RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo

Antigo: AGCX11 – FII Agências Caixa

O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, por meio de
(i) imóveis comerciais destinados ao varejo,
(ii) eventual edificação;
(iii) adaptação de imóveis para locação.
A parcela do patrimônio do Fundo não aplicada nos Ativos Imobiliários poderá ser aplicada em ativos de renda fixa, quais sejam:
(i) títulos públicos federais,
(ii) operações compromissadas lastreadas nesses títulos,
(iii) títulos de emissão ou coobrigação de instituição financeira com classificação de risco equivalente a “AA” ou superior, atribuída pelas agências de rating Fitch, Moody’s ou Standard & Poor’s, incluindo certificados de depósito bancário (CDB) e letras de crédito imobiliário (LCI), desde que com compromisso de recompra por parte do emissor; e
(iv) certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
(v) cotas de fundos de investimento de renda fixa com liquidez diária (“Ativos de Renda Fixa, e em conjunto com os
Ativos Imobiliários “Ativos”);
(vi) aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliários, inclusive cotas de fundos de investimento imobiliários administrados ou geridos pela instituição Administradora e/ou suas afiliadas (“Ativos imobiliários”).
Agências Buy To Lease

Área Construída Início Contrato Término Mês de Nome Endereço Contrato Reajuste
 Ag Inconfidencia R. Curitiba, 888 - Belo Horizonte/MG 2.373,17 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Venda Nova R. Padre Pedro Pinto, 1.580 - Belo Horizonte/MG 2.585,45 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL MG: 4.958,62 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, 160 - Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Av Chile Av. República do Chile, 230 - Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Bandeira R. Mariz e Barros, 79 (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Ipanema R. Visconde de Pirajá, 127 - Rio de Janeiro/RJ 510,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Leme R. Antônio Vieira, 24 - Loja A - Rio de Janeiro/RJ 696,80 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Meier R. Dias da Cruz, 28-A (Loja) - Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, 2370 - Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, 15545 - Rio de Janeiro/RJ 919,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag São Gonçalo R. Dr. Nilo Peçanha, 125 - São Gonçalo/RJ 1.388,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL RJ: 12.632,31 m²

Nome Endereço Área Construída
 Ag Via Anchieta Via Anchieta, 1558 - São Paulo/SP 1.785,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Barra Funda Av. Rio Branco, 1675 (Loja) - São Paulo/SP 1.293,02 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Benedito Coutinho R. Antônio Benedito Coutinho, 149 - Osasco/SP 1.206,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa, 281 (Calçadão) - Carapicuiba/SP 1.949,20 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Santa Cecilia R. das Palmeiras, 233 (Loja) - São Paulo/SP 1.205,86 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Capão Redondo Estrada de Itapecerica, 3429 - São Paulo/SP 1.448,48 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guaianases R. Salvador Gianetti, 436 - São Paulo/SP 2.475,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, 228 - São Paulo/SP 1.312,18 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Imirim Av. Imirim, 1271 - São Paulo/SP 1.384,34 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Itaquaquecetuba R. Sebastião Ferreira dos Santos, 93 - Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Jardim da Saúde Av. do Cursino, 1348 - São Paulo/SP 1.833,14 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, 2125 - São Paulo/SP 1.299,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Pirituba R. Guerino Giovani Leardini, 63/67 - São Paulo/SP 1.368,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, 5386 - Osasco/SP 2.250,00 m² nov/12 out/22 Novembro
 Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, 85 a 111 - São Paulo/SP 1.446,96 m² nov/12 out/22 Novembro
 TOTAL SP: 24.598,48 m²

Agências Built To Suit
 Nome Endereço Aquisição Área*
 Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 - São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m² jan/14 jan/24 Dezembro
 Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 - São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m² jun/15 mai/25 Fevereiro
 Ag Pq. Maria Helena R. Cel. Souza Franco, 115 - Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m² dez/14 dez/24 Fevereiro
 Ag Jundiapeba Al. Sto. Ângelo, 118 - Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m² fev/16 fev/26 Fevereiro
 Ag Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 - Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega
 Ag R. dos Italianos R. dos Italianos, 609 621 623 - São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m² out/15 out/25 Maio
 Ag Av. Pres. Wilson Av. Rio Branco, 311-B - Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m² dez/14 dez/24 Maio
 Ag Industrial Av. Com. Alex. Garcia, 1285 1389 - Uberlândia/MG 16/06/2014 552,00 m² fev/17 jan/27 Maio
 Ag Rio Claro Av. 1, 500 – Rio Claro/SP 16/07/2014 542,70 m² dez/16 dez/26 Dezembro
 Ag Osasco Av. das Esmeraldas, 512 e R. Rubi, 371 - Osasco/SP 18/07/2014 804,00 m² jul/15 jul/25 Maio
 Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 - São Paulo/SP 01/08/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega
 Ag Cipó Guaçu R. Sesefredo Klein Doll, 12 - Embu-Guaçu/SP 23/09/2014 551,00 m² ago/15 ago/25 Julho
 Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 - São Paulo/SP 30/09/2014 604,00 m² Em Revisão
 Ag Paes Leme R. Paes Leme, 250 258 - São Paulo/SP 28/11/2014 903,60 m² set/15 set/25 Outubro
 Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 - São Paulo/SP 02/12/2014 676,00 m² Em Fase de Entrega
 * Área Construída do projeto, podendo ocorrer alterações. TOTAL BTS: 9.504,14 m²
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$)
Caixa Econômica Federal 10/10/2010 10 146.104.517,46
Fundo Quantidade Valor (R$) 
Itaú Soberano RF Simples LP FICFI 104.641,21 4.357.282,46 
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 5.230,82 
Fundos de Renda Fixa 150.461.799,92

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo FII é o AGCX11 “renomeado”, devido ao fracasso nas negociações com a Caixa e a falta de compromisso do inquilino para com o fundo.

 

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

2.003 comentários em “RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo”

  1. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA VAREJO – FII
    CNPJ/ME n. º 15.576.907/0001-70
    ISIN Cotas: BRRBVACTF006
    Código negociação B3: RBVA11
    FATO RELEVANTE
    A RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
    LTDA., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar,
    conjunto 32, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Rio Bravo”), na qualidade de instituição administradora
    do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA VAREJO – FII, inscrito no CNPJ/ME
    sob nº. 15.576.907/0001-70 (“Fundo”), vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08,
    conforme alterada, bem como de acordo com sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, comunicar aos cotistas
    do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral o que segue:
    O Fundo celebrou, nesta data, um Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial (“Contrato”) com CBJK Comércio
    de Alimentos LTDA (“Coco Bambu” ou “Locatária”), para ocupar a totalidade do imóvel localizado na Rua Haddock
    Lobo, 1.573, Jardins, São Paulo/SP (“Imóvel”).
    SOBRE A LOCATÁRIA
    Coco Bambu é uma das maiores redes de restaurantes do país, fundada em 1990 em Fortaleza/CE, presente em 16
    estados e no Distrito Federal, com cerca de 50 unidades, entre lojas de rua e shopping center. Os restaurantes são de
    altíssimo padrão, com um espaço amplo, decoração elegante, oferecendo um local sofisticado e uma experiência
    gastronômica de excelência aos seus clientes. Esta será a primeira unidade do Coco Bambu na região do Jardins. A
    Locatária tem excelente histórico de crédito e estrutura de capital robusta com zero alavancagem. No ano de 2019, o
    faturamento da rede foi de R$ 1 bilhão.
    A Locatária terá no local a operação da bandeira Coco Bambu, especializada em frutos do mar, e da nova bandeira
    Vasto, voltada para pratos de carnes. Ambas as operações dividirão a metragem do Imóvel, que é verticalizado, com 4
    andares, o que permite uma operação individualizada.
    Fonte das imagens: Coco Bambu. Fotos da ambientação da rede, não são referentes ao Imóvel.
    CONTRATO DE LOCAÇÃO
    O Contrato é típico e tem prazo de 10 anos, com vencimento em abril de 2031. O Contrato prevê pagamento do maior
    valor entre a locação mínima e a locação variável, conforme faturamento da unidade. O valor de locação mínimo terá
    aumento progressivo do 1º ao 5º ano de Contrato. A cobrança “variável com mínimo” é um formato de cobrança
    tradicional do varejo, principalmente em shoppings centers. Há também o cálculo do aluguel mínimo à razão de 150%
    em todos os meses de dezembro durante a vigência do Contrato.
    O Contrato prevê carência para o período de obras de
    adequação e benfeitorias, limitada a oito meses, e descontos
    para os 4 (quatro) primeiros meses de atuação do restaurante.
    O CAPEX (investimento nas obras e benfeitorias) necessário
    para as adequações será arcado pela Locatária e é estimado em
    cerca de R$ 9 milhões, o que demonstra a relevância do
    investimento realizado pela Locatária na operação da unidade,
    em uma localização que atrai o público-alvo de suas bandeiras.
    Caso ocorra qualquer impedimento para conclusão da obra no
    prazo de oito meses em razão de restrições impostas pelas autoridades no combate ao Coronavirus, há extensão da
    carência no mesmo tempo do fechamento. Em caso de rescisão antecipada do Contrato de locação, o aviso prévio a
    ser cumprido é de 90 dias, com multa rescisória equivalente a 8 meses de aluguel, de maneira proporcional.
    É importante destacar que o contrato foi negociado e firmado em meio a um cenário de crise sanitária e de grande
    incerteza. Mesmo assim, a gestão conseguiu concretizar a locação para uma Locatária de extrema qualidade, o que
    mostra a resiliência de uma região consolidada, mesmo em momentos de incerteza, além da manutenção, ao longo do
    tempo, da qualidade do imóvel e locatários. O Contrato firmado teve como objetivo (i) rentabilizar o Imóvel em atuais
    condições condizentes com as práticas de mercado na região; (ii) consolidar o plano de expansão da Locatária, que hoje
    busca novas localidades mirando o cenário pós-pandêmico, e (iii) consolidar a tese de varejo Fundo, o qual busca dedicar
    20% do seu portfólio em localidades premium com bons locatários.
    O reajuste de locação ocorrerá com base no IGP-M, com uma condição especial caso o índice atinja patamares elevados
    e descolados do IPCA. O valor a ser considerado será o IPCA somado à média da diferença histórica entre o IGP-M e
    IPCA anuais desde 2011. Por exemplo, de 2011 a 2020 a diferença anual entre os índices teve média de 2,02%. Na
    hipótese de um IGP-M apurado de 7,0% e um IPCA de 4,5%, por exemplo, seria aplicado o reajuste de 4,5% + 2,02% =
    6,61% a.a.
    SOBRE O IMÓVEL
    O Imóvel da Rua Haddock Lobo foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2019 e possui localização estratégica em São
    Paulo pela proximidade com a Av. Paulista e Av. Rebouças. O Imóvel está localizado a poucos metros da R. Oscar Freire,
    um dos principais endereços de comércio de rua, gastronomia e lazer do país, principalmente no varejo de alto padrão,
    com relevância para o varejo da cidade há décadas. O eixo entre R. Oscar Freire e R. Haddock Lobo é marcado pelo
    grande fluxo de pessoas, sobretudo após a inauguração do Cidade Jardim Shops, a poucos metros do Imóvel. A área
    construída do Imóvel corresponde a 1.365 m² (mil trezentos e sessenta e cinco metros quadrados) e passará por obras
    de readequação, arcadas pela Locatária.
    A locação do imóvel, mesmo durante a pandemia do COVID-19, em termos compatíveis com o mercado, demonstra a
    resiliência dos imóveis que fazem parte do portfólio do Fundo, principalmente pela ótima localização e pela liquidez.
    Fonte: Google Earth
    Com esta locação, o Fundo passa a ter mais uma operação voltada para o varejo, com diversificação de atuação também
    para o setor de restaurantes. Abaixo, a composição de locatários e setores de atuação.
    A nova locação trará impacto positivo para o resultado do Fundo de R$ 0,006/cota, após o fim do período de carência
    e considerado apenas o aluguel mínimo. Quando considerado o aluguel variável, nossa expectativa é de impacto da
    ordem de R$ 0,011/cota no mesmo período.
    A Rio Bravo ressalta que permanece em busca das melhores oportunidades de negócios para a diversificação do Fundo,
    seja com a reciclagem de portfólio com vendas de imóveis non-core para o varejo com condições atraentes e que gerem
    43,0%
    32,5%
    0,4% 5,7%
    1,6% 16,7%
    Locatário (% da receita contratada)
    Santander Caixa Coco Bambu Centauro Renner GPA
    62,0%
    4,5%
    9,1%
    23,0%
    1,4%
    Setor de Atuação (% do capital investido)
    Bancário Vestuário Esportivo Alimentar Restaurante
    Av. Rebouças
    Av. Paulista
    Coco Bambu
    Jardins Cidade Jardim
    Shops
    R. Oscar Freire
    valor ao Fundo, seja com a aquisição de imóveis bem localizados, fator relevante para a qualidade e resiliência do
    portfólio no longo prazo, com locatários de primeira linha e bom risco de crédito e operações que condizem com o
    nível de risco procurado pela Rio Bravo no atual momento do Fundo.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
    São Paulo, 30 de abril de 2021.
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,
    na qualidade de instituição administradora do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO RENDA VAREJO – FII

    Curtido por 1 pessoa

  2. Valor do provento: R$ 0,85 por cota

    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento): 30/04/2021

    Data do pagamento: 14/05/2021

    Permanecemos à inteira disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

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  3. Soltaram uma nota hoje sobre a regularização dos imóveis.
    Fizeram uma tabela em que consta: “Estimativa de tempo para
    solução das pendências**”, na nota temos : “** sendo 1, solução em pouco tempo e 5, solução mais demorada**”

    Fundo fará 9 anos. Quase nada em relação a regularização andou. Os caras contratam uma empresa pra auxiliar, e soltar um relatório em que não sabemos se a previsão é em dias, meses, anos ou décadas e ainda adicionam uma “escala” (?) de nível de dificuldade subjetiva, com conceitos de pouco tempo a mais demorada.
    Feliz por não ser mais patrão do pessoal da Rolo Bravo.

    abs

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    1. Inacreditável isso. Estou vendendo a casa da minha măe que faleceu e já perdi negócio porque ninguém compra sem o habite-se ( que ainda leva uns 2 meses pra sair ). E o fundo compra e paga imóvel “enrolado” com a grana do cotista, é claro. E 9 anos depois nada …

      Curtido por 3 pessoas

  4. CHUPA MUNDO!!!!!!!!! HAHAHAHA!!!!!!!!!!!!

    Nem só de má notícia via a Rio Bravo!!!!!!!!!

    Tem FR no FNET

    Fundo assinou propostas de alienação de três imóveis, vendidos 17,3% acima dos custos de aquisição e 8,7% acima dos valores de laudo de avaliação.

    Envolve imóveis da Caixa e Santander, que podem manifestar direito de preferência.

    Mais detalhes após a conclusão do negócio.

    Curtido por 3 pessoas

      1. Eduardo Cwb

        vou responder apenas com números… você tira a conclusão, ok?

        “Fundo assinou propostas de alienação de três imóveis, vendidos 17,3% acima dos custos de aquisição e 8,7% acima dos valores de laudo de avaliação.”

        Dados básicos da correção pelo IGP-M (FGV)
        Dados informados
        Data inicial 01/2013
        Data final 02/2021
        Valor nominal R$ 100,00 ( REAL )
        Dados calculados
        Índice de correção no período 1,92755420
        Valor percentual correspondente 92,755420 %
        Valor corrigido na data final R$ 192,76 ( REAL )

        Dados básicos da correção pelo IPCA (IBGE)
        Dados informados
        Data inicial 01/2013
        Data final 01/2021
        Valor nominal R$ 100,00 ( REAL )
        Dados calculados
        Índice de correção no período 1,54741820
        Valor percentual correspondente 54,741820 %
        Valor corrigido na data final R$ 154,74 ( REAL

        Curtido por 3 pessoas

      2. Mas pelo menos está diminuindo exposição em agências e vendeu acima da avaliação. Valor de Mercado “caiu” e, neste caso, não é culpa da Rio Bravo.

        Porém temo que tenha vendido bons imóveis dentre a lista de agências.

        Curtido por 1 pessoa

    1. Mais um acordo Caracu da Rio Bravo….. E os Cotistas Oh!
      Com esse acordo a renda vai lá pra casa dos R$ 0,40 e o valor das cotas vai atrás …
      É preciso destituir esse gestor incompetente!
      Nunca tive esse fundo na minha carteira, mas me solidarizo com a vitimas desse gestor.

      Curtido por 4 pessoas

    2. Nas décadas que tenho de mercado financeiro, poucas vezes vi tamanha canalhice, esse pessoal da rolo bravo não tem competência nem para gerir uma banca de feira.
      Lembram algum tempo atrás quando alertei sobre a prática de administração temerária por conta dessa gestão, pois é agora a situação já beira a gestão fraudulenta.
      O que temos que fazer :
      Nos unir para destituir essa gestão
      Entrar com pedido de investigação na CVM
      Não afasto a possibilidade de processo na justiça por improbidade administrativa, gestão temerária e até fraudulenta.
      Se tiver algum advogado aqui por favor se manifeste.

      Curtido por 3 pessoas

      1. Também acho melhor expulsar esse tipo de gestor, não só do rvba, abcp, ctxt e rcrb onde as atrocidades feitas foram claras até para uma criança, como também fazer tudo o que você falou (destituir o gestor, pedidos de investigação na CVM, processo na justiça por improbidade administrativa, gestão temerária e até fraudulenta), mas também pedidos na justiça para o gestor indenizar este e os outros fundos lesados pela gestão, proibição de a gestão administrar e gerir qualquer FII por pelo menos 8 anos e a prisão dos responsáveis, caso haja comprovação de fraude. Acho interessante punições exemplares para que outros administradores e gestores não queiram repetir o que essa gestão está fazendo. Se bem que estamos no Brasil, e acho que estou viajando!!!

        Curtido por 4 pessoas

      1. Trix, muito útil a tabela. Tenho o RBVA, SDIL e RBED. Vou avaliar o preço x valor de cada um deles e planejar a minha saída. Com a RB não vale a pena ter visão de longo prazo, a surpresa pode reduzir muito o valor da posição de uma hora para outra. Esses só dão entrada em valores com muita margem de segurança e chegando num alvo bem definido é realizar (a desconfiança reduz o valor justo!!). Abraço!

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    3. Já era de se esperar mais um nobu do cotista, a rolo bravo tem feito isso constantemente, o que me surpreende é alguns cotistas estarem gostando, impressionante !!! O digestor, destruidor do nosso patrimônio age claramente em favor da parte contrária em prejuízo dos cotista e ainda tem cotista que aplaude, estarrecedor.

      Curtido por 2 pessoas

    1. Muito bom!
      Se esperava aqui longos anos de imbróglios judiciais e uma queda de 50% nos aluguéis.
      Com o acordo se resolve os imbróglios e os aluguéis das 18 agências cai 42% do atual.
      O acordo adicionou previsibilidade ao Fundo, e afastou as nuvens negras da Judicialização.

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  5. nada como o tempo…

    fico impressionado como cada vez mais rápido as falácias desmoronam…

    agora falta provar a tese do ‘ahh se vagar ai aluga rápido!’ kkk

    em valores atualizados dá mais de 35 mil/m² … qdo ver qto do dinheiro alheio evapora na próxima avaliação…

    “Em janeiro, o Fundo recebeu notificação formal da C&A, locatária do Imóvel Leblon/RJ, quanto ao interesse na rescisão antecipada do contrato de locação. A locatária representa cerca de 1,5% da receita contratada do Fundo e deve permanecer no imóvel até o início de maio de 2021, ao final do seu aviso prévio.

    A Locatária também vai arcar com as multas de rescisão contratuais e com aluguéis e encargos até a data de saída. A Rio Bravo já está em prospecção de novos locatários para alugar o empreendimento.

    Com isso, a vacância física projetada do Fundo passa a ser de 1,1%, que representa apenas 2 dos 88 imóveis no portfólio do Fundo (já desconsiderado o terreno em Campo Limpo/SP)”

    o cotista já tomou ‘Nobu’ uma vez e pelo jeito… vai ter ‘fila’ de ‘Nobu’ dessas aquisições absurdas nos próximos períodos

    que comece o ‘mi mi ‘mi’ e o ‘xo rô rô’ kkk

    Curtido por 3 pessoas

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