CXCE11B – Caixa Cedae

O objetivo do FII foi  a construção do imóvel situado na Av. Presidente Vargas, nº 2.683, Rio de Janeiro/RJ, que sedia a Companhia Estadual de Águas e Esgotos – CEDAE, bem como suas instalações pronto para uso e locação (modalidade turn-key).

CXCE11B

É administrado pela Caixa Econômica Federal, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração; classificado como um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios.

É um Fundo “monoativo” constituído especificamente para uma operação de built to suit; o prédio conta com mais de 11.070 m² de área privativa, entregue em Setembro/11 para o CEDAE e por isso com reajuste anual em Setembro pelo IGP-M.

Distante cerca de 3 Km do pólo comercial do centro da cidade, tem em seu entorno estação de metrô, agências bancárias, prédios comerciais (padrão AAA), sedes da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro e dos Correios, prédio públicos e estacionamentos.

Esse fundo teve problemas no lançamento, uma vez que o prédio não foi entregue a contento do locatário e ficou uns meses sem distribuir rendimentos; no momento não apresenta qualquer anormalidade, o locatário vem cumprindo com pontualidade o pagamento do aluguel e o imóvel não apresenta qualquer problema.

prediocedae_frente-presidente-vargas

Ficha Técnica
Valor de Compra R$ 59.802.644,84
Área do Terreno 4.845,18 m2
Área privativa 11.070,14 m2
Data da entrega do imóvel (built to suit) Setembro de 2011
Vencimento do Contrato de locação Setembro de 2021
Reajuste anual Setembro – IGP-M

Taxas:
Administração: 5,0% ao mês sobre o resultado operacional liquido do fundo (mínimo R$ 45.000,00 mensais corrigido pelo IGP-M).
Custódia: 0,14%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 12.200,00 mensais corrigido pelo IGPDI-FGV)

RI: gedef@caixa.gov.br, gemob@caixa.gov.br, supot02@caixa.gov.br

Tutor do FII: Losgomes

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

363 comentários em “CXCE11B – Caixa Cedae”

  1. O locatário cumpriu integralmente o contrato atípico.
    E, há muitos anos o mercado de lajes de escritórios no RJ está péssimo para seus proprietários.
    Então, nenhuma surpresa. Nenhuma!
    Está evoluindo exatamente como previsto por quem entende minimamente deste mercado.
    Chororô improcedente e mimimi sem causa .
    Se não querem cair nestas situações, estudem mais. Ou voltem pra porpança!
    🙂

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  2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA CEDAE
    CNPJ/ME nº 10.991.914/0001-15
    Código ISIN das cotas: BRCXCECTF004
    Código de Negociação na B3: CXCE11B
    COMUNICADO AO MERCADO
    A Caixa Econômica Federal (“Administradora”), na qualidade de administradora do Fundo de
    Investimento Imobiliário CAIXA CEDAE (“Fundo”), em linha com os Fatos Relevantes divulgados em
    25/03/2021 e 24/08/2021, bem como em virtude da aprovação pelos cotistas do Fundo, por meio de
    Consulta Formal, da proposta de renovação do período locatício do imóvel de propriedade do Fundo
    com a Companhia Estadual de Águas e Esgotos – CEDAE (“CEDAE”) conforme Sumário de Decisões
    publicado no dia 24/09/2021, vem comunicar aos seus cotistas e ao mercado que foi celebrado em
    28/09/2021 pelo Fundo um novo contrato de locação com a CEDAE, o qual reflete os termos e
    condições dispostos na Proposta da Administradora, material que foi parte integrante da Consulta
    Formal realizada pela Administradora.
    Nesse sentido, considerando o encerramento da vigência do contrato anterior em 27 de setembro de
    2021, o novo prazo de locação do imóvel teve início em 28 de setembro de 2021 e se encerrará em
    28 de setembro de 2031. Em virtude disso, o valor de aluguel referente à competência de setembro
    de 2021 será pago pela CEDAE de forma proporcional aos dias de locação de cada contrato.
    Esclarecimentos adicionais poderão ser obtidos pelo e-mail geafi01@caixa.gov.br.

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  3. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA CEDAE

    CNPJ/ME Nº 10.991.914/0001-15

    Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas

    Consulta Formal

    Sumário das Decisões
    Data(s): 24/09/2021. Local: Sede da Administradora do Fundo, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na Avenida
    Paulista, 2300, 11º andar, Bela Vista, São Paulo/SP. Ordem(ns) do Dia: (i) Deliberar sobre a proposta par renovação do
    período locatício do imóvel de propriedade do Fundo apresentados pela Companhia Estadual de Águas e Esgotos –
    CEDAE, conforme os novos termos e condições dispostos na Proposta da Administradora; e (ii) Deliberar sobre as
    alterações do Regulamento do Fundo que se façam necessárias para refletir o novo ciclo do Empreendimento conforme
    minuta do Regulamento em versão marcada disponibilizada pela Administradora. Deliberações: As matérias foram
    aprovadas na forma dos arts. 50 e 51 do Regulamento.
    CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
    Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário CAIXA CEDAE

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    1. Como não dá pra saber ao certo o q se passa nesses bastidores obscuros, já vendi 20% das compras que FISSO nas quedas por volta 47, ideia é vender mais acima dos 60, mas pretendo continuar aqui com parte considerável ainda

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    2. Se povo não aceitar a proposta elaborada em coluio com administradora pá fuder cotistas, (tenho certeza q administrador tá levando por fora p induzir cotistas aceitar essa merreca), esse valor do aluguel vai subir muito ainda, no mínimo um pau de mil ele vai, duvido os cara saírem de um imóvel construído sob medida praeles, ponto e tal, p irem se adequar tudo de novo do zero, se fosse só meu imóvel eu ia pagar p ver, só p ver nível de adrenalina variar…..

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    3. E pode dar um pico na hora em que, se houver renovação, ela for anunciada. Lembre do que aconteceu com BBPO11, todo mundo na dúvida sobre se seria renovado o contrato, na hora que foi teve gente que correu para comprar e o ativo deu um pulo. E agora BBPO11 está em queda. O legal é esperar todo o episódio se resolver, se houver uma alta súbita, ficar de fora, e esperar o ativo cair de cotação. Abs

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  4. Carta Resposta Perigosa

    Acabo de receber a Carta Resposta da Caixa. Nela não aparece a redução de quase 60% do aluguel.

    Só aparecem as opções ( )Aprovo e ( ) Não aprovo

    Um cotista que não tenha lido a proposta da CEDAE pode colocar a opção (x) aprovo inadvertidamente

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    1. Mais ou menos como a gente previa, né Chico. Mas o mais importante agora não é isso. É, como vc mesmo disse, descobrir se a renovação de contrato faz alguma provisão para a possibilidade de a CEDAE resolver rescindir o contrato antecipadamente. A gente tem de escrever para o ri desse fundo (ele existe?) e perguntar expressamente isso.

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  5. Qual será o resultado da votação no final deste mês ?

    Eu tenho dúvidas se a CEDAE vai conseguir a adesão de 25% dos cotistas para a sua proposta.

    Se a proposta não for aprovada ai teremos outro problema : não haverá renda e os cotistas terão que pagar as despesas de cada mês até alugar.

    Por via das dúvidas vendi 85% das minhas cotas com prejuízo significativo

    Curtido por 1 pessoa

    1. Exato, e a CEDAE sabe disse. O prédio não é BTS? Se não alugar para a CEDAE vai alugar para quem? Ficar parecendo querer alugar um terno, que foi feito sob medida para o Chico, ele não renovar e aí tentar alugar para o Ricardo (com certeza mais gordo) ficariam os cotistas então, com um belo elefante branco na mão, à espera de um eventual interessado, isso no RJ, com todos os problemas que nós estamos vendo lá

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  6. Este processo de votar de modo entre 2 opções (aceita ou não uma redução do aluguel de quase 60%) é absurda.

    Votando deste jeito a única resposta pode ser não.

    A Caixa está jogando goela a baixo dos cotistas um processo comodo para ela.

    Deve ter um jeito de se tratar o assunto de modo a poder se chegar a um valor intermediário

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    1. Chico eu não disse que tal método de resolver a questão é uma maravilha. Eu disse que esse provavelmente seria o modo pelo qual a solução da questão seria encaminhada aos cotistas. A CEDAE, segundo o comunicado, já fechou questão. Então a gente conclui que para o cotista restaria o sim ou não
      Eu mesmo não sei como seria possível o cotista votar diferente, vc tem alguma sugestão?
      Bem mais sério do que resolver através de um sim ou não seria, como vc postou, se o novo acordo não trouxesse nenhuma cláusula não fazendo nenhuma previsão em caso de uma rescisão antecipada por conta da CEDAE. Eu mesmo já tive cotas do CXCE11b. Estou aguardo o desfecho para voltar. Se não houver cláusula prevendo multa em caso de rescisão pela CEDAE tou contigo, necas de aceitação (o que vai criar outro pepino)

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  7. Acho que na proposta de preço para o novo contrato tem uma falha básica.

    Foi considerado que o imóvel da CEDAE fosse standard e o preço de aluguel por m2 dele deveria ser igual a de outros prédios na vizinhança.

    No entanto o imóvel da CEDAE foi construído especificamente para as necessidades dela e isso dá um preço por m2
    diferenciado.

    Seria bom se um cotista do Rio pudesse visitar o prédio e identificar estas particularidades.

    Para a CEDAE a mudança para um outro prédio geraria custos : um certo número de meses para efetuar a mudança
    e custos de adaptação para o novo imóvel.

    Acho que há uma falha no contrato não definindo o número de meses de antecipação para informar a saida e multa
    caso isso não seja cumprido. Considero que o preço proposto é o jeito mais fácil para a CEDAE resolver a renovação de contrato : não envolve nenhum custo por parte dela e joga goela abaixo dos cotistas uma redução de preço de 60%.

    Acho que não é para ser aceita pelos cotistas esta proposta da CAIXA.

    Não é dada uma abertura para que um grupo de cotistas tentem conseguir um preço melhor ou que os cotistas contratem uma empresa para fazer isso.

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    1. Se não me engano esse prédio e também daquela categoria AAA outro fator importante a ser observado, da minha parte a redução deve ser de 40% só, caso contrário rua Pará cedae, sei q vou me fxder, mas já q estamos no inferno, vamos abraçar o capeta….

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      1. O home office e a vacância de lajes corporativas limitam a negociação. Sem essa negociação dificilmente esse imóvel será alugado.
        O erro aqui foi da gestora que pagou caro na compra do ativo.

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      2. Se tá caindo hoje q é ex renda, imagina amanhã no pós renda, vários deixaram p vender hoje por ser ex, e tá caindo, imagina amanhã…. Mas o mercado é doido, pode ser q amanhã sobe, vai entender kkk

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  8. Houve uma péssima comunicação da Caixa com os cotistas de fundo relativo à renovação do contrato de locação.

    O que adianta informar que o inquilino deseja continuar no imóvel se o que ele está propenso a pagar é menos do que a metade do contrato atual. Só informar que o inquilino deseja continuar pode deixar alguns cotistas mais tranquilos.

    Deveria no minimo ter uma ressalva que as condições do contrato estão em negociação sujeitas a apresentar valores
    indesejáveis por muitos cotistas.

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  9. Outch!

    Para galerinha que ainda sonha com final de contrato ‘suave’ nos atípicos de Agências… (RBVA, BBPO, …) olha ai:

    A Caixa Econômica Federal (“Administradora”), na qualidade de administradora do Fundo de Investimento
    Imobiliário CAIXA CEDAE (“Fundo”), nos termos da Instrução CVM n° 472, vem comunicar aos seus cotistas e ao
    mercado que, em complemento ao Fato Relevante publicado em 25 de março de 2021, após esgotados todos os
    esforços negociais, os principais termos e condições finais propostos pela Companhia Estadual de Águas e
    Esgotos (“CEDAE”), atual locatária do imóvel de propriedade do Fundo (contrato vigente encerra-se em 27 de
    setembro de 2021), para continuidade da locação foram os seguintes:

    Item Proposta

    Vigência 120 meses
    Valor de locação mensal R$ 690.000,00
    Índice de reajuste anual IPCA
    Garantia Seguro fiança locatícia
    Tipo de contrato Típico

    Em razão do exposto, tendo em vista que o valor de locação atualmente vigente é de R$ 1.752.704,93, haverá
    impacto nas distribuições de rendimentos aos cotistas do Fundo após a vigência da nova locação.
    Nesse sentido, será realizada, pela Administradora, nos termos do artigo 52 do Regulamento, consulta formal
    para que os cotistas do Fundo deliberem acerca da proposta apresentada pela CEDAE para renovação do período
    locatício do imóvel.

    ‘só’ 60% de redução do aluguel…

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      1. Interceptor, eu fico pensando se uma contraproposta seria factível, nesse caso. São inúmeros os cotistas, e diferentes cotistas vão considerar aceitável níveis diferentes de reajuste. Pelo comunicado, eles já tentaram acordo exaustivamente e a CEDAE se manteve irredutível. Imagino que a consulta aos cotistas seja na base do “sim ou não”, sem espaço para mais negociações (as quais eu imagino que seriam complicadas, mesmo que ocorressem). De minha parte, eu aguardo o desfecho para decidir se entro ou não. Abs.

        Curtido por 2 pessoas

      2. Meu único receio é não se acertarem e ficar sem inquilino, do contrário um rendimento de 0,60% a 0,7 tá ótimo num contrato p 10 anos, imóveis físicos não dá isso, depois ao longo de 10 anos teremos revisional aluguel e outras coisitas mas.
        Arriscar um trade também é um dos objetivos, mas realmente não recomendo, tem muita coisa boa com bem menos problemas

        Curtido por 2 pessoas

      3. Interceptor
        Existe possibilidade de fazermos uma proposta do jeito que foi montada a votação?
        Pelo que entendi devemos responder sim ou não à proposta da CEDAE. Não existe lugar para preencher uma contraproposta.
        O ideal seria que os cotistas tivessem um representante do Rio de Janeiro para a negociação.

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      1. caixa preparando “jurisprudências” para suas próprias revisões com rbva…
        Notem , no comunicado sobre a revisão do cxce , a diferença de 40% entre a ABL (19k m² , dos relatórios trimestrais) e a “área Privativa” (11k m², usada no cálculo do novo aluguel). Então , vai sobrar 8k m² pra alugar pra outros??? Estacionamento, corredores , elevadores, escadas…

        Curtido por 4 pessoas

    1. Pois é…

      Numa rápida leitura nas mudanças propostas no regulamento do fundo, interessante notar que altera-se o índice de reajuste anual do aluguel de IGP-M para IPCA, mas, “misteriosamente”, mantém-se o IGP-M nos reajustes da taxa de administração e do serviço de custódia/controladoria/escrituração…

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