HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo tem participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos distintos, totalizando 157 mil m² de área privativa e 55 contratos de locação.

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.720 comentários em “HGRE11 – CSHG Real Estate”

    1. Metade dos contratos com revisionais esse ano, grande de vacância financeira, pandemia e contas públicas sob ameaça, home office competindo e o ciclo de alta da selic e juros de LP começando. Parece a tempestade perfeita, mas creio que todo segmento está assim.

      Eu larguei mão de pensar em renda de tijolo. Só vejo qualidade e de imóveis e esperar o fim da pandemia e o do governo Bozo. Renda busco com desenvolvimento e papel.

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  1. FATO RELEVANTE

    CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ n° 09.072.017/0001-29
    Código Cadastro CVM: 122-8
    Código negociação B3: HGRE11

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de
    São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e
    14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade
    de instituição administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII,
    inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem, em complemento aos Fatos Relevantes
    divulgados em 27 de outubro de 2020 e 12 de janeiro de 2021, informar aos cotistas e ao mercado em geral
    que, nesta data, o Fundo firmou Escritura Pública de Venda e Compra (“Escritura”), por meio da qual concluiu a
    aquisição de duas unidades sob os números 41 e 62, com área BOMA total de 2.136,68 m² (dois mil, cento e
    trinta e seis vírgula sessenta e oito metros quadrados), do Subcondomínio One Berrini Corporate, Torre 4 – Setor
    C, integrante do Condomínio Thera One, situado na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, nº 105, no 30º
    Subdistrito, Ibirapuera, na cidade de São Paulo/SP (“Imóveis”).

    Concomitantemente à Escritura, dado que foram superadas as condições precedentes estabelecidas no CVC,
    abaixo definido, foi pago o saldo do preço estabelecido no Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
    Compra de Imóveis e Outras Avenças (“CVC”), no valor revisado de R$ 15.306.751,12 (quinze milhões,
    trezentos e seis mil, setecentos e cinquenta e um reais e doze centavos), que, somado ao sinal pago em 12 de
    janeiro de 2021, totalizou o preço de aquisição de R$ 36.200.000,00 (trinta e seis milhões e duzentos mil reais),
    o equivalente a aproximadamente R$ 16.942,17/m² (dezesseis mil, novecentos e quarenta e dois reais e
    dezessete centavos por metro quadrado).

    Conforme informado em Fato Relevante divulgado em 12 de janeiro de 2021, a unidade 41 do Imóvel, com
    1.067,65 m² (um mil e sessenta e sete vírgula sessenta e cinco metros quadrados), encontra-se vaga, sendo
    que o Fundo terá como objetivo realizar a locação de tal unidade. A unidade 62, com 1.069,03 m² (um mil e
    sessenta e nove vírgula três metros quadrados), está locada para a empresa FIAT Automóveis Ltda., com
    vigência até 31 de março de 2024. O valor pago mensalmente de aluguel pelo atual locatário é de R$
    106.940,60 (cento e seis mil, novecentos e quarenta reais e sessenta centavos), que equivale a R$ 100,04/m² (cem reais e quatro centavos por metro quadrado de área locada) e R$ 0,009/cota (nove milésimos de real por
    cota). Com a aquisição, o Fundo passa a ter uma participação de 33,14% (trinta e três vírgula quatorze por
    cento) no empreendimento.

    A Administradora ressalta que o CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário – FII é um fundo de
    gestão ativa, com foco em imóveis corporativos, e tal aquisição está em linha com a estratégia de renovação do
    portfolio do Fundo. O cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado das
    diversas alocações existentes no Fundo.

    São Paulo, 26 de janeiro de 2021.

    Curtido por 1 pessoa

  2. Do relatório…..
    “…Infelizmente o mercado de escritórios da região do ativo, classificada como Panamby – Morumbi, sofreu uma mudança estrutural
    desde a aquisição do imóvel, desta forma nosso entendimento é que o imóvel deve demorar muito tempo para recuperar o valor do
    inicio de 2012, quando foi adquirido. Neste sentido, ainda que seja doloroso assumir um prejuízo, o momento atual com lucros
    acumulados tornou viável a transação neste semestre. Acreditamos que manter um imóvel na carteira pela perspectiva de prejuízo
    seria um equívoco, sendo que o trabalho da gestão é equilibrar as melhores decisões de portfolio sem que estas afetem os
    rendimentos recorrentes do Fundo.
    Ao se analisar as perspectivas futuras do imóvel, tanto na liquidez para novas locações e potenciais ganhos de valor, entendemos que a venda
    foi a melhor alternativa, dando uma destinação mais rentável ao capital. Esta transação mostra na prática a importância de se adquirir ativos no
    preço correto e de se aproveitar dos ciclos favoráveis de mercado. Seguiremos focados na estratégia diversas vezes informada aos investidores
    e que deverá render ganhos no longo prazo, sempre atuando com diligência e transparência.”
    👏👏👏👏
    Amanhã compro mais um pouco.
    Na minha humilde interpretação: Errei, foi mal, vou correr atrás para corrigir. Prometo me esforçar mais para fazer o melhor na próxima.
    Transparência, sinceridade, humildade e esforço da gestão. Parabéns.

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    1. Gama e colegas,
      O HGRE11 é o meu maior prejuízo em 12 meses. Tenho FIIs essencialmente para geração de renda passiva. Na dúvida, se vendo metade das cotas do HGRE11 para aplicar em outro bom FII, já na carteira, que paga proventos maiores (IRDM11, TGAR11, CPTS11, por exemplo). Se puderem me ajudar a pensar, muito agradeço.

      Curtido por 1 pessoa

      1. xavier,

        Gestão da carteira. Diminuir posição naquele que não lhe atende mais, e elevar em outros ou iniciar posição que vá gerar mais renda (seu objetivo). Uma dúvida válida e justificável.

        Não sou cotista dele. Mas passo por esta dúvida frequentemente. Raramente vendo pra girar. Mas quando não estou satisfeito ou cansado da gestão, troco. E na troca sempre dou preferência por:

        Renda maior no curto prazo (atual)
        Renda maior ou igual no longo prazo (12, 24, 36 meses)
        Gestão (ativa, passiva, predatória, café com leite…)
        Setor (evitar exposição muito elevada)
        Resiliência (como a cota se comporta no secundário, histórico de distribuição desde o início, crescimento nos últimos anos…)
        Carteira de ativos (tem ativos que fundamentam e permite que os itens acima se mantenham no futuro?)

        Simples assim. Me agrada e me satisfaz. Vcs sabem que tento ser o mais simples possível 🙂

        Espero ter ajudado

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

      2. Gama e Xavier,

        Também estou com prejuízo considerável no HGRE11. Bom fundo, ninguém discute. O problema é perceber que dificilmente voltará – a não ser no loongo prazo – ao patamar de dezembro 19/janeiro 20.

        Xavier, você realizaria o prejuízo numa eventual mudança para outro fundo com provento maior. Precisaria de muita sorte para que o novo FII bombasse a médio prazo, para compensar. Estou avaliando se não seria mais consequente tentar uma recuperação – mesmo que progressiva mas, quem sabe, menos demorada – do prejuízo saindo do HGRE11 (total ou parcialmente) e investindo em um bom FIA.

        O que lhes parece?

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  3. Por aqui, venda de lajes 25% abaixo do custo de aquisição. Também, o prédio se encontra no “mundo invertido” da Marginal, difícil sair bom negócio ali… Preju machuca o resultado e não deveremos ter uma distribuição maior de Natal..

    Curtido por 4 pessoas

    1. Acho que foi uma boa solução. Vende algo que não teria mais potencial e que consumia recursos. Vende com prejuizo, mas estanca um gasto permanente. Gestão ativa.

      Claro que ninguém gosta de vender algo com prejuizo. Mas tem que olhar pra frente. Um pequeno passo pra trás pra pegar impulso e dar 2 pra frente…será? 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

      1. Concordo.

        A gestão foi eficiente? Sim e Não? Sim, pois percebeu que o ativo não geraria alfa pro Fundo ou que a estratégia não casava mais com ele. Não, pois falharam em comprar e não projetar “direito” a estratégia. Seria simples assim analisar a decisão? Acho que não.

        Cenários mudam. Projeções mudam. Desvios ocorrem. A gestão ativa eficiente não acerta sempre. Ela tb percebe o que não serve pra tese e age pensando la . na frente. Acredito nisso. Sei que ainda surgirão os que vão jogar pedra, levantar a questão da gestão vilã que só quer pegar as taxas e etc. Vai de cada um. O tempo é o melhor aliado da gestão do fundo. Apenas minha observação.

        Não sou cotista direto. Mas olho com atenção a família de Fundos da gestora.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

      2. Isso é relativo demais.

        Eu tive prejuízo de 25% neste ativo pois tenho as cotas há muito tempo. Minha esposa e minha irmã saíram no lucro de 25%, pois entraram no FII recentemente.

        Mas, de fato, o que importa é que este foi um dos motivos pelo qual me desfiz de 2 imóveis. Um deles que me custou 10 anos de carrego, tirando alimento do meu prato, para alocar em FIIs. 2 imóveis hoje são inúmeros. Prejuízo em um imóvel, o qual tem um percentual ínfimo em um fundo que ocupa 2 ou 3% da minha carteira.

        A feira e o supermercado do mês estão garantidos. Só vai faltar para mim 2 kg de pão francês se eu considerar o prejuízo de R$ 0,24 por cota.

        Vejam… Não estou desdenhando do prejuízo. Apenas quero dizer que carteiras bem diversificadas não sofrem variação com um prejuízo destes. Tem FII na minha carteira, que se levar 0,24 por cota vai ser bem dolorido.

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      3. Tem todo sentido. Uma boa carteira de Fii blinda dos prejuízos e ainda pode potencializar nos ganhos. E a diversificação em Fii é a alma do negócio. Ao menos para quem visa geração de renda.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

      1. Uma boa parte da legião de cotista dos FII do CSHG vão exercer a totalidade ou grande parte dela. Digo por conhecer um grupo que é quase como fã da gestora e dos produtos. E o fato da CSHG “cuidar” muito bem destes grupos facilita essas “ofertas”.

        Já postei antes aqui. Os Fundos da CSHG contam com um exército de cotistas que não olham pra preço, pra múltiplo…olham pra tese. Ouvem o gestor e confiam. Simples assim. Funcionar como um reloginho pra essa turma é o diferencial. Seja com amortização de giro de ativo, seja com renda pura…tem um ar quase que de “lealdade” de cavaleiros do rei…vai entender.

        Reforço que to falando apenas de um grupo que por ter contatos, me passa essa realidade. São os clientes mais velhos que acumularam PL e deixam sob guarda do CSHG. O braço de FII deles sabe cativar e entrega o que este grupo de investidor gosta. Óbvio que existem milhares de outros. E que nem todo mundo pensa igual ou que irão exercer tudo. E mais, to postando o que penso disso. Não é pra ser tomado como verdade absoluta.

        Dentre todas as gestoras, o CSHG é o que mais tem isso ao meu ver. Essa ligação com sua base de clientes mais antiga e com MUITO PL na instituição. Algumas outras estão indo por esse caminho…mas ainda estão longe. Com a base envelhecendo isso tende a virar uma tendência. Já com os novos CPF entrando e ainda explorando os FII e testando…a coisa muda um pouco de figura.

        Eu não o tenho. Como ja disse antes, deixo lajes e escritórios na mão dos meus FoF. Gosto de focar nos demais setores que normalmente não são o carro chefe dos meus FoF…e assim vou caminhando 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 4 pessoas

    1. Alguém subscreveu esse FII ? Notou diferença entre o valor esperado e o debitado ?
      O débito que foi feito na minha conta hoje é de aprox. 83% do que deveria ter sido debitado, considerando a quantidade que subscrevi e o preço da oferta (R$ 149,49).

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  4. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/10/2020
    Data do pagamento
    16/11/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,65
    Período de referência
    Outubro
    Ano
    2020

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  5. RBR PROPERTIES adquiriu 5 conjuntos no Condomínio
    Centro Empresarial Mário Garnero – Torre Sul a 12.000/m2, sendo que apenas 1 conjunto esta locado.
    Em Junho 2018 HGRE pagou R$ 9.578,02/m². Como HGRE comprou alguns conjuntos no empreendimento, não sei se esta foi a ultma aquisição, mas serve como parâmetro de comparação.
    Porém RBR informa que “…atualmente o Condomínio está em fase inicial do
    processo de retrofit de fachada.” Pela ilustração, ficará com fachada lembrando o CEOC, no RJ. Duas torres, vidro espelhado verde com colunas de concreto.
    Vai valorizar muito o visual do empreendimento e a região. Nos arredores do empreendimento estão surgindo diversos empreendimentos novos, muitos residenciais.
    Não me recordo de ter visto esta informação nos relatórios do HGRE.

    Curtido por 2 pessoas

  6. veminformar aos cotistas e ao mercado em geral queo Fundo superou as condições precedentes, inclusive a exigência de aprovação da operação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica -CADE e assinou, na presente data,a Escritura de Venda e Compra (“Escritura”) para a alienaçãodatotalidade do Edifício Verbo Divino, localizado à Rua Verbo Divino, 1661 –São Paulo/SP(“Imóvel”),e 20.099 (vinte mil e noventa e nove) Certificados de Potencial Adicional Construtivo (“CEPACs”) que estão vinculados ao terreno do Imóvel, para Colmar Incorporadora Ltda., inscrita no CNPJ sob o n.º 37.969.004/0001-92(“Colmar”), subsidiária da empresa EZTECEmpreendimentos e Participações S.A.,inscrita no CNPJ sob o n° 08.312.229/0001-73.O Imóvel foi adquirido pelo Fundo, parteem marçoe parte em dezembro de 2010e, até a presente data, considerando os custos de aquisição, benfeitorias realizadas e aquisição de CEPACs, o investimento total foi de R$ 84.502.151,16(oitenta e quatromilhões, quinhentos e dois mil, centoe cinquenta e umreais e dezesseiscentavos), equivalente a R$ 6.040,26/m² (seismile quarentareais e vinte e seiscentavos por metro quadrado).O Imóvel está com uma ocupação de 17,65% (dezessete vírgulasessentae cincopor cento)e, no fechamento de setembro de 2020, representava 6,43% (seisvírgula quarenta e trêspor cento) da área locável do Fundo e 15,57% (quinzevírgula cinquentae setepor cento) da vacância financeirado Fundo.O preço total de venda do Imóvel e dos CEPACs é deR$ 148.188.120,00 (cento e quarenta e oitomilhões, cento e oitenta e oitomile cento e vintereais), a ser pago da seguinte forma:1.primeira parcelano valor de R$14.818.812,00 (quatorze milhões, oitocentos e dezoito mil e oitocentos e doze reais) (“Primeira Parcela”),recebidos nesta data; e2.11 (onze) parcelas semestrais no valor de R$12.124.482,55 (doze milhões, cento e vinte e quatro mil, quatrocentos e oitenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), corrigidas pela taxa SELIC + 1,5% a.a. (um vírgula cinco por cento ao ano), tendo como data-base para início da correção a presente data. O vencimento da primeira das parcelas semestrais se dará até 31 de maio de 2021, e as demais parcelas a cada 06 (seis) meses,sucessivamente.A operação gerará um “lucro emregime de caixa”de R$ 63.685.968,84(sessenta e trêsmilhões, seiscentos e oitentae cinco mil, novecentos e sessenta e oito reais e oitenta e quatrocentavos), 75,37% (setenta e cincovírgula trinta esete por cento) superior ao valor do investimento e equivalente a R$ 5,89 (cincoreaisenove centavos por cota )…………

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      1. Tem um comentário do ultimo relatório gerencial que eles vão propor uma emissão (para pagar algumas aquisições já feitas, pelo que eu entendi….)
        Mas também falaram que deve ser uma emissão pequena porque o valor de mercado da cota está abaixo do valor patrimonial

        Curtido por 1 pessoa

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