KNRE11 – Kinea II Real Estate Equity

O fundo é administrado pela Intrag (Itaú), em regime de condomínio fechado e com prazo de duração de 7 anos.

Seu objetivo é o investimento preponderante em projetos de incorporação residencial, podendo também alocar parte dos recursos em projetos de incorporação comercial e logística, para posterior venda; ou ainda terrenos adquiridos direta ou indiretamente pelo Fundo para posterior permuta por unidades residenciais, comerciais ou logísticas de incorporações imobiliárias e também para venda.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Residenciais, segundo a classificação do ranking dos FIIs.

O valor unitário da Cota é de R$ 1,00 (um real).

As amortizações serão realizadas mediante o pagamento uniforme a todos os cotistas de parcela do valor de suas cotas sem redução do número de cotas emitidas.

Taxas:
Administração: 2,0%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 50.000,00 mensais).
Gestão: incluída na taxa de administração.
Performance: 20% da rentabilidade do fundo que exceder de IPCA+6%a.a.

O montante captado será investido em um FIC DI (Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento)  e este será o patrimônio do fundo enquanto ocorre a prospecção do empreendimentos alvo do investimento.

KNRE11_FICDI

RI: produtosestruturados@itau-unibanco.com.br, kinea@kinea.com.br

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35 comentários sobre “KNRE11 – Kinea II Real Estate Equity

  1. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

    Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., com sede na Cidade de São Paulo – SP, na Avenida Brigadeiro Faria
    Lima, 3400 – 10º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 62.418.140/0001-31, habilitada para a administração de fundos de
    investimento, conforme ato declaratório expedido pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 2.528, de 29 de julho de 1993 (“Administrador”), na qualidade de instituição administradora do KINEA II REAL ESTATE EQUITY – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, (“Fundo”), em conformidade com o artigo 15.1. do seu Regulamento,

    convida os cotistas, para se reunirem na Assembleia Geral Extraordinária, a ser realizada às 15:30 horas do dia 25 de outubro de 2017, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3400 – Faria Lima Financial Center – Itaim Bibi, São Paulo, SP,

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    • a fim de deliberarem sobre as seguintes matérias constantes na ordem do dia:

      1. grupamento das Cotas do Fundo em múltiplo de 10 (proporção de 10:1), a ser implementado até 28 de fevereiro de 2018;

      2. tratamento operacional necessário para a realização do grupamento das Cota do Fundo; e

      3. autorização ao Administrador para a prática de todos e quaisquer atos necessários à efetivação da matéria constante na ordem do dia.

      Informações Gerais

      O grupamento das Cotas do Fundo nos termos propostos no item 1 acima tem por objetivo atender ao disposto nos itens 5.2.f do Regulamento para Listagem de Emissores e Admissão à Negociação de Valores Mobiliários e 5.2.1 do Manual do Emissor da B3 S/A – Brasil Bolsa Balcão, que dispõem que a cotação das cotas admitidas à negociação não pode se manter em valor inferior a R$ 1,00 (um real) por unidade, em 30 (trinta) pregões consecutivos.

      Somente podem votar na Assembleia Geral de Cotistas os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da assembleia, seus representantes legais ou procuradores constituídos há menos de 1 (um) ano.

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  2. Após alguns anos de um mercado mais desafiador, a melhoria dos parâmetros macroeconômicos aliada à redução das taxas de juros, indica a retomada do mercado imobiliário para os próximos anos com consequente impacto positivos nos indicadores de mercado.

    No primeiro semestre de 2017, o mercado imobiliário da cidade de São Paulo apresentou aumento de quase 10% do volume de lançamentos e em vendas em relação aos resultados apurados em igual período de 2016.

    Além deste crescimento, outro fato a destacar no primeiro semestre foram as vendas mais de 20% superiores aos lançamentos, apontando para uma redução de cerca de 13% nos patamares dos estoques, conforme demonstrado no gráfico abaixo.

    No acumulado, foram 7.888 unidades comercializadas contra 6.547 unidades lançadas.

    Enquanto os indicadores econômicos (geração de emprego, PIB, índices de confiança, inflação etc.) oscilaram bastante durante o semestre; em nove meses (de outubro de 2016 a junho de 2017) a taxa básica de juros (Selic) caiu 35%, para 10,25% ao final do segundo semestre e para 8,25% na data de emissão deste relatório.

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    • O efeito dessa retração, no entanto, ainda não foi repassado para os financiamentos imobiliários, sendo a única exceção o banco Santander, que reduziu a taxa de financiamentos para 10%.

      A expectativa é de que a medida influencie outros bancos a cortarem suas taxas de juros também para o crédito imobiliário, ajudando no repasse dos clientes.

      No primeiro semestre de 2017, o mercado imobiliário da cidade de São Paulo apresentou aumento de quase 10% do volume de lançamentos e em vendas em relação aos resultados apurados em igual período de 2016.

      Além deste crescimento, outro fato a destacar no primeiro semestre foram as vendas mais de 20% superiores aos lançamentos, apontando para uma redução de cerca de 13% nos patamares dos estoques, conforme demonstrado no gráfico abaixo.

      No acumulado, foram 7.888 unidades comercializadas contra 6.547 unidades lançadas.

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  3. FII KII REAL (KNRE) Comunicado nao Fato Relevante

    INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., na qualidade de administradora (“Administradora”) do KINEA II REAL ESTATE EQUITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 14.423.780/0001-97 (“Fundo”), vem por meio do presente comunicado, em atendimento à notificação nº 192/2017-SAF (“Notificação”), expedida pela B3 S/A – Brasil Bolsa Balcão (“B3”),

    informar aos seus Cotistas e ao mercado em geral que no período compreendido entre 20/07/2017 a 30/08/2017, as Cotas de emissão do Fundo permaneceram cotadas abaixo de R$ 1,00 (um real) por unidade, contrariando o item 5.2.f do Regulamento para Listagem de Emissores e Admissão à Negociação de Valores Mobiliários (“Regulamento”) e do Manual do Emissor que dispõe que a cotação das cotas admitidas à negociação na B3 deve ser mantida em valor superior a R$ 1,00 (um real) por unidade, em 30 pregões consecutivos.

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    • Nos termos da Notificação acima, a B3 determinou que nesta comunicação também constassem os procedimentos e o cronograma adotados pela Administradora para enquadrar a cotação das Cotas de emissão do Fundo.

      Contudo, a Administradora entende que o grupamento de cotas, como forma de enquadrar a cotação, neste momento não seria a melhor alternativa para o Fundo e, consequentemente, para os Cotistas, razão pela qual optou por encaminhar à B3 pedido fundamentado de dispensa de observância dos itens 5.2.1 do Manual do Emissor e 5.2.f do Regulamento da B3.

      O resultado da análise do pedido de dispensa será objeto de novo comunicado aos Cotistas e ao mercado tão logo referido pedido seja apreciado pela B3. Na hipótese de indeferimento do pedido a Administradora adotará as providências para implementação do grupamento das Cotas. Sendo o que nos cumpre para o momento, permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais. Atenciosamente, São Paulo, 15 de Setembro de 2017

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  4. Fato Relevante

    “INTRAG, na qualidade de administradora do KINEA II REAL ESTATE EQUITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 14.423.780/0001-97 (“Fundo”),

    vem por meio do presente comunicado, em razão do pedido de recuperação judicial do Grupo Tiner/TBR, esclarecer aos seus cotistas e ao mercado em geral que a relação do Fundo com o Grupo Tiner consistiu na aquisição de determinadas unidades residenciais alienadas por Sociedades de Propósito Específico pertencentes ao referido conglomerado empresarial.

    Tais unidades se encontram concluídas, representando em valores contábeis, aproximadamente 7,3% do patrimônio líquido do Fundo em 31 de maio de 2017.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais. São Paulo, 02 de Junho de 2017”

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    • Boa noite pessoal,
      No que eu entendi do fato relevante, em teoria o fundo não será afetado uma vez que as unidades já estão prontas e provavelmente em poder do fundo ou já foram comercializadas, e o capital já retornou para o caixa.
      É isso mesmo?

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    • Enviei o questionamento para o RI do fundo!
      No meu entendimento estas unidades residenciais já se encontram em poder do fundo, não existindo mais laços do fundo com o grupo Tiner.

      Mas como posso ter entendido errado enviei o questionamento, quando eu obter a resposta posto aqui. 🙂

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      • Boa noite pessoal, após alguns dias e após acionar a ouvidoria(fazedora de milagres) obtive uma resposta sobre a questão segue abaixo:
        Prezado xxxx, bom dia.
        Pedimos desculpas pela demora na resposta, por uma questão operacional não estávamos recebendo os e-mails enviados através do nosso site.
        Com relação ao Fato Relevante divulgado, ressaltamos que as unidades adquiridas pelo Fundo Kinea II Real Estate FII tiveram as obras concluídas e foram entregues.
        Adicionalmente, informamos que o projeto em questão possuí habite-se e as matriculas de cada unidade estão individualizadas e em nome do Fundo.
        Permanecemos a disposição para informações.
        Atenciosamente,
        Kinea

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  5. PRAZO

    O Fundo terá um Prazo de Duração de 7 (sete) anos, a contar da Data de Início do Fundo, sem
    prejuízo de eventual prorrogação, por ocasião da prorrogação do Período de Investimento.

    O Fundo deverá realizar os investimentos nos Ativos Imobiliários em até 6 (seis) anos contados da
    Data de Início do Fundo, prorrogável por até 2 (dois) anos, sendo a primeira prorrogação de até 1
    (um) ano, por recomendação do Administrador ou do Gestor e submetida à deliberação do Comitê
    de Investimentos, e a segunda prorrogação de até 1 (um) ano, deliberada em Assembleia Geral de
    Cotistas.

    O Fundo deverá alienar os Ativos Imobiliários e os Ativos de Liquidez adquiridos
    preponderantemente no último ano do Prazo de Duração, o qual dependerá do prazo de duração
    do Período de Investimento, observado que, a critério do Gestor, o Fundo poderá alienar os
    Ativos Imobiliários e os Ativos de Liquidez fora do Período de Desinvestimento.

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    • Incorporação
      A incorporação imobiliária é definida pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, como a divisão
      de um imóvel em uma série de unidades individuais, pela qual uma fração ideal sobre o imóvel é
      vinculada a cada unidade autônoma. A incorporação somente pode ser efetuada (i) pelo
      proprietário; (ii) pelo promissário comprador devidamente registrado no competente Cartório de
      Registro de Imóveis, ou seu cessionário ou sucessor; ou (iii) pelo empreiteiro ou corretor que for
      especificamente nomeado por um dos titulares mencionados acima.
      A atividade do incorporador imobiliário pode ser definida como a promoção e realização da
      construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
      de unidades autônomas. A incorporação, portanto, possibilita ao incorporador alienar frações
      ideais do terreno vinculadas às futuras unidades individuais durante ou até mesmo antes da fase
      da construção.

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    • Os principais deveres do incorporador são (i) registrar o empreendimento no Cartório de Registro
      de Imóveis; (ii) indicar o número de registro do empreendimento nos materiais de publicidade e
      contratos com os adquirentes das unidades; (iii) providenciar a construção da edificação; (iv)
      transferir ao comprador a propriedade da unidade vendida; e (v) registrar a planta da construção,
      a especificação e a respectiva convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.
      O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, o prazo de carência dentro do qual
      lhe será lícito desistir do empreendimento, o qual não poderá ultrapassar o termo final do prazo
      de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação. O memorial de incorporação que
      deverá ser registrado pelo incorporador no Cartório de Registro de Imóveis competente deverá
      conter: (i) a correta descrição do imóvel, suas unidades individuais e áreas comuns (cada unidade
      individual terá direito a uma fração ideal determinada sobre as áreas comuns) e (ii) uma minuta
      da convenção de condomínio que vigorará quando da instituição do condomínio conforme descrito
      a seguir.

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    • Após a conclusão da construção e emissão das pertinentes certidões de ocupação, o incorporador
      será responsável por averbar a área construída da edificação no Cartório de Registro de Imóveis e
      instituir o condomínio edilício, originando matrículas individuais para cada uma das unidades
      autônomas resultantes da incorporação imobiliária.

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    • As fases do desenvolvimento de um projeto residencial:
      O desenvolvimento de projetos de incorporação residencial ocorre através de um processo de
      vendas que se inicia antes da construção do empreendimento imobiliário onde os compradores
      adquirem as unidades vendidas nos stands de vendas, que usualmente tem um modelo decorado.
      Um típico projeto é composto pelas seguintes etapas:

      1. Avaliação do Terreno: essa fase engloba: (i) avaliar qual o volume máximo de m2 que
      podem ser construídos num determinado terreno conforme definido pela lei do
      zoneamento; (ii) análise do preço de venda das unidades que poderão ser construídas
      naquele terreno, o qual varia com a localização e as características das unidades (número
      de quartos, número de unidades por andar, tamanho da unidade, etc); dados de mercado
      e informação disponível de competidores são usados para tal avaliação; e (iii) análise de
      custo do projeto o qual e principalmente composto pelo custo de construção, despesas de
      marketing, corretagem e impostos;

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    • 2. Aprovação do Projeto: a venda de unidades de um projeto de incorporação imobiliária
      somente pode ser iniciada após a obtenção do registro de incorporação, que por sua vez
      exige que o projeto seja aprovado pela prefeitura onde se encontra localizado o
      empreendimento. A obtenção do registro de incorporação pode levar de 6 (seis) a 18
      (dezoito) meses dependendo das características do projeto (principalmente localização e
      tamanho do projeto);
      3. Lançamento: o lançamento a mercado do projeto inicia-se assim que o projeto é
      aprovado, e obtido o registro da incorporação no competente cartório de registro de
      imóveis. A aquisição pelos futuros condôminos usualmente demandam o pagamento de
      20% a 30% do preço da unidade até a entrega das chaves, para um típico projeto
      residencial para classe média;

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    • 4. Construção: a construção usualmente inicia-se entre 6 a 12 meses após o lançamento,
      dependendo da velocidade de vendas e planejamento do projeto. Uma sociedade de
      propósito especifico é formada para viabilizar o empreendimento e é contratada uma
      construtora, que pode ser ou não afiliada do incorporador. Um típico projeto residencial
      de classe média leva entre 24 a 36 meses para ser construído;
      5. Desinvestimento: assim que a construção é concluída, o comprador das unidades pode ser
      financiado pelo próprio incorporador (usualmente com prazo de financiamento de até 10
      (dez) anos ou pelos bancos comerciais (com prazo de financiamento de até 30 (trinta)
      anos)). O banco comercial pode ser apresentado pelo incorporador ao comprador final;
      normalmente o banco que financiou os custos de construção do projeto é apresentado
      para o financiamento imobiliário do comprador. Se o comprador final atender às
      exigências creditícias do banco comercial, tal comprador assina um financiamento com o
      banco comercial que então pagará o saldo devedor deste comprador ao incorporador. Os
      financiamentos estendidos pelos bancos comerciais são usualmente mais competitivos
      dado que: (i) suas taxas de juros são mais baixas; e (ii) os prazos de financiamento são
      mais longos, o que gera uma parcela menor de financiamento e assim reduz a
      exigibilidade de renda familiar.

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    • A Estratégia de Investimentos
      O Fundo se propõe a formar e replicar parcerias com incorporadores locais que tenham histórico
      em seus mercados de atuação. O projeto é gerenciado por esse parceiro (o “Sócio Operador”). O
      gestor do fundo conduzirá um longo processo de avaliação a fim de identificar as melhores
      alternativas de investimento que atendam o mandato do Fundo, além de negociar os termos e
      condições da parceria, monitorar ao longo do tempo a evolução do empreendimento em relação
      aos objetivos inicialmente esperados. Quando necessário, ajustes são negociados a fim de se
      alcançar os objetivos inicialmente traçados.
      O Fundo irá adquirir participações em projetos de desenvolvimento preponderantemente
      residencial podendo participar de projeto de natureza comercial ou logística.

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    • No caso do residencial, serão realizados projetos em diferentes regiões do Brasil a fim de
      diversificar seu portfólio. O principal foco do gestor serão os projetos que vem se beneficiando da
      melhoria das condições macroeconômicas, do crescimento da renda e da disponibilidade de
      crédito, principalmente onde a saída dos investimentos ocorrerá através da concessão, pelos
      bancos comerciais, de financiamento de longo prazo aos compradores, após a entrega das obras
      dos empreendimentos. O gestor também poderá investir em projetos residenciais de alto padrão,
      porém de forma mais oportunística, em função das características do terreno, do projeto e do
      Sócio Operador.
      No caso de projetos comerciais e logísticos, os investimentos serão preferencialmente realizados
      nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, devido às características desse mercado.

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    • O Fundo tem como objetivo criar uma oportunidade de investimento em ativo real, dentro do
      mercado imobiliário que tem ganhado uma dinâmica sustentável, oferecendo um produto
      imobiliário com expectativas de retorno entre 12% (doze por cento) a.a. e 14% (quatorze por
      cento a.a.) explorando o fato de que o negócio de desenvolvimento imobiliário no Brasil ainda é
      regional e não nacional, havendo assim uma oportunidade para Fundo junto a incorporadores com
      histórico de sucesso em seus mercados mas sem acesso direto ao mercado de capitais, como no
      mercado de edifícios comerciais em que há escassez de financiamento disponível para os
      empreendimentos, principalmente com as alterações recentes da legislação.
      A tabela abaixo apresenta algumas características do Fundo como investimento imobiliário em
      projetos de incorporação em relação à realização de investimento direto no projeto de
      incorporação.

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    • Tributação das receitas das Sociedades Investidas objeto de investimento pelo Fundo
      Um dos objetos do Fundo consiste na aquisição direta ou indireta de Sociedades de Propósito
      Específico (SPE) proprietárias de Empreendimentos Imobiliários, as Sociedades Investidas. Assim,
      os resultados oriundos das operações realizadas por tais sociedades serão tributados:

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    • Caso o faturamento das sociedades venha a superar, no exercício anterior, a importância de
      R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais) a SPE passará a ser tributada pelo Lucro
      Real, deixando-se de ser aplicáveis as margens presumidas acima descritas. Nesta hipótese, as
      alíquotas de IR/CSLL serão mantidas, mas a respectiva base de cálculo será o efetivo lucro da SPE
      e a alíquota de PIS/COFINS passará a ser de 9,25% (nove inteiros e vinte e cinco centésimos por
      cento).

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    • Data do Prazo de Duração:
      01/12/2018

      Data de Funcionamento:
      01/12/2011

      TAXA DE PERFORMANCE
      O Administrador receberá também uma taxa de performance equivalente a 20% (vinte por cento)
      da rentabilidade do Fundo, depois de deduzidas todas as despesas, inclusive a Taxa de
      Administração, que exceder o Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA acrescido de 6% (seis
      por cento) ao ano. O Administrador pagará a totalidade da Taxa de Performance ao Gestor.

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    • Terrenos

      Relação de terrenos (endereço, entre outras características relevantes¹) Área(m2) % do terreno em relação ao total investido (% em relação ao valor total de terrenos) % em relação às receitas do FII

      Avenida Marechal Deodoro, nº 1.099, Vila Valença – São Vicente – SP
      Direito aquisitivo sobre 19 unidades residenciais, hipotecadas para garantia do financiamento da SPE desenvolvedora do projeto. 1.655,80 5,9400% 2,6136%

      Rua Egídio Martins, nº 166, 170 e 172, Santos – SP
      Direito aquisitivo sobre 35 unidades , hipotecadas para garantia do financiamento da SPE incorporadora 1.721,00 26,5500% 9,1404%

      Avenida Interlagos, nº 4.455, Bairro Interlagos, São Paulo – SP
      Direito aquisitivo sobre 57 unidades residenciais, hipotecadas para garantia do financiamento da SPE incorporadora 54.600,52 67,5100% 36,3130%

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  6. FII KII REAL (KNRE)- COMUNICADO AO MERCADO

    FII KII REAL (KNRE)

    COMUNICADO AO MERCADO

    Enviou o comunicado ao mercado abaixo:

    “Sao Paulo, 19 de janeiro de 2016

    Comunicamos aos cotistas a adequacao do inteiro teor do regulamento do Fundo as

    alteracoes regulatorias promovidas pela Instrucao CVM no. 554/2014 (Instrucao que

    promoveu alteracoes na Instrucao CVM 539/13) e pela Instrucao CVM no. 555/2014

    (nova Instrucao CVM que regulamenta os fundos de investimento, em substituicao a

    ICVM 409/04), sem alterar as suas principais caracteristicas.

    Adicionalmente, informamos que a nova versao do regulamento do Fundo encontra-se

    disponivel para consulta no site da CVM e no site da

    Intrag.

    Atenciosamente,

    INTRAG DTVM LTDA.

    Administradora do Fundo”

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