FIIB11 – Industrial do Brasil

O objetivo do fundo foi a aquisição de imóveis industriais prontos ou em construção, para posterior revenda, desenvolvimento ou locação; portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Industriais, administrado pela Coin, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

fiib11

Foi constituído em 31/07/2011, através da cisão parcial do patrimônio do FP. F Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário; o FII vem concentrando seus investimentos no empreendimento Perini Business Park, um condomínio industrial formado de galpões industriais modulares, com áreas a partir de 509 m² e totalizando 277.714 m².

O empreendimento é composto de galpões com estrutura pré-fabricada, com pé-direito de 8,50m e 6,00m, fechados com painéis verticais granilhados e cobertura com calhas de concreto, intercaladas com telhas em chapas de alumínio e placas de policarbonato.

Dos imóveis e benfeitorias que compõem o “Perini Business Park”, o Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil possui, em regime de condomínio, 277.714,50m² de terreno e 101.857,92m², de área construída.

O restante da área e das benfeitorias pertencem ao FP. F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário e à Perville Construções e Empreendimentos S/A, registrada na matrícula em regime de condomínio; os imóveis encontram-se devidamente segurados para cobrir eventuais sinistros; são 51 unidades locatícias e mais de 30 locatários do segmento industrial.

Com mais de 2,6 milhões de m² de terreno (sendo aproximadamente 240 mil m² detidos pelo FIIIB), o maior condomínio multi-setorial do Brasil localiza-se no coração do Distrito Industrial de Joinville, uma região com um parque industrial diversificado e moderno, situado em um Estado que conta com uma estrutura logística (portos, ferrovias e aeroportos) e energética dentre as mais desenvolvidas do país.

O empreendimento conta atualmente com uma área construída de aproximadamente 102 mil m², tendo comum de seus diferenciais a qualidade construtiva, baseada em tecnologia italiana, de modo a oferecer a seus clientes soluções adaptadas às suas necessidades. Facilidades Além da estrutura inerente à região, o condomínio conta com uma série de facilidades, como serviços de manutenção, conservação, limpeza, jardinagem, coleta seletiva de lixo, segurança, alimentação, serviços bancários, dentre outros que integram as rotinas do parque. Vale ressaltar que a taxa de condomínio do Perini Business Park além de ser uma das menores do Brasil, contempla o seguro predial e o custo de capacitação e treinamento da brigada voluntária para prevenção e combate a incêndio.

O condomínio abriga dezenas de empresas nacionais e multinacionais, de pequeno, médio e grande porte, dentre eles vários líderes mundiais de mercado. Diversos setores, como metal-mecânico, plástico, automobilístico, agroindústria, construção civil, eletrônico, elétrico, químico, logístico, metalúrgico, financeiro, comercial, de serviços dentre outros possuem representantes instalados no parque.

Taxas:
Administração: 3,0% sobre receita bruta auferida (mínimo R$ 8.728,76 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: cleide.oliveira@coinvalores.com.br, fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

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617 comentários sobre “FIIB11 – Industrial do Brasil

  1. Data da informação 31/10/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/10/2018
    Data do pagamento 12/11/2018
    Valor do provento por cota (R$) 2,68
    Período de referência SETEMBRO
    Ano 2018
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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      • Eu estou comprado tbém, mas … que decepção! Uma enormidade de ativos, uma enormidade de área ocupada, uma enormidade de atividades, inquilinos, região provilegiadas, qualdiade dos ativos, etc… e míseros 0.67% am.

        Sem mencionar novamente a Caderneta de Poupança, que paga 0.5% am sem perda de capital, peguemos um outro fundo do qual sou cotista: ALZR11 … Esse fundo possui D-O-I-S imóveis (uma planta de gases industriais caindo aos pedaços e outro, um call center em imóvel reformado) 100% locados c/ contratos atípicos com vencimento prá depois de 2025, corrigidos pelo IPCA, pagando uns 0.7% am.

        A única vantagem então, passa ser o fato de que a menor volatilidade da cotação, que não sai dos R$400… diferentemente de outros que só decrescem, tornando-os um elefante branco bomba-relógio dificl deles se desfazer (mas para quem está entrando nesses agora…)

        Enfim … apesar de estar “contente” como investimento, fico me perguntado onde está a galinha dos ovos de ouro nos FIIs… pelo jeito, não há! Se alguém avistar, por favor me avise 😉

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      • Renato, não quero ser indelicado, mas algumas coisas que escreve não fazem muito sentido. Se o FIIB tem toda essa qualidade, muito superior ao do ALZR, como mesmo mencionou, é mais do que esperado que o mercado esteja disposto a pagar mais por ele e consequentemente a renda será menor. Nesse caso, a diferença é mínima e ao meu ver é muito mais interessante ter FIIB ao invés de ALZR.
        Outra coisa, esse argumento de estabilidade de valor da cota em 400 também não faz sentido. Eu venho comprando o ativo desde uns 290 reais. Compare a rentabilidade se reinvestisse a renda e ainda levasse a valorização da cota com a poupança. Que aliás, não rende 0,5% (exceto aquelas antigas). Nos últimos 12 meses, 4,55% ou 0,38% a.m.
        A impressão que tenho, lendo as coisas que escreve, é que chegou no mercado de FIIs agora e quer olhar só a última cena do filme e tirar conclusões meio precipitadas.
        Espero que não leve a mal meu comentário. Só acho perigoso sair investindo o seu dinheiro dessa forma. Para cada bom FII existem 10-15 porcarias que certamente pagam mais renda.

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      • Mas então, @Felipe … é o tal do ponto de entrada. Com a maioria dos FII atualmente buscando o topo anterior… está muito dificl entrar já que ninguém aceita receber menos do que uns 0.7% a.m. (pela própria proposta rentista de um FII) o que necessariamente implica em uma cotação ajustada a esse patamar. Sem investimentos, crescimento, aquisições, etc. enfim, gestão ativa … vamos ficar nessa lenga-lenga aí. Enquanto isso… os FII até no méxico, espanha…. bombando!

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      • Renato, eu também sou crítico dos FII’s, mas tenho uma carteira imobiliária como contrapeso à minha carteira de ações.
        Mas minha visão crítica parte do ponto de vista da inflação. Não posso colocar FII em ranking com outros investimentos porque não se compara.
        A única coisa em comum entre eles é a inflação.
        Poupança, se não me falha a memória, é 0,3715%.
        SÓ MFII conseguiu uma renda tão baixa assim.
        E, sim, tem que levar em consideração a valorização de cotas. Portanto:
        Preço importa sim.
        Tem que aguardar pelo menos 1 ano para analisar o comportamento de cada fundo.
        Gestão é fundamental.
        Fundo de papeis na carteira é essencial, pois se dão bem enquanto tijolos sofrem, e vice-versa.
        Tem que acompanhar em planilha cada um deles mesmo e fazer as realocações que julgar necessárias. Especialmente agora com taxa zero na corretagem.
        É um universo que ta em expansão e eu quero estar dentro dele já.
        Eu aconselho: Permaneça e vá estudando.
        abs.

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      • Renato, esquece o topo anterior, olhar por onde a bola passou não vai te ajudar muito. Tente descobrir para onde a bola deve ir. Estudos sérios mostram que nos próximos 5-8 anos haverá a possibilidade de aumento real de uns 25% nos patamares de aluguel comercial bem localizados (principalmente SP). Por outro lado, veja as taxas de juros futuras, você acha que o governo endividado como está, teria condições de aumentá-las de forma relevante?
        Não entendo de onde você tirou essa de que ninguém aceita ganhar menos de 0,7% hoje? Se o FII for bom, aceito até menos, por que no futuro terei perspectivas de aumento no valor da cota e no aluguel.
        Olhe o exemplo do ABCP: hoje paga 0,55%, mas apresenta possibilidades de ganhos reais na renda, dado o negócio em que está inserido e a possível melhora na economia nos próximos anos.
        Não se prenda no dividendo atual, pense no futuro e não esqueça das perspectivas de valorização da cota. Se quiser comparar com renda fixa, melhor utilizar os FIIs de papel. Neles terá uma renda que acompanhará os índices, não lhe trarão sustos (se bem escolhidos), porém a cota provavelmente não se valorizará ao longo do tempo. Pode comparar FIIs de papel com CDB, LCIs, LCAs, debêntures etc.

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      • Planilha mandou eu compro ,se fosse comprar hoje mais uma cota meu PM ficaria em 325,00 com essa renda dá um DY de 0,8 nada mal num FII dessa qualidade. Já passei pela vacância do CEOC, estou passando pela do TBOF e carregando XTED com renda zerada ,e nunca nem um mês sequer meu DY ficou abaixo dos 0,65%.

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      • Renato, nos últimos 5 anos : poupança 42%, ifix 45%(sem rendimentos), rendimentos fiib 49%. valorização fiib 19%, cdi 68%. Por aí , acho que compensa o risco, por ser um fundo com boa transparência, baixa vacância, mesmo operando num setor bastante competitivo com essa crise escabrosa que tá aí.

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      • Quem comprou FIIB11 no PIOR momento (fev/2013), teve uma rentabilidade total até hoje de 65%. Quem colocou no CDI teve uma rentabilidade bruta de 78% (liquido deve ter ficado pau a pau com o FIIB11 ou até menor). Agora se voltarmos 1 ano (fev/2012) a rentabilidade do FIIB11 até hoje sobre para 138%, enquanto CDI foi de 92%.

        É bom tomar cuidado em só olhar yield.

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      • Catador e Felipe Mendes poderiam me dizer o quanto é vantajoso investir em FIIS de papel, peço essa ajuda pois vejo diversas pessoas falando que é fundamental, essencial ter FIIS de papel na carteira mas nunca me explicaram o porque é tão essencial e o porquê é tão importante, vocês podem me ajudar por favor?

        Curtido por 2 pessoas

      • Caro Mario Motta, hoje eu não tenho FIIs de papel na carteira, mas entendo aqueles que os utilizam como uma proteção. A ideia é de forma grosseira, que os FIIs de Tijolos funcionariam como um gerador de renda pré-fixado, enquanto os de papel, se comportariam com um pós. Em casos de aumento de inflação, taxa de juros o rendimento dos papeis acompanhariam esse aumento imediatamente (nesse caso, teria que observar em cada FII de papel quais os índices mais relevantes no mix), enquanto os Tijolos quando repassam inflação, é com atraso e quase sempre de forma incompleta. Por outro lado, os FIIs de papel só tem variação na renda, pois em teoria o principal seria com um título de valor fixo, enquanto o principal dos Tijolos, pode sim crescer no longo prazo, como acontece com imóveis.
        Ai entra a estratégia de cada um. Se você vê perspectivas de aumentos em tx de juros e/ ou inflação nos próximos períodos, aí pode ser interessante ter papéis na carteira. Eu não vejo esse cenário claramente e prefiro ficar com os Tijolos, que ao meu ver tendem a bater os papéis no LP, ao se somar renda+valorização da cota.

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      • Mario Motta, o Felipe Mendes já explicou tudo, é por aí.
        Grosso modo:
        Veja VRTA11, que tem como benchmark igpm + 6% aa. É ousado. O KNIP11 mandou bem em alguns meses mas caiu.
        Que eu me lembre, na época da greve dos caminhoneiros, os papeis salvaram a carteira.
        Em resumo, fundo de papeis seguem ipca ou igpm, além de juros.
        Veja, a perspectiva do próprio BC é de aumento de juros. Todos falam em SELIC a 8%.
        E, por fim, mesclar os modais em FII’s é sempre saudável:
        Galpões
        escritórios
        shoppings
        papeis
        Acredito que essa diversificação nos FII’s é tão saudável quanto diversificar os próprios investimentos pessoais. 🙂
        Valeu Felipe.

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  2. Data da informação
    31/07/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/07/2018
    Data do pagamento
    10/08/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    2,68
    Período de referência
    JUNHO
    Ano
    2018
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  3. Data da informação
    29/06/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    29/06/2018
    Data do pagamento
    10/07/2018
    Valor do provento por cota (R$)
    2,5
    Período de referência
    MAIO
    Ano
    2018
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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      • Felipe (vulgo Riva), como vc vê o FIIB para um horizonte de 05 anos, e qto ao HGLG ele tem tb o FIIB, onde vc acharia melhor se posicionar neste prazo, pode ser tb para 10 anos, obrigado, pergunto pq me aposentei definitivamente neste mês de maio e estou fazendo uma profilaxia na minha carteira, gostaria de ouvir a sua opinião e tb dos demais foristas que quizerem opinar.

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      • Caro Lambari do Corgo, eu também analiso os FIIs como se fosse aposentado, apesar de estar com 35 anos, hoje 90% da minha renda vem dos FIIs. Sobre o FIIB, vejo que sempre foi bem gerido e mesmo nos últimos anos em que a indústria deu uma boa desacelerada, ele se manteve competitivo. Sempre que saía um inquilino, logo outro entrava no lugar.
        O fato de estar negociado no VP, melhora ainda mais a segurança pra quem entrar agora. Analisar as perspectivas para 5, 10 anos é difícil. Eu sigo tranquilo, mas vigilante, sempre…hehehe
        De qualquer forma, acredito que FIIB, juntamente com SHPH, PQDP e alguns poucos outros são os mais seguros FIIs disponíveis.

        Curtido por 4 pessoas

      • O problema desse fii, é que ele está operando praticamente no máximo que sua receita pode chegar. O hglg opera com vacancia maior, e devolve um rendimento similar, além de ser mais diversificado.

        Curtido por 3 pessoas

      • Dumfontana , o BRCR , o TBOF e o EDGA também. Então vou iniciar as compras nos 3 , até porque o pessoal comprava em dezembro e janeiro compraram estes Fiis com ótimos preços pensando em ganho de capital, então imagino que quem comprou neste período BRCR a 106, hj deve ter um belo lucro. Adoro esta lógica de investimento

        Curtido por 1 pessoa

      • Dumfontana , o BRCR , o TBOF e o EDGA também. Então vou iniciar as compras nos 3 , até porque o pessoal comprava em dezembro e janeiro compraram estes Fiis com ótimos preços pensando em ganho de capital, então imagino que quem comprou neste período BRCR a 106, hj deve ter um belo lucro.

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      • deutinvestimentos, vou tentar ser mais claro meu posicionamento. O meu comentário tem como premissa fii com fundamentos bons. BRCR, EDGA e TBOF tem alguns pontos bens ruins, por isso eles nem entram em discussão.

        HGLG e FIIB sã fundos bons. Sendo que o HGLG considero um pouco melhor pela diversificação dos imóveis.

        Dito isso, HGLG entrega um rendimento superior ao do FIIB, sendo que o FIIB opera com vacância quase zero. Há uma dificuldade do FIIB em aumentar a receita, por outro lado, o HGLG consegue aumentar se reduzir a vacância.

        Curtido por 2 pessoas

      • Felipe, o hglg acho que rende aproximadamente 0.7% e o fiib aproximadamente 0,6% ou eu estou calculando errado?

        Padre, realmente é uma virtude. O gestor conseguir manter quase 0% de vacância é algo para se comemorar. Eu, inclusive, tenho esse fii, e compro cada vez que o preço cai mais, pois reconheço o valor que há nele.

        Meu comentário inicial que foi errado, ao falar em “problema desse fii”. Acho que uma “observação sobre esse fii” se encaixaria melhor.

        Abraço

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      • Lucas

        isso nunca foi dúvida, inclusive o blog foi pioneiro em mostrar isso

        a questão que sempre se falou foi sobre o segmento de atuação de seus inquilinos

        o bem, o lastro ser muito bom tem de refletir nos números também

        então, como diz o Temer: “tem que manter isso aí viu…”

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  4. Boa noite senhores.
    Estou estudando o comportamento dos FIIs em períodos de crise.
    Escolhi o FIIB11 como modelo.
    Vamos lá.
    Desde que iniciei aquisições de FIIs, tenho procurado bons fundos e, adicionalmente, que me permitam obter rentabilidade acima do CDI.
    Gostaria da ajuda de vocês, pois eu não tenho a memória sobre eventos que ocorreram nos anos de 2013-2015.
    Porém, a partir de uma análise gráfica, é possível perceber que durante muito tempo o fundo performou abaixo do CDI, mesmo quando consideramos a variação da cota + os rendimentos distribuídos.
    Significa que, se eu estivesse “vivendo” naquele período, por vários meses, a cota desse fundo estaria num patamar cujo rendimento mensal seria inferior ao CDI… minha reação instintiva, seria, não realizar novas alocações no fundo, mas sim em LCI ou CDBs.
    Contudo, se eu tivesse agido assim, “perderia” a onda de valorização ocorrida em 2016-2017. Ou seja, digamos que tivesse iniciado meus investimentos em 2013… teria obtido sucesso por um ano, até a ocorrência de distratos de alugueis, aumento da SELIC e desvalorização das cotas… nesse cenário (a partir de set/2014) eu não conseguiria mais adquirir cotas a um preço tal que o rendimento superasse o CDI… é exatamente esse o ponto… como vocês se comportaram nesse período?
    Porque para que eu pudesse estar hoje usufruindo dos benefícios demonstrados no gráfico (valorização 2016-2017), eu precisaria ter continuado as aquisições de cotas, mesmo em um período totalmente desfavorável…
    Se vocês pudessem fazer um breve relato de como foi esse período e como vocês se comportaram, me ajudaria bastante, pois, a depender do próximo presidente, poderemos ter grandes mudanças de cenário.
    Desde já, muito obrigado.

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    • Lucas, não lembro especificamente sobre o FIIB, mas lembro q nesse período o CDI (os juros) estava muito alto, por isso as cotações caíram como um todo.

      Mas vc tem q observar 2 coisas:

      1) O fundo em questão tem inquilinos em período de carência ou está em obras ou tem alguma coisa q impacte provisoriamente no seu rendimento? Caso positivo, a compra pode ser feita pensando num aumento de rendimento posterior;

      2) os juros futuros estão em queda? Neste caso, o CDI pode estar ainda alto, mas vai cair. Foi o q aconteceu.
      Os juros vieram de 13% pra 6,5%. Assim, a compra seria uma antecipação desse movimento.

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    • Lucas Martins holder vai comprar sempre bons ativos independente do preço. O resultado vem no longo prazo com o reinvestimento, ele não olha CDI, olha as aplicações feitas e o próximo a receber aportes. Vai comprar mais cotas na crise e menos na bonança. Pense que um FII de 100 vai a 50 o cidadão trava… se vai a 200 trava. Os 50 podem ser uma oportunidade e os 200 também, ou não se o FII azedar. O foco aqui é a qualidade e não o Preço.

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      • É exatamente a minha visão quando invisto em FIIS.

        Tem 3 coisas que são certas nessa vida: A morte, os impostos e o retorno a média.

        Então invista bastante esforço em montar a carteira com o melhores FIIs que você puder. Aí vai comprando o mais descontado deles, tanto na alta como na baixa, e deixa o retorno a média fazer o seu trabalho.

        Abraços.

        Curtido por 2 pessoas

    • Ai você pode perguntar, mas se olhar o preço eu deixo de ser holder? Sim… deixa porque será inevitável fazer comparação e querer acertar o timing… deixar o dinheiro remunerando noutra classe e trazer quando mudar… só que muda e não dá tempo de você virar… ou desanda a outra classe… da para fazer? Sim, você consegue com o tempo ajustar um modelo que te auxilie na alocação da carteira. O segredo está em antecipar a mudança para sair ainda na fase boa e entrar antes do final da ruim. Falando assim parece fácil… mas são semanas, meses e anos em cada etapa… se não perseverar vai passar do ponto

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      • Fábio, mas se vc comprar o FII errado e ficar insistindo nele, vc vai morrer e a média só abaixará.
        -” Ahhhhh, mas FIIs bons não caem eternamente”….
        Vou exemplificar com EDGA. Era considerado um excelente FII. Lembro q comprei um exemplar do Carteiras de FIIs e das 10 carteiras divulgadas à época (de colegas experientes), 9 tinham EDGA.
        Os fundamentos mudaram. Entao, mesmo sendo B&H entendo q ajustes pontuais TEM q ser feitos na carteira de tempos em tempos. A não ser q vc não erre nunca na escolha de todos os seus fundos.

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      • Isso mesmo eduardo… no caminho você vai errando e ajustando. Dois exemplos pessoais: BRCR e o maldito progressivo com aquele prédio do BB.

        Os fundamentos mudaram, perdi uma grana, saíram da carteira e vida que segue. O que eu percebi nesses últimos 15 anos é que quanto mais esforço na escolha dos melhores FIIs menos você precisa fazer ajustes.

        O EDGA mesmo foi cantado aos 4 ventos aqui e em diversas outras comunidades a “mudança de fundamentos”… claro que não dá pra advinhar e sair no topo. Mas deu tempo de ir diminuindo a posição.

        Comprar a qualquer preço não dá… eu procuro comprar o melhor preço dentro da minha carteira. Assim não tem nenhum preço que me faça comprar, por exemplo, BRCR… ele não faz parte da minha carteira. Agora seu um dia ele voltar para a carteira volto a comprar.

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      • Eduardo,

        Uma parte legal que você colocou:

        ” Era considerado um excelente FII. Lembro q comprei um exemplar do Carteiras de FIIs e das 10 carteiras divulgadas à época (de colegas experientes), 9 tinham EDGA.”

        Quantos tem EDGA ainda?

        Nenhum? Por isso que eles são mais experientes. A situação mudou. Eles também mudaram.

        Abraços.

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      • Chance de errar – e consertar o erro – a gente dar pra família. Em se tratando de investimentos, não sou muito adepto de ir “comprando o que ficou pra trás”, na verdade, durante o calendário gregoriano eu gosto é de aumentar as minhas posições vencedoras e ir deixando as perdedoras cada vez mais pra trás, então, uma vez a cada ano (ou semestralmente) eu reviso os perdedores e vejo se eles serão retirados da carteira ou se terão novas chances. Foi esse comportamento que me impediu de aumentar a posição em TRXL e XTED qdo ambos compunham minha carteira e foram ficando pra trás em relação aos demais fiis, e, posteriormente, tirando esses ativos da minha carteira quando perdi a confiança no gestor e na qualidade destes dois fiis.

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    • Lucas Martins,
      Só para ilustrar um pouco, vou contar o meu caso:
      Invisto em FIIs desde 2012, comprando regularmente até meados de 2017. Nunca olhei SELIC, mas no momento que as cotas caiam muito, tirava dim dim da renda fixa e comprava mais FIIs, até que fiquei praticamente 100% FIIs em 2017. De 2017 até agora, venho girando a carteira (dentro dos mesmo FIIs selecionados) nos momentos de stresse do mercado, para aumentar o yield. Quando as coisas se acalmam, busco reequilibrar as posições novamente.
      No caso de FIIB, comecei comprando na casa de 290 e cheguei a pagar até uns 410. A renda ficava abaixo da SELIC no momento em que as SELIC estava acima de 10%, mais ou menos. E porque não olhava a SELIC? Sempre encarei os FIIs como uma possibilidade de travar taxas e que isso seria vantajoso em qualquer cenário, no longo prazo, exceto numa situação de crise extrema no mercado imobiliário….algo menos frequente que as variações da SELIC.
      Eu não vejo muito segredo para se obter bons resultados: poupe bastante, invista e reinvista em bons FIIs, fazendo as devidas alterações caso algum apresente problema.

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      • Outro detalhe: sempre discordei da maioria que avaliava o IFIX como parametro pra avaliar se os FIIs estavam caros ou não, visto que para mim, o IFIX por englobar as rendas, distorce completamente a análise. Desde 2016, 17, vejo muitos dizendo que os FIIS estão caros…podem até estar, mas quem foi comprando, deve ter conseguido travar boas taxas de retorno. Quem ficou na renda fixa, sei não.

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      • Maravilha! Obrigado a todos pela colaboração.
        Eu vou falar um pouco mais sobre esses últimos anos.
        Da minha parte, eu tenho em carteira títulos pré-fixados a taxas que variam entre 15,6% a 17,68% ao ano. Foram adquiridos quando a SELIC estava em alta, e com tendência de alta, pois a inflação estava beirando dois dígitos. Nesse mesmo tempo, os FIIs estavam performando muito abaixo do CDI. Os títulos pré possuem vencimento em 2022-2024. Na minha opinião eu “travei” muito bem a taxa de retorno. E é exatamente isso que eu gostaria de entender: vocês acreditam mesmo em situações como a que descrevo, investir em bons fundos seria ainda melhor, numa perspectiva de looooongo prazo?
        Vamos exemplificar… imaginando que estamos de volta a 2014… a crise no setor imobiliário bate na porta… e em alguns casos já está sentada no teu sofá… SELIC em alta… pelos gráficos, os fundos de recebíveis valorizam e os de tijolo sofrem com vacância e redução dos alugueis… mas as taxas de CDB e Debentures pré-fixados estão batendo 15% ao ano… É exatamente aqui que estamos… Então… eu preciso ter sangue frio e tentar enxergar que fundos possuem melhores condições de atravessar a crise? Seria esse o racional?

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    • Fiz uma análise temporal do FIIB para estudo, e acho que possa ser interessante para essa discussão.
      Valor mercado/Valor patrimonial – Dividend Yield Anualizado – Cupom NTNB 2035 – Selic

      Ps: primeira vez que posto então a figura ta no IMGUR.

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      • A conta seria …
        rendimento = [(receita-despesa)x95%]/685.000
        Conta do Bigode é conservadora. Mas devemos ser conservadores mesmo. Obrigado Bigode. Se houver mudança de cenário, compartilha aqui conosco.
        Bem, agora falando das consequências… É possível que a cota volte ao patamar de 420 até o final do ano… A menos que os juros futuros sofram nova pressão, o que pode anular o efeito do aumento da renda.
        Uma coisa é certa, se houver pressão por aumento da Selic, toda a indústria de FII sofre. Precisamos ter convicção de que as cotas devem sofrer uma desvalorização em 2019. Para os mais ousados, pode tentar encontrar o timming de venda… para os conservadores, aproveitar a desvalorização para novos aportes e redução do preço médio visando (no futuro) nos cortes da Selic, pois, não haverá desenvolvimento com juros autos (não existe em lugar nenhum do mundo).
        O que o senhores pensam a respeito?

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      • 31 de maio de 2018
        Convocação para Assembleia
        CSHG LOGÍSTICA FII
        Prezado Investidor,
        CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 11.728.688/0001-47 ( “Fundo”) convida os senhores cotistas para a Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada no dia 05 de julho de 2018, às 10h00, na sede da Administradora, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700 – 10º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo (“Assembleia”), a fim de deliberar sobre:
        I – A ratificação das aquisições realizadas pelo Fundo, até a presente data, de ativos financeiros e valores mobiliários emitidos por fundos de investimento administrados e/ou geridos pela Administradora ou por pessoas a ela ligadas, nos termos do artigo 34 c/c artigo 20, §§1º e 2º, da Instrução CVM n° 472, de 31/10/2008;
        II – A aprovação da possibilidade de aquisição pelo Fundo de determinados ativos financeiros e valores mobiliários emitidos pela Administradora ou pessoas a ela ligadas, ou por fundos de investimento geridos e/ou administrados pela Administradora ou pessoas a ela ligadas, nos termos do artigo 34 c/c artigo 20, §§1º e 2º, da Instrução CVM nº 472/2008, nos termos abaixo:
        (i) – cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário geridos e/ou administrados pela Administradora, ou pessoas a ela ligadas, desde que os ativos sejam majoritariamente do segmento de Operações Logísticas e Industriais; e
        (ii) – cotas de fundos de renda fixa geridos e/ou administrados pela Administradora ou pessoas a ela ligadas, respeitado o limite máximo e total de 20% (vinte por cento) do patrimônio líquido do Fundo.
        III – Caso aprovada a deliberação do item “II” acima, aprovar a alteração do Capítulo IV do regulamento do Fundo (“Regulamento”), que trata da política de investimento, conforme proposta de minuta do novo Regulamento do Fundo disponibilizada no website da Administradora e no Fundos.net, conforme endereços abaixo indicados, da seguinte forma:
        a – alteração do Art. 7º, com a inclusão dos Parágrafos 2º e 3º, que passarão a viger da seguinte forma:
        Art. 7º (…)
        Parágrafo 2º – O FUNDO poderá adquirir cotas de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário geridos e/ou administrados pela ADMINISTRADORA, ou pessoas a ela ligadas, desde que os ativos sejam majoritariamente do segmento de Operações Logísticas e Industriais
        Parágrafo 3º – O FUNDO poderá adquirir cotas de fundos de renda fixa geridos e/ou administrados pela ADMINISTRADORA, ou pessoas a ela ligadas, respeitado o limite máximo e total de 20% (vinte por cento) do patrimônio líquido do FUNDO.
        IV – Em linha com o atual objetivo e política de investimento do Fundo, e caso aprovada a deliberação do item (III) acima, aprovar a alteração do Capítulo IV do Regulamento que trata da política de investimento tornando mais objetiva a forma de alocação dos recursos do Fundo, conforme evidenciadas na proposta de minuta do novo Regulamento do Fundo disponibilizada no website da Administradora e no Fundos.net, conforme endereços abaixo indicados, da seguinte forma:
        a – alteração do Art. 7º, para vigorar da seguinte forma:
        Art. 7º – A participação do FUNDO em empreendimentos imobiliários, visando atender o objetivo acima e observada a política de investimentos e os critérios constantes deste Regulamento, poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:
        I. Terrenos, áreas, prédios e imóveis em geral destinados às operações logísticas e
        industriais;
        II. Outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados;
        III. Ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimento Imobiliário (FII);
        IV. Quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
        V. Ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas ao FUNDO; e
        VI. Cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII.
        Parágrafo 1º – Adicionalmente ao disposto no caput acima, o FUNDO poderá investir nos seguintes ativos independentemente dos critérios do Anexo I a este Regulamento:
        I. Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”), observado o Parágrafo 2º deste Artigo 7º;
        II. Cotas de fundos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa, observado o Parágrafo 3º deste Artigo 7º;
        III. Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”);
        IV. Letras Hipotecárias (“LH”);
        V. Letras Imobiliárias Garantidas (“LIG”); e
        VI. Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”), sendo certo que o FUNDO não poderá comprar LCI emitidas por instituições ligadas à ADMINISTRADORA.
        V – Buscando refletir retificações e ajustes adicionais ao Regulamento que visam a adequar suas disposições à regulamentação vigente, aprovar a alteração do Art. 25, § 3º do Regulamento, que passará a viger da seguinte forma:
        Art. 25 (…)
        Parágrafo 3º – As deliberações da Assembleia Geral poderão ser adotadas mediante processo de consulta formal, sem necessidade de reunião dos cotistas, a ser dirigido pela ADMINISTRADORA a cada cotista sendo certo que seu respectivo prazo de resposta será estabelecido pela ADMINISTRADORA em cada processo de consulta formal observando:
        (i) – as assembleias gerais extraordinárias terão o prazo mínimo de resposta de 15 (quinze) dias; e
        (ii) – as assembleias gerais ordinárias terão o prazo mínimo de resposta de 30 (trinta) dias.
        As matérias previstas nas deliberações “I” a “V” dependem de aprovação por quórum qualificado (maioria de votos dos cotistas presentes e que representem 25% (vinte e cinco por cento), no mínimo, das cotas emitidas do Fundo). Com a aprovação, a Administradora estará autorizada para a prática de todos e quaisquer atos necessários à efetivação das matérias constantes da presente ordem do dia.
        Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação desta Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.
        Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida.
        A proposta da Administração, bem como a nova versão do Regulamento do Fundo, considerando os itens da ordem do dia, encontram-se disponíveis para consulta.
        A Administradora aproveita a oportunidade para informar ao investidor que este pode ser representado pela Administradora na Assembleia e, portanto, deverá solicitar no RI o modelo de procuração para tanto, de forma a viabilizar o exercício do seu direito de voto, abrangendo as possíveis opções de deliberação.
        Em caso de dúvidas, consulte seu assessor de investimentos.
        Atenciosamente,
        CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

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