FPAB11 – Projeto Água Branca

Seu objetivo foi a aquisição dos Edifícios New York e Los Angeles localizados na Barra Funda em SP; administrado pela Coin, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração, um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

FPAB11_vista

Inaugurado em 2001, o condomínio edifícios New York e Los Angeles possui 40 andares sendo 20 andares por torre e uma área total de 35.083,92 m2.

Seu estilo moderno e inconfundível destaca-se na paisagem do bairro da Agua Branca, na zona Oeste de São Paulo. O Condomínio edifícios New York e Los Angeles é Administrado pela empresa Prime Gerenciamento de Serviços.

Área Construída para fins de locação: 35.810,72m²

Localização: Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais).

Metragem dos andares: 1° ao 13° 1.015,72/m², 14 e 15° (duplex) = 1.636m² e 16° ao 20° andares = 612,87m² cada Torre.

Vagas:  878 Vagas.

FPAB11_V2

O COMPLEXO

Em função do crescimento acelerado do mercado de escritórios na cidade de São Paulo, novas fronteiras foram sendo conquistadas. Numa área de cerca de 3 milhões de metros quadrados, representada pelo polígono formado pelas avenidas Pacaembu, Presidente Castelo Branco, Comendador Martinelli e Santa Marina, e pelas ruas Carlos Vicari e Turiassu, servida pelo mais completo sistema de transportes (ônibus, trens e metrô), está implantado o Centro Empresarial Água Branca.

É um terreno enorme que abriga 4 prédios enormes, há dois pontos de acesso pela avenida Francisco Matarazo e pela avenida de trás as duas são bem espaçosas. Fica bem em frente à entrada do WPLZ; só atravessar e entrar no shopping.

Suas instalações são dotadas de uma completa infra estrutura de rede de água, esgoto, energia elétrica, telecomunicações, fibra óptica, elevadores, climatização, serviços de limpeza e conservação, sistemas de segurança eletrônica, detecção de incêndio, automação predial, equipes de suporte e manutenção 24 horas por dia, além de serviços complementares que garantem o perfeito funcionamento do prédio, em qualquer situação.

Taxas:

Administração: 5% da receita bruta auferida.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Remuneração de terceiros contratados pelo administrador limitada a 0,02%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.

RI: fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

67 comentários sobre “FPAB11 – Projeto Água Branca

  1. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 30/11/2016
    Data do pagamento 14/12/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 1,75 (hum real e setenta e cinco centavos)
    Período de referência Outubro – 2016

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  2. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 30/09/2016
    Data do pagamento 14/10/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 1,85 (hum real e oitenta e cinco centavos)
    Período de referência Setembro – 2016

    Continua caindo

    Curtido por 1 pessoa

  3. FII A BRANCA (FPAB) Relatório Gerencial – Agosto/2016

    “Processo de locação e desocupação.

    Desocupação
    A empresa ocupante do conjunto 41 (507,86m²) localizado no 4° pavimento (½ andar) da Torre New York tinha comunicado a data de 11/07/2016 para devolução do imóvel, no entanto, a empresa formalizou que não têm uma data definida para devolvê-lo, motivo pelo qual, a devolução foi postergada.

    Locação e Renovação
    Andares/Torre Área m² Finalidade Status
    7° ao 9° – LA 3.047,16 Renovação Bases comerciais definidas aguardando formalização do contrato

    Processo de comercialização dos imóveis
    No mês de agosto recebemos um proposta comercial para locação do 10° pavimento (1.015,72m²) localizado na Torre Los Angeles. As condições comerciais foram apresentadas e estamos aguardando o retorno da empresa. “

    Curtido por 3 pessoas

  4. Você Sabia?

    O Empreendimento possui contingência para abastecimento de 100% de energia para área comum das Torres em caso de falta de fornecimento de energia pela Concessionária

    O Fundo foi constituído em 1º de maio de 1998 e iniciou suas operações em 15 de julho de 1999 🙂

    Curtido por 3 pessoas

    • Potávio;

      Uma forma simplista de explicar tal precificação seria esta: em janeiro/16 distribuiu R$ 2,65 por cota, sendo que em julho/16 foram R$ 2,30 por cota. Portanto, a variação negativa anual, em parte, tem a ver com o raciocínio rentista muito presente no mercado.
      Agora, tem uma maior parte, que creio eu tem a ver com duas palavras: perspectiva e transparência.
      Em termos de perspectiva, e tendo em mãos os dados do último relatório gerencial, atualmente o fundo conta com uma vacância física de 27,26%, sendo bem crível que a distribuição dos próximos meses, no máximo, se mantenha. Isto se não houver uma piora na vacância já existente. Há caso de rescisão antecipada, cujo pagamento de multa poderá distorcer a distribuição no curto prazo, bem como, da entrega de 1/2 andar ao término do contrato. É bem verdade que estão em negociação para renovação com dois inquilinos (falo disso mais abaixo) e que entre janeiro e março/17 cessarão descontos em outros dois contratos de locação. Inclusive, segundo previsão de fluxo constante no relatório, a administração crê até num aumento de distribuição a partir do início de 2017. Não obstante a aparente boa nova, cabe citar trecho do relatório que denota o momento que vive o setor (em especial fundos mono empreendimento como este):

      “Processo de comercialização dos imóveis

      Conforme informado no relatório anterior, em junho havíamos recebido 2 propostas para locação de 4.675,75m² e 2.539,30m², ocorre que as negociações não avançaram e foram encerradas sem êxito.”

      Dada a área de interesse, subentende-se que não eram inquilinos de pequeno porte. Dada a atual conjuntura (pró-locatário), é plausível inferir que o malogro nas negociações sejam fruto do excesso de oferta e concorrência neste segmento . Até porque estamos falando de um empreendimento com excelentes virtudes/fundamentos (desnecessário replicar o que já consta na ficha do mesmo).
      Prosseguindo, até 2018 teremos o vencimento de mais 22,42% dos contratos, o que pode vir a impactar a projeção de fluxo constante no relatório já citado acima. Se levarmos em conta os vincendos em 2019 (34,94%) e não ocorrer uma melhoria significativa da Economia neste lapso temporal, os desafios à frente serão ainda maiores. Se quais dos cenários (otimista ou pessimista) vai prevalecer, é impossível afirmar com convicção.
      Já sobre a questão de transparência, e retomando a negociação para a renovação com inquilinos, não temos a informação sobre quais bases comerciais serão redigidos tais novos contratos (valor por m², duração, multas, eventuais descontos, etc.), sequer sabemos quais são os locatários ou em que ramo atuam, o que poderia nos ofertar uma melhor base de aferição de resiliência (ou não) da renda advinda. Saliento que nos relatórios mais antigos, muitas destas informações eram fornecidas. Diminuição de transparência, portanto, é algo a se levar em conta na precificação.
      Se é uma janela de oportunidade para abrir posição num (muito bom) ativo, cabe a cada um verificar se este caso se correlaciona ao seu perfil (ou não) e decidir o que fazer.
      Da minha parte, permaneço de fora só observando.
      Sds.

      Curtido por 2 pessoas

  5. Convocação de assembleia para modificar alguns itens do regulamento e permitir votação e apreciação de matérias pela internet. Não consegui colar aqui mas mudanças bem claras no sentido de facilitar e aumentar a participação do cotista no fundo, gostei.

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  6. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 29/07/2016
    Data do pagamento 12/08/2016
    Valor do rendimento por cota R$ 2,15 (oito reais e setenta centavos)
    Período de referência Julho – 2016

    Continua caindo

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  7. FII A BRANCA (FPAB) Relatorio Gerencial – 10/06/2016

    Desocupação

    A locatária ocupante dos 3° e 4° andares da Torre Los Angeles (2.031,44m²) comunicou a postergação da data de devolução do 4° pavimento de 14 de julho de 2016 para 31 de julho de 2016, no entanto, a respeito da devolução 3° pavimento a data de 30 de junho de 2016 será mantida.

    A empresa ocupante do conjunto 41 (507,86m²) a qual informou a desocupação do imóvel em 11 de maio de 2016 postergou a data da devolução para o dia 11 de julho de 2016.

    As devoluções citadas acima não se tratam de rescisão antecipada do contrato e sim de encerramento de prazo locatício, por tal motivo, não haverá multa por rescisão contratual.

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