FPAB11 – Projeto Água Branca

Seu objetivo foi a aquisição dos Edifícios New York e Los Angeles localizados na Barra Funda em SP; administrado pela Coin, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração, um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

FPAB11_vista

Inaugurado em 2001, o condomínio edifícios New York e Los Angeles possui 40 andares sendo 20 andares por torre e uma área total de 35.083,92 m2.

Seu estilo moderno e inconfundível destaca-se na paisagem do bairro da Agua Branca, na zona Oeste de São Paulo. O Condomínio edifícios New York e Los Angeles é Administrado pela empresa Prime Gerenciamento de Serviços.

Área Construída para fins de locação: 35.810,72m²

Localização: Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais).

Metragem dos andares: 1° ao 13° 1.015,72/m², 14 e 15° (duplex) = 1.636m² e 16° ao 20° andares = 612,87m² cada Torre.

Vagas:  878 Vagas.

FPAB11_V2

O COMPLEXO

Em função do crescimento acelerado do mercado de escritórios na cidade de São Paulo, novas fronteiras foram sendo conquistadas. Numa área de cerca de 3 milhões de metros quadrados, representada pelo polígono formado pelas avenidas Pacaembu, Presidente Castelo Branco, Comendador Martinelli e Santa Marina, e pelas ruas Carlos Vicari e Turiassu, servida pelo mais completo sistema de transportes (ônibus, trens e metrô), está implantado o Centro Empresarial Água Branca.

É um terreno enorme que abriga 4 prédios enormes, há dois pontos de acesso pela avenida Francisco Matarazo e pela avenida de trás as duas são bem espaçosas. Fica bem em frente à entrada do WPLZ; só atravessar e entrar no shopping.

Suas instalações são dotadas de uma completa infra estrutura de rede de água, esgoto, energia elétrica, telecomunicações, fibra óptica, elevadores, climatização, serviços de limpeza e conservação, sistemas de segurança eletrônica, detecção de incêndio, automação predial, equipes de suporte e manutenção 24 horas por dia, além de serviços complementares que garantem o perfeito funcionamento do prédio, em qualquer situação.

Taxas:

Administração: 5% da receita bruta auferida.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Remuneração de terceiros contratados pelo administrador limitada a 0,02%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.

RI: fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

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149 comentários sobre “FPAB11 – Projeto Água Branca

  1. Aprovada a proposta de encerramento processual
    Manifestaram-se sobre a Consulta titulares de 381.199 quotas, representando 50,83% das quotas emitidas, sendo que:
    • Aprovaram incondicionalmente a matéria quotistas titulares de 341.599 quotas, representando 89,61% das quotas votantes e 45,55% das quotas emitidas.
    • Rejeitaram ou aprovaram com ressalva a matéria quotistas titulares de 39.600 quotas, representando 10,39% das quotas votantes e 5,28% das quotas emitidas.
    A Administradora esclarece que o valor da proposta já foi objeto de negociação com os atuais proprietários da Fazenda Cachoeira, sendo o valor de R$ 7.000.000,00 a proposta final por eles apresentada. Assim, para conclusão do acordo restam apenas a definição de data para pagamento e as providências jurídicas para encerramento do processo.
    Oportunamente, quando da formalização do acordo, ocasião na qual será definida a data de pagamento, tal informação será objeto de comunicado ao mercado.

    São Paulo, 18 de julho de 2018.
    Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca

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      • …” vem por meio do presente comunicar a seus
        quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, que recebeu no último dia 25 de junho de 2018 uma proposta no valor de R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) para composição amigável e encerramento do processo de anulação de venda do imóvel denominado Fazenda Cachoeira, pleiteada pelo Fundo no âmbito da ação pauliana, conexa à ação de cobrança de garantia de renda mínima movida contra a Ricci e Associados (“Proposta” e “Acordo”, respectivamente).

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      • A Administradora informa, ainda, que, nos próximos dias, submeterá a Proposta à aprovação dos cotistas, por meio de processo de consulta formal, conforme facultado pelo § 3º, Artigo 25 do Regulamento do Fundo.

        Caso a maioria dos cotistas presentes (assim entendidos aqueles que responderem efetivamente à consulta) aprove a matéria, a Administradora prosseguirá com as tratativas para a realização do Acordo.

        Caso o Acordo seja efetivado, o valor a ser recebido pelo Fundo, deduzidos os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) e a taxa de administração (“Deduções”), integrará a base de cálculo do rendimento mínimo a ser distribuído, de acordo com as condições de pagamento que vierem a ser acordadas.

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      • Assim como ocorre em relação às demais receitas do Fundo, os recursos que vierem a ser recebidos pelo Fundo em decorrência do Acordo, após feitas as Deduções, serão devidos aos detentores de cotas emitidas pelo Fundo no último dia útil do mês de recebimento, e pagos no 10º dia útil do mês imediatamente subsequente.

        Para referência apenas, a Administradora informa que o eventual recebimento pelo Fundo, à vista, do valor de R$7.000.000,00 (sete milhões de reais) acima informado pelo Fundo, após as Deduções, dividido pelo número de cotas em circulação, resultaria no valor de R$7,54 (sete reais e cinquenta e quatro centavos), observado que não há qualquer garantia de que o Acordo será efetivado ou sobre as condições de pagamento.

        A Administradora manterá o mercado informado sobre a matéria objeto deste Fato Relevante

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      • Quem diria que esse processo um dia teria fim…apesar de que falta muita correção nesse valor de 7,54, se a RMG fosse paga à época seria bem mais, mas já é melhor que nada.

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      • ADG

        só achei estranho eles falarem em distribuição… esse valor não era destinado aos cotistas que foram prejudicados à época?

        olhei no relatório e não achei mais esse comentário… mudaram isso?

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      • Sim, sempre achei que não se estendia aos demais cotistas, mas acho que entenderam o óbvio que titularidade detém direitos. Se não me engano o FMOF tb tem/tinha alguma pendência com a Ricci, correto? não sei o que deu.

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      • Turma17

        isso o que?

        tem sempre a turminha que adora criticar… mas não move uma palha pra ajudar…

        o tempo que vocês dois estão perdendo com bobagem, já deveriam ter ajudado postado a informação…

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  2. COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado na CVM sob n°68-0, vêm por
    meio do presente comunicar a seus quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no
    art. 41 da Instrução CVM nº 472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que recebeu
    comunicado de uma locatária informando a devolução prevista para 16/09/2018 dos
    conjuntos 191 e 192 do 19° pavimento localizados na Torre Los Angeles com área de 612,87m²
    por meio de rescisão antecipada do contrato de locação cujo vencimento do contrato estava
    previsto para 31/08/2020. Por se tratar de rescisão antecipada do contrato será devido a
    multa rescisória proporcional equivalente a 3 (três) aluguéis.
    A área a ser devolvida representa 1,71% da ABL total dos ativos que integram o patrimônio do
    Fundo e o impacto negativo, que ocorrerá a partir de 01/11/18, no fluxo de caixa do Fundo
    será de R$ 0,09 por cota.
    A partir de 16/09/2018 a taxa de vacância será de 24,72%.
    São Paulo, 21 de junho de 2018

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  3. FII A BRANCA (FPAB) Fato Relevante

    COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado na CVM sob n°68-0,

    vêm por
    meio do presente comunicar a seus quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no
    art. 41 da Instrução CVM nº 472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015,

    que recebeu
    comunicado de uma locatária informando a devolução prevista para 16/09/2018 dos
    conjuntos 191 e 192 do 19° pavimento localizados na Torre Los Angeles com área de 612,87m²
    por meio de rescisão antecipada do contrato de locação cujo vencimento do contrato estava
    previsto para 31/08/2020.

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  4. Rufem os Tambores…

    Fato Relevante!

    COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado na CVM sob n°68-0, vêm por meio do presente
    comunicar a seus quotistas e ao mercado em geral, para os fins previstos no art. 41 da Instrução
    CVM nº 472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que recebeu comunicado de 3 (três)
    locatárias informando o que segue:

    a) Devolução com data prevista para 31/05/2018 do 2° pavimento com área de 1.015,72m²
    localizado na Torre Los Angeles por meio de rescisão parcial e antecipada do contrato
    de locação cuja vigência termina em 05/12/2019. A referida locatária permanecerá com
    a ocupação dos 1°, 12° ao 16° pavimentos totalizando 5.296,78m² localizados na Torre
    Los Angeles. O contrato não possui multa rescisória;

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    • b) Devolução com data prevista para de 16/06/2018 do conjunto 192 com área de
      306,44m² localizado na metade do 19° pavimento da Torre New York por meio de
      rescisão parcial e antecipada do contrato de locação o qual possui vigência até
      20/02/2020. A locatária deverá pagar a multa referente a área devolvida cujo valor será
      de 3 (três) aluguéis cobrados proporcionalmente considerando o prazo a decorrer da
      locação. A locatária permanecerá com a ocupação do conjunto 71 com área de
      507,86m² localizado no 7° pavimento (metade do andar) da Torre New York; e

      c) Devolução com data prevista para 09/10/2018 dos conjuntos 111 e 112 com área de
      1.015,72m² localizados no 11° pavimento da Torre New York por meio de rescisão
      antecipada do contrato de locação o qual venceria em 31/07/2021. A locatária deverá
      pagar a multa rescisória de 3 (três) alugueres cobrados proporcionalmente
      considerando o prazo a decorrer da locação;
      As áreas a serem devolvidas representam 7,09% da ABL total do empreendimento e o impacto
      no fluxo de caixa do Fundo no período de julho a nov/18 será de R$ 0,18 por cota e a partir de
      dez/18 será de R$ 0,29 por quota.

      A partir de 10/10/2018 a taxa de vacância será de 24,43%.

      São Paulo, 07 de maio de 2018.
      Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca

      Curtido por 1 pessoa

  5. Esse e Fundo e bem mineirinho … Como nao quer nada, anuncia 6K M2 de locacao e reduz em dois tercos a locacao em uma tacada. Mostra resiliencia forte …

    O impacto no fundo sera gigante.. A receita media por m2 la esta ao redor de R$77.0 e condominio e IPTU das unidades nao locadas tbm sai por uns R$35/R$40 por m2 … Assumindo um desconto de 10% e alugando a R$70 o M2, temos um aumento de receita de uns R$5.1MM / ano e considerando a reducao de despesas, temos um impacto positivo de uns R$2.7MM .. Somando tudo e dividindo pelo numero de Cotas, deveriamos ter um impacto positivo na renda de pelo menos R$0.85 / cota… Assumindo a Distribuicao atual de R$1.85, estamos falando de uma distribuicao futura ao redor de R$2.70 / cota (~50% de aumento numa tacada so) ..

    Em Marco tem a desocupacao de 3mil M2 ja anunciada que pode reduzir esse aumento pela metade, mas o fundo tem mais 3 meses para relocar esses espacos .. Ou seja, no melhor cenario (relocando as recisoes ja anunciadas) o rendimento vai para R$2.7/cota … No cenario sem relocar, o rendimento ainda assim aumentaria para uns R$2.25/R$2.3 / cota (quase 25% de aumento)…

    Nao tenho do que reclamar.. Um dos melhores fundos que tenho desde 2009/2010… Sofreu um pouco na crise, com renda caindo, mas mesmo assim considero um dos melhroes do que ha por ai no mercado, com uma Administradora de tirar o chapeu…

    Abs

    PROJETO ÁGUA BRANCA
    (CNPJMF n° 03.251.720-0001-18)

    COIN DTVM LTDA.
    (CNPJMF n° 61.384.004/0001-05)

    F A T O R E L E V A N T E

    COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado
    na CVM sob n°68-0, comunica, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº
    472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que nesta data oficializou a locação dos
    8°,9°12°,13° pavimentos localizados na Torre New York e 3° e 4° pavimentos localizados
    na Torre Los Angeles totalizando uma área de 6.094,32m² representando 17,02% da ABL
    no empreendimento. O contrato recebido na presente data possui vigência de 10 (dez) anos
    com início em 01/12/2017.

    Em decorrência da formalização desta nova locação a taxa de ocupação do imóvel na
    presente data passou a ser de 93%.

    São Paulo, 15 de dezembro de 2017.

    Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca.
    COIN Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
    Administradora

    Curtido por 5 pessoas

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