RBRD11 – RB Capital Renda II

O fundo é administrado pela Votorantim Asset DTVM, em condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado.

O objetivo de investimento do FII são prédios comerciais, construídos sob medida para seus locatários ( Build-to-Suit ), normalmente locados para grandes empresa nacionais e multinacionais.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Logístico, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

rbrd11

Atualmente o patrimônio do fundo é representado por 4 prédios, sendo 2 no RJ (Rio de Janeiro e São Gonçalo), 1 em RN (Natal) e 1 em MG(Uberlândia), com contratos de locação de longo prazo 2024/25 e locado para 3 inquilinos:

Ambev: Centro de Distribuição MG: 8.362 m²

Ampla: Centro Corporativo RJ: 10.219 m²

Lojas Leader: Mega lojas RJ: 3.308 m² / RN: 3.683 m²

O diferencial aqui é o pagamento anual de um dos inquilinos, Ampla, pago em Outubro e distribuído aos Cotistas em Novembro, o que eleva a média mensal de rendimentos deste FII.

RBRD11_c

Sobre as multas rescisórias:
1 – Ampla (aluguel pago com periodicidade anual): valor correspondente a 18 (dezoito) vezes o aluguel vigente à época da rescisão, subtraídos os aluguéis anteriormente pagos;
2 – Leader (lojas Campo Grande e Natal):  valor correspondente ao resultado da multiplicação do número de meses remanescente para o término do Contrato, pelo valor do aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, corrigido monetariamente.
3 – Ambev: valor correspondente ao resultado da multiplicação do período remanescente para o término do Contrato de Locação Atípica, pelo valor do aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, corrigido monetariamente.

60% dos aluguéis vem da Leader (varejo)
30% da Ampla (escritórios)
10% da Ambev (logístico)

Taxas:
Administração: 0,17%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.
Escrituração e gestão já incluídas na taxa de administração.
Consultoria:
0,10%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

Tutor do FII: AHChaves

416 comentários sobre “RBRD11 – RB Capital Renda II

  1. FATO RELEVANTE
    São Paulo, 06 de janeiro de 2017.

    A VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E
    VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Av. das Nações Unidas, 14.171,
    Torre A, 11º andar, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 03.384.738/0001-
    98, na qualidade de administradora do RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo” ou “Locador”), inscrito no CNPJ sob
    o nº 09.006.914/0001-34 (Ticker BM&F Bovespa: RBRD11), em atenção às
    notícias veiculadas na mídia nacional, relativas ao pedido de homologação do
    plano de recuperação extrajudicial da União de Lojas Leader S.A. (“Plano de
    Recuperação Extrajudicial” e “Locatária”), protocolado na Justiça do Rio de Janeiro
    em 29 de dezembro de 2016, informa que referido plano se restringe ao
    pagamento dos créditos especificados em lista anexa ao Plano de Recuperação
    Extrajudicial, na qual não foram incluídos os créditos decorrentes dos Instrumentos
    Particulares de Contrato de Locação Atípica e Outras Avenças, firmados entre o
    Fundo e a Locatária (“Contratos de Locação”).
    Adicionalmente, cumpre ressaltar que qualquer das obrigações previstas nos
    Contratos de Locação que não sejam cumpridas conforme procedimento previsto,
    ensejam o acionamento das garantias relativas aos contratos, através de
    notificação ao respectivo banco fiador, que será remetida assim que forem
    evidenciados quaisquer eventos de inadimplemento em relação as obrigações,
    pecuniárias ou não, assumidas pela Locatária nos Contratos de Locação e
    instrumentos correlatos.
    Votorantim Asset Management DTVM Ltda.
    Administradora

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  2. Quem tiver a oportunidade de ler o relatório gerencial de RBRD, é bem simples, uma página apenas com informações mt bem compiladas e explicadas.

    Segue o resumo do mes

    Lojas Leader participam com 60% da receita do fundo, com 2 imóveis, vencimento pra 2024 e reajustes pra fevereiro e março.
    Ampla compoe 29% das receitas do fundo, vencimento em 2025 e pagamento anual em novembro
    E ambev, centro de distribuição participando com 10% das receitas e reajuste pra março. Com reajuste pelo ipca se não me engano.

    Então, fazendo umas contas de padeiro, hoje paga 0,49 a renda magra. Que corresponde ao aluguel dos 3 imóveis que pagam mensalmente. Suponhamos que o IPCA do período seja de 7%

    Teríamos uma renda magra de 0,52, o que daria um retorno de 0,83% mensal pra uma cotação de 63 reais.
    Não vou falar muito aguardando a cotação cair ainda mais hehe

    A renda poderia até ser maior, mas A partir de ago/16, o Fundo passou reter 5% do resultado mensal, como fundo de reserva.
    Perguntei ao ri e me informaram que isso é devido aos imóveis serem mais velhos e precisarem de manutenção mais frequentemente.

    Curtido por 2 pessoas

    • Eu ia perguntar isso aqui, mas vc já respondeu Chaves, sobre a retenção mensal de 5% por conta da idade dos imóveis e consequentemente sua manutenção. Contudo, o que não entendo é pq não investir também em novos imóveis e diluir o risco dos locatários? Até entendo que uma provisão para contingências é necessária, mas adquirindo novos imóveis a possibilidade eventual de calote de algum/alguns locatários diminui o risco do fundo, que, como vc já disseram por aqui antes, tem que ser levada em consideração, uma vez que tá mto concentrada na tal da Leader.
      Como já se viu em outros fundos, como XTED, depender de um ou poucos inquilinos é um risco considerável.

      Curtido por 1 pessoa

      • Lucas, não havia pensado por esse lado.

        Poderia sim, usar essa reserva pra adquirir novos imóveis, mas nao sei se é a intenção da gestora. Não é um fundo ativo como knri, ou hgre por exemplo.

        Já foram citadas as margens de segurança contra calotes e outros riscos.

        Há uma carta fiança renovada com o bradesco anualmente que cobre se não me engano 80% dos alugueis da Leader trazidas a valor presente.

        Além da atipicidade dos contratos. A leader querendo sair, terá de pagar todos os alugueis restantes.

        Ou seja, dupla margem de segurança.
        para efeito de cagaço,v ocê pode exigir uma tripla margem. Como?

        Pescaria…
        E dizem ai que preço nao importa…

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      • Entendo que há várias coisas que asseguram os contratos, como vc bem disse a atipicidade dos contratos, a carta de fiança em relação à Leader, mas o risco poderia ser diminuído. Acho q é o mesmo q disse la em KNRI, tirando que lá já existem mtos imóveis e o risco da vacância está bem diluído.
        Isso que vc disse é interessante Chaves, mais uma segurança não faz mal a ninguém, mto pelo contrário, eu me sentiria até mais seguro pra entrar nesse fundo, que ando por enquanto apenas observando e acompanhando.
        Vc já questionou a administradora sobre isso Chaves?
        Agradeço o retorno. Abraço!

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    • Só uma adendo:

      Acredito que a maioria das pessoas que dizem “Preço não é importante” na realidade estão apenas simplificando o seguinte pensamento, com o qual eu concordo:

      “Para o pequeno investidor que possui uma estratégia de acúmulo de patrimônio, para fins previdenciários, baseada em pequenas compras mensais e regulares de ativos de valor, e apenas enquanto esses permanecem com valor, o preço de compra do ativo é uma das variáveis de menor importância.”

      Nesse tipo de estratégia, o preço de compra realmente tem baixa relevância (facilmente verificável usando matemática básica), sendo o tempo, a regularidade e a existência de valor as variáveis de maior importância.

      OBS: Acredito que essa estratégia é aquela que fornece a maior probabilidade de sucesso ao investidor MÉDIO, que possui como objetivo a independência financeira. O que não quer dizer que não exista outras estratégias igualmente vencedoras.

      Curtido por 2 pessoas

      • Muito bom teteuschs ! Excelente Post.

        Você conseguiu resumir num texto pequeno uma estratégia bem comum para fins previdenciários e este é um dos principais usos dos FIIs.

        É claro que existem outras estratégias bem sucedidas mas muita gente parece esquecer ou tentar negar esta estratégia que você descreveu e que na minha opinião é majoritária.

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      • Acho que o problema é … se comprássemos todo mes todos os nossos fiis, o preço não importaria ( Uma pessoa que ganha 30 mil por mês e a soma dos seus 15 fiis por ex é de 7 mil e todo mes ele compra todos eles.). Agora SHPH por exemplo, é um consenso de que tem valor. Mas para muitos é puxado comprar todo mes 800 fora os outros fiis. Então essa media de preço não vai tender a zero. Sendo assim, o ativo pode sair realmente caro. (opiniao de iniciante. falta muito estudo ainda ..)

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    • Caro investirfii, por didática vamos supor que um investidor tenha uma carteira de 15 ativos e que realize na média dois aportes mensais, um com a renda que sobra do trabalho e outro com os rendimentos passivos que recebe mensalmente e que em cada aporte ele consiga comprar em média 2 ativos diferentes, portanto, em 40 anos de investimentos, supondo que os ativos escolhidos permaneçam com valor, o investidor realizará 1.920 compras diferentes, finalmente, supondo que ele realize a mesma quantidade de compras para cada ativo, esse investidor comprará cada ativo 128 vezes.

      Dessa forma, pergunto: qual é o impacto do preço de cada compra individual na formação do preço médio de cada ativo? A resposta é: Baixíssima! Agora, é claro que um ativo pode perder valor em algum momento nesses 40 anos, por isso é necessário que o investidor permaneça sempre vigilante e é claro que erros serão cometidos no meio do caminho, portanto, diversificar é preciso.

      Caro, ahchaves, um investidor pessoa física é por definição um pequeno investidor, salvo raríssimas exceções… Grandes investidores são as instituições financeiras, grandes investidores internacionais, grandes fundos de investimento, etc, que movimentam milhões e milhões periodicamente.

      Além disso, quanto maior o patrimônio acumulado menor a relevância de um aporte individual no valor total da carteira… Qual é o impacto de um aporte de R$ 10.000,00 em uma carteira de R$ 10.000.000,00?

      Abraços!

      Curtido por 3 pessoas

      • Também é importante considerar que este tipo de investidore deve contar com uma planilha para aportar sempre no fii que estiver mais pra trás. Isso o ajudaria resolver parcialmente alguma distorção.

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  3. rbrd, eleito pela segunda vez, funcionário do ano (e arrisco a dizer antes mesmo do ano acabar)
    só com essa renda gorda, foi mais alta do que toda a minha renda do mes anterior

    agora é esperar novembro do ano que vem…
    abçs e bons investimentos

    Curtido por 1 pessoa

  4. Chaves

    Legal você compartilhar suas experiências com esse fundo! Venho acompanhando suas “movimentações” aqui
    e tenho achado bem interessante. Vi seu comentário sobre a “renda gorda” aguardando um valor próximo de 3 reais.
    Também esperava algo melhor, já que ano passado foi 2,81 reais se não me engano. Sabe me dizer como funcionam
    estes reajustes ?

    Abc

    Kojima

    Curtido por 1 pessoa

      • Chavito a meu ver o problema não é confirmar a renda já esperada ainda durante o pregão.
        O problema é informar uma renda quase 10 vezes menor que a esperada e o pregão ainda aberto, pessoas vão querer mitigar seu prejuízo e, depois do mercado fechado, anuncia-se a renda efetiva. É como nas barcas alguém grita – Fogo! O pessoal foge e eu escolho um bom lugar para sentar.

        Curtido por 2 pessoas

      • é conejo
        acho que isso deve ser corrigido.

        nao acho correto tbm o anúncio da renda com o mercado ainda aberto, justamente pra evitar essas distorções.

        Se tivesse sido feito com mercado fechado, data tempo de corrigir a renda sem ngm ter prejuízo.

        abs e bons investimentos

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      • Esse negocio de divulgar rendimento antes do fechamento do pregão e muito serio. Tem hora que me pergunto qual o motivo de existir a CVM? Fiscaliza o que? Porque permitem isso?

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  5. Resumo do dia..
    Após o aprendizado que me rendeu algum prejuízo após a notícia de que os fiis seriam tributados, mercado caiu 5%, vendi 1 terço da carteira desesperado e no outro dia tava tudo tranquilo. Tudo no mesmo patamar…

    Aquilo foi dificil de digerir.

    Hoje, o tão esperado dia de receber a renda gorda, em um fii que venho comprando religiosamente todos os meses e mais forte nas vésperas de pagamento e o fii ainda dando sopa com desconto e a renda vem 0,47.
    Achei estranho. Na verdade, eu acabei recebendo a notícia via whats.

    Parei. Pensei um pouco. Lembrei daquele mês funebre de histeria do ifix se tributava ou não. E não fiz nada. Achei que poderia ser um erro, como aconteceu já em outros fiis. Mas um erro LOGO no dia do pagament oda renda gorda? Já tinha boato d que a ampla tinha quebrado, deu calote, mas segui firme. Após terminar meus exercícios, olhei do novo no celular e já tinham corrigido a renda.

    Na hora do despero, alguns amigos desovando, e por sorte ainda tinha uma oc minha que foi executada a 64.
    Acho que o saldo não foi tão ruim assim.

    Erros acontecem, mas fica mais uma lição pros investidores.
    às vezes vemos uma OV de grande volume e todo mundo já fica desesperado achano que tem insider que a empresa quebrou, que vai sair FR. E se não sair?…
    A partir de então, preferi trabalhar com o que eu tenho de informação, em vez de usar o que não sei (99% das notícias) pra tomar alguma decisão.

    Rebldão com 16% de particpação na carteira. Mt orgulho :}

    Curtido por 7 pessoas

    • Chaves,
      Comprei RBRD11 no começo do mês, achando que a cota ia subir bem em função da renda gorda. Entretanto, ela caiu e eu não entendi o porquê. Antes de olhar meus e-mails, vim dar uma olhada aqui no blog e encontrei seu comentário.
      Não sabia desse boato da Ampla.
      Valeu, agradeço.
      Abraço.

      Curtido por 2 pessoas

      • fala lubara
        também acreditei nisso e fui comprando enquanto o preço estava com desconto até assumir um bom percentual na carteira, tanto que hoje é a minha segunda posição.

        na semana anterior até que subiu bastante e parei de comprar, mas havia deixado uma oc de pescaria esquecida caso recuasse por algum motivo.

        estava bem ansioso pela renda. acreditava que viria uns 3 reais por cota e veio a notícia que a renda veio magra. Começou a surgir boato, mas fiquei na minha. Fui bem frio dessa vez.

        E no final do dia foi corrigido.
        Ela caiu justamente por esses 2 erros lubara.
        Ao meu ver, o anúncio deveria ter sido publicado após o fechamento de mercado.

        Mas quanto a ampla, não passa de boato mesmo.
        abçs e bons investimentos

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      • pois é léo
        mas tem o outro lado também
        poderia ter ficado parado e terem dado calote…

        mas levei como aprendizado que não dá pra ficar fazendo suposições quando há um grande volume vendedor, achando que alguem tem informaçao privilegiada.

        prefiro pensar que é alguém desesperado pra pagar alguma dúvida, ou quer liquidar um ativo a qqr custo por uma emergência e aproveitar a oportunidade.

        N dá pra operar além do que se tem de informação, pq as variáveis são enormes.

        Curtido por 1 pessoa

    • Legal ahchaves !

      A experiência te ajudou a tomar uma decisão com mais maturidade agora.
      Tomar decisões em FIIs repentinamente sem uma análise mais profunda, normalmente se traduz em prejuízo.
      Todas as vezes que tomei uma decisão de compra ou venda no calor dos acontecimentos, me arrependi depois.
      As melhores decisões são aquelas fundamentadas.

      Curtido por 2 pessoas

      • fala carlos.
        ajudou sim

        foi um curso que paguei naquele mes.
        um curso de como ter prejuízo e que me custou 1000 reais :}

        como você disse, tomar uma decisão sem pensar mt pode levar a prejuízos como foi meu caso

        Curtido por 2 pessoas

    • Comprei hoje a R$ 61,60, tinha colocado um alerta de 61 para esse fundo.
      Segunda fiquei trabalhando até tarde, então não conseguir surfar a onda dos 64,00 – 63,50 com a renda gorda…

      Obrigado galera, seu eu não tivesse lido sobre informações sobre os erros aqui no blog, provavelmente eu não teria comprado.

      Curtido por 2 pessoas

      • fala deyvis
        eu ainda tenho que estudar mt pra ficar leigo em rbrd. que dirá virar especialista

        não tenho o valor de cabeça dos alugueis da região, mas certamente o imóvel ampla que é bts, acredito que haja uma distorção sim no valor do aluguel e que possa dar problemas próximo do vencimento do contrato. Mesmo motivo de bbpo, já que os imóveis são mais antigos.

        não vejo como galpões, mas sim como pontos comerciais, exceto ambev

        rbrd é classificado como comercial ao meu ver
        abçs

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