MXRF11 – Maxi Renda

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração,o FII Maxi Renda (MXRF11) é classificado como sendo um fundo do tipo Papel e enquadra-se na segmentação IGPM, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

mxrf1121

Gestor: XP Gestão de Recursos
Administrador: XP Investimentos
Data de início do fundo: 12/04/2012
Valor inicial da cota: R$100,00

Algumas características do Fundo:
Os rendimentos mensais não são necessariamente constantes, em função do tratamento contábil do rendimento que ele recebe dos CRIs, FIIs e LCIs. No 2º semestre de 2014, houve um pagamento maior em dezembro do que nos meses anteriores
Na analise deste fundo, é importante levar em conta os rendimentos futuros  que a SPE deve trazer, 70% de participação em Terra Mundi Jardim América para o FII, bem como os pagamentos não mensais dos CRIs e das LCIs do portfólio do fundo.

Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,47%a.a. (mínimo de R$45.000,00 mensais)
Taxa de performance: 30% sobre o retorno acima do Benchmark, distribuído semestralmente
Benchmark: NTN-C com prazo de vencimento mais próximo de 6 anos.

Objetivo: seus recursos na aquisição de ativos financeiros imobiliários como CRI, LCI, LH e Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário

RI: ri@xpgestao.com.br

Tutor do FII: Ferraro

Anúncios

342 comentários sobre “MXRF11 – Maxi Renda

  1. Chegando na casa nova. Com licença. Tem o MXRF11 versão Tetz e o versão Waka, vou de versão Waka, pois sou um otimista. E apesar dos pesares, esse gestor não tá na lista da Lava-jato como uns e outros aí. Sucesso a todos nós.

    Curtido por 5 pessoas

  2. Noticia:
    Nota: Em razão da divulgação pelo Administrador, do Termo de Apuração de resultado da consulta formal que deliberou sobre a incorporação do FII XP GAIA (XPGA) por este Fundo, em horário em desacordo com o previsto nos regulamentos da B3, ficam suspensos no pregão de 16/05/2017 os negócios com as cotas de emissão do Fundo.

    Norma: A partir de 17/05/2017, as cotas passam a ser negociadas na forma desdobrada de 1/10, permanecendo inalterado o lote padrão de negociação de 01 (uma) cota.

    Curtir

  3. eeee XisPÊEEEE

    “Em decorrência da auditoria das demonstrações financeiras concluída neste mês, a marcação da SPE sócia dos empreendimentos Jardim América 1 e Jardim América 2 foi realizada conforme laudo de avaliação, resultando na redução de seu valor patrimonial em 23,81%.

    Curtido por 1 pessoa

  4. A Xp,está propondo a fusão/ incorporação do XPGA pelo MXRF…
    Objetivo de otimizar custos e gestão e diversificação e liquidez maior.
    Realmente vai acontecer,mas o MXRF ,vai herdar mais recebiveis com default vindos do XPGA,e “sarna pra se coçar”rs

    Curtido por 2 pessoas

    • poisé pessoal…eu compro e reinvisto dividendos nesse fundo desde 2013, com preço médio de R$88 reais (0,91%).
      Em relação a dy anual tem poucos melhores…tem algum problema de gestão sim, mas quando comparo com alguns fundo de tijolo que tenho tô beeemm satisfeito.

      Curtido por 2 pessoas

      • Estou em situação parecida com a do Dunga. Apliquei em 2014 , com preço médio e DY praticamente iguais.
        Considero que se mantiver esta situação, não será ruim. A meu ver tem uma situação intermediária. Rende mais que a média dos meus FII de Tijolos e menos dos de papel que acompanho. Isto me parece alinhado com o portfólio deste fundo que a meu ver é um misto de papéis (predominante) e FIIs . A incógnita para mim por enquanto é a EPE.

        Curtido por 1 pessoa

      • Se você comparar com qualquer fundo de tijolo “considerado bom” você vai constatar que estes tiveram um ganho de capital expressivo ao passo que o MXRF fica “PARADÃO” oscilando entre 86,00/93,00.
        Só para citar um exemplo o FAED em fev/14 estava cotado a R$ 115,00 hoje está cotado a R$ 230,00.
        Deixo para ti fazer as contas do MXRF.
        Renda é só um pequeno detalhe.
        Capiche……

        Curtir

      • Comparar,este, com um fundo de “contrato atípico”,com correção pela inflação brasileira ,em plena vigência,é cruel rs
        quero ver qdo chegar o ano ,e chega 😉,de terminar “o prazo” deste e de outros como o BBPO,com múltiplas devoluções e revisionais ,despencando as distribuições e consequentemente o preço das cotas,se vão ter “coragem”de ainda “estarem no barco”:)

        Curtido por 2 pessoas

      • Barbado. Acho tua colocação muito boa e levo isto em conta.
        Reforçando teu exemplo eu comprei no mesmo período THRA. Praticamente naõ tive nenhum rendimento durante mais de um ano (estou aguardando ansiosamente o comunicado deste mes) , no entanto as cotas valorizaram mais de 50% (creio que foi o meu maior ganho patrimonial em todos os FII).
        Por outro lado fiz uma pequena comparação com um fundo de papel (JSRE) por exemplo que dá um excelente rendimento, mas que também (a menos que eu tenha me enganado) teve uma valorização de cota muito menor que o THRA e outros de tijolos que tu citastes.
        Ou seja, na minha opinião o MXRF (até por ter mais de 50% em papeis) não foi nenhuma maravilha, mas também não foi tão ruim. SE o resultado da EPE for positivo daí eu passarei a considerar que foi uma boa aplicação.

        Curtido por 1 pessoa

      • MXRF para quem comprou nos R$ 78-80, já acumula apenas em valorização da cota, mais de 20%. É pouco se comparado à outros fundos, mas em compensação o retorno em dividendos dele foi bastante superior aos fundos de tijolo em geral.

        Ademais, MXRF é um fundo com valor oculto, já que boa parte de seu patrimônio não se traduz ainda em resultado nenhum.

        Curtido por 2 pessoas

      • Waka

        Respeito muito você, mas essa de “valor oculto” tá parecendo aquelas seitas de maçonaria que ninguém sabe o que acontece lá e quem sabe não fala.

        MXRF nova maçonaria no mundo dos fiis?
        Isso é investimento e não uma seita, precisa de regras e transparência clara. Caso contrário o “oculto” pode ter várias surpresinhas.

        Curtido por 1 pessoa

      • Leo, não trata-se de seita ou nada do tipo, e sim de fatos.

        Vamos aos fatos:

        – O MXRF possui cerca de R$ 18.000,00 (no valor contabilizado) em uma SPE que não gera fluxo nenhum ainda. (Quando vai começar a gerar? É realmente uma enrolação, mas provavelmente no fim deste ano, visto que os repasses para quitar o plano empresarial vem primeiro)

        – O CRI Harte que é 4,7% da carteira de CRIs encontra-se em default e não gera fluxo algum. Há interessados em comprar o imóvel e há conversas sobre aluguel do imóvel.

        – O fundo agora adquiriu 2 permutas imobiliarias que ainda não geram fluxos imediatos. Porém uma delas já foi lançada e já deve gerar algum cashflow ao fundo desde já.

        Tudo isso deve ser aproximadamente 15% do fundo, portanto podemos dizer que 15% do fundo não está gerando fluxo e nem contribuindo com os rendimentos. Devemos nos atentar muito para não acabarmos fazendo uma analise rasa, superficial e sem contextualizar.

        Ademais, qual o fundo hoje que entrega rendimentos mensais em torno de 0,85% ao mês e que ainda tem grande parte da sua carteira sem gerar ainda? Portanto, upside de aumento na renda?

        Abraços.

        Curtido por 2 pessoas

      • Waka 0.85 pra fundo de ALTO risco… é pouco. E lero-lero de gestor não gera resultado. Vai ser sempre um monstrengo sem objetivo, aliás objetivo tem e já cansei de falar qual é. Quando acabam as desculpas trocam a gestão e muda tudo? Sei… sei…

        Curtir

      • Tetz, alto risco pq?

        A carteira tem XPCM, que é um semi built to suit. Até 2023 é tranquilo. RNGO é um fundo de qualidade. XPGA o pior já passou, tá melhorando, e vem gordura pela frente. Os CRIS? Realmente, tem algumas bombas ali, mas a situação critica já passou, e o CRI Harte algum momento vende esse imóvel. Quais os outros CRIs em default? Nenhum.

        A SPE realmente é algo complicado, pq nunca entra esse dinheiro, os distratos aumentaram, mas mesmo com vendas menores, o fundo será beneficiado.

        As permutas imobiliarias atuais já irão gerar fluxo de caixa imediato após o lançamento, cerca de 25% do VGV até as chaves. Vai depender das vendas…

        Enfim, é um fundo que tem cerca de 15% sem gerar fluxo. Que outro fundo tem esse potêncial upside?

        Curtido por 2 pessoas

      • Já olhou os CRIs que Ainda não deram Defaul? Já viu os lastros? Quais as chances de outro dar default nessa situação da economia e você elevar a parcela sem geração? Os distratos devem estar bem elevados na SPE pra tamanha postergação…

        Curtir

      • Pois é, essa questão da SPE é complicada. Uma enorme enrolação.

        Quanto as permutas, estou tranquilo. Ademais, prefiro receber 0,85% de um fundo assim, que tem potêncial de melhora, do que 0,55% num tijolo “bem conceituado”

        Curtido por 2 pessoas

      • Waka

        entenda, um tijolo bem conceituado chega ao patamar dos 0,5% porque a cota subiu muito

        Qualidade resulta nisso

        o problema aqui no MixaRenda é a Ausência dela… e sinceramente… ficar num fundo assim sem identidade, cheio de rolo por pouca coisa a mais… cada um cada um

        Curtir

      • Qual a qualidade do TBOF Tetz? O prédio? Ok. Mas quanto ele paga? Como é a eficiência da gestão? Sabe qual o potêncial de renda do TBOF 100% locado?

        SHPH tem qualidade? Com certeza. Mas quanto paga? 0,45%? FMOF, BBVJ, dentre outros, eu nem preciso comentar…

        No MXRF eu levo outros fundos com desconto, e ainda levo projetos que ainda não maturaram.

        Por mais que você não goste dessas operações de permutas e nem da SPE, elas estão lá, e em algum momento irão gerar retorno, além de que possuem valor intrinseco, já que tratam-se de participações em imóveis, terrenos, e etc. Uma hora estes ativos irão gerar fluxo ao fundo, aliás, uma das permuta já deve gerar agora mesmo, um fluxo pequeno mas irá.

        E enquanto isso vai maturando e o CRI Harte também vai sendo resolvido, vamos recebendo 0,85% ao mês e vendo a cota valorizar.

        Pra quem encheu o carrinho nos 80-85, não há do que reclamar. Só tenho a agradecer do povo que me vendeu. Hoje recebo em média mais de 1% ao mês sobre meu preço médo e há grande upside nas distribuições.

        Quando esse leite sair da vaca (Uma parte em 2017-2018, o resto vem em 2019 e 2020), essa cota a 95 vai deixar saudades… 🙂

        Curtido por 4 pessoas

      • Kkk Waka essa vaca está no brejo, atolada até o pescoço. A qualidade do TBOF? A Fosun já respondeu… mesmo com a BeTeGê e aTishiman (saúde) jogando contra e fazendo corpo mole a oferta de compra tá lá… isso sem renda imagine locado… quanto vale? Pergunta pra quem comprou de balde nos 50-55

        Curtido por 1 pessoa

      • Ah esse leite do MixaRenda já azedou… faz no máximo qualhada. O prédio de Santos os caras tão oferecendo de tudo quanto é jeito e não vende… não aluga e não gera renda. Pior vai consumir renda ainda …

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetz, você viu o que o Baroni colocou lá? Você já viu o retorno que esses fundos da RB (Que agora é que comanda o MXRF) conseguiu? A propósito, tu sabia que o Iguatemi faz operações de permuta e até a EZ Tec já fez tb?

        Se permuta fosse tão ruim como tu tá falando, estes fundos da RB não teriam obtido tanto sucesso nas vendas, e uma taxa de retorno tão atrativa…

        As coisas não são assim como tu tá dizendo, nem 8 nem 80…

        Pq a EZ Tec vai entrar em permuta ou em sociedade com outro incorporador se é furada? Afinal, se precisa de sócio é pq tá quebrado ou o projeto é ruim né? As coisas não são assim…

        Enfim, as evidências tão aí, cada um acredita no que quer…Os dados estão aí, projetos do RBDS e RBAG tudo bem vendidos, inclusive projetos mais recentes no auge da crise. É, mas é tudo porcaria, furada, desova tudo no Mixarenda que ali é tudo trouxa mesmo… né? uahua

        Curtido por 2 pessoas

      • Fundo nasceu pra ser papel e a XisTreta socou o patrimônio do cotista em compras de suas cotas cotas rngo xpcm aefi xpgalho a mercado pra tentar segurar a queda. Giram a carteira com trades pra tentar fazer alguma espuma mas o preço médio dos FIIs ficou muito alto

        Curtido por 2 pessoas

    • Acho que o gráfico que o barão postou lá responde essa questão das permutas…rs A propósito, a EZ Tec também responde, já que vive entrando em sociedade em projetos, logo eles, que não precisam de caixa?

      Sobre o TBOF. Vamos ver… Quem paga melhor as contas de uma casa? MXRF ou TBOF? A verdade é que no TBOF o cara passa fome, se depender daquilo… E alugar? Bom, eu só to vendo inquilino saindo…rs

      Quanto vai pagar 100% locado? Garanto que ainda assim menos que o MX.

      Sobre valorização, TBOF subiu 33% dos 55 aos 73. Ok. MXRF subiu cerca de 24%. Mas e a renda? Enquanto TBOF vem com renda de 0,30%, MXRF por meses entregou mais de 1%… Joga na conta aí e vai ver a surra que MXRF dá nessa disputa.

      E tudo isso sem contar com a grana da SPE, permutas e CRI Harte… Quando isso aí entrar na conta, putz… Aí nem dá pra comparar.

      Curtido por 2 pessoas

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s