XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração de 0,80% ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido.

Deve-se observar o valor mínimo da Taxa de Administração de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mensais, corrigido anualmente pela variação acumulada do IGP-M/FGV.

A Taxa de Gestão devida ao Gestor corresponde a 0,15% (quinze centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo,observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 vinte mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os Honorários de Consultoria Imobiliária  devidos ao Consultor Imobiliário correspondem a 0,43% (quarenta e três  centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

O The Corporate está localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, nº 370 – Granja dos Cavaleiros  – Macaé, RJ, em um terreno com área total de, aproximadamente, 3.878 (três mil, oitocentos e setenta e oito) metros quadrados.

XPCM11_areas

XPCM11_alug

1.500.000,00 – contrato típico – aluguel; 400.000,00 – contrato atípico – personalizações (customização), ambos tem como data-base o mês de outubro e reajustados, porém apenas o contrato de aluguel poderá futuramente sofrer revisional

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

RI: fi@riobravo.com.br

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980 comentários sobre “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

  1. Acho que o inquilino não sai de lá tão cedo …. leiam no OGLOBO … RIO – Doze anos após sua descoberta, o pré-sal brasileiro se tornou a fronteira petrolífera mais atraente do mundo. A redução de custos proporcionada pelos avanços tecnológicos empreendidos pela indústria no país e os elevados índices de produtividade dos campos fizeram da área nas bacias de Santos e de Campos mais competitiva que os badalados shale gas e tight oil — como são chamados o óleo e gás não convencional dos Estados Unidos —, que chegaram a ser vistos como uma revolução de impacto global …

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    • (Continuando …)

      … Segundo especialistas, a produção no pré-sal é economicamente viável mesmo se o preço do petróleo cair a US$ 35. Hoje, a cotação do barril está em torno de US$ 78 no mercado internacional. Já no caso do petróleo não convencional nos EUA, só vale a pena com o preço do petróleo em US$ 66, segundo a consultoria Ryad Energy. A produção a partir das areias betuminosas do Canadá, outra área considerada uma nova fronteira global do petróleo, só compensa com o barril a partir de US$ 63 …

      … A sete mil metros de profundidade, o pré-sal já responde por 55% da produção total no país, com 1,82 milhão de barris por dia de óleo e gás, diz a Agência Nacional do Petróleo (ANP). Um poço que fica no campo de Mero, na área de Libra (Bacia de Santos), já é o maior produtor mundial no mar, com a extração de 38,8 mil barris por dia de petróleo. A alta produtividade por poço no pré-sal, cuja média é de cerca de 30 mil barris por dia, supera a de outras áreas de exploração marítima. É quatro vezes maior que no Golfo do México e no Mar do Norte, na Europa …

      … Makarovsky observa que o custo para extrair o petróleo do pré-sal do fundo do mar está em torno de US$ 7 por barril, menor que a média mundial, entre US$ 10,8 e US$ 11 por barril. Ele destaca o peso da digitalização nos sistemas de produção para o pré-sal passar a ser considerado um produto de “baixo custo” pela indústria petrolífera global …

      … A palavra-chave é tecnologia. A indústria foi convocada a usar a criatividade. O custo para perfurar um poço caiu de US$ 100 milhões para US$ 40 milhões, ou 60% — diz …

      >>>> Até parece matéria paga … -rsrsr

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  2. Olha… visitei o site do gestor RIO BRAVO … possui vários fundos … grandes posições, mas cada fundo possuindo um ou poucos imóveis. Deveria reunir TODOS imóveis em um fundo apenas! Não entendo porque querer gerenciar vários pequenos…

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  3. Fazendo uma ocntinha rápida no papel de pão de padaria … aluguel está a mais ou menos usn R$102/m2. Aquele hospital … está em uns R$135/m2. Considerando que um hospital é muito mais especializado do que um mero edificio de escritórios … 35% a mais acredito ser … justo.

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    • Receitas R$ 2.011.414

      ABL 18.641 m2

      como são 2 contratos atípicos e 1 típico, seria necessária uma ponderação; faz tempo que não olho o patamar comparativo deles, se alguém tiver certinho posta aqui

      vou fazer a ‘conta de padaria’ com a proporção que eu tenho de cabeça 75/25%

      isso daria 81/m²

      é bem acima da média da região SE minhas contas estiverem certas…

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      • Eu estou considerando aportar nesse fundo como proteção a minha posição em PETR4/PETR3. Se eu tivesse tido essa estratégia, isso por volta de 2010 … 8 anos até 2018… 8 a.a. … seus +70% … nem sentiria essa destruição de patrimônio atual nas ações da empresa… que cairam uns 70-50% desde 2008. Vou pensar … seriamente nesse assunto; creio que vou aportar, nesse patamar abaixo dos tradicionais R$100zinhos de lançamento.

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      • Eu vejo assim: sou investidor de bolsa para acumular patrimônio, e não “especular.” Nao quero, não gosto, e não opero no curto prazo (day-trade, swing-trade, opção,. etc….). Acumular patrimônio significa aumentar a participação em empresas boas, através de aportes e/ou recebimento de dividendos. Vender na baixa (pânico), e comprar na alta (euforia), para mim, é receita para destruir patrimônio. A PETR3/4 é muito volátil, o presente está melhorando, mas o futuro ainda é incerto; apenas recentemente recomeçou a pagar DIV/JCP (uns 0,25% TRIM, ou 1% a.a.). Se o ibov subir, eu acredito que a PETR3/$ irá subir uns 50% (dos atuais $20 p/ os $30) e aí permancer até que o efeito eleição … passe (em 2019?!). Ora … um FII que religiosamente paga 0.8% a.m. (9%, 10% a.a.) e está abaixo dos tradicionais 100zinhos, ou seja, com o potencial de valorização (10-15%) … eu prefiro pela baixa liquidez, menor volatilidade, e maior rendimento mensal/anual. O FII é mais … estável!

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      • Esqueci de mencionar que o aluguel desse FII é reajustado pelo IGMP, ou índice similar. Ou seja … XPCM11 pode até render menos, mas eu pago (ou melhor, deixo de receber) para ter tranquilidade e menos volatilidade. Além da renda mensal, aparentemente segura e crescente.

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      • Bom, em teoria pra fazer um hedge de Petr teria que ter um ativo com correlação negativa e XPCM ao meu ver, não tem quase nenhuma correlação e se tiver, seria positiva. Essa questão dos 100 zinhos e potencial de ganho de 10-15% também não faz sentido para mim. A questão do IGPM, é perdida quando há uma renegociação contratual e nesse caso de imóvel único, numa cidade que não teria outro interessado como Macaé, a situação é meio complicada.
        Prefiro ter FIIs que pagam 0,7% hoje e com maior potencial de aumento de renda e cota, que ultrapassariam XPCM num futuro não muito distante. Isso me daria maior potencial de acumulação.

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    • Estou vendo corretamente, ou esse FII tem consistentemente pago seus 0,7-0,8-0,9% e uns quebrados todo mês… mesmo depois da quebradeira da PETR em Macaé ???? Quem são os inquilinos ? … estão ligados à industria do petróleo ?

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      • Renato unREAL

        a Petrobrás realmente abandonou Macaé… mas não completamente; a estrutura básica de manutenção e suporte às plataformas ficou

        ela saiu de alguns prédios, entre eles o do XTED; mas ficou no XPCM após conseguir uma revisional melhorzinha

        não descarto nova redução, mas o risco de vacância creio ser bem menor agora

        algumas empresas até ensaiaram algum retorno, mas a região ainda sente forte impacto da crise no setor e vai levar um bom tempo para recuperar (minha opinião)

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    • Fica queto…..a CVM e investidores tristes não podem ver um FII entregando bons resultados de forma consistente que logo acham que algo irregular ou fraudulento.

      Deixa eles saberem que ha muito tempo ganho bem mais de 1% neste FII…….vixi…..falei muito 😉

      Falar nisso podia surgir alguma coisa sobre o FII pra causar uma venda…..to querendo elevar posição nele 🙂

      Sera que cola?
      A petro não vai renovar….
      A revisional vai despencar os valores….
      A petro não tem mais interesse na cidade….
      O petroleo ta acabando…..
      Novo predio sera montado para Petro em Santos e o de Macae sera abandonado…..

      BRINCADEIRA!!! BRINCADEIRA!!!

      Estou apenas descontraindo. Investidores do fundo entenderão bem 🙂

      Não é dica de nada e muito menos reomendação.

      Valeu!!!

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      • HAHAHA Gama, você é uma figura hahaha, pois é, eu estou de olho nele, mas queria que caísse mais um pouco pra entrar nele, pois o rendimento atual dele, eu consigo em aplicações de renda fixa, mas se cair um pouco mais, ai fica bem atraente que não encontro no mercado à fora 🙂

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      • Para a turma ficar tranquila…

        Salvo engano não teremos nenhuma revisional este ano (complementar II e base). E sim em Junho de 2019 corrigido pelo IGPM.

        Estou em conversas com o administrador e gestor para melhor desenhar esta questão dos contratos e datas.

        Essa movimentação é apenas o mercado trabalhando….quero mais e mais dela 😉

        Tenho uma ligeira sensação que este FII ainda tera uma longa vida pela frente……e me dando mais do que 1% ao mês estou feliz da vida 🙂

        BBPO ainda ta muito caro e hoje não remunera tão bem assim. Apesar de tb ter aproveitado a crise para me permitir receber 1% nele 😉

        Agora fala baixo senão os ciumentos irão consultar/denunciar na CVM….e ai já vei né 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 8 pessoas

      • Eduardo,

        Em algumas corretoras / Banco de investimento, eles estão já ofertando CDBs com alguns anos o dinheiro “preso” pagando juros de 13% ou 14% ao ano, ontem até recebi um com 15% ao ano, mas ai teria que deixara o dinheiro 7 anos. Eu costumo diversificar, então pego um pouco de cada, FII e essas aplicações, assim dá pra manter um bom retorno mensal, parte líquido por mês e parte “preso” e garantido por mês.

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      • Oi Gama bom dia dizendo presente apenas para contrariar seu pensamento quanto ao BBPO:
        1.- está rendendo 0,78% (9,36%, melhor que qualquer CDB);
        2.- o principal imóvel teve seu contrato renovado por mais 5 anos a partir de 2022;
        3.- o cliente tem dinheiro no cofre para pagar os aluguéis em dia.

        Depois de 2022? Até lá continuamos de olho no rebanho, eh eh (Tô até com vontade de cantar MENINO DA PORTEIRA, mais aí não sou mais eu e sim o Chivas….)

        Curtido por 2 pessoas

      • Eu fui cotista desse FII no passado. Teve uma queda brusca uma vez e logo em seguida veio a notícia da renegociação do aluguel, bem pra baixo. Sai dele e nunca mais voltei. Não se enganem, se vier alguma renegociação ou evento negativo, alguns cotistas (que trabalham na Petro, principalmente) já terão vendido antes, pois as coisas vazam, com certeza. Falo como cotista e ex. empregado da Petro. Inclusive, muitos deles operavam pela corret de código 147, que tinha escritório na Rio Branco e hoje deve estar na Barra.
        Não estou dizendo que a queda se deve a algum evento desse tipo, mas eu prefiro ficar de fora desse tipo de FII. Nessa faixa de renda, prefiro BBPO e até MBRF.

        Curtido por 3 pessoas

      • Hahaha… Foi apenas uma piada, apesar de que um movimento de manada pode ser disparado por uma leitura despretensiosa. Aproveitando, eu também tenho certo receito do fundo por tudo o que o Felipe disse. Cotistas fora do meio do petróleo só vão saber de algo relevante bem depois de precificado para baixo. Sou cotista, mas com pouco.

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  4. Solicito a ajuda de alguém para sanar estas dúvidas.
    O último dividendo pago foi R$0,78/cota.
    Dos R$0,78 quantos centavos compõem o retorno pelas obras realizadas a pedido do inquilino e o que é efetivamente o rateio do aluguel devido aos cotistas?

    Quando cessará este “extorno” dos gastos com obras que são atualmente creditados no dividendo?

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    • CatadordeImagens

      Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre* Valor(R$)

      F = ∑E Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente 5.668.772,12

      G = 0,95 x F 95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93) 5.385.333,514

      H Não possui informação apresentada.

      I (+) Lucro contábil passível de distribuição que excede ao total do resultado financeiro⁵ / resultado financeiro que excede o mínimo de 95%⁷. 264.760,29

      J = G – ∑H + I Rendimentos declarados 5.650.093,804

      K (-) Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre -5.650.093,8

      L = J – K Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre 0,004

      M = J/F % do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre 99,6705%

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      • Tetzner, leigamente perguntando: em a situacao geral da Petrobras melhorando e com os novos leiloes, qual é a perspectiva de ela manter alugado o predio em Macaé? Penso em comprar um pouco do XPCM.

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      • Renata, o prédio é estratégico para a Petro, comecei a comprar a 5 anos atras, tivemos centenas de debates sobre a Petro ficar ou não neste prédio, tenho um percentual grande alocado aqui e sigo tranquilo, ao preço atual rende 10%aa liquido, existe a possibilidade de uma renovação com quede de renda no próximo ano, mas nada que já não esteja precificado. Só não compro mais porque esta no meu limite de risco.
        Pontos a você considerar:
        Positivos: Prédio estratégico para a Petrobras, DY interessante e longe do vencimento, empresa que honra os compromissos.
        Negativos: Prédio sem a Petro de inquilino seria alugado no máximo por 50% do valor atual, monoinquilino.
        Veja, estas são minhas considerações, muita gente no blog pensa o oposto.

        Curtido por 3 pessoas

    • Aqui ainda sigo bem tranquilo…por muito anos a frente o imovel se mantera locado. Passou pelo pior momento de seu inquilino e agora o mesmo segue investindo na região. O que isso nos mostra? Meia palavara basta pra um bom entendedor.

      A empresa segue com seus planos fortes para a região. O imovel ainda segue estratégico para a mesma. Aqui o que vai alterar o plano é alguma invenção tributária ou jeitinho brasileiro pra estragar as coisas simples. Basta ficar monitorando.

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

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