VISC11 – Vinci Shopping Centers

O fundo é administrado pela BRL Trust Investimentos e sob gestão da Vinci Partners (177 profissionais, sendo 24 sócios, e tem aproximadamente R$ 19 bilhões sob gestão).

Tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos.

Utiliza uma estratégia de crescimento focada em aquisições de imóveis prontos e não pretende investir em projetos greenfield, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

O Fundo teve início em março de 2014, quando concluiu a aquisição de participação em dois shoppings centers:

49% do Shopping Ilha Plaza (Rio de Janeiro, RJ) e
13,6% do Shopping Pátio Belém (Belém, Pará).

As aquisições representaram para o Fundo o investimento de R$ 171,2 milhões, dos quais R$ 39,2 milhões foram realizados à vista e R$ 132 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 13 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,4% ao ano. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 1ª emissão de cotas do Fundo.

Em 2015, o Fundo celebrou um acordo de co-investimento com um fundo de pensão canadense por meio do qual o Fundo e o Co-Investidor, através de um fundo de investimento imobiliário gerido pelo Gestor, adquiriram conjuntamente um portfólio de quatro shoppings. O Fundo realizou a aquisição deste portfólio na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) do investimento total e, com isso, adquiriu:

11% do Shopping Paralela (Salvador, BA);
7,5% do shopping West Shopping (Rio de Janeiro, RJ);
17,5% do Shopping Crystal (Curitiba, PR); e
7,5% do Center Shopping Rio (Rio de Janeiro, RJ).

As aquisições foram concluídas em 30 de setembro de 2015 e representaram, para o Fundo, um investimento de R$ 100,6 milhões, dos quais R$ 28 milhões foram realizados à vista e R$ 72,6 milhões foram realizados em parcelas mensais, pelo prazo de 14 anos, corrigidas pela TR e acrescidas de juros de 9,85% a.a.. O valor da parcela à vista foi liquidado com os recursos provenientes da 2ª emissão de cotas do Fundo.

Em outubro de 2017, foi concluída a 3ª emissão de cotas do fundo, totalizando R$230,3 milhões destinados ao pré-pagamento parcial das dívidas contratadas nas duas primeiras aquisições e à aquisição de um novo ativo.

O fundo teve suas cotas listadas na B3 em 01 de novembro de 2017 sob o código VISC11.

Em dezembro de 2017, o Fundo adquiriu participação de 12,5% no shopping Granja Vianna, o primeiro do portfólio localizado em São Paulo.

No dia 27 de abril encerrou-se a oferta da 4ª. Emissão de cotas do Fundo na qual foram subscritas a totalidade das cotas emitidas incluindo as novas cotas do lote suplementar e adicionais totalizando assim R$ 499.499.843,00. A oferta contou com a adesão de 12.388 investidores. Parte dos recursos foram utilizados para o pré-pagamento adicional da alavancagem existente.

Em setembro de 2018, o Fundo realizou duas aquisições, a primeira de 16,7% de participação no shopping Tacaruna e a segunda 15% de participação no shopping Iguatemi Fortaleza. Essas aquisições contribuíram para a diversificação do portfólio acrescentando duas novas capitais e dois novos administradores ao mix do Fundo.

SHOPPING LOCALIZAÇÃO ADMINISTRADOR ABL (M²) %
Ilha Plaza Rio de Janeiro, RJ BR Malls 21.615 49,00%
Shopping Paralela Salvador, BA Saphyr* 40.247 11,00%
Pátio Belém Belém, PA AD Shopping 21.567 13,60%
Shopping Granja Vianna Cotia, SP Saphyr* 30.463 12,50%
West Shopping Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 41.405 7,50%
Shopping Crystal Curitiba, PR Argo 14.280 17,50%
Center Shopping Rio Rio de Janeiro, RJ AD Shopping 15.163 7,50%
Shopping Tacaruna Recife, PE Tmall 44.950 16,70%
Shopping Iguatemi Fortaleza Fortaleza, CE Shopping Centers Iguatemi S.A. 90.016 15,00%

Informações Gerais / Visão Geral do Fundo
Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador: BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Taxa de Administração²: 1,35% a.a.
CNPJ: 17.554.274/0001-25
Quantidade de Cotas: 8.160.576
Número de Cotistas (29-03-19): 68.889
Valor Patrimonial da Cota (29-03-19): R$ 100,43
49 mil m² de ABL própria

RI: ri@vincishopping.com.br

Anúncios

1.797 comentários sobre “VISC11 – Vinci Shopping Centers

  1. boa noite
    trecho do relatório de 7-ago sobre as vendas em participações

    o preço de venda das transações proporcionou, ao Fundo e seus cotistas, retorno sobre o capital investido bem superiores a alternativas nos respectivos períodos de investimento. Ambas as transações foram realizadas a preços significativamente acima do valor patrimonial registrado no PL do Fundo e calculado com base em laudos de avaliação por empresas independentes de primeira linha.

    Outras razões especificas a cada um dos shoppings foram consideradas na tomada de decisão para a
    venda parcial de participação conforme descrito abaixo:

    ▪ Ilha Plaza: além das métricas de preço e retorno para essa transação (cap rate de 6,7% e valor 19% acima do valor patrimonial), esta venda parcial levou em consideração a mudança de controle e administração do imóvel que ocorrerá com a saída da brMalls. Em função das incertezas geradas por essa mudança consideramos apropriado reduzir nossa exposição a esse ativo.

    ▪ Tacaruna: No caso do Tacaruna, cuja transação também foi realizada com métricas de preço e retorno atrativos (TIR de 49%), consideramos apropriado a redução de exposição ao imóvel em função dos potenciais efeitos futuros decorrentes da recente inauguração de um shopping concorrente a menos de 10 km de distância.

    Curtir

    • ainda do relatório:

      Estimativa dos Rendimentos Pagos até o final de 2019
      Set/19 0,88/0,92
      Out/19 0,88/0,92
      Nov/19 0,63/0,67
      Dez/19 0,63/0,67

      Esta estimativa já leva em consideração o possível pagamento da parcela da taxa de gestão que o Gestor deixou de receber durante o ano de 2019, e que será devido caso o cenário descrito acima se confirme.

      Curtir

    • PSB

      realizou lucro em fundo de gestão ativa… ok

      o motivo de insegurança pela saída da BRMalls… sei lá, ele ainda mantém posição no shoppings

      ainda não digeri bem, para mim e muito pessoal ok? tem mais a ver com os resultados e o fluxo mesmo enfim cada um avalie segundo seus botões ai rs

      Curtir

      • Desculpa esfarrapada, fato!!!

        Parte positiva é que criaram um piso de cap de 8%, mercado não verá com bons olhos nada abaixo disso… cumprindo acima disso, faz parte do negócio as duas partes ganharem (mesmo que pontualmente tenha sido mais a favor do gestor)

        Curtir

    • Tetzner, pelo que recebi no e-mail, o valor das emissões será abaixo do valor do mercado hoje em 07/08/2019
      Poderia me informar como isso funciona?
      Porque, se o fundo oferecer cotas pras pessoas num valor abaixo do que poderia comprar no mercado, imagino que o preço de mercado cai junto não?

      Curtir

      • Arsenal

        Preço de emissão por cota R$ 108,00 (cento e oito reais), sendo que deste valor, R$ 104,80 (cento e quatro reais e oitenta centavos) corresponde ao preço de emissão da nova cota, e R$ 3,20 (três reais e vinte centavos) corresponde a Taxa de Distribuição Primária

        a mercado +/- 115

        proporção 0,327

        o preço normalmente é decidido com base no vp ou média recente de cotações

        sendo menor que a mercado incentiva a subscrição

        Curtir

      • Público Alvo: A Oferta Restrita será destinada exclusivamente a investidores profissionais, assim
        definidos pela regulamentação expedida pela CVM em vigor, observado o Artigo 9-A da Instrução
        CVM nº 539, de 13 de novembro de 2013, conforme alterada (“Instrução CVM nº 539” e “Investidores
        Profissionais”), sendo que, nos termos do artigo 3º da Instrução CVM 476, será permitida a procura
        de, no máximo, 75 (setenta e cinco) Investidores Profissionais e as Novas Cotas deverão ser
        subscritas ou adquiridas por, no máximo, 50 (cinquenta) Investidores Profissionais. Os cotistas do
        Fundo que exercerem o Direito de Preferência (conforme abaixo definido) não serão considerados
        para os fins dos limites previstos neste item, nos termos do § 2º, do artigo 3º, da Instrução CVM nº
        476.

        Curtir

  2. CONCLUSÃO DA AQUISIÇÃO DE PARTICIPAÇÃO ADICIONAL
    DE 36,5% NO GRANJA VIANNA
    Em 07 de agosto de 2019, o Fundo concluiu a aquisição de participação adicional equivalente
    a 36,5% do shopping Granja Vianna, tendo sido praticados todos os atos societários
    necessários para que o Fundo detenha fração imobiliária direta no imóvel a partir desta data,
    nos termos do Fato Relevante divulgado em 18/06/2019. O valor pago ao vendedor foi de
    R$ 69,9 milhões, que somado ao valor da operação de securitização de créditos imobiliários
    assumida pelo Fundo de R$ 38,8 milhões equivale um preço total de R$ 108,7 milhões. Tal
    operação tem vencimento em 2033 e juros de CDI + 1,85% a.a.. Portanto, a partir desta data, o
    Fundo passa a ter o direito ao recebimento do resultado em regime caixa referente a
    participação adicional adquirida.

    Curtir

  3. Resposta obtida do RI sobre as recentes vendas:

    “Luiz Otávio, boa tarde!

    Tudo bem?

    Desde o início do Fundo a Vinci Partners se propôs a realizar a gestão ativa do portfólio do Fundo VISC11. Na nossa visão, isso implica em aproveitar oportunidades que venham a surgir para eventuais realizações de ganho de capital e reciclagem de portfólio. As vendas tratadas nos comunicados ao mercado liberados no dia 30/07/2019, representam:

    • um cap rate médio ponderado de 7,1%;
    • valor transacionado 13,8% superior ao valor dos ativos marcados por laudo de avaliação no PL do Fundo;
    • TIR ponderada de 31,7% em termos nominais;

    Além disso a venda desses imóveis permite que parte do capital seja reciclado e utilizado em outras oportunidades à cap rates atrativos que contribuam com a diversificação e qualidade do Fundo. Vale ressaltar que conforme último relatório mensal divulgado, o Fundo conta com as seguintes oportunidades avançadas: […]

    Adicionalmente, é importante frisar que uma transação de compra ou venda de qualquer gênero envolve sempre duas ou mais partes, não cabendo à qualquer uma delas o total controle sobre as condições da transação. As oportunidades que surgiram para as vendas desses dois shoppings geraram um alto retorno para o Fundo e não estariam disponíveis passado certo tempo. O time de gestão agiu com celeridade e competência para avaliar da melhor maneira os possíveis impactos das vendas e julgou serem favoráveis ao Fundo no longo prazo.

    Aproveito para convida-lo a ler o relatório mensal que será divulgado amanhã após o fechamento do mercado que contará com uma análise mais profunda das vendas e da situação do Fundo.”

    Curtido por 4 pessoas

  4. O povo entendeu que as transações que o fundo realizou recentemente, referente a venda de duas frações de participações em dois empreendimentos, ocorreram no interesse da gestora, para evitar a devolução da taxa de administração caso não fosse atingido a meta de 7,25%a.a. de rendimentos. Pode se tratar de algo mais, uma matança de dois coelhos. E se estiver ocorrendo aqui a repetição da estratégia do gestor do HGBS11? Realiza-se um ganho de capital, com isso entrega-se um pouco mais de rendimentos aos cotistas, deixando eles um pouco mais felizes, ficando o cotista assim como o mercado mais interessado no fundo, daí vem uma nova emissão. Desse modo, mata-se dois coelhos. Resolve o problema desagradável de prestar um serviço sem receber por ele e ainda aumenta o faturamento com taxa de administração em função do aumento do volume de recursos sob gestão. Nada contra. Coisas do mercado. Todos têm seus interesses. Sigo confiante na gestão e no fundo.

    Curtido por 5 pessoas

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s