RZTR11 – Riza Terrax FII

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX, constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, é regido pelo Regulamento e tem como base legal a Lei nº 8.668/93 e a Instrução CVM 472.

Duração
O Fundo tem prazo de duração indeterminado, sendo que sua dissolução e liquidação dar-se-á exclusivamente por meio de deliberação dos cotistas reunidos Assembleia Geral de Cotistas, nos termos do Regulamento.

Público Alvo
O Fundo é destinado a investidores em geral, pessoas físicas ou jurídicas, sejam eles investidores qualificados e profissionais ou não qualificados, nos termos da legislação aplicável, incluindo investidores não residentes que invistam no Brasil segundo as normas aplicáveis e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento.

Objetivo
O Fundo tem por objeto a aquisição, venda e arrendamento de Ativos Alvo Imóveis e, complementarmente, a aquisição de Ativos Alvo, conforme a política de investimento definida no Capítulo 3 do Regulamento.

Taxa de Administração:1,25%
Taxa de Performance: à partir de CDI+ 2%a.a

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Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

188 comentários em “RZTR11 – Riza Terrax FII”

      1. Conta de padaria, re-investindo 20% da renda mensal recebida com o patrimonio restante:
        20%*(750*0.85) = R$ 127,50 / R$80 = 1,59 cotas !!!!!!! (Ou, 250/1,59 = 157 meses !!!! )

        >>> precisa desenhar o tamanho do ROMBO ?!?!

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      1. Eu “entendo” isso, mas … faz sentido para você ? É o mesmo que dizer … Vou “diminuir” o valor da minha casa alugada de modo que o aluguel passe a valer 1% do valor dela. 🤔🤔🤨

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  4. MÁX. 52 SEMANAS: R$ 106,39
    MIN. 52 SEMANAS: R$ 88,60
    —————> R$ 18,00

    MÁX. MÊS: R$ 96,10
    MIN. MÊS: R$ 88,60
    ——–> R$ 8,00

    >>>>> deixam o seu 👍👍 para a gestão. DESTRUIÇÃO DE PATRIMÔNIO.

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    2. Essa não precisava ter bola de cristal para saber o que ia acontecer.
      Creio que a cota vai cair muito mais.
      Se a emissão tivesse vingado, aí o tombo seria ainda pior.
      Faz 3 meses que liquidei minha posição no RZTR e migrei tudo para o BTRA, que estava super descontado (ainda está).

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      1. Como … “saber o que ia acontecer” (quando e quanto) ? A renda sai de 1,25 para 0,85 (-R$ 0,40 ou cerca de -35%) no último mês do ano … e “surpresa” zero ?! Nenhum relatório da gestão falava nada… 🤔🤨🤡🤡 emissão cancelada com aquela DESCULPA ESFARRAPADA… [o Sr. Mercado JÁ SABIA do DECRÉSCIMO da RENDA !!] cotação que milagrosamente voltando ao patamar anterior … [p/ aplicar o famoso “golpe do violino” nos cotistas] … Q estória é essa ?!

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      2. EM outra nota… SEM DÚVIDA: BTAL11 e/ou BTRA11, neses patamar de RZTR11, estão muito, muito muito mais interessantes !! Até um LGCP/HSLG da vida estão tbém …

        IMPRESSIOANANTE como as gestoras sAo EXÍMINAS DESTRUIDORAS do patrimônio do cotista !! Quanto tempo será necessário para a aquisiç!ão mais recente se valorizar e retornar valor ?? ANOS, e não… meses !!!!

        A minha estratégia agora é de … REDUZIR exposição aqui, se houver tempo pois com o P/VPA =1 … está apertado !!

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    3. >>>> Fundo soltou FATO RELEVANTE no dia 28/DEZ anunciando aquisição de propriedade na modalidade de landEquity (gerar ganho imobiliário ao longo do tempo, sem conceder opção de recompra ao vendedor) por R$ 40 MM. Dizem que … “Por ora a cota não tem impacto, só terá em caso de arrendamento ou venda da propriedade ” 🤨🤨🤔🤔

      >>> correlação ou não … o fato é que … Foram R$ 40 MM / 11.048.018 cotas ~ (R$0,30)/mês o que representa🤨🤨🤔🤔 exatamente a QUEDA no RENDIMENTO !! F0da4 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

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      1. Olha a PALHAÇADA de ANO NOVO da GESTÃO da RIZA
        >>>> cotação cai … -4,5% … na abertura !

        Bando de FpD !!! NÃo há como se expressar de outra maneira.

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      2. Ativo … gestão … rendimento … TUDO nota 10 – certo !?!?!?

        >>>> N-Ã-O !!!

        SEMPRE tem o FATOR SURPRESA, a gestão TEMERÁRIA fazendo NEGóCIOS DUVIDOSOS que REFLETEM na cotação / patrimÔni do… COTISTA !!! NUNCA nas costas deles … BANDO !!

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    1. 🥴😵‍💫🤣🤣 E agora ? COmo que faz com o tal “AJUSTE” de preço (sempre para baixo !!) q a B3 faz nas cotações qdo uma emissão é anunciada ?! DESFAZ o “tal” ajuste ? Ou, deixa como estar … o COTISTA se fvdendo +1a x como sempre… !? Eihm B3 !? Eihm “Sr. Mercado” FII !? 🤬🤬🤬😡😡😡

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    1. Preço da emissão (R$): 96,68
      Custo de distribuição (R$): 3,93
      Preço de subscrição (R$): 100,61
      Percentual de subscrição: 23 %

      … cotação atual: uns R$ 97.

      >>>> QUAL O SENTIDO DISSO TUDO ?! Uns 20% de aumento de patrimônio ocasiona uns 10% de queda [de $105 a $97], onde o preço do ativo no secundário está uns $3 *ABAIXO* da subscrição ?!?!? Qual está ganhando com isso ?!

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  13. Em contato meu com o RI do Fundo :

    …
    From: Renato
    Sent: quinta-feira, 23 de junho de 2022 10:05
    To: RI Riza Asset Management
    Subject: RZTR11 x BTRA11

    Sou cotista do RZTR11 e gostaria de saber o que a GESTORA tem a dizer a respeito do ocorrido no BTRTA11. O RIZA TERRAX CORRE RISCO SEMELHANTE ?????
    Solicito EMITIR, URGENTEMENTE, um COMUNICADO AO MERCADO EM GERAL para TRANQUILIZAR seus investidores, porque tal fato acima descrito CONTAMINA a CONFIANÇA DE TODA A INDUSTRIA.
    Agradecido,
    Renato / cotista.
    …

    Responderam:

    …
    Boa tarde, Renato. Tudo bem?

    A Riza tem por prática a aplicação de um processo minucioso de diligência , verificando no tocante ao imóvel, bem como questões ambientais, tributárias, jurídicas e financeiras para a aquisição dos ativos que compõem os fundos geridos pela gestora. Sendo que a diligência é feita pelos integrantes da Riza e escritórios terceiros de advocacia renomados para apoio jurídico. Atualmente, o Fundo não figura como parte em nenhuma demanda judicial.

    Devido a forma como é feita a estruturação das operações do Fundo, no tocante a parte contratual, vale ressaltar que os arrendamentos são pagos antecipadamente, bem como estamos amparados pelos contratos de compra e venda, escritura, e registro em Cartório, ou seja, as matrículas encontram-se em nome do Fundo e seu administrador como proprietário fiduciário; contrato de arrendamento com previsão de pagamento antecipado, e outorga de opção de compra. E ainda, se por algum motivo houver a quebra de cláusulas do contrato de arrendamento rural, ou a falta de pagamento da parcela seguinte, a opção de compra será terminada, deixando o arrendatário de ter direito a recompra do imóvel, que foi adquirido pelo fundo com deságio significativo.

    O Fundo já possui quase 2 anos de histórico, e estamos respondendo para maiores esclarecimentos das dúvidas recebidas. Neste momento não há nenhum problema relacionado aos ativos ou arrendatários do Fundo, bem como todas as operações encontram-se no curso normal e bem saudáveis.

    Att,
    Riza.
    …

    Curtido por 1 pessoa

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  14. Tô começando a investir em fundos imobiliário , sou investidor de ações há alguns anos e não estou entendendo nada de como avaliar esses fundos seja de crédito privado ou de imóvel para alocação os fundos de de papel com um bom desconto parece estar com um risco altíssimo os de tijolo eu não sei avaliar afinal como vocês avalia o estado de conservação e a localidade destes imóvel
    ? Esse aqui e bem simples afinal o título de terra é a garantia que tem a valorização acima da inflação? Mais o contrato foi firmado pré fixado? Ou seja o produtor se favoreceu muito bem ele só não irá pagar se não quiser? Mais e nós como cotistas? Para não perdemos dinheiro ? Quanto temos que pagar para nossa margem de segurança? Pra mim 90 reais sereia uma margem boa será que estou sendo muito mesquinho? Na minha avaliação? Ou esse tipo de análise não funciona em fiis ?

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    1. Margem de segurança é algo muito pessoal. Ser “mesquinho”não concordo. Vai do que vc pretende com o investimento. Quanto maior a margem de segurança, menores opções vão surgir, mas quando aparecem te deixa bastante tranquilo com a posição. É o que penso 🙂

      Avaliar FII não é complexo. Os relatórios de vários Fundos tem as fotos dos ativos. Alguns tem relatórios sobre o estado de conservação e ate checkist de reparos que costumam passar para os inquilinos. Localização e a gestão são o que definem um FII na minha opinião. O resto vou olhando com calma e usando pra desempatar alternativas. Nos de CRI, a gestão é crucial. Depois o foco da dívida: atrelada a inflação? ao CDI? Um híbrido? Isso faz a diferença pra mim. Prefiro ter 1 FII de Papel focado em CDI e um outro focado em IPCA ou inflação. Tem gente que prefere um que mescle 50% em cada. Vai do perfil do investidor. Duration, quanto menor melhor. Perfil do emissor (saber quem são, se possui garantias, fluxo de caixa e etc) e setor da dívida, isto é, prefiro Fundos que tenham diversificação nos emissores por atuação: residencial, multipropriedades, loteamentos, lajes, shopping e etc do que um que foque em 1 ou poucos setores.

      Definir o setor que prefere ajuda bastante. Eu não gosto do setor de lajes/escritórios. Nunca gostei. Por isso deixo este setor para meu gestor de FoF (Fundos de Fundos) ter em carteira. Logístico, Renda Urbana e Shopping são meus preferidos. Gosto de acompanhar e de ler sobre tais setores. Desta forma fica mais fácil pra mim monitorar eles. Gosto de ter um FoF com grande peso nos setores que não tenho. Isso tem me ajudado bastante. Funciona pra mim.

      Vc tem que construir seu sistema. Testa-lo. E ir aprimorando com o tempo.

      Sobre o Riza: No geral este FII funciona como um PRÉ FIXADO de 12%aa. O Terrax vai cobrar 6% ao ano pelo arrendamento e outros 6% de valorização. Baixo risco de crédito (recebe o arrendamento a vista). Sem responsabilidade sobre benfeitorias e etc. O funcionamento na prática envolve devolver um décimo por ano, sempre a parte menos produtiva da terra primeiro. Se o produtor não pagar, sai da terra (o FII é o dono). Isso é no geral. Esta é a dinâmica deste FII. O mercado pode alterar preço de tela e deixá-lo ainda mais rentável e com maior margem de segurança. Mas isso tb depende de cada perfil de investidor. Sugiro uma troca de ideia com o RI do Fundo.

      Espero ter ajudado

      Valeu!!!

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      2. Assim verdade essas bombas que preciso descobrir ainda , porque fraudar um relatório e a coisa mais fácil do mundo hoje em dia , e também estou observando que tem muita sujeira entre gestor e locatário principalmente nessas agências bancária, alguns fundos de papel que compra dívidas ruins etc 😅

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      3. Falando em acompanhar a inflação, tanto no rendimento e como no valor patrimonial, alguns fundo conseguiram andar juntos, como rendimento passado não significa rendimentos semelhantes futuros, posso citar alguns segundo meus estudos aleatórios…rrsrs: ABCP, FIIB, HGOP, SHPH, PQDP, na lista tem dois com problemas jurídicos e outro será encerrado, sobrando somente FIIB e SHPH, só para lembrar.

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      4. Fala-se muito em … re-investir PELO MENOS 20% da renda de um FII de TIJOLO e, caso seja Fii de PAPEL, re-investir 50% neles próprios. OU SEJA … VIVER de RENDA de FII na aposentadoria é … ENGODO ! Nem com R$ 1 MM de patrimônio acumulado (a não ser que se queira viver com R$ 3-4-5 mil / mês BRUTO, fora despesas; lembrando que um plano de saúde privado aos 50-60 anos de idade, SOLTEIRO, beira os R$ 1 mil / mês …)

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      5. Renatão,

        Um instrumento muito mais apropriado para viver de renda na aposentadoria ( na minha opinião ), são as debentures incentivadas, CRIs e CRAs.
        Não têm emissão descontrolada, não têm gestor espertão, não têm vacância, não tem renda variável, têm apenas o risco do emissor. É escolher empresas AAA de setores resilientes e bola pra frente. Recebe a taxa pactuada + IPCA, sem IR ( garantido por lei, até o vencimento ). Minha carteira de FIIs hoje é apenas 5 % do meu PL e 85 % debentures incentivadas, CRIs e CRAs. Cansei de levar toco nesse mercado.

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    3. Conforme o Gama bem explicou acima, avaliar fundo imobiliário é muito mais fácil do que avaliar ação de empresa, com o tempo voce pega o jeito.
      Na minha opinião hoje em dia o mais importante é a gestão, mais até do que o portfólio do FII. De nada adianta ter um portfólio AAA se a gestão é “C”, dá mais resultado ter um portfólio “B” com uma gestão “A”.
      No mais divirta se e seja bem vindo, tem FII pra todo gosto.

      Curtido por 3 pessoas

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