveis são visitados periodicamente, evitando situações como a sublocação do espaço em Taguatinga aconteça!

      Ação judicial contra o inquilino e pedido de multa de 6 aluguéis (imagina a festa… BêTêGê não olha nada, inquilino paga o quanto quer e ainda subloca??? )

      Negociação para regularização da situação e possibilidade de novo inquilino então, agora que o regulamento também permite

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    • perceberam que não são ações isoladas, mas um plano estratégico para melhoria do FII?

      isso meus amigos, nós vimos láááá atrás quando suportamos e apoiamos a contratação do consultor

      precisamos de mais pessoas assim, empresas que busquem parceira no negócio e não a parasitagem …

      Curtido por 2 pessoas

    • e para fechar com chave de ouro, a loja de João Pessoa, aquela da interdição, elevado o valor do aluguel de 2 para 3% do faturamento, aumento de 50% e já pagando acima do mínimo

      olha a diferença: de interditado, caindo teto, fechado, largado, abandonado, BêTêGê, …

      para: Aberto, Reformado, Reajustado, Pagando acima do Mínimo, Consultor

      😀

      Curtido por 2 pessoas

      • Eu nao tenho esse fundo e nunca tive mas ao ler acima sobre cada lambança descrita da BTG acredito que são fatores que embrulhariam o estômago até mesmo de um “serial killer”…

        Curtido por 2 pessoas

  1. A liquidez desse fundo é razoavel? Posso interpretar que ótima liquidez são para fundos:
    Ótima liquidez >= 1000 negócios /Mes
    Média >=200 <1000 Negócios/Mes
    sou novo em FII, e ainda estou montando uma carteira.

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  2. Saiu a DRE referente as movimentações do mês de Dezembro/16 do MAXR11B
    Pelo demonstrativo há um forte indicio que teremos em fevereiro uma distribuição de renda de R$45,68/cota, uma renda 30% maior que a renda distribuída no mesmo período de 2015.
    Nos últimos 12 meses temos uma média de R$11,57/cota e um total de R$138,91/cota em 2016, uma renda anual 18% maior que no ano de 2015.
    Pelo fechamento de hoje uma RM de 0,68% e um DY de 8,43%.

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  3. FATO RELEVANTE

    …informa aos seus cotistas e ao mercado que formalizou com o locatário BOMPREÇO SUPERMERCADOS DO NORDESTE LTDA. (“Locatário”)do imóvel situado no Parque Solon Lucena, nº 563, na Cidade de João Pessoa/PB, objeto da matrícula nº 1.832 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa (“Loja de João Pessoa”), acordo para a revisão do valor mínimo de aluguel devido e término da ação revisional em curso.
    O acordo celebrado tem as seguintes características:

    -Valor doAluguel:
    a)aluguel percentual –igual a 3% (trêspor cento) do faturamento bruto do Locatário na Loja de João Pessoa, a ser pago mensalmente;
    b)aluguel mínimo mensal que corresponderá a R$ 138.000,00 (cento e trinta e oito mil reais), base de dezembro de 2016

    -Autorização de Sublocação Parcial do Imóvel para a instalação das seguintes lojas: Sabor da Fruta; ATM Itaú; ATM Banco do Brasil; Capela Park; O Boticário e Priscila Presentes, devendohaver expressa prévia anuência do Locador para qualquer nova sublocação

    -Encerramento da Ação Revisional de Aluguel nº0003244-32.2015.815.2001, em trâmite perante a 7ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa/PB, arcando cada parte com seus respectivos custos.

    Excelente notícia para o fundo.
    Aumenta em pelo menos R$10.000,00 a valor de locação do imóvel para o BomPreço e ainda tem o plus( a confirmar) da receita referente as sublocações de 6 lojas dentro do imóvel.
    Mostra que não só o Bom Preço tem interesse em ficar como também outros inquilinos tem a intenção de se instalar no local.

    Curtido por 4 pessoas

    • Tínhamos fartas informações ,pela comunidade de fiinvestidores,
      de valores ainda não reconhecidos nos aluguéis do Maxr ,bem antes até das ações de revisionais serem anunciadas,faz muito tempo….tivemos muito tempo pra comprar perto dos R$1000/cotas(pechinchas)…só tenho à agradecer e em especial ao sotijolo e ao teu irmão Centurio ….Feliz natal e um próspero ano novo!

      Curtido por 5 pessoas

    • Flash,
      Não vi a notícia como tão excelente assim não, no máximo “boa” pois resolve de forma amigável um impasse que poderia levar muito mais tempo na justiça….
      E se o BomPreço sublocar, tenho minhas dúvidas se vão contabilizar essa receita como resultado da loja. Ficar de olho!

      Obs.: Não tenho mais o FII em carteira. Quando comprei esperava um upside muito maior, pois diziam as lojas de um modo geral eram alugadas a preço de banana. Parece que não é bem o caso.

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  4. Fiz um estudo aqui, sobre o custo para se construir hoje essas lojas, utilizando o CUB de cada estado, sem contar o valor do terreno.

    LOJA ÁREA CUB TOTAL
    Loja de João Pessoa: 14176 R$ 1.115,02 R$ 15.806.523,52
    Loja de Taguatinga: 8798,60 R$ 1.241,84 R$ 10.926.453,42
    Loja de Manaus: 8304,38 R$ 1.421,55 R$ 11.805.091,39
    Loja de Vitória: 8265,17 R$ 1.561,32 R$ 12.904.575,22
    Loja de Belém: 7.688,39 R$ 1.366,00 R$ 10.502.340,74
    Loja de Maceió: 7.328,00 R$ 1.367,85 R$ 10.023.604,80
    Loja de Brasília: 3.618,19 R$ 1.241,84 R$ 4.493.213,07
    Loja de Nilópolis: 3.420,00 R$ 1.609,73 R$ 5.505.276,60

    TOTAL R$ 81.967.078,77
    COTAS 59245
    PREÇO POR COTA R$ 1.383,53

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