CXTL11 – Caixa TRX Logística Renda

O objetivo do fundo é aquisição e posterior locação de imóveis comerciais, industriais ou logísticos, prontos ou em construção, para grandes empresas;  administrado pela Caixa Econômica Federal, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

CXTL11.bmp

Sua primeira emissão teve como objetivo a aquisição de 3 imóveis: O Atmosfera (RJ) com área construída de 7.671 m², Schahin (RJ) com área construída de 4.714 e Ferla (SP) com área construída de 7.226.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Logístico; sua cota foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de negociação em bolsa em Janeiro/12.

O fundo contava com uma reserva de R$ 8 milhões, cerca de 15% residual da captação e que tem impactado o rendimento do fundo (a renda de aluguel é superior ao rendimento financeiro do capital investido); usou o valor para adquirir mais um prédio, imóvel ASPRO situado na Rodovia do Café – BR 277, Km 107, em Campo Largo – PR.

Numa operação de sale and leaseback, na qual o imóvel foi comprado, pelo Fundo, da empresa ASPRO DO BRASIL SISTEMAS DE COMPRESSÃO LTDA (“Aspro”) pelo valor de R$ 6.843.500,00, e locado à própria Aspro pelo prazo de 10 (dez) anos pelo valor de aluguel inicial de R$ 68.435,00 mensais, corrigido anualmente pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA. O imóvel é utilizado pela Aspro para armazenagem e fabricação de equipamentos para sistemas de compressão de gás natural.

FATO RELEVANTE: São Paulo/SP, 14 de março de 2013

(i) a empresa L. FERENCZI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, locatária do imóvel “Ferla”, está inadimplente com suas obrigações contratuais, conforme anteriormente relatado no Fato Relevante publicado em 01.02.2013; (ii) a Administradora CAIXA e a Consultora Imobiliária TRX Investimentos Imobiliários S.A. tentaram compor a situação de maneira não-litigiosa; no entanto, diante da manutenção do inadimplemento da Ferla, tiveram que tomar as medidas judiciais para resguardar os interesses do Fundo; (iii) assim, em 18.02.2013 foi proposta Ação de Despejo com Pedido Liminar, processo nº 0002775-45.2013.4.03.6100, em trâmite perante a 22ª Vara Federal da Seção Judiciária de São Paulo/Capital, cujo resumo do andamento está contido no Anexo I ao presente Fato Relevante; (iv) ressalta-se que a distribuição do mencionado processo não foi divulgada anteriormente por estratégia processual, com o intuito de se evitar que a empresa L. FERENCZI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA adotasse qualquer medida preventiva para evitar o cumprimento da decisão judicial; (v) todavia, em 19.02.2013, a empresa L. FERENCZI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA ajuizou pedido de Recuperação Judicial nos termos da Lei nº 11.101/05 (Lei de Falências e Recuperações de Empresas), distribuída perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Itapevi/SP, processo nº 1000651-27.2013.8.26.0271, cujo resumo do andamento igualmente consta no Anexo II ao presente Fato Relevante; (vi) o deferimento da recuperação judicial à L. FERENCZI INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, ocorrido em 01.03.2013, poderá impactar na retomada do imóvel.

A Administradora CAIXA e a Consultora Imobiliária TRX Investimentos Imobiliários S.A. prosseguem tomando todas as medidas cabíveis no sentido de preservar os interesses do Fundo diante desse fato e manterão os cotistas informados sobre o caso.

Taxas:
Administração: aproximadamente 0,41%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrido pelo IPC-FIPE).
Taxa de administração tem parcela variável, ver artigo 8º do regulamento.
Gestão: 0,85%a.a. sobre o patrimônio liquido (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrigido pelo IPC-FIPE).

RI: viter@caixa.gov.br, gedef@caixa.gov.br, gemob@caixa.gov.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

126 comentários em “CXTL11 – Caixa TRX Logística Renda”

  1. Aos Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário CAIXA TRX Logística Renda

    Ref.: Proposta de acordo encaminhada pela Gás Futuro Sistemas de Compressão –
    EIRELI, atual denominação da Aspro do Brasil Sistemas de Compressão Ltda

    Como é de conhecimento dos cotistas do Fundo, a Aspro vinha inadimplindo os aluguéis
    devidos ao Fundo, de maneira que referida empresa deve ao Fundo, em 31 de dezembro
    de 2020, R$ 8.210.078,46 a título de aluguéis vencidos e cláusula penal.

    Como justificativa, a Aspro afirma que as dificuldades estão relacionadas às condições de
    mercado, decorrentes da abrangência, profundidade e persistência da crise econômica
    instalada no Brasil, em especial no setor de óleo e gás, mercado de atuação da Locatária,
    que sofreu grande redução de sua carteira, bem como com a diminuição de licitações da
    Petrobras, em virtude da divulgação dos escândalos de corrupção no âmbito da Operação
    Lava Jato, a qual era a sua principal fonte de receita..

    Assim, segundo a Aspro, foi realizado um último esforço para aumentar em 8% o valor
    proposto, totalizando um pagamento de R$ 702.000,00 em 12 parcelas mensais e
    consecutivas em contraprestação e liquidação de toda e qualquer pendência do contrato
    de locação, sendo essa a proposta final válida até 15 de fevereiro de 2021.

    MEU ENTENDIMENTO: voto totalmente contra a essa proposta totalmente descabida feita pela ASPRO, totalizando menos de 10% do valor total da divida, sem contar o desgaste aos cotistas,e com um claro indicio de enriquecimento ilicito.

    Conto com o apoio de todos os cotistas do fundo.

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  2. Data da informação
    30/09/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/09/2020
    Data do pagamento
    15/10/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,971510345728306
    Período de referência
    09
    Ano
    2020

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  3. Fundo com o m2 mais barato do Brasil, com turnaround em andamento, boa oportunidade com risco elevado:

    Considerando que foram apresentadas duas propostas e que existe a possibilidade de concorrência dos proponentes pela aquisição do imóvel de propriedade do Fundo situado na Rodovia do Café – BR 277 – km 107, cidade de Campo Largo, Estado do Paraná (“Imóvel”), deliberar sobre a venda do Imóvel pelo maior preço à vista dentre as propostas apresentadas até a data do efetivo fechamento da operação, de forma que seja observado o valor mínimo de R$ 5.350.000,00, que corresponde ao maior preço apresentado até o momento da publicação desta Consulta Formal, sendo certo que a efetivação da operação fica sujeita ao cumprimento de condições precedentes de parte a parte, conforme detalhado no material de apoio da deliberação e estará sujeita também à desocupação do Imóvel pela Gás Futuro – Sistemas de Compressão – EIRELI, atual denominação da Aspro do Brasil Sistemas de Compressão Ltda. (“Aspro”), ocupante do Imóvel;

    (ii) em caso de aprovação do item ‘i’ acima, se, por qualquer motivo, não for possível, por parte do proponente aprovado, o cumprimento de qualquer condição precedente para o fechamento do negócio, deliberar sobre a venda do Imóvel para o outro proponente, de forma que seja observado o valor mínimo de R$ 5.250.000,00, que corresponde ao menor preço apresentado até o momento da publicação desta Consulta Formal, sendo certo que a efetivação da operação fica sujeita ao cumprimento de condições precedentes de parte a parte, conforme detalhado no material de apoio da deliberação e estará sujeita também à desocupação do Imóvel pela Aspro; e

    (iii) deliberar sobre a retenção do montante de R$ 2.500.000,00 caso aprovada a venda do Imóvel a fim de custear reformas nos imóveis atualmente vagos e, caso seja suficiente, compor uma reserva de caixa para fazer frente a alguma eventual despesa extraordinária.

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  4. A Caixa Econômica Federal (“Administradora”), na qualidade de administradora do Fundo de
    Investimento Imobiliário CAIXA TRX Logística Renda, inscrito no CNPJ sob n°
    12.887.506/0001-43 (“Fundo”), nos termos da Instrução CVM n° 472, vem comunicar aos seus
    cotistas e ao mercado que o Fundo recebeu em 24/08/2020 uma proposta para venda do
    imóvel situado na Rodovia do Café – BR 277 – km 107, cidade de Campo Largo, Estado do
    Paraná (“Imóvel de Campo Largo”) conforme Anexo I deste Fato Relevante.

    Valor da Avaliação pela Gestora: R$ 4.728.000,00

    Valor da proposta : R$ 3.500.000,00 (a vista) ou R$ 4.000.000,00 (a prazo)

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  5. PESSOAL, amanha e o ultimo dia valido para votar:

    Os cotistas que desejarem votar na presente Consulta Formal deverão enviar a sua manifestação de voto,
    devidamente preenchida e assinada, até o dia 15 de julho de 2020. O resumo das deliberações será
    apurado e divulgado ao mercado em 16 de julho de 2020.

    Caso V. Sa. necessite de quaisquer esclarecimentos ou informações adicionais, poderá entrar em contato
    com a Administradora, pelos e-mails geafi01@caixa.gov.br

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  6. Data da informação
    30/06/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/06/2020
    Data do pagamento
    15/07/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,900123887531019
    Período de referência
    06
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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