AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.

O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.

AGCX11

Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.

A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.

Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.

O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.

Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.

Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.

O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.

Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.

Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.

Taxa de Administração

1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.

A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo

Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle

O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
* Agências Buy To Lease:
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Inconfidencia Rua Curitiba, nº 888 – Belo Horizonte/MG 2.373,17 m²
Ag Venda Nova Rua Padre Pedro Pinto, nº 1.580 – Belo Horizonte/MG 2.585,45 m²
TOTAL MG: 4.958,62 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, nº 160 – Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m²
Ag Av Chile Av. República do Chile, nº 230 – Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m²
Ag Bandeira Rua Mariz e Barros, nº 79 (loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m²
Ag Ipanema Rua Visconde de Pirajá, nº 127 – Rio de Janeiro/RJ 510,00 m²
Ag Leme Rua Antônio Vieira, nº 24 – Loja A – Rio de Janeiro/RJ 696,80 m²
Ag Meier Rua Dias da Cruz, nº 28-A (Loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m²
Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, nº 2.370 – Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m²
Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, nº 15.545 – Rio de Janeiro/RJ 919,00 m²
Ag Sao Goncalo Rua Dr. Nilo Peçanha, nº 125 – São Gonçalo/RJ 1.388,00 m²
TOTAL RJ: 12.632,31 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Via Anchieta Via Anchieta, nº 1.558 – São Paulo/SP 1.785,00 m²
Ag Barra Funda Av. Rio Branco, nº 1.675 – loja – São Paulo/SP 1.293,02 m²
Ag.Benedito Coutinho Rua Antônio Benedito Coutinho, nº 149 – Osasco/SP 1.206,10 m²
Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa nº 281 (calçadão) – Carapicuiba/SP 1.949,20 m²
Ag Santa Cecilia Rua das Palmeiras, nº 233 – loja – São Paulo/SP 1.205,86 m²
Ag Copao Redondo Estrada de Itapecerica, nº 3.429 – São Paulo/SP 1.448,48 m²
Ag Guaianases Rua Salvador Gianetti, nº 436 – São Paulo/SP 2.475,10 m²
Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, nº 228 – São Paulo/SP 1.312,18 m²
Ag Imirim Av. Imirim, nº 1.271 – São Paulo/SP 1.384,34 m²
Ag Itaquaquecetuba Rua Sebastião Ferreira dos Santos, nº 93 – Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m²
Ag Jardim Da Saude Av. do Cursino, nº 1348 – São Paulo/SP 1.833,14 m²
Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, nº 2.125 – São Paulo/SP 1.299,00 m²
Ag Pirituba Rua Guerino Giovani Leardini, nº 63/67 – São Paulo/SP 1.368,00 m²
Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, nº 5.386 – Osasco/SP 2.250,00 m²
Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, nº 85 a 111 – São Paulo/SP 1.446,96 m²
TOTAL SP: 24.598,48 m²* Agências Built To Suit
NOME PROVISÓRIO ENDEREÇO AQUISIÇÃO ÁREA*
Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 – São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m²
Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 – São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m²
Ag Pq Maria Helena Rua Cel. Souza Franco, 115, Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m²
Ag Jundiapeba Alameda Sto. Ângelo, 118, Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m²
Ag. Estrada Rio do A Estrada Rio do A, 1131, Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m²
Ag R. dos Italianos Rua dos Italianos, 609 621 623, São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m²
Ag. Av. Rio Branco Av. Rio Branco, 311, Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m²
TOTAL BTS: 4.056,64 m²RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

495 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. Em dezembro:
    1.Entregaram as agências Industrial e Rio Claro(com recebimento das locações, cujas datas de início se dão no momento da entrega, e não na efetiva inauguração ao público, uma vez que este evento cabe apenas à locatária).

    2.Foram solucionadas as pendências finais de obras da Ag. Pedro Vicente….estão no aguardo das documentações oficiais.

    3.Continuam no aguardo da efetivação da ligação de energia definitiva, pela concessionária,na Ag. Rio do A.

    4.Continuam no aguardo da resolução de pendências finais de obras e emissão dos relatórios de vistoria da Ag. Pátio do Colégio.

    Curtido por 3 pessoas

      • Fico pensando, muita grana que já teve um custo altíssimo para ser captada… devolver sem conseguir imobilizar vai ser o Atestado Mor de Incompetência, desculpem-me os amigos que gostam da Rio Bravo e concordo com o diferencial da empresa, mas aqui SE devolverem o dinheiro vai ser uma mancha na reputação da mesma.

        Dinheiro de cotista não é capim!

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      • Fabio

        Basicamente os contratos de agência dizem:

        – pagarás regiamente pelo imóvel cedido, em troca de 10 anos de locação atípica
        – não usarás o FII para comprar outros imóveis sem o consentimento do inquilino
        – não poderás alugar para outro inquilino
        – agradecerás por toda locação mesmo que ela não venha a ser efetivada

        🙂

        Curtido por 2 pessoas

      • Bom, então foi um contrato mal assinado…mal discutido. Se a Caixa não quiser mais os imóveis fica tudo por isso mesmo? Então tá….devolve o dinheiro pros cotistas e aprendam com os erros pra não comete-los mais da próxima vez.

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      • Fábio

        eu já reclamei muito, por isso que eu falava que “cotista tem as costas largas”…

        mas enfim, já foi mas que sirva de lição para as próximas emissões ou vão se deixar cegar pelo brilho da promessa?

        AGCX não cumpriu nem a alocação, nem a TIR prometida… outch!

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  2. Lembrei……..

    Lembro que no meio do ano ocorreu um ajuste na data do recebimento do aluguel, e com isso , o aluguel que era pago final do mês , passou a ser pago logo no inicio do mês, mas do mês subsequente , concluo que foi este o fato que retardou a percepção do reajuste do aluguel das agencias BTL, que sempre era percebido no rendimento de janeiro, ficando agora para fevereiro. Na minha opinião o novo rendimento deverá ficar em torno de 8,9x , isso se não ocorrer nenhuma entrega das agencias BTS para locatária, que na sua maioria já estão prontas; segundo o relatório , se todas forem entregues, o rendimento poderá ter uma variação positiva de 0,67 por cota, muito bom, mas lembrando que a cada corte de 0,25% da selic, o rendimento cai em torno de 0,07 por cota, então moçada fiquem a vontade para brincar com os números.

    Grande Abraço a todos .

    Curtido por 7 pessoas

  3. Resultado da assembléia: Não foi aprovada a intermediação para venda da agência Jardim da Saúde à terceiros. A administradora iniciará os procedimentos para devolução da agência à CEF e restituição dos valores pagos.

    Curtido por 4 pessoas

      • Na AGO de fev/16:
        Capital Disponível para Investimento: R$ 145.068.577
        Alocação atual: LCI – Remuneração: 95,13% do CDI
        Alternativas de Investimento:
        – Imóveis BTS – Em análise (baixa probabilidade)
        – Imóveis BTL (Desmobilização) – Em análise
        – Reinvestimentos (Troca de Endereço) – Em análise
        – Investimentos nos imóveis BTL (imóveis já detidos pelo Fundo) – Em análise (baixa probabilidade)
        – Data-Center – Opção descartada pela CAIXA
        – Prédio Administrativo locado à CAIXA (imóvel de terceiros) – Opção descartada pela CAIXA
        – Agências Bancárias locadas à CAIXA (imóveis de terceiros) – Em análise (baixa probabilidade)
        Novas Alternativas:
        – Alocação em imóveis de Varejo (tornar o FII multilocatário)
        – Amortização dos recursos

        Curtido por 2 pessoas

      • Padre, essa informação eu já sabia

        mas até agora nao vi nenhum avanço nessas opções

        E acredito que seja amortizado mesmo, pois segundo o RI, o deadline seri até dia 31 desse mês.

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      • padre, consta num relatório há uns meses atrás.
        acho que de julho ou agosto por ai. Constava essa informação

        tenta ver no informe semestral.
        ou foi um email que recebi do ri e repassei aqui no grupo

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    • Galera é uma oportunidade de ouro nos dias de hoje. Me dá 145 milhões e eu faço 300 rapidinho. O que quero dizer é que a Rio Bravo tem um oportunidade de ganhar também é por isso que eu acho que vão protelar isso até achar o jeito…

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      • Sangue

        o que para mim e pelo visto para você também é oportunidade… para eles é “problema”

        sonho de consumo de 99% dos gestores de FIIs é fundo já alocado, mono imóvel e com o menor número de inquilinos para não dar trabalho

        o “interesse” reaparece nas novas emissões , pode notar: produzem mais relatórios, troca a “roupinha” e dá um banho de fontes e fotos pra ficar limpinho kkk

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      • Sangue,
        Não combinam : “oportunidade de ouro nos dias de hoje” e “protelar”.
        Seria ótimo que o prazo até o final do ano, mencionado pelo ahchaves, fosse cumprido: se houvesse a amortização AGORA ou a Administradora adquirisse novos imóveis, sem protelar e aproveitássemos as oportunidades do momento.

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      • Vc não entendeu.. Explico :
        oportunidade —– para quem tem o dinheiro (seja quem for).
        Protelar seria opção da administradora já que ela ainda não sabe como vai nos pegar os 145….se é por administração de imóveis novos ou etc. Vc viu que ela queria vender e pegar um lucrinho maroto…agora já tá tramando algo, é isso que eu to dizendo…

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  4. Rio Bravo não consegue entregar estas 5 agências prontas… ESTE MÊS TERÁ CORREÇÃO DAS AGÊNCIAS BTL…
    Lembrando do aspecto Negativo – pra cada 0,25% que a taxa Selic cair… perderemos R$ 0,07 de DY…. se próxima baixa da SELIC for de 0,50% .. perderemos R$ 0,14 no DY…assim vai… Se cortarem 1% de uma vez… perderemos r$ 0,28…. Este pessoal da Rio Bravo tem que efetuar a amortização o mais rápido possível… Larga do Osso !!!!!!!

    COMENTÁRIO DO GESTOR
    Em novembro, foram distribuídos R$8,73/cota a título de rendimentos, 9,1% acima da distribuição realizada no mesmo
    mês do ano passado e 0,8% abaixo da distribuição realizada no mês de outubro. A leve diminuição da distribuição
    comparada ao mês anterior foi necessária devido ao recente corte de 0,25bps na taxa Selic pelo Banco Central. Os
    recursos financeiros do Fundo tiveram neste mês uma remuneração média de 89,39% do CDI (já líquido de Imposto de
    Renda) e seguem aplicados em LCIs da CAIXA.
    Ao final do mês, foram contabilizadas no balanço do Fundo as remarcações dos ativos à valor de mercado, resultando em
    um aumento de aproximadamente 1,5% no valor dos ativos do fundo, com um impacto contábil de R$ 3,6 milhões.
    Ressaltamos que esse aumento se dá apenas como um ajuste contábil de remarcação periódica de ativos a valor de
    mercado, e não altera assim, a receita dos contratos de locação vigentes.
    Realizamos também nesse mês vistoria de entrega da agência Rio Claro. Desta forma, aguardamos apenas a emissão do
    relatório formal de vistoria, e lembramos novamente que a locação do imóvel passará a ser devida no momento da
    formalização desta entrega, e não apenas na efetiva inauguração ao público, sendo que este evento cabe apenas à locatária.
    De toda forma, aprovado o recebimento, terá início a entrega de itens de responsabilidade da locatária, como mobiliário e
    sinalização, visando a abertura da unidade. Com relação às demais agências prontas, seguimos no aguardo da efetivação da
    ligação de energia definitiva pela concessionária responsável, como no caso da Ag. Rio do A, ou a resolução de pendências
    finais, como emissão dos laudos de equipamentos e responsabilidade técnicas de itens da obra nas outras agências.
    Os alugueis das agências Buy-To-Lease foram reajustados a partir de 30/11, por 8,79%, referente ao IGP-M acumulado dos
    últimos 12 meses. A locação reajustada referente à competência de dezembro será efetivamente recebida no início de
    janeiro.

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  5. A Rio Bravo disponibilizou explicações

    Alternativas:
    1. Devolver a agência para CAIXA, sendo a CAIXA obrigada contratualmente devolver o
    dinheiro pago atualizado pelo IGP-M
    • Valor pago: R$ 5.159.500
    • IGP-M no período: 29,6%
    • Valor atualizado: R$ 6.689.182 –TIR: 19,0% a.a.
    Obs: o Fundo deverá acionar juridicamente a CAIXA para restituir o valor pago atualizado, conforme
    contrato
    2. Vender a agência para terceiro e aprovar a cobrança de taxa de sucesso à Rio Bravo no
    percentual de 20% no que exceder ao valor da devolução do imóvel.
    • TIR Estimada (líquido de todos os custos) deverá ser no mínimo igual a alternativa
    1.
    Obs: o retorno acima estimado está liquido de taxa de sucesso de 20% sobre a diferença do
    valor transacionado, liquido de corretagem, contra o valor a ser recebido pela devolução à
    CAIXA

    Prospecção de compradores:
    Para identificar possíveis compradores a administradora contratará consultoria para realizar
    trabalho de prospecção e comercialização do imóvel, afim de obter valor superior resultante
    da venda contra o valor que seria recebido em caso de devolução do imóvel à CAIXA.
    Taxa de Sucesso:
    Somente se identificado comprador por valor superior ao equivalente à devolução do imóvel
    será realizado a transação.
    A taxa de sucesso é de 20% sobre o excedente, liquido de custos para realização da transação
    (ITBI, corretagem, despesas cartoriais e etc.)
    Caso não seja realizada a venda por valor superior ao equivalente à devolução do
    imóvel pelo prazo de 12 meses, o Fundo procederá com os tramites necessários
    para devolução do imóvel à CAIXA.
    Neste cenário, nada será devido à a empresa contratada pelo trabalho de
    prospecção realizado.

    Curtido por 1 pessoa

  6. Ahchaves , aonde e como fixaram a data de 31/12/2016 para manifestação/decisão do fundo no que diz respeito a amortização ou investimento em novas possibilidades .
    Falaram em alguma assembléia ? tem algum documento ?

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