VISC11 – Vinci Shopping Centers

O fundo é administrado pela BRL Trust Investimentos e sob gestão da Vinci Partners (177 profissionais, sendo 24 sócios, e tem aproximadamente R$ 19 bilhões sob gestão).

Tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos.

Utiliza uma estratégia de crescimento focada em aquisições de imóveis prontos e não pretende investir em projetos greenfield, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

O Fundo teve início em março de 2014, quando concluiu a aquisição de participação em dois shoppings centers:

49% do Shopping Ilha Plaza (Rio de Janeiro, RJ) e
13,6% do Shopping Pátio Belém (Belém, Pará).

As aquisições representaram para o Fundo o investimento de R$ 171,2 milhões, dos quais R$ 39,2 milhões foram realizados à vista e R$ 132 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 13 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,4% ao ano. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 1ª emissão de cotas do Fundo.

Em 2015, o Fundo celebrou um acordo de co-investimento com um fundo de pensão canadense por meio do qual o Fundo e o Co-Investidor, através de um fundo de investimento imobiliário gerido pelo Gestor, adquiriram conjuntamente um portfólio de quatro shoppings. O Fundo realizou a aquisição deste portfólio na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) do investimento total e, com isso, adquiriu:

11% do Shopping Paralela (Salvador, BA);
7,5% do shopping West Shopping (Rio de Janeiro, RJ);
17,5% do Shopping Crystal (Curitiba, PR); e
7,5% do Center Shopping Rio (Rio de Janeiro, RJ).

As aquisições foram concluídas em 30 de setembro de 2015 e representaram, para o Fundo, um investimento de R$ 100,6 milhões, dos quais R$ 28 milhões foram realizados à vista e R$ 72,6 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 14 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,85% a.a.. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 2ª emissão de cotas do Fundo.

Em outubro de 2017, foi concluída a 3ª emissão de cotas do fundo, totalizando R$230,3 milhões destinados ao pré-pagamento parcial das dívidas contratadas nas duas primeiras aquisições e à aquisição de um novo ativo.

O fundo teve suas cotas listadas na B3 em 01 de novembro de 2017 sob o código VISC11.

Em dezembro de 2017, o Fundo adquiriu participação de 12,5% no shopping Granja Vianna, o primeiro do portfólio localizado em São Paulo.

No dia 27 de abril encerrou-se a oferta da 4ª. Emissão de cotas do Fundo na qual foram subscritas a totalidade das cotas emitidas incluindo as novas cotas do lote suplementar e adicionais totalizando assim R$ 499.499.843,00. A oferta contou com a adesão de 12.388 investidores. Parte dos recursos foram utilizados para o pré-pagamento adicional da alavancagem existente.

Em setembro de 2018, o Fundo realizou duas aquisições, a primeira de 16,7% de participação no shopping Tacaruna e a segunda 15% de participação no shopping Iguatemi Fortaleza. Essas aquisições contribuíram para a diversificação do portfólio acrescentando duas novas capitais e dois novos administradores ao mix do Fundo.

SHOPPING LOCALIZAÇÃO ADMINISTRADOR ABL (M²) %
Ilha Plaza Rio de Janeiro, RJ BR Malls 21.615 49,00%
Shopping Paralela Salvador, BA Saphyr* 40.247 11,00%
Pátio Belém Belém, PA AD Shopping 21.567 13,60%
Shopping Granja Vianna Cotia, SP Saphyr* 30.463 12,50%
West Shopping Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 41.405 7,50%
Shopping Crystal Curitiba, PR Argo 14.280 17,50%
Center Shopping Rio Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 15.163 7,50%
Shopping Tacaruna Recife, PE Tmall 44.950 16,70%
Shopping Iguatemi Fortaleza Fortaleza, CE Shopping Centers Iguatemi S.A. 90.016 15,00%
  • Em 10/07/19 o FII celebrou a compra 19,1393% do Minas Shopping (Belo Horizonte, MG) por R$137.100.000.00
  • Em 07/08/19 o FII concluiu participação adicional de 36,5% do Shopping Granja Vianna por um preço total de R$108.700.000,00, passando a deter 49% do referido shopping. Também em 07/08/19 o FII concluiu a venda de 14,6% do Shopping Ilha Plaza (Rio de Janeiro, RJ) por R$48.157.098,04, passando a deter 34,4% do referido shopping.
  • Em 16/09/19 o FII concluiu a venda de 6,67076% do Shopping Tacaruna (Recife, PE) por R$42.100.000,00, restando 10% de participação no shopping. Com as duas transações de venda VISC11 passa a ter 63.317m2 de ABL em 10 shoppings.

Informações Gerais / Visão Geral do Fundo
Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador: BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Taxa de Administração²: 1,35% a.a.
CNPJ: 17.554.274/0001-25
Quantidade de Cotas: 8.160.576
Número de Cotistas (29-03-19): 68.889
Valor Patrimonial da Cota (29-03-19): R$ 100,43
49 mil m² de ABL própria

RI: ri@vincishopping.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

2.035 comentários em “VISC11 – Vinci Shopping Centers”

  1. FECHAMENTO PROVISÓRIO DO PRUDENSHOPPING EM PRESIDENTE PRUDENTE, SP

    A VINCI REAL ESTATE GESTORA DE RECURSOS LTDA. com sede na Avenida Bartolomeu Mitre, nº 336, 5º andar, Leblon, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.838.015/0001-75, na qualidade de gestora do VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 17.554.274/0001-25 e a BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. com sede na Rua Iguatemi, nº 151, 19º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.486.793/0001-42, na qualidade de administradora do Fundo, informam aos cotistas e ao mercado em geral o que segue:

    O shopping Prudenshopping terá suas atividades temporariamente suspensas a partir do dia 25 de dezembro de 2020, por força de Decreto Municipal em função do aumento de casos de transmissão de Covid-19, bem como o aumento do uso de leitos de UTI na cidade de Presidente Prudente, estado de São Paulo. As atividades consideradas essenciais permenacem autorizadas a funcionar. O decreto vigorará até nova atualização dos números, efetuada pelo Governo do Estado de São Paulo, prevista para o dia 07 de janeiro de 2021.

    O Prudenshopping representa aproximadamente 17% da receita imobiliária esperada do Fundo.

    Os demais shoppings do portfólio do Fundo seguem em funcionamento, atendendo as limitações estabelecidas pelas autoridades locais e seguindo as orientações dos órgãos competentes, que visam preservar a saúde e o bem-estar de todos os clientes, lojistas, colaboradores e parceiros.

    Atenciosamente,

    Rio de Janeiro, 23 de dezembro de 2020

    Curtido por 2 pessoas

      1. Shop ABC: AV. PEREIRA BARRETO, 42, VILA GILDA – SANTO ANDRÉ – SP

        COM 24 ANOS DE HISTÓRIA, O SHOPPING ABC É O MAIOR CENTRO DE COMPRAS DA REGIÃO, SENDO CONSIDERADO A ‘EXTENSÃO DE CASA’ DOS MORADORES DE SANTO ANDRÉ. POSSUI 121.666,19 METROS QUADRADOS, SETE PAVIMENTOS, SENDO QUATRO DEDICADOS ÀS LOJAS E OUTROS TRÊS ÀS ÁREAS DE ESTACIONAMENTO.

        Curtido por 1 pessoa

      2. não confundir com o ABCP11

        ABCP11: Grand Plaza Shopping, antigo ABC Plaza Shopping, é o maior shopping center do ABC Paulista. Situa-se na cidade de Santo André, na Região Metropolitana de São Paulo, estado de São Paulo, Brasil. O Shopping foi construído no terreno da antiga fábrica da Black & Decker.
        Av. Industrial, 600 – Centro, Santo André – SP, 09080-510

        Curtido por 2 pessoas

      3. Ah, que bacana Tetzner. Nesta foto inclusive da pra ver o prédio onde moro ao centro atrás do shopping. Fica aqui ao lado.
        Mas, olha que curiosidade:
        Faz um ano que minha esposa, que não entende nada de FII, parou de ir ao Grand Plaza, e passou a preferir o ABC. De fato ao longo deste ano, o shopping melhorou muito, nível melhor de lojas, facilidade de estacionar, tem acesso por trás do prédio onde moramos aqui e há centenas de condomínios, ta do lado de um grande hospital e de um belo parque em uma importante avenida em Santo André.
        O grand plaza ainda é muito melhor localizado e com potencial enorme, mas minha esposa deixou de gostar de lá e percebeu a melhora no ABC. A gente acha que tem coisas a melhorar como a praça de alimentação e o cinema. Mas cresceu muito.

        Curtido por 3 pessoas

  2. VINCI SHOPPING CENTERS FII CELEBRA INSTRUMENTO VINCULANTE PARA AQUISIÇÃO DE PARTICIPAÇÃO ADICIONAL EQUIVALENTE A 17,26% NO RIBEIRÃOSHOPPING

    A VINCI REAL ESTATE GESTORA DE RECURSOS LTDA. com sede na Avenida Bartolomeu Mitre, nº 336, 5º andar, Leblon, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.838.015/0001-75, na qualidade de gestora do VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 17.554.274/0001-25 e a BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. com sede na Rua Iguatemi, nº 151, 19º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.486.793/0001-42, na qualidade de administradora do Fundo, informam aos cotistas e ao mercado em geral o que segue:

    O Fundo assinou instrumento vinculante para a aquisição de fração imobiliária de 20,00% do empreendimento original, além de 20,00% da Expansão VII, 5,84% da Expansão Academia e 13,14% da Expansão VIII do RibeirãoShopping, localizado em Ribeirão Preto, São Paulo (“Aquisição”). Essa participação equivale a 15,35% da área bruta locável (“ABL”) total do RibeirãoShopping e representou 17,26% do resultado operacional líquido (“NOI”) do empreendimento no ano de 2019. O Fundo, que já possuía o equivalente a 3,83% do empreendimento original, que não incluía as expansões realizadas no shopping, passará com esta Aquisição a deter participação equivalente a 17,54% da ABL total do shopping o que representou 20,25% de seu NOI em 2019.

    O valor total da Aquisição será de R$ 150.600.000,00 (“Preço”), podendo ser adicionada uma parcela a ser paga em 2024, sujeita ao atingimento de um determinado nível mínimo do NOI do shopping em regime caixa entre os anos de 2021 e 2023 (“Earnout”). Nesta transação a gestora estima um cap rate de 7,7%, baseado no resultado gerado pelo shopping nos 12 meses anteriores à pandemia de COVID-19, de abril de 2019 e março de 2020 em regime caixa. A expectativa é que a Aquisição seja concluída em até 60 dias desta data, estando sujeita à implementação de condições precedentes usuais em transações desta natureza e que não envolvem o direito de preferência, que foi renunciado pelo outro coproprietário do shopping.

    Estimativa de Rendimento

    A expectativa da gestão é de que a aquisição do shopping, caso efetivada, gere, nos primeiros 12 meses após a conclusão da transação, o equivalente a R$ 0,05/cota ao mês, o que, descontados os efeitos da redução das receitas de aplicação financeira do caixa utilizado na aquisição, representa um incremento mensal de R$ 0,03/cota ao resultado caixa que seria gerado sem esta aquisição. Esta estimativa não representa promessa ou garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os Cotistas, e foi baseada na estimativa da gestão para o resultado do shopping nos próximos 12 meses, assumindo redução gradativa dos impactos da crise do COVID-19 no referido ativo.

    Curtido por 5 pessoas

    1. Um outro sócio abriu mão do direito. O que será que a Vinci viu que o outro não viu?

      Ok, o outro já poderia estar bem posicionado e não desejou elevar posição. Perfeito.

      Reflexões aqui e ali…a gestão segue atenta e focada em crescer o FII. Gerando alfa (+0,03)….caminho bem tranquilo neste FII

      Concordam?

      Valeu!!!

      Curtido por 1 pessoa

      1. Foi o único FII de shoppings que eu vi fazendo aquisições durante a pandemia. Isso diz muita coisa.
        Teve mais algum?
        O Tucuruvi do HSML já estava em trâmites antes da crise, só foi finalizado.

        Curtido por 2 pessoas

  3. Na data de hoje, o Fundo celebrou compromisso de compra e venda para a aquisição de fração imobiliária que representa 98,5% do shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha, Espírito Santo (“Aquisição”), totalizando 39.426 m² de ABL própria.

    O valor da Aquisição será de R$ 194.023.243,00 (“Preço”), podendo ser adicionada uma parcela a ser paga em 2025, sujeita ao atingimento de um determinado nível mínimo do NOI do shopping em regime caixa entre os anos de 2021 e 2024 (“Earnout”). O Preço será pago em 4 parcelas, sendo a primeira de R$ 114.023.243,00 à vista na data de conclusão da Aquisição e o restante em 3 parcelas anuais corrigidas por 100% do CDI.

    A expectativa é que a Aquisição seja concluída em até 45 dias desta data, estando sujeita à implementação de condições precedentes usuais em transações desta natureza e que não envolvem direito de preferência e nem diligência (que já foi concluída).

    A negociação desta Aquisição, que constava na destinação de recursos da 6ª emissão de cotas do Fundo, havia sido iniciada antes da pandemia do COVID-19. Com a crise, os termos da transação foram renegociados convertendo 30% do preço original em pagamento futuro condicionado ao retorno da performance operacional do shopping a níveis e trajetória de crescimento esperados pré-crise, criando uma estrutura mais protegida para o Fundo. O Preço da aquisição foi inferior a R$ 5.000/m², o que representa um valor substancialmente abaixo do custo de reposição do ativo, e 58% abaixo do valor de mercado/m² dos shoppings do portfólio atual do Fundo¹. Além disso, a transação representa um cap rate de 10,9% sobre o Preço, baseado no NOI de 2019 em regime caixa.

    Na data de hoje, o Fundo celebrou compromisso de compra e venda para a aquisição de fração imobiliária que representa 98,5% do shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha, Espírito Santo (“Aquisição”), totalizando 39.426 m² de ABL própria.

    O valor da Aquisição será de R$ 194.023.243,00 (“Preço”), podendo ser adicionada uma parcela a ser paga em 2025, sujeita ao atingimento de um determinado nível mínimo do NOI do shopping em regime caixa entre os anos de 2021 e 2024 (“Earnout”). O Preço será pago em 4 parcelas, sendo a primeira de R$ 114.023.243,00 à vista na data de conclusão da Aquisição e o restante em 3 parcelas anuais corrigidas por 100% do CDI.

    A expectativa é que a Aquisição seja concluída em até 45 dias desta data, estando sujeita à implementação de condições precedentes usuais em transações desta natureza e que não envolvem direito de preferência e nem diligência (que já foi concluída).

    A negociação desta Aquisição, que constava na destinação de recursos da 6ª emissão de cotas do Fundo, havia sido iniciada antes da pandemia do COVID-19. Com a crise, os termos da transação foram renegociados convertendo 30% do preço original em pagamento futuro condicionado ao retorno da performance operacional do shopping a níveis e trajetória de crescimento esperados pré-crise, criando uma estrutura mais protegida para o Fundo. O Preço da aquisição foi inferior a R$ 5.000/m², o que representa um valor substancialmente abaixo do custo de reposição do ativo, e 58% abaixo do valor de mercado/m² dos shoppings do portfólio atual do Fundo¹. Além disso, a transação representa um cap rate de 10,9% sobre o Preço, baseado no NOI de 2019 em regime caixa.

    Curtido por 4 pessoas

    1. Margem pra crescer bem na lucratividade. E isso significa mais renda pro investidor. Muito bom a aquisição e todo o contexto passado no FR mostra o potencia desejado com esta aquisição.

      Bastante satisfeito com o andar deste FII e com sua gestão

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

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