XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração de 0,80% ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido.

Deve-se observar o valor mínimo da Taxa de Administração de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mensais, corrigido anualmente pela variação acumulada do IGP-M/FGV.

A Taxa de Gestão devida ao Gestor corresponde a 0,15% (quinze centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo,observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 vinte mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os Honorários de Consultoria Imobiliária  devidos ao Consultor Imobiliário correspondem a 0,43% (quarenta e três  centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

O The Corporate está localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, nº 370 – Granja dos Cavaleiros  – Macaé, RJ, em um terreno com área total de, aproximadamente, 3.878 (três mil, oitocentos e setenta e oito) metros quadrados.

XPCM11_areas

XPCM11_alug

1.500.000,00 – contrato típico – aluguel; 400.000,00 – contrato atípico – personalizações (customização), ambos tem como data-base o mês de outubro e reajustados, porém apenas o contrato de aluguel poderá futuramente sofrer revisional

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

RI: fi@riobravo.com.br

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1.022 comentários sobre “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

  1. Lucro da Petrobrás sobe 25 vezes, mas fica abaixo do previsto pelo “Sr. Mercado”>> Meus comentários: risível e patética a campanha do contra. Sinceramente … ninguém nem lembra mais quem é o presidente da PETR … das falcatruas … do passivo de dívida … contanto que pararam de saquear a empresa … agora é questão de tempo p/ recuperar… a questão toda se resume qual será o momento que o “Sr. Mercado” vai decidir se antecipar aos resultados futuros da empresa… quer dizer, quando que o “Sr. Mercado” irá decidir dar o início da largarda da correria dos vendidos … é tudo uma questão de … “frescura” do “Sr. Mercado”.

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  2. Em retomada, setor de petróleo deve abrir mais 116 mil vagas :: Com alta do preço do barril e calendário de leilões, prestadoras de serviço preveem ampliar contratações (O Globo | Ecnomia | Bruno Rosa 05/11/2018 – 04:30 / 05/11/2018 – 09:35)

    … Segundo projeções da Abespetro, que reúne as empresas prestadoras de serviço da cadeia de petróleo, a expectativa é que o total de empregos passe dos 399 mil neste ano para 515 mil no ano que vem – ou seja, 116 mil vagas a mais. Atualmente, há cinco plataformas em concorrência e, para 2019, há a previsão de pelo menos outras cinco unidades de empresas como Petrobras, Equinor e Shell….

    A maior procura é por escritórios em espaços ao redor da Petrobras e da Shell, no Centro do Rio. No Flamengo, houve maior procura para ficar perto da Equinor. É uma atividade de vizinhança — disse, destacando que ao menos 30 empresas abriram ou ampliaram escritórios no país este ano, como Brasdril, Anadarko, Wintershall, SGS e Sapura Energy, e que a empresa negocia com mais 28 companhias a entrada este ano. A Aker Solutions, uma das maiores fornecedores de equipamentos e serviços para o setor, já contratou 300 pessoas este ano e planeja aumentar seu quadro de funcionários em mais de 500 posições. Isso porque a companhia fechou novos contratos envolvendo a manutenção de plataformas na Bacia de Campos e Santos da Petrobras. Além disso, a companhia vai fornecer um sistema de produção submarina e serviços relacionados para a estatal na primeira fase do Campo de Mero, na área de Libra …

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    • Aqui não tem jeito, não vem reajuste.
      Se o reajuste vier mês que vem o relatório está errado a mais de 3 anos, não corrigem porque só sabem dar CRTL+C e CTRL+V.
      Eu já tentei falar com o ReI mas me ignoraram, não me respondem, enfim, se alguém aqui tem contato com o ReI ou é amigo do ReI, enfim não diz nada não, olha eu aqui querendo ensinar como se faz relatório kkkkk, deixa quieto.

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      • Bom dia,
        Essa questão já não teria sido respondida?
        Não é aquele caso em que o fundo vendeu os recebimentos para um CRI, sendo o reajuste aproveitado pelo tal CRI e não pelo fundo?
        Acho que li essa hipótese aqui no blog..

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      • Repassando informação de outro blog :

        “Questionei RI sobre reajuste, resposta:

        Fulano, bom dia!

        O aluguel base e o aluguel complementar 1 reajustam no mês de outubro, de forma que o fundo recebe o valor reajustado no mês de novembro e os investidores, na distribuição de dezembro.

        O reajuste é equivalente ao IGPM anual, base setembro.

        Estou à disposição,”

        Curtido por 2 pessoas

      • Sergio, foi o que eu disse, o relatório está errado a mais de 2 anos.
        Lá está escrito, base setembro, reajusta outubro e paga outubro.

        Segue abaixo o texto extraído do relatório, como eu disse, CTRL+C e CTRL+V.

        “Regime de caixa. O valor de locação base e o valor de locação complementar I são
        reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação
        complementar II, no mês de agosto. O valor de locação base será reajustado e pago
        no mês de outubro de 2017. ”

        E agora deram pra atrasar relatório, apesar de que não faz a minima diferença.

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      • Eu fico no muro…

        Sentar e recolher e forte demais, apesar de achar que o fundo tem seu propósito por muitos anos ainda. Caminha bem pra algo neste sentido sim, mas precisamos ficar atento e estar sempre conversando não só com o o RI do fundo. O RI da petrobras tb presta boas informações quando requisitado.

        Não gosto de torcer pra desgraça…mais ainda bem que ocorreu com o XTED. Isso so deu mais vida ao XPCM. Como agora não tem mais nada pra ocorrer…me da um pouco mais de certeza pra reforçar o meu pensamento acima descrito.

        Se der Zebra….sempre terão os primeiros que pulam do barco e os últimos que pagam a conta. O mercado é assim em qualquer ativo. Pra diminuir este risco precisamos fazer o que descrevi no primeiro pensamento. Outra forma de controlar isso é não permitir que um fundo como este (mono) seja o norte da carteira ou que represente uma parcela grande do seu fluxo de recebimentos. Fazendo isso o fundo segue trabalhando bem e ajudando a carteira como um todo.

        Nosso mercado de FII e mercado como um todo a cada dia nos prega uma peça. Seja com os agentes envolvidos seja com os nossos “fiscalizadores”. Sempre terá algum interesse e uma dor de cotovelo que fará algo ocorrer. Não estamos imunes a isso. Faz parte do nosso jogo. Temos que aceitar e jogar conforme a música. Acho justo? Não. Vale a pena brigar? Sim, mais sempre evitando apostar tudo ou cutucar alguem que pode com uma canetada te multar e virar sua vida ao avesso. Tem que saber pisar sobre os ovos e colher o que deseja jogando o jogo em curso. Simples. Investir precisa ser simples.

        Não é indicação de nada!!!

        Valeu!!!

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      • Olha … apesar dos dois imóveis praticamente vazios (GT Plaza em São Paulo/SP com pequena ocupação pela Peugeot e pela Cipher e Atlântico Office em Macaé/RJ totalmente vago)… quem entrar no XTED11 agora …. vai receber rendimento uns 1,45 % a.m. O mercado está se aquecendo.

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  3. Pessoal,

    Hoje teve uma enorme ordem de venda da XP de mais de 3 mil cotas. Ate o fechamento tinha conseguido vender perto de 1/3 dela. Como sou cotista do fundo tenho o habito de estar sempre dando uma olhadinha no book a procura de promoção. Isso me chamou a atenção.

    3.000 cotas é algo bastante elevado para o dia a dia do fundo.

    Enfim….achei legal trazer pro Blog. Não irei começar as teorias de conspiração, pois uma ordem no book só mostra que um cliente se desfez da posição por não querer mais ela. Tirando esta ordem em específico as demais estavam dentro da normalidade do fundo.

    Valeu!!!

    Curtido por 3 pessoas

    • Parabéns pela sua atenção, proativismo e, sobretudo, altruísmo.

      Aliás. o mercado de FIs é muito suscetível à atuação de insiders, principalmente os mono imóveis e mono inquilinos. Este é um caso do pior dos mundos, inclusive.

      Curtido por 2 pessoas

    • Tem algo estranho acontecendo aqui, fluxo de saída pouco a pouco, todos os dias, e a cota não sobe, sendo que é pra vir reajuste.
      Como pode alguém vender “barato” se vem reajuste.
      Próximo rendimento deverá vir no minimo uns R$ 0,84 (se realmente for aplicado o reajuste).
      RI até agora nenhuma resposta.

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    • Gama, veja o que achei no relatório de AGOSTO/2016:

      “No próximo mês o Fundo deverá receber o valor da Locação Complementar II reajustado pelo IGP-M, calculado com base no mês de agosto (mês de competência do reajuste).”

      Então como eles te disseram que: “de forma que sua atualização monetária não impacta a distribuição do fundo. ”

      Antes impactava e agora não mais ?

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      • Lembrando que em 2016 já houve revisional com quase 30% de desconto, veja os números abaixo da benevolência dos administradores:

        “Conforme Fato Relevante publicado em 30/06/2016, o Fundo celebrou o termo aditivo ao Contrato de Locação, de forma que será concedido desconto no valor da Locação Base de 17,5% e a não aplicação do reajuste anual por IGP-M, previsto para outubro de 2016, ambos somente sobre o valor de Locação Base.”

        O Reajuste anual seria de 10,67% somando a 17,5% = 28,17% isso gerou R$ 0,21/cota de desconto total de R$ 507.059,70/mensais a menos de benefícios.
        Podemos dizer que isso foi para segurar a Petrobras no prédio.

        O que esperar para a revisional de Junho/2019 ? Alguém arrisca um palpite ?

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      • Vou questionar o RI novamente. Não sei se de 2016 pra ca mudou algo na estruturação do fundo e na forma dos contratos entre as partes.

        Para 2019 acredito que não teremos um desconto no valor de locação base, visto que o último foi uma verdadeira “benção”. E ainda temos a nova realidade da empresa e o setor voltando a ser melhor visto pelo governo e pelo mercado. A propria situação da cidade andou melhorando de 2 anos pra ca…..e isso ajuda a tentar projetar o que pode vir a frente. Porem tem que levantar se no contrato firmado não teria nenhuma letra pequena dando condição para algo benevolente ao inquilino e catastrófico ao fundo.

        Não aplicar reajuste novamente pode ser algo que veremos de novo. A velha máxima de abrir mão de algo para manter o prédio ocupado. Sempre teremos esse cenário quando vai chegando as datas chaves dos contratos.

        Valeu!!!

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  4. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 28/09/2018
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 28/09/2018
    Data do pagamento 15/10/2018
    Valor do provento por cota (R$) 0,78
    Período de referência Setembro/2018
    Ano 2018
    Rendimento isento de IR* Sim

    Rendimento: R$ 90,75

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    • Bom dia, não veio o reajuste nem nos contratos complementar I e II e nem no contrato base.
      Alguém sabe informar ?
      Mandei o e-mail abaixo para o RI e não me responderam.


      Bom dia,
      Sou cotista do FI XPCM11 e assim sendo poderiam por favor me tirar as duvidas abaixo:
      Confirma que o contrato deve ser ajustado anualmente pelo IGPM ?
      No relatório gerencial de agosto de 2018 mostra o texto abaixo, para tanto não deveria vir um rendimento reajustado em outubro/2018 ?
      E o valor complementar II já não deveria ter sido reajustado e o rendimento pago em agosto não deveria ter vindo com esse reajuste ?

      “O valor de locação base e o valor de locação complementar I são reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação complementar II, no mês de agosto.”

      Atenciosamente,

      MARC

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      • Dá-lhe garoto! Toda força a seu questionamento.

        Da próxima vez ameace: ” Vou publicar a pergunta e a resposta no blog do Tetzner, que tem mais de 10 mil seguidores” eh eh

        Curtido por 2 pessoas

      • Realmente algo passou aqui. tb fiz meu contato la na gestão.

        Entendo que as revisionais do base são em Junho de 2019 e que os atípicos não possuem. Agora o reajuste tem que ser anual e o mesmo deveria refletir na distribuição. Só se estiver esquecendo de algo que possa justificar o não reajuste.

        Pelo sim pelo não….contato com o RI e esperando a resposta. Quem receber primeiro posta ai 🙂

        Olho de dono que engorda o gado 🙂

        Valeu!!!

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      • Eu não quero nem saber … estou reparticionando minha carteira … dando preferência a renda mensal (e, não!! Não vou me livrar das minha principais ações!!) Outra que já foi devidamente guilhotinada: TUPY3 … raciocínio parecido com a WEGE3 (perto do Topo histórico e div yield de uns 1.7% a.a. !!!! Impossível segurar esse papel …). Esse empreendimento imobiliário de Macáe que hospeda o edifico central da PETR das operaçõres do Pré-Sal agradece 😉 Aportei tudo aqui (uns 0.8% a.m., e contrato seguro prá perder de vista …)

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      • Tetzner, o relatório indica reajuste anual pelo IGPM e o mesmo acumulado até setembro/2018 ficou em 10,0496%, portanto numa conta básica de padeiro teríamos R$ 0,78 + 10% = R$ 0,858/cota (por baixo)
        Então não da pra entender como que não houve aumento no rendimento de outubro.
        Mesmo que eles resolvessem pagar somente 95% ainda assim seria R$ 0,8151/cota.
        Está muito estranho.

        Texto abaixo extraído do relatório do XPCM de Agosto-2018:

        “Regime de caixa. O valor de locação base e o valor de locação complementar I são
        reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação
        complementar II, no mês de agosto. O valor de locação base será reajustado e pago
        no mês de outubro de 2017. ”

        OBS.: Eles são tão incompetentes no Ctrl+C e Ctrl+V que passou 1 ano e o relatório continua 2017, (É muito descaso com o cotista, isso me da nojo), mas subentendemos que por conseguinte o mês do reajuste e pagamento este ano continue o mesmo, ou seja, Outubro de 2018.

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      • E tem mais, a cota não anda, isso me cheira a informação privilegiada, alguém sabe que não vai ter reajuste e portanto a cota se mantém inalterada, no normal que seria o reajuste era pra estarmos com a cota no minimo em R$ 100,00

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      • Ops.. ví lá agora

        Reajuste em Agosto e paga em Setembro

        último renda:

        Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
        28/09/2018
        Data do pagamento
        15/10/2018
        Valor do provento por cota (R$)
        0,78
        Período de referência
        Setembro/2018

        é… então só o RI para explicar mesmo… as vezes teve alguma despesa também

        Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner, acho que o relatório é claro, veja:

        “O valor de locação base será reajustado e PAGO no mês de outubro de 2017. ”

        Então se não é assim eles que deveriam corrigir o relatório, que se encontra assim a muitos anos.

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim sim Marc sua contagem está correta, eu olhei o relatório e ví

        o que resta é saber se não houve alguma despesa excepcional que esperaram pra ‘casar’ com a renda e aí só vai postergar

        mas vira especulação agora, só o RI pra explicar mesmo

        Curtido por 1 pessoa

      • Pessoal,

        Obtive de resposta da gestão para minha questão sobre o reajuste do IGPM:

        “O aluguel complementar II decorre de contrato atípico e, por conseguinte, não pode ser objeto de ação revisional até a data do vencimento do contrato. Este aluguel foi securitizado e cedido integralmente para um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), de forma que sua atualização monetária não impacta a distribuição do fundo. ”

        Acho que confundiram reajuste pela inflação com revisional. Será? Ou eu to viajando???

        Valeu!!!

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      • Thiago, nada, nenhuma resposta, e nem vão me responder, ai tem coisa, a cota não anda, chegando perto do final do mês os “amigos do rei” saberão antecipadamente alguma coisa e ai sim teremos um indicio do que vai acontecer, se a cota baixar muito (-5%), toma cuidado porque vem bucha, se a cota subir muito (+5%) fique tranquilo que vem reajuste.

        Curtido por 1 pessoa

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