XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração de 0,80% ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido.

Deve-se observar o valor mínimo da Taxa de Administração de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mensais, corrigido anualmente pela variação acumulada do IGP-M/FGV.

A Taxa de Gestão devida ao Gestor corresponde a 0,15% (quinze centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo,observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 vinte mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os Honorários de Consultoria Imobiliária  devidos ao Consultor Imobiliário correspondem a 0,43% (quarenta e três  centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

O The Corporate está localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, nº 370 – Granja dos Cavaleiros  – Macaé, RJ, em um terreno com área total de, aproximadamente, 3.878 (três mil, oitocentos e setenta e oito) metros quadrados.

XPCM11_areas

XPCM11_alug

1.500.000,00 – contrato típico – aluguel; 400.000,00 – contrato atípico – personalizações (customização), ambos tem como data-base o mês de outubro e reajustados, porém apenas o contrato de aluguel poderá futuramente sofrer revisional

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

RI: comercial@xpgestao.com.br

582 comentários sobre “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

  1. Esse fundo está com uma performance assustadoramente boa, especialmente considerando que existe uma alta probabilidade de a Petrobras sair do imóvel e ele virar outro elefante branco em Macaé, como ocorreu com o XTED11.
    Acredito que o que está manipulando as cotações desse fundo para valores absurdos é a posição cada vez crescente do MXRF11 nesse FII. O curioso é que ambos os fundos pertecem à XP, o que torna essa operação extremamente suspeita, gerando vantagem pro cotista do XPCM e prejuízo para o do MXFR11. Evitem ambos!

    Curtido por 1 pessoa

    • Bom dia! Sobre as diferencas entre o XTED e o XPCM e ,portanto, as diferencas de riscos,o historico aqui do Blog,com comentarios anteriores ta bem informado.
      Sobre os volumes de negociacao do XPCM mensal(estao nos relatorios gerenciais especificos) e a diferenca entre os numeros de cotas do XPCM no MXRF,desde pre-negociacao com a Petrobras(podem ter aproveitado os precos baixos da epoca) e os recentes(estao nos relatorios do MXRF)so checar la e constatar que o volume nao e significante, comparado com o volume total,portanto, nao concordo.

      Curtido por 3 pessoas

    • Também não concordo com o seu comentário.

      É um bom fundo, com um excelente imóvel e com um bom contrato com a Petrobrás.
      Nem no pior momento da Petrobrás ela saiu dele. Isto mostra o seu valor.
      Existe também uma pequena parte atípica que dá uma maior segurança.

      A comparação com XTED é desproporcional.

      Curtido por 2 pessoas

    • Risco de saida do inquilino(bem diferente da que tinha o XTED) e do poder de negociacao em revisionais trianuais,em epocas de economia,principalmente da industria do petroleo, ruim,sempre vao rondar por aqui…basta estima-la,de acordo com a situacao de vida e financeira de cada um e adiconar na carteira ,proporcional ao que lhe pareca adequado.

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    • Na minha opinião o risco de XPCM caiu muito com a desocupação da PETR de XTED. Para mim estava claro que a PETR sairia de um ou de outro prédio. Acabou saindo de XTED.

      Mas como se trata de uma empresa estatal com capital misto, tudo pode acontecer. Imagine você que o fundo de funcionários da BR (PETROS) resolva comprar um prédio em Macaé (XTED?) e queira alugar para a própria empresa?

      Curtido por 1 pessoa

  2. Enquanto os “mares estão bem revoltos” por vários Fiis “por aí”… e o medo do fator inquilino persiste,alem do VP,por aqui…:

    1)no mês de novembro ,aproximadamente R$0,1/cota de resultado,não distribuído,no XPCM,ou seja,os rentistas receberam 0,78,mas podem considerar 0,88.

    2)E….bem significativos,R$1/cota(já levando em conta os 95% ,obrigatório) ,acumulados em 2016,de resultado,não distribuído,ou seja “pra queimar caixa”.

    Fonte:último relatório gerencial.

    Curtido por 2 pessoas

      • Prezado digo11, e colegas mais experientes do nosso site.

        Grato pela atenção da resposta.
        Eu sou novato e aprendiz de FII.

        Relatório Gerencial
        (Mês Novembro /12 Meses)
        Resultado (R$): 2.115.447 / 27.003.127
        Rendimento Distribuído: 1.883.365 / 22.117.461

        A tua interpretação/afirmação é que o XPCM dispõe em caixa esta diferença: R$ 4.885.666 / 2.414.570 cotas = R$ 2,02 / cota?

        Eu lembro que há as Receita Complementar (a) e (b) para ressarcir o empréstimo contraído para a construção das adequações exigidas pela Petrobrás.

        Eu, apenas, entendo que está muito resumido para afirmações.

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    • Prezado digo11,

      Peço a sua atenção para, caso possível, explicar ou detalhar os seus comentários e projeções sobre o XPCM.
      a) Recebido 0,78, mas considerem 0,88, Porque?
      b) Já considerando 95% será distribuído R$ 1,00. Quando? Pode, ou já é certo? Presente de Natal aos cotistas?

      Eu li o Relatório Gerencial de 30.11.16, o Informe Mensal Nov/16 de 13.12.16, e o FR – Avaliação de 14.12.16.
      Apreciaria aprender a como chegar as mesmas tuas conclusões. Releva, por favor, se peço muito, o “Peixe & Rede”. (Rsrsrsrsrsrsr)

      Antecipo os meus agradecimentos.

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      • Bom dia Accb!
        No relatorio gerencial ,modelo novo,da rio bravo,o deste mes , tem uma tabela de fluxo financeiro,portanto é a subtração dos milhões de resultado,pelo rendimento distribuido ,tanto no mes ,quanto no acumulado do ano,dividido pelo numero de cotas.
        A gestão tem,por lei,de distribuir 95% do resultado ,todo semestre(o valor aproximado calculado)Os 5%que sobram,podem reter ou “queimar caixa”.Se irão distribuir e quando,está nas “mãos” deles.

        Curtido por 1 pessoa

  3. Inquilino melhorando governança,Edificio novo,”built to suit”,setores ,trabalhando no edifício ,estratégicos,principalmente pro futuro da empresa,renegociacao recente e já atualizada do aluguel típico,em valores de mercado local e sob gestão da Rio Bravo,aumento, “um tiquinho”:) ,do aluguel atípico,iminente …
    Melhor Valuation pelo mercado atual….

    Curtido por 6 pessoas

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