ABC dos FIIs

abc1

Seja Bem Vindo à Maior, mais Ativa e bem Informada comunidade de Investidores em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário).

INICIANTES

Materiais de Estudo para INICIANTES:

– Livros do Tetzner, você pode adquirir na Loja do Blog (https://tetzner.wordpress.com/loja); tem o de FIIs e o dos Segredos do Investidor

– Cursos com o Tetzner, disponível para Investidores Iniciantes, Intermediários e Avançados, uma forma Rápida e Prática, ao vivo e pelo Skype!

 

Assista esse vídeo onde são apresentados os Conceitos Básicos:

 

Entenda como funciona o NOSSO Blog, nesse outro vídeo:

 

Algumas perguntas são mais comuns, então para agilizar a resposta vou criar uma Base de Conhecimento:

Pergunta:  Como funciona o Imposto de Renda nos FIIs?

Tetzner:  O rendimento mensal é isento, depositado na sua conta da Corretora. A cota se for vendida, sofre incidência de 20% sobre o lucro, recolhido via DARF código 6015.

Pergunta:  Como declaro os Fundos e os Rendimentos?

Tetzner:  Relacione os Fundos com suas quantidades e valor pago na lista de bens (código 73) e os Rendimentos na aba de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Pergunta:  E como declaro as vendas de FIIs ao longo do Ano?

Tetzner:  Na Renda Variável existe um controle separado e mensal para os lançamentos dos lucros obtidos e dos valores de DARF recolhidos.

Pergunta:  O que é uma Emissão de Cotas?

Tetzner:  A emissão de cotas é o evento de lançamento do FII no mercado ou então, um aumento do patrimônio do fundo caso ele já exista.

Pergunta:  O Rendimento do FII cai quando ocorre uma nova emissão?

Tetzner:  Normalmente sim, pois aumenta a posição de dinheiro em caixa e a maior fonte de rendimento vem da alocação em Ativos imobiliários, sejam imóveis(tijolo) ou recebíveis(papel).

Pergunta:  FII tem Risco?

Tetzner:  Sim, tem risco intermediário entre Ações e Renda Fixa, portanto todo investimento deve ser feito após muito estudo, com capital excedente.

Pergunta:  Como funciona a estratégia de compra dos TOP 5?

Tetzner:  Orientando-se pelo Ranking Mensal dos FIIs, seleciona-se as 5 melhores (TOP) relações de Renda Distribuída por Cota para investimento. Com isso, conciliamos a proteção da diversificação com o elevado retorno em renda. Além disso, estamos nos posicionarmos estrategicamente em fundos que guardam um elevado potencial de rentabilidade de cota.

Pergunta:  O que é Renda Mínima Garantida (RMG)?

Tetzner: É uma garantia de rendimento, por um período finito de tempo, criada para proporcionar renda aos cotistas, enquanto o fundo desenvolve o investimento nos ativos alvo.

Pergunta:  Por que alguns FIIs tem o “B” no final?

Tetzner:  O “B” significa que o fundo é negociado no mercado de balcão, uma estrutura mais antiga da bolsa. Consulte sua corretora para saber se ela opera neste mercado.

Pergunta:  O que significa “Cota vai a Zero” ?

Tetzner: Alguns fundos foram criados com um prazo determinado de vida. Ao longo desse prazo o fundo irá amortizar (devolver), o capital investido na oferta inicial.

Pergunta:  O FII distribui todo o aluguel ou juros recebidos aos Cotistas?

Tetzner:  Sim, eles são obrigados a distribuir 95% dos lucros com base semestral. De acordo com as regras de cada fundo, pode-se provisionar uma certa quantia a título de “Fundo de Reserva” e também reinvestir em novos ativos o montante auferido com a venda de antigos.

Pergunta:  Quando eu recebo meu primeiro Aluguel?

Tetzner:  O fundo repassa aos cotistas os aluguéis e juros recebidos normalmente numa mesma data. O dia pode mudar para mais ou para menos, em função de sábados, domingos e feriados. Uma vez provisionada a distribuição, a cota fica “Ex-Rendimentos”. Confira no nosso Ranking dos FIIs todas datas “Ex” e também o dia do pagamento.

 

Segmentos:

* Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o armazenamento e distribuição de bens. Normalmanete inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões.

* Hospital – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu funcionamento.

* Hotel – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas, frequentemente na forma de hotéis e de flat..

* Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais.

* Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

* Escritórios – Prédios e ou salas comerciais usadas para a acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional.

* Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o equipamento necessário para a realização da atividade de ensino.

* Shopping – Complexos imobiliários encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, normalmente incluindo restaurantes e cinemas.

* Lojas – Conjunto de lojas encoberto, espaços no andar térreo e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais; normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes.

* Comercial – Investimentos imobiliários que não se enquadram em nenhuma das outras categorias.

Todas as classificações acima podem apresentar estruturas derivadas do objetivo principal, como por exemplo um estacionamento para clientes, pequenas lojas, etc.

O iFIX mede a rentabilidade de dezenas de fundos imobiliários, escolhidos entre os mais frequentemente negociados e com maior volume financeiro de transações. Os fundos são reunidos como se formassem uma carteira teórica diversificada. Aqueles com maior liquidez possuem peso maior nessa carteira.

A rentabilidade do IFIX considera o retorno total do investimento, ou seja, incorpora tanto os ganhos com a valorização da cota de cada um dos fundos que formam o índice quanto o total dos rendimentos distribuídos por esses fundos ao longo do tempo.

Para o investidor em fundos imobiliários, o cálculo preciso da rentabilidade total da aplicação é sempre complexo.

Como a maioria dos fundos imobiliários distribui rendimento mensalmente – referente ao repasse do recebimento dos aluguéis dos imóveis que estão na carteira­, é preciso um controle adicional para considerar todos os ganhos da aplicação. A metodologia do IFIX busca solucionar essa questão.

Toda vez que um rendimento é distribuído, representando um ganho em dinheiro para o cotista do fundo imobiliário que fez a distribuição, o valor de mercado da cota daquele fundo é recalculado na carteira do IFIX. O objetivo é não desprezar os ganhos com a distribuição de rendimentos e eliminar eventuais distorções que podem impactar a variação diária da cota do fundo.

Muitos investidores consideram a aplicação em imóveis como sendo uma maneira eficiente para garantir o recebimento de um fluxo de caixa, sempre corrigido pela inflação.

Os fundos imobiliários, dependendo da forma como são estruturados, conseguem atender a demanda desse tipo de investidor de forma muito eficiente, inclusive do ponto de vista fiscal.

Além da maior diversificação que os fundos imobiliários conseguem proporcionar aos aplicadores, os rendimentos dos aluguéis dos imóveis integrantes da carteira podem ser repassados para os cotistas sem a tributação do Imposto de Renda. É uma vantagem significativa no longo prazo.

Glossário:

Área Boma:  Medida de cálculo da Building Owners and Managers Association. Fórmula que envolve a área privativa e áreas de uso comum do imóvel.
Área Construída:  Área total coberta, seja interna ou externa.
Área Privativa:  Área de uso privativo do locatário.
Cap Rate:  Valor da receita divido pelo valor do ativo.
DY: Média de rendimentos do ultimo ano dividido pelo último preço de fechamento.
Preço: Preço de fechamento da cota do mês anterior
Segmento:  Setor de atuação do fundo.
Rendimento Médio (12M): Média de rendimentos do ultimo ano.
Tipo: Constituição dos Ativos do Fundo
Triple A: expressão do mercado americano, serve para caracterizar empreendimentos comerciais de alto padrão, com lajes corporativas de grandes dimensões (perto de 1.000 m² ou mais cada). Estas lajes oferecem tecnologia de ponta em sua estrutura, tanto na segurança quanto automações e comunicações.
P/VP: Preço por Cota a Mercado, dividido pelo seu valor patrimonial.

Assembleia Geral de Cotistas:

Compete privativamente à Assembleia Geral de Cotistas deliberar sobre:
(a) demonstrações financeiras apresentadas pelo Administrador;
(b) alteração do Regulamento;
(c) destituição do Administrador, do Gestor e do Custodiante;
(d) escolha do substituto do Administrador;
(e) emissão de novas cotas;
(f) fusão, incorporação, cisão e transformação do Fundo;
(g) dissolução e liquidação do Fundo;
(h) alteração do mercado em que as Cotas são admitidas à negociação;
(i) apreciação de laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de Cotas;
(j) eleição e destituição de representantes dos Cotistas, eleitos em conformidade com o disposto no Regulamento; e
(k) aumento das despesas e encargos do Fundo, especialmente, mas sem se limitar, à Taxa de Administração.

Propriedade das Cotas:

É possível que o fundo tenha imóveis em sua carteira; neste caso, a propriedade das Cotas não confere aos Cotistas propriedade direta sobre os imóveis, ou seja, o Cotista não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis ou sobre ativos imobiliários que eventualmente venham a integrar o patrimônio do Fundo.
Por outro lado, o Cotista não responde pessoalmente pelas obrigações legais ou contratuais, relativa aos imóveis ou ativos imobiliários que eventualmente venham a integrar o patrimônio do Fundo.

Base Legal

O FII tem como base legal a Lei nº 8.668/1993, a Instrução CVM nº 472 e a Instrução CVM nº 400, estando sujeito aos termos e condições do seu Regulamento.

Exemplo prático e oficial da BMFBovespa, sobre os Rendimentos de FIIs e Amortizações:

Assunto: ETFs /Fundos / Certificados / Renda Fixa

Prezado(a) Tetzner,
O Serviço de Atendimento ao Público da BM&FBOVESPA agradece seu contato. Mediante sua solicitação, informamos o abaixo disposto:
*
Se o FII fecha cotado a R$ 100 e distribui um rendimento de R$ 1, a abertura ex-direito será R$ 99. da mesma forma. Se a amortização é de R$ 10, ele abre a R$ 90, ou seja, é descontado do valor de abertura a equivalente distribuição.
*
Atenciosamente,
*
Serviço de Atendimento ao Público da BM&FBOVESPA

 

Aos Iniciantes, fica o post para reflexão:

“sabe o que eu não entendo?

o cidadão compra um fundo que paga 0,60% e acha ele ótimo, fica feliz da vida

ai a cota cai 10%, o fundo agora paga 0,67% e ele fica preocupado

ai cai 20%, e ele paga 0,75%, então o cidadão começa a se desesperar

vem outra queda, são 30% agora e o fundo rendendo 0,85% e ele sucumbe e vende tudo

porque um fundo que era bom a 0,60% de renda, deixa de ser pagando 0,85?

ah Tetzner, a cota caiu 30%, eu tinha 1000 agora tenho 700

e ai? se você comprou pra vender por 1100, fez besteira e deveria ter estopado com 5% de queda

se seu foco é RENDA o tempo tem de ser colocado a seu favor, quanto mais renda pagar melhor, pois seu foco é o LONGO PRAZO

em ciclos de 10 ou 15 ANOS os preços vão subir e descer, agora imaginem esses mesmos fundos daqui uns 5 ou 10 ANOS

não consegue?
vai na Ficha do BBFI11B

e 2005 custava 1000
em 2013 custa 4250
já foi cotado a 5000 recentemente

o RA(retorno anualizado) dele é 50%!!
isso mesmo, em 8 anos ele valorizou em cotas mais de 400%

mas não foi em 6 meses, 1 ano ou 2, FORAM 8 ANOS!!!

pensem nisso e reflitam se estão na classe de ativos certa”

Tetzner

 

 

FII x Imóvel, temos alguns pontos que faz toda a diferença:

1) Você não é o dono do imóvel. Você é dono de uma cota. Então, se uma assembléia tomar uma decisão contrária ao que vc. “acha” que é certo, pouco se pode fazer.

2) FII é isento de IR

3) FII gera renda mensal e com essa renda vc. pode comprar outras cotas. Normalmente quando se recebe um aluguel de imóvel físico, o capital é direcionado para outros investimentos, até se conseguir acumular valor suficiente para outro imóvel

4) Normalmente quem investe em imóvel físico, investe no mercado residencial, já que os comercial são bem mais caros.

5) Como ter inquilinos de primeira linha em imóveis físicos?? Claro, é possível, mas é bem mais fácil alugar um apto para o Sr. João do que agências para o BB.

6) O “poder” da diversificação nos FIIs é muito mais “prático” do que nos imóveis diretos. Em uma boa carteira, você pode ter 300 imóveis, 200 inquilinos, receitas de 50 milhões ,etc.

7) Em imóveis próprios, a segurança é “psicologicamente” maior, já que todas as decisões são normalmente pautadas com base no “seu” conhecimento.

Como disse, apesar da mesma natureza, são diferentes.
Enfim, no geral, é isso.. mas claro, poderíamos falar outros pontos.”

 

* Contribuição do Amigo Jose Dias

“Todas as diferenças apontadas são muito importantes para a escolha do investimento. Permito-me acrescentar entre muitas outras diferenças (como você destacou) 3 que me parecem relevantes: 1) Na compra de um imóvel o comprador arca com despesas relevantes de cartório, registro de imóveis, etc. que pode superar 5% do valor da compra; 2) na venda a comissão de corretagem leva em geral 6% do valor de venda, sem considerar outra despesas como certidões negativas dos vendedores, etc.; e 3) se for preciso vender o imóvel para obtenção de recursos necessários nunca será possível vender apenas a cozinha, a área de serviço, a sala, etc. Já com relação ao FII é possível vender apenas o estritamente necessário.”

 

* Contribuição do Amigo Irvando:

“Acredito que seria bom para a maioria do pessoal aqui do blog se a gente conseguir expandir essa questão levantada: IMOVEL FISICO x FII. Permita-me já engrossar a fileira das sugestões e comentários, começando com outros pontos que acredito serem importantes a considerar:

1- Ao adquiri um imóvel, além de todas as taxas Jose comentou, temos que considerar possívels reformas no imóvel e/no condomínio((neste até não temos como interferir muito, pq depende da maioria em assembléia e as reformas podem não ser do seu agrado e encarecem o valor da ”chamada extra” que é de reponsabilidade do proprietário)).

2- Temos que considerar e não menos importante, a depreciação do imóvel (existe uma tabela, que é usada por nós, avaliadores de imóveis, que é aplicada em todas as fases do imóvel, desde seu lançamento, na entrega das chaves, nos 1ºs anos a tendência é o imovel valorizar).

3 – Observar se o preço pago, tanto p/imóvel novo como para usado, está dentro dos valores médios por m2 da região/bairro/cidade). Existem vários índices disponíveis s/ o m2, mas acredito que o mais eficiente é o de comparação feita ”in loco” com os demais imóveis vizinhos e, ainda, verificar se na região a tendência é RESIDÊNCIA, COMERCIAL ou INDUSTRIAL.

4- TAMBÉM EXISTE A POSSIBILIDADE DE O LOCAL ESTAR COM O VALOR ELEVADO JÁ N M2 DO VALOR DO TERRENO, e aí entra outra questão legal que é quantos m2 de construção a prefeitura da cidade permite, qual a atividade pode ser instalada no local, qual a altura maxima do predio, quais os recuos obrigatórios, qual índice de aproveitamento de terreno que limita o total de m2 permitidos; ((enfim são inúmeras condições que o comprador do IMOVÉL PRONTO ou TERRENO deve averiguar, e, ja existem prefeituras que  criaram o Guia de Edificação e Uso do Solo, Índice de aproveitamento do terreno, etc….) Bom aqui alguns amigos do blog engenheiros, arquitetos, certamente terão mais dados minuciosos que precisam ser verificados ou estarmos alerta

5- Melhoramentos nas vias ou instalações de novas edificações previstas (shopping, escolas, indústrias, transporte urbano, etc).

6- Não menos importante, é por quanto vamos alugar o imóvel, há risco de vacância prolongada?, há risco de inadimplência? qual o percentual que a região consegue de retorno em relação ao preço do imóvel (0,5% em média e ainda tem o imposto de renda.)”

 

* Contribuição do amigo Sr dos FIIs:

“O diferencial de receber renda mensal pode lhe ajudar em alguma dificuldade sem que precise resgatar investimentos.
Em uma fase de acumulo de patrimônio se recomenda reinvestimento do aluguel por muitos anos auferindo juros compostos sobre um montante X.

Independência financeira varia de acordo com cada perfil de investidor, idade,objetivos etc.
Geralmente se divide em 3 fases.

Fase 1
Cobrir suas despesas mensais em 100%.
Fase 2
Dobrar o valor das despesas mensais em 100% para auferir margem de segurança.
Fase 3
Aumentar seu retorno mensal para algo torno de 20% , 30% sobre renda mensal para reaplicação posterior mantendo seu bolo crescendo exponencialmente acima da inflação.

Agora vamos aos contras:

1 Cotas podem desvalorizar pelos mais diverso fatores: macroeconômicos,microeconômicos,gestão, reformas etc
2 Qualquer fundo precisara auferir reformas em alguma parte da sua existência, dinheiro sairá do bolso do cotista.
3 A gestora pode prejudicar desempenho do fundo nos mais diversos âmbitos, jurídico , financeiro etc.
4 O governo pode aumentar tributação sobre sua renda .
5 imóveis podem sofrer reavaliações consideráveis.
6 O imóvel pode apresente riscos de sinistro etc.
7 A maior parte dos FII atualmente não consegue repor inflação.
FII são ativos de renda variável negociados em bolsa de valores, portanto possuem risco diretamente ligadas a renda variável.

Não seria recomendável :
1 Ficar expostos 100% em FII na fase inicial.

Seria recomendável:
1 Ter ativos de renda fixa de pelo menos 70% da carteira na fase inicial.
2 Compra mais qualidade menos quantidade.
3 Acompanhar a contabilidade periodicamente.
4 Gerenciamento de risco ” de acordo com o perfil do investidor”
5 conhecimento básico dos mecanismo do mercado imobiliário e financeiro.
6 Iniciar posição por FII multi inquilinos , multi imóveis.
7 Balancear sua carteira em fase inicial com setores mais defensivos: Bancos, Faculdade e hospitais.
8 Dar preferência para cotas mais baratas caso seu capital direcionado em fase inicial for baixo.
9 Ser pro ativo nos investimentos.”

Mini_FitaProdServ

7 comentários sobre “ABC dos FIIs

  1. Fiz um artigo com muito carinho explicando como funciona o fundo imobiliário que até leigo entende
    acho que vai ser muito útil pra todos que começam nos FIIs, vou deixar aqui no ABC dos FIIs.

    Investir em Imóveis com Pouco Dinheiro: Conheça os Fundos Imobiliários

    Primeiramente, o que são Fundos Imobiliários?

    Esse é o vídeo em que o Cristian Tetzner, um dos maiores especialistas em fundos imobiliários do Brasil, comenta rapidamente sobre a definição dos fundos imobiliários.

    Fundos imobiliários são ativos geradores de renda. As cotas são negociadas em bolsa, onde você pode comprar ou vender, dependendo de sua estratégia. Os fundos geralmente pagam aos cotistas uma renda mensal (alguns pagam semestral ou anualmente), que é proveniente dos aluguéis que os inquilinos pagam ao fundo.
    Além de aluguel de imóveis, os cotistas podem recebem renda proveniente de financiamentos que o fundo cobrou. Como foi explicado acima no vídeo.

    Basicamente, o fundo fornece os imóveis, e os inquilinos interessados (Banco do Brasil, BrasilFoods, PETROBRAS, Caixa Econômica Federal) pagam o aluguel referente a essas instalações por eles ocupadas. Para o inquilino, é mais vantagem pagar aluguel do que imobilizar o dinheiro em um imóvel próprio, e com isso ter mais dinheiro circulando em caixa.

    Tipos de Fundos Imobiliários
    Os fundos imobiliários podem ser separados nos seguintes grupos:
    1 Fundos de papel
    2 Fundos de fundos
    3 Fundos de tijolo
    1. Fundos de Papel

    Os fundos de papel são compostos por recebíveis imobiliários. Ou seja, é uma espécie de debênture, na qual o fundo está atrelado a dívidas que são pagas aos cotistas. São dívidas geralmente atreladas ao IGPM + um prêmio, IPCA + um prêmio por exemplo. Geralmente esses fundos são usados para turbinar a carteira em épocas turbulentas como atualmente. Apesar de pagarem um aluguel maior, são mais arriscados, pois se a dívida não for paga pela empresa devedora ou tiver problemas judiciais, você pode ficar sem o aluguel. Um exemplo de um FII de papel é o FEXC11.

    2. Fundos de Fundos
    Os fundos de fundos, ou FII de FII’S, compram cotas de outros fundos. É parecido com um ETF de ações, no qual você compra um ativo e possui várias ações ao mesmo tempo. Ao comprar um fundo de fundos, você está adquirindo uma participação em todos os fundos que ele investe. É uma diversificação natural. Ex: BCFF11b, BPFF11.

    3. Fundos de Tijolo
    Os fundos de tijolo são fundos que investem em imóveis físicos como lajes corporativas, hospitais, edifícios comerciais. Os fundos de tijolo são separados por setores de atuação, como por exemplo:
    Logísticos – são grandes galpões, geralmente para estocar matéria prima ou material de suporte. Ex: Fundo HGLG11, FIIP1B.
    Hospitais – fundos que possuem hospitais como inquilino. Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11b), Hospital da Criança (HCRI11).
    Comerciais – fundos que possuem inquilinos destinados à atividade comercial e vendas. Inquilinos como: Carrefour, Bom preço no fundo imobiliário MAXR11b, e Leader Magazine no fundo RBRD11, por exemplo.
    Shopping – fundos que têm imóveis alugados para shopping centers. Ex: Shopping Parque Dom Pedro (PQDP11).
    Hotéis – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas, frequentemente na forma de hotéis e de flat (fundo HTMX11).
    Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais (fundo FIIB11).
    Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes (fundo KNRE11)
    Educacional – Imóveis alugados para faculdades. Como exemplo de inquilinos, temos a Anhanguera Educacional (fundo AEFI11) e o Insper – Instituto de Ensino e Pesquisa (presente no fundo FCFL11b).
    Agências – Fundos que alugam para agências bancárias. Como inquilinos, temos o Santander, Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil.
    Escritórios – São fundos que possuem lajes corporativas e que alugam também para atividades administrativas de empresas como por exemplo a PETROBRAS no fundo XTED11 e XPCM11.
    Além disso, vale ressaltar que os fundos também podem ser divididos quanto ao tipo de inquilino, a fim de ter um gerenciamento de risco adequado e planejar a melhor alocação de ativos.

    Os fundos podem ser:
    1- mono inquilino / mono imóvel
    2- mono inquilino / multi imóveis
    3- multi inquilino / mono imóvel
    4- multi inquilino / multi imóveis.

    1- Mono/mono
    A definição é clara. Apenas um inquilino e apenas um imóvel. Ex: NSLU11b. Apenas um hospital e um inquilino. Uma curiosidade é o fundo logístico SDIL que apesar de possuir 4 inquilinos, há uma dependência desproporcional no inquilino BrasilFoods, que responde por quase 80%. Sendo portanto, considerado mono inquilino.
    2- Mono inquilino / multi imóvel
    Um exemplo é o fundo AGCX11. O fundo aluga vários imóveis por todo o Brasil para a CAIXA. Nesse fundo, o risco é mais diluído do que nos fundos mono/mono, já que a diversificação geográfica ajuda a mitigar riscos (enchentes, tempestades, roubo). O impacto em um imóvel é muito pouco em relação ao total.
    3- Multi inquilino / mono imóvel
    Shoppings são bons exemplos desse tipo de fundo. Um imóvel e inquilinos diversificados. Em shoppings temos estacionamento, lojas de artigos infantis, livrarias, supermercado, cinema. Ou seja, a renda é bem diversificada.
    4- Multi inquilino / multi imóvel
    São fundos que possuem diversificação geográfica e diversificação entre inquilinos. O fundo RBRD11, além de ser um mix entre os setores comercial + logístico, conta com 3 inquilinos diversificados entre 4 imóveis.
    Leader – 1 imóvel no Rio de Janeiro, 1 imóvel em Natal
    Ampla (setor de energia) – 1 imóvel em São Gonçalo, RJ
    Ambev – 1 imóvel em Belo Horizonte

    Qual escolher?
    A fim de otimizar o estudo, é muito recomendado aos iniciantes que comecem pelos fundos multi multi. Mas por quê razão?
    Esses tipos de fundo, por contarem com uma distribuição e diversificação de patrimônio maior, o dano que pode acontecer na sua renda no caso de uma crise é minimizada.
    Vamos a um exemplo prático.
    O fundo de escritórios HGRE11 possui 202 unidades locáveis, 24 empreendimentos distintos e diversos inquilinos.
    O fundo do setor hospitalar NSLU11b, possui apenas um imóvel e um inquilino.
    Imagine que haja um atraso do pagamento pelo hospital. Qual será o impacto naquele fundo?
    Agora, imagine que um dos inquilinos tenha problemas para pagar o aluguel ao fundo HGRE11. Terá o mesmo impacto que no fundo anterior?
    Pois bem. Isso não é motivo para ter apenas fundo multi/multi em carteira. Todos os 4 tipos podem ter espaço na sua carteira de investimentos, desde que sejam muito bem balanceados.

    Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários
    quais são as vantagens dos FII
    Para ter uma noção do investimento, é interessante comparar esse ativo com a renda recebida se fôssemos alugar imóveis físicos.
    Vantagens
    1- A renda dos fundos, atualmente é isenta de imposto de renda. Por enquanto ainda é isenta. Atualmente o governo está de olho em tributar a renda de diversos investimentos. Por isso os investidores que estão de fora dos fundos imobiliários devem ter muita cautela. Os fundos atualmente caíram muito só com a notícia, e é possível que caiam ainda mais para que a cota seja corrigida para o novo valor de aluguel. Nos fiis é possível receber entre 0,8 até 1,2%a.m., em média de aluguel. Nos imóveis físicos o aluguel é tributado em 27,5% além da média ser em torno de 0,5%a.m. sobre o valor do imóvel ou até menos.
    2- Com poucos reais já é possível investir em fundos imobiliários. Há cotas que custam menos de 1 real e outras que podem custar R$ 1.500,00, ou até mais. Porém, se analisarmos que para comprar imóveis físicos é necessário centenas de milhares de reais, o custo dos FIIs é muito mais baixo e possibilita que todos possam investir em imóveis mesmo tendo pouco dinheiro. Outro investimento muito acessível é o Tesouro Direto, no qual é possível comprar frações de títulos a partir de R$30,00.
    3- Caso queira vender, nos FIIs você pode vender parte das suas cotas. Nos imóveis físicos não é possível vender só o banheiro, ou só o quarto. Você liquida o imóvel físico inteiro.
    4- Você aluga para inquilinos de renome (CAIXA, SANTANDER, AMBEV). As chances de dar calote são menores do que no imóvel que você aluga para o Sr. Manoel.
    5- É mais prático e fácil diversificar entre imóveis nos fundos imobiliários comprando cotas de diferentes fundos. Imagine o dinheiro para comprar vários imóveis físicos. Se o teu inquilino de pessoa física parar de pagar e você tinha apenas aquele imóvel, o impacto é de 100%. Nos fundos multi/multi o impacto é muito menor
    6- Você não se preocupa com reformas, com taxas de cartório, advogados e estresse com o inquilino, como no imóvel físico. Tudo é pago com parte do aluguel que o fundo recebe.

    Desvantagens
    1- Um cotista de um FII não é dono do imóvel. Ele não pode simplesmente pegar uma cadeira, sentar na sala e dar ordens.
    2- A cota fica sujeita a oscilação de mercado. Hoje você comprou a 1000, mas amanhã o mercado pode estar disposto a pagar apenas 800.
    3- Falta de Autonomia. No imóvel físico você tem total autonomia pois o imóvel é seu. Nos FIIs, a assembléia pode decidir algo que não é interessante para o cotista.
    Custos para investir em Fundos Imobiliários
    custos e taxas FIIs
    Os principais custos para a aquisição de fundos imobiliários são:
    1- Taxa de corretagem
    2- Taxa de custódia
    3- Taxas da Bovespa (emolumentos + liquidação)

    Taxa de Corretagem
    A taxa de corretagem varia de corretora para corretora. A corretagem é cobrada por cada operação feita.
    Ex: Uma ordem de compra de 10 cotas de um fundo ABCD11 a 100 reais cada. Valor da compra = 10 x 100 = 1000 + 14 de corretagem = 1014. A escolha da corretora depende do perfil do investidor.
    Há corretoras que oferecem ferramentas mais elaboradas de gestão, análise dos fundos, ferramentas para cálculo do IR e geralmente são mais caras.

    Taxa de Custódia
    A taxa de custódia é o valor pago à corretora mensalmente referente à guarda dos seus títulos. Os valores podem variar de corretora para corretora e cada investidor deve pesquisar o valor que melhor lhe atende de modo a não comprometer as compras e que ofereça um serviço de qualidade também.

    Taxas da Bovespa
    As taxas da Bovespa são sobre o valor total de compra. Juntos, os valores de liquidação e emolumentos somam 0,0325% sobre o valor de compra.
    Peguemos o exemplo acima das 10 cotas a 100 reais cada + corretagem = 1014 reais.
    Cálculo das taxas de liquidação + emolumentos = 1014 reais x 0,0325% = R$ 0,33.
    Então o seu preço médio de compra = VALOR TOTAL DA COMPRA / quantidade de cotas.
    Temos 1014,33 / 10 = 101,43 reais por cota aproximadamente. O preço médio é muito importante pois a rentabilidade depende do seu preço de aquisição.
    Peguemos o fundo HGRE que custa hoje 1100 reais e paga um aluguel de R$ 11,10 por cota. 11,10 / 1100 = 1,009%a.m. Isso significa que comprando hoje o fundo por esse preço, estaremos recebendo mais de 1% ao mês se não houver mudança na renda.
    Digamos que o investidor conseguiu comprar 1 cota desse fundo mês passado quando ele estava custando 1200 reais. Vamos calcular o retorno mensal?
    Supondo uma outra corretora que cobre 7 reais por corretagem.
    I- valor da compra = 1cota x 1200 reais = 1200 + 7 reais de corretagem
    II – como a custódia só é cobrada no fim do mês, não incluímos nessa conta, para fins de praticidade no cálculo.
    III – custos da Bovespa = 1207 x 0,0325% = R$ 0,39 = 1207,39 de preço médio
    IV- rentabilidade mensal = renda recebida / preço médio = 11,10 / 1207,39 = 0,919% ao mês.
    Além da perda do patrimônio, antes ele valia 1200, hoje vale 1100, você recebe proporcionalmente menos do que um investidor que comprou a um preço melhor.
    Ou seja, isso significa que o preço e corretagem tem um impacto muito alto no seu retorno, já que os custos da Bovespa são fixos. O preço você pode comprar apenas quando estiver em um valor interessante, e a corretagem você decide pela corretora que está investindo.

    Como escolher o melhor Fundo Imobiliário?
    qual o melhor fundo imobiliario
    Essa é uma pergunta mais delicada pois requer muito conhecimento por parte do investidor. Particularmente eu aprendi muito sobre fiis no blog do Tetzner. Lá a gente encontra uma equipe de investidores que compartilham conhecimento e um ambiente incrível para a troca de informações sobre fundos imobiliários.

    Na minha opinião, os fundos devem ser escolhidos pelos seguintes fundamentos:
    1- Fundos com histórico de boa gestão e transparência de informações;
    2- Fundos com boa liquidez (janela de entrada e janela de saída);
    3- Imóveis com boa localização geográfica e manutenção em dia;
    4- Fundos que paguem um aluguel condizente com o setor. (existem fundos que pagam menos que poupança, e fundos que pagam 2% a.m.);
    5- Saber se os fundos pagam um aluguel recorrente;
    6- Olhar sempre a perpetuidade do fundo e o potencial de repassar a inflação do período;
    7- Fundos com contratos mais longos e atípicos (são contratos em que o inquilino é obrigado a pagar uma multa referente aos alugueis restantes), oferecem mais segurança em tempos de crise;
    8- Saber se o fundo é capaz de gerar a renda que ele paga.
    Um exemplo disso foi a queda brusca na cotação do fundo HGRE11. Fundo que sempre vinha pagando em torno de 12,6 reais por cota, mas segundo o relatório só conseguia gerar em torno de 10 reais com a receita. Com isso o fundo que antes estava queimando caixa para pagar a renda, decidiu reduzir para 11,10 e a cotação caiu para acompanhar esse novo valor. Portanto, é importante ter muito cuidado para não cair na ilusão dos fundos que estão pagando muito mas sem sustentabilidade.


    Anderson Henrique Chaves, 25 anos, trabalha embarcado e nas folgas pratica triathlon. Apaixonado por psicologia, relações humanas e educação financeira. Encontrou nos investimentos uma maneira de antecipar a aposentadoria, depender cada vez menos do trabalho atual para montar um negócio e ter mais LIBERDADE para curtir os hobbies e família.

    abs e bons investimentos

    Curtido por 6 pessoas

  2. Pessoal, eu estava querendo simular um FII de FII, na verdade o IFIX, queria saber dados como o rendimento (fictício) retornado por ele, mas o cálculo é bem extenso e na internet só tem o índice de valorização/desvalorização do índice, mas isso não ajuda a comparar a renda de um fi x qualquer com a renda do IFIX. Alguém tem alguma dica?

    Curtir

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s