XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

XPCM11_areas

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

Ativo Imobiliário: Edifício Corporativo The Corporate
Endereço; Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370 Bairro dos Cavaleiros – Macaé – RJ – Brasil

ABL: 18.641m2
Participação: 100%
Vacância Física: 0%
Locatário: Petrobras
Setor de atuação: Petróleo, gás e combustíveis
Tipo de Contrato: Típico/Atípico
Prazo de locação (anos): 10
Vencimento: Setembro de 2023
Índice de Reajuste do Contrato: IGPM
Mês de reajuste: Agosto e Outubro (observar explicações contratuais abaixo)

Revisional: Observar explicações contratuais abaixo

Explicações contratuais – Retirado do site do Fundo
Os contratos de locação base e complementar I passaram a vigorar a partir de outubro de 2013 e o contrato de locação complementar II, a partir de agosto de 2014. Na hipótese da Petrobras manifestar a intenção de rescindir a locação antecipadamente, ela deverá comunicar formalmente a Locadora com, no mínimo, 12 meses de antecedência e pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação. Caso a Locadora rescinda o contrato em decorrência de descumprimento contratual da Locatária, é previsto o pagamento de 12 vezes o valor da locação base vigente à época, equivalente a aviso prévio, e multa equivalente a 6 vezes o valor da locação base proporcional ao tempo restante da locação quando da efetiva desocupação. Em todas as hipóteses em que a Locatária der causa à rescisão ou vir a manifestar a intenção de rescindir, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente de cada um dos contratos.

Os prazos de locação dos contratos de locação base, complementar I e complementar II são de 120 meses (10 anos), 118 meses (≈10 anos) e 110 meses (≈9 anos), respectivamente. Regime de caixa. O valor de locação base e o valor de locação complementar I são reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação complementar II, no mês de agosto. O valor de locação base será reajustado e pago no mês de outubro de 2017. O contrato de locação complementar I e complementar II são atípicos e, por isso, não possuem direito a revisional. Já o direito a revisão do contratos de locação base será adquirido no mês de junho de 2019. (Art. 19 da Lei 8.245/91).

RI: fi@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.872 comentários em “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII”

  1. Passei por aqui para matar um curiosidade. Resumindo, em breve findam as receitas decorrentes das multas do prédio fantasma. Mas as despesas, não. Nem as do prédio nem as do fundo, pois o gestor e o administrador querem seu quinhão. Tem gasto com eletricidade, água, telefone, iptu, segurança, o escambau e tem as custos de gestão e administração (e taxa de performance, RISOS).

    Num caso assim, cotistas vão receber um boleto em vez de dividendos?

    Curtir

  2. Alto risco.
    Dividendos bem atraentes mas se trata de um mono ativo com mono-inquilino desmobilizado em dez/20, cidade petrolífera pequeno a médio porte.
    Nessas condições prefiro pular a vez.
    Talvez seguindo as mesmas características FCFL11 possa ser mais interessante.

    Curtido por 2 pessoas

  3. “Na hipótese da Petrobras manifestar a intenção de rescindir a locação
    antecipadamente, ela deverá comunicar formalmente a Locadora com, no mínimo, 12
    meses de antecedência e pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o
    valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação.

    Em todas as hipóteses em que a Locatária der causa à rescisão ou vir a manifestar a
    intenção de rescindir, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização
    rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação
    complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente
    de cada um dos contratos.”

    Pessoal, estou enganado ou a multa rescisória é bem maior que os R$ 8,91 que eles estão informando.
    Entendo que só de locação complementar I e II são R$ 0,36 x 33 meses = R$ 11,88
    33 meses (2021, 2022 + 9 meses de 2023)
    E mais a multa de 6 meses da locação base aproximadamente => R$ 1,033 x 6 = R$ 6,20

    Total aproximado da multa R$ 11,88 + R$ 6,20 = R$ 18,08

    Ou será que estou errado ?

    Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: