AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.

O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.

AGCX11

Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.

A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.

Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.

O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.

Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.

Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.

O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.

Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.

Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.

Taxa de Administração

1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.

A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo

Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle

O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
 
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
 
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
 
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
 
* Agências Buy To Lease:
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Inconfidencia Rua Curitiba, nº 888 – Belo Horizonte/MG 2.373,17 m²
Ag Venda Nova Rua Padre Pedro Pinto, nº 1.580 – Belo Horizonte/MG 2.585,45 m²
TOTAL MG: 4.958,62 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, nº 160 – Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m²
Ag Av Chile Av. República do Chile, nº 230 – Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m²
Ag Bandeira Rua Mariz e Barros, nº 79 (loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m²
Ag Ipanema Rua Visconde de Pirajá, nº 127 – Rio de Janeiro/RJ 510,00 m²
Ag Leme Rua Antônio Vieira, nº 24 – Loja A – Rio de Janeiro/RJ 696,80 m²
Ag Meier Rua Dias da Cruz, nº 28-A (Loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m²
Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, nº 2.370 – Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m²
Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, nº 15.545 – Rio de Janeiro/RJ 919,00 m²
Ag Sao Goncalo Rua Dr. Nilo Peçanha, nº 125 – São Gonçalo/RJ 1.388,00 m²
TOTAL RJ: 12.632,31 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Via Anchieta Via Anchieta, nº 1.558 – São Paulo/SP 1.785,00 m²
Ag Barra Funda Av. Rio Branco, nº 1.675 – loja – São Paulo/SP 1.293,02 m²
Ag.Benedito Coutinho Rua Antônio Benedito Coutinho, nº 149 – Osasco/SP 1.206,10 m²
Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa nº 281 (calçadão) – Carapicuiba/SP 1.949,20 m²
Ag Santa Cecilia Rua das Palmeiras, nº 233 – loja – São Paulo/SP 1.205,86 m²
Ag Copao Redondo Estrada de Itapecerica, nº 3.429 – São Paulo/SP 1.448,48 m²
Ag Guaianases Rua Salvador Gianetti, nº 436 – São Paulo/SP 2.475,10 m²
Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, nº 228 – São Paulo/SP 1.312,18 m²
Ag Imirim Av. Imirim, nº 1.271 – São Paulo/SP 1.384,34 m²
Ag Itaquaquecetuba Rua Sebastião Ferreira dos Santos, nº 93 – Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m²
Ag Jardim Da Saude Av. do Cursino, nº 1348 – São Paulo/SP 1.833,14 m²
Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, nº 2.125 – São Paulo/SP 1.299,00 m²
Ag Pirituba Rua Guerino Giovani Leardini, nº 63/67 – São Paulo/SP 1.368,00 m²
Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, nº 5.386 – Osasco/SP 2.250,00 m²
Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, nº 85 a 111 – São Paulo/SP 1.446,96 m²
TOTAL SP: 24.598,48 m²* Agências Built To Suit
NOME PROVISÓRIO ENDEREÇO AQUISIÇÃO ÁREA*
Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 – São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m²
Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 – São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m²
Ag Pq Maria Helena Rua Cel. Souza Franco, 115, Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m²
Ag Jundiapeba Alameda Sto. Ângelo, 118, Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m²
Ag. Estrada Rio do A Estrada Rio do A, 1131, Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m²
Ag R. dos Italianos Rua dos Italianos, 609 621 623, São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m²
Ag. Av. Rio Branco Av. Rio Branco, 311, Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m²
TOTAL BTS: 4.056,64 m²

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

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723 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. Caixa reabre PDV para cortar mais 5 mil vagas

    A Caixa Econômica Federal reabriu um programa de demissão voluntária extraordinário (PDVE) e espera que a adesão alcance 5.480 empregados, apurou o ‘Estadão/Broadcast’. Na iniciativa anterior, encerrada em março último, o banco teve a adesão de 4.645 funcionários em um contingente de 30 mil pessoas elegíveis.

    A expectativa da Caixa, em seu PDV anterior, era alcançar 10 mil empregados. Como não chegou ao número, o banco optou por reabrir o programa. Ao final de março, a Caixa contava com 101.505 funcionários, considerando estagiários e aprendizes. Somente empregados diretos do banco eram 91.128.

    Desta vez, o período de adesão ao programa de demissão voluntária começa nesta segunda-feira e vai até o dia 14 de agosto. Com isso, o desligamento dos funcionários que aderirem ao PDV deve ocorrer de 24 de julho a 25 de agosto, conforme informações de documento enviado aos gestores do banco e obtido pelo Estadão/Broadcast. “O PDVE tem por objetivo dar suporte financeiro aos empregados que queiram se desligar voluntariamente da empresa e que se enquadrem nas regras”, explica a Caixa, na carta.

    Poderão aderir ao programa de demissão voluntária do banco público os funcionários com no mínimo 15 anos de casa; aposentados pelo INSS até a data de desligamento, exceto quando for por invalidez; funcionários aptos a se aposentarem até 31 de dezembro de 2017 ou com adicional de função de confiança/cargo em comissão gratificada até a data de desligamento.

    Em troca, a Caixa está oferecendo apoio financeiro, em caráter indenizatório e a ser pago em parcela única, de dez remunerações base do empregado, limitado a R$ 500 mil. Os funcionários que aderirem, conforme explica o banco, permanecerão com o plano de saúde da instituição desde que atendam os requisitos estabelecidos pela instituição. Para os que não se enquadrarem, o banco oferece a permanência no plano por 24 meses, sem prorrogação.

    Procurada, a Caixa confirmou a reabertura do programa de demissão voluntária extraordinário.

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  2. Falei:
    Em junho foi anunciado, à título de distribuição de rendimentos, R$ 8,54 por cota. Esse valor é 1,67% acima da
    distribuição realizada no mesmo mês do ano anterior. O valor da distribuição foi mantido por conta do recebimento
    do aluguel em atraso da Ag. Rio Claro, mas salientamos que devemos esperar para a próxima distribuição uma
    redução de R$ 0,28 por cota por conta do corte de 100bps na taxa Selic ocorrido em maio pelo COPOM.

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  3. Caixa pode abrir novo PDV neste ano, diz Occhi presidente da Caixa

    Ainda não há metas definidas, mas uma possibilidade é que o programa reduza o quadro da empresa em cerca de 5 mil pessoas

    Em março, a Caixa concluiu um PDV que tinha a meta de alcançar 10 mil adesões, mas atingiu apenas 4.645 funcionários dos quase 30 mil elegíveis.

    O quadro de funcionários da Caixa estava ao redor de 95 mil e cerca de 30 mil tinham mais de 15 anos de casa, uma das condições para adesão ao plano anterior

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    • Hoje fui em uma agência CEF fazer prova de vida. Os aposentados sabem o que é. Para variar, agência entupida de gente. Única agência em uma cidade de estimados 36 mil habitantes. Efeito colateral desta ida: Comprei mais AGCX.

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      • Também fui em uma agência estes dias cmarques, aumentaram a burocracia. Antes você retirava a senha direto onde seria atendido, agora filtraram um lugar chamado “Atendimento expresso” que resolve problemas e retira senha, resumo: Uma fila enorme e demorada para retirar uma senha par apegar outra fila para ser atendido. É um stress sem fim ir em agência, eu odeio, mas fico feliz que a necessidade ainda é uma realidade.

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      • Há uma demanda absurda de profissionais. O último concurso (2014) chamaram pouquíssimas pessoas comparando com os concursos anteriores. O concurso venceu em 2016 e não há novo concurso.
        Teve o PDV para desligar 10.000 funcionários, a adesão foi por volta de 5000 pessoas . . .
        No fim de 2016 tinha 97000 funcionários para mais de 4000 agencias, administrativo, etc.
        Dai para ter uma ideia do tamanho do problema da CEF.

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  4. REL MAIO-17

    COMENTÁRIOS DO GESTOR – MULTI INQUILINOS É O FUTURO??

    Em maio foi anunciado, à título de distribuição de rendimentos, R$ 8,54 por cota. Esse valor é 1,67% acima da distribuição
    realizada no mesmo mês do ano anterior. Em função do corte de 100bps na taxa Selic ocorrido no final do mês de
    maio/17 pelo COPOM, devemos esperar uma redução de rentabilidade das receitas financeiras auferidas pelo Fundo. Os
    recursos financeiros do Fundo aplicados em LCI, tiveram neste mês uma remuneração média de 89,59% do CDI (já líquido
    de Imposto de Renda).
    Conforme informado no último relatório do Fundo, existia uma proposta para a aquisição de ativos de terceiros
    atualmente locados à CAIXA. Informamos que o atual proprietário dessas agencias não se manifestou quanto a proposta,
    que perdeu a validade no dia 29 de maio de 2017. Continuamos em contato com o mesmo tentando buscar um desfecho
    positivo para tal negociação, porém, voltamos a avaliar com maior profundidade a possibilidade de alteração do
    regulamento do fundo para investir em ativos semelhantes locados para outras empresas do mercado, conforme sugerido
    pelos cotistas presentes na última assembleia do Fundo.
    Com relação às agências Buit-To-Suit Pátio do Colégio e Pedro Vicente, foram executados e solucionados as pendencias
    pertinentes ao escopo inicial e garantia da obra, entretanto, a CAIXA solicitou itens adicionais que não estavam no escopo
    inicial da obra, itens os quais estamos negociando com as construtoras para execução.
    Sobre a agência Rio do A, continuamos aguardando a aprovação pelo corpo de bombeiros para posterior obtenção do
    habite-se e entrega final à CAIXA. Em função da morosidade para recebimento das agências pela CAIXA, bem como,
    demora do corpo de bombeiros na aprovação, estamos postergando em mais 1 mês a previsão de entrega dessas agências.
    Quanto à agência Estrada do Campo Limpo, devido ao embargo ocorrido, a construção só pode ser reiniciada após
    aprovação da prefeitura, portanto, a situação permanece inalterada.

    Curtido por 2 pessoas

  5. Tenho 2 imóveis locados pra Caixa (Agências Bancárias) e ofereci pro FI AGCX11, e eles disseram q havia interesse sim. Após verificarem os contratos de Locação, me fizeram uma oferta de +- 30% do valor dos imóveis, pq usaram como referência um retorno de 10% ao ano em relação ao preço do Aluguel. Aí não tem negócio né.

    Curtido por 3 pessoas

    • Itabaiana explica melhor para gente essa oferta… talvez isso explique porque não conseguiram alocar o dinheiro captado. Se der para comparar o valor por m2 do aluguel e patrimonial, contra alguma agência já no portfólio 😊

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      • Tetzner, posso verificar essas relações numéricas, mas o que ocorreu foi o seguinte:
        Qdo adquiri esses imóveis, lá pra 2002, o retorno com o aluguel era da ordem de 1,2%, porém, mesmo neste período tendo reajustado os aluguéis 70% acima do IGPM (índice q a CAIXA utiliza), a valorização dos imóveis foram bem acima disso deixando a relação Aluguel/Valor Patrimonial na faixa de 0,3% e isto deve ter ocorrido com todos os demais imóveis.

        Curtido por 3 pessoas

      • Conversando com o Gestor, ele me disse o seguinte:
        I) Não estão encontrando imóvel pra comprar com a rentabilidade alvo imposta pelo fundo. Pelo q percebi, já desistiram.
        II) Tentaram comprar da própria CAIXA, mas não querem vender.
        III) Estão em negociação com um investidor institucional, que venderia um lote de imóveis, aí faria novos contratos junto à CAIXA, sendo possível os 10% de retorno.
        IV) Não dando certo essa negociação: ou, através de assembleia, altera-se a tal rentabilidade de 10% ao ano OU devolve o dinheiro pros cotistas.
        É isso.

        Curtido por 3 pessoas

      • Aí é que a gestão faz diferença. Quando o cidadão sabe qual é o timing correto para a compra de imóveis não fica titubeando. O tempo passou, o caixa foi consumido e não fizeram nada.

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      • Tetzner e Investidor Paulista, não sei se faz sentido comparar a relação Aluguel/Valor Patrimonial neste caso, pq são apenas 2 imóveis, não sendo uma amostra representativa, mas enfim nestes 2 imóveis a razão (Média) Aluguel / Valor Patrimonial (por m2) é de aproximadamente 0,004=0,4%.
        Agora precisa verificar nas Agências do FI se há esses valores pra poder comparar.
        Obs.: Qdo se constrói imóvel p/ locar pra CAIXA, esta costuma fazer um contrato atípico com o proprietário pagando 0,8% (+-10 % ao ano) de aluguel, em relação ao valor investido.

        Curtido por 3 pessoas

    • Itabaiana,
      Na minha cidade tenho algumas ofertas de agências, com aluguéis atualiados e dentro do mercado, na farmácia na faixa de 0,5%
      Imoveis bons e bem localizados
      Porém estão à venda a mala de ano e não vendem, nesses valores não tem interesse de investidores de maior porte
      Mercado real de imóveis comerciais parado pela diferença de preço pedido e valores ofertados
      Abraço, Ivo

      Curtido por 1 pessoa

      • Vd Ivo, investidor grande observa mais o retorno com o Aluguel do q o investidor pequeno, mas a que se analisar o Valor de Mercado praticado e o valor oferecido pelos compradores.
        Que cidade é a sua?
        Abs

        Curtido por 1 pessoa

      • Se o gestor conseguir comprar qquer imóvel comercial com 0,8 ou 0,75% de rendimento de aluguel e não existir nenhuma safadeza eu tiro meu chapéu. Hj isto é virtualmente impossível. Este retorno somente sobre custo de construção e parece que a Caixa não tem interesse. A 1 ano atrás algumas ofertas estava disponíveis, mas não o suficiente para usar todo o fundo do caixa. Minha opinião é que se eles não conseguem alocar o dinheiro, que amortizem.

        Curtido por 2 pessoas

      • Ivo e Itabaiana, acho que atualmente o retorno de 0,5%-0,6% de aluguel esta dentro dos valores praticados no mercado. Se o imóvel for bom, bem localizado e com valor justo, eu investiria como PF. Para um FII, isto é mais complicado.

        Curtido por 1 pessoa

  6. Data da informação
    31/05/2017
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/05/2017
    Data do pagamento
    14/06/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    8,54
    Período de referência
    MAIO/2017

    Esse surpreendentemente sem novidades ou mudanças no rendimento

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  7. Mandei mais uma dúvida, que foi respondida imediatamente…

    Referente a proposta das 10 agências de terceiros, qual a data limite para os vendedores se manifestarem?

    Rio Bravo:

    A proposta emitida tem validade até 29/05.

    O proprietário aceitando a venda, poderá haver um período de negociação de preço e condições comerciais e uma vez acertando as condições com o vendedor será necessário iniciar negociação com a CAIXA referente aos contratos de locações atuais. O objetivo da Rio Bravo é obter condições contratuais semelhantes as atuais do Fundo.

    Após essas negociações acertadas, haverá também o periodo de Due Diligence legal e técnica.

    Curtido por 7 pessoas

    • Só é ruim que comprar agências Bancárias de terceiros, locadas à Caixa, o preço virá nas alturas. Se eu fosse dono de um imóvel alugado por 30 anos para um banco e se eu recebesse uma proposta de compra, eu ia enviar a faca . . .

      Curtido por 1 pessoa

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