HGRE11 – CSHG Real Estate

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.
hgre11
Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pelo CSH Griffo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, sendo um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas.

O Fundo encerrou o mês com participação em 196 unidades locáveis, localizadas em 23 empreendimentos distintos, totalizando 158 mil m² de área privativa e 62 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 69/m².

Uma das principais estratégias de captura de valor do CSHG Real Estate FII é a reciclagem da carteira imobiliária. A Administradora está constantemente atenta às oportunidades de mercado e busca extrair resultado não somente com as locações dos imóveis, como também com revitalizações, expansões e vendas.

CRI Shopping Goiabeiras
Em dezembro de 2013 e abril de 2014, foram divulgados Fatos Relevantes para reportar a existência de execuções judiciais que poderiam resultar na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI da série 33ª da 4ª emissão emitidos.

Início das atividades: Maio de 2008
Administradora: CSHG Corretora de Valores S.A.
Escriturador: Itaú Unibanco S.A.
Ofertas concluídas: 7 emissões de cotas realizadas
Taxas: Administração: 1,0%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: Digo11

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664 comentários sobre “HGRE11 – CSHG Real Estate

  1. Esse fundo tem me surpreendido positivamente nessa crise.

    jan 16 – vacância financeira 12,5 % – caixa 10,6 milhões
    jan 17 – vacância financeira 22,1 % – caixa 13,3 milhões

    O que explica isso, apesar do aumento da vacância, conseguiram manter a distribuição e aumentar o caixa

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  2. a gestora já avisou…
    em função do momento atual, novas locações devem demandar mais tempo com concessões e carências SUPERIORES aos que foram dados anteriormente.

    O vencimento da última lci que compõe o caixa do fundo, é em setembro desse ano e dá uma gordura (a ser queimada) de 58 reais por cota. Ou seja, peguemos a renda real de hgre e contando que não haja novas locações, significa que essa ‘gordura’ duraria 29 meses. Contando que o gap entre renda real e renda distribuída seja de 2 reais.

    abçs e bons investimentos

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  3. Sem querer voltar na discussão de ontem mas já voltando, fiz uma consulta ao CSHG sobre a questão de “queima de caixa”. Compartilho a resposta abaixo.

    Conforme amplamente divulgado nos Relatórios Gerenciais, o Fundo sempre respeitou a regra de distribuição de pelo menos 95% dos rendimentos auferidos a regime de caixa no semestre. Em nenhuma ocasião houve amortização do Fundo (distribuição de principal), visto que este procedimento demanda aprovação em assembleia de cotistas, conforme previsto na regulamentação em vigor.

    Historicamente, desde o primeiro ano de funcionamento do fundo, parte dos rendimentos auferidos contemplou não somente receitas de locação e receitas financeiras, como também lucro de operações de venda de imóveis (em linha com a estratégia de gestão ativa que, embora tenha como foco a obtenção de rendimentos por meio das receitas de alugueis, busca também complementar tais rendimentos com lucro em operações de compra e venda). A estratégia de venda de imóveis, também abordada constantemente nos Relatórios, objetiva a reciclagem e posicionamento do portfólio de ativos do Fundo e se dá em função de condições de mercado e de cada negociação. Importante notar que todas as vendas, sem exceção, foram realizadas em valor acima do valor de avaliação dos ativos, que compõem o valor patrimonial da quota.

    Já o valor do principal das vendas retorna ao caixa do Fundo para realização de novos investimentos, de acordo com a Política de Investimentos, ou seja, não é distribuído. Os Relatórios também abordam considerações a respeito do mercado de prédios corporativos e, ao longo dos últimos dois anos, o Fundo teve a oportunidade de investir em cotas de outros FIIs, estratégia esta que apresentou resultado positivo, conforme apontado nas demonstrações contábeis e relatórios gerenciais.

    A estratégia de distribuição de rendimentos, desde o inicio, busca ser o mais linear possível, o que também está explicitado nos Relatórios. Com o aumento do nível de vacância e redução dos valores de aluguel, o Fundo reduziu o nível de rendimentos em 2016 e continua avaliando as receitas, despesas, locações e vacância e, consequentemente, o rendimento a ser distribuído, sempre respeitando a regra de fazê-lo em, no mínimo, 95% do resultado gerado a regime de caixa no semestre. Rendimentos gerados e não distribuídos em semestres anteriores (no limite dos 5% permitidos), especialmente nos momentos de vacância menor e de operações de venda com resultados expressivos, possibilitou ao Fundo amenizar grandes impactos causados pelo aumento de vacância, o que faz parte da estratégia de gestão, fator também debatido em Relatórios.

    Operações de venda dos imóveis não estratégicos, que não são recorrentes, podem trazer impactos no rendimento. Outro fator que interfere no resultado mês a mês é o investimento em LCIs, renda fixa com melhor eficiência fiscal para o Fundo, que impacta o resultado a regime de caixa somente no mês do vencimento do título, o que também é explorado e especificado nos Relatórios Gerenciais.

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    • Fábio

      Parabéns pela iniciativa do questionamento

      Sim, o gestor executou sua política, comprou Cotas de FIIs… mas é um FII de FIIs ou um Fundo que tinha por objetivo investir em Imóveis?

      Percebem como facilmente revela-se que o guia é Financeiro e não Imobiliário?

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    • CSHG:”Historicamente, desde o PRIMEIRO ano de funcionamento do fundo, parte dos rendimentos auferidos contemplou não somente receitas de locação,como também lucro de operações de venda de imóveis (em linha com a estratégia de gestão ativa que, embora tenha como foco a obtenção de rendimentos por meio das receitas de alugueis, busca também complementar tais rendimentos com lucro em operações de compra e venda)”
      Eu,cotista,venho aqui reclamar e lembrar aos demais ,que”somos enganados”,pois é um absurdo vender patrimônio ,receber a “inflação” e não pode complementar renda…

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    • Bom dia !!!

      Eu ja tive este FII, as coisas que me motivaram a vender foi: Vacância, estratégia de queima de gordura (que não compreendo o motivo), indecisão para o futuro e redução do VP . Não concordo que o CSHG invista em LCI, renda fixa … (isso eu posso fazer por um custo menor). Quando eu compro um FII eu quero que ele cresça e se desenvolva, que aumente o patrimônio, que o meu dinheiro valorize mais que na renda fixa.

      lendo a resposta do CSHG tive uma dúvida, qual seria a vantagem para o investidor nesta situação (queima de caixa) ?

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      • patorreco, a meu ver o importante é você manter uma exposição que seja coerente com seus objetivos e estratégia para alcança-los e com o grau de identificação que você encontrar com a estratégia do gestor. Seja uma exposição de 0% ou 100%.

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      • Esse fundo está rendendo 0,73% e está com um vacância física de 27,7% e financeira de 22,1%. O resultado líquido deste último relatório foi de 8.672.090 ou 11,75 por cota, impactado principalmente por uma receita de LCI 3.361.257.
        O que vejo é que os caras tiram leite de pedra. O VP (que não é tão importante está em R$ 1.481,02 (um pequeno desconto em relação a cotação atual).
        Resumindo, com essa vacância de 27,7% está rendendo 0,73% a. mês, igual aos demais ainda considero uma boa opção.
        Essa distribuição marginal de “caixa” é inexpressiva.
        IMÓVEIS COM VACÂNCIA:
        Ed. Brasilinterpart (Berrini S.Paulo) 50%;
        Ed. Itamanbuca (Berrini S.Paulo ) 100%;
        Ed. Roberto Sampaio Correia (Berrini S.Paulo) 17%
        Empresaria Transatlântico (Chacara Sto. Antonio) – SP) 67%
        Ed. Verbo Divino (Chacara Sto. Antonio – SP) 16%
        Centro Empresarial (Sto. Amaro – SP) 100%
        Ed. Delta Plaza ( Região Av. Paulista – Sp) 10%
        Ed. Paulista Star (Região Av. Paulista – SP) 31%
        Centro Empresarial Mario Guarneiro (Berrini – SP) 67%
        Centro Emp. D.Pedro (Rodovia D.Pedro 1) 97%
        Teleporto (Rio de Janeiro) 100%
        Decathlon (Praia Grande – Baixada Santista) 100%
        Ed. Jatobá (CBOP) 7%
        Centro Empresarial Guaíba (Porto Alegre) 14%
        SE AS CONDIÇÕES SE REVERTEREM todos esses imóveis (grande maioria comerciais nas melhores região de S.Paulo) vão gerar receitas e as despesas oriundas da vacância irão desaparecer.
        E aí, você da poltrona, esta barato? Caro? A administradora não presta?
        Façam suas apostas.

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      • Barbado

        eu não conto com Não Recorrentes porque nessa história de “tirar leite de pedra” uma hora a pedra seca… e é pedra então não pode reclamar depois que não dá leite…

        Receitas de Locação¹ 6.400.289
        Receita Renda Fixa 615.171
        Despesas Imobiliárias⁵ (575.250)
        Despesas Operacionais⁶ (1.463.754)
        ———————————
        Recorrente: R$ 4.976.609

        Rendimento: R$ 7.456.931

        Buraco: R$ -2.480.322

        No final do Ano venderam cotas e apuraram lucro de R$ 3 Milhões, agora foi a LCI que gerou lucro de R$ 3 Milhões… esse é o tamanho do “Buraco” do FII

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      • Enquanto tiver “vaca” para fatiar e fazer sair “leite de pedra” tranquilo, segue o jogo…

        mas a Vacância vai tornando a “rolagem” do problema cada vez mais complicada…

        738.310 cotas

        Recorrente por Cota: R$ 6,74

        última cotação R$ 1.370 dando um recorrente de 0,49%

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      • Cada investidor tem uma opinião.
        Trecho do último relatório: “Nos últimos 12 meses foram vendidos 11 imóveis pelo valor total de R$ 27,6 milhões, 17% acima do valor patrimonial médio da época, totalizando lucro médio de 18% em relação ao valor de aquisição com custos e eventuais benfeitorias realizadas no período”.
        Então na média estão conseguindo vender os imóveis 17% acima do valor patrimonial, então podemos projetar um VP de 1.481,02 x 117% poderia chegar (NESSE MAR DE LÁGRIMAS QUE ESTÁ O MERCADO IMOBILIÁRIO) a R$ 1.732,79.
        Alguns fundos não valiam nada (não estavam rendendo a altura) de repente aparece um comprador como foram os casos do MBRF, FLRP etc. e aí aquilo que não valia nada porque não tinham boa renda, para alguns outros mais focados (nos prédios) estavam achando o contrário.
        Não é a última bolacha do pacote, mas também não é uma árvore podre no meio da floresta.
        Só uma opinião, cada um deve saber onde colocar o seu dinheiro…..

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      • Essa é a conta “viciada” que eles querem que você faça…

        pegue uma fração do todo, venda parcelado em 12 vezes sem juros… e “Voilá” tens uma valorização acima do VP

        por comparação você é engodado a pensar: “nossa se avaliou tudo por 100 e vendeu alguma coisa por 110 então vale 110”

        VP é uma média… se disseram 100 e alguma coisa foi vendida a 110 é porque não encontraram pagante, a prazo sem juros para levar o que está lá lançado por 90 …

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      • Eu aposto que daqui a 10 anos estaremos aqui no blog exatamente nessa mesma discussão…

        Este é um Fundo que foi projetado para funcionar assim, gerar receitas recorrentes e não recorrentes, é do “DNA” do mesmo, para usar uma expressão que foi usada aqui em algum lugar. Amanhã ou depois eles encontram um terreno baldio em algum lugar por aí que pode potencialmente estar valendo 10 vezes o valor daqui a 10 anos, eles vão lá e compram. Amanhã ou depois o mercado se estabiliza, os alugueis se recuperam, a vacância zera, ele vai continuar pagando rendimentos acima dos recorrentes.

        Para quem prefere Fundos mais tradicionais, de gestão passiva, este fundo realmente não serve, não rolou uma identidade.

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    • Estratégia perfeita do fundo a meu ver. No momento que perceberam que quotas de FIs estavam muito abaixo do valor de mercado dos imóveis, apostaram nisso, com ganhos expressivos. É o que muitos aqui do fórum fizeram, comprando verdadeiras barganhas em fev/março do ano passado.

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      • Realmente existem várias formas de avaliar o fundo. Na crise que estamos, todos os fundos perderam VP pela desvalorização dos imóveis, alguns até 30%. De 2014 até hj, o VP caiu “apenas” 10,6%, sendo que o último ano tivemos -0,8%.
        Não calculei outros fundos, mas acho difícil algum outro fundo de lajes que tenha tido queda do VP menor do que essa é entregado o valor de renda que HgRE entregou. Por isto, tiro o chapéu pra gestão, souberam se virar nos 30 nesta baita crise

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  4. Esse fundo tem sido o grande mico da minha carteira. Não sei pq ainda não me desfiz dele. Talvez pq eu tenho uma visão (errada) de q fii é igual comprar imovel, de forma que não se vende assim por qualquer coisa. Mas tenho evoluído bastante a esse respeito. Qual o problema q vejo nesse fundo: qnd comprei ele pagava mais de 11 reais de dividendo. Ocorre que qnd a crise econômica bateu a porta, eles, pra manter esses mesmos dividendo, se desfizeram de patrimônio. Resultado: só durou mais alguns meses e depois o dividendo foi pra 10,10R$. Agora, pelo que vi, eles estão usando a mesma estrategia, vendendo cotas de outros fiis, pra manter mais um pouco o valor do dividendo em 10,10. E depois q essa gordura queimar pra quanto vai o dividendo? Vi aqui alguns dizendo q só o lucro da venda dos fiis foi repassado aos dividendos. Mas será q nesse lucro foi considerando a inflação do período? Dúvido. Esse pessoal compra uma cota por 100 e 5 anos depois vende por 110 e diz q o lucro foi de 10 na maior cara de pau. E a inflação o meu??? Não tem nenhum problema termos uma redução de dividendo em decorrência da situação econômica e do aumento da vacância. Não seria mais honesto o gestor assumir isso? Qualquer cotista q não viva no mundo da lua entenderia isso. Todos os fundos de escritórios estao reduzindo. O fato é q menos de 2 anos atrás eu recebia mais de 11 reais todo mês e hoje recebo 10 e provavelmente 9 e alguma coisa daqui a pouco. Contando a inflação do período eu tive uma queda de mais de 30%. Se essa queda fosse decorrência somente do aumento da vacância e de correção dos aluguéis pra baixo é aceitável, pois eu teria pelo menos a expectativa de q a coisa poderia ser revertida no futuro qnd a economia crescesse. Mas não. Além disso, eu queria saber aonde é que o tal do André ( gestor q saiu e que muita gente fica babando ovo) pode ser considerado uma sumidade? Inflando artificialmente os dividendos do fundo pra poder dizer q é o fodão da gestão dos Fiis? Isso parece mais a estratégia Eike Batista de marketing. Por fim, acho q esse fundo tem potencial, bons imóveis, mas precisa urgentemente mudar toda a política de gestão.

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    • O fundo e o antigo gestor não são “sumidades”, mas te digo uma coisa: quem dera o padrão cshg fosse a média do mercado. Compara o relatório gerencial dos fundos deles com os demais, compara a reciclagem de prédios deles com os demais, compara a comunicação deles com os demais.

      Quanto aos rendimentos “inflados artificialmente”, também sou GRANDE CRÍTICO disso nos fiis, e, sim, pode estar sendo usado como artifício para enganar a parte menos crítica dos investidores brasileiros de fundos imobiliários, especialmente os que só olham o rendimento distribuído, sem se importar em como ele foi construído. Neste caso, palmas para o pessoal aqui do fórum que com frequência publica os rendimentos cheios, mas também os rendimentos “reais”, ou seja, sem o monte de penduricalho de Renda Fixa e amortização.

      Essa questão de amortização vai ter que ser enfrentada em algum momento lá na frente (pela CVM e pelos participantes deste mercado), tipo, quem amortizar deveria ser proibido de fazer nova emissão nos próximos dois anos (no caso de o fii ter sido constituído com prazo de duração indeterminado). Fundos imobiliários não podem ser tratados como instrumentos de renda fixa pelos seus gestores/administradores, “excesso de caixa” não pode ser usado como desculpa pra enfiar dinheiro em LCI/títulos públicos, afinal de contas, pra aplicar em LCI ou títulos eu não precisaria comprar FII. E o pior dos piores, gestor que fica amortizando cota com o mercado cheio de oportunidades como o atual (ok, oportunidades também implicam riscos), passa atestado de incompetência ou de preguiça (ou dos dois!!!).

      Por fim recomendo calma no que tange a este FII, existem coisas bem piores espalhadas pelo mercado, rs.

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      • Northeasteconomy, quanto ao antigo administrador, o problema aumenta qnd vemos que essa inflada artificial nos dividendos por meio da queima de patrimônio, q pra mim é uma malandragem, foi feita às véspera da saída dele. Isso pra mim tem o nome de má-fé. Ou teria outro nome? Para todos os efeitos o sujeito saiu da administração do fundo pagando redimentos estáveis na pior crise econômica da história. Isso realmente é muito bom para o curriculum dele, não? Esse é o tipo de administrador q vc gostaria administrando o seu patrimônio? Pra mim isso é um pré-requisito que deve ser analisado antes mesmo do conhecimento ou da expertise do administrador. Aliás, nesse último caso, essa expertise toda dele foi benéfica pra quem?

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      • Mercado de FIi estamos sem saída , olhe para os concorrentes diretos.

        KNRI e BRCR

        KNRI ta amortizando ativos financeiros algo em torno de 2 milhões por mês.
        BRCR: Vai perder receita da torre almirante , vai ter de bancar despesas das áreas e tem maior taxa de ADM em relação a receita contratada.

        Resumindo dos 3 ainda acredito que o HGRE esta em melhor situação ” Obviamente que esta sacrificando peças , vendeu FIIP para complementar distribuição, odiei esta movimentação.

        E até o momento não esta divulgando carteira de FII: Também não estou gostando disso.

        Para isso existe uma solução bem simples! boicote do fundo e da gestora, só assim para este pessoal se tocar.

        Acompanho de perto e se não me agradar nos próximos anos terei o prazer em liquidar a posição.

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      • Concordo com o senhor, KNRI é bom, mas está caro, BRCR tá “barato”, mas é cheio de variáveis qualitativas duvidosas (mta concentração no rio e o gestor são 2 exemplos). Dos três grandes, HGRE ainda parece ser o melhor precificado.

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      • Sinceramente Tetzner isso é chover no molhado.

        Diferença esta na ação, reclamar por si só ira mudar esta situação. Lembre-se em um mercado desenvolvido montado em cima competição, caso investidor fique sabendo que um produto ocorre boicote massivo por parte do mercado e a gestora será obrigada rever suas decisões.

        Se reclama, mas continua comprando vai continuar dando consentimento para política que tanto reclama.

        Se dúvida de mim veja como é proposto qualquer protesto contra empresa em mercados desenvolvidos ” boicote massivo sobre serviços”.

        Se for pelo caminho normal:
        Reclama de empresa ruim e continua comprando , depois que da uma merda aparece CVM dizendo que foi lesado.

        Entendam uma coisa tu pode mandar carta para o RI, email etc.
        Nada disso muda atitude da gestores os casos assim se acotovelam aos montes por aqui.

        Venda é a melhor opção e a defesa mais eficiente.

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      • Foi no lugar errado a msg .

        O correto é ir acompanhando ativos, quando perceber deterioração naquilo que acredita como fundamental.
        Transparência, boa gestão, respeito ao minoritário etc
        Pula fora do barco e não olhe para trás , Fiz isso recentemente e foi a melhor decisão que tomei , não me arrependo nenhum um pouco.

        Já tive 10% naquela casa hoje tenho 1% e caminhando para 0% .

        O pior é que modalidade ” Burn cash ” é regra geral no mercado de FII.
        BRCR ,KNRI ,HGRE ,Fundos de Fundos etc todo mundo com mão da cumbuca.

        lança IPO na alta ou faz emissão para repor caixa não será nenhum um pouco interessante.

        Sobre este lance reposição de infração de 10% inflação a.a só titulo do atrelado ao IPCA para repor ou FII de papel atrelado ao IPCA.

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      • Sim

        A empresa é ruim , governança ruim etc boicote a gestora e seja feliz.

        Brasil tem tanta opção:Ação, renda fixa etc basta um click para dinheiro voar para um ativo que gere mais valor ao sócio.

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      • Uma coisa que vi nos fatos relevantes do HGLG11 e do HGBS11 foi a troca do diretor responsável. Porém no HGRE11 não vi o aviso. E tem uma postagem aqui no blog que informa que esse fundo vai migrar pra gestora do André Freias. Alguém sabe os detalhes?

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    • Vamos “mudar o disco”…olha os comentários anteriores,vários iguais ao primeiro da fila aí em cima … jogar pedra é fácil ,queria ver ser vidraça nesta crise terrível …no olho do furacão …se não vendeu tuas cotas….no mínimo mostra falta de crédito no discurso…este é o único e verdadeiro gestão ativa … aliás tem alguns que dizem ser gestão ativa e não são ….vamos ver quem vai ter mais rentabilidade no longo prazo …se não acredita ou acha que tá errado …vende….e compra Tbof,Trnt,Bbvj,Bbfi.,tem muitas opções ..aí não venderão o teu patrimônio e não receberá de volta a tua “inflação”…

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      • Tetz,vamos ver “o jogo jogado” pela nova equipe…dar um tempo justo pra mostrarem resultados …vamos dar o tempo pra poder analisar…a equipe anterior”quis subir na vida” …tão certo eles…
        Vc já tem expectativas de mudanças significativas ,sobre gestão desta nova equipe…o que acha?

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      • Digo11 eu vejo mudanças no olho do furacão então se não piorar já vai ser uma melhora. O que me preocupa são as desmobilizações históricas… tinham um plano? Um objetivo? Vai continuar?

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      • Tetzner, não tem por que ter guinadas radicais na gestão. Estamos falando de uma CSHG, não de uma empresinha de fundo de quintal. Os caras têm governança, tem comitê de gestão….têm todos os mecanismos para garantir continuidade, para que as coisas não mudem ao sabor do nome que está ocupando a vaga agora. Para implementar mudanças radicais, o novo diretor vai ter que convencer um bocado de gente antes….

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      • Para olhar desempenho frio só posso comparar com seus pares.

        BRCR: Contras
        Amortiza quando deveria compra
        Possui as maiores taxas de ADM sobre receita
        Bastante exposição no setor de lajes carioca.
        Governança sofrível.

        KNRI
        No quesito taxa de ADM empata com HGS
        No quesito vacância ganhas do BRCR e do HGRE
        No quesito queimação de caixa Perde para os dois .
        Tempo médio para renovação dos contratos, perde para ambos.

        HGRE
        vacância
        Imóveis alguns de classe inferior aos competidores da mesma categoria.
        Andou vendendo coisa boa FIIB, para manter distribuição.
        Governança melhor do que os 2 citados acima.

        Agora cada um que decida, se for procurar golden FII seria melhor comprar reit americano, pode piorar muito a gestão isso veremos com o tempo.
        Estamos aqui acompanhando , pelo menos não tenho do que reclamar na transparência dos prestados pela equipe anterior.

        Só estou estranhando que a carteira com movimentações esta fechada nos últimos meses.

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      • O FII ideal seria o HGRE, mas sem “manobras contábeis”. Primeiro, vendeu imóvel, ou pega esse dinheiro e compra outros imóveis (ou fiis, quando estes estão mais atrativos do que imóveis físicos) ou, caso acredite não ter boas oportunidades em imóveis, investe em renda fixa e distribui SOMENTE os juros. Segundo, nunca, jamais ficar vendendo a carteira de renda fixa e/ou caixa do fundo pra manter artificialmente a distribuição mensal, esse é o tipo de truque muito fácil de descobrir, basta olhar as DFCs semestrais. Terceiro e último, o gestor de um fii não pode ficar pensando que por 99% dos cotistas do fundo serem pessoas físicas, elas serão bobas e facilmente enganadas.

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      • Realmente não entendi, se nao vendo minhas cotas é pq não tenho crédito pra reclamar? É assim mesmo. Tipo: Brasil ame-o ou deixe-o. Por esse princípio só pode reclamar quem não tem cota. Nunca vi isso. Outra coisa, se as reclamações são as mesmas vc já chegou a pensar que é pq os problemas são continuam sendo os mesmos. Quer reclamações novas? Mude os problemas ( melhor seria não te-los) Agora, enquanto cotistas todos nós temos direito de reclamar e esse é um forum adequado pra reclamar da administração do fundo. O que não dá é querer ser fiscal da reclamação alheia. É só o q me faltava. Já vi gente tomar partido de time de futebol, partido politico, religião….mas de Fiis é a primeira vez.

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      • Eu acho que o depoimento do Roberto retrata bem uma situação comum e cultural do nosso povo: não estamos acostumados à reclamar, mas veja reclamar e agir, lutar por melhoria.

        Ficar só reclamando eu concordo, acaba não levando à lugar algum e outro ponto bem interessante: se você volta no tempo e as reclamações não mudam … sinal que os problemas continuam os mesmos

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      • Sr, mais uma vez, fosse na veia….

        “Venda é a melhor opção e a defesa mais eficiente.”

        Tá ruim? Vende! Só teve uma única vez que nosso chororô fez um RI se pronunciar e dar explicações, que foi no BBRC. Teve gente que gostou e gente que odiou. Vai de cada um…

        Mas eu acho que tem gestores mesmo que por vezes não agem com a boa fé que esperamos. Daí não tem saída…. Pula fora do barco…

        Eu fiz isso no XPCM, no TBOF, no RDES (o DES é de DEUSOLIVRE!), no HGBS.. Saí, em alguns foi ótimo, perdi menos, no HGBS foi ruim ter saído, mas me deixou tranquilo..

        Eu penso assim: Apesar do grau de sacanagem que rola neste investimento, vale a pena? Apesar dos chutes no traseiro, vai render o que quero?

        Vou citar alguns:

        – Títulos da dívida pública: se inflação explodir (quase ocorreu), vai pro vinagre.
        – FIIs: Gestão em geral ruim, pot vezes com claros conflitos de interesse.
        – REITS: alavancagem monstro, no sistema financeiro mais corrompido da galáxia. Aquela parada de dar AAA para título podre imobiliário bolhudo e alavancado, nem no Brasil.. E no fim ninguém foi punido..
        – “Blue Chips”: rararararara. Petro que o diga! Alguém tomou pau no setor elétrico ou fui só eu?
        – Imóvel na planta: Deuzolivre. Quanta sacanagem rola.
        – REITS europeus: Fala sério, a Europa está se desmanchando e virando um misto de américa latina com oriente médio.
        – Moedas: são todas feitas de fé e vento, podem desvalorizar monstro num piscar.
        – “Boas” empresas da bolsa: Alguém aqui teve OGX? Já foi uma estrela.

        Não tem pra onde correr…. Qualquer modalidade.. É desviar de bala perdida no sistema financeiro..

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      • Não acho que ficar vendo “sacanagem” e atitudes suspeitas em todo canto ajude muito. Parece-me que desde que o primeiro FII foi lançado, o grande público não olha com bons olhos seja os gestores, seja o negócio em si. Como alguém aqui já observou, as reclamações são as mesmas desde sempre e, no entanto, os negócios estão aí, andando. Até o momento não foi encontrada nenhuma falcatrua neles. Claro, amanhã isso pode mudar.

        Sempre achei mais produtivo para mim mesmo avaliar as coisas sem fazer juízo de valor. É muito simples: a política deste fundo me agrada, atende minhas expectativas? Não? Então não vou investir nele. Ou então: eu entendo o funcionamento deste mercado e me sinto confortável com ele? Não? Então não vou investir nele. Existem vários FIIs e várias Empresas na Bolsa perto das quais não pretendo chegar. Não porque eu ache que sejam desonestas, mal geridas ou que tenha alguém lá me enganando com informações falsas. Mas simplesmente porque não me identifico com sua proposta. Ponto. Não invisto no Mercado Futuro, acho um negócio com um nível de complexidade e de stress que não me interessa. Isso não quer dizer que ali seja um antro de bandidagem…aliás, conheço gente que faz do Mercado Futuro quase uma renda fixa, o cara passeia naquilo…rs

        Bem, o que estou querendo dizer é temos a tendência de transformar tudo numa luta do bem contra o mal. Acho que a coisa não é assim, isso não nos levará a lugar algum. O negócio é cabeça fria e raciocínio lúcido. No nosso caso aqui, do HGRE, pelo que leio nos tão decantados relatórios, pelo que tenho de retorno do RI e pelo que observo por mim mesmo, o Fundo tem uma estratégia e a está seguindo. Não concordar com essa estratégia é uma coisa. Achar que estão tentando me enganar é outra…

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      • Sério mesmo, preciso falar mais? rs

        óbvio que não veremos algo tão “flagrante” até porque certamente rolaria um “abafa geral” do mercado mas historicamente temos diversas atitudes deles que nos levaram à essa situação de “desconfiança”

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      • Bem, daria para citar de cabeça uma meia dúzia de Fundos que estão na mesma situação, de vários gestores. Ações, idem….

        Novamente, minha intenção não foi defender o Fundo nem a HG. Acho sim que o momento não está bom para nenhum investimento, o mercado rentista está péssimo. Mas optaram por defender a renda (a exemplo do KNRI, não sei qual é o valor de corte). Talvez no momento de retomada do mercado vão fazer nova chamada de capital? Não sei. Esta estratégia está correta? É a que eu adotaria? É a que outros gestores adotam? Sinto-me “confortável” com ela? As perguntas a se fazer, individualmente, são essas.

        Mas não acho que estão dando marretada no balanço, escondendo número, vendendo a alma pro diabo e outras coisas que tais que já andei lendo por aí. Não vejo uma luta do bem contra o mal. Talvez minha visão não esteja boa…. 😉

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      • Fábio

        não precisa “marretar balanço” para induzir cotista… tem mil e uma artimanhas…

        pega o VP que diz: seu patrimônio vale 100

        vende 1% por 105 a prazo em 12 vezes sem juros

        pronto… cria a ilusão matemática perfeita: quem compra paga menos que o VP e quem vende se sente “mais rico” porque um pentelhésimo do PL foi vendido hipoteticamente acima

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      • Criticar negativamente dá mais “ibope”,vejam as redes sociais,são um exemplo…
        Tem investidor que sabe que o fundo tem esta filosofia faz muito tempo ,diferenciada da maioria do mercado, compra e fica lá sofrendo ,portando as cotas e com as mesmas reclamações sobre o “DNA” deste,vai lá entender …mas as redes estão pra todos os gostos…muitas vezes aprendemos com elas…só filtrar…existem o “torcedores” que tentam dividir com o próximo as informações que o trouxeram aos lucros e existem o trombeteiros que querem convencer com os mesmos argumentos repetidamente …

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      • Vacância está consumindo as poucas energias que sobraram, a situação já não seria fácil de ser enfrentada se tivéssemos a bordo a mesma “tripulação” que conduziu o navio até aqui…

        com essa mudança no comando é normal surgirem questionamentos, sobre o rumo que o fundo tomará, se o plano até então executado será mantido, quais serão os próximos passos…

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      • Acho que há muita preocupação com a mudança no comando do Fundo, mas essa estratégia já vem de bem antes, ou seja, desde o tempo da gestão anterior, em que se tinha tanta confiança.

        Vamos ver, mas empresas deste porte não costumam fazer mudanças radicais de estratégia sem discussões com os círculos mais restritos da alta gestão. Não há muito espaço para iniciativas individuais, salvo de maneira muito restrita.

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      • Vamos lá, prospecto da última emissão de HGRE, na parte de destinação de recusos:

        “3.6.1. Os recursos da presente distribuição serão destinados à aquisição para exploração comercial,
        preponderantemente, de empreendimentos imobiliários comerciais prontos e devidamente construídos, através de unidades autônomas ou fração ideal de unidades autônomas, incluindo-se ações ou quotas
        de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas ao Fundo, quotas de
        Fundos de Investimento em Participações (FIP) que tenham como política de investimento,
        exclusivamente, atividades permitidas ao Fundo ou de Fundos de Investimento em ações que sejam
        setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário, bem como quotas
        de outros Fundos de Investimento Imobiliário, preferencialmente para posterior alienação, locação ou
        arrendamento, inclusive bens e direitos a eles relacionados, notadamente “Lajes Corporativas”, que
        atendam aos “Critérios de Aquisição e Estudo de Viabilidade”, (Anexo I do Regulamento do Fundo). ”

        Ainda no prospecto, o quadro de custos para a emissão :
        Dos 100% arrecadados, 1% (R$5.282.850,00) foi gasto com custos de estruturação, e 1,5% (R$7.924.275,00) foi gasto com custos de distribuição, ou seja mais de R$13 milhões de reais.

        Essa emissão foi feita no final de 2012 ou seja, tem pouco mais de 4 anos. Quatro anos atrás CSHG queria R$528 milhões para aplicar, teoricamente, no item 3.6.1 , e , ressalte-se de novo, gastou R$13 milhões nessa emissão. Sem querer ser chato, e já sendo, a cada emissão, de 100 reais que vc cotista coloca, já perde de 2 a 3 logo de cara com os custos de emissão. HGRE já fez 7 emissões ao longo do tempo, então calcula aí quanto foi gasto com intermediário. Tudo isso para o fundo, nos últimos tempos, ficar distribuindo rendimentos acima da capacidade geracional e, adivinha, no futuro – qdo quiser mais dinheiro – é só fazer a oitava emissão que os cotistas aceitarão felizes e satisfeitos 🙂

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      • Deixar uma coisa que o Fábio Castro falou aqui bem clara:

        a discussão está na ficha do HGRE, mas vale para a maioria dos demais FIIs, ok?

        e esse ponto do northeasteconomy foi matador… você aporta 100, investem 97 … 3 por cota é “moído” em corretagens

        daí o gestor tem de ser muito bom para sustentar o ‘giro’ senão fica com a carteira cheia de imóveis ruins (os que ninguém quis comprar), com elevada vacância e baixa renda…

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      • É muito provável que isso mesmo aconteça, northeasteconomy. O Fundo optou por “devolver” essa captação através da renda, podem fazer outra chamada no futuro. Eu, investidor, concordo ou discordo dessa estratégia? A pergunta é essa.

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      • Fábio, sou contra, mas é a prática normal dos gestores nesse mercado (tetzner lembrou bem BRCR, pra mim, expoente máximo de “rendimentos criativos” em termos de FII), portanto não tem muito pra onde fugir. Ou melhor, tem sim, e é por isso que a maior parte do meu dinheiro está em ações (desde o ano passado minha carteira de ações está maior do que a de FIIs), renda fixa (o velho tesouro direto), etc. Eu gostaria de ter uma fatia muito maior em FII, mas no momento n confio o suficiente nos gestores e nos preços dos fundos para fazer isso.

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      • Beleza, northeasteconomy . O mercado acionário está com algumas opções interessantes mesmo, e principalmente se a economia retomar.

        Eu mantenho meus investimentos em FIIs, ainda existem opções interessantes, mesmo com essa arrancada que vem desde o ano passado. Principalmente por conta das altas vacâncias, que em boa parte já foram precificadas. E me interessa muito a renda paga mensalmente. Na velha discussão “rentistas x patrimonialistas”, eu sou ambos…quero a renda e o patrimônio…rs. O desafio para mim é perseguir essa meta.

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      • As reclamaçoes sobre a administração do fundo podem não ser boas para nós cotista, na medida em q acabamos desvalorizando o nosso próprio patrimônio, mas são essências pra o mercado e para os novos investidores. É por meio de fóruns como este que muita gente toma decisão na hora de investir ou mesmo comprar um determinado produto. (Se a pessoa quer comprar uma televisão e vê que aquele modelo tem um monte de reclamação em fóruns especializados ela deixa de comprar). O mesmo vale pra FIIS. Se o investidor verificar todos os fiis tem reclamação, cabe a ele então ver o q faz ou não sentido pra ele. Se a reclamação não faz sentido ele compra. O que não é salutar é tentar impedir a exposição reclamação com a desculpa que a sujeira é velha. Uma reclamação só pode deixar de existir com a solução do problema. Um investidor que está entrando agora no mercado tem o direito de saber que o problema existe e que ainda não foi solucionado. Essa é a maior contribuição que este fórum pode dar ao mercado. A alegação de que quem não gosta do investimento deve sair fora ao invés de reclamar é absurda. Uma coisa não tem nada a ver com a outra. Eu posso vender todas as minhas cotas (isso é um problema meu) e mesmo assim continuo mantendo minhas reclamações. A única forma de refutar isso é dizendo q a reclamação não procede. Além disso, cada um sabe de si. Eu posso comprar um carro, achar a o carro tem muito problema e mesmo assim querer continuar com o carro. Talvez eu tenha os meus motivos que só fazem sentido pra mim e ninguém tem nada a ver com isso. Falo isso em relação principalmente àqueles que acham q podem dar conselhos para os outros, do tipo: se vc não está satisfeito venda as suas cotas. Será que o objetivo desse grupo é ficar recebendo conselhos ou mesmo lição de como ser o mais esperto dos investidores? Isto aqui não é livro de auto ajuda financeira. Por fim, peço desculpa aquele possam se sentir ofendidos pelo tom um pouco rude q coloquei no final da msg.

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      • Heh Heh heh…

        Fazer captações sequenciais de cash para manter rendimento alto tem um nome.. E é o nome de um italiano, rsss.
        Nossa previdência opera assim… Planos de saúde operam assim… FIIs operam assim.

        É isso que vc quis dizer Chief?
        Captei vossa mensagem?

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      • Pode repetir a vontade a MESMA reclamação ,ninguém tá proibindo … o blog é livre…mas pelo menos aceita uma crítica negativa à teu próprio post reclamão, com mesmos argumentos de sempre …poderia acrescentar algum argumento novo ,só isso…receber críticas é difícil né…então sinta-se na pele rs

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      • O Fundo distribuirá R$ 10,10 por cota como rendimento referente ao mês de janeiro – 17. O
        pagamento será realizado em 14/02/17, aos detentores de cotas em 31/01/17. O aumento
        do rendimento distribuído em dezembro em relação aos meses anteriores se deu pela antecipação de alguns
        alugueis recebidos dentro do mês, cujos vencimentos eram previstos para janeiro -17 e, principalmente, em
        função da venda de cotas de Fundos Imobiliários listados que compunham a estratégia de alocar parte
        do caixa disponível em condições diferenciadas de risco x retorno, no caso cotas dos Fundos HGBS11 e FIIB11. A venda dessas posições foi realizada em valores superiores aos valores de custo, gerando resultado positivo de aproximadamente R$ 1,55 milhões (bruto de imposto de renda, cujo vencimento se deu em janeiro –
        17), o que compôs o total de resultado a distribuir.

        A política de distribuição de rendimentos do Fundo permanece em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser a mais linear possível, buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas no mercado secundário. Atualmente, o Fundo possui aproximadamente R$ 13,3
        milhões em resultados acumulados a regime de caixa não distribuídos em períodos anteriores, em função da retenção de até 5% do resultado auferido a cada semestre. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis vagos, se houver.

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  5. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao rendimento) 31/01/2017
    Data do pagamento 14/02/2017
    Valor do rendimento por cota R$ 10,10(dez reais e dez centavos)
    Período de referência Janeiro – 2016

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    • bom dia, senhores

      Se me permitem, senhores, diria que um lado negativo é a imensa diversificação… apenas em escritórios (peço desculpas se estou enganado em que todos os imóveis de HGRE são do setor de escritórios. Se não são todos, a imensa maioria deve sê-lo)

      hoje penso que é importante diversificar por setor, ao menos em teoria: shopping center, logística, um pouco de papel, escritório, hospital, hotelaria, agência bancária.

      escrevo em teoria, porque não recomendaria investir em setor de hotelaria se houver um único FII e ele não prestar.

      De qualquer modo, isso não é um defeito grave, é apenas um lado negativo que apresento por causa do ‘desafio’ do Tetzner

      abraços
      Paulo

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  6. Pessoal,

    Nessa confusao toda envolvendo os fundos da CSHG e saida e entrada de novos nomes, consegui junto a administradora algumas informações que compartilho agora:

    1- Tiveram assembleias para os 2 fund of funds e o Realty. As assembleia aprovaram a manutenção da administração na CSHG, e a contratação da nova asset do Andre Freitas para gestão.
    Gama: Veja, a situação. Os fundos de fundos e o Realty vão seguir na gestão da nova asset do Andre. Logo, o cara é de longe um dos melhore s nomes para gerir um FII. Alguem duvida? A Propria CSHG assumiu isso ao conseguir se manter na administração e ter a equipe dele a frente na gestão. Na verdade, foram os cotistas nas assembeias. Mais sabemos que grandes cotistas sao da propria CSHG (clientes).

    2- Os demais fundos permanecem como estão.
    Gama> Todos os demais fundos seguem administração e gestao CSHG com a nova equipe que sera montada pelo Bruno

    3- O Bruno começa nesta quinta feira. Lembrando que parte da equipe do Andre como Alexandre Machado, João Toazza ainda estão trabalhando na CSHG para fazer a transição.
    Gama: Nomes de peso seguem na CSHG para completar a fase de mudança. Mais depois saem e irao compor a equipe do Andre na nova asset.

    Bem, o que vejo disso tudo é que devemos ficar de olho nessa nova Asset do Andre e saber se ele tera Fundos disponiveis a mercado. Pois o cara e sua equipe são feras e sair da na CSHG pra seguir caminho solo é algo que se faz quando tem certeza que o caminho sera bastante “lucrativo” e interessante.

    Ficar de olho pra ver se os clientes CSHG irao aos poucos sair dos demais fundos e migrar para o Andre. É algo que pode ir ocorrendo aos poucos. Lembrando que boa parte dos cotista e do capital dos fundos da CSHG são de grandes clientes que desde o começo estiveram junto ao Andre. E sabemos que estes clientes mais “antigos” sao fieis a seus gestores e que bastara um chamado ou o lançamento de um novo produto para as migrações começarem. Vide Adam, com o Marcio.

    Enfim, nao sei se ajudei muito. Mais foi o que consegui levantar por hora. To de olho e tentando conversar com muita gente pra entender os proximos passos. Nao estou satisfeito e muito menos tranquilo com essa transição. Conhecia e acompanhei o Andre por alguns anos…nao sei nada sobre este Bruno (a nao ser as coisas lidas e ouvidas pelo mercado). To bastante pensativo…

    Valeu!!!

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    • Muito bom gama mais uma vez acrescentando informação relevante.

      André sempre foi um dos dinossauro da GriFFO e vai entrar no mercado para estruturar seus próprios fundos, caminho seguido de perto pelos grandes gestores do setor.

      Complicado é que fundo ativo = Gestor
      Equipe de gestão sem expertise imobiliária = resultado similar há muita gestores que conhecemos ” Amadores” e taxeiros.

      O Bruno tem expertise imobiliária no setor de incorporação Cryella, viver etc

      Apesar que ele entrou na viver para tentar salvar o barco e saiu queimado ” Devem ter oferecido muita grana”, porem que não foi bom para imagem dele como gestor.

      O difícil é que vai ter de rolar uma equipe por de trás ” Sinergia” será que este pessoal vai incorporar o DNA da griffo? Veremos.

      Curtido por 2 pessoas

      • A HG não é exatamente uma “pequena gestora”, o mais natural seria já terem uma governança bem estabelecida e não haver mudanças muito bruscas num curto espaço de tempo. Mas…vamos conferir.

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      • Nao consegui essa informação: nome da nova asse do Andre. A propria CSHg ta tentando ter uma parceria com eles tipo a Verde tem com a CSHG.

        Pelo o que levantei, tirando os Fundos de Fundos e o Realty, todos os outros ficam como estão. Porem, sem o lider Andre, que tomava as decisoes de compras e vendas. Quem de fato conhecia o mercado de perto e sob todas as óticas. Para isso, a CSHG contratou o Bruno, pra ficar no lugar do Andre e ser o novo cabeça que decide as coisas para seus fundos.

        So o tempo dira se este Bruno e sua nova equipe irao seguir na estrategia adotada sempre pelo Andre (DNA CSHG) OU se ira impor sua cara e seu novo DNA. E a grande pergunta dos grandes cotistas destes fundos é: saio, fico, me preocupo ou relaxo…..eles tb estao meio perdidos.

        Agora, a CSHG sabe que no pode minar seus clilentes dos FII. Eles sao seus grandes clientes. Sao na maioria grandes senhores e senhoras aposentados e donos de grandes fortunas. Que alem de terem participação grandes nos FII possuem mais ativos sob gestao da casa. Se queimar os FII ou meter o pe pela mao, sera um enorme risco de haver sangria da CSHG. A propria CSHG tem essa preocupação e por isso nao deve (achismo meu) ter dado carta branca ao Bruno.

        Enfim….temos que esperar. O lado bom nisso tudo? E que o mercado estando positivo pra RV, as cotas ajudam a mater todos mais felizes e qualquer mudança ou erros ficam mais facil de serem aceitos ou perdoados.

        Valeu!!!

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  7. Resumo da situacao do HGRE no fechamento do ano,segundo relatorio de dezembro:

    19,9% de vacância financeira
    25,0% de vacância física.
    +
    Desocupação da Pepsico em fevereiro(4,7% da receita
    potencial de locação do Fundo atual.)
    Desocupação pela Decathlon, do imovel na Praia Grande<em
    janeiro.
    OBS:Media de vacancia (AAA a B) em Sao Paulo : 19% em ,dezembro-16.

    OBS:Aumento da districuicao de dezembro,em
    relação aos meses anteriores (nao recorrente):
    1.antecipação
    de alguns alugueis recebidos dentro do mês, cujos
    vencimentos eram previstos para janeiro-17 e,
    2. venda de cotas de
    Fiis HGBS11 e FIIB11,em valores superiores aos de custo, gerando resultado positivo de
    aproximadamente R$ 1,55 milhões (bruto de imposto
    de renda, cujo vencimento se dá em janeiro-17), o que
    compôs o total de resultado a distribuir.
    3.alem de receitas de lucro de LCI , descrita em tabela.

    O Fundo possui
    aproximadamente R$ 12,1 milhões(eram R$11,3 milhoes em novembro) em resultados
    acumulados a regime de caixa, não distribuídos ,em
    períodos anteriores, em função da retenção de até 5%
    do resultado auferido a cada semestre.

    No segundo semestre de 2016:
    Distribuicao media/mes: $10,2.
    Resultado media/mes:$ 10,7.

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    • Onde entra o mérito aqui?

      Quem não tem cão vai caçar com gatos!

      Gestor que “se vira” nesse momento econômico merece nosso reconhecimento e a Griffo está fazendo o que pode para segurar a peteca

      Mas é isso aí, sem ilusão, não tem mágica não está “moendo” a vaca leiteira pra por comida na mesa

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      • O que eles vão conseguir fazer daqui para a frente eu não sei, até porque não tenho bola de cristal . Mas os números frios e incontestes do ano de 2016 são esses:

        Resultado = 89.577.371
        Rendimento = 89.926.158

        Resultados acumulados a regime de caixa não distribuídos em períodos anteriores (Jan/16) = 10,6 milhões
        Resultados acumulados a regime de caixa não distribuídos em períodos anteriores (Dez/16) = 12,1 milhões

        Tá “queimando” muio caixa mesmo…

        OBS: Isso não impede que o ano de 2017 seja diferente, mas o fato é que 2016 não foi esse desastre todo não.

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      • teteuschs

        eles podem liquidar o patrimônio todo e pagar uma mega renda aos cotistas, certo?

        vão mostrar olha somos o melhor fii da bolsa, pagamos a maior renda!

        o ponto é a recorrência, se fizessem isso não teriam estrutura em seguida para manter

        esse é ponto da discussão, você está olhando um evento “arquitetado” para tapar o rombo do caixa e achando que é recorrente

        não é… inclusive “tungaram” renda de 2017!!! olha o estratagema kkk

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      • DE NOVO

        não to contra o hgre ou a griffo

        talvez até no lugar deles faria o mesmo

        eu estou a favor do cotista, como sempre

        sabendo dos fatos, tendo ciência do que é realidade e do que é ilusão, cada um tome a sua decisão e faça o seu juízo de valor

        só isso, ok? 🙂

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      • Cara… esse é o ponto da discussão desde o início de 2015 e o pessoal fica sofrendo com isso e o fato é que em 2016 NÃO houve essa “queima” de caixa toda não. Os resultados acumulados no final de Dez/15 eram 12,5 milhões e passaram para 12,1 milhões no final de Dez/16. Usaram 400.000 da reserva durante 2016 inteiro.

        Querendo ou não, esse é o fato. Além disso, o fundo distribui só os lucros das operações imobiliárias, o principal é reinvestido para gerar renda.

        O montante de lucros imobiliários obtido atualmente já é bem menor do que já foi um dia:

        Lucros Imobiliários 2014: 35.523.800
        Lucros Imobiliários 2015: 16.117.132
        Lucros Imobiliários 2016: 3.398.094

        Se 2017 vai seguir essa tendência ou não, eu não sei. O ponto é que o fundo está conseguindo passar por essa crise toda de forma razoável e ainda tem uma certa gordura para encarar o ano que está por vir, que também será bastante desafiador.

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      • teteuschs

        esse total de lucros imobiliários é de Dezembro? porque está igual ao de novembro… onde foi parar o lucro da venda dos FIIs?

        Novembro: 3.398.094 Lucros Imobiliários²
        Dezembro: 3.398.094 Lucros Imobiliários²

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      • Opa!

        Tem lucro que não é lucro!

        Novembro: Receitas FII³ 773.885
        Dezembro: Receitas FII³ 2.149.168

        Percebeu a “maladragem” ?

        Olho vivo e faro fino

        ah… pra quem acha que não mudou nada:

        Hgre pagava 11,60 há 1 ano e hoje paga 10,10 ou seja queda de 13% (se colocar mais 10% da inflação do período)

        e não mudou nada? tem certeza?

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      • Se o fundo conseguiu vender suas cotas de FII com lucro, ótimo!!! Parabéns e mérito do fundo! Faz parte do jogo, até porque o HGRE é um fundo ativo.

        O fundo investe em imóveis, CRI, LCI, FII, renda fixa, etc… então eu espero é que ele tenha lucro e renda com esses ativos mesmo. Eu ficaria triste se ele tivesse tivesse vendido suas cotas de FII com prejuízo, como tem fundo de fundo fazendo…

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      • Qual foi o fundo de escritório que não teve queda na renda no último ano? O mercado imobiliário é cíclico… tirar conclusões com base em resultados de 1 ano causa muitas distorções.

        Na minha opinião, no conjunto da obra, o HGRE é um bom fundo.

        Lembrando: o fundo distribui aos cotistas apenas os lucros obtidos nas operação, retendo o principal para novos investimentos que poderão (ou não) gerar novos lucros ou renda no futuro. A estratégia, ao meu ver, tem dado um bom resultado (na medida do possível).

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      • Concordo teteuschs, veja não estou dizendo que “a moça é feia” apenas que olhem ela “sem maquiagem” porque é isso que vai acordar do lado no dia seguinte 🙂

        Tbof que o diga né?

        A Cinderela virou abóbora kkk

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    • É bem nesta linha de interpretacao, a minha, Teteuschs….
      Existe uma metrica de investimento em fii, chamada “comprar vacancia”…
      Muito utilizada por alguns investidores no atual momento economico, pra esperar a recuperacao do mercado, depois de 2019…
      O HGRE,hj,tem renda imobialiaria em potencial ,devido á vacancia,de mais R$2,3 /cota/mes, se houvesse 100% de ocupacao dos imoveis.
      Pergunta,em qual fii hj , no mercado , neste preco atual, seria um dos melhores pra “comprar vacancia”? o Suntuoso Tbof/BTG???

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      • Digo11

        é incompatível com o perfil da maioria, o povo quer Renda, para comprar vacância você tem de abrir mão de renda

        começa assim, ai o cara se entope de vacância, ela continua a aumenta e cidadão fica como XTED na mão rsrs

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    • Fala aew rapaziada voltei na área.

      Questões importante a se considerar sem paixões do momento, olha que tenho 11% da minha carteira alocada nesse fundo.
      Vendeu HGBS11 e FIIB dois fundos de extrema qualidade ” Correto vendeu dois dos melhores fundo do portfólio e vai comprar o que? Não existe nada de qualidade similar que oferece boa relação risco retorno ao preços atuais , vendeu para complementar distribuição de acordo com a estratégia do fundo.
      A questão não é ser um fundo ativo ” Mas a perca iminente de qualidade na carteira !
      Para contornar esta questão existe dois caminhos um bom e outro ruim!
      O bom é conseguir alocar capital excedente em investimentos de boa qualidade com desconto relevante” Assim que se ganhar dinheiro com gestão ativa”
      OBS: No mercado de FII aos preços atuais quase não existe barganhas imobiliárias além de não apresentarem uma boa relação risco retorno.

      Vamos ao dados:
      No ultimo informe mensal ainda em outubro.
      HGBS:R$ 8.910.954,00
      FIIP:R$ 51.497.220,00
      Lembrando que em novembro não aconteceu abertura da carteira de cotas de FII .
      Acredito que pela reavaliação patrimonial que ocorreu no período.
      —————————————————————————————————————
      Estudo da receitas

      Total receitas 2016 = R$ 108.929.791,00 ou 100,00%

      Receitas de Locação= R$ 83.068.495,00 ou 76,26%
      Lucros Imobiliários= R$ 3.398.094,00 ou 3,12%
      Receitas FII = R$ 10.722.460,00 ou 9,84%
      Receitas CRI = R$ 784.082,00 ou 0,72%
      Receitas LCI = R$ 7.031.709,00 ou 6,46%
      Receita Renda Fixa = R$ 3.924.951,00 ou 3,60%

      Total Receitas financeiras: 11.740.742
      ————————————————————————————————————————
      Analisando relatório consta que o fundo possui um total de 46.840.025 alocados em LCI com vencimentos diversos sendo o mais longo em outubro de 2017.

      Vencimento de contratos apresenta boa margem 8% em 2017 mais 8% em 2018
      Revisional: 16% 2017 + 54% 2018.

      Levando em conta desocupação da decathon agora em janeiro teremos uma vacância física de 27,81% podendo chegar muito próximo de 30% com já anunciada do grupo pepsico

      ————————————————————————————————————————————-
      Desafios do gestor: Conseguir encontrar imóveis com boa qualidade + cape rate competitivo = capacidade de upside em possível venda futura.

      Se fizer corretamente fundo mantém qualidade de sempre, caso contrario ira ficar similar a fundos de fundos cheio de tralha vendendo bons fundos para comprar lixo na expectativa de aumentar retorno.

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      • Enquanto a turma discute o passado ….
        O futuro, para os cshg, traz uma boa dose de incertezas: toda a equipe de gestão de fii está de saída.
        A transição será em ordem para permitir a renovação sem atropelos.
        Começou com a saída do André Freitas.
        Parece que vão criar uma firma independente de gestão imobiliária.

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      • Ao Contrário Barão

        é estudando o passado que você entende o presente e se protege no futuro

        eu cantei a bola da saída essa semana se não foi ontem foi domingo

        é normal o cabeça sair e levar seu time, como o Verde que virou uma empresa e foi com todo o time

        e quem chega faz o mesmo, traz toda a sua “patotinha” que já atuou em ambiente corporativo sabe bem como é

        novo diretor presidente entra, pouco tempo depois surgem os novos “cabeças”

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      • Barão também estou de olho nessa transição e tenho k minhas dúvidas se a qualidade da gestão ira decair com o passar do tempo.

        A expertise da equipe anterior era muito boa ” Vai ser difícil substituir peças do xadrez sem perde qualidade”

        Gestão ativa = Gestor

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      • Nao recorrente , mas mostra quão “robusto” é,no meio da maior crise do mercado de lajes , nunca dantes vistas na história deste país.
        Estão “nadando conforme a maré atual” , investindo em Lcis , com vencimentos curtos ,inclusive tinha uma à vencer em dezembro e eles são obrigados a distribuir 95% do fluxo de caixa (lucros financeiros ).

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      • Sim, sim Digo11 com honras e glórias

        Eu não tiro o mérito nem a expertise, que está de saída e vai passar por uma mudança

        Mas se ele hoje liquidar o PL acima do Contábil vai gerar uma mega renda, a questão que eu faço é:

        Quero RENDA ou queremos PATRIMÔNIO ?

        Volta ao início da discussão rs

        É bom dar um “agrado” ao cotista depois de um ano difícil?

        É Sim, Vamos comemorar

        Mas diante do cenário a frente… já ficaria feliz de ver o caixa aumentando ao invés de elevar renda

        Vou supor que esse foi o mínimo cravado dos 95% e que o restante do lucro da venda foi pro caixa do fundo pra recompor as reservas do inverno

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  8. Vocês sabem quem esse Bruno que irá comandar os fundos da HG? Pesquisei e parece que é o ex presidente da Viver, que quebrou a incorporadora e foi desonerado do cargo em junho. Teve aquele rolo também que essa incorporadora tentou dar um golpe no Banco Santander que poderia gerar um colapso na insegurança jurídica de todo sistema de financiamento imobiliário. O que eles tinham na cabeça em colocar uma pessoa como essa para tocar os fundos? Achei um absurdo.

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    • Vamos com calma jones, Incorporadora viver estava em meados de quebrar muito antes do bruno entrar para o time, em meados de 2011 viver já estava na berlinda praticamente a beira da falência, só não quebrou por causa que houve aporte de capital do grupo paladin controlador da empresa.

      Segue reportagem da época:
      A incorporadora comunicou no fim de semana que recebeu uma proposta de aumento de capital de seus principais acionistas – donos, em conjunto, de 70% da empresa fundada em 1991 pela família Parizotto com o nome de Inpar. Eles propuseram um aporte de R$ 50 milhões. ?Esse é um valor simbólico, distante da dívida de R$ 1,5 bilhão, mas que dá um claro sinal de que os acionistas estão comprometidos com o futuro da companhia?, disse o diretor de relações com investidores, Guido Lemos.

      10 de outubro de 2012

      A Viver Incorporadora e Construtora, ex-Inpar, anunciou hoje o nome de seu novo presidente: Bruno Laskowsky assume o cargo que estava sendo ocupado interinamente por Eduardo da Silva Machado, diretor vice-presidente da companhia. Bruno foi eleito pelo Conselho de Administração e Machado, que ficou apenas um mês no cargo, voltou à posição de diretor.

      De acordo com o comunicado da incorporadora, Laskowsky foi eleito porque o conselho acredita que sua experiência no comando de outras empresas do setor “será de grande valia para liderar a Viver em sua nova fase”. O executivo foi CEO da WTorre Properties e da Cyrela Commercial Properties antes de assumir o desafio.

      Resumo da obra: Foi eleito para salvar empresa que já estava beira da falência na época.

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      • Pessoal,

        Tenho uma atenção especial aos fundos da CSHG. Por isso essa troca de comando me deixou bastante “preocupado”. Depois vieram as especulações e nomes. Depois vieram as noticias relacionadas ao nome. Pois bem, quem me conhece sabe que gosto de ir na fonte, direto ao gestor saber o que pode ou vai ocorrer. Ao menos tentar levantar informações mais precisas e abertas ao publico.

        Em contato com a CSHG, foi confirmado o nome do Bruno como novo responsavel pelos fundos imobiliarios da casa. Logo, ele estara a frente de todos os fundos da CSHG. A equipe da CSHG esta bastante animada e otimista com a contratação.

        Este Bruno, tem mais de 27 anos de experiência no setor imobiliário, que vai além da Viver. Vale lembrar que quando ele foi para Viver foi exatamente para apoiar a empresa que já estava numa situação de dificuldade onde implementou programa de renegociação de dívida, redução de custo e venda de ativos com sucesso. Ele foi CEO da W Torre, CEO da CCP, além de ter trabalhado na AT Kearney por mais de 10 anos e ter sido membro do conselho de empresas como Sonae Sierra. E se alguem for buscar informações dele nestas empresas so obterá elogios.

        Logo, fiquei menos preocupado com o nome que assumira os fundos. Saber se teremos grandes alterações nos perfis de cada fundo…so o tempo nos dira. A principio a indicação me parece altamente tecnica e com bastante afinidade aos Fundos.

        NAO E INDICAÇÂO DE NADA, APENAS OPINIAO DO AUTOR

        Valeu!!!

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    • A griffo sempre foi mais realista Investidor… foi a única gestora que mandou a real pro mercado, lembram? “não quer ver renda cair…”

      enfim, o cenário no mundo real continua igual, o que mudou foram as expectativas no mundo financeiro, ai tudo se ajusta mas cedo ou tarde, o fundamento econômico fala mais alto

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      • Eu estou com o Tetzner. A CS sempre foi muito realista (além da conta até. Lembram do “não está contente vai para a renda fixa”?) e pouco floreava os seus relatórios como muitos outros fundos fazem (“vai melhorar”, “tem cliente interessado”, “perspectivas boas”).

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      • …. fica na rf…

        lembro mt bem desse aviso.

        não é novidade. em vários relatórios de diversas consultorias, insistem em dizer que a vacância ainda nao se estabilizou. INclusive projetam uma vacancia pro rj em 35% ou mais
        E em SP já parece estar absorvendo melhor, ou pelo menos sem algum indício forte que irá esticar mais a vacância.

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      • Isso prova que existe governança transparente nas comunicações ao mercado, quando existe duvida a respeito das opiniões prestada bastaria cruzar informações com dados de diversas consultorias para chegar ao veredito correto.

        Até o momento não tenho que reclamar da HG no quesito governança , raramente tem rolo nos FII dela, o que me lembro só do caso da goiabada no HGBS por ultimo das transparência nas informações prestadas ao mercado .

        Esta da renda fixa foi um marco no mercado ! KKKKK

        HG representação atualmente 40% da minha carteira seguida de perto pela lio bravo com 32%.

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      • Bom recordar que o Sr. André Freitas, diretor do fundo, está de saída.
        Por outro lado, uma organização eficaz não é feita por “um homem só”.
        Vamos acompanhar e avaliar as decisões em 2017.

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      • É meu caro amigo Darks, realmente não é feito de um homem só mas quase tudo que tem salvado o FII e mantido a renda foi feito lá atrás por esse time.

        Daqui para frente a coisa fica “solta”, vamos ver se a estratégia do fundo é repassada aos sucessores

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      • Vai depender a região do eixo de escritórios analisado .
        Faria lima e paulista devem reagir mais rápido do que as outras regiões, se você aposta em recuperação vá nas regiões mais requisitadas, esquece regiões problemáticas ou com excesso de oferta como marginal pinheiro sul ai vai demorar mesmo.

        Andei estudando algumas projeções feitas por técnicos de real state e deu uma recuperação para valer do mercado para 2022 ou seja tem muito chão pela frente.

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    • Depois que a gente começa a investir em FII começa prestar mais atenção ao redor, acho que todos nós. A coisa tá feia, o que mais a gente vê é a rede “Aluga-se”.

      Fiquei impressionado com as várias concessionarias de carros que foram fechadas, na Av.Interlagos tem várias, na Dutra na Região de Taubaté vi algumas.

      Estes dias estive em uma empresa na Av.Paulista um prédio bacana perto do Metro Consolação, são 4 enormes conjuntos por andar, e apenas um alugado, justamente esta empresa que visitei, tenho ido regularmente nesta empresa já faz um ano, e um ano estes 3 conjuntos fechados.

      Podemos “apostar” e comprar estes fundos com vacâncias hoje pensando que no futuro eles estarão alugados, mas e coragem…rsrs, estou neste momento justamente lendo um pouco para escolher as compras da semana, parei no relatorio gerencial do HGRE, 25% de vacancia fisica, sendo que em fevereiro vai sair uma empresa da verbo divino e outro em janeiro na praia grande. Acho que vou parar e começar a beber…rsrsr

      Feliz Natal .

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