RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo

Antigo: AGCX11 – FII Agências Caixa

O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, por meio de
(i) imóveis comerciais destinados ao varejo,
(ii) eventual edificação;
(iii) adaptação de imóveis para locação.
A parcela do patrimônio do Fundo não aplicada nos Ativos Imobiliários poderá ser aplicada em ativos de renda fixa, quais sejam:
(i) títulos públicos federais,
(ii) operações compromissadas lastreadas nesses títulos,
(iii) títulos de emissão ou coobrigação de instituição financeira com classificação de risco equivalente a “AA” ou superior, atribuída pelas agências de rating Fitch, Moody’s ou Standard & Poor’s, incluindo certificados de depósito bancário (CDB) e letras de crédito imobiliário (LCI), desde que com compromisso de recompra por parte do emissor; e
(iv) certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
(v) cotas de fundos de investimento de renda fixa com liquidez diária (“Ativos de Renda Fixa, e em conjunto com os
Ativos Imobiliários “Ativos”);
(vi) aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliários, inclusive cotas de fundos de investimento imobiliários administrados ou geridos pela instituição Administradora e/ou suas afiliadas (“Ativos imobiliários”).
Agências Buy To Lease

Área Construída Início Contrato Término Mês de Nome Endereço Contrato Reajuste
 Ag Inconfidencia R. Curitiba, 888 - Belo Horizonte/MG 2.373,17 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Venda Nova R. Padre Pedro Pinto, 1.580 - Belo Horizonte/MG 2.585,45 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL MG: 4.958,62 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, 160 - Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Av Chile Av. República do Chile, 230 - Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Bandeira R. Mariz e Barros, 79 (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Ipanema R. Visconde de Pirajá, 127 - Rio de Janeiro/RJ 510,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Leme R. Antônio Vieira, 24 - Loja A - Rio de Janeiro/RJ 696,80 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Meier R. Dias da Cruz, 28-A (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, 2370 - Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, 15545 - Rio de Janeiro/RJ 919,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag São Gonçalo R. Dr. Nilo Peçanha, 125 - São Gonçalo/RJ 1.388,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL RJ: 12.632,31 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag Via Anchieta Via Anchieta, 1558 - São Paulo/SP 1.785,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Barra Funda Av. Rio Branco, 1675 (Loja) - São Paulo/SP 1.293,02 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Benedito Coutinho R. Antônio Benedito Coutinho, 149 - Osasco/SP 1.206,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa, 281 (Calçadão) - Carapicuiba/SP 1.949,20 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Santa Cecilia R. das Palmeiras, 233 (Loja) - São Paulo/SP 1.205,86 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Capão Redondo Estrada de Itapecerica, 3429 - São Paulo/SP 1.448,48 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guaianases R. Salvador Gianetti, 436 - São Paulo/SP 2.475,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, 228 - São Paulo/SP 1.312,18 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Imirim Av. Imirim, 1271 - São Paulo/SP 1.384,34 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Itaquaquecetuba R. Sebastião Ferreira dos Santos, 93 - Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Jardim da Saúde Av. do Cursino, 1348 - São Paulo/SP 1.833,14 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, 2125 - São Paulo/SP 1.299,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Pirituba R. Guerino Giovani Leardini, 63/67 - São Paulo/SP 1.368,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, 5386 - Osasco/SP 2.250,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - São Paulo/SP 1.446,96 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL SP: 24.598,48 m²

Agências Built To Suit
 Nome Endereço Aquisição Área*
 Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 - São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m² jan/14 jan/24 Dezembro
 Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 - São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m² jun/15 mai/25 Fevereiro
 Ag Pq. Maria Helena R. Cel. Souza Franco, 115 - Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m² dez/14 dez/24 Fevereiro
 Ag Jundiapeba Al. Sto. Ângelo, 118 - Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m² fev/16 fev/26 Fevereiro
 Ag Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 - Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega
 Ag R. dos Italianos R. dos Italianos, 609 621 623 - São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m² out/15 out/25 Maio
 Ag Av. Pres. Wilson Av. Rio Branco, 311-B - Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m² dez/14 dez/24 Maio
 Ag Industrial Av. Com. Alex. Garcia, 1285 1389 - Uberlândia/MG 16/06/2014 552,00 m² fev/17 jan/27 Maio
 Ag Rio Claro Av. 1, 500 – Rio Claro/SP 16/07/2014 542,70 m² dez/16 dez/26 Dezembro
 Ag Osasco Av. das Esmeraldas, 512 e R. Rubi, 371 - Osasco/SP 18/07/2014 804,00 m² jul/15 jul/25 Maio
 Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 - São Paulo/SP 01/08/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega
 Ag Cipó Guaçu R. Sesefredo Klein Doll, 12 - Embu-Guaçu/SP 23/09/2014 551,00 m² ago/15 ago/25 Julho
 Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 - São Paulo/SP 30/09/2014 604,00 m² Em Revisão
 Ag Paes Leme R. Paes Leme, 250 258 - São Paulo/SP 28/11/2014 903,60 m² set/15 set/25 Outubro
 Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 - São Paulo/SP 02/12/2014 676,00 m² Em Fase de Entrega
 * Área Construída do projeto, podendo ocorrer alterações. TOTAL BTS: 9.504,14 m²
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$)
Caixa Econômica Federal 10/10/2010 10 146.104.517,46
Fundo Quantidade Valor (R$) 
Itaú Soberano RF Simples LP FICFI 104.641,21 4.357.282,46 
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 5.230,82 
Fundos de Renda Fixa 150.461.799,92

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo FII é o AGCX11 “renomeado”, devido ao fracasso nas negociações com a Caixa e a falta de compromisso do inquilino para com o fundo.

 

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1.548 comentários sobre “RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo

  1. Do relatório gerencial:
    COTAS DO SDIL:
    “Até o dia 19/07
    foram negociadas 101.873 cotas (de um total anterior de 309.369) com um resultado¹ de R$ 2.009.757,26 ou R$ 0,4962/cota.”
    IMÓVEIS PRONTOS E NÃO OCUPADOS PELA CEF:
    “O Fundo ajuizou ações de execução referentes às agências Pátio do Colégio e Pedro Vicente, requerendo o pagamento da multa
    contratual, considerando, respectivamente, a rescisão e o descumprimento do contrato por parte do locatário.
    Foi expedido mandado de citação da ação de execução do contrato de locação do Imóvel Pátio do Colégio e, para evitar eventual penhora
    de seus bens, a CEF depositou, nos autos da execução, o valor de R$ 8.276.250,58 a fim de garantir o juízo, e apresentou embargos à
    execução, requerendo seu recebimento com efeito suspensivo.
    Referente à ação de execução do contrato de locação do Imóvel Pedro Vicente, ainda aguardamos o cumprimento do mandado de citação.”

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  2. Do último relatório:

    Tal operação resultará em um cap rate líquido mínimo de 6,8%, sendo que este cap rate foi calculado levando em consideração apenas o aluguel mínimo contratual (contratualmente, o aluguel é “Aluguel Percentual com Mínimo”). Ou seja, além do aluguel mínimo, o fundo poderá contar eventualmente com o aluguel percentual, já definido em contrato e conforme práticas de mercado.

    Cancelei minha flipagem!!

    Curtido por 1 pessoa

    • É caro, mas há que se levar em consideração que estamos falando de um imóvel de frente pra Paulista, temos como vizinhos a FIESP, shopping Cidade São Paulo, MASP, fica a exatamente 5 passos da entrada da estação do metrô…
      Coincidentemente estive ontem e hj na Paulista neste local… simplesmente não existe um ponto vazio na região… e mesmo com o frio de 10 graus, fila em todos os centros culturais… não consegui entrar no masp e 30 minutos de fila em exposição na fiesp

      Curtido por 4 pessoas

    • Só não fala (ou eu pulei essa parte na leitura) se é contrato típico ou atípico.
      O Cap rate é condizente com aquele que deve ser um dos melhores pontos comerciais de SP (ao lado do SHPH, Oscar Freire, 25 de março rs, etc).

      Curtido por 1 pessoa

    • Coisa boa custa caro. O valor de mercado do metro quadrado no SHPH11 é R$65.595,00. A localização é fenomenal e o contrato atípico de 20 anos. Agora, se a procura for por metro quadrado barato tem ótimas oportunidades no XTED e, em breve, no XPCM. Parabéns novamente, Rio Bravo. Tem feito aquisições muito boas, diversificando o risco do fundo.

      Curtido por 4 pessoas

      • Disciplinadofii

        a loja do rio quem lida com imóveis comerciais ficou de cabelo em pé com o preço que pagaram…

        essa aqui vai bater record, vou perguntar mas tá na cara que pagaram muito mais do que vale e o resultado como sempre virá com o tempo rs

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      • Prezados, não gostaria de polemizar. Quis apenas expor minha opinião. A comparação com o metro quadrado do SHPH foi pela qualidade de ambos (ou alguém vai dizer que o SHPH ou a Paulista é ruim?). Como não sou avaliador, a única métrica que tenho pra avaliar se tá caro ou barato é comparar com outros ativos precificados de qualidade semelhante. Pelo que conheço de Brasil, entendo que a Paulista e o Leblon são dos locais mais valorizados do Brasil. Considerando a qualidade da localização, pensando em eventual desocupação, e que o preço ainda está bem abaixo do valor de mercado do SHPH (trata-se de outro padrão, lógico, mas qualquer iniciante sabe que localização é o mais importante em qualquer imóvel), ratifico minha opinião: a compra foi excelente!
        Não tenho paixão nem ódio por gestor algum. Se entender que a Rio Bravo errou, serei o primeiro a criticar. Assim como saí do VISC quando entendi que ela errou. Se achar que ela voltou a tomar decisões inteligentes, serei o primeiro a aplaudir (e analisar um possível retorno ao fundo).

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      • Disciplinadofii

        sem polemizar, apenas trocando opiniões… o padrão construtivo também influencia o m²…

        fora o público que também é diametralmente oposto do que circula ali (dito por alguém que morou 12 anos na região)

        Curtido por 1 pessoa

      • Vinci já deu indiretas que seguirão o modelo Rio Bravo de contratos firmes + emissoes menores + benefício aos cotistas atuais via 476… assim como credit suisse fez nas emissoes que estão em curso: só pede ao mercado aquilo que está fechado

        Curtido por 1 pessoa

      • Duas informaçõezinhas para matar esta discussão toda:

        1. A R$ 70,00 o m2, na Paulista, hoje não se consegue nem laje corporativa classe “B”,
        2. O shopping Bay Market (das barcas, em Niterói, logo, beeem popular), depois da reforma ,um bom tempo atrás, esteva cobrando R$ 200,00 por m2 do térreo.

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      • Então, chego às seguintes conclusões:
        – O fundo é muito esperto e cravou a faca na Centauro (ainda a ser verificado o tipo de contrato)
        – A Centauro é muito trouxa e está esbanjando (lembrando que ela esteve próxima de comprar a Netshoes, não conseguiu e deve estar queimando dinheiro nessa locação, pois tá sobrando em caixa)
        Mandei um correio pro RI da LioBlavo perguntando se vão divulgar o laudo de avaliação dessas duas compras (Leblon e Paulista).

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    • O fundo pagou muito caro por esse imóvel. A localização é excelente mas o preço não justifica. Hoje não justifica. Principalmente com esse cap rate de 7%.
      Espero que a economia volte a crescer e a Selic diminua para valores abaixo de 5% para que o cotista saia ganhando.

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    • Caro Tetzner, permita-me discordar. O Caprate de 6,8% LÍQUIDO, não é ruim, considerando a taxa de juros atual. E há um ganho indireto importante: o fundo fica mais seguro, começa a diminuir a dependência da CEF (embora ainda falte muito). Eu espero que façam nova emissão, tornem o fundo grande de verdade. Já disse muitas vezes e repito: fundos pequenos, mono imóveis ou mono inquilinos nem deveriam existir, são armadilhas. Eu que estava me preparando pra deixar o fundo pelo risco CEF, vou repensar por conta das duas últimas aquisições.

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      • João,
        Tenho a mesma linha de pensamento. Principalmente com a automação do sistema bancário. Praticamente tudo é feito pela internet hoje. A tendência futura é de fim das agências físicas.

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      • O que importa para quem tem cotas é saber que em 2022 acontecerá coisa parecida com o que hoje ocorre com XPCM. Vencimento dos contratos atípicos, devolução de alguns, renovação por valor muito menor para outros..
        Quanto ao valor desta compra, só seria capaz (talvez) de opinar, vendo o laudo de avaliação e vendo o contrato de locação.

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    • Não sei se dá pra falar em ‘desova de imóveis’ com imóveis dessa categoria. Geralmente desova é feita com micos, com tranqueiras. Acho que o caprate de partida está um pouco baixo, mas é o preço para se convencer o proprietário a vender. Nada impede que ele seja ajustado para cima ao longo do tempo. Ainda mais se houver a tão esperada recuperação da Economia…

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      • expert em real estate de google street view está cheio por aqui…

        quem sabe de imóvel entende que, principalmente retail, muitas vezes uma esquina de diferença faz o imóvel valer infinitamente menos. Laje comercial é mais commoditie e conseguimos comparar preço, mas loja de varejo de rua é muito diferente.

        a decathlon é uma loja em um semienterrado no embasamento do shopping Top Center, quase que um estacionamento adaptado.

        Se a Centauro está pagando isso, foi depois de MUITO negociar e entendem que o aluguel é válido frente ao potencial do ponto para vendas, e consequentemente, havendo alguém que paga isso pelo imóvel, afeta diretamente seu preço de venda uma vez que é sua capacidade de gerar renda.

        o cap rate é isso mesmo, alguém acha que vai comprar imóvel na Paulista a 10%? acorda gente….

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      • vai negar a tecnologia?

        hoje é possível consultar os preços de imóveis na internet

        mas no meu caso eu liguei pra pessoas que fecham negócios com imóveis físicos e se espantaram com a proporção da transação

        ai qdo vc explica que foi dinheiro de fundo imobiliário sai até gargalhada ao fundo… e vem a frase: ‘ah tah explicado…’

        enfim, o ‘problema’ do dinheiro parado no caixa foi resolvido, bora festar a gastança

        Curtido por 2 pessoas

      • Surreal,

        concordo com o que disse. A Centauro não fecharia um contrato destes sem muito estudo antes, mas acho que 668 mil de aluguel mensal… a loja vai ter que vender demais para poder valer a pena. Não estou dizendo que não vale, deve valer, senão a Centauro não assinaria um contrato desses. Apenas a título de comparação, o imóvel anteriormente adquirido no Leblon (localização Top também) e locado para a C&A está com um contrato de locação na faixa dos 200 mil mensais

        Curtido por 1 pessoa

      • Faz contrato com valor alto. Faz captação. Daqui um tempo a Centauro entra com revisional. Todo mundo fica feliz.

        Ou melhor: Os gestores do Fundo ficam felizes. A Centauro fica feliz… 😉

        Curtido por 3 pessoas

    • Surreal a compra. Claro que sobra a excelente localização, mas realmente muito caro. Quase 50 mil o m2. Os FII estão muito caros, mas a expectativa é um juros baixos, sabemos nos melhores cenários o FII tem que pagar Juros reais + 2% = 5,5%. O cap rate está acima, mas que é muito dinheiro por um imóvel não resta dúvidas.

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      • Fábio;

        É aquela venda de Osasco?
        O valor distribuído por cota não teria que ser maior?
        Pelo menos é o que consta no comunicado abaixo.
        Deu tempo do valor da venda adentrar no caixa do fundo?
        Dúvidas mesmo.
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

      • Oi, mbp. Desculpe, só vi sua questão agora, sorry….sim, o resultado da venda do imóvel de Osasco foi distribuido entre junho e julho. Houve umas diferenças de valores que foram bem explicadas no relatório mensal, vou reproduzir abaixo:

        No mês, tivemos um resultado extraordinário devido à venda do imóvel localizado no Município de Osasco, Estado de São Paulo, na Rua Antonio Bernardo Coutinho, 149 (Agência Bernardo Coutinho), conforme Fato Relevante divulgado em 31 de maio de 2019. O Resultado da alienação foi de aproximadamente R$ 4,3 MM ou R$ 10,592/cota (R$ 1,0592/cota considerando o efeito de desdobramento de cotas iniciado em junho/19). Por resultado da alienação entende-se o valor recebido na aquisição, menos custos de transação (comissão do intermediário) e valor de aquisição do imóvel. Tal resultado deverá ser distribuído durante o 1º semestre conforme legislação vigente.

        Excluído o efeito da venda, o resultado operacional (caixa) do Fundo foi de R$ 7,59/cota, com os principais efeitos negativos: (i) a tributação da disponibilidade retirada para a aquisição do imóvel localizado na Av. Afrânio de Melo Franco, n° 131, Leblon, Rio de Janeiro, RJ, locado para C&A MODAS LTDA, e exercício de preferência do Fundo SDIL11 (ii) o não rendimento financeiro desse valor no período, e (iii) o não recebimento do aluguel em maio, visto que o mesmo é realizado em mês posterior (competência maio, pagamento junho), assim como o recebimento de distribuição do SDIL11.

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  3. Do relatório mensal :
    “Excluído o efeito da venda, o resultado operacional (caixa) do Fundo foi de R$ 7,59/cota, com os principais efeitos negativos: (i) a
    tributação da disponibilidade retirada para a aquisição do imóvel localizado na Av. Afrânio de Melo Franco, n° 131, Leblon, Rio de Janeiro,
    RJ, locado para C&A MODAS LTDA, e exercício de preferência do Fundo SDIL11 (ii) o não rendimento financeiro desse valor no período, e
    (iii) o não recebimento do aluguel em maio, visto que o mesmo é realizado em mês posterior (competência maio, pagamento junho),
    assim como o recebimento de distribuição do SDIL11.”

    Curtido por 1 pessoa

    • “Realizamos também o exercício de direito de preferência no SDIL11, correspondentes a 87.369 cotas (R$ 8.398.781,97). Salientamos que a
      decisão foi tomada tendo em vista o desconto do valor da emissão (R$ 96,13) versus o valor de mercado (R$ 104,30 – data base 14/05) e
      por se tratar de um Fundo com bom Dividend Yield para composição da receita financeira do Fundo. O desinvestimento será feito em
      momento oportuno, desde que alinhado com a necessidade de disponibilidade para as futuras aquisições.”
      ainda do mesmo relatório.

      Curtido por 1 pessoa

  4. FATO RELEVANTE:

    “…vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, conforme alterada, bem como de acordo com a sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, comunicar que, nesta data, foi assinada a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, por meio da qual o Fundo alienou o imóvel localizado no Município de Osasco, Estado de São Paulo, na Rua Antonio Bernardo Coutinho, 149, Centro, e seu respectivo terreno que corresponde ao Lote nº 8 e parte do Lote nº 9, da Quadra
    P, Vila Regina, objeto da matrícula nº 16.823 do 1° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco/SP (“Imóvel”).

    O Imóvel foi adquirido pelo Fundo nos termos do compromisso de compra em venda assinado em 30 de novembro de 2012, pelo preço de R$ 3.390.000,00 (três milhões, trezentos e noventa mil reais), e atualmente avaliado¹ em R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais).

    O Resultado da alienação foi de R$ 10,592/cota². A gestora do Fundo se resguarda à possibilidade de distribuição conforme legislação aplicável.

    A Rio Bravo trabalha com um cronograma de novos ativos para substituir o Imóvel da carteira do Fundo, com perspectiva de reinvestimento conforme pipeline apresentado mensalmente no Relatório Mensal”.

    Curtido por 4 pessoas

    • Pechincha!
      Considerando que: É no Leblon (bairro mais caro do
      Brasil, superior a Higienópolis de SP, e sustentado pela renda dos particulares – quer dizer imune à crise do Estado e das empresas locais) e, para comparação lembro um lojista do BarraShopping disse certa vez que o aluguel de um quiosque de café Expresso lá era de R$ 12.000 mês e recentemente outro lojista disse que o aluguel no térreo do Bay Market (Niterói ) era de R$ 200 por m2 depois da reforma.

      Resta saber se imóveis deste tipo estão normalmente disponíveis ( bastando ter o bol$o fundo) ou se envolveu algum relacionamento especial com a Rio Bravo (haja vista que Tb agora tem controladores estrangeiros e a c&a idem) .

      Se a primeira hipótese , mostra como as “grandes fortunas” podem fazer negócios muito melhores que a ralé. Enquanto aqueles podem comprar imóveis top (que semore valorizam) com Cap rate de 9 ou 10%, os pobres mortais compram apezinhos ou saleta comerciais que na melhor das hipóteses lhes dão cap rate de 4%, e com grande chance de perderem valor no tempo.

      Se algum dia ficar vago, imediatamente conseguira
      Considerando que

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      • olha a ilusão:

        você justificar que foi ‘barato’ porque a região é de ‘alto padrão’ para aquisição de uma loja cujo público alvo é popular rs

        é como você comemorar por ter comprado produto pirata mais barato que o original

        rsrs

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      • não obstante… há uma dislexia mental ao comparar Higienópolis (Shop/região) onde ambos são voltados aos público de alta renda e numa região que já mostrar recuperação, com Leblon que tem o M² mais caro porém está inserido numa região sofreu bem com a crise (Rio).

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      • C&A é para o povão! Morador classe média do Leblon não entra (ou se entra, tem vergonha de dizer pros amigos)???
        Tá bom, vamos fingir que é verdade. Então o que faz a Lojas Americanas no Shopping Iguatemi da Faria Lima, que não sai de lá (o shopping bem que tentou tirá-la mas a lei do inquilinato a protege).

        Mas pelas características do imóvel, incluindo sua localização, a c&a não é imprescindível para se manter o valor. Senfo o caso, facilmente encontrará novo inquilino.

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner, não entendi seu comentário, data vênia.
        A C&A não é uma loja exclusivamente popular, pois possui público da classe A a C, basta ver que está presente em shoppings de luxo. Ademais, o que vale é o “cap rate”, a solidez do inquilino, a duração do contrato e a localização do imóvel para eventual reposição do locatário. Parece-me que todos estes ingredientes estão presentes aqui, não?
        Cap rate de quase 10%, inquilino multinacional, contrato de mais de 10 anos, localização no melhor e mais rico bairro do Rio.
        Enfim, foi um bom negócio e ponto, não dá para tergiversar.

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      • Rodrigues

        C&A atua no ‘fast fashion’ e foca em produtos de ‘qualidade’ a preços baixos

        acaba pegando mais o público jovem, roupa do dia-a-dia… basta ir à uma loja e dar uma volta, você saca o estilo das lojas

        bem diferente da Zara por exemplo… aí sim mas essa marca normalmente busca espaço em Shoppings ao passo que a C&A tem migrado pra lojas de rua mesmo, onde circula mais seu público alvo

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      • Léo outra subversão sua… é a expetativa passada no prospecto a qual se necessário seria subsidiada com desconto de taxas… ilusão foi quem comprou FII de Papel que se meteu a fazer trades e se entupiu de VISC a 106 rs

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      • Dr Léo

        não fico ‘blavo’ com isso não… a antiga RB tinha pedigree e DNA

        pós aquisição Fosun perdeu capital humano e não emplacou uma (olha FFCI)

        aqui tem muito a provar e pra quem comemora o cap de 10 lembra que pelo prospecto a ‘largada’ em 2012 era 11… e lá se foram 7 Anos

        fora os filhos adotivos que pegou da Xis… por enquanto só fez cortina de fumaça: mudar o nome, mudar o código, mudar regulamento e fazer emissão rs

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      • Eu gostei. Tá quase em frente ao Shopping Leblon e ao lado do Shopping Rio Design. A mulherada que faz o circuito de shoppings passa na porta entre um shopping e outro.

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      • Billie

        a cotação subir/cair é reflexo pontual

        pode inclusive ser subproduto da liquidez e ter pouco a ver com o negócio em si

        para verificar a aceitação de médio e longo prazo, temos de observar um período equivalente

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      • só a título de exemplificação:

        compro 1 cota de 1253 e o mercado ‘ama’

        vendo 1 cota de 1246 e o mercado ‘detesta’

        olha como é insipiente esse critério… por 7 reais você tira uma conclusão de patrimônio de 400 milhões? não… sorry

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      • Sangue e pra encerrar a questão:

        Época Negócios: Para o consultor Alberto Serrentino, da Gouvêa de Souza, o mérito da C&A foi a capacidade de preservar a cultura do negócio e da família, o planejamento tipicamente europeu e, ao mesmo tempo, decifrar os modos e costumes do Brasil. “Em nenhum outro país as lojas da C&A têm a imagem associada à moda como aqui”, diz ele. “A marca tem um vínculo forte com a atualidade e com o jovem.” Na Europa, as operações têm um ar de loja de departamento tradicional e atingem mais as classes média e baixa. No Brasil, o público sempre foi das classes B e C.

        é povão até lá fora rs
        o que não é ruim ok?

        meu ponto aqui no debate é o disléxico comprar C&A com Higienópolis rs

        pagaram caro (muito) pela renda e ponto

        é o velho filão de imóvel em FII: “tem coisa boa? vende pra particular… tem algo meia boca que dá pra pagar um aluguelzinho alto por um tempo? soca nos FIIs”

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      • Além de entender que o comentário foi extremamente grosseiro (dislexia mental???), mostrou um desconhecimento absurdo sobre o case. Essa C&A especificamente, pela localização abastada, tem um conceito diferente: modelos exclusivos de designers famosos mundialmente são comercializados ali. Inclusive, perceba a diferença no layout cinza prateado, ao invés do tradicional vermelho e azul. Ademais, sério que alguém acha que o público do Leblon está em crise? Sério que uma loja nessa localização é um produto pirata???
        Acho fundamental que nossas opiniões sejam baseadas em fatos e toda e qualquer paixão seja deixada de lado. Para o bem e para o mal

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      • Tetzner, o aumento da cota não é tão pontual. Desde outubro são 20% e só em jan/fev teve uma quedinha.
        Além disto, logo após a notícia da aquisição, postei aqui um comentário sobre a particularidade dessa loja.

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      • Padre e a questão do retorno é bem relativa… para quem fez trade, eu nem discuto

        para o Holder é um custo de oportunidade bem altinho… e olha que o iFIX é esculhambado… rs

        só mesmo qdo você olha o mês de outubro curiosamente pela sua explicação, imaginei que ‘escolheram’ o tal mês pra refletir um ‘vale’ na cotação… mas o fato não foi o bom desempenho atual e sim o pífio anterior que gerou uma depreciação e por conseguinte se partir deste ponto a subida é maior (figura ‘B’ acima)

        25/9 foi o ‘fundo do vale’ com a cotação próxima aos 958 (seis anos depois de seu lançamento (imagina o custo de oportunidade…)

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      • Padre

        a diferença pode ser desde uma diferença em função da menor liquidez pelo maior preço de negociação até mesmo o fenômeno que apontei do vale na cotação qdo ainda era AGCX

        o ‘vale’ em agcx/rbva foi maior, daí o % fica melhor mas se você aumentar o prazo (os gráficos acima coloridos) vai ver que o cuso de oportunidade comeu muito mais que essa diferença % recente

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      • Para mim foi uma excelente aquisição. O ponto é ótimo (se por acaso a C&A sair, aluga rápido para outro). Esta mesma C&A já está ali a alguns anos, rua movimentada, ao lado de um shopping (Rio Design) e em frente à outro (Shopping Leblon). Eu mesmo já visitei a loja algumas vezes e é muito boa sim. Os preços tanto de compra como de aluguel na região são esses mesmos. Sendo assim com o Cap Rate negociado, para mim foi uma ótima compra. Principalmente se levarmos em consideração a localização, pois aluga rápido e fácil após uma eventual saída da C&A. Ótima aquisição !

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    • Tetz, entendi. Mesmo assim acho que o preço foi razoável. Falaram que valia antes da crise entre 35 e 40 mil o m2….O ponto parece sem muito bom mesmo que a C&A saia….mas eu acredito no que vc disse: ´é mais ou menos e paga um aluguelzinho por um tempo vende para o FII que paga a vista….´

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      • legal Sangue é por ai

        veja eu não estou dizendo que é ruim, só refutei a comparação

        e RJ levará mais tempo para recuperar e voltar ao pré-crise enquanto demais praças já ensaiam melhoras

        tem região em SP com elevação de locações já… são poucas mas já podemos ver um brilho de sol na linha do horizonte 🙂

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  5. FATO RELEVANTE…

    Aí, Tetz…

    “…vem, por meio deste, comunicar que, nesta data, foi lavrada Escritura Pública de Compra e Venda formalizando a aquisição de imóvel localizado na Av. Afrânio de Melo Franco, n° 131, Leblon, Rio de Janeiro, RJ, CEP 22430-060, pelo valor total de R$ 24.841.725 (vinte e quatro milhões, oitocentos e quarenta e um mil, setecentos e vinte e cinco reais), incluindo custos de aquisição (“Imóvel”).

    O Imóvel adquirido encontra-se atualmente locado para C&A MODAS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob o nº 45.242.914/0001-05, conforme contrato de locação celebrado, que será aditado para incluir o Fundo como proprietário (“Contrato”). O contrato tem prazo de vigência até 27/02/2030, com condições pactuadas de acordo com o praticado no mercado imobiliário.

    O Fundo passa a ter direito ao aluguel a partir dessa data, e que resultará em um cap rate após período de descontos de 9,66%. O impacto inicial estimado no resultado do Fundo, considerando a variação entre a receita de locação e receita financeira do valor resgatado do Fundo de Renda Fixa será de R$ 0,144/cota. A gestora do Fundo se resguarda à possibilidade de distribuição conforme legislação aplicável.

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  6. Data da informação
    30/04/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/04/2019
    Data do pagamento
    15/05/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    8,5
    Período de referência
    ABRIL/2019
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  7. COMUNICADO AO MERCADO:

    “…vem por meio desta comunicar que:

    Em decorrência da alteração da denominação social do Fundo aprovada nos termos da Consulta Formal nº 01/2018, conforme Fato Relevante publicado pela Administradora em 22 de maio de 2018, as cotas de emissão do Fundo passarão a ser negociadas no mercado de bolsa de valores administrado pela B3 com o novo nome de pregão “FII RIOB VA” e sob o novo código de negociação (ticker) “RBVA”, a partir de 02 de maio de 2019, em substituição ao antigo código “AGCX”.

    Os bloqueios de ativos para depósito na Central Depositária da B3 emitidos pela Itaú Corretora de Valores S/A, instituição financeira depositária das cotas de emissão do Fundo, com a antiga denominação, continuam válidos até 30 de abril de 2019”.

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      • Subir até q não sobe tanto, mas fechar agências igual os outros vão fechar, isso aqui não vai rolar ok, aí quero ver só a lambeção depois kkk, eu sigo comprando aqui quando cai muito, único de agências q ainda tenho coragem de comprar mais, os contratos vão acabar ficando distribuídos em vencimentos diferentes, renda não é ruim, e não fecha agências por que é único banco público do povão ainda, vive entupetado de gente, não fecha…

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      • É lá q recebe pis/pasep, casa própria, minha casa minha vida, fundo garantia, abono, aposentadoria, licença maternidade, licença médica, seguro desemprego, bolsa família etc etc etc…….
        A também serve de posto Ipiranga, lá onde todo mundo vai tirar informações em geral kkkk seja do q for é lá q o povo corre, parece prefeitura, quero ver fechar

        Curtido por 3 pessoas

      • Acredito que vai da estratégia de cada um, fechar TODAS agências, muito difícil, mas que haverá uma diminuição do número de agências independentemente se é BB, CAIXA, SANTANDER, BRADESCO etc na minha opinião isso vai ocorrer SEM DÚVIDA, independentemente do Banco os CEO’s irão ver os “bancos digitais” se popularizando e vão querer diminuir a receita…por enquanto, continuo de fora dos setores bancários, mas se eu tivesse ainda a carteira de 2015 onde tinha bancos, com certeza eu continuaria os aportes, mas entrada agora nem pensar…

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