HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo tem participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos distintos, totalizando 157 mil m² de área privativa e 55 contratos de locação.

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.658 comentários em “HGRE11 – CSHG Real Estate”

  1. Ops, sinal amarelo aqui… será que a Venda do prédio foi aprovada pela ANATEL?

    ANATEL AUMENTA PARA R$150 MIL MULTA DA TELEFÔNICA POR ALUGAR BEM REVERSÍVEL
    Abnor Gondim ABNOR GONDIM 6 DE FEVEREIRO DE 2020

    Sanção foi aplicada por descumprimento da LGT, do regulamento de controle de bens reversíveis e do contrato de concessão

    Conselheiro Vicente Aquino negou recurso da operadora
    A operadora Telefônica teve multa aumentada, de R$ 15 mil para R$ 150 mil, por locação de imóvel do Complexo Martiniano de Carvalho, em São Paulo, sem anuência prévia da Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). Decisão tomada hoje, 6, pelo Conselho Diretor do órgão confirmou que a empresa deveria ter obtido autorização para fazer a locação por envolver um bem considerado reversível.

    O relator da matéria. conselheiro Vicente Aquino, determinou ainda que a operadora terá de entregar o contrato de locação, no valor de R$ 5,3 milhões. De acordo com o conselho, foi rejeitado o recurso da operadora contra a multa. Na avaliação do processo, foi identificada falha técnica no cálculo do valor da multa.

    O processo envolve recurso interposto contra a decisão da Superintendência de Controle de Obrigações consubstanciada no Despacho Decisório nº 6.140/2015-COUN/SCO/Anatel, de 27 de julho de 2015, que aplicou sanção por descumprimento de dispositivos da Lei Geral de Telecomunicações – LGT, do Regulamento de Controle de Bens Reversíveis – RCBR e do Contrato de Concessão.

    A questão se arrasta desde 2012, quando o conselho negou o recurso da Telefônica, mantendo o entendimento que o prédio na rua Martiniano de Carvalho, onde funcionava a Telesp, não pode ser vendido, porque é um bem reversível à União, vinculado à concessão de telefonia fixa.

    Curtido por 1 pessoa

    1. TUDO, TUDO… TUDO que se encosta em governo, neztepaís, FEDE !!
      Os exemplos, são vários … mfgr, jbs, ogx, telemar.oi, petr… eletr, embratel, furnas, angra, etc.

      Quem viveu na época das estatais de telefonia (TELEMIGS, TELESPS, etc.) da vida … putz!!!
      Ayté hoje essa ladainha!!! Uns 30 anos!!

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    2. Diria que é “matéria requentada”, que perdeu o objeto. 🙂
      As alterações na LGT (Lei Geral de Telecomunicações) aprovadas em 2019 liberaram os bens reversíveis das concessões. Agora as concessionárias estão liberadas para vender, alugar, demolir, converter, etc , os imóveis recebidos na privatização. Os recursos devem ser investidos na rede, em especial em áreas de interesse público (celular e banda larga nas escolas, delegacias, nas pequenas localidades sem interesse comercial, etc.).
      A venda deste prédio foi após estas alterações, e por causa delas.

      Curtido por 4 pessoas

  2. Muito boa a análise do CSHG no relatório do HGRE.
    Praqueles que só se preocupam com o yield, rateio, etc, vale a leitura pra entender as estratégias.

    Comentários do time de gestão
    A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de dezembro com 19,58% de vacância financeira e 18,83% de vacância física, indicadores que aumentaram em relação ao mês passado em função da aquisição da Torre Martiniano, que possui 89% de espaços disponíveis atualmente. Apenas para efeito comparativo, a vacância financeira sem considerar a Torre Martiniano seria de 10,83%, frente a 18,96% em dezembro de 2018. O resultado distribuível do mês foi de R$ 1,29 por cota, sendo que, no dia 15 de janeiro de 2020, será pago aos cotistas detentores de cota no fechamento do dia 30 de dezembro de 2019, o valor de R$ 1,08 por cota. O impacto no resultado deste mês se deu por dois motivos:
    1- Ganho de Capital decorrente da venda de um grande volume da nossa posição nos FIIs CBOP11 e CEOC11, motivada pela necessidade de caixa para pagamento da primeira parcela da aquisição da Torre Martiniano.
    2- Ganho de Capital decorrente da venda do Ed. Delta Plaza, celebrado na data de 26 de dezembro e informada via fato relevante na mesma data (link). Como a venda do Ed. Delta Plaza prevê o recebimento em três parcelas, o Ganho de Capital é contabilizado proporcionalmente com o recebimento, de forma que este ganho de dezembro refere-se apenas ao valor já recebido da venda.
    Ainda, o mês de dezembro foi bastante movimentado, sendo celebradas a aquisição do Ed. Totvs (Fato Relevante), cuja tese de investimentos, juntamente com a da aquisição anterior do Ed. Chucri Zaidan, foi publicada durante o mês e pode ser acessada aqui, além da aquisição da Torre Martiniano e venda do Ed. Delta Plaza, que abordaremos com mais detalhes a seguir.

    Venda – Ed. Delta Plaza
    Em 26 de dezembro de 2019 concluímos a venda do Ed. Delta Plaza (Fato Relevante), aquisição realizada em setembro de 2013, quando o fundo possuía um valor de mercado de R$ 1,14 bilhão. A tese de investimento, quando do momento do investimento, considerava que seria possível aumentar a participação no prédio, combinado com alguns investimentos para melhoria do prédio. O posicionamento do prédio – próximo a Av. Paulista – sinalizava um investimento resiliente e com muita liquidez no mercado de locação.
    Ao longo dos seis anos do investimento no prédio, diversas melhorias foram realizadas, como o retrofit de todo o sistema de ar condicionado, reforma da recepção e início de troca dos elevadores, no entanto, o perfil de propriedade do prédio – muito fracionado – se mostrou um entrave para o aumento de participação e na gestão comercial das locações, o que ficou visível sobretudo nos momentos de maior vacância. A localização de fato se mostrou resiliente, que também foi beneficiada pela valorização e preferência das ruas adjacentes da Av. Paulista frente à própria.
    A vacância, que inicialmente era inexistente, permaneceu em 11% entre dezembro de 2016 e abril de 2019, atingindo 34% em maio e reduzida novamente para 11% em dezembro de 2019. Após as locações realizadas, com o Fundo atingindo um valor de mercado superior a R$ 2 bilhões e com novas aquisições relevantes a serem concluídas, entendemos que o ativo estava pouco relevante na carteira e maduro para o desinvestimento.
    Com isso, a tese de desinvestimento do Ed. Delta Plaza foi sustentada pelos seguintes aspectos:
     Relevância: como comentamos no relatório de gestão do mês de setembro (disponível neste link), buscaremos sempre investimentos relevantes em dois aspectos, capital alocado e a participação do Fundo no ativo. No caso do Ed. Delta Plaza, apesar da participação de 47% da área locável do edifício e a área total (3.856 m²) ser próxima à metragem do Centro Empresarial Mario Garnero e Ed. Faria Lima, o tamanho da laje de aproximadamente 400m² o posiciona com locatários de menor porte. Ainda, o valor total da participação representa menos de 3% do valor de mercado do fundo;
     Perfil de Propriedade: o restante do prédio é bastante pulverizado, tendo o segundo maior investidor do imóvel apenas 10% de participação e o restante do prédio distribuído em outros 14 proprietários, o que adicionava complexidade na gestão comercial dos valores de locação e gerava concorrência interna para as áreas vagas (em diversos momentos existiam conjuntos com valor de locação pedido 35% abaixo do valor pedido pelo fundo), além de dificultar a gestão de investimentos no ativo aumentanto o risco de inadimplência e no aumento da participação no imóvel com aquisições maiores;
     Precificação: em nosso entendimento, o mercado está precificando assimetricamente o valor de espaços ocupados frente aos vagos, criando uma oportunidade de compra de prédios com maior vacância, o que se tornou possível com a redução de vacância do portfolio ao londo dos últimos anos. Um exemplo é o valor pago na aquisição da Torre Martiniano, abaixo de R$ 10.000/m², em relação ao valor de venda do Ed. Delta Plaza, de R$ 14.359/m², aproximadamente 40% superior, sendo ativos similares em especificações técnicas e região.
    Por fim, a venda resultou em uma TIR de 12,29% a.a., frente a um CDI médio de 10% a.a. no mesmo período. A transação gerará um ganho de capital de R$ 12.392.064,92 ao final do pagamento das parcelas.

    Aquisição – Torre Martiniano
    Em 18 de dezembro de 2019 concluímos a aquisição da Torre Martiniano (Fato Relevante) e em breve publicaremos com mais detalhes a tese de investimentos que nos baseamos para a concretização do negócio, a qual abordaremos brevemente a seguir.
    O imóvel, de propriedade do grupo Telefonica S.A., foi retirado da relação de bens reversíveis em 2019, deixando-o livre para ser vendido pela companhia, que durante anos ocupou o edifício inteiro e que o desocupou justamente para auxiliar no processo de desimpedimento do ativo. Ainda que a aquisição carregue um risco por ser um ativo com alta vacância, o mercado corporativo em regiões centralizadas de São Paulo está em movimento de redução acentuada de vacância, estando a região da Paulista, onde encontra-se o imóvel, atualmente com aproximadamente 10% de vacância em edifícios corporativos de classes AAA a C, além disso, imóveis com lajes superiores a 800m² e com disponibilidade para acomodar grandes empresas estão escassos. A futura vacância do Paulista Star nos deu mais convicção que a aquisição do ativo, uma vez que houve bastante interesse em diversas empresas em locar o imóvel quando a informação da disponibilidade se tornou pública. Para mitigar o impacto negativo do desembolso e carrego de vacância na geração de caixa do fundo, foi negociado um pagamento parcelado, com 70% do valor total a ser pago apenas no final de 2020, com isso, temos como objetivo reformar o imóvel e aluga-lo até o final do ano.
    Tecnicamente, nosso objetivo é de revisar o sistema de ar condicionado e investir em atualizações e reformas de áreas comuns, como recepção, heliponto, subsolos, teatro (com capacidade de 232 pessoas), paisagismo, além de preparar andares modelo para visitas.
    Comercialmente, ainda que a reforma esteja em fase de projeto, já recebemos diversas consultas de interessados na locação, além de algumas visitas, e nossa expectativa é de alugar a torre inteira para um monousuário ou para poucos usuários (com grandes ocupações), porém só a dinâmica comercial durante os próximos meses nos dirá qual será a melhor alternativa.
    Acreditamos que a aquisição ocorreu num preço atrativo (vide comentário acima do Ed. Delta Plaza), sendo possível atingir um Cap Rate anual, representado pela relação entre a locação anualizada e o custo total de aquisição (já considerando os investimentos), entre 8,20% e 10,80%, demonstrando que mesmo o limite inferior é superior as transações do mercado de escritórios e cenários de retorno com assimetria positiva.
    Mais detalhes da tese de investimentos, fotos e plantas do imóvel e expectativas comerciais serão divulgadas em uma apresentação específica futuramente, sendo certo que atualizações pontuais a respeito das obras e dinâmica comercial constarão nos relatórios mensais.

    O ano de 2019
    O ano de 2019 foi um ano de grande crescimento e consolidação da estratégia do Fundo, em que realizamos a oitava emissão de cotas de R$ 480 milhões, o Fundo atingiu R$ 2,1 bilhões de valor de mercado, concluímos três aquisições e uma venda, com isso, aumentamos a exposição do Fundo na Cidade de São Paulo, em regiões líquidas e em ativos com boa qualificação técnica (classe A-AAA).
    Durante este período, o HGRE11 teve um retorno total bruto de 47,0% a.a., equivalente a 786% da variação do CDI Bruto do período, frente a 36% a.a. do IFIX. Esse resultado veio acompanhado de um aumento de aproximadamente 8% no resultado, de R$ 0,76 por cota em 2018 para R$ 0,83 por cota em 2019. Tal aumento se deve ao efeito combinado de quatro fatores principais: (i) redução de vacância; (ii) aumentos reais no valor do aluguel em alguns ativos (principalmente no Berrini One); (iii) aquisições que agregaram valor; e (iv) ganhos de capital decorrentes de vendas de FIIs e imóveis.
    Nos ativos líquidos, gerimos o portfolio mantendo a liquidez (ativos alocado em CDI) dentro do menor limite possível. Iniciamos o ano de 2019 com uma liquidez de aproximadamente R$ 9 milhões e realizamos diversas vendas de FII durante o primeiro semestre com o objetivo de gerar caixa para o pagamento da última parcela do Berrini One, de R$ 27 milhões. Já no segundo semestre, programamos o caixa com os diversos cenários possíveis considerando a oitava emissão de cotas, as aquisições planejadas (e suas condições de pagamento) e a venda do Ed. Delta Plaza. Como todas as transações planejadas se concretizaram, realizamos diversas vendas de FIIs no segundo semestre com maior concentração no mês de dezembro, fazendo com o que o Fundo encerrasse o ano com aproximadamente R$ 37 milhões em liquidez, caixa necessário para o pagamento da retenção do Ed. Totvs (de R$ 29,6 milhões) e demais custos das aquisições. Ainda, é importante ressaltar que incluímos parcelas a pagar no Ed. Chucri Zaidan e Torre Martiniano que, somadas à retenção do Ed. Totvs, representam um passivo total de R$ 307 milhões ao final de dezembro.
    Ao analisarmos as duas transações (Ed. Delta Plaza e Torre Martiniano) conjuntamente, entendemos que haverá uma melhora substancial de posicionamento do fundo no mercado da região Paulista, saindo de um ativo menor, de propriedade pulverizada, com lajes pequenas e com vocação para empresas de pequeno e médio porte (ainda que tivéssemos um locatário ocupando diversos andares, a procura pelo imóvel era de empresas de 200m² a 400m² de ocupação), para um ativo de grande porte, com aproximadamente 20.000m² de área locável, cuja propriedade é toda do fundo e que, mesmo com uma vacância alta, se encaixa em um tipo de produto em falta no mercado. A médio prazo, nossa expectativa é de termos no Martiniano um ativo resiliente, ocupado por grandes empresas e cuja valorização se dará pela melhora na classificação do imóvel via reformas e pela contínua redução de vacância do mercado, que pressionará os preços ainda mais. O maior desafio está no custo e qualidade das reformas aliado à velocidade e patamar de preço de locação atingidos.
    Por fim, concentraremos nossos esforços em 2020 em quatro pilares: (1) redução da vacância, com especial dedicação à locação dos Ed. Verbo Divino, Paulista Star, Torre Martiniano e Guaíba; (2) aumento dos valores de locação (revisionais e renovações); (3) aquisições; e (4) venda dos ativos dentro da estratégia de desinvestimento do Fundo. O caixa necessário para o pagamento dos passivos poderá vir de desinvestimentos e/ou nova emissão de cotas.

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  3. CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de instituição administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, na presente data, o referido Fundo assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis referente à venda dos Conjuntos n° 11, 12, 21, 22, 31, 32, 41, 42, 61, 62, 101, 102, 171, 172, 181 e 182, do Edifício Delta Plaza, situado na Rua Cincinato Braga, 340, esquina com a Rua Carlos Sampaio, CEP 01.333-010, Bela Vista, São Paulo/SP, devidamente descritos e caracterizados nas matrículas n.ºs 111.611, 111.612, 111.617, 111.618, 111.619, 111.620, 111.625, 111.626, 111.629, 111.630, 111.631, 111.632, 111.633, 111.634, 111.635 e 1116.636, todas do 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”).
    O Imóvel foi adquirido pelo Fundo em setembro de 2013 e, até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 43.572.759,85 (quarenta e três milhões, quinhentos e setenta e dois mil, setecentos e cinquenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), equivalente a R$ 11.299,99/m² (onze mil, duzentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos por metro quadrado). O Imóvel, está com uma ocupação de 89% (oitenta e nove por cento) e, no fechamento de novembro de 2019, representava 2,19% (dois vírgula dezenove por cento) da área locável do Fundo e 0,88% (zero vírgula oitenta e oito por cento) da vacância financeira do Fundo.

    A operação totaliza R$ 55.368.000,00 (cinquenta e cinco milhões, trezentos e sessenta e oito mil reais), equivalente a R$ 14.359/m² (quatorze mil, trezentos e cinquenta e nove reais por metro quadrado), sendo R$ 5.536.800,00 (cinco milhões, quinhentos e trinta e seis mil e oitocentos reais) recebidos nesta data a título de sinal, R$ 32.163.200,00 (trinta e dois milhões, cento e sessenta e três mil e duzentos reais), a ser recebido até 11 de janeiro de 2020 a título de primeira parcela e R$ 17.668.000,00 (dezessete milhões, seiscentos e sessenta e oito mil reais) a ser recebido até 11 de janeiro de 2021 a título de segunda e última parcela.

    A operação gerará um lucro de R$ 11.795.240,15 (onze milhões, setecentos e noventa e cinco mil, duzentos e quarenta reais e quinze centavos), 27,07% (vinte e sete vírgula zero sete por cento) superior ao valor do investimento e equivalente a R$ 1,09 (um real e nove centavos) por cota. Ainda, o valor da operação foi 9,42% (nove vírgula quarenta e dois por cento) superior ao valor contábil do Imóvel, com base no laudo de avaliação contabilizado em dezembro de 2019.

    Nesta data o Fundo transferiu a posse do Imóvel e, consequentemente, os direitos relativos às receitas de locação que totalizam um valor mensal contratado de R$ 305.171,14 (trezentos e cinco mil, cento e setenta e um reais e quatorze centavos), correspondente a R$ 0,03 (três centavos) por cota, bem como as obrigações, incluindo o custo de vacância (condomínio, IPTU e demais despesas), que somam aproximadamente R$ 14.000,00 (catorze mil reais) mensais.

    Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), os valores da referida venda integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre de liquidação. Ressaltamos que o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado das diversas alocações existentes no Fundo.

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    1. Não gostei !
      Acho que é hora de comprar, não de vender !
      Somente é válido se tem outro melhor para comprar .
      Acho que foi para fazer um lucro contábil para cobrir diferença entre a renda dos aluguéis e valor distribuído…
      Mas, neste momento ninguém analisa as operações com olho crítico e as cotas continuam a SUBIR !
      + RENDA >>> + PREÇO

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      1. Também achei meio estranho essa venda, acho até que tem outros imóveis bem piores que esse na carteira que precisam ser vendidos. Contudo o gestor não é qualquer um , sabem o que fazem.

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  4. Fato Relevante
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Rua Leopoldo Couto
    de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, São
    Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administradora”), na
    qualidade de instituição administradora do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e
    ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516 de 29 de dezembro de
    2011, os imóveis constantes na carteira do Fundo antes de out/19 foram avaliados a mercado (valor justo)
    pela empresa CBRE, resultando em valor 15,20% (quinze vírgula vinte por cento) superior ao valor contábil dos
    referidos imóveis, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 9,94% (nove vírgula noventa e quatro
    por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo (data base novembro de 2019).

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