AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.
O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.
AGCX11
Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.
A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.
Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.
O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.
Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.
Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.
O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.
Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.
Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.
Taxa de Administração
1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.
A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle
O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
 
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
 
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
 
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
 
Agências Buy To Lease

Área Construída Início Contrato Término Mês de Nome Endereço Contrato Reajuste
 Ag Inconfidencia R. Curitiba, 888 - Belo Horizonte/MG 2.373,17 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Venda Nova R. Padre Pedro Pinto, 1.580 - Belo Horizonte/MG 2.585,45 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL MG: 4.958,62 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, 160 - Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Av Chile Av. República do Chile, 230 - Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Bandeira R. Mariz e Barros, 79 (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Ipanema R. Visconde de Pirajá, 127 - Rio de Janeiro/RJ 510,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Leme R. Antônio Vieira, 24 - Loja A - Rio de Janeiro/RJ 696,80 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Meier R. Dias da Cruz, 28-A (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, 2370 - Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, 15545 - Rio de Janeiro/RJ 919,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag São Gonçalo R. Dr. Nilo Peçanha, 125 - São Gonçalo/RJ 1.388,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL RJ: 12.632,31 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag Via Anchieta Via Anchieta, 1558 - São Paulo/SP 1.785,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Barra Funda Av. Rio Branco, 1675 (Loja) - São Paulo/SP 1.293,02 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Benedito Coutinho R. Antônio Benedito Coutinho, 149 - Osasco/SP 1.206,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa, 281 (Calçadão) - Carapicuiba/SP 1.949,20 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Santa Cecilia R. das Palmeiras, 233 (Loja) - São Paulo/SP 1.205,86 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Capão Redondo Estrada de Itapecerica, 3429 - São Paulo/SP 1.448,48 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guaianases R. Salvador Gianetti, 436 - São Paulo/SP 2.475,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, 228 - São Paulo/SP 1.312,18 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Imirim Av. Imirim, 1271 - São Paulo/SP 1.384,34 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Itaquaquecetuba R. Sebastião Ferreira dos Santos, 93 - Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Jardim da Saúde Av. do Cursino, 1348 - São Paulo/SP 1.833,14 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, 2125 - São Paulo/SP 1.299,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Pirituba R. Guerino Giovani Leardini, 63/67 - São Paulo/SP 1.368,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, 5386 - Osasco/SP 2.250,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - São Paulo/SP 1.446,96 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL SP: 24.598,48 m²

Agências Built To Suit
 Nome Endereço Aquisição Área*
 Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 - São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m² jan/14 jan/24 Dezembro
 Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 - São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m² jun/15 mai/25 Fevereiro
 Ag Pq. Maria Helena R. Cel. Souza Franco, 115 - Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m² dez/14 dez/24 Fevereiro
 Ag Jundiapeba Al. Sto. Ângelo, 118 - Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m² fev/16 fev/26 Fevereiro
 Ag Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 - Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega
 Ag R. dos Italianos R. dos Italianos, 609 621 623 - São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m² out/15 out/25 Maio
 Ag Av. Pres. Wilson Av. Rio Branco, 311-B - Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m² dez/14 dez/24 Maio
 Ag Industrial Av. Com. Alex. Garcia, 1285 1389 - Uberlândia/MG 16/06/2014 552,00 m² fev/17 jan/27 Maio
 Ag Rio Claro Av. 1, 500 – Rio Claro/SP 16/07/2014 542,70 m² dez/16 dez/26 Dezembro
 Ag Osasco Av. das Esmeraldas, 512 e R. Rubi, 371 - Osasco/SP 18/07/2014 804,00 m² jul/15 jul/25 Maio
 Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 - São Paulo/SP 01/08/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega
 Ag Cipó Guaçu R. Sesefredo Klein Doll, 12 - Embu-Guaçu/SP 23/09/2014 551,00 m² ago/15 ago/25 Julho
 Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 - São Paulo/SP 30/09/2014 604,00 m² Em Revisão
 Ag Paes Leme R. Paes Leme, 250 258 - São Paulo/SP 28/11/2014 903,60 m² set/15 set/25 Outubro
 Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 - São Paulo/SP 02/12/2014 676,00 m² Em Fase de Entrega
 * Área Construída do projeto, podendo ocorrer alterações. TOTAL BTS: 9.504,14 m²
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$)
Caixa Econômica Federal 10/10/2010 10 146.104.517,46
Fundo Quantidade Valor (R$) 
Itaú Soberano RF Simples LP FICFI 104.641,21 4.357.282,46 
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 5.230,82 
Fundos de Renda Fixa 150.461.799,92

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

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1.371 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. Data da informação
    29/03/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    29/03/2019
    Data do pagamento
    15/04/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    8,5
    Período de referência
    MARÇO/2019
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  2. ECONOMIA
    Presidente da Caixa diz estar sob ataque por promover cortes
    Nos primeiros 20 dias à frente do banco público, Pedro Guimarães trocou todos os vice-presidentes e 38 dos 40 diretores
    Murilo Rodrigues Alves e Adriana Fernandes – 13 MAR

    O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou que está sendo atacado porque promoveu mudanças na estrutura da instituição e vai cortar R$ 3,5 bilhões em compras. Nos primeiros 20 dias no cargo, Guimarães trocou todos os vice-presidentes, 38 dos 40 diretores e 74% dos 84 superintendentes regionais. Ele promete vender prédios do banco, ser mais duro nas negociações dos contratos em várias áreas, incluindo gastos com segurança, e reduzir desembolsos com patrocínio e publicidade.

    “Não sei se isso foi feito em algum banco na história. Meu compromisso é com a Caixa. Não tenho outro compromisso”, diz Guimarães. “Estou sendo atacado diuturnamente. Por quê? Por que só eu mudei todo mundo ao mesmo tempo e vou economizar R$ 3,5 bilhões em dois anos.”

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    • Para atingir a meta de economia até 2020, Guimarães planeja vender prédios que o banco tem em todo o País, inclusive agências próprias, e renegociar condições dos contratos do banco. “É óbvio que se vai reduzir R$ 3,5 bilhões de despesas é porque era muito fácil gastar aqui na Caixa”, afirma. O presidente diz que “não faz nenhum sentido” a Caixa ter sete prédios apenas na Avenida Paulista e 15 edifícios em Brasília, sendo um, com cinco andares, usado apenas para fazer exames de admissão dos funcionários. “O que estou querendo saber? Quem são os donos desses imóveis? Será que eu vou achar? Será que vou descobrir que os donos desses imóveis se beneficiariam da Caixa?”

      Entre os contratos que devem ser renegociados, cita aluguéis e gastos com segurança. “A Caixa é ineficiente nas despesas e ineficiente em cobrar receitas. O banco paga muito mais que a média dos concorrentes e recebe muito menos.”

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    • Críticas
      Na última reunião de líderes de partidos da base, o presidente Jair Bolsonaro ouviu críticas de que Guimarães estava se recusando a receber os parlamentares, o que é considerado uma ofensa no Congresso. Os deputados que marcaram audiência com ele foram recebidos pelo assessor parlamentar.

      Guimarães afirma que levam em conta apenas o início da sua gestão. “Não tenho nenhum problema em falar. Mas é óbvio que estamos mudando as coisas aqui na Caixa. Vejo uma relação ótima e, se tiver alguma reclamação, vamos conversar.”

      Segundo Guimarães, ontem mesmo ele receberia quatro deputados. Ele já foi a seis Estados, onde se encontrou com seis governadores e sete prefeitos, além de funcionários do banco e empresários. Uma experiência, que segundo ele, tem dado certo para buscar soluções. “Aqui em Brasília as pessoas dizem o que você quer ouvir: que não tem problema nenhum, mas a realidade do Brasil é muito diferente.”

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  3. A ineficiência que o novo presidente da Caixa encontrou no banco

    Em sua entrevista a O Globo, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, foi questionado sobre se há a intenção de fechar agências bancárias. Ele respondeu:

    “Existe um volume grande de despesas com contratos que precisam ser reduzidas. Após o vencimento desses contratos, eles serão renegociados em outras bases. Criamos um grupo de trabalho específico de redução de despesa. São contratos sem necessidade, que estão muito caros. Por exemplo, nós descobrimos que temos sete prédios na Avenida Paulista e 15 prédios em Brasília. A Caixa não precisa disso. Vamos buscar uma racionalização. A expectativa é reduzir as despesas em R$ 3,5 bilhões em dois anos. Isso é bem relevante e demonstra o tamanho da ineficiência que a gente encontrou.”

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    • Apesar de desconfigurar o objetivo inicial do fundo, não daria pra ficar dando soco em ponta de faca.
      Independente de cláusulas mais ou menos rígidas no contrato, uma hora a corda iria estourar, por isso achei muito acertada a decisão de ampliar o escopo do fundo, com a antecedência necessária para fazer bons acordos… assim esperamos

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      • Concordo sim Tetzner, mas tb acho que não se pode agir como a Xispê que larga a brocha nas mãos dos cotistas ao menor sinal de dificuldade…
        Valorizo a correção de rota a deixar um fundo cair no ostracismo e triturar o capital investido de boa fé… Empresas fazem isso o tempo todo, pq não com FIIs?

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      • então, eu acho que quem investiu em agências gostaria de continuar em agências, se a caixa não honrou… se faltou competência na Rio Bravo,… comprassem cotas de outros FIIs de agências… oportunidade também não faltou

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      • Sobre o fato de ter investido em agências, vale ressaltar que foi feita uma consulta com fórum qualificado e a mudanca foi aprovada… os investidores de 2012 tb perceberam a necessidade de ampliar o alvo do fundo…

        Não sei se será diferente, mas a perspectiva mudou pra melhor… mesmo com o belo tropeço do FFCI, reduziram e muito os riscos dos outros fundos com novos ativos e acordos… deixar virar um ALMI ou XTED seria prejudicial apenas para os cotistas

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      • pois é… o caso de FFCI é a prova cabal que não é com emissão que se conserta um FII… a questão é sempre a boa gestão

        daí a minha segunda questão, do por que seria diferente agora… FFCI mostra na recente história que a coisa não mudou

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  4. Do Relatório Gerencial:

    As negociações para aquisições de novos ativos continuam em andamento e tratadas como prioridade. Seguimos em negociações de um portfólio de aproximadamente R$ 100MM.

    A CEF aprovou a minuta das escrituras dos imóveis: Agência Barra Funda, Agência Santa Cecília, Agência Imirim, Agência Sacomã, Agência Carapicuíba, Agência Benedito Coutinho e Agência Quitaúna. O 23º Tabelião de Notas de São Paulo está nos ajudando a reunir todos os documentos necessários por parte da CEF para que a assinatura das escrituras ocorra até o final de março-19. Os ITBIs referentes às 7 agências acima citadas, serão recolhidos no momento da assinatura das escrituras.

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      • Pelo menos desta vez parece que estão sendo diligentes. Não estão fechando contrato no atropelo, pra torcida aplaudir…

        Os 8,50 são decorrentes do pacote de agências comprado ano passado e de 1 ou 2 agências que foram “aceitdas” pela Cef.

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    • Imagine se tivessem aportado toda essa dinheirama em ABCP11 no leilão a 12,XX mangos(60,00 reais). Não sei por q não fizeram algo parecido já q a caixa rompeu o combinado com o fundo. Aliás sei sim é porque o dinheiro lá no banco rendendo mesmo q seja uma merreca não dá trabalho algum, coisa de gente q tem preguiça de agir mesmo sabe.

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      • Até se alguém souber quanto dinheiro tinha da p saber quantas cotas compraríamos e quanto estaríamos tendo de renda à mais, fora diversificação no fundo q seria única e fantástica

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      • Até que alguém me prove o contrário, não acho que seja preguiça. Acho que é conluio de pessoas dos dois lados , com finalidades particulare$, que nada tem a ver com os cotistas….

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      • Interceptorfii19, até onde lembro o estatuto não havia sido modificado ainda e o Fundo não podia investir em nada que não fossem agências da caixa com contrato atípico ou títulos de renda fixa.

        Curtido por 1 pessoa

      • Mudaram porque agora liberou, pode comprar o que quiser……kkkkkk

        Vamos colocar essa demora na conta do empenho e cuidado, esperemos que os mesmos que a Vinci está tendo com a compra do(s) shopping(s) e que também está levando a uma demora maior do que a desejada…

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  5. Caixa planeja IPOs de 4 subsidiárias em SP e NY em até um ano
    Unidade de loterias pode ser a primeira a ser listada para abertura de capital
    30.jan.2019 às 13h49 – SÃO PAULO

    O presidente-executivo da Caixa, Pedro Guimarães, quer acelerar as ofertas públicas iniciais de ações (IPOs, na sigla em inglês) das unidades de seguros, de gestão de ativos, de loterias e de cartões do banco.

    Falando em evento com investidores, Guimarães disse que deseja listar pelo menos duas dessas unidades neste ano e sugeriu que a de loterias seja a primeira.

    As quatro subsidiárias podem ser listadas em até 12 meses, disse Guimarães, acrescentando que está considerando listagens duplas em São Paulo e Nova York.

    O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, , durante cerimônia na qual tomou posse, em Brasília – EVARISTO SA -7.jan.2019/AFP
    Nesta terça-feira (29), o secretário especial de Desestatização e Desinvestimento do governo Jair Bolsonaro, Salim Mattar, já havia afirmado que a atual gestão quer deixar apenas Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Petrobras de fora do rol de privatizações.

    Em evento do banco Credit Suisse, em São Paulo ele afirmou que essas três empresas “deverão permanecer bem magrinhas”. “Vamos vender todas as subsidiárias delas”, disse Mattar.

    Inicialmente, a Caixa listaria as empresas e venderia uma participação minoritária.

    “Não estamos considerando uma oferta de ações em que venderíamos uma participação controladora”, disse Guimarães. A ideia é vender em torno de 30% das unidades, afirmou.

    A Caixa avalia o melhor modelo para distribuir ações de suas subsidiárias para clientes de varejo, incluindo uma alocação específica para investidores individuais, acrescentou.

    Guimarães disse que o governo já decidiu desinvestir o mais rapidamente possível de todas as participações detidas pela Caixa em empresas listadas, como a Petrobras.

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    • Outras iniciativas para impulsionar o capital da Caixa, segundo Guimarães, são a potencial venda de edifícios que abrigam até 2.000 agências do banco para fundos de investimento imobiliários, que podem movimentar de R$ 2 bilhões a R$ 5 bilhões.

      A Caixa também pode securitizar até R$ 100 bilhões de sua carteira hipotecária nos próximos quatro anos, disse ele.

      Guimarães afirmou ainda que anunciará em breve uma securitização de parte de sua carteira de empréstimos corporativos.

      Só depois que a reorganização na Caixa tiver obtido os primeiros resultados, uma listagem do banco será considerada.

      “Mas essa é uma decisão a ser tomada pelo ministro da Economia, Paulo Guedes, não eu”, disse Guimarães.

      As declarações de Guimarães confirmam os planos de enxugamento dos bancos estatais na gestão Bolsonaro. O novo governo tem o plano de buscar sócios no setor privados para as instituições.

      Mattar, responsável pela desestatização e desinvestimento, também fez um anúncio importante nesta terça.

      Segundo ele, o governo Bolsonaro pretende vender todas as participações do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), hoje sob responsabilidade do BNDESPar.

      “Não há razão para o governo ter uma carteira de ações de empresas. Vamos vender essas empresas e abater dívidas. São R$ 110 bilhões em participação”, disse o secretário, referindo-se a participação do BNDESPar em diferentes companhias, como Petrobras, Vale, Gerdau, JBS, etc.

      Em 2018, o governo federal fechou com um rombo de R$ 120,3 bilhões nas contas públicas.

      Curtido por 1 pessoa

  6. Distribuição de Rendimentos

    Em dezembro, foi anunciado à título de distribuição de rendimentos R$ 7,00 por cota, que representa 95,8% do resultado em caixa.

    O resultado caixa do mês foi impactado positivamente pelo desconto na taxa de administração, conforme informado no relatório de setembro, frente a alocação de recursos no SDIL11.

    Assim como informado no relatório de dezembro, o resultado de janeiro deverá contemplar o primeiro aluguel da Agência Estrada Rio do A, com impacto positivo de aproximadamente R$ 0,14¹ por cota, e em fevereiro passaremos a receber os aluguéis das 6 agências adquiridas em Abril, conforme Fato Relevante divulgado em 26 de abril de 2018, que deverá impactar o resultado caixa de forma positiva em aproximadamente R$ 0,621 por cota.

    ¹ esta não representa qualquer garantia de receita futura, estando sujeita, portanto, à possíveis alterações que deverão ser informadas ao Mercado caso alterações de fato, ocorram.

    Curtido por 1 pessoa

    • Prospecção de Ativos

      As negociações para aquisições de novos ativos continuam em andamento e tratadas como prioridade. Seguimos em negociações de um portfólio de aproximadamente R$ 100MM.

      Salientamos que essa nossa busca para futuras aquisições está fundamentada na ponderação dos pilares:
      (i) CAP de aquisição;
      (ii) Localização;
      (iii) Classificação do Locatário;
      (iv) Liquidez do imóvel (em necessidade de nova locação);

      Outros Assuntos

      A CEF se manifestou quanto às agências de Páteo do Colégio e Estrada do Campo Limpo, de forma a rescindir os contratos firmados.
      Visto as notificações recebidas, o Fundo junto com a Vella Pugliese Buosi e Guidoni, escritório de advocacia contratado para suportar as demandas e ações sobre os processos em questão, contra notificou a CEF de forma a apresentar todos os argumentos de defesa firmados em contrato para iniciarmos uma ação formal para solucionar da melhor forma o não cumprimento dos acordos firmados quando ainda estava ativo o plano de expansão da CEF. Ainda não tivemos retorno das notificações

      Curtido por 2 pessoas

      • Apesar desse perrengue todo com o Pateo do Colegio e Campo Limpo, tá indo no caminho certo. Logo de cara teremos um incremento de 10% na renda e parece que desta vez a RB resolveu fazer do jeito certo e está fazendo uma tomografia dos ativos antes de comprar…

        E menos mal que existe contrato assinado com a Caixa pra essas duas agências. Pelo menos dessa vez a coisa não vai ficar por isso mesmo.

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      • Fabio Castro

        eu estava pensando nisso esse final de semana, esse monte de agências… a Caixa tomando a iniciativa de devolver os imóveis que ela não ocupou… se a moda pega estamos lascado

        tem FII de agências com bastante imóvel sem ocupação

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner,

        Concordo, quem está no AGCX desde o início passou por bastante stress até hoje..
        Mas no meu ponto de vista, com todo o respeito, são os riscos inerentes à modalidade.. imóveis BTS oferecem mais risco mesmo..

        Acredito que, se houver um novo fundo, será apenas BTL, nos moldes do BBPO.

        O novo presidente da Caixa tem manifestado que quer lanças IPOs de empresas do conglomerado e mais um FII de agências..

        Se sair e tiver um DY atrativo, é de se estudar a entrada…

        O que acham?

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      • futurotranquilo

        a questão é mais o segmento que o inquilino… se o BB/Caixa não renovarem a maioria dos imóveis que vencem em 2022… o impacto vai ser replicado nos demais FIIs de Agência

        a sinalização da Caixa na devolução aqui, do BB no BBPO já colocam um ‘peso’ a mais na decisão

        claro que queremos ver o segmento crescer, nos primeiros anos e com as devidas garantias o povo vai olhar só a renda, a questão é o ‘depois’…

        fica meio óbvio que vão usar FII para desovar imóveis a preços que não conseguiriam se tentassem vender em separado pelo mesmo preço que ofertado à fundos imobiliários

        meu comentário é mais no sentido de um alerta do que de uma critica, ok?

        então no caso de vir a mercado, qual seria o ‘prêmio de risco’ adequado para esse segmento ?

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      • E o fundo com dinheiro em caixa (sem trocadilhos), sem trabalho nenhum pra captar… houvesse mais cuidado na relação e transparência, novas agências poderiam ser repasssadas com a garantia de prorrogação de alguns contratos…
        Descumprir contrato de agências pré-contratadas e Criar um fundo novo mostra que não há parceria, objetivo é só a desova mesmo…
        Tenho algumas cotas, mas o Fundo continua em quarentena pra mim…

        Curtido por 1 pessoa

      • Concordo que o futuro será a rescisão… (não sera um futuro tranquilo).

        Mas no caso de um novo fundo, acredito que seriam 10 anos, contrato atípico.
        Eu entraria se fossem apenas contratos atípicos, com reajuste anual por índice e com multa alta (pagar todos os meses até o final de 10 anos, de forma antecipada – se não me engano o AGCX é assim com os BTL).

        No prazo de 10 anos, da pra entrar e sair.. Vai depender da relação preço dos imóveis x valor do aluguel.

        Acredito ainda que qualquer contrato atípico de 10 anos que repasse reajuste por índice representa um risco enorme ao final da vigência…

        O prêmio de risco , PARA MIM, aceitável, seria 0,8% a.m.

        Falei muita besteira?

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      • Tetzner e FuturoTranquilo …

        E aquela conversa sobre readequação de alguns imóveis para outros fins? Surgiu aqui no Blog ou veio de fontes externas? Deve fazer um ano já… até brincamos (ou foi essa a proposta) sobre um cadeia de lanchonetes…

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      • Eduardo,
        Pelo que entendi o fundo está autorizado a locar os imóveis para outros inquilinos e não apenas para Caixa.
        Talvez tenhamos a primeira experiência com o imóvel que não deve ser recebido pela Caixa..

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  7. “A CEF se manifestou quanto às agências de Páteo do Colégio e Estrada do Campo Limpo, de forma a rescindir os contratos firmados. Visto as notificações recebidas, o Fundo junto com a Vella Pugliese Buosi e Guidoni, escritório de advocacia contratado para suportar as demandas e ações sobre os processos em questão, contra notificou a CEF de forma a apresentar todos os argumentos de defesa firmados em contrato para iniciarmos uma ação formal para solucionar da melhor forma o não cumprimento dos acordos firmados quando ainda estava ativo o plano de expansão da CEF.”

    São duas agências ainda não entregues e que portanto ainda não geram receita para o Fundo. Estavam no pacote inicial formalizado. Provavelmente a Caixa arcará com sanções indenizatórias para o Fundo.

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      • Pois é. O que eu acho que pega é que a CEF ainda não tinha dado o aceite nas agências. Não sei o que o contrato diz a respeito neste caso…se é que diz alguma coisa. Se não diz, vai depender da negociação entre as partes e da interpretação da Justiça.

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      • Fabio Castro

        imagina a cena:

        Primeiro, vem cá e chama o FII de “FII Agências da Caixa” mas não tem compromisso nenhum de ceder as agências para o fundo…

        Segundo, vai lá, compra este prédio, reforma pra mim e eu alugo de você… mas na hora “H” e depois de tudo praticamente pronto… desiste e diz que não quer

        cara eu fico pasmo… SE for isso mesmo, tenha dó

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      • Pelo comunicado que fala que a CEF quer rescindir os contratos firmados, passa o entendimento que haverá compensação financeira, um contrato de um valor significativo se n tiver multas pesadas é muito amadorismo.

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      • Getúlio Picarelli realmente o comunicado fala em rescindir contratos firmados. Não sei em que etapa estava, sei que faltava apenas o ‘aceite’ para os alugueis passarem a ser devidos. Isso certamente cria um vínculo que deve gerar uma compensação para o Fundo (não sei se o pagamento antecipado dos alugueis, o que seria o caso de uma agência já ocupada). Se não houver nenhuma pegadinha marota no contrato, acho que está tranquilo.

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      • Pois é … e tinha “expertos” que afirmavam que a mudança do regulamento do FII, tirando a exclusividade de locação de imóveis para a CEF, era ruim para o fundo! Vai …

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      • Sei não, pois para os contratos de “Built to Suit” inexiste previsão de rescisão antecipada por “desistência”. A CEF está vinculada ao contrato e as perdas e danos foram pré-fixadas. É claro que nada impede, como é óbvio, que a CEF procure reduzir as perdas e danos

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      • Acho improvável que o contrato não preveja a obrigação de pgto a partir da assinatura da escolha de compra do ativo. O que deve estar difícil é alguém querer assinar o termo de aceite, devem ter mandado cortar todos os contratos que envolvam aumento no número de agencias e jogaram tudo para o judicial. O fundo deverá receber aquilo que é devido, mas vai demorar muito…

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      • Morilson

        de coração, espero que esteja tudo certinho… como dizem… ‘preto no branco’, assinado e documentado

        Caixa pediu e quando o lanche chega na mesa não quer? Ok… não é obrigado a comer… mas tem que pagar conta…

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      • Na última e pior das hipóteses o Fundo precisará entrar com uma ação indenizatória por perdas e danos, quebra de contrato…aí sim deve demorar mais. E nesse meio tempo pode colocar essas agências no pacote de pontos comerciais ‘não-CEF’ que está negociando. Foi uma ótima coisa quebrar essa restrição.

        Mas que é uma molecagem da CEF agir assim, isso é. Se se mostram assim tão erráticos numa coisa simples como locação de 2 agências, imaginem em questões mais estratégicas de longo prazo…

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      • Tetzner,

        A princípio não era para existirem dúvidas.

        Eis o que diz o prospecto:

        “Indenização: O contrato será considerado rescindido em sua integralidade, caso os Locatários descumpram quaisquer obrigações previstas no contrato, incluindo, principalmente, mas não se limitando, o pagamento dos aluguéis, respeitada a clausula 9.6 do contrato. Caso isso ocorra ou, caso os Locatários denunciem voluntariamente o contrato antes de seu término, os Locatários pagarão ao Locador, a título de perdas e danos pré-fixados, o valor correspondente ao resultado da multiplicação do período remanescente para o término da locação, pelo valor do Aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, trazido ao valor presente descontado pela taxa equivalente à meta da taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (“Taxa Selic”) anual que esteja vigente na data do seu efetivo pagamento”.

        Agora, também existe a previsão para aceite automático da obra que não sei porque motivo a RB não utilizou ??

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      • Se tá prevista a multa, porque não divulgam: de acordo com parágrafo tal, alínea xx, etc…
        Transparência, respeito aos cotistas , não faz mal pra ninguém. Porque esconder : medo, propina, incapacidade, sei lá quantos motivos posso imaginar, mas todos desabonadores para a administração/gestão….

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      • Tetzner,

        Não é bem assim, pois a multa tem previsão legal. A CEF pode estar querendo reduzir o prejuízo, mas o prejuízo é certo.

        Lei de locações:

        Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

        § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

        § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

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      • Tetzner,

        Na verdade a agência Pátio do Colégio, por exemplo, o fundo está tentando obter o aceite desde agosto de 2016. O que aconteceu para não ocorrer o aceite, ou o aceite automático, não está claro, pelo menos pra mim.

        Sobre o argumento de quebra do contrato por parte do fundo (que não entregou a agência ao tempo e na especificação ajustada), que isentaria a CEF de eventual indenização, é uma hipótese que não pode ser descartada, mas que depende de maiores esclarecimentos por parte do gestor.

        O que se espera é que o gestor tenha tomado todas as cautelas necessárias na elaboração do contrato e atendimento às especificações da obra para que não deixe margem à eventual negativa de indenização (perdas e danos) pela CEF.

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    • Prezados,
      Lendo o “informe trimestral” de 08/10/2018, verifica-se, com relação às AGÊNCIAS BUILT TO SUIT NÃO ENTREGUES:
      – a agência Patio do Colégio foi 100% finalizada ao custo de R$ 9.796.638,03;
      – adquirida em dez/2014;
      – a agência Estrada do Campo Limpo foi 15% realizada, ao custo de R$ 3.371.630,17;
      – adquirida em set/2014;
      Logo, o fundo gastou R$ 13.168.268,20 e não recebeu nada.
      A questão é saber as razões pelas quais os imóveis não foram entregues no prazo para a Caixa. Se foram adquiridos em 2014, deveriam ter sido entregues em 2015/2016 no máximo. É muito atraso.
      Geralmente esse tipo de contrato também prevê multa para a parte que não cumpre o prazo de entrega (hipótese em que o Fundo estaria inadimplente).
      Tem que ser verificado também se o contrato isenta a Caixa ou não de quaisquer multas ou ressarcimentos em caso de não emissão das licenças necessárias pelo Poder Público. (Licença de funcionamento, Habite-se, AVCB).
      Não descarto a hipótese de a Caixa simplesmente não ter interesse em abrir as novas agências após tantos atrasos. O momento pelo qual a empresa passa é o oposto de quando os contratos foram assinados, pois falava-se em expansão. Hoje fala-se em diminuição, Plano de Demisão Voluntária, redução de 20mil empregados, etc).
      A própria notificação citada pelo fabiocastro diz “acordos firmados quando ainda estava ativo o plano de expansão da CEF”.
      Provavelmente o contrato preveja multa para o caso de a Caixa rescindir antes mesmo de ocupar.
      Havendo o recebimento das multas, vislumbro a venda dos imóveis ou a locação para outro locatário como solução.
      Salvo engano, existem mais agências da modalidade BTS para serem recebidas pela Caixa (ou não): Ag. Pedro Vicente (814,00 m²) e Ag. Estrada do Rio A (571,00 m²);

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      • A administradora/gestora não pode ficar esperando a resolução judicial, para depois procurar novo inquilino ou vender. Se houver perda no novo negócio, incluir essa perda no que a CEF tem que pagar.

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    • Tetzner…

      “Caixa pediu e quando o lanche chega na mesa não quer? Ok… não é obrigado a comer… mas tem que pagar conta…”

      O lanche demorou tres horas pra chegar, veio frio e ainda faltando o hamburguer…. mesmo assim tem que pagar a conta?

      O fundo precisa explicar tanta demora pra entregar. Infelizmente o argumento da Caixa tem grande chance de prosperar no tribunal. Certamente a Caixa usara o atraso e a nao aceitacao para alegar que a rescisao foi moticada pelo fundo (e ainda pode pedir alguma indenizacao pelos prejuizos causados pelo atraso)

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      • A intenção de devolver as agências não tem referência com demora na entrega. Não é assim que funciona. Se o atraso fosse por culpa do Fundo, caberia uma ação da Caixa (ou de sua Seguradora) cobrando multa ou lucros cessantes, no mínimo. O atraso foi causado sobretudo pelo Locador demorando a dar o “de acordo” a cada etapa concluída e implicando com minúncias. Aparentemente empurraram com a barriga o quanto puderam o recebimento das agências já pensando em não ficar com elas.

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    • Por isso não vejo futuro em fii de agência, não me importa qual dy esteja sendo pago, a maioria desses imóveis não trás nenhum diferencial competitivo para a instituição, são descartáveis, como se vê no caso em questão.

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    • Eu acho que é dinheiro novo querendo entrar e está sem opções. As agencias TODAS subiram (AGCX, SAAG, BBPO, até o primo pobre MBRF…) O jeito é buscar aquilo que não subiu (BRCR, ALZR, XTED com amortização á vista)…

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      • Caro Conejo, será que vale arriscar com esses últimos? O XTED pode pagar uma amortização, mas ainda ficaria com um prédio enroscado em Macaé…qual será a perspectiva de uso/ venda desse? Não faço ideia de como andará a indústria de petróleo na região, num futuro próximo. Qual a sua opinião?

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    • alguem sabe dizer se haverá reajuste nos contratos das agências compradas na modalidade BTL?
      salvo engano os contratos são reajustados no final do ano…
      se positivo, a renda teria esse impacto positivo e em seguida o início dos recebimentos de aluguel das unidades compradas em 2018.
      existe ainda perspectiva para inicio de pagamento de aluguel de alguma BTS?

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      • Daniel,
        Este reajuste é contratual, então, sim, as BTL serão reajustadas este mês pelo IGPM, só não lembro se já vai refletir na distribuição do próximo mês.
        Quanto à entrega das BTS restantes, os relatórios não tem mais um quadrinho com a previsão de entrega, mas o último relatório cita 4 agências não entregues, o que acho estranho, pois disseram no relatório de abril/18 que 3 destas já tinham sido aceitas pela Caixa, sendo que apenas 1 dependia de autorização da prefeitura para prosseguimento das obras.
        Vale um questionamento ao RI, vou mandar e se responderem eu posto aqui.

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      • Segue resposta:
        “Em relação à essas agências em específico, temos o aceite provisório, a geração de renda referente a essas agências, começam a ser auferidas a partir da assinatura do 1º aditivo, onde a locação começa a ser devida efetivamente somado aos 10 anos de contrato. Por conta das tratativas com a CEF, informaremos quando oportuno o impacto nos rendimentos futuros, afim de garantir a fidúcia da informação prestada.”

        Caramba, 6 meses pra assinar um aditivo… E olha que a Caixa já tinha dado o aceite nas obras. Vai entender!
        De toda forma são mais R$ 0,54 de renda prevista nestas agências.

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      • Obrigado pelas respostas Billie.
        Pelo que entendi então, as partir de 2018 a expectativa é de uma boa incrementada na renda.
        Com relação aos aditivos das obras que a Caixa já aceitou, via de regra, existe pagamento retroativo à data do aceite.
        Se me permitem fazer outra pergunta, com relação aos imóveis BTS, alguem saberia dizer se a Caixa está aplicando reajustes anuais do IGP-M?
        Obrigado

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  8. Data da informação 31/10/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/10/2018
    Data do pagamento 14/11/2018
    Valor do provento por cota (R$) 7
    Período de referência OUTUBRO/2018
    Ano 2018
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  9. Vou fazer este mesmo post nos demais Fundos…

    Esta madrugada houve um assalto em Vargem Grande Paulista, em que explodiram e destruíram agências da CEF, BB e Santander. Alguma agência do Fundo foi afetada?

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