AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.
O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.
AGCX11
Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.
A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.
Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.
O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.
Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.
Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.
O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.
Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.
Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.
Taxa de Administração
1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.
A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle
O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
 
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
 
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
 
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
 
Agências Buy To Lease

Área Construída Início Contrato Término Mês de Nome Endereço Contrato Reajuste
 Ag Inconfidencia R. Curitiba, 888 - Belo Horizonte/MG 2.373,17 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Venda Nova R. Padre Pedro Pinto, 1.580 - Belo Horizonte/MG 2.585,45 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL MG: 4.958,62 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, 160 - Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Av Chile Av. República do Chile, 230 - Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Bandeira R. Mariz e Barros, 79 (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Ipanema R. Visconde de Pirajá, 127 - Rio de Janeiro/RJ 510,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Leme R. Antônio Vieira, 24 - Loja A - Rio de Janeiro/RJ 696,80 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Meier R. Dias da Cruz, 28-A (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, 2370 - Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, 15545 - Rio de Janeiro/RJ 919,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag São Gonçalo R. Dr. Nilo Peçanha, 125 - São Gonçalo/RJ 1.388,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL RJ: 12.632,31 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag Via Anchieta Via Anchieta, 1558 - São Paulo/SP 1.785,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Barra Funda Av. Rio Branco, 1675 (Loja) - São Paulo/SP 1.293,02 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Benedito Coutinho R. Antônio Benedito Coutinho, 149 - Osasco/SP 1.206,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa, 281 (Calçadão) - Carapicuiba/SP 1.949,20 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Santa Cecilia R. das Palmeiras, 233 (Loja) - São Paulo/SP 1.205,86 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Capão Redondo Estrada de Itapecerica, 3429 - São Paulo/SP 1.448,48 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guaianases R. Salvador Gianetti, 436 - São Paulo/SP 2.475,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, 228 - São Paulo/SP 1.312,18 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Imirim Av. Imirim, 1271 - São Paulo/SP 1.384,34 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Itaquaquecetuba R. Sebastião Ferreira dos Santos, 93 - Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Jardim da Saúde Av. do Cursino, 1348 - São Paulo/SP 1.833,14 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, 2125 - São Paulo/SP 1.299,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Pirituba R. Guerino Giovani Leardini, 63/67 - São Paulo/SP 1.368,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, 5386 - Osasco/SP 2.250,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - São Paulo/SP 1.446,96 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL SP: 24.598,48 m²

Agências Built To Suit
 Nome Endereço Aquisição Área*
 Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 - São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m² jan/14 jan/24 Dezembro
 Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 - São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m² jun/15 mai/25 Fevereiro
 Ag Pq. Maria Helena R. Cel. Souza Franco, 115 - Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m² dez/14 dez/24 Fevereiro
 Ag Jundiapeba Al. Sto. Ângelo, 118 - Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m² fev/16 fev/26 Fevereiro
 Ag Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 - Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega
 Ag R. dos Italianos R. dos Italianos, 609 621 623 - São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m² out/15 out/25 Maio
 Ag Av. Pres. Wilson Av. Rio Branco, 311-B - Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m² dez/14 dez/24 Maio
 Ag Industrial Av. Com. Alex. Garcia, 1285 1389 - Uberlândia/MG 16/06/2014 552,00 m² fev/17 jan/27 Maio
 Ag Rio Claro Av. 1, 500 – Rio Claro/SP 16/07/2014 542,70 m² dez/16 dez/26 Dezembro
 Ag Osasco Av. das Esmeraldas, 512 e R. Rubi, 371 - Osasco/SP 18/07/2014 804,00 m² jul/15 jul/25 Maio
 Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 - São Paulo/SP 01/08/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega
 Ag Cipó Guaçu R. Sesefredo Klein Doll, 12 - Embu-Guaçu/SP 23/09/2014 551,00 m² ago/15 ago/25 Julho
 Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 - São Paulo/SP 30/09/2014 604,00 m² Em Revisão
 Ag Paes Leme R. Paes Leme, 250 258 - São Paulo/SP 28/11/2014 903,60 m² set/15 set/25 Outubro
 Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 - São Paulo/SP 02/12/2014 676,00 m² Em Fase de Entrega
 * Área Construída do projeto, podendo ocorrer alterações. TOTAL BTS: 9.504,14 m²
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$)
Caixa Econômica Federal 10/10/2010 10 146.104.517,46
Fundo Quantidade Valor (R$) 
Itaú Soberano RF Simples LP FICFI 104.641,21 4.357.282,46 
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 5.230,82 
Fundos de Renda Fixa 150.461.799,92

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

Anúncios

947 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. A Caixa Econômica Federal fechou o terceiro trimestre com lucro líquido de R$ 2,17 bilhões, segundo informações do Banco Central. O número equivale a um crescimento de 117% em relação ao lucro relatado pela Caixa em igual etapa de 2016.
    Ainda segundo as informações do BC, as despesas da Caixa com pessoal somaram R$ 5,59 bilhões entre julho e setembro, número praticamente em linha com o reportado pelo banco no mesmo período do ano passado. Já as demais despesas administrativas caíram 13,4% na comparação anual, para R$ 2,58 bilhões.
    Na outra ponta, a soma das receitas com tarifas e serviços da Caixa no terceiro trimestre somaram R$ 6,3 bilhões, o que equivale a um aumento de 11,6% ante o reportado pelo banco federal para o mesmo intervalo de 2016.
    O resultado da Caixa em provisões para perdas com inadimplência no terceiro trimestre foi de R$ 3,2 bilhões. Para igual período do ano passado, a Caixa havia divulgado provisões para calotes de R$ 5,1 bilhões.
    O banco controlado pelo governo federal ainda não divulgou seus resultados do terceiro trimestre.

    O resultado dos três trimestres estariam dando R$ 6,9 bilhões. Só lembrando o lucro em 2016 foi R$ 4,1 bilhões

    Curtido por 1 pessoa

  2. Data da informação
    30/11/2017
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/11/2017
    Data do pagamento
    15/12/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    7,44
    Período de referência
    NOVEMBRO/2017
    Ano
    2017
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    ligeira queda ja esperada

    Curtir

  3. Caixa limita números de funcionários por portaria

    A Secretaria de Governança das Empesas Estatais (Sest) está baixando hoje uma portaria para limitar em 90 mil o número de funcionários da Caixa Econômica Federal.

    Depois de dois PDVs este ano, a CEF a quantidade de servidores da Caixa está atualmente em torno desses 90 mil definidos na portaria.

    Haja burocracia: no Brasil até o teto de funcionários tem que ser definido por portarias, do contrário a coisa extrapola.

    Ainda assim, quem comparar o número de funcionários da Caixa por agência, observará que a quantidade de servidores por agência é muito superior à de seus três grandes concorrentes, Banco do Brasil, Itaú e Bradesco.

    A CEF tem 28 funcionários por agência; os outros, 20.

    Curtido por 2 pessoas

  4. As obras da agência de Pedro Vicente, Rio do A e Páteo do Colégio foram integralmente concluídas, sendo que em Rio do A e Pedro Vicente a Caixa já fez as vistorias finais e estamos aguardando o aceite provisório ou definitivo dessas agências para início da contabilização dos alugueis devidos.

    Já a vistoria final em Páteo do Colégio foi marcada para a segunda quinzena de novembro, data a partir da qual esperamos obter o aceite provisório da agência.

    Curtido por 3 pessoas

  5. Acabo de chegar da agência da CEF onde tenho alguns negócios. Pelo que observei por lá, posso dizer que não acredito no fim do atendimento bancário em agência, pelo menos no médio prazo e na Caixa. Talvez no longo prazo, e quando digo isso quero dizer loooooongo prazo…….rs.

    Curtido por 3 pessoas

      • Não, Tetzner. O grande galho é que o tipo de serviços (FGTS e Seguro Desemprego por exemplo…) e o público majoritário da CEF pedem atendimento presencial. Não acredito mesmo em redução no número de agências lá, não vejo espaço para isso.

        Eu também só fui lá hoje porque transferi meu relacionamento de agência e precisava assinar o termo de encerramento da conta antiga.

        Curtir

      • Fábio o FGTS tem até App de Celular kkk

        eu acredito que é questão de tempo para inversão do público que já se encontra bem familiarizado com a tecnologia e a oferta de alternativas digitais pelo próprio banco

        mas sim, vai ter demanda e sem novas agências o ambiente das já existentes tende a ficar insuportável

        Curtir

      • A propósito, é um banco excelente para relacionamento, acho que já mencionei isso. As taxas oferecidas (e cobradas) são altamente competitivas, os produtos financeiros são bons, sofisticados, muito competitivos….mas é um banco do ‘povão’, não tem jeito….kkkkkkk

        Curtido por 1 pessoa

      • Esses APPs do FGTS são muito limitados, é mais para dizer que têm. Para você fazer consultas detalhadas e movimentações, tem toda uma burocracia legal que nem depende do Banco.

        Um dia certamente isso vai mudar, como você disse. Assim como acredito que um dia vamos votar pela internet, não será preciso sair de casa, ir até um colégio eleitoral, assinar uma folha e voltar com uma tripinha de papel de comprovante. Mas acho que vai demorar e muuuito.

        Curtido por 2 pessoas

      • concordo, mas quando querem vai que vai

        vide o caso recente da liberação de bilhões e mais bilhões do FGTS num clique

        antes era um parto, filas, burocracia, dias e dias

        agora vapt-vupt

        inimaginável até coisa de menos de 1 ano

        imagina daqui 1 ano, 2 ou 3

        vai ser tudo digital com postos de atendimento pra ajudar quem não consegue fazer no computador, celular, tablet, telefone ou caixa eletrônico

        Curtido por 1 pessoa

      • Essa liberação que fizeram não foi tão vapt-vupt assim não…foi preciso fazer umas duas visitas na agência, no mínimo. E se você tivesse alguma divergência, tipo duas contas abertas com nomes diferentes (digamos que uma fosse Cristian Tetzner e outra Christian Tetzner….rsrs), você ia ter que abrir um processo para acertar, levar toda a documentação pedida, ligar umas 10 vezes pra saber se saiu, e fazer algumas (eu disse algumas) visitas à agência. Sei porque aconteceu com minha esposa….rs. Esses procedimentos obedecem a burocracia legal para evitar fraudes (sei que parece piada….) e não acho que mude tão cedo. Se até voto com cédula de papel querem trazer de volta……

        Mas concordo contigo. Poderia ser diferente e com o uso da tecnologia muito mais seguro, inclusive. Tecnologia, aliás, já existe. Enquanto não muda, creio que nossos alugueis estão mais ou menos garantidos….. 😉

        Curtido por 1 pessoa

      • Fabio Castro

        por um acaso tinha uns cascalhos esquecidos por lá.. fui num dia pra saber como seria a atendente me orientou a pegar uma fila para conferência dos documentos

        como estava tudo certinho, foi só esperar a data e saquei no caixa mesmo kkk

        conversei com pessoas que tiveram o problema, testemunho que na maioria deles resolveram ali no mesmo dia naqueles “plantões” que atendeu até de sábado

        Curtido por 2 pessoas

      • Bem, vocês aí do Sul são mais competentes que nós aqui do Sudeste….kkkkkk. Estou brincando, mas o trem foi meio sinistro aqui sim.

        Então, mas você teve que ir até lá apresentar a documentação para conferência, etc. No mínimo uma vez. E as agências de fato abriram aos sábados, bem lembrado. Isso mostra o quanto ainda são imprescindíveis. E sem querer ser repetitivo, não acho que vai mudar tão cedo. Até porque precisa dar emprego pra todo aquele funcionalismo…..rsrsrs. Curral eleitoral.

        Curtido por 1 pessoa

    • Mas ficar na renda fixa, quando os juros estavam nas alturas, é também uma decisão racional.

      Com os juros baixos e os imóveis ainda na parte baixa do ciclo, é uma boa decisão comprar agora.

      “Dinheiro não tem cor”, já dizia meu avô…seja de juros ou de aluguel, o que vale é receber mais.

      Curtido por 1 pessoa

      • MarcosC sabemos que a questão não foi de racionalidade… mas de inaptidão para alocar o capital. O fato dos juros estarem altos apenas mascarou isso, por um tempo. Quem compra FII quer lastro imobiliário… vamos ver se agora eles conseguem pagar a TIR do prospecto…

        Curtir

      • Fabio Castro

        Não só dá como deve… o maior problema dos mundo dos FIIs são gestores com cabeça de Financeiro ao invés de Imobiliário

        Você troca um resultado pontual maior e perde a maratona do longo prazo

        Calcule quanto estaria a renda hoje, o VP hoje… se tivessem feito a alocação total no início ou investido em outro segmento quando a Caixa jogou a toalha…

        Ano 1 = 2012/2013

        Curtir

      • MarcosC

        Faz tempo que a gestão tá apanhando e feio…

        A perda só em Renda já passou de 25%… fora o quanto a cota subiria com um rendimento desses

        Pega um FII de agências da mesma época, olha a Renda e Cota… o custo de oportunidade de ter “dormido” esse tempo todo

        E olha que não faltaram alertas, cobranças, questionamentos…

        Curtir

      • Tetzner, está certo também. De qualquer forma, se o Fundo conseguir fechar os negócios pretendidos agora, o VP se recupera do tempo perdido rapidamente. E quanto à renda, não sei por quanto esses supostos imóveis serão alugados, nem por quanto seria possível aluga-los à época do pulo pra fora da Caixa. Aí poderíamos calcular o custo de oportunidade, saber se os alugueis da época corrigidos pelo IGP-M compensariam o que o CDI pagou.

        Mas eu estou de acordo contigo em 100%. O rendimento da Renda Fixa fez os caras ficarem com preguiça de se mexer na época, foi só isso. Uma questão de comodidade. O que quero dizer é que “ainda bem que os juros altos compensaram um pouco a inépcia dos caras”…

        Curtido por 1 pessoa

      • Apenas para ajudar na análise.

        Tenho imóveis físicos também..talvez não se compare com o caso do Agcx, mas todo investimento em imóvel físico que fiz depois de 2013, perdeu feio de qqer alocação em renda fixa.

        Houve “perda de patrimônio”, o valor dos imóveis regrediu em termos nominais e reais e tb houve “perda de yield”, os valores de aluguel também regrediram em termos nominais e reais.

        “Olhando pelo retrovisor”, foi mal negócio a alocação em imóveis físicos.

        Curtir

      • MarcosC

        Justamente por isso que tinham de ter sido ágeis para alocar e “travar” tudo isso no contrato atípico…

        Como é que você lança um FII com nome do Inquilino, promete um retorno, promete atipicidade, capta o dinheiro e não consegue alocar?

        Agora então…vai mesclar Agência com Alimentação rs XTUD11

        Curtido por 1 pessoa

      • O grande galho é que não seria possível travar tudo no contrato atípico com a Caixa simplesmente porque eles não quiseram mais imóveis, cansaram de brincar. A falha do gestor foi não ter exigido a inclusão de uma cláusula penalizando a desistência. Disseram que a Caixa não aceitou essa cláusula e isso inviabilizaria o Fundo. Bem……ok. Vamos partir desse princípio. O XTUD11” (ótimo nome..kkkk) teria de ter sido montado na época, mas as taxas de juros gorduchos deixaram os caras com leseira…..

        Olhando daqui pra frente: se sair agora, o Fundo volta a ficar interessante na minha opinião. Volta pro jogo.

        Curtido por 1 pessoa

      • Fabio Castro

        “Disseram que a Caixa não aceitou essa cláusula e isso inviabilizaria o Fundo”

        vou levantar outra bola então:

        R$ 400 milhões em imóveis para a Caixa é bico!

        Tendo os imóveis, que outro motivo os fariam refugar? Suspeito que já nasceu morto, eles nunca tiveram a intenção de alocar tudo…

        Agora o “balaço”: sabendo ou sentindo que a proposta do inquilino não era firme, tanto que não honrou, o que levou a gestão a decidir tocar o fundo assim mesmo?

        Esses questionamentos não visam recuperar o leite derramado… é para fixar na mente e cobrar, para saber o que olhar nos próximos e como procedem os Gestores quando se guiam apenas pelo lado financeiro…

        Curtir

      • É isso que estão tentando fazer agora (não sei desde quando, se desde a desistência da Caixa): comprar outros imóveis, deles ou de outros locadores. Parece que as negociações estão andando, mas por que a Caixa não topou vender na época mesmo? Esbarrou em questões negociais? Problemas internos de gestão do Banco? Só Deus e quem estava lá sabe….

        Curtir

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s