MAXR11 – Max Retail

MAXR11_MaxRetail

O FII possui participação total em 8 imóveis, destinados ao comércio varejista, num total de 63.446 m². A distribuição geográfica abrange 8 cidades: Belém/PA, Brasília/DF, Maceió/AL, Nilópolis/RJ, Vitória/ES, Taguatinga/DF, João Pessoa/PB, Manaus/AM. O principal locatário é as Lojas Americanas, com 6 imóveis. Trata-se portanto de um FII de Tijolos, no segmento Comercial.

A diferença neste FII residia no pagamento do aluguel das Lojas Americanas, sendo este anual, mas com ajustes semestrais; proporcionava uma renda superior nos meses de (55%)Jan/Jul(45%), sendo repassado aos cotistas em Fev/Ago respectivamente.

No dia 07/12/2018 o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro de 2018 no valor de R$ 9,9759 por cota. Nos dias 17 e 18/12 de 2018 foram divulgados Fatos Relevantes informando os aditivos firmados com as Lojas Americanas renovando os contratos  por 120 meses para os imóveis de Maceió, Belém, Vitória, Taguatinga, Nilópolis, e Brasília, estabelecendo valores fixos de aluguel. Ainda, para as lojas de Maceió, Belém, Vitória e Nilópolis foi negociada a devolução de área com cessão em  comodato, criando portanto a possibilidade de aumentar a receita dos imóveis com
novos locatários.

Desde a constituição foram subscritas e integralizadas 59.245 cotas no valor de R$ 1.000,00 cada. A oferta pública foi encerrada em abril de 2010.

Consultor: Efimo Consultoria Imobiliária

Área Locável dos Empreendimentos
Loja de João Pessoa – Bom Preço: 14.176,00m²
Loja de Taguatinga – Lojas Americanas: 1.734,00m²
Loja de Manaus – Carrefour : 8.304,38m²
Loja de Vitória – Lojas Americanas: 8.097,61m²
Loja de Belém – Lojas Americanas: 7.688,39m²
Loja de Maceió – Lojas Americanas: 6.873,00m²
Loja de Brasília – Lojas Americanas: 3.618,19m²
Loja de Nilópolis – Lojas Americanas: 3.420,00m²
Cursinho Taguatinga: 6.802.00m²

Localização dos imóveis:
 (i) na cidade de Belém-PA, Avenida Presidente Vargas, nº 940/958
 (ii) na cidade de Maceió – AL, Av. Duque de Caxias, nº 1.792
 (iii) na cidade de Nilópolis – RJ, Estrada Mirandela, nº 318
 (iv) na cidade de Taguatinga – DF, Quadra D, CSA 01, Lote 02, 03, 04, 16 e 17
 (v) na cidade de Vitória – ES, Avenida Princesa Isabel, nº 475
 (vi) na cidade de Brasília –DF, Loja n.º 01 do Edifício Chams, lotes 18 e 19, da Quadra 13 do
 do SC/SUL
 (vii) na cidade de João Pessoa – PB, Parque Solon de Lucena, nº 563, Av. D. Pedro I, n.º 480 e Av. D. Pedro I, n.º 480
 (viii) na cidade de Manaus – AM, Avenida Eduardo Ribeiro, nº 442, 444, 450, 456, 490, 472, e 474

Taxas:
Administração: 0,15%a.a. sobre valor total de cotas subscritas.
Consultoria: 0,50% a.a. sobre o valor de mercado

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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565 comentários sobre “MAXR11 – Max Retail

  1. Havera uma assembleia dia 22.04 para aprovação dos demonstrativos financeiros, o BTG vai tentar novamente aprovar a aquisição pelo fundo de cotas de investimento da casa “BTG” e alteração na taxa de administração, alguém vai nesta assembleia?

    Curtido por 1 pessoa

  2. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação
    05/04/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    05/04/2019
    Data do pagamento
    12/04/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    12,0382462655076
    Período de referência
    Fevereiro/2019
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 1 pessoa

  3. FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001-70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), proprietário dos Imóveis localizados Avenida Eduardo Ribeiro, nº.s 442, 444, 450, 456, 490, 472 e 474, na Cidade de Manaus, Estado do Amazonas (“Imóveis”), em complemento aos Fatos Relevantes dos dias 02 de janeiro de 2019 e 30 de janeiro de 2019, comunica aos cotistas e ao mercado em geral que :

    O Fundo assinou com o CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA. (“Antigo Locatário”) o Termo de Resilição com Quitação Total, no qual foi acordado que a Antiga Locatária deveria pagar o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) correspondente aos alugueis que seriam pagos até o fim da vigência do contrato de locação entre as partes, bem como foi formalizada a plena quitação da referida locação com a entrega das chaves dos Imóveis retroagindo a 10 de Fevereiro de 2019.
    O valor supracitado foi integralmente recebido pelo Fundo e será distribuído aos cotistas ao longo do primeiro semestrede 2019, impactando distribuição de rendimentos em 65,98%, com base na última distribuição e impactando em aproximadamente 51,51%, com base na média de distribuição dos últimos 12 meses.

    Com a entrega das chaves, o MAGAZINE TORRA TORRA LTDA. (“Torra Torra”) tomou posse dos Imóveis, passando o contrato de locação a vigorar a partir do dia 10 de Fevereiro de 2019.
    Ademais, foram firmados dois novos contratos de locação: (i) com a P. CHEN (“P Chen”) referente à 98,90 m² dos Imóveis e (ii) com a WANG E ZHENG LTDA. referente à 107,67 m² dos Imóveis, ambos com prazo de 5 (cinco) anos contados a partir de 11 de Fevereiro de 2019.
    Com essas locações a ocupação do Fundo irá para 100% e a receita será impactada positivamente em aproximadamente 2,74%, em comparação às receitas do mês de Fevereiro 2019, gerando um impacto positivo na distribuição de aproximadamente 3,37%, com base na última distribuição e impactando em aproximadamente 2,63%, com base na média de distribuição dos últimos 12 meses.

    Curtido por 4 pessoas

      • Gente ou eu estou enganado, ou praticamente todos os imóveis do FII tem uma localização espetacular.

        Ponto comercial ao meu ver não tem muita obrigação de ter imóveis bons ou ter imóveis de qualidade muito boa (pois normalmente quem entra faz sempre uns ajustes para se enquadrar ao Layout de suas marcas/lojas). Posso até estar errado, mas nos meus estudos, a localização determina 90% da importância/preço de um ponto comercial.

        Gostaria de ouvir a opinião dos colegas também

        Curtido por 1 pessoa

      • O Imóvel de Vitória está no centro da cidade que é extremamente decadente.
        Imoveis e predios comerciais lá não estão valendo nada. Salas comerciais são praticamente doadas.
        Uma loja na rua ainda vale algo como este imóvel do fundo, mas a decadência só vai aumentando, pois serviços publicos, tribunais e etc estão saindo do centro da cidade.
        Eu não compraria o imóvel de Vitória pois a tendência é só desvalorizar.

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      • Por falar em Vitória, saiu hoje num jornal daqui:
        Após quase 60 anos
        Tradicional padaria do Centro de Vitória fecha as portas

        A decisão foi estratégica, mas um dos donos cita a falta de segurança e de incentivos no Centro da Capital

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      • Também moro em Vitória, o local está bem declarante mesmo. lembro que nos anos 90 (quando era criança) essa loja vivia lotada! A loja ao lado (CeA) fechou já faz mais de um ano e até hoje não foi alugada..Enfim, tenho dúvidas se seria fácil um novo locatário para esse lugar!!

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  4. Ref.: Convocação para Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Max Retail

    Prezado Sr. Cotista,

    A BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”), na qualidade de Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Max Retail, inscrito no CNPJ/MF sob n.º 11.274.415/0001-70 (“Fundo”), nos termos do Regulamento do Fundo e do Art. 19 da Instrução CVM n.º 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), vem, por meio desta, convocar V.Sa. a participar da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas, a ser realizada no dia 22 de abril de 2019, às 16:00, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477 – 14º andar, a qual terá as seguintes Ordens do Dia:

    (i) Examinar, discutir e votar as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2018;

    (ii) Aprovar a aquisição pelo Fundo de cotas de fundos de investimento administrados e/ou geridos pela Administradora ou pessoas a ela ligadas, nos termos do Art. 34 c/c Art. 20, Parágrafo Único, ambos da Instrução CVM 472 de 31 de outubro de 2008, exclusivamente para fins de investimento da reserva de liquidez do Fundo, nos limites permitidos pela regulamentação em vigor e de acordo com o regulamento do Fundo; e

    (iii) Alterar a redação do artigo 52 do regulamento do Fundo, que passará a vigorar com a seguinte redação:

    Art. 52 – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração composta de: (a) valor equivalente a 0,20% (vinte centésimos por cento) à razão de 1/12 avos, calculada (a.1) sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO; ou (a.2) caso as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo FUNDO, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração] (“Base de Cálculo da Taxa de Administração”) e que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, observado o valor mínimo mensal de R$ 25.0 00,00 (vinte e cinco mil reais), atualizado anualmente segundo a variação do IGPM/FGV, a partir do mês subsequente à data de autorização para funcionamento do Fundo; e (b) valor anual de até 0,30% (trinta centésimos por cento) a incidir (c.1) sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO ou (c.2) sobre o valor de mercado do FUNDO caso a taxa de administração seja cobrada nos termos do item a.2 desse artigo, correspondente aos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, incluído na remuneração do administrador e poderá ser pago a terceiros.

    Atualmente a taxa de administração é de 0,15%. A justificativa do aumento pelo BTG:

    “Por fim, a Administradora também propõe a aprovação do item (iii) da pauta do dia. De acordo com o
    regulamento original quando da constituição do Fundo, a remuneração prevista já era equivalente à
    proposta na pauta em questão. No entanto, em 11 de outubro de 2016, por mera liberalidade e buscando
    atender aos interesses do Fundo, a Administradora reduziu sua remuneração para 0,15% (quinze
    centésimos por cento) à razão de 1/12 avos, aplicados sobre o valor contábil do patrimônio líquido do
    Fundo. Na ocasião da redução, e conforme registrado na ata da assembleia, já estava previsto que a
    Administradora iria propor o aumento da taxa de administração em momento oportuno, para readequá-la
    aos padrões de mercado. “

    Curtido por 1 pessoa

      • O BTG é uma vergonha para o mercado de FII.
        Sendo bem sincero. Quando tem um IPO que tem o BTG eu nem olho.
        O maior benefício de utilizar os FII para investir no mercado mobiliário é ter a possibilidade de um gestor profissional para cuidar do ativo. Para mim perde a lógico de investir em um FII que não confio no gestor.
        Esse é um único FII que tenho deles porque comprei a mais de 4 anos e o meu PM está muito barato. Gostaria que o HGRU comprasse os imóveis desse FII para sairmos do BTG.
        Querem aumentar a taxa com que argumento? Deixar o imóvel de João Pessoa ser interditado por falta de cuidado? Terem deixado esse mesmo imóvel ser sublocado a anos sem o FII ganhar nada? Precisar pagar um consultor porque o gestor é um nada?

        Curtido por 2 pessoas

  5. Pra atualizar a ficha aí em cima:

    Área Locável dos Empreendimentos
    Loja de João Pessoa: 14.176,00m²
    Loja de Taguatinga: 1.734,00m²
    Loja de Manaus: 8.304,38m²
    Loja de Vitória: 8.097,61m²
    Loja de Belém: 7.688,39m²
    Loja de Maceió: 6.873,00m²
    Loja de Brasília: 3.618,19m²
    Loja de Nilópolis: 3.420,00m²
    Cursinho Taguatinga: 6.802.00m²

    Curtido por 3 pessoas

  6. Senhores,

    alguém sabe em torno de quanto ficarão as distribuições sustentáveis (excluindo as luvas da nova locação de Manaus) do fundo MAXR11, levando em conta as renovações das Lojas Americanas e a nova locação para o Magazine Torra Torra ?

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  7. FII MAX RET (MAXR) Fato Relevante

    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob
    o nº 11.274.415/0001 70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), proprietário dos Imóveis localizados
    Avenida Eduardo Ribeiro, nº.s 442, 444, 450, 456, 490, 472 e 474, na Cidade de Manaus, Estado do
    Amazonas (“Imóveis”), comunica aos cotistas e ao mercado em geral que assinou um novo Contrato
    de Locação (“Contrato”) com a MAGAZINE TORRA TORRA LTDA. (“Locatária”) referente a
    8.097,59 m² dos Imóveis supracitados.

    O Contrato possui carência em linha com o praticado na região e prazo de 10 (dez) anos contados a
    partir da entrega das chaves, que está condicionada a devolução dos Imóveis pelo CARREFOUR
    COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA. (“Antiga Locatária”), prevista para ocorrer até o dia 24/04/2019.
    A Administradora informará aos cotistas e ao mercado assim que ocorrer a entrega das chaves.

    Curtido por 4 pessoas

    • Dessa forma, a ocupação do Fundo irá para aproximadamente 99,66%, e a receita será impactada
      positivamente em aproximadamente 10,22%, em comparação às receitas do mês de novembro 2018,
      gerando um impacto positivo na distribuição de aproximadamente 11,95%, com base na média de
      distribuição dos últimos 12 meses.

      Além disso, o Contrato prevê que, em até 5 (cinco) dias após a entrega das chaves, a Locatária pagará
      ao Fundo o valor líquido de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais) a título de Luvas.

      Após o recebimento, o valor será distribuído aos cotistas ao longo do primeiro semestre de 2019 e
      impactará a distribuição de rendimentos positivamente em aproximadamente 215,18%, com base na
      média de distribuição dos últimos 12 meses.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
      necessários.

      São Paulo, 30 de Janeiro de 2019

      Curtido por 5 pessoas

    • Bom dia pessoal,

      Como eu havia dito antes, o imóvel de Manaus têm uma localização excepcional e não iria demorar a ser absorvido no mercado, mas confesso que até eu fiquei surpreso com a rapidez.

      Foi uma boa oportunidade para quem aproveitou e comprou as cotas na “baixa”.

      Abs e bons negócios a todos !

      Ike1968

      Curtido por 2 pessoas

    • Noticia espetacular, também achava o ponto ótimo e não via problema em futura locação, mas me surpreendi com a rapidez e o montante das luvas. Cota disparou hoje . Este tenho desde 2013 e não vendo porque sempre me entrega o que espero.

      Curtido por 3 pessoas

  8. MANAUS
    FECHAMENTO

    Carrefour da Avenida Eduardo Ribeiro, no Centro, é fechado em Manaus

    Outras quatro lojas continuam em funcionamento, disse assessoria de imprensa do grupo
    28/12/2018 às 14:59 – Atualizado em 28/12/2018 às 15:07

    O hipermercado Carrefour localizado na avenida Eduardo Ribeiro, no Centro de Manaus, encerrou as atividades. A informação foi confirmada pela assessoria de imprensa do grupo. O motivo do fechamento não foi divulgado.

    Curtido por 1 pessoa

    • De acordo com a assessoria de imprensa, as outras quatro lojas Carrefour da capital vão continuar atendendo os clientes de Manaus. As lojas ficam nos bairros Flores, Chapada, Dom Pedro e Adrianópolis.

      “O Grupo Carrefour Brasil reforça que o estado do Amazonas segue como um dos mais relevantes para sua operação na região Norte, onde ainda opera quatro unidades da bandeira Atacadão”, disse em nota.

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      • A administradora das 3 letrinhas continua dando prejuízo aos seus cotistas, a noticia já estava na imprensa desde o dia 27/12 e olhem só o motivo do fechamento :

        “Manaus – Na tarde desta quinta-feira (27), a rede nacional do Grupo Carrefour, esclareceu que será encerrada a operação do seu hipermercado situado no bairro Centro, em Manaus. Segundo informações preliminares, o fechamento é por conta da falta de infraestrutura do prédio”

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      • “Segundo informações preliminares, o fechamento é por conta da 𝐟𝐚𝐥𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐢𝐧𝐟𝐫𝐚𝐞𝐬𝐭𝐫𝐮𝐭𝐮𝐫𝐚 𝐝𝐨 𝐩𝐫é𝐝𝐢𝐨”

        Já teve imóvel interditado ha alguns anos (acho que era a loja de Maceió) e a BTG só ficou sabendo por um cotista que avisou, relaxo total e mesmo assim não aprenderam.

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    • Apesar de ser notícia ‘velha’, do ‘ano passado’ hoje saiu o fato relevante:

      “comunica aos cotistas e ao mercado em geral que recebeu, na data de hoje,
      notificação da Locatária do Imóvel, CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA.,
      manifestando sua falta de interesse em renovar o contrato de Locação firmado em 01 de agosto de
      1998, e posteriores aditivos, com vigência até 23 de abril de 2019.

      Ainda, a Locatária informou que as atividades exercidas no Imóvel foram encerradas no dia 31 de
      dezembro de 2018. No entanto, o imóvel apenas será devolvido em 23 de abril de 2019, data do fim
      da vigência da locação. Desta forma, o aluguel continuará a ser devido pela Locatária até a efetiva
      devolução do Imóvel.

      Dessa forma, a receita do Fundo será impactada negativamente a partir de maio de 2019 em 15,58%,
      em comparação às receitas do mês de outubro 2018, gerando um impacto negativo na distribuição de
      rendimentos dos últimos 12 meses em aproximadamente 18,22%. Ademais, a vacância física do Fundo
      irá para 13,68%.”

      Curtido por 2 pessoas

      • Isso significa que a renda futura, que já havia sido impactada pela renovacao para baixo das lojas americanas, e já estavam em 150,00 / ano, agora deverá cair para algo próximo a 122,67/ano ( ou seja 150,00 – 18,22% = 122,67) ?

        Esta correta a conta ? Abs

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      • Thiago

        8,5 x 12 = 102

        aí… teve o outro fato relevante que mudou os 8,5 rs

        eu não usaria os 150 pq tem duas semestrais obesas nesse número que não irão mais ocorrer, uma de quase 50 e outra de mais de 37

        partiria de 10/cota mês, se for mais ótimo, mas sendo bem conservador e sem muita informação ou com informações confusas fazer essas contas é meio ‘perda de tempo’

        120 – 15%… voltamos aos 100 daquela primeira impressão do FR que depois foi retificado

        agora pode alugar, pode vagar, enfim tudo pode… e com poucas ou confusas informações vejo pouco sentido em fazer essa conta agora

        tem que esperar um relatório com mais detalhamento

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      • Tetzner, estava aqui mais uma vez refazendo as contas e veja…..

        No fato relevante divulgado em 17/12 pela administradora, ela diz que a nova negociação com as L. Americanas, impactarão negativamente a distribuição do fundo em 10,43% com base na distribuição dos últimos 12 meses (que foi de R$ 169,00).

        Foi por isso que eu cheguei no reaultado de R$ 150,00 por renovação da L. Americanas.

        Já com o FR de hoje, o que ficou confuso é se o impacto anual da vacância do Carrefour é de 18,22% em cima da nova receita (pós aditamento da L. Americanas), aí nas minhas contas seria algo em torno dos R$ 122,00 (conforme post anterior)

        Grande abraço aos colegas

        Curtido por 2 pessoas

      • A localização do imóvel em Manaus é excepcional, acredito que com os devidos ajustes que o imóvel precise, uma nova locação não deverá demorar muito.

        Como o aluguel é devido até abril, o gestor têm uma janela remunerada de 4 meses para trabalhar. Pode ser uma janela interessante de entrada no fundo.

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  9. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL

    CNPJ/MF N.º 11.274.415/0001 70 Código CVM: 31000-3

    FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII MAX RETAIL, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.274.415/0001 70, código CVM nº 31000-3 (“Fundo”), proprietário dos Imóveis localizados na: (i) Avenida Duque de Caxias, nº 1.792, Centro, Maceió/AL; (ii) Avenida Presidente Vargas, nº940, Campina, Belém/PA; (iii) Avenida Princesa Isabel, nº 475, Centro, Vitória/ES; (iv) CSA 1 Lotes 2/3/4/16 e 17 O, Taguatinga, Brasília/DF; e (v) Estrada Mirandela, nº 290 a 318, Centro Nilópolis/RJ e (vi) SCS Q 04 Bloco A loja 11 O, Asa Sul, Brasília/DF (“Imóveis”), em complemento ao Fato Relevante do dia 14/12/2018 e a fim de esclarecer o impacto que os Aditamentos firmados com a LOJAS AMERICANAS S.A. (“Locatária”) terão sobre a distribuição anual do Fundo devido a sazonalidade na receita de locação, a Administradora informa que os Aditamentos impactarão a distribuição de rendimentos negativamente em aproximadamente 10,43%, com base na distribuição de rendimentos dos últimos 12 meses.

    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 17 de Dezembro de 2018

    Atenciosamente,

    BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

    Curtido por 3 pessoas

  10. Na sexta feira mesmo enviei email ao RI para esclarecer o valor correto previsto para a renda.

    No meu entendimento a renda prevista é 102 reais/ano, mas perguntei se meu raciocínio está correto. Custa contratarem um estagiário que saiba redigir um FR claro e que não deixe margem para dúvidas ?

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