AGCX11 – Agências Caixa

O Fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Agências.

O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis, particularmente agências bancárias para locação apenas à Caixa Econômica Federal.

AGCX11

Os valores de aquisição dos Ativos Imobiliários sofrerão atualização monetária do IGP-M/FGV, com pro rata a partir de 1º de dezembro de 2012.

A rentabilidade esperada do Fundo, conforme definido no Estudo de Viabilidade e mensurada em termos de taxa interna de retorno (TIR)  é equivalente a 13,71% (treze inteiros e setenta e um centésimos  por cento) ao ano, considerando eventual acréscimo de inflação, ou  seja, em termos nominais.

Inicialmente o FII irá adquirir 26 imóveis de propriedade da Caixa, usando para isso apenas 40% do total captado. Os 60% restantes serão investidos em ativos financeiros renda fixa (Tesouro Direto, LCI, etc), aguardando novos imóveis a serem adquiridos e locados à Caixa.

O rendimento inicial será proveniente da locação destas agências e dos juros financeiros, apresentando assim um comportamento similar aos outros FIIs de Agências Bancárias: Aquisição do Imóvel > Adaptação ou Reforma > Entrega do Imóvel > Recebimento do Aluguel.

Vale lembrar que entre o começo e o final deste processo o capital investido não rende juros e nem aluguel, baixando assim o rendimento mensal.

Aproximadamente R$ 156 milhões, foram alocados na aquisição de 26 agências bancárias, já em funcionamento, locadas à Caixa Econômica Federal no formato Buy to Lease.

O restante dos recursos captados líquidos, serão utilizados para a aquisição de imóveis, e posterior reforma/construção de agências bancárias, a serem locadas à Caixa Ecônomica Federal, no formato Built to Suit.

Para tanto, o fundo tem atualmente 60 microrregiões de prospecção exclusiva, as quais estão sendo trabalhadas pela Rio Bravo e Jones Lang LaSalle com a finalidade de identificar estes imóveis.

Os recursos ainda não alocados na aquisição e desenvolvimento das novas agências, estão alocados em ativos de renda fixa,  preponderantemente LCI’s e fundos de investimento com rendimentos atrelados ao CDI.

Taxa de Administração

1º ano: 0,651% a.a.
2º ano: 0,551% a.a.
3º ano: 0,451% a.a.

A partir do 4º ano: 0,351% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do Fundo

Taxas regressiva de 0,651%a.a. no 1º ano de existência do fundo até 0,351%a.a. após 4 anos de existência do fundo, incidente sobro o patrimônio liquido (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

Consultor Imobiliário: Jones Lang LaSalle

O Contrato:

“é assim, o dono(Caixa) vende o imóvel para o novo proprietário(FII) com o compromisso de alugá-lo, geralmente por longos prazos.”
 
” O “lease back” é a modalidade de arrendamento mercantil em que o arrendatário, antes de o ser, vende sua propriedade do bem ao arrendador,recebendo-a, após, em locação. “
 
no caso da caixa:
“Objeto do Contrato: (i) a realização de construção pelo Locador, por intermédio de construtora, de acordo com as especificações dos Locatários e no tempo e forma previstos no projeto e no contrato; e, (ii) a subseqüente locação do empreendimento aos Locatários, em caráter personalíssimo, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir da data de início do Prazo Locatício.”
 
“Renovação da Locação: os Locatários, desde que estejam adimplentes com as obrigações por eles assumidas, gozarão da prerrogativa de solicitar ao locador a renovação do prazo da locação por igual período. Para efeitos de renovação da locação, prevalecerão as mesmas condições do Contrato de Locação Atípica. Nesse momento, as partes poderão rever o valor de locação, sendo que para fins de definição do valor de mercado do aluguel na hipótese de renovação discriminada, cada uma das partes, as suas exclusivas expensas, apresentará um laudo de avaliação elaborado por uma empresa especializada contemplando o valor da locação.”
 
* Agências Buy To Lease:
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Inconfidencia Rua Curitiba, nº 888 – Belo Horizonte/MG 2.373,17 m²
Ag Venda Nova Rua Padre Pedro Pinto, nº 1.580 – Belo Horizonte/MG 2.585,45 m²
TOTAL MG: 4.958,62 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag 14 Bis Av. Marechal Câmara, nº 160 – Rio de Janeiro/RJ 1.900,31 m²
Ag Av Chile Av. República do Chile, nº 230 – Rio de Janeiro/RJ 1.139,67 m²
Ag Bandeira Rua Mariz e Barros, nº 79 (loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.339,00 m²
Ag Ipanema Rua Visconde de Pirajá, nº 127 – Rio de Janeiro/RJ 510,00 m²
Ag Leme Rua Antônio Vieira, nº 24 – Loja A – Rio de Janeiro/RJ 696,80 m²
Ag Meier Rua Dias da Cruz, nº 28-A (Loja) – Rio de Janeiro/RJ 1.483,53 m²
Ag Nova Iguacu Av. Marechal Floriano Peixoto, nº 2.370 – Nova Iguaçu/RJ 3.256,00 m²
Ag Rec Bandeirantes Av. das Américas, nº 15.545 – Rio de Janeiro/RJ 919,00 m²
Ag Sao Goncalo Rua Dr. Nilo Peçanha, nº 125 – São Gonçalo/RJ 1.388,00 m²
TOTAL RJ: 12.632,31 m²
NOME ENDEREÇO ÁREA CONSTRUÍDA
Ag Via Anchieta Via Anchieta, nº 1.558 – São Paulo/SP 1.785,00 m²
Ag Barra Funda Av. Rio Branco, nº 1.675 – loja – São Paulo/SP 1.293,02 m²
Ag.Benedito Coutinho Rua Antônio Benedito Coutinho, nº 149 – Osasco/SP 1.206,10 m²
Ag Carapicuiba Av. Rui Barbosa nº 281 (calçadão) – Carapicuiba/SP 1.949,20 m²
Ag Santa Cecilia Rua das Palmeiras, nº 233 – loja – São Paulo/SP 1.205,86 m²
Ag Copao Redondo Estrada de Itapecerica, nº 3.429 – São Paulo/SP 1.448,48 m²
Ag Guaianases Rua Salvador Gianetti, nº 436 – São Paulo/SP 2.475,10 m²
Ag Guarapiranga Av. de Pinedo, nº 228 – São Paulo/SP 1.312,18 m²
Ag Imirim Av. Imirim, nº 1.271 – São Paulo/SP 1.384,34 m²
Ag Itaquaquecetuba Rua Sebastião Ferreira dos Santos, nº 93 – Itaquaquecetuba/SP 2.342,10 m²
Ag Jardim Da Saude Av. do Cursino, nº 1348 – São Paulo/SP 1.833,14 m²
Ag Planalto Paulista Av. Indianópolis, nº 2.125 – São Paulo/SP 1.299,00 m²
Ag Pirituba Rua Guerino Giovani Leardini, nº 63/67 – São Paulo/SP 1.368,00 m²
Ag Quitauna Av. dos Autonomistas, nº 5.386 – Osasco/SP 2.250,00 m²
Ag Senador Queiros Av. Senador Queiroz, nº 85 a 111 – São Paulo/SP 1.446,96 m²
TOTAL SP: 24.598,48 m²* Agências Built To Suit
NOME PROVISÓRIO ENDEREÇO AQUISIÇÃO ÁREA*
Ag Hebraica Av. Brigadeiro Faria Lima, 1644 – São Paulo/SP 21/06/2013 323,31 m²
Ag Vila Mascote Av. Santa Catarina, 287 – São Paulo/SP 30/08/2013 753,36 m²
Ag Pq Maria Helena Rua Cel. Souza Franco, 115, Suzano/SP 04/10/2013 581,00 m²
Ag Jundiapeba Alameda Sto. Ângelo, 118, Mogi das Cruzes/SP 11/10/2013 593,44 m²
Ag. Estrada Rio do A Estrada Rio do A, 1131, Campo Grande/RJ 14/01/2014 571,41 m²
Ag R. dos Italianos Rua dos Italianos, 609 621 623, São Paulo/SP 25/04/2014 520,50 m²
Ag. Av. Rio Branco Av. Rio Branco, 311, Rio de Janeiro/RJ 30/04/2014 713,62 m²
TOTAL BTS: 4.056,64 m²

RI:  fi@riobravo.com.br / fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII: Emerson

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634 comentários sobre “AGCX11 – Agências Caixa

  1. Mandei mais uma dúvida, que foi respondida imediatamente…

    Referente a proposta das 10 agências de terceiros, qual a data limite para os vendedores se manifestarem?

    Rio Bravo:

    A proposta emitida tem validade até 29/05.

    O proprietário aceitando a venda, poderá haver um período de negociação de preço e condições comerciais e uma vez acertando as condições com o vendedor será necessário iniciar negociação com a CAIXA referente aos contratos de locações atuais. O objetivo da Rio Bravo é obter condições contratuais semelhantes as atuais do Fundo.

    Após essas negociações acertadas, haverá também o periodo de Due Diligence legal e técnica.

    Curtido por 7 pessoas

    • Só é ruim que comprar agências Bancárias de terceiros, locadas à Caixa, o preço virá nas alturas. Se eu fosse dono de um imóvel alugado por 30 anos para um banco e se eu recebesse uma proposta de compra, eu ia enviar a faca . . .

      Curtido por 1 pessoa

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