VISC11 – Vinci Shopping Centers

O fundo é administrado pela BRL Trust Investimentos e sob gestão da Vinci Partners (177 profissionais, sendo 24 sócios, e tem aproximadamente R$ 19 bilhões sob gestão).

Tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos.

Utiliza uma estratégia de crescimento focada em aquisições de imóveis prontos e não pretende investir em projetos greenfield, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

O Fundo teve início em março de 2014, quando concluiu a aquisição de participação em dois shoppings centers:

49% do Shopping Ilha Plaza (Rio de Janeiro, RJ) e
13,6% do Shopping Pátio Belém (Belém, Pará).

As aquisições representaram para o Fundo o investimento de R$ 171,2 milhões, dos quais R$ 39,2 milhões foram realizados à vista e R$ 132 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 13 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,4% ao ano. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 1ª emissão de cotas do Fundo.

Em 2015, o Fundo celebrou um acordo de co-investimento com um fundo de pensão canadense por meio do qual o Fundo e o Co-Investidor, através de um fundo de investimento imobiliário gerido pelo Gestor, adquiriram conjuntamente um portfólio de quatro shoppings. O Fundo realizou a aquisição deste portfólio na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) do investimento total e, com isso, adquiriu:

11% do Shopping Paralela (Salvador, BA);
7,5% do shopping West Shopping (Rio de Janeiro, RJ);
17,5% do Shopping Crystal (Curitiba, PR); e
7,5% do Center Shopping Rio (Rio de Janeiro, RJ).

As aquisições foram concluídas em 30 de setembro de 2015 e representaram, para o Fundo, um investimento de R$ 100,6 milhões, dos quais R$ 28 milhões foram realizados à vista e R$ 72,6 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 14 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,85% a.a.. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 2ª emissão de cotas do Fundo.

Em outubro de 2017, foi concluída a 3ª emissão de cotas do fundo, totalizando R$230,3 milhões destinados ao pré-pagamento parcial das dívidas contratadas nas duas primeiras aquisições e à aquisição de um novo ativo.

O fundo teve suas cotas listadas na B3 em 01 de novembro de 2017 sob o código VISC11.

Em dezembro de 2017, o Fundo adquiriu participação de 12,5% no shopping Granja Vianna, o primeiro do portfólio localizado em São Paulo.

No dia 27 de abril encerrou-se a oferta da 4ª. Emissão de cotas do Fundo na qual foram subscritas a totalidade das cotas emitidas incluindo as novas cotas do lote suplementar e adicionais totalizando assim R$ 499.499.843,00. A oferta contou com a adesão de 12.388 investidores. Parte dos recursos foram utilizados para o pré-pagamento adicional da alavancagem existente.

Em setembro de 2018, o Fundo realizou duas aquisições, a primeira de 16,7% de participação no shopping Tacaruna e a segunda 15% de participação no shopping Iguatemi Fortaleza. Essas aquisições contribuíram para a diversificação do portfólio acrescentando duas novas capitais e dois novos administradores ao mix do Fundo.

SHOPPING LOCALIZAÇÃO ADMINISTRADOR ABL (M²) %
Ilha Plaza Rio de Janeiro, RJ BR Malls 21.615 49,00%
Shopping Paralela Salvador, BA Saphyr* 40.247 11,00%
Pátio Belém Belém, PA AD Shopping 21.567 13,60%
Shopping Granja Vianna Cotia, SP Saphyr* 30.463 12,50%
West Shopping Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 41.405 7,50%
Shopping Crystal Curitiba, PR Argo 14.280 17,50%
Center Shopping Rio Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 15.163 7,50%
Shopping Tacaruna Recife, PE Tmall 44.950 16,70%
Shopping Iguatemi Fortaleza Fortaleza, CE Shopping Centers Iguatemi S.A. 90.016 15,00%
  • Em 10/07/19 o FII celebrou a compra 19,1393% do Minas Shopping (Belo Horizonte, MG) por R$137.100.000.00
  • Em 07/08/19 o FII concluiu participação adicional de 36,5% do Shopping Granja Vianna por um preço total de R$108.700.000,00, passando a deter 49% do referido shopping. Também em 07/08/19 o FII concluiu a venda de 14,6% do Shopping Ilha Plaza (Rio de Janeiro, RJ) por R$48.157.098,04, passando a deter 34,4% do referido shopping.
  • Em 16/09/19 o FII concluiu a venda de 6,67076% do Shopping Tacaruna (Recife, PE) por R$42.100.000,00, restando 10% de participação no shopping. Com as duas transações de venda VISC11 passa a ter 63.317m2 de ABL em 10 shoppings.

Informações Gerais / Visão Geral do Fundo
Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador: BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Taxa de Administração²: 1,35% a.a.
CNPJ: 17.554.274/0001-25
Quantidade de Cotas: 8.160.576
Número de Cotistas (29-03-19): 68.889
Valor Patrimonial da Cota (29-03-19): R$ 100,43
49 mil m² de ABL própria

RI: ri@vincishopping.com.br

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1.874 comentários sobre “VISC11 – Vinci Shopping Centers

  1. pessoALL,
    gostaria de pedir um favor! … tido como o “xodozinho” do mercado de shoppings… rapidamente se tornou um certo “patinho-feio” [na minha opinião] … rendimento caiu, imóveis deram problemas, emitiu, vendeu, comprou… o rendimento está impossível de se projetar: uma hora lá embaixo, outra hora lá em cima … etc. e tal … me chega a notícia de que irão re-iniciar a cobrança da taxa de gestão, outrora paralizada (!?) o que certamente irá afetar -de novo !!!- o rendimento ////

    Alguma alma-santa poderia me resumir o que se passa aqui ? Está saindo da UTI ? Permanece hospitalizado ? Vai prá casa andando ? A quantas andas o VISC ? Quanto projeta de rendimento para 2020 ??? Agradeço antecipadamente !

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  2. No dia 09 de outubro de 2019, o Fundo adquiriu 30% da fração imobiliária do Shopping
    Iguatemi Florianópolis, localizado na capital de Santa Catarina (“Aquisição”). O valor total
    da Aquisição foi de R$ 110.250.000,00, com pagamento à vista nesta data, passando o Fundo a
    ter a posse do shopping e direito ao NOI em regime caixa de imediato. A gestora estima um
    cap rate de 8,2% para os próximos 12 meses.
    Com essa aquisição, o Fundo passa a ter participações em 12 shoppings centers, que
    totalizam mais de 102 mil m² de área bruta locável, posicionando-o como o maior
    fundo imobiliário da B3 em número de participações diretas em shoppings.
    A expectativa da gestão é de que a aquisição do shopping gere, nos próximos 12 meses, o
    equivalente a R$ 0,07/cota ao mês, o que, descontados os efeitos da redução das receitas de
    aplicação financeira do caixa a ser utilizado na aquisição, representa um incremento de
    R$ 0,03/cota ao resultado caixa que seria gerado sem essa aquisição. A rentabilidade
    esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre
    qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
    Mais um , eles gostaram de comprar mesmo.

    Curtido por 6 pessoas

    • Só espero que esta “diversificação de portfólio” não seja só uma pulverização.

      No comunicado ainda mencionam: “As aquisições foram realizadas a um cap rate médio de 9,1%, 2,0 pontos percentuais acima do cap rate médio de 7,1% das vendas parciais e ainda em nível superior ao cap rate médio das aquisições da 4ª emissão que foram realizadas a um cap rate de 9,0%.”
      E…….
      “Estimativa de Rendimentos
      Com o portfólio atual do Fundo, após a alocação do capital da 5ª emissão de cotas, estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo, a partir de outubro/2019 para os próximos 12 meses, se situe entre R$ 0,59 e R$ 0,63/cota. A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.”
      Vai emissão após emissão com cap rates anunciados cada vez maiores, porém a renda continua na faixa de 0,62, será que o aumento só esta na parte das taxas de adm/gestão?

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      • Há pouco tempo esse FII tinha apenas 4 Shoppings.
        Portfólio triplicou aumentando o rendimento, o que é um milagre considerando a queda de juros e consequentemente dos Caps.

        VISCão segue entregando! Parabéns a Vinci

        Curtido por 3 pessoas

      • Qto maior o número de shoppings ,se forem bons é claro, maior a segurança , não devemos olhar só a renda.
        Minha maior posição era abcp hoje não tenho nenhuma cota.
        abs

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      • Tetz, acho que o amaralneto tá falando da expectativa de renda com as aquisições. A expectativa é de um aumento da renda recorrente, mas não um aumento “gigante” do rendimento/cota, justamente por conta do maior número de cotas.

        Curtido por 2 pessoas

      • Acredito que exista um tempo de “maturação” para cada nível de shopping.

        O fundo compra. Deixa de receber o rendimento da aplicação financeira. Começa a receber os rendimentos do shopping. Com isso agrega alguns centavos na renda atual. Começa a interferir na gestão. Começa a colocar seu DNA no Shopping e com isso estes centavos a mais dobram e passam em seu somatório a fazer a renda mensal se elevar. Ao menos é o que espero que ocorra muito em breve aqui 🙂

        Colocando uma janela de tempo maior, os últimos ativos adquiridos possuem espaço para expansão. Seguindo com o custo do dinheiro caindo e o financeiro entregando abaixo de 5%aa……não há dúvidas que investir em expansão será no mínimo duas vezes melhor.

        Olhando a frente….o cenário e carteira deste fundo prometem um bom ganho no meu entendimento. A Vinci é uma boa parceira de longo prazo. Uma opinião pessoal 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Fabio

        em relação ao recorrente sim, tem que crescer para sanar o gap causado pelo consumo dos lucros no período de caixa elevado

        mas em termos absolutos a expectativa seria de queda na renda, já que o não recorrente é bem expressivo, não?

        ahh isso nas CNTP (vai que rola outro trade de shares rsrs)

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      • A expectativa é que, com as duas aquisições, ao final a renda aumente uns 0,08 ou 0,10 em relação ao que estava sendo pago só com os resultados antes. O não recorrente não está na conta, ele é repassado assim que entra. Acho que já não tem mais nada de não recorrente, na próxima renda volta a ser o valor limpo. Tivemos só uns 3 meses com pagamentos não recorrentes, foram quase “incidentais”…com certeza suficientes para que mês que vem apareçam os desesperados querendo saber por que a renda “despencou”…kkkkkk. Infelizmente, faz parte.

        Então, em resumo: a renda deve passar de uns 0,50/0,55 (com menor número de cotas) para uns 0,60/0,65 (com maior número de cotas). Fechou o gap e ainda deu uns 15% de ganho.

        Curtido por 3 pessoas

      • Vejam quem tem o fundo a mais tempo sabe que no ano de 2018 o fundo tinha uma renda recorrente na casa de $0,61, depois começou a venda de ativos e a renda não recorrente, as emissões vieram (como as duas que no anuncio terá cap rat médio de 9%) e a renda anunciada com as aquisições esta projetada de 0,59 a 0,63.
        Veja que temos um fundo mais robusto mas que não houve aumento na renda.
        Vejam não estou falando que o fundo é ruim, muito pelo contrario, estou posicionado e acredito que tem espaço dentro deste portfólio para melhorar, mas vejam que tivemos uma série de emissões e a renda não mudou nada de 1 ano atras. Isto se explica pela distribuição do lucro não recorrente e o absurdo de taxa de administração (que apesar de não estar sendo paga, esta provisionada para pagamento no final do ano).
        As taxas de emissão paga pelo cotista não impactam diretamente mas os R$ 6.932.140,80 pago as corretoras apenas para os cotistas fazerem a subscrição (não para colocação, para subscrição) fariam uma boa diferença na aquisição de ativos.

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  3. Comprou!

    No dia 08 de outubro de 2019, o Fundo adquiriu 100% do Prudenshopping, shopping regional localizado em Presidente Prudente, São Paulo (“Aquisição”). O valor total da Aquisição foi de R$ 199.710.820,19, sendo a forma de pagamento nos termos do contrato assinado na data de hoje, passando o Fundo a ter a posse do shopping e direito a NOI em regime caixa de imediato. Nessa transação, a gestora estima um cap rate de 9,6% para os próximos 12 meses.

    Com essa aquisição, a maior em valor realizada pelo Fundo, ele passa a ter participações em 11 shoppings centers, que totalizam mais de 95 mil m² de área bruta locável, posicionando-o como o maior fundo imobiliário da B3 em número de participações diretas em shoppings.

    Curtido por 5 pessoas

    • Interessantes as observações na seção “Oportunidades de Geração de Valor” do comunicado:

      O Gestor considera que existem oportunidades de melhorias do resultado operacional do shopping, entre os quais se destacam os itens descritos a seguir. Essas melhorias não foram consideradas no cálculo do cap rate de 9,6% desta aquisição e tampouco na estimativa de rendimento gerada por esta aquisição para o Fundo.

      A atual margem NOI do Prudenshopping é cerca de 70%, inferior à média do Fundo de 87% e ainda mais distante dos shoppings mais eficientes do portfólio do Fundo, que se situam acima de 90%. Se considerarmos apenas a melhoria de eficiência operacional, principalmente através da redução de custos, levando a margem NOI do Prudenshopping à média do Fundo, poderia ser gerado um crescimento de NOI adicional de 24% e uma renda adicional para o Fundo, de aproximadamente R$ 0,38 por cota/ano.

      Além da redução de despesas, o Gestor entende que que existem oportunidades de geração de receitas adicionais, através de melhoria do mix de lojas do shopping e aumento da taxa de ocupação (atualmente em 94,1%), tornando a operação do estacionamento mais eficiente e aproveitando espaços subutilizados do shopping.

      A comparação dos indicadores de vendas/m² e NOI/m² do Prudenshopping com o portfólio do VISC mostra que o shopping apresenta vendas/m² pouco abaixo da média do portfólio do Fundo, enquanto o NOI/m² é praticamente 50% inferior, o que corrobora a tese da potencial geração de resultado em face as vendas atuais do shopping.

      O Prudenshopping ainda possui potencial construtivo para criação de mais de 40 mil m² de ABL, que poderia mais do que dobrar o tamanho do shopping, criando oportunidades para expansão da área de restaurantes, mais salas de cinema e lojas.

      Destaca-se que os números apresentados nessa seção são meramente comparativos, tomandose por base as informações e dados do Prudenshopping em relação aos demais ativos integrantes da carteira do Fundo nesta data. Não é possível garantir que os resultados operacionais e financeiros deste ativo atingirão os mesmos níveis médios dos demais ativos detidos pelo Fundo, e tampouco se estabelecer um horizonte de tempo em que isso possa ocorrer.

      Curtido por 3 pessoas

    • Uma otima aquisição.

      Icone na cidade. Com espaço pra crescer e dobrar de tamanho se algum outro tentar a sorte pelas bandas 🙂

      Os numeros sçao bons e podem melhorar bastante para ficar dentro do restante do portfolio do fundo. A nova gestora vai dar um belo gaz por la.

      Parabens a gestão!!!

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

      • E a renda vai ficar em quanto ? Os mesmos R$0,62 ? A única coisa que aumentou nesa história toda deve ser as taxas que eles recebem pq para o cotista mesmo nada. Essas taxas abusivas num futuro não muito distante serão alvo de assembleia. Aí vamos ver o que eles farão para mantê -las.

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  4. O resultado do Fundo em setembro foi de R$ 10.815 mil, o equivalente a R$ 1,33/cota e as
    remessas dos shoppings totalizaram R$ 5.104 mil, o equivalente a R$ 0,63/cota. No mês de
    setembro, o Fundo concluiu a venda de participação no shopping Tacaruna (Comunicado a
    Mercado 16/09), gerando um ganho de capital não recorrente, no valor de R$ 6.176 mil, o
    equivalente a R$ 0,76/cota. A distribuição de rendimentos referente ao mês de setembro foi
    R$ 0,92/cota, totalizando no mês R$ 7.508 mil.

    Resultado Acumulado Não Distribuído-Final R$ 7.706 ou 0,94/cota

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    • Esclarecendo Dúvidas

      Onde serão utilizados os recursos da 5ª emissão de cotas?
      R: A 5ª emissão de cotas do Fundo captou R$ 227.027.611,20 por meio da emissão de 2.166.294
      novas cotas, através de exercício de direito de preferências dos cotistas originais e alocações
      de ordem na oferta restrita. Até a presente data, o Fundo possui cerca de R$ 600 milhões em
      acordos de exclusividade. Na seção desse mesmo relatório são detalhados diversos aspectos
      dessas exclusividades, como possibilidade de exercício de direito de preferência, valor de
      aquisição e tipo de participação.
      Dessa forma, a parcela de recursos das vendas concluídas no mês de setembro que não se
      enquadram como resultado, juntamente ao volume captado na oferta, serão utilizados para
      viabilizar novas aquisições que contribuam com a qualidade do Fundo.

      O possível pagamento da taxa de gestão afetará o rendimento distribuído em dezembro?
      R: Não. A previsão de resultados apresentado neste relatório já leva com consideração o
      pagamento integral da taxa de gestão, portanto, essa estimativa de rendimento é o que
      efetivamente deve ser distribuído aos cotistas.

      Curtido por 1 pessoa

  5. Tive problema com a oferta publica do VISC (VISC13) na corretora.
    Debitaram o valor da minha conta em 27/08/2019 e estornaram em 02/10/2019. Brincaram com meu dinheiro mais de 1 mês.
    Perdi a compra!!!!

    Na Itau Corretora não tive problema,

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  6. COMUNICADO AO MERCADO:

    “Nos termos do Comunicado ao Mercado divulgado em 30/07/2019 (Clique Aqui), o Fundo celebrou instrumento particular em 16 de setembro de 2019 para venda de fração imobiliária de 6,67076% do Shopping Tacaruna e recebeu o pagamento da totalidade do preço de R$ 42.100.000,00. Com a venda, o fundo apurou, baseado nos custos incorridos até o momento, um lucro imobiliário de cerca de R$ 6,2 milhões, o que representa R$ 0,76 por cota. A partir desta data, o Fundo deixa de receber o resultado em regime caixa referente à fração negociada, permanecendo com a propriedade de 10,0% do shopping”.

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