HGLG11 – CSHG Logística

Seu objetivo é a aquisição e posterior exploração dos aluguéis de imóveis voltados a operações logísticas ou industriais;  administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

hglg

Classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico. O Fundo encerrou o mês com participação em 119 unidades locáveis, localizadas em 8 empreendimentos, totalizando 174 mil m² de área privativa e 66 contratos de locação.

Imóveis, Endereço, Área m2, Lojas % de Vacância % Receitas FII Setor Inquilino % Receitas Imóvel % Receitas FII

Ed. Onix e Ed. Safira – Centro Empresarial Atibaia 10,17% 7,32% Eletrônica 15,15% 1,11%
Av. Tégula 888, Ponte Alta - Atibaia - SP Equipamentos 84,85% 6,21%
Área (m2): 11.869,49 
Nº de unidades ou lojas: 6 
Data de aquisição: Fev-11
 
Condomínio Tech Town (05, 21, 27 e 30) 66,67% 4,50% Tecnologia da informação 89,72% 4,04%
Rodovia SP 101 Km 9,5 - Hortolândia - SP 
Área (m2): 7.885,08 
Nº de unidades ou lojas: 3 
Data de Aquisição: Mar-11
Ocupantes: IBM e British Telecom 
 
Master Offices 0,00% 16,57% Saúde 21,81% 3,61%
Av. Guido Caloi 1.935 - São Paulo - SP Alimentos e bebidas 18,35% 3,04%
Área (m2): 14.359,45 
Nº de unidades ou lojas: 1 
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Nestlé, Astellas, Ferring Pharmaceuticals e outros
 
Edifício Os Lusíadas (Condomínio Empresarial Barão de Mauá) 0,00% 4,78% Químicos 100,00% 4,78%
Rod. Dom Pedro I Km 87 - Atibaia - SP 
Área (m2): 6.232,19 
Nº de unidades ou lojas: 3 
Data de Aquisição: Abr-12
Ocupantes: Intercos do Brasil 
 
Brascabos Rio Claro 0,00% 4,20% Materiais diversos 100,00% 4,20%
Avenida Brasil, 3.464 - Rio Claro - SP 
Área (m2): 11.491,64 
Nº de unidades ou lojas: 1 
Data de aquisição: Set-12
Ocupantes: Brascabos 
 
Ed. Albatroz – Gaia Ar 100,00% 0,04% 
Rod. Dom Pedro I, Km 90 - Jarinu - SP 
Área (m2): 20.153,80 
Nº de unidades ou lojas: 6 
15% de participação no condomínio
Ocupantes: Não definidos

Cremer Blumenau
Rua Iguaçu, 291 - Blumenau - SC
Área (m2): 65.824,77
Nº de unidades ou lojas: 1

*Perini Business Park
Rua Dona Francisca, 8.300 - Joinville - SC
35.716 m2 (78 unidades)
34,81% de participação no condomínio
Data de aquisição: Dez-11

 

Fundos de Investimento Imobiliário - FII
Fundo Quantidade Valor (R$)
BB PROGRESSIVO II  15.787	2.273.328,00
FII EUROPAR  27.430	5.348.850,00
CSHG REAL ESTATE FII  18.202	26.210.880,00
* FII INDL BRASIL  212.590	83.975.663,98

Índices de correção aproximados:
IGP-M: 25%
IPC-A: 75%

Taxas:
Administração: 0,60%a.a. sobre valor de mercado do fundo.
Gestão esta incluída na taxa de administração.

RI: list.imobiliario@cshg.com.br

Tutor do FII: RKinvestimentos

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.885 comentários em “HGLG11 – CSHG Logística”

    1. EU… eu!, sinceramente … não xonsigo entender quem investe em um fundo como esse … a não ser por TORCIDA, PAiXÃO e REZA. NA matemática … na prática … a conta de padaria NÃO FECHA. E olha … P/VPA ao norte de 1,15 !!!!

      >>>> um BTRA11 todo esculhambado está pagando MAIS, MAIS! que esse daqui.

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  1. Neste mês, o Fundo apurou uma receita total de R$ 28,9 milhões (R$ 1,36 por cota), o que levou a um resultado de R$ 26,4 milhões (R$ 1,24 por cota). Para os detentores das cotas HGLG11, a distribuição deste mês foi de R$ 1,10 por cota mantendo a linearidade do semestre, equivalente à um total distribuído de 66,4% do resultado auferido até o momento. No fechamento de maio, o Fundo detinha um saldo de resultado acumulado de aproximadamente R$ 76,5 milhões – R$ 3,59 por cota sem considerar as novas cotas da 8ª Emissão ou R$ 3,26 por cota considerando as novas cotas. Importante pontuar o ajuste aos 95% ou maior da distribuição obrigatória será realizado ao final do semestre, conforme padrão adotado pela Administradora nos últimos semestre.

    Neste mês o resultado do Fundo foi impactado positivamente pelo ganho de capital bruto de aproximadamente R$ 2,2 milhões de reais realizado pela compra e venda de alguns FIIs e CRIs da carteira. Além de fazer uma gestão ativa imobiliária, temos sido bastante ativos nesses últimos meses na compra e venda de posições no mercado de ativos mobiliários (CRIs e FIIs) que já estão trazendo resultados expressivos para o Fundo.

    Na área de locações tivemos excelentes notícias no mês. Antes mesmo da saída da Magazine Luiza do HGLG Ribeirão, conseguimos alugar para dois players bem relevantes do varejo e do e-commerce com ganho real acima de 50% na locação, o que tende a valorizar sensivelmente o ativo. No Cone G4, nosso segundo desenvolvimento, alugamos mais dois módulos do galpão a R$ 62 por m² atingindo 72% de locação. Nossa estimativa inicial era de R$ 45 por m², ou seja, conseguimos locação 38% acima do previsto.

    Curtido por 3 pessoas

    1. Discordo muito da afirmação Renato, você esta pegando um ponto maximo do fundo e comparando com o momento atual (este ponto maximo aconteceu antes da data ex para subscrição.
      Vamos analisar 3 fundos que tiveram a emissão muito próxima e com mais de 10 anos e quando renderam sobre o valor da emissão (veja o valor do yeld não esta anualizado):
      HGLG11 06/2010 = 124,87% de rendimentos e 63,08% de valorização das cotas;
      BRCR11 12/2010 = 113,58% de rendimentos e -32,75% de desvalorização nas cotas;
      VRTA11 01/2011 = 134,06% de rendimentos e -1,00% de desvalorização nas cotas.

      Agora imagine estes rendimentos anualizados e me diga, podemos dizer que é tudo a mesma coisa?

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      1. Eu entendo seu raciocíno. Apenas pondero que valores em percentuais podem ser … enganadores. Para mim, o que vale mesmo são valores nominais, corrigidos ou não.

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  2. CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ sob o nº 11.728.688/0001-47, vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, nesta data, o Fundo firmou o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel e Outras Avenças (“CVC”) com o fundo GGR Covepi Renda Fundo de Investimento Imobiliário, inscrito no CNPJ sob o nº 26.614.291/0001-00 (“Comprador”), por meio do qual se comprometeu, atendida a condição precedente, a vender o ativo logístico localizado na Avenida CTR Empresarial, no loteamento fechado denominado CTR Cento Empresarial, localizado no Km 1.480, BR-497, s/n – Jardim Europa, Uberlândia, MG, descrito no Relatório Gerencial de Julho de 2021 (“Relatório”) e identificado como Lojas Americanas na seção “Imóveis logísticos”, localizada na página 12 do Relatório (“Imóvel”).

    Em 17 de outubro de 2018, o Fundo concluiu a aquisição do Imóvel que possui 89.187 m² (oitenta e nove mil, cento e oitenta e sete metros quadrados) de área bruta locável e 204.537 m² (duzentos e quatro mil, quinhentos e trinta e sete metros quadrados) de área de terreno e, desde esta data, está 100% (cem por cento) locado para a companhia Lojas Americanas S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 33.014.556/0001-96 (“LASA”). Conforme indicado no Relatório, o Imóvel representava 10,6% (dez inteiros e seis décimos por cento) do valor patrimonial dos ativos imobiliários do Fundo e 10,4% (dez inteiros e quatro décimos por cento) da receita contratada total.

    O valor a ser recebido pelo Fundo em decorrência da venda do Imóvel corresponde, nesta data, a R$ 253.000.000,00 (duzentos e cinquenta e três milhões de reais), equivalente a aproximadamente R$ 2.836,74/m² (dois mil, oitocentos e trinta e seis reais e setenta e quatro centavos por metro quadrado) (“Valor de Venda”). Faz parte das condições negociadas com o Comprador a correção do Valor de Venda pela mesma correção prevista no contrato de locação atualmente vigente com a LASA, de forma que o Valor de Venda será corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA de 30 de setembro de 2020, com base no número índice de agosto de 2020, até a presente data. Assim, o Valor de Venda projetado, nesta data, é de R$ 278.000.000,00 (duzentos e setenta e oito milhões de reais), equivalente a aproximadamente R$ 3.117,05/m² (três mil, cento e dezessete reais e cinco centavos por metro quadrado) (“Valor de Venda Atualizado”), e será pago em 4 (quatro) tranches:

    (i) 1ª Parcela: R$ 101.500.000,00 (cento e um milhões e quinhentos mil reais), pagos a título de adiantamento, sem a correção do IPCA de 30 de setembro de 2020, cujo pagamento foi realizado nesta data (“1ª Parcela”). Esta correção, que é a diferença entre o valor atualizado da 1ª Parcela pelo IPCA e o valor efetivamente pago nesta data, projetada no valor de R$ 10.000000,00 (dez milhões de reais), será adicionada linearmente nas próximas três parcelas descritas abaixo (“Correção 1ª Parcela”);

    (ii) 2ª Parcela: representará um valor de 19,8% (dezenove inteiros e oito décimos por cento) do Valor de Venda Atualizado, que equivale a aproximadamente R$ 55.000.000,00 (cinquenta e cinco milhões de reais) adicionados um terço da Correção 1ª Parcela. O pagamento será realizado em até 5 (cinco) dias contados da notificação da superação da condição precedente a partir de 01 de janeiro de 2022 ou até dia 31 de março de 2022 (“2ª Parcela”);

    (iii) 3ª Parcela: representará um valor de 19,8% (dezenove inteiros e oito décimos por cento) do Valor de Venda Atualizado, que equivale aproximadamente a R$ 55.000.000,00 (cinquenta e cinco milhões de reais) adicionados um terço da Correção 1ª Parcela, cujo pagamento será realizado em até 6 (seis) meses contados do pagamento da 2ª Parcela, não podendo ser paga após 30 de setembro de 2022 (“3ª Parcela”);

    (iv) 4ª Parcela: representará um valor de 20,3% (vinte inteiros e três décimospor cento) do Valor de Venda Atualizado, que equivale a aproximadamente R$ 56.500.000,00 (cinquenta e seis milhões e quinhentos mil reais) adicionados um terço da Correção 1ª Parcela, cujo pagamento será realizado em até 6 (seis) meses contados do pagamento da 3ª Parcela, não podendo ser paga após 31 de março de 2023.

    As tranches indicadas como (ii) (iii) e (iv), acima, serão ainda ajustadas pela variação mensal do IPCA acrescida de 1,5% (um e meio por cento) ao ano a partir da presente data.

    O Comprador fará jus ao aluguel proporcional as parcelas efetivamente pagas do Valor de Venda, ou seja, a cada pagamento ele terá direito a um percentual maior do aluguel vigente, conforme seja pago pela LASA. O aluguel atual é de R$ 1.589.851,63 (um milhão, quinhentos e oitenta e nove mil, oitocentos e cinquenta e um reais e sessenta e três centavos), equivalente a aproximadamente R$ 0,07 (sete centavos) por cota, considerando a quantidade atual de 21.313.413 (vinte e um milhões, trezentas e treze mil, quatrocentas e treze) cotas. No mais, foi acordado que o Comprador terá direito a uma bonificação de aluguel , além do proporcional mencionado acima, no valor mensal de R$ 208.333,33 (duzentos e oito mil, trezentos e trinta e três reais e trinta e três centavos) nos primeiros 12 (doze) meses contados da presente data. O lucro será auferido pelo Fundo no momento da superação da condição precedente, o que ocorrerá concomitantemente ao pagamento da 2ª Parcela.

    Tomando como base o Valor de Venda Atualizado, a operação gerará um lucro em regime caixa aproximado de R$ 90,4 milhões (noventa milhões e quatrocentos mil reais), o equivalente a aproximadamente R$ 4,24 (quatro reais e vinte e quatro centavos) por cota, considerando a quantidade atual de 21.313.413 (vinte e um milhões, trezentas e treze mil, quatrocentas e treze) cotas. A taxa interna de retorno anualizada da operação, considerando os valores atuais de transação, seria de aproximadamente 21% (vinte e um por cento) no período.

    O Valor de Venda será pago conforme descrito acima, sendo que o reconhecimento do lucro do Fundo, conforme explicado acima, apenas será efetivado, implicando na respetiva distribuição dos resultados da venda, após a superação da única condição precedente à venda estabelecida no CVC, o que ocorrerá concomitantemente ao pagamento da 2ª Parcela.

    A superação da condição precedente, bem como o recebimento das respectivas parcelas, serão detalhados e informados pela Administradora nos relatórios gerenciais do Fundo e em fatos relevantes complementares a esse, quando aplicável, e estarão disponíveis no site da Administradora .
    São Paulo, 2 de setembro de 2021.

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  3. Data da informação 31/08/2021
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/08/2021
    Data do pagamento 15/09/2021
    Valor do provento por cota (R$)

    HGLG11 = 1,10
    HGLG13 = 0,07
    HGLG14 = 0,32

    Período de referência Agosto
    Ano 2021
    Rendimento isento de IR* Sim

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  4. A CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., inscrita no CNPJ sob o nº
    61.809.182/0001-30, administradora do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 11.728.688/0001-47 (“Fundo”), e coordenadora líder da Oferta Pública
    de Distribuição Primária de Cotas da Sétima Emissão do Fundo (“Oferta” e “Cotas”, respectivamente),
    vem, em conjunto com a CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A. CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS, inscrita no CNPJ sob o nº 42.584.318/0001-07, coordenadora da Oferta, e as demais
    instituições distribuidoras contratadas para participar da Oferta, em atendimento ao disposto no
    Prospecto Definitivo da Oferta (“Prospecto Definitivo”), informar sobre o término do Período de
    Exercício do Direito de Preferência, que contou com a subscrição de 1.590.069 (um milhão,
    quinhentas e noventa mil e sessenta e nove) Cotas, no valor de R$ 246.301.688,10 (duzentos e
    quarenta e seis milhões, trezentos e um mil, seiscentos e oitenta e oito reais e dez centavos),
    excluídos os valores referentes ao Custo Unitário de Distribuição, de forma que, em 13 de agosto de
    2021, será iniciado o Período de Subscrição de Cotas Remanescentes, conforme definições constantes
    no Prospecto Definitivo. Assim, a quantidade original de Cotas Remanescentes a serem distribuídas é
    de 2.735.302 (dois milhões, setecentas e trinta e cinco mil, trezentas e duas) Cotas.
    Para mais informações, vide o Prospecto Definitivo, em especial a Seção 4 “Características da Oferta”.
    Ostermosiniciados em letra maiúscula e utilizados neste comunicado, que não estejam aqui definidos,
    terão o significado a eles atribuído no regulamento do Fundo e no Prospecto Definitivo.

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