HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo tem participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos distintos, totalizando 157 mil m² de área privativa e 55 contratos de locação.

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

Anúncios

1.228 comentários sobre “HGRE11 – CSHG Real Estate

  1. Aprovado o desdobramento

    Prezado Investidor,
    Servimo-nos da presente para informá-lo acerca das decisões tomadas na Assembleia Geral Ordinária e
    Extraordinária de Cotistas do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII,
    inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), realizada em 19 de abril de 2018 (“AGOE” ou
    “Assembleia”), quais sejam:
    A Assembleia foi instalada com a presença de cotistas representando 4,70% (quatro vírgula setenta por cento)
    das cotas emitidas pelo Fundo, sendo que o cotista CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 11.728.688/0001-47, detentor de 2,47% (dois vírgula
    quarenta e sete por cento) das cotas emitidas pelo Fundo, presente à Assembleia, se declarou em conflito de
    interesses com as matérias objeto da deliberação e, portanto, absteve-se de votar. As matérias da ordem do
    dia foram votadas da forma descrita abaixo:

    (i) por maioria de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas representando 2,29% (dois vírgula vinte e
    nove por cento) das cotas emitidas pelo Fundo, considerando 0% (zero por cento) de votos contrários e
    0,001% (um milésimo por cento) das cotas emitidas pelo Fundo de abstenção, os cotistas resolveram
    aprovar as contas e as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício social encerrado em
    31 de dezembro de 2017; e

    Curtir

    • (ii) por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas resolveram aprovar a proposta de
      desdobramento de cotas do Fundo, utilizando por base a posição de fechamento do Fundo em 19 de
      abril de 2018 (data da AGOE), na proporção de 10 (dez) novas cotas para cada cota existente, de
      forma que, depois do desdobramento, cada cota existente passará a ser representada por 10 (dez)
      novas cotas. As cotas advindas do desdobramento passarão a ser negociadas a partir de 20 de abril de
      2018 e serão da mesma espécie e classe, conferindo aos seus titulares os mesmos direitos das cotas
      previamente existentes

      Norma: a partir de 20/04/2018, cotas ex-desdobramento. As cotas passam a ser negociadas na forma desdobrada (1/10).

      Curtir

  2. Registrar aqui uma bela iniciativa da Gestão, estreitando ainda mais o contato com os Cotistas:

    Seção do Investidor

    Tema: Os resultados do Fundo no mês de fevereiro estão inferiores ao rendimento distribuído, o que ocorreu? De que forma este resultado foi pontual ou pode ser visto como recorrente? Qual a sustentabilidade do resultado do Fundo frente ao patamar de rendimentos atual?

    “O resultado do HGRE11 foi de R$ 4,872 milhões em fevereiro, equivalente a R$ 6,60/cota, inferior ao rendimento
    distribuído no mês (R$ 8,00/cota), no entanto, a análise isolada do resultado desse mês se mostrará insuficiente, sendo
    necessário também analisar o resultado do Fundo como um todo para uma compreensão adequada.
    No mês de fevereiro realizamos o pagamento de IPTU dos imóveis vagos, o que aumentou as despesas e o resultado no
    valor aproximado de R$ 715 mil (R$ 0,97/cota). Dado o critério de divulgação do resultado, feito pelo regime de caixa,
    as despesas de IPTU afetaram desproporcionalmente o resultado do mês, algo que aconteceu pela decisão de pagar o
    imposto das unidades vagas à vista.

    Esta decisão foi tomada por existir um desconto nesta modalidade de pagamento, o qual, em nossa visão, era mais
    vantajoso frente ao custo de oportunidade de alocação do caixa (CDI). Ainda, é importante ressaltar que caso estas
    unidades sejam alugadas durante o ano, estas despesas serão reembolsadas pelo tempo proporcional destas locações.
    Enfim, o fato é que sem considerar estas duas despesas, o resultado do fundo no mês teria sido de R$ 7,57/cota,
    dentro de uma margem de segurança frente ao nível de rendimentos atual do Fundo.”

    Curtido por 3 pessoas

    • “De toda forma, o questionamento é oportuno para explorarmos a nossa visão sobre o resultado do HGRE11. Para o curto prazo entendemos ser essencial verificar o resultado acumulado no semestre, que até o mês de março está em R$ 16,792 milhões, equivalente à média mensal de R$ 7,58/cota. Este resultado terá sempre alguma volatilidade ao longo dos meses – como ocorreu em fevereiro – mas nosso objetivo central neste tema é que o resultado acumulado do semestre seja igual ou superior aos rendimentos do mesmo período, sempre respeitando a distribuição semestral mínima obrigatória (95%).

      Ainda, em função desta volatilidade, carregamos resultados acumulados em regime de caixa e não distribuídos em períodos anteriores, de forma que exista um “colchão” de resultados suficiente para situações não previstas.

      Olhando um pouco mais à frente, analisamos a geração de resultados de outra forma, com o objetivo de atingir um resultado recorrente sustentável, de modo que seja possível manter o patamar de rendimentos atual sem qualquer utilização de resultados acumulados ou resultados não recorrentes.

      Como exemplo, vamos utilizar os números disponíveis neste relatório separados em quatro grupos: receitas de locação, receitas financeiras, despesas imobiliárias e despesas operacionais.”

      Curtido por 1 pessoa

    • “Para as receitas de locação – essência de um fundo de renda como o HGRE11 – entendemos que o número mais relevante é o aluguel recorrente contratado (após término das carências), resultado do aluguel potencial, deduzida a vacância existente e somadas as receitas de áreas comuns. Utilizando os números disponíveis no gráfico da página 4, temos: aluguel potencial = R$ 7,621 milhões; vacância = R$ 1,412 milhão; e receitas de áreas comuns = R$ 178 mil.

      Com isso, o aluguel recorrente contratado do fundo atual é de R$ 6,387 milhões.

      Para os outros três grupos, os valores recorrentes mensais, aproximados, são: receitas financeiras = R$ 1,3 milhão; despesas imobiliárias = R$ 700 mil; e despesas operacionais = R$ 1,1 milhão.

      Como conclusão desta análise, considerando o aluguel recorrente contratado, somado as receitas financeiras e deduzidas as despesas, imobiliárias e operacionais, temos um resultado recorrente contratado de R$ 5,887 milhões, equivalente a R$ 7,97/cota, o que demonstra sustentabilidade para o patamar de rendimentos atual.”

      Curtido por 1 pessoa

      • Boa!
        contas que a gente já fazia por aqui durante anos.

        Isso é transparência vamos ver até onde mantém isso .

        A situação como podem ver não é das melhores , IPTU teve aumento em algumas regiões elevando as despesas.

        Coisa que já falei por aqui redução de receita : Aluguel por m2
        Aumento de despesas : IPTU e condomínio.

        As despesas estão pressionadas para o próximo ano, gestores estão espremendo receitas, porém a situação de lajes corporativa é de sobre oferta e adequação do m2.

        Se trata de um setor muito sensível ao ciclos economicos.
        Quando a taxa de ocupação esta em máximos históricas é porque esta vindo outro ciclo , consequentemente é hora de vender alguns prédios e fazer caixa para comprar quando a vacância média estiver acima da linha.

        Por hora temos um longo ciclo de recuperação, segundo diversos estudos vai demorar cinco anos para mercado se recuperar totalmente.

        Curtido por 3 pessoas

      • Nenhuma novidade para quem consegue fazer as contas na mão, mas para o cotista normal ajuda sim.

        A gente falava isso faz tempo , mas o pessoal não sabia fazer as contas. O fundo anda trabalhando com caixa recorrente, porém esta no osso.

        Coloca ai fatores que vão pesar nos próximos meses:

        – Desocupação de 1 andar no cbop
        – Redução na receita = Financeira
        – Aumento das de condomínio e IPTU.

        O desafio do fundo é barganhar alugueis e reduzir prédios não estratégicos e com baixa competitividade, exatamente o contrario que três letras anda fazendo.

        E quem não estiver satisfeito com nível de renda que venda, pois este setor é assim mesmo! não da para manter uma renda grande perene tem que ajustar distribuição ao fluxo de caixa recorrente.

        Ao meu ver com novos desdobramentos a renda recorrente fica em torno de 7,50 em média para os próximos exercícios.

        O fundo também tem receitas extraordinárias de lucro imobiliários que podem ir para engordar reserva financeira, sendo que renda recorrente pode ficar abaixo queimar caixa e distribuir parte dos lucros acumulados para complementar renda, mas isso não sustentável.

        O ideal é sempre trabalhar com a renda recorrente.

        Curtido por 3 pessoas

      • Sr dos FIIs eu gostei da antecipação do IPTU… é o mesmo racional que a gente faz em casa: se o desconto á vista é maior que o pagamento parcelado renderia em juros, paga logo mesmo que impacte pontualmente o mês de pagamento.

        Curtido por 2 pessoas

      • Tetz ,tô mais ausente por aqui , pq a nova governança da CSHG já tá dando tudo mastigado nos relatórios.Meu “trabalho” como tutor ,tá moleza agora rs
        Pra quem estava cético com a nova gestão ,acho q podemos ter boas expectativas …o mercado imobiliário atual é dificílimo…ainda mais engessado com as regras dos fundos imobiliários atual ,que ,acho foi “planejado” e não dificulta tanto aos fundos ditos”passivos”,como aos “ativos”ao obrigar distribuir os 95%.Mas no longuíssimo prazo da pra fazer bons trabalhos com os ditos “gestão ativa”,tirando algumas derrapadas dos “concorrentes ” BRCR e FFCI,por aqui estão “segurando firme a peteca” rs Agora é continuar a tentar ser majoritário nos edifícios ,retrofita-los qdo possível e “surfar” na possível melhora da economia

        Curtido por 1 pessoa

      • Avenida das Nações Unidas, 11.633 Berrini 890 m² (04 unidades) 5,76% de participação Vacância Física: 30%

        Rua Verbo Divino, 1.661 Chácara Santo Antônio 13.980 m2 100% de participação Vacância Física: 66%

        Rua Verbo Divino, 1.488 Chácara Santo Antônio 1.580 m2 (03 unidades) 6,94% de participação Vacância Física: 67%

        CENESP Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro 2.844 m² (02 unidades) 1,43% de participação Vacância Física: 100%

        Rua Cincinato Braga, 340 Paulista 3.856 m2 (16 unidades) 47,24% de participação Vacância Física: 10%

        Alameda Campinas, 1.070 Paulista 10.593 m2 (16 unidades) 100% de participação Vacância Física: 5%

        Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.485 4.385 m2 (06 unidades) 14,98% de participação Vacância Física: 33%

        Rodovia D. Pedro I, Km 69 Atibaia 19.558 m2 100% de participação Vacância Física: 28%

        Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri 21.663 m2 75,10% de participação Vacância Física: 7%

        Av. Pres. Vargas, 3.131 Centro 2.300 m² (06 unidades) 5,55% de participação Vacância Física: 50%

        Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre 10.600 m² 100% de participação Vacância Física: 33%

        * sugestão para a griffo: colocar isso num gráfico no próximo report, ok? 🙂

        Curtido por 1 pessoa

      • Devit,
        eles deixaram claro nos ultimos relatórios que a vacância mais problemática e que mais incomoda é a do Verbo Divino.
        Quem conhece um pouco do mercado de SP sabe que a região toda está sofrendo bastante, o que deixa o desafio maior ainda. Bom que eles não escondem isso, deixam bem claro que estão cientes e focados em resolver o problema.

        Curtir

  3. Do relatório do CBOP que impactará o rendimento do HGRE
    _____________________________________________________________________________
    Durante o mês de março recebemos uma notificação para rescisão
    antecipada do 7º andar. Dentre os 7 andares ocupados atualmente pela
    Eletropaulo, este é o único andar em que não existe multa por rescisão
    antecipada, de modo que a partir de 17 de setembro de 2018 (prazo do
    aviso prévio), a devolução poderá ocorrer sem qualquer multa. Com isso, a
    vacância do Fundo poderá atingir 14,0%, correspondente a dois andares do
    prédio.

    Curtido por 2 pessoas

  4. Fato Relevante
    CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ n° 09.072.017/0001-29
    Código Cadastro CVM: CVM122-8
    Código negociação B3: HGRE11
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de instituição administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29, vem, informar aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo firmou um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel e Outras Avenças (“CVC”) e pagou, nesta data, um sinal de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), referente à aquisição do Conjunto nº 161 da Torre Norte – Bloco 2000 do Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 1.485, em São Paulo/SP, objeto da matrícula nº 19.455 do 10º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”).
    O valor total a ser pago pelo Imóvel é de R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) (“Preço”), equivalente a R$9.578,02/m² (nove mil quinhentos e setenta e oito reais e dois centavos por metro quadrado), sendo R$700.000,00 (setecentos mil reais) pagos nesta data a título de sinal e R$ 6.300.000,00 (seis milhões e trezentos mil reais) a serem pagos simultaneamente à lavratura da escritura de venda e compra do Imóvel, que só ocorrerá após o cumprimento das condições precedentes à aquisição estabelecidas no CVC, entre elas as diligências jurídicas e técnicas a serem realizadas por assessores contratados pelo Fundo.
    Após a conclusão do negócio – com pagamento do Preço e a assinatura do instrumento para a transferência definitiva da escritura – o Fundo se tornará o único titular de todos os direitos sobre o Imóvel e, consequentemente, dos direitos sobre as receitas dos aluguéis pagas mensalmente pela locatária, equivalente a aproximadamente R$ 0,06/cota (seis centavos por cota).
    Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), o valor de eventuais aluguéis fruto da referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre.
    A Administradora ressalta que o CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário – FII é um fundo de gestão ativa, com foco em imóveis corporativos, e tal aquisição está em linha com a estratégia de aumento de participação nos principais ativos da carteira.

    Curtido por 2 pessoas

    • FII HG REAL (HGRE) AGO/E-Proposta do Administrador – 19/04/2018 15:00

      Em 19 de março de 2018, foi convocada a AGOE, que contará com a seguinte ordem do dia:
      (i) a aprovação das contas e das demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício
      social encerrado em 31 de dezembro de 2017;

      Proposta da Administradora: A proposta da Administradora é pela aprovação das contas e das
      demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício social encerrado em 31 de
      dezembro de 2017, uma vez que, assim como o parecer do auditor independente e Informe
      Anual do Fundo (Anexo 39-V da ICVM 472), tais documentos já encontram-se disponíveis
      para consulta dos cotistas no site da Administradora e não há
      ressalvas ou qualquer tipo de apontamentos nas demonstrações financeiras do Fundo;

      Curtir

      • (ii) a aprovação da proposta de desdobramento de cotas do Fundo, utilizando por base a posição
        de fechamento do Fundo em 19 de abril de 2018 (data da AGOE), na proporção de 10 (dez)
        novas cotas para ,cada cota existente, de forma que, depois do desdobramento, cada cota
        existente passará a ser representada por 10 (dez) novas cotas. As cotas advindas do
        desdobramento passarão a ser negociadas a partir de 20 de abril de 2018 e serão da mesma
        espécie e classe, conferindo aos seus titulares os mesmos direitos das cotas previamente
        existentes;
        Proposta da Administradora: A proposta da Administradora é pela aprovação do
        desdobramento das cotas do Fundo, uma vez que o valor reduzido da cota tende a aumentar
        a liquidez do Fundo. A Administradora esclarece que, se aprovada esta matéria, as cotas
        oriundas do desdobramento serão creditadas em favor dos cotistas de acordo com os
        processos operacionais da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”) e/ou escriturador em 25 de
        abril de 2018.

        Curtir

  5. Alguém já recebeu o Informe de Rendimentos corrigido?

    😦

    Comunicado

    Informe de Rendimentos – Exercício Calendário de 2017

    A CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora” ou “CSHG”) de Fundos de Investimento Imobiliário, vem, por meio deste, informar aos cotistas que devido a um erro de processamento, as informações relativas ao Informe de Rendimentos – Exercício Calendário de 2017 (“Informe”) podem conter inconsistências.

    Em função deste fato, todos os cotistas receberão um novo Informe até o final do mês de março de 2018.

    A Administradora ressalta que tal situação se restringe apenas aos Fundos de Investimento Imobiliário sob sua administração, não atingindo os demais fundos de investimento administrados pela CSHG.

    Quaisquer dúvidas, favor contatar a Administradora
    São Paulo, 07 de março de 2018.

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

    Curtir

  6. Vms lá comentar o relatório do HGRE, que em outras épocas era tão comentado e veio ficando de lado… vou fazendo alguns comentários dos trechos relevantes:

    “Em fevereiro anunciamos a distribuição de rendimentos de R$ 8,00/cota,
    mesmo patamar de janeiro. Conforme havíamos indicado nos meses de
    novembro e dezembro, entendemos por adequar o patamar da distribuição
    de rendimentos ao mesmo nível da geração de caixa recorrente contratada,
    de forma que este valor seja sustentável e não dependa de lucros não
    recorrentes em operações de vendas de ativos líquidos e imóveis…

    … Ainda em relação aos lucros não recorrentes, acreditamos que estes
    continuarão a ocorrer e, quando necessário, poderá ocorrer distribuição de
    rendimentos em valores superiores, de forma a atingir o percentual mínimo
    obrigatório de distribuição de rendimentos (95% em cada semestre).
    Em relação à performance de locações, a carteira de imóveis do Fundo
    encerrou o mês de fevereiro com 18,7% de vacância financeira e
    18,3% de vacância física. A pequena variação ocorreu em função de uma
    vacância na loja do Ed. Verbo Divino (346m²) e uma nova locação no Ed.
    Brasilinterpart (178m²).
    A vacância do Ed. Verbo Divino (65%) continua incomodando bastante, já
    que em março completará um ano desde a saída da Pepsico, quando a
    vacância do imóvel subiu de 16% para 62%. De toda forma, apesar da
    Cidade de São Paulo ter registrado um bom volume de absorção bruta
    (novas locações) em 2017 e início de 2018, a Chácara Santo Antonio
    (região do Verbo Divino) não tem registrado novas transações,
    demonstrando que a maior dificuldade está na região. ”

    O problema não é a região e sim a qualidade dos ativos. Se podemos exemplificar uma região em que o Fly-to-Quality ocorreu é Chacara Santo Antonio. A expansão da Chucri Zaidan, inúmeros prédios novos de alto e altíssimo padrão, 3 shoppings próximos, estação de trem, nova linha de monotrilho cruzando a região, as casinhas velhas TODAS a venda ou vendidas e virando restaurantes. Eu trabalho lá, em uma multinacional que ocupava três prédios muito velhos e alguns andares de um prédio intermediário. Migramos para duas torres novas em um multi-uso, os andares e dois prédios já desocupados. Questão de tempo de meses para o último ser entregue. Empresas chegam todos os dias e sinto na pele com o transito diário.
    Se uma empresa pôde perceber o movimento, essa foi o HGRE. A concentração e a quantidade de inquilinos que deve ter perdido para um raio de 10 quarteirões não foi pouco. Entendo que poderia ter buscado ativos novos na região, realocado alguns locatários e diluir o impacto da alta concentração atual na região. Podemos ver claramente que o problema deste fundo é localizado e tem nome e sobrenome: Chácara Santo Antonio.

    Curtido por 6 pessoas

    • Fluxo HGRE 11 fev-18 2018 12 Meses
      Receitas de Locação¹ 5,843,024 11,800,005 73,090,692
      Lucros Imobiliários² 68,401 136,802 2,383,683
      Receitas FII³ 930,053 2,634,863 7,635,900
      Receitas CRI 191,503 396,001 1,398,923
      Receitas LCI⁴ 96,650 207,326 4,831,820
      Receita Renda Fixa 273,016 589,214 4,637,064
      Total de Receitas 7,402,648 15,764,212 93,978,081
      Despesas Imobiliárias⁵ (1,207,346) (2,124,571) (9,854,544)
      Despesas Operacionais⁶ (1,323,060) (2,741,417) (12,958,027)
      Total de Despesas (2,530,406) (4,865,988) (22,812,571)
      Resultado 4,872,242 10,898,224 71,165,510
      Rendimento 5,906,480 11,812,960 81,214,100
      Médio / Cota 8.00 8.00 9.17

      Mesmo com a queda na renda para R$ 8,00, continua a queimar Caixa, mas o gap é justamente o valor das carências. Contar com o ovo no C* da galinha é arriscado, estão apostando em um dos únicos indicadores realmente positivos do fundo, que é o fato do fundo só ter 1% dos contratos vencendo em 2018 e 4% sujeito a revisional. Sinal de que já foi feito um esforço grande para estancar a sangria. Ponto para o gestor neste caso, trabalhando dentro das possibilidades que o portfolio oferece.

      Curtido por 4 pessoas

      • Infelizmente o fundo continua vivendo de eventos extraordinarios, por exemplo, até as LCIs pagam juros mensais…já abriram mão do juro composto para dar sobrevida ao fundo.

        Aqui vale a mesma crítica a todos os Fundos com Gestão Ativa: mais um que pisou na bola ao não buscar novos ativos de dois anos para cá. Aumentar portfolio, diluir risco, melhorar o mix, até para ofertar aos proprios locatarios que busquem um ativo melhor para locar.

        Curtido por 3 pessoas

      • Venda de ativos, queima de caixa e distribuição de patrimonio como dividendos… Como sair dessa arapuca que o próprio fundo criou a si mesmo? Vejo esforço do gestor em tentar minimizar os riscos, mas falta estratégia para justificar a confiança e a remuneraçao que os cotistas sempre depositaram na Griffo.

        Curtido por 4 pessoas

      • Parabéns morilson: ótimo racional, matou a pau.

        Fazia tempo que não lia comentaria bem estudado e embasado como o seu!

        Só voltar nas página para trás, tu vai perceber que o que mata aqui sempre foi os ativos de pior qualidade, junto isso ao mundaréu de lajes de melhor qualidade na região.
        Esta feito o estrago!

        Não esta havendo aumento de área ocupada em grande escala, basicamente as empresas saem dos prédios antigos e vão para prédios novos mais bem localizados.

        EX: Uma empresa que ocupava três prédios antigos vai para um prédio novo e assim por diante!
        Logo não existe aumente de área ocupada na região, muito pelo contrario os prédios de melhor qualidade vão canibalizar ativos mais antigos e de pior qualidade.

        Além disso os prédios novos oferecem descontos para não arcar com condomínio, em algumas regiões estão oferendo m2 em linha com os antigos!
        OBS: Muitos pagam mudança do inquilino com carência a se perder vista.

        Ai não tem como competir!
        A gestão foi muito ineficiente ao não operar como real stat de fato e se atentar a qualidade dos ativos!

        Outra questão importante: Este lance de gira gira com ativos bons é maior inutilidade que existe: Ta para nascer quem ganhe dinheiro com isso, pois desconheço.

        A são carlos mesmo só leva fumo ! E olha que ela possui ativos de melhor qualidade que muito fundo aqui!
        Outra que só leva fumo é a br properties

        Mercado bolhado tem que comprar ativos bons na baixa do ciclo exatamente ao contrario do que este pessoal de gestão ativa faz! no ciclo de elevação de juros é que os ativos ficam sub precificados.

        Agora ta tudo caro novamente , e mais uma vez este pessoal mais uma vez trocar gato por lebre comprando carne de segunda a preço de maminha.

        Curtido por 3 pessoas

      • Isso aí Senhor dos FIIs, somente após um ciclo que percebemos as fragilidades dos fundos… sou cotista do HGRE, mas evitei comprá-lo no último ano… tenho utilizado um critério nos últimos tempos para os aportes, acúmulo o $ para aportar nos fundos que estão captando, pois entendo que este mecanismo é o único que permite o rebalanceamento do portfólio… valeu para MFII e outro para ampliar a diversificação, HGLG diluir os riscos internos de contratos que chegaram ao fim do atípico e precisam se converter em típicos e valerá para VISC zerar a dívida e diluir o risco RJ e JSRE adquirir novos imóveis…

        Curtido por 2 pessoas

      • Interessante essa análise e sempre me pego pensando no que é realmente melhor.
        É muito fácil olhar para a migração do mercado ocupando prédios novos e, superficialmente, cravar que os proprietários desses ativos acertaram em cheio e estão ganhando muito dinheiro.
        A questão é que desenvolvimento imobiliário não adere muito à conta de FII gestão ativa. É muito investimento carregado para colher os frutos muitos anos depois. A conta é diferente. A que condiçoes comerciais vocês acham que a turma dos Triple A’s da região do Shopping Morumbi fizeram as locaçoes? Muitas delas foram mais de 1 ano de carência, descontos muito agressivos, cash allowance. Isso sem contar anos de aquisição de terreno, projetos, obras… a conta é para fechar em 10 anos, cabeça e investidor de longo prazo.
        Transportem essa realidade aos FIIs. Em 2014 liquide uma alocação de liquidez entregando CDI a 12, 14% para entrar numa conta dessas? Pra onde ia o rendimento? Quantos aqui no blog não bradariam que o gestor é incompetente pois baixou mais ainda a distribuição? Que a cota caiu mais ainda, pois houve fuga de capital para investimentos mais rentáveis? Depois tendo que locar com mais de ano de carência, a valores de Classe B? Quantos anos pra ter retorno?
        Os FIIs precisam ser muito maiores do que são hoje para que este tipo de aquisição não impacte tanto no rendimento, e a cabeça do cotista precisa mudar também.
        E porquê todo mundo acha que prédio novo é melhor investimento que prédio antigo? Depende da conta. Se é um edifício antigo mas bem comprado e bem locado, é um excelente investimento. Hoje você nao compra ativo premium a cap de 8% por exemplo, é pra baixo disso, enquanto um ativo menos prime sai a 9, 10%. Se o inquilino for bom e o ativo tiver liquidez, a conta fica boa.

        Enfim, acho apenas que precisamos aprofundar melhor as análises.

        Curtido por 4 pessoas

      • Ponderações muito bem colocadas amigo Tijolo…
        Concordo com os pontos, a ressalva é mesmo pq quando o fundo se coloca como gestão ativa, imagina-se que vai capturar as oportunidades de mercado (na compra tb, não só na venda).
        Tb não acho que fundo com esse perfil precise atuar no desenvolvimento imobiliário, mas é certo que, com dinheiro em caixa, havia oportunidades na mesa, inclusive na região (talvez não tenha mais ou estejam ainda mais comprimidas)
        Sempre coloco o exemplo pq é emblemático: eztowers pronto, parcialmente locado e vendido a 650 MM (~ 12,5 mil/m2 se não me engano) ano passado… não acredito que iria contra os interesses dos cotistas, se fosse muito bem explicado a estratégia adotada, mostrando o prêmio de adquirir um imovel que mesmo com um cap rate mais comprimido de inicio, poderia projetar resultados mais elásticos em médio prazo…

        Mesmo sendo um grão de areia, dar preferência a fundos que fazem emissões tem sido um critério que tenho seguido…

        Curtido por 1 pessoa

      • Tijolo

        eu gostei do seu racional, aliás à tempos que o blog alertou e a própria CSHG avisou: “a renda vai cair e quem não quiser isso que vá para a renda fixa”

        cumpriram o prometido, realmente reduziu

        talvez o ponto aqui seria o seguinte:

        a queda da renda naquele cenário era clara até para nós aqui, investidores amadores… será que não caberia aos gestores profissionais terem aproveitado e insistido numa aquisição que estaria agora frutificando, mesmo com tantas benesses concedidas?

        faz sentido carregar no HGRE um caixa tão vultoso, por tanto tempo e não anunciar nenhuma aquisição de monta?

        não sei, talvez realmente seja a dicotomia amador/profissional, mas nesse caso em questão o resultado foi o mesmo, apenas prorrogaram um pouco mais a janela

        Curtir

    • A Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A., inscrita no CNPJ sob o nº
      61.809.182/0001-30, na qualidade de Administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE
      INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”)
      convida os senhores cotistas para a Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do Fundo (“AGOE”
      ou “Assembleia”), a ser realizada na quinta-feira, 19 de abril de 2018, às 15h00, na sede da
      Administradora, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700 – 10º andar, Itaim Bibi, na
      Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, a fim de deliberar sobre:
      (i) a aprovação das contas e das demonstrações financeiras do Fundo referentes ao
      exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2017; e

      Curtir

      • (ii) a aprovação da proposta de desdobramento de cotas do Fundo, utilizando por base a
        posição de fechamento do Fundo em 19 de abril de 2018 (data da AGOE), na
        proporção de 10 (dez) novas cotas para cada cota existente, de forma que, depois do
        desdobramento, cada cota existente passará a ser representada por 10 (dez) novas
        cotas. As cotas advindas do desdobramento passarão a ser negociadas a partir de 20
        de abril de 2018 e serão da mesma espécie e classe, conferindo aos seus titulares os
        mesmos direitos das cotas previamente existentes.

        Curtido por 2 pessoas

  7. Janeiro – 18

    Em janeiro anunciamos a distribuição de rendimentos de R$ 8,00/cota.

    Conforme havíamos indicado nos meses de novembro e dezembro,
    entendemos por adequar o patamar da distribuição de rendimentos ao
    mesmo nível da geração de caixa recorrente contratada, de forma que este
    valor seja sustentável e não dependa de lucros não recorrentes em
    operações de vendas de ativos líquidos e imóveis.

    Nossa politica de
    distribuição continuará a mesma, sempre buscando a maior previsibilidade (e
    menor volatilidade) nos rendimentos, contudo, revisaremos o valor sempre
    que ocorrer qualquer mudança relevante na geração de caixa recorrente
    (aumento/redução de vacância, alocação do caixa, aquisições, etc).

    Curtido por 1 pessoa

    • Ainda em relação aos lucros não recorrentes, acreditamos que estes
      continuarão a ocorrer e, quando necessário, poderá ocorrer distribuição de
      rendimentos em valores superiores, de forma a atingir o percentual mínimo
      obrigatório de distribuição de rendimentos (95% em cada semestre).

      Por fim, considerando o valor médio de fechamento da cota em janeiro (R$
      1.478), o dividend yield do fundo está em 6,5% a.a., patamar superior ao
      seus peers (outros FIIs com características semelhantes), quando feita a
      comparação com base na geração de caixa (FFO) de cada um deles.

      Em relação à performance de locações, a carteira de imóveis do Fundo
      encerrou o mês de janeiro com 18,7% de vacância financeira e 18,1%
      de vacância física, sem qualquer movimentação em relação a
      dezembro/2017.

      Curtido por 1 pessoa

    • No entanto, dada a grande exposição do fundo ao
      mercado de São Paulo, nos parece oportuno e importante contextualizar a
      performance deste mercado e nossa visão em relação ao futuro.

      Mercado de Escritórios de São Paulo

      O mercado de escritórios de São Paulo tem atualmente 15,6 milhões de
      metros quadrados, sendo 5,0 milhões em salas comerciais (office) e 10,6
      milhões em escritórios corporativos (corporate) das diversas classes, AAA
      até C. Como os imóveis classe C são tecnicamente inferiores (não tem ar
      condicionado central, por exemplo) e nossa carteira não tem alocação em
      escritórios Classe C, sempre analisamos o mercado de escritórios sem
      considerá-los, apenas com as classes AAA, AA, A, BB e B, que somam 7,5
      milhões de m².

      Curtido por 1 pessoa

    • A previsão para o ano de 2017 era bastante cautelosa, já que estávamos
      saindo de 2016 muito difícil, num ano que a absorção líquida (soma das
      novas locações e expansões com as devoluções e reduções) do mercado
      havia ficado em zero e a vacância havia atingido 19%, com 1,5 milhões de
      m² vagos.

      O fato é que concluído o ano e com todos os dados disponíveis,
      fica claro que 2017 foi muito positivo para o mercado, com uma absorção
      bruta (total de espaço locados) de 840 mil m² – um recorde absoluto em
      volume de transações – e uma absorção líquida de 240 mil m², melhor
      patamar desde 2010.

      Curtido por 1 pessoa

    • Em função deste cenário positivo de absorção líquida (prevíamos 77 mil m² e foram absorvidos 240 mil m²), somado às postergações de entrega num total de 231 mil m² (prevíamos 413 mil m² e foram entregues 182 mil m²), a vacância do final de 2017, que era estimada em 23%, ficou estável em 19%. O gráfico 1 abaixo demonstra a evolução dos três principais fatores do mercado – absorção líquida, novo estoque e vacância – para o período realizado de 2005 a 2017, e a projeção até 2020.

      Curtido por 1 pessoa

    • Como a projeção do mercado (boletim Focus de 02/fevereiro) aponta para um crescimento do PIB de 2,7% para 2018
      e 3,0% para 2019, nossa expectativa para a absorção líquida para 2018-2020, que anteriormente estava em média de
      153 mil m² ao ano, subiu para 221 mil m², com uma explicação simples. Em geral, acreditamos que cada variação
      positiva de 1% no PIB representará uma absorção líquida positiva de 76 mil m², assim, como as diversas projeções
      econômicas já apontam uma melhoria na economia, é natural que nosso cenário também se beneficie disso.

      Ainda que, em 2017, a performance do mercado tenha
      sido melhor do que imaginado, ela ocorreu diferentemente
      entre as diversas classes e regiões. O movimento flight to
      quality, em que os locatários migram de imóveis de
      escritórios de classe inferior para superior, continuou
      presente, fazendo com que a vacância dos prédios AAA
      caísse vertiginosamente, de 22,9% em dezembro/2016
      para 14,2% em dezembro/2017.

      O gráfico 2 ao lado
      demonstra como a vacância se comportou em cada classe
      desde o segundo trimestre de 2016.
      Este processo de redução de vacância, iniciado de forma
      mais relevante nos prédios AAA, continuará acontecendo
      em todas as classes.

      Curtido por 1 pessoa

    • Em nossa visão, é natural que os AAA sejam percussores
      deste processo, já que a maior parte dos imóveis
      entregues entre 2012 e 2017 foi nesta classe (detalhe no
      gráfico 3 a esquerda), o que naturalmente aumentou a
      flexibilidade comercial dos proprietários destes imóveis e
      por consequência, a capacidade de absorção deles.

      Além da trajetória da curva de vacância, também é
      essencial analisar como os preços de locação poderão se
      comportar a partir 2018, comparando os imóveis classe A
      e B. Quando analisamos uma série histórica, é possível
      notar que a última trajetória de aumento de preço iniciou
      em 2006, de forma tímida até 2010 e de forma acentuada até 2012

      Curtido por 1 pessoa

    • Como pode ser observado, o timing deste aumento pode
      variar entre os imóveis, mas o processo de recuperação de
      preço ocorre normalmente no mercado como um todo, já
      que uma classe afeta diretamente a outra. O gráfico 4 a
      direita demonstra a evolução do preço pedido destas duas
      classes, com destaque para o preço mínimo e máximo de
      cada classe. Neste período, os imóveis classe A tiveram
      um aumento real (além da inflação) de 132% e os imóveis
      classe B de 100%, num período total de seis anos e meio.

      Com este cenário, acreditamos que o mercado está
      iniciando um período de recuperação nos preços de
      locação, num processo que acontecerá de forma não linear
      e não uniforme entre as classes e, possivelmente, num
      ciclo mais longo do que o último, uma vez que o mercado
      está maior e menos volátil. Já esperamos para 2018 uma
      recuperação tímida nos preços, que deverá marcar o início
      desta trajetória.

      Curtido por 1 pessoa

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

w

Conectando a %s