HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo tem participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos distintos, totalizando 157 mil m² de área privativa e 55 contratos de locação.

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

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1.023 comentários sobre “HGRE11 – CSHG Real Estate

  1. Olhaí….eu não falei?

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por ações, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte) Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG REAL ESTATE – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 09.072.017/0001-29 (“Fundo”), vem, por meio deste, nos termos da Instrução CVM n° 472/08, comunicar que, em 11 de outubro de 2017, o referido Fundo assinou um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças (“CCV”) referente a venda dos Conjuntos n° 91 e 92 do Edifício Itamambuca, situado na Rua Luigi Galvani, 200, 9º andar, CEP 04.575-020, Itaim Bibi, São Paulo/SP, devidamente descritos e caracterizados nas matrículas n° 150.328 e 150.138 do 15° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”), o qual encontra-se atualmente vago.
    O Imóvel foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2008. Até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 2.086.402,00 (dois milhões, oitenta e seis mil, quatrocentos e dois reais), equivalentes a R$ 4.678/m² (quatro mil seiscentos e setenta e oito reais por metro quadrado). No fechamento de setembro de 2017, representava 0,29% (zero vírgula vinte e nove por cento) da área locável do Fundo e 0,50% (zero vírgula cinquenta por cento) da vacância financeira do Fundo.

    A operação totaliza R$ 2.850.000,00 (dois milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), equivalente a R$ 6.390/m² (seis mil, trezentos e noventa reais por metro quadrado), sendo R$ 285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais) a serem recebidos a título de sinal e R$ 2.565.000,00 (dois milhões, quinhentos e sessenta e cinco mil reais) no ato da outorga da Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel (“Escritura”), conforme condições estabelecidas no CCV. A operação gerará um lucro líquido de custos de R$ 649.598,00 (seiscentos e quarenta e nove mil, quinhentos e noventa e oito reais), equivalente a 31,1% (trinta e um vírgula um por cento) em relação ao valor do investimento. O valor da operação foi 13,7% (treze vírgula sete por cento) superior ao valor contábil do Imóvel, atualizado até esta data, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2016.

    A venda do Imóvel foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do Fundo, a qual busca o desinvestimento no curto e médio prazo de lajes individuais, em especial nos imóveis com vacância.

    São Paulo, 11 de outubro de 2017.

    Atenciosamente,

    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

    Curtido por 2 pessoas

      • Eu moro no interior de minas, qualquer imóvel aqui valorizou mais de 100% nesse período.
        Mesmo em São Paulo, comprei um apartamento lá em 2009 que também valorizou mais de 100%.
        Façam essa comparação na cidade de vcs, o valor de seus imóveis em 2008 e quanto vale hoje é vejam o prejuízo.
        Por isso não invisto mais em fundos de gestão ativa, a cada negócio deles eu comparo com os meus e desanimo.
        E os caras ainda vendem isso como a sétima maravilha do mundo

        Curtido por 4 pessoas

      • 2008 foi o ano da explosão da maior crise financeira dos últimos tempos. Desde então o valor de tudo o que tenha algum valor monetário derreteu. Agora o imóvel conseguiu ganhar 31,1% de preço e 13,7% sobre o valor contábil. Provavelmente esse valor não foi ganho linearmente ao longo do tempo, mas nos últimos meses. Isso é uma baita notícia boa. Não estou dizendo que foi a jogada do século, mas dentro de um cenário mais contextualizado, foi muito interessante. Some-se a isso a redução de custo para o Fundo com a manutenção de um imóvel fechado, o ganho financeiro que essa receita trará em aplicação financeira (ok, pequena e decrescente, mas é um ganho que não havia), o volume de capital disponível para investimento (não sabemos quantas negociações estão rolando nos bastidores…), a redução de vacância…e não esqueçamos de que o Fundo está em processo de realinhamento de estratégia.

        Amigos, cuidado…nenhum de nós está de posse de todas as informações sobre o negócio, que deve ter sido resultado de meses de negociação, e mesmo assim em alguns segundos, depois de lermos algumas poucas linhas de um F.R. já damos o veredicto de que foi ruim…

        Curtido por 5 pessoas

      • O calculo correto tem de ser feito sobre fluxo de caixa: Descontando depreciação, impostos, condomínio etc
        Adiante teremos o saldo líquido este por sua vez deve sem comparado com inflação e CDI do período.

        Curtido por 3 pessoas

    • Hahahahaa…
      Ponto positivo: Desivestir em laje pequena e vaga, conforme é a política do fundo.
      Lado negativo: Deu prejuízo. Tem que considerar a inflação…. Deu prejuízo real, embora dê lucro contábil.
      Por essas e outras estou também cada vez mais longe dos fundos de gestão ativa. Cada vez mais longe….

      Curtido por 3 pessoas

      • Gestão ativa é igual fundo de ações com taxas inflacionadas, apenas os melhores fundos vencem no mercado como fundo verde, Adam etc 75% perde do CDI em prazo longos de 20 anos ou mais. O responsável são as taxas de adm que são reajustadas com o tempo.

        Tem comprar com deságio para ganhar dinheiro!

        Curtido por 1 pessoa

      • Gestão ativa para compensar gestor tem que ser extremamente competente e pagar premio superior ao CDI no longo prazo, até esta exato momento anda fácil bater o CDI ! principalmente no ciclo de baixa, mas quem compra perto a taxa neutra tem estatisticamente menos chances de ganhar do CDI.

        O que salva HGRE é que as taxas não são reajustadas pela valor de mercado , caso contrario quanto mais alta foste a cotação menos sobraria par ao cotista, e quem foste comprando nos valores acima levaria um ferro homérico quando ocorresse inversão do ciclo imobiliario ou mudança na precificação da taxa de juros futuras.

        Curtido por 2 pessoas

      • não da pra afirmar que deu prejuizo sem saber a TIR, pois o imóvel teve renda por muito tempo. Comparar com inflação é um erro, pois imóveis não valorizam/desvalorizam conforme inflação. Se quiser usar isso pra embasar uma crítica negativa, ok.
        Minha opinião, vender imóvel vago e sem relevância no portfólio é ponto positivo, que venham mais dessas.

        Curtido por 1 pessoa

      • Se você sabe um pouco de matemática financeira & valuation o que interessa é renda líquida desconta do fluxo de caixa.

        Valor investido entrada ( – ) Custos + aluguel = Retorno líquido
        Retorno líquido vs CDI vs IPCa simples assim.
        A gestora não vai liberar o calculo completo porque ai mora malandragem no setor imobiliario que não considera saída de caixa como despesa.

        – Depreciação
        – IPTU
        – Condomínio

        Devem constar como saldo negativo principalmente quando arcados pela ADM , ou seja quando o prédio fica vago durante longo períodos o saldo negativo entra para abater valor no fluxo de caixa descontado.

        Valor do investimento – ( Depreciação ) – ( IPTU) – ( condomínio) – ( reformas) + Aluguel = Saldo líquido +Aluguel = Retorno líquido , adiante compara como o CDI !

        Ponto é isso que consta em qualquer negociação no mercado imobiliario, é isso que pessoal que trabalha com leilão judicial, mercado imobiliario deve olhar .

        Curtido por 3 pessoas

      • Na tabela de fluxo de caixa quando imovel fica vago você tem o pior de dois mundos:
        – Perde de receita
        – Aumento despesas com condomínio e IPTU

        Ou seja quanto maior for este período de vacância maior será seu prejuizo!

        Para ganhar dinheiro neste mercado o gestor tem de comprar um imóvel com bom cape rate, sendo que o cape rate se da pelo preço pago pelo m2.

        Resumo se você compra um prédio igual JSRE com cape rate elevado e este prédio vir a ficar vago 2 ou 3 anos seguidos seu prejuizo será monumental.

        Não discordo que ADM tinha de vender estes prédios , porém não vamos inventar contabilidade criativa é fato que perdeu dinheiro sim! 6 mil o m2 entregou para não carrega mais prejuizo.

        Curtido por 3 pessoas

      • Tenho este fundo a uns 3 anos e faz tempo que este prédio esta às moscas, ou seja vem negativando o fluxo de caixa e afetando tir do investimento.
        Entregou para não passar mais vergonha e liberar despesas do imóvel que afeta saldo líquido do fundo.
        Outro ponto se toda vez o gestor comprar um prédio x ele vagar adiante gestor vender por 6 mil, com certeza vai levar um ferro homérico.
        Tanto na compra quando na venda incide corretagem e impostos , não é pouca coisa não.
        Imagina você comprando um prédio por um cape rate elevado e adiante este prédio ficando 3 anos sem alugar, nunca mais você recuperar o capital investido, além do capital perdido você tem de levar em conta o custo oportunidade do CDI.

        Curtido por 1 pessoa

      • Por ultimo a gestão do fundo anteriormente liberava o TIR quando este era superior ao CDI , basta dar uma olhada nas vendas dos últimos anos, se não liberou é porque o ferro foi grande .

        Curtido por 1 pessoa

      • tijolo, concordo plenamente com vc, ” vender imóvel vago e sem relevância no portfólio é ponto positivo, que venham mais dessas.”

        as vezes sair do ativo é a melhor estratégia, no lucro ou prejuíso.
        O que sou contra é pegar parte do dinheiro da venda e distribuir como renda, pois dizem que foi lucro, mas não vejo assim. Se essa imóvel valorizou 30 %, com certeza os outros também valorizaram. Deveriam usar toda grana para comprar algo que interessa o fundo, e distribuir apenas o resultado.

        Curtido por 1 pessoa

    • HGRE jogou meu dinheiro no lixo. Vender a 6 mil reais o m2, deu de presente para segurar renda ! !!!!!Um imóvel no Itaim Bibi rendeu menos que CDI , que o IPCA. É extraordinário a capacidade de fazerem mxrda com o cotista! !!!! Toda toca de tatu aqui no Brasil dobrou de preço de 2008 para cá? Quando chegar em 1600, venderei metade das cotas.

      Curtido por 3 pessoas

      • Uma negociação dessas se o cara quiser rola uma grana por fora q o cotista nem sonha o quanto. ( veja não estou afirmando q rolou, mas q o povo deve acordar só isso, vai q tá rolando)

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    • A estratégia do fundo se desfazer de lajes pequenas esta correta, mas contabilmente vai levar fumo sim!
      Fundo de gestão ativa precisa de escala para comprar prédio inteiro e arbitrar valor , alias tem de trabalhar com caixa porque os grandes negócios são feitos no ciclos imobiliários de baixa.

      O racional dos fundo ativos brasileiro é que esta errado.
      Captar no mercado de alta e comprar prédio sobrevalorizado no topo do ciclo e Amortizar no mercado de baixa
      Trabalhar 100% imobilizado , quando fundo ativo tem que ter pelo menos 20% líquido para comprar barganhas .

      No vou falar que o fundo errou 100% pois quando comprou este prédio racional do mercado imobiliario era outro e o fundo nem tinha escala, espero que nestas novas emissões estes fundos aprendam operar ciclo imobiliario corretamente como pessoal de real state profissional.

      HGRE possui prédio classe B que vão ser engolidos pelos estoque de classe A no mercado, até por isso estão se desfazendo deste imóveis porque sabem que esta região esta atolado de prédio AA. AAA para competir com estes imóveis classe B.

      Outra questão importante é que os fundos precisam trabalhar com imóveis classe A+ para ter poder de barganha no mercado atual.

      Curtido por 3 pessoas

    • Talvez (eu disse talvez…) esteja-se entrando em um ciclo positivo para os imóveis de classe AAA/AA – seu preço de locação apanhou muito nos últimos anos, pois muitas empresas trocaram essa classe de imóvel por outros de categoria A/BB/B (que assim sofreram bem menos e ajudaram a segurar as pontas de Fundos que os tem em maior quantidade, como o HGRE). Se a recuperação da Economia se confirmar e se consolidar, as Empresas devem voltar para os AAA/AA e aí a troca faz sentido. Há alguns estudos que mostram que em 2017 o preço de locação dos imóveis superiores se estabilizou, ao passo que o dos intermediários sofrem leve redução.

      Curtido por 1 pessoa

      • A realidade é outra: Existe excesso de estoques para uma demanda x de empresas.
        Neste cenário prédios de maior qualidade tem vantagens competitivas e ocorre movimento chamado fly to quality.

        Por isso prédios B estão sendo massacrados no mercado, atualmente você consegue alugar sala comercial na berrini com 6 meses de carência por 80 m2 AA +

        Curtido por 1 pessoa

      • Não é o mercado imobiliario que se tornou eufórico : Basicamente vai correr movimento de migração para salas comerciais de primeiro linha porque o preço do m2 esta convidativo.

        O desespero esta grande no pessoal que tem que manter prédio AAA , porque o condomínio come boa parte da receita.

        Curtido por 2 pessoas

      • Exatamente, a realidade é outra. Estou com uns quadrinhos aqui abertos (não sei postar imagens aqui no blog……rsrsrs) mostrando basicamente que o preço de locação para os AAA/AA vem caindo desde 2011 e em 2017 se estabilizaram em relação a 2016. Da mesma forma o spread entre preço pedido e preço fechado evoluiu de 27% em 2014, 36% em 2015 e 21% em 2016. Tudo isso faz pensar se teriam os preços atingido o piso. As taxas de vacância também parecem tender a se estabilizar, assim como o novo estoque esperado para os próximos anos. No primeiro semestre deste ano a taxa de absorção correspondeu a 87% de todo o ano passado.
        O Mercado ainda é francamente do locatário…os descontos e carências mostram que os locadores ainda estão brigando por eles. Porém se a recuperação da economia se consolidar (tudo depende desse fator…) o fly to quality vai se consolidar também, até porque como eu disse e você também observou o preço dos AAA apanharam tanto que começam a se tornar novamente atraentes em relação aos AA/B. Talvez estejamos começando a enxergar uma inflexão da curva no fundo do poço.
        Bem, vamos agora ao fim de semana……abraços a todos.

        Curtido por 3 pessoas

      • Supondo que você tenha uma ferrari com uma manutenção de 1 milhão a.m , IPVA, Gasolina etc
        O mercado esta inundando por estoques e a demanda reprimida , o que você faz neste cenário ?abaixa o preço para conseguir sobreviver ou ficar arcando todos este tempo para manter estes passivo?

        Agora supondo que todos seus vizinhos tenham fusquinha para alugar , porém a quantidade de clientes no mercado ainda é pequena.

        Quem vai perder mais nessa jogada? você ao oferecer Ferrari por preços de fusca ou seu vizinho ? Lembrando que esta rolando canibalismo um mercado sobre ofertado e vai entrar mais estoques em 2018 construidos no ciclo 2013, ou seja vai pressionar ainda mais o mais o m2.

        Basicamente o mercado para os próximos 3 ou 4 anos vai ser isso , prédios AA roubando inquilinos dos prédios de classe assim como ocorreu na década passada.

        Como boa parte do portfólio do HGRE é prédio de classe B com pequenas participação em empreendimentos , podemos ter noção do enrosco em que se meteu o gestor.

        Vamos falar realidade 6 mil entrou abaixo do valor do mercado para fazer caixa ! Fato

        Curtido por 1 pessoa

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