ALMI11B – Fundo Torre Almirante

O Fundo é administrado pela BTG Pactual, constituído como condomínio fechado e proprietário de 40% do Edifício Torre Almirante no centro do Rio de Janeiro.

É portanto um FII de Tijolo, segundo a classificação do ranking dos FIIs.

O Fundo é proprietário de 40% do imóvel localizado na Avenida Almirante Barroso, 81, Rio de Janeiro/RJ

Dados Técnicos do Imóvel

Área de terreno: 2.788,04 m²
Área Bruta Locável (ABL): 41.408,93 m²
ABL média/laje: 1.132,16 m²
Escritórios: 40.074,24 m²
Comércio: 1.353,23 m²
Térreo, mezanino, 34 pavimentos de escritório; cobertura do 36º pavimento – heliponto. Edifício-Garagem com 11 pavimentos de estacionamento, salas de reunião e vídeo conferência e área técnica, totalmente dedicado aos locatários.

O principal locatário do prédio é a Petrobrás, mas conta também com a Caixa Econômica Federal.

ALMI11B

Taxas:
Administração: 0,383%a.a. sobre patrimônio do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

193 comentários sobre “ALMI11B – Fundo Torre Almirante

    • hehheh Fábio

      neste caso é mais falta de liquidez que resiliência

      contando com multas e alugueis ainda vai provavelmente segurar um pouco mais, porém se tiverem de reformar ou conceder incentivos para alugar… aí o buraco é mais embaixo

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      • É, acho que você tem razão…..acho que está faltando comprador……isso explica tudo….rs rs rs

        Alugar um prédio daquele no Rio de Janeiro, atualmente, sei não. Não vai haver multa que dê para o tempo que será necessário.

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      • Fábio

        aluga com muita “oferenda” kkk

        oferece 12 meses de isenção

        oferece reforma

        mudança

        cartão de visita

        logo marca no totem

        pra quem acha que é brincadeira… com 9 meses e tudo isso ai em cima ainda não achou locador… rs

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      • A dificuldade para locar será grande. Isso é inegável!!
        Mas inegável tbm é a qualidade do imóvel.
        Pelo preço de fechamento hoje está sendo negociado a R$11.400,00/m².
        Qual seria o custo de reposição de um prédio como esse?

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      • Qualidade do imovel é inegavel.

        Ha de se considerar a localizacao do mesmo: Rio de Janeiro.

        Mesmo na hipotese de alugar, nao serao alugueis ao nivel Petrobras tempos de “Vacas Gordas”.

        E o principal: Qual é o custo de vacancia (despesas) deste imovel?

        Sera que sera mais um FII que emitira novas cotas para segurar as despesas?

        Ficarei acompanhando de longe.

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  1. Curiosidade sobre esse imóvel: ele foi erguido sobre o antigo edifício Andorinha, destruído por um grande incêndio que matou 21 pessoas.
    “Antes do moderno e arrojado Torre Almirante, existiu o edifício Andorinha, erguido em 1934 com 12 andares. Em 17 de fevereiro de 1986 um terrível incêndio atingiu o Andorinha e causou uma tragédia que matou 21 pessoas – sendo que duas se atiraram para morte pelas janelas – e deixou 50 feridos. Investigações mostraram que muitas das portas corta-incêndio estavam trancadas.”

    “O que sobrou do edifício Andorinha foi destruído e no local foi construído o Torre Almirante, inaugurado em 2005. Encravado em uma área nobre do Centro do Rio, na Avenida Almirante Barroso, esquina com Avenida Graça Aranha. Com 36 andares, o edifício todo espelhado, alugado pela Petrobras, tem duas faces planas, cada qual voltada para uma das ruas.”

    Sinistro isso…

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  2. Para os investidores que estão chegandoa gora, segue

    Informações Gerais
    Em 29/12/2015, o Fundo divulgou Fato Relevante ao mercado comunicando notificação recebida da PETROBRAS em que esta
    informou seu interesse em rescindir o
    Contrato de
    Locação e solicitou
    reunião para tratar do assunto.
    Em 16/08/2016, o Fundo divulgou fat
    o relevante informando que recebeu notificação da PETROBRAS solicitando a efetiva rescisão
    do contrato de locação do imóvel.
    Informamos que o contrato de locação do Imóvel possui um aviso prévio de 6 (seis) meses, razão
    pela qual a saída da PETROBRAS do Im
    óvel deve ocorrer em 16/02/2017.
    Informamos ainda que, na mesma data de saída, a
    PETROBRAS deverá arcar com multa rescisória equivalente a 4 (quatro) alugueis mensais vigentes à época, calculada na forma
    prevista no contrato de locação e a ser recebida por
    cada um dos Fundos na proporção que detêm do Imóvel, bem como arcar com
    os custos de recomposição do Imóvel ao mesmo estado do início da locação.
    O Fundo já está
    trabalhando com possíveis novos locatários

    Então, cuidado com quem entra agora com tudo olhando apenas renda, pq pode ter uma surpresinha

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  3. Trecho da proposta de adequação do regulamento à ICVM 571:

    “CAPÍTULO V – DA REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA
    Artigo 9º – A ADMINISTRADORA receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a 0,383% (trezentos e oitenta e três milésimos por cento), à razão de 1/12 avos, aplicados sobre o valor do Patrimônio do Fundo vigente no último dia útil do mês anterior, observado o valor mínimo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), elaborado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV.
    Parágrafo Único – A taxa de administração será calculada e paga à ADMINISTRADORA mensalmente, por período vencido, até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao dos serviços prestados”

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    • Informações Gerais
      Em 29/12/2015, o Fundo divulgou Fato Relevante ao mercado comunicando notificação recebida da PETROBRAS em que esta informou seu interesse em rescindir o Contrato de Locação e solicitou reunião para tratar do assunto.

      Em 16/08/2016, o Fundo divulgou fato relevante informando que recebeu notificação da PETROBRAS solicitando a efetiva rescisão do contrato de locação do imóvel. Informamos que o contrato de locação do Imóvel possui um aviso prévio de 6 (seis) meses, razão pela qual a saída da PETROBRAS do Imóvel deve ocorrer em 16/02/2017.

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      • Informamos ainda que, na mesma data de saída, a PETROBRAS deverá arcar com multa rescisória equivalente a 4 (quatro) alugueis mensais vigentes à época, calculada na forma prevista no contrato de locação e a ser recebida por cada um dos Fundos na proporção que detêm do Imóvel, bem como arcar com os custos de recomposição do Imóvel ao mesmo estado do início da locação.

        O Fundo já está trabalhando com possíveis novos locatários.

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      • Renovatórias Caixa:

        Há duas ações renovatórias em andamento, ambas movidas pela CEF, ambas na 3a Vara Federal do Rio de Janeiro, RJ:

        (a) 001046-64.2009.4.02.5101, ajuizada em 2009, em que foi proposto o valor de aluguel de R$ 43.270,61; e

        (b) 0006168-58.2014.4.02.5101, em que o Fundo foi citado recentemente, com proposta de valor de locação de R$ 70.000,00 a partir de 11.11.2014.

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      • O Fundo já contestou a ação mencionada no item b, concordando com o valor proposto.

        Permanece pendente a questão discutida relativa ao item (a). Após o encerramento da ação e a fixação de novo valor de aluguel, nova revisional somente poderá ser proposta em 2017.

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  4. Aqui a coisa é um pouquinho mais tensa que no BRCR; tendemos a direcionar tudo de Torre Almirante para a ficha do BRCR porque o FII tem 60% do prédio e os outros 40% são do ALMI11B.

    Neste FII com menor liquidez e cota de valor absoluto mais elevado, o impacto da saída de Petrobrás é de 99% (não é 100% porque tem a agência da Caixa no térreo).

    Falando sobre o prédio no final de semana saiu um Insight completíssimo sobre toda a estrutura dele (parece até que eu já sabia kkk)

    https://tetzner.wordpress.com/insight/comment-page-6/#comment-205064

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    • Dados da Torre:

      ABL: 41.468,60m² (referente a 100% do imóvel)

      R$ 6.883.402,50 (estimado com receita de junho/16)

      A contar de 16 de agosto de 2016, aviso prévio de 6 meses: nesse período o inquilino continua responsável pelo imóvel e suas despesas, bem como providencia já a restituição às condições originais do início de locação (salvo acordo mútuo contrário).

      Algumas benfeitorias realizadas podem ser de interesse do proprietário e podem ser abatidas, se já não foram dos valores locatícios.

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      • Multa de 4 Aluguéis pelo encerramento antecipado do contrato a ser paga na data de saída do prédio, também conforme fato relevante, fixado em 16/02/2017.

        São prazos dos ritos, quanto maior o tempo para sair e restituir o prédio à situação original, segue contando o prazo; então imagino que como já está vazio e as reformas já começaram a entrega efetiva possa até ocorrer antes (isso é minha opinião não é o que está no fato, no fato a data e a responsabilidade vai até 16/02/17).

        Nesta data teremos o pagamento da multa, aquela de 4 alugueis citada no fato e que deve então dar um fôlego ainda na primeira metade de 2017.

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      • Lembro no entanto que:

        Despesas de condomínio das áreas vagas e da manutenção e preservação do patrimônio após essa data sai do bolso do fundo; tem fundo de reserva constituído se não me engano o valor em CDBs está R$ 3,5 Mi

        Também acabou de fazer reformas no prédio de sorte que, em linhas gerais e somado a manutenção do inquilino, deve estar em boas e perfeitas condições de competitividade.

        Aí que entra os outro lado, a oferta está grande a apesar de ter diferencial de localização, tipologia, porte, garagem, … preço é um entrave.

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    • Esse preço atualmente pago por um único inquilino e para a torre toda vai ser bem difícil, eu diria que praticamente impossível.

      Uma locação full(completa) também no atual momento para inquilinos do porte de Petro seria difícil, a despeito de valores, eu não imagino alguém; mas se a TIM tomou o CEOC pode ser que algum inquilino tenha interesse na locação totoal

      Já do ponto de vista do inquilino, deveriam aproveitar o evento para limitar a exposição por inquilinos, como o TBOF faz em SP, existe um limite máximo de exposição por locatário justamente pare evitar eventos como o de hoje e dos últimos meses

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    • Considerando os valores estimados ou apurados acima, a grosso modo hoje paga-se R$ 166/m²

      Galera isso é muito, mas muito fora da realidade e do momento atual da economia; quem for fazer estimativa olha bem os valores ofertados recentemente e considere uma boa janela de espera.

      Aqui a torcida é para que a Petro entregue logo ou deixe o prédio em condições para continuarem as visitas e apresentações dos consultores imobiliários.

      Ah e considerem também carências concedidas para os novos inquilinos; estudem no BRCR como foi o processo ocorrido no Eldorado.

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    • Eldorado em SP, mercado maior e com mais opções de inquilinos e setores econômicos; Rio ainda depende muito de óleo e gás, então pode considerar aqui a dependência da melhoria desse segmento também.

      Em SP a experiência mostrou queda considerável no valor e bom tempo para recolocação, algumas com carência até hoje.

      No BRCR ainda tem a preocupação com o CENESP também em SP e com grande vacância.

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    • Interceptorfii19, o que eu vou escrever a seguir, é a minha teoria do que está ocorrendo: na planilha de fundamentos junho e julho/2016 do bcfund, reavaliaram o aluguel potencial do Torre Almirante para 120/m2, resultando em um aluguel total do Torre em aprox 5 milhoes, o que resultaria em uma distribuição de + ou – 17,50 por cota do ALMI. No webcast, na resposta da pergunta do Bradesco, ele cita “uma última negociação para permanência da Petrobrás”. Eu acho que tem uma proposta para a Petrobras reduzindo o aluguel para algo em torno de 120/m2 e estão negociando. 2 pau por cota do ALMI para receber 17,50 dá um yield de 8,75%, que é mais ou menos a distribuiçao do mercado. Essa é a minha teoria.
      A propósito, alguém saberia dizer se a Petrobrás saiu ou vai sair do Edifício Ventura?

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      • 120 é o patamar novo que estão oferecendo para potenciais inquilinos no fracionamento do prédio. Naturalmente ofertar para o atual é o mínimo que se pode fazer, mas até agora tudo o que saiu publicado reforça a saída. O que atrasa a entrega é o que explicaram no webcast, foram feitas customizações em alguns andares, as quais devem ser desfeitas. Fala-se até numa parte do office convertida em suíte cheia de luxos. Tudo isso teria de ser desfeito e a planta original refeita.

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      • NineFingers pra quem foi feito ou porque eu não sei ao certo, mas quem contou se quiser dar os detalhes fique a vontade kkk Eu quis só mostrar que ainda tem chão… outra obra foi a ligação com outro prédio ao lado… também estava ocupado pela petro e agora com entrega tem de retornar ao original. O Btg pode ainda fazer um doce e não aceitar de primeira, pedir ajustes …

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      • Pra quem foi não sei, mas a Val Marchiori deve ter influenciado na redecoração. Uns enfeites doirados, conjunto fino de toilette vindo de Parrí, com financiamento do BB.

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  5. Torre almi fechou esse semana quase na casa dos 1900, pagando uma renda maior que 20 reais por cota.
    Sabendo que a petrobras já tem aviso prévio de saida, a gestão já está procurando por empresas interessadas e já estão ocorrendo visitas.

    No entanto, muito dificilmente se conseguirá um valor de aluguel táo caro quanto a petrobras costumava pagar, e podem se preparando para um descontaço
    abçs e bons investimentos

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    • Hoje tomei um café bem próximo ao Torre Almirante. Pude observar com calma a imponência do edifício. Não o conheço internamente mais externamente é um prédio suntuoso. Não há nas imediações nenhum prédio parecido.
      Ao lado da entrada principal quatro pequenos caminhões de mudança estavam um atrás do outro e apenas o anti penúltimo era lentamente carregado com materiais de limpeza e escritórios. Fiquei a pensar: será que vai ser difícil locar? Quais empresas não gostariam de se fixar alí? Valeria a pena comprar algumas cotas como um investimento de longo prazo pela qualidade do ativo?
      O café acabou. Atravessei a rua e fui a calçada do prédio olhar a portaria. Passando perto do caminhão que estava a ser carregado perguntei a um dos carregadores. Está “esvaziando”? Ele meio que contrariado me diz: ” está e ainda pediram para sermos discretos. Vai entender os dotô”.
      Tô pensando nesse prédio até agora. É uma bela aposta. O que acham?

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      • André

        Querer estar ali muitas querem, lhe asseguro; tudo é uma questão de quanto podem pagar x quanto o gestor/consultor julga valer a locação ali…

        certamente não veremos tão cedo nada sequer parecido com o que petrobrás pagava ali

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      • Andre, trabalhei de 2009 a 2013 no Torre Almirante. Concordo que é um prédio incomparável no centro do Rio. Por dentro, era bom ao meu ver. No total eram uns 30 andares, com um edifício de garagem no meio e outro prédio anexo, um pouco mais baixo, interligados pelo 13º andar. Em geral, bem conservado, bons elevadores e banheiros.
        A questão, ao meu ver é que o FII sai de um inquilino pagando caro, alocado 100%, para uma situação de fracionamento para inquilinos menores, com menor aluguel e vacância imprevisível.
        Ao meu ver, no preço atual é inviável, como investimento. Se fosse investir nele, compraria uma parte no momento que as cotas sangrassem, quando a Petro parar de pagar aluguel e a renda caminhar para perto de 0 e outra parte quando o nível de vacância começar a cair e algum o FII mostrar alguma recuperação no horizonte.

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      • André, ainda não vi o prédio completo por dentro, apenas alguns corredores e elevadores. Mas o padrão construtivo me agrada mt, a localização também.

        Mas o predio hoje e´negociado a 1900 senão me engano, pagando cerca de uns 21 reais de aluguel.

        Acontece que hoje pode ser considerado um mono inquilino. E a petrobras saindo, não vão conseguir outros inquilinos pagando o mesmo valor por m² já que na época do aluguel a BR devia estar na época de vacas gordas e n preocupava-se com redução de custos.

        Eu espero uma redução de uns 30% no valor do aluguel por m² atual. Soma-se a esse desconto, a possibilidade de não ser locado 100%. Jà imaginou pra quanto essa renda irá cair?

        E renda caindo, cai a cota tbm, já que o mercado é rentista. Nem sei pq não caiu ainda, ou se os investidores estão achando e acreditando que a petrobrsa vái voltar.

        eu tenho interesse nesse prédio também, mas pra refletir. Pq não aguarda de fora até a cota se ajustar? pode conseguir um excelente ponto de entrada. Abçs e bons investimentos

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      • Chaps

        vai passar a ser multi inquilinos assim que a petro comunicar de vez a saída; pelo comentário do amigo ai está cada vez mais próximo, afinal mais 4 caminhões saindo? humm tic tac tic tac

        eu acho que já caiu a ficha do mercado que esse lance de ter inquilino de renome tem mais contra que a favor; ninguém gosta de ficar refém e acaba acontecendo isso

        se por um lado é bom ver um baita aluguel pingando na conta, por outro essa dependência sempre te joga pro corner mais dia menos dia

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      • tetz, fiquei espantado com o que paga o torre almi
        na cotação atual de 1900 vi no relatório qu a renda é uns 21 ou 24 senaõ me engano

        isso dá 1,10 mensal. Tà mt distorcido.
        Mesmo com uma probilidadde de quase 99.99999% da petro sair, como estamos vendo nesses caminhoes, o mercado parece desconsiderar e não reduz a cotação.

        COmo assim?
        um amigo até abaixo diz que tem interesse no imóvel. EU bm tenho inclusive, mas não nos preços atuais. Prefiro esperar oficializar, até mesmo pra oferecer um bom ponto de entrada em 2 fiis

        que são o torre almi por sí só
        e o brcr que tem grante participação nesse fundo (n sei se ainda tem muita ainda).

        Voce sabe como brcr tá se movimentando quanto a isso? Se já teve venda de cotas de torre almi pra se antecipar à essa vacãncia, ou não?

        acho que ter um om inquilino é a cereja dobolo. É mt importante o tipo de contrato tbm né. Se sair paga multa. Simples.

        E comprar vacância potencial num meracdo onde já está com vacância e que parece nao ter fundo, é meio complicado.

        Quanto tempo demora pra recuperar essa renda? e o custo de oportunidade? será qu evale a pena?

        Se já investir em fundos que estão com pouca vacância tem seus riscos inerentes ao ramo imobiliário. IMagine investir no que já está vago? Despesas aumentam e a grana pra pagar é renda que poderia ser nossa.
        poderia

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      • Chaps

        o mercado reprecifica a cota num valor mais real de renda… esses 21/cota esquece… calcula um bom desconto e recoloca na precificação

        vai dar outro % que vai ser menor que o atual e maior que a média pelo risco de vacância por um período entre o 0 e o 100%

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      • no FII ALMI11B tem 40% do prédio e dentro do BRCR os outros 60% Chaps 🙂

        e o BRCR além deste prédio que é um dos excelentes do Rio, ainda tem o Long Dong Eldoroado que na minha opinião é o melhor prédio listado nos FIIs

        e tem também um pitequinho de TBOF que os caras não são bobos; TBOF é o segundo melhor prédio de FII no conjunto da obra, também minha opinião rs

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      • Curiosidade, veja que até o Eldorado no preço errado pro momento ficou vago e por muito tempo…

        nem o supra sumo do mercado acha locador no preço errado

        veja que TBOF teve inadimplência alta esse mês, com toda essa vacância é bem provável que venha mais, motivo de tanta queda recente

        então que compra vacância não pode esquecer que ela pode aumentar…

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      • Mas falando sério agora, poutz tem hora que tem que descontrair um pouco, senão vocês dormem ai do outro lado kkk

        Se tá “russo” para inquilino do porte do TBOF… imagina para os demais…

        Por isso toda crise é além de uma ameaça, outra oportunidade!

        olha ai os Chineses sabem bem disso e já entraram de sola na Rio Bravo 🙂

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      • Ah um adendo que esqueci…

        não vai de 0 a 100% ou a 70% como simulamos, então vai ter um período de 0% SE a Petro entregar mesmo o prédio (vai que mudam né?)

        tem a multa pra cobrir o período de vacância, por isso o BTG está correndo atrás de levar potenciais inquilinos para ir ver o prédio

        já haviam andares vagos antes mesmo do anuncio oficial, então agora com tanta movimentação de caminhões, eu acho que o aviso pode sair a qualquer momento

        De novo: EU ACHO porque certeza ninguém tem… se tem não conta kkk

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      • valeu tetz
        é um pouco confuso mas entendi hehehe

        Torre almirante é o prédio.
        Almi11b possui 40% do prédio.
        os outros 60% o BRCR tem posição direta, é isso?

        Pq pelo que entendi, brcr também tem posição em ALMI11b, ou seja, uma parte daqueles 40% e 60% diretamente do imóvel, é isso?

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      • entendi
        e brcr recusa a reduzir a renda tbm
        eu já imaginava que fosse pra uns 0,8 apos as amortizações

        mas uma renda de 21 reais por cota de almi deve elevar bastante a renda do brcr
        abçs

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      • depois tem a fase de colocar o prédio nas mesmas condições que pegou; claro que já podem ter começado em paralelo nos andares vazios

        mas tudo isso é mera elocubração, melhor esperar o FR e pronto

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      • Aí começa a brincadeira e a diversão, porque você é quem está com a decisão na mão, sua análise vai depender de bom senso também!

        As receitas do FII hoje são de R$ 2.753.361 (tem no relatório, tem na ficha, se não souber é só perguntar:)

        Divide um pelo outro você chega em: R$ 165,99/m² do que chamamos de receita bruta, sendo 99% de origem petrobrás com dados do relatório

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      • é um valor que eu acho caro rs ai você pode conferir numa grande consultoria imobiliária os valores praticados na região e ter uma ideia do mundo real no momento atual econômico

        pode olhar também e anotar nas nossas publicações do notícias, sai sempre alguma coisa

        considere apenas a localização central, o mercado do rio de janeiro e os valores praticados para os Triple A

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      • Vamos continuar a brincadeira? 🙂

        Eu vou estipular, definir um valor teórico de 120/m² para locação (independente de caro/barato/factível… é só exemplo, ok?)

        então, 120 x 16.587,44 = R$ 1.990.492,80 a nova receita bruta para 100% locado

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      • De novo, tudo bruto, tudo teórico, apenas exemplo para ver porque hoje paga “tanto” e amanhã pode não ser tudo isso

        Bom isso ai no nosso exemplo é BRUTO, o que significa que você tem de deduzir despesas de áreas vagas e do sócio oculto rsrs

        100% ocupado gera de despesas segundo o último relatório: R$ 216.882

        Condomínio ali… deve custar uns R$ 20-25/m² … vamos arredondar as despesas para uns R$ 350 mil?

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      • Ai é só chegar na Receita líquida para contabilização dos 95%

        R$ 1.043.344,96 * 0,95 = R$ 991.177,712

        e dividir pelo total de cotas: tem no relatório, tem na ficha, se não souber é só perguntar:)

        R$ 991.177,71 / 104.700 = R$ 9,47 por cota que a 1.900 dariam +/- 0,5%

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      • a grosso modo e fazendo um monte de simplificações esse é o resultado do nosso exercício 🙂

        espero que tenham gostado e podem mudar a vontade as variáveis ai

        lancem num Excel e brinquem a vontade, quem sabe encontrem uma oportunidade e basta usar o “Avisa Ai” do blog!

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      • e como o Ricardong falou há um tempinho, na hora que bater o “apuro” mandam desconto com carência e loca; por hora não tem motivo pra desespero não, a petro ainda não saiu, tem a multa de um contrato recém renovado que cobre pelo menos esse ano com folga…

        no lugar deles? saindo a petro, bota pra dentro inquilino bom e com carência; faz uma boa amarração com garantias e segue o jogo

        não vão locar no valor que a petro pagava nem se fosse para própria petro mais… mas uma hora aluga sim

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      • sim, mas não vejo motivo pra entrar agora.

        acredito bastante que haja uma correção mt boa quando a petro oficializar. pq ha o risco de ainda procurar por inquilinos e eles ainda ocuparem o prédio e esse receio é embutido na cota

        depois que for oficializado novos inquilinos, ocupado o predio, dado o desconto, carências, o mercado pode entender isso bem e faer com que a cota flutue a valores maiores, mas acredito que ficariam muito abaixo dos 1900 atuais.

        voce viu com ceoc. o que é pior? deixar vago pagando iptu e conta de luz, ou aluguel free com carência?

        Pelo menos se livra dos gastos.
        nos valores presentes, nem tão cedo.
        Acho que foi na época do Gabrielli, onde não se dava tanta importncia pros gastos.

        que vai alugar, eu n tenho dúvida.

        Por isso bm tenho bons olhos pra edga pela localização tbm e pelo padrão construtivo, apesar de não ser um predio atualizado tanto quanto torre almi, mas a localização é mt boa.

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      • AHChaves

        “pode ser que sim” e pode ser que não…

        veja que chega num ponto em que começa a falar mais alto o imóvel

        TBOF com vacância, inadimplência, etc etc paga praticamente nada de renda e a cotação tá firme nos 6x,00

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      • pois é. mas comprar promessa é foda
        paixão nos fiis pode levar à bancarrota

        eu tenho tentado ter um olhar mais racional e deixar a paixão de lado, pra não ficar cego perante às distorçoes

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    • A renda futura do prédio como um todo deve convergir para:

      Área dele x % de área locada média n local x peço do m2 médio AAA Centro do Rio.

      Quanto dá isso?

      41.468,60 m2 x ocupação média de 0,73 x preço médio local de R$ 109,00 = 3,3 mi o prédio todo (vcs tem melhores dados que eu, por favor acertem!). 40% disso daria 1,3 mi. Isso se o fundo fosse gerido conforme a média do mercado de lajes local…..

      Agoooooooraaaaaa.. Tem o fator gestão. Daí pega os da BTG (TBOF, EDGA, tec) e comprar com a média do mercado local e projeta isso no ALMI.

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  6. Esse fundo bateus nos 1200 e ja esta em 1800, mesmo com a Petrobras saindo. No caso de pessoa fisica, sem ser insider, tem que ter muita coragem para comprar. Quanto tempo esse predio vai ficar so com o aluguel da agencia da CEF. E se a agencia da CEF fechar ? :-O

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  7. FII Torre Almirante (ALMI11B)
    Informativo Mensal – Maio 2016

    Mês de reajuste em percentual da receita
    Mar Dez
    99% 1%

    Em 26/04/2016 foi realizada a Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do Fundo na qual foram deliberadas:

    Em Assembleia Geral Ordinária: por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, aprovar as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2015.

    Em Assembleia Geral Extraordinária: por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, aprovar a alteração do mercado em que as cotas do Fundo são negociadas, de forma a alterar a redação do inciso I do Parágrafo Segundo do Art. 8º, do inciso VII do Art. 10 e do inciso VI do Art. 34 do Regulamento do fundo.

    Com esta aprovação o fundo deixará de ser negociado no mercado de Balcão para ser negociado no mercado de Bolsa.

    Informaremos a todos assim que ocorrer a mudança de fato

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  8. uma dúvida
    com relação ao contrato da petrobras

    cabe multa com a saída? pq nao achei nada sobre a atipicidade do contrato.
    acredito que não seja atípico. caso contrário a petrobras não iria pagar uma multa tão grande referente aos alugueis restantes

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  9. FII Torre Almirante (ALMI11B)
    Informativo Mensal – Abril 2016

    Taxa de Administração 0,383% aa sobre o Patrimônio doFundo
    Administrador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
    Gerenciador HINES
    Taxa de Gerenciamento 1,00% ao mês sobre as receitas de aluguel

    O Fundo é proprietário de 40% do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, nº 81, Rio de Janeiro/RJ.
    Por ocasião das 3 (três) primeiras emissões de cotas, a aquisição do Imóvel pelo Fundo compreendeu a compra de 40% do Imóvel.
    O Imóvel possui 34 pavimentos de escritórios; cobertura no 36º pavimento e heliponto. O Edifício-Garagem possui 11 pavimentos de estacionamento, com capacidade para 382 veículos, salas de reunião e vídeo conferência e área técnica, totalmente dedicada aos locatários.

    Locatários
    PETROBRÁS CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (agência)

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    •  CAIXA – Vide considerações ao final, no item “Processos Judiciais”.
       PETROBRAS – O Contrato de Locação, iniciado em 2004, foi objeto de seu V
      Aditivo em Fev/2015, em que houve com revisão de valor e extensão do prazo
      de locação.

      No final de Mar/2016, a taxa de ocupação no imóvel é de 100%.

      Em 29/12/2015, o Fundo divulgou Fato Relevante ao mercado comunicando notificação recebida da PETROBRAS em que esta informou seu interesse em rescindir o Contrato de Locação e solicitou reunião para tratar do assunto. Esta Administradora compareceu à referida reunião no dia 08/01. As tratativas com o Locatário continuam em andamento. Assim que tivermos algum novo desdobramento, comunicaremos ao mercado de acordo com a legislação vigente. Ressaltamos que, em linha com tratativas verbais mantidas com a PETROBRAS, ainda não se iniciou o período de aviso prévio para desocupação.

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    • Mandado de Segurança 0156378-25.2013.8.19.0001 (“MS”): discute-se em referido MS a possibilidade de o Município do Rio de Janeiro exigir encargos moratórios incidentes sobre o ITBI supostamente recolhido a destempo pelo Fundo à aquisição do imóvel. Conforme relatado em Comunicado ao Mercado de março de 2015, foi proferido acórdão pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (“TJ-RJ”) confirmado a sentença para reconhecer que o fato gerador do ITBI ocorre no momento da escritura Contra a referida decisão, em julho de 2015, houve interposição de recurso extraordinário pelo Município do Rio de Janeiro, o qual restou inadmitido pelo TJ-RJ, razão pela qual o Município do Rio de Janeiro interpôs Agravo em Recurso Extraordinário, que aguarda julgamento até a presente data.

      Renovatórias Caixa: Há duas ações renovatórias em andamento, ambas movidas pela CEF, ambas na 3a Vara Federal do Rio de Janeiro, RJ: (a) 001046-64.2009.4.02.5101, ajuizada em 2009, em que foi proposto o valor de aluguel de R$ 43.270,61; e (b) 0006168-58.2014.4.02.5101, em que o Fundo foi citado recentemente, com proposta de valor de locação de R$ 70.000,00 a partir de 11.11.2014. O Fundo já contestou a ação mencionada no item b, concordando com o valor proposto. Permanece em aberto a ação relativa ao item (a). Após o encerramento da ação e a fixação de novo valor de aluguel, a expectativa é que a próxima possibilidade de revisional se dê em 2017.
      Eventuais processos judiciais do Fundo serão periodicamente informados à CVM e à BM&F BOVESPA, na forma da regulamentação aplicável.

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  10. FII Torre Almirante – (ALMI11B)
    Informativo Mensal – Março 2016

    O Fundo é proprietário de 40% do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, nº 81, Rio de Janeiro/RJ.

    O Imóvel possui 34 pavimentos de escritórios; cobertura no 36º pavimento e heliponto. O Edifício-Garagem possui 11 pavimentos de estacionamento, com capacidade para 382 veículos, salas de reunião e vídeo conferência e área técnica, totalmente dedicada aos locatários.

    Locatários
    PETROBRÁS(99%) CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (agência)(1%)

    PETROBRAS – O Contrato de Locação, iniciado em 2004, foi objeto de seu V Aditivo em Fev/2015, em que houve com revisão de valor e extensão do prazo de locação.

    Informações Gerais
    Em 29/12/2015, o Fundo divulgou Fato Relevante ao mercado comunicando notificação recebida da PETROBRAS em que esta informou seu interesse em rescindir o Contrato de Locação e solicitou reunião para tratar do assunto. Esta Administradora compareceu à referida reunião no dia 08/01. As tratativas com o Locatário continuam em andamento. Assim que tivermos algum novo desdobramento, comunicaremos ao mercado de acordo com a legislação vigente. Ressaltamos que, em linha com tratativas verbais mantidas com a PETROBRAS, ainda não se iniciou o período de aviso prévio para desocupação.

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    • Processos Judiciais

      Mandado de Segurança 0156378-25.2013.8.19.0001 (“MS”): discute-se em referido MS a possibilidade de o Município do Rio de Janeiro exigir encargos moratórios incidentes sobre o ITBI supostamente recolhido a destempo pelo Fundo à aquisição do imóvel. Conforme relatado em Comunicado ao Mercado de março de 2015, foi proferido acórdão pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (“TJ-RJ”) confirmado a sentença para reconhecer que o fato gerador do ITBI ocorre no momento da escritura Contra a referida decisão, em julho de 2015, houve interposição de recurso extraordinário pelo Município do Rio de Janeiro, o qual restou inadmitido pelo TJ-RJ, razão pela qual o Município do Rio de Janeiro interpôs Agravo em Recurso Extraordinário, que aguarda julgamento até a presente data.

      Renovatórias Caixa: Há duas ações renovatórias em andamento, ambas movidas pela CEF, ambas na 3a Vara Federal do Rio de Janeiro, RJ: (a) 001046-64.2009.4.02.5101, ajuizada em 2009, em que foi proposto o valor de aluguel de R$ 43.270,61; e (b) 0006168-58.2014.4.02.5101, em que o Fundo foi citado recentemente, com proposta de valor de locação de R$ 70.000,00 a partir de 11.11.2014. O Fundo já contestou a ação mencionada no item b, concordando com o valor proposto. Permanece em aberto a ação relativa ao item (a). Após o encerramento da ação e a fixação de novo valor de aluguel, a expectativa é que a próxima possibilidade de revisional se dê em 2017.

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    • Oba! um pouco a mais vai bem 🙂

      ALMI
      Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 29/04/2016
      Data do pagamento 12/05/2016
      Valor do Rendimento por cota R$ 24,312760649
      Quantidade total de cotas 104.700
      Lucro a ser distribuído R$ 2.545.546,04
      Período de referência Abril/2016

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