XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração de 0,80% ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido.

Deve-se observar o valor mínimo da Taxa de Administração de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mensais, corrigido anualmente pela variação acumulada do IGP-M/FGV.

A Taxa de Gestão devida ao Gestor corresponde a 0,15% (quinze centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo,observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 vinte mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os Honorários de Consultoria Imobiliária  devidos ao Consultor Imobiliário correspondem a 0,43% (quarenta e três  centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

O The Corporate está localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, nº 370 – Granja dos Cavaleiros  – Macaé, RJ, em um terreno com área total de, aproximadamente, 3.878 (três mil, oitocentos e setenta e oito) metros quadrados.

XPCM11_areas

XPCM11_alug

1.500.000,00 – contrato típico – aluguel; 400.000,00 – contrato atípico – personalizações (customização), ambos tem como data-base o mês de outubro e reajustados, porém apenas o contrato de aluguel poderá futuramente sofrer revisional

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

RI: fi@riobravo.com.br

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843 comentários sobre “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

  1. Para melhorar arrecadação, Rio mira indústria do petróleo
    Ernesto Neves

    A prefeitura do Rio quer modificar a legislação tributária para atrair empresas do setor petrolífero e, com isso, incrementar a arrecadação.

    O projeto prevê a criação de uma categoria de ISS para empresas que prestam serviços ao setor.

    “Como não há uma categoria específica para eles, acabam sendo encaixados em outros tipos de serviço. Isso faz com que sejam taxadas em 5% de imposto. Como consequência, acabam migrando para Macaé”, diz o líder do governo, Paulo Messina (PROS).

    Com a mudança, a taxação ficaria em 3%, atraindo empresas que hoje ficam no norte do estado. “Esperados um incremento de ao menos R$ 20 milhões na arrecadação”, garante Messina.

    Curtido por 5 pessoas

    • Mas uma coisa que acontece é que esse ISS é repassado da prestadora para a Petrobras, então, quem paga a conta não tem capacidade de decisão. Para a empresa prestadora, tanto faz. E existe um detalhe: O ISS é cobrado de acordo com a localização do serviço, ou seja, se a empresa presta serviço em Macaé e se muda para o Rio, o ISS continua o mesmo.
      Uma vez peguei um contrato que uma empresinha malandra, com sede em BH, cobrava 4% de ISS da Petro, mas pagava 3% no local de prestação do serviço, embolsando 1% sobre um contrato milionário. Essa é uma prática que era muito frequente na gestão anterior. Agora imagino que tenha melhorado.

      Curtido por 3 pessoas

    • Tenho amigos na direção da Petros. Alguns “lotados” em Macae.

      Ja postei no passado e repito: Segue la e segue neste predio por muitos e muitos anos. Vejam, o inquilino fica e o predio se mantem 100% ocupado. Se fosse apenas isso que interessa ao investidor do FII seria otimo. Mais não é. Revisões e correções irão ocorrer e o cenario onde o mesmo se encontra é que ditara o rumo das negociações.

      FII simples de acompanhar. Setor estrategico. Predio 100% ocupado. Inquilino gigante. Sao alguns dos pontos positivos. Mais como tudo na vida tem….existe um lado negativo tb: Mono inquilino tem seus detalhes e uma mudança aqui mexe com tudo. A localização não ajuda numa substituição de inquilino.

      Quem decidir olhar e dar mais peso aos pontos positivos fica de boa. Quem decidir dar mais peso aos negativos fica bem longe. Simples assim. Na verdade adora operar FII por serem um investimento bem simples de tomar decisão.

      Valeu!!!

      Curtido por 7 pessoas

      • esse eu me desfiz assim que a cota recuperou de valor.. Imóvel a analise tem que ser simples mesmo: Localização. Um imovel bem localizado pode ate sofrer com valores baixos de aluguel, mas ficar sem alugar, dificilmente. Quando há uma gestao ruim, ainda assim dificil, pode acontecer.

        Curtido por 2 pessoas

      • Concordo com vcs….

        Mas o inquilino vai seguir la por muitos anos. Logo, o risco de ficar vazio é mínimo!!!

        Vc pega uma cota jogada ao chão. Faz seu capital render acima de 1% tendo um baita inquilino. Mesmo que o poder do inquilino seja SUPREMO e como tempo faça revisões e va baixando o valor do aluguel….o preço pago pela cota justifica o valor do empreendimento. XPCM tem valor, e isso conta pra uma analise de FII. Certo?

        Preço….ai a historia ja mostra uma valorização. Entrar agora? Nao acho bom nem ruim. Agora paga na casa de 90 uns 0,89%. La atras tem gente que pegou tao barato que hoje paga mais de 1,2%. Como investidor tenho que prestar atenção nos custos e nas oportunidades. Este FII completa bem meus requisitos de investimento.

        Quando não tiver valendo o preço e quando não tiver mais valor….ai com certeza é o meu momento de zera-lo na carteira.

        Vejam, concordo com o pensamento de todos vcs. Mais como investidor e especificamente neste caso olho o que ganho e qual foi meu custo. Olho para os proximos 10 anos e vejo manutenção deste cenario. Logo….um FII que se enquadra ao que desejo. 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 6 pessoas

      • Apenas completando…

        A situação da cidade de MAcae acaba ajudando ao FII. Nao teremos tao cedo alguem construindo algo que a Petro possa desejar se mudar. Atualmente na cidade, não tem nada perto do que o predio do FII.

        No passado recente, um destes conhecidos rodou a cidade e proximidades para levantar possibilidades de saida. Ou seja, a ideia ja ate passou pela direção da Petros. Mais nao foi adiante por questoes fisicas e estrutural. Nao tinha predio tao bom por preço bom. E ate ter algo assim, sigo altamente confortavel com o Fii. Como sabemos que a realidade no RJ e adjacencias irao demorar alguns anos pra voltar a um normal….so reforça ainda mais a alocação.

        Riscos existem. Mais acredito que estao muito bem ponderados e justificados pelo retorno obtido. Investir não seria exatamente isso???? 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 8 pessoas

      • Não sei como é na Petro, mas trabalhando para o governo nos últimos anos aprendi que não se pode confiar no governo. Muda de diretoria, mudam os planos, ainda mais em um governo que tem feito diversas concessões para se manter. Nós não conhecemos nem metade das negociações que se passam na cúpula, mas sabemos que os interesses pessoais e políticos geralmente falam mais alto. Talvez em Macaé não tenha tantos prédios a ponto de concorrer com este, exceto pelo falecido XTED (não conheço a cidade). Já tive o FII logo depois daquela carta manifestando interesse da Petro em ficar em Macaé, mas no longo prazo fico inseguro.

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    • Novas discussões, velhas duvidas, já amortizei 45% do valor investido em aluguel, mais 4 anos recuperarei o investido e talvez tenha um VP valorizado ou um imóvel sem inquilino, cada um toma sua decisão, o importante é que XPCM é um risco calculado.

      Curtido por 3 pessoas

  2. A XP Gestão, em conjunto com a Atlantes, permanecem em contato recorrente com a Petrobras a fim de prontamente entender as necessidades de manutenção corretiva e preventiva e solicitar, por conseguinte, a execução dos serviços, objetivando manter o ótimo estado de conservação do imóvel.

    Atualmente, o imóvel é ocupado por aproximadamente 1.900 colaboradores da Petrobras, pertencentes à Unidade de Serviços Submarinos (US-SUB), Unidade de Serviços de Contratação e da TIC e Serviços Compartilhados.

    Curtido por 3 pessoas

    • Mandei um e-mail ao gestor pedindo para explicar o que significa este primeiro parágrafo, que é publicado todos os meses no relatório gerencial. Parece-me apenas um copia e cola, pois nunca há comentário algum sobre o que a Petrobras solicitou ou deixou de solicitar.

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  3. Data da informação 31/07/2017
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/07/2017
    Data do pagamento 14/08/2017
    Valor do provento por cota (R$) 0,78
    Período de referência julho/2017
    Rendimento isento de IR*

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  4. Este fundo tem pago 0,90% am de yield sem imposto. Agora com a subida vamos ver.

    O maior risco é o fato de ser “tailored” pra Petro; se um dia ela não quiser mais, vira um XTED piorado. Mas por enquanto tem sido regularmente ocupado, e em Macaé a Petro preferiu sair do XTED e se manter no The Corporate, o que dá uma certa tranquilidade.

    Um risco de curto prazo é a revisional. Não entendia bem este aspecto, já que são 3 contratos, e fui estudar o caso. Segundo o relatório:

    “Os contratos de locação base e complementar I passaram a vigorar a partir de outubro de 2013 e o contrato de locação complementar II, a partir de agosto de 2014.
    Os prazos de locação dos contratos de locação base, complementar I e complementar II são de 120 meses (10 anos), 118 meses (≈10 anos) e 110 meses (≈9 anos), respectivamente.
    Regime de caixa. O valor de locação base e o valor de locação complementar I são reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação complementar II, no mês de agosto. O valor de locação base será reajustado e pago no mês de outubro de 2017.
    O contrato de locação complementar I é atípico e, por isso, não possui direito a revisional. Já o direito a revisão dos contratos de locação base e complementar II será adquirido no mês de junho de 2019 e agosto de 2017, respectivamente. (Art.
    19 da Lei 8.245/91).”

    Ou seja, o contrato base tem direito de revisional em 2019, e o contrato complementar II tem direito em AGOSTO DE 2017. Esse é o risco de curto prazo, pelo que entendi. Mas quais são os valores? Segundo o Relatório Gerencial do 1º trimestre de 2016:

    “O Valor de Locação do Edifício The Corporate pago atualmente pela Petrobrás é de R$ 2.479.018,00 (dois milhões quatrocentos e setenta e nove mil e dezoito reais). Este valor é a soma do Valor de Locação Base (R$ 1.789.650), do Valor de Locação complementar 1 (R$ 477.240), corrigidos anualmente pelo IGP-M de Outubro, e do Valor de Locação Complementar
    2 (R$ 212.128,00), corrigido anualmente pelo IGP-M de Agosto. O prazo da Petrobrás para realizar o pagamento mensal do aluguel é até o décimo dia útil de cada mês.”

    Ou seja, do total de R$ 2.479.018,00, o contrato complementar II que está sujeito à revisional em agosto corresponde a 8,55% do total.

    Curtido por 5 pessoas

      • Obrigado!
        Mas não consegui entender uma coisa: se, segundo o relatório, “O contrato de locação complementar I é atípico e, por isso, não possui direito a revisional. Já o direito a revisão dos contratos de locação base e complementar II será adquirido no mês de junho de 2019 e agosto de 2017, respectivamente”,
        como a Petro conseguiu a revisional abaixo em julho de 2016????

        XP CORPORATE MACAÉ – FII FATO RELEVANTE

        RIO BRAVO INVESTIMENTOS,na qualidade de instituição administradora do XP CORPORATE MACAÉ – FII, inscrito no CNPJ/MF sob no. 16.802.320/0001-03 (“FUNDO”), vem, em cumprimento à sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes e à Instrução CVM no 472/08, conforme alterada, comunicar que

        diante das negociações iniciadas com a única locatária do Edifício The Corporate em Macaé-RJ, de propriedade do Fundo (“Imóvel”), a PETRÓLEO BRASILEIRO S.A. – PETROBRÁS, inscrita no CNPJ/MF sob no. 3.000.167/1007-50 (“PETROBRAS”), o FUNDO, conforme decisão comercial e por recomendação da ATLANTES OPERAÇÕES ESTRUTURADAS LTDA., consultora imobiliário do Fundo (“Atlantes” ou “Consultora”) e XP GESTÃO DE RECURSOS LTDA., responsável pela gestão do Fundo,

        celebrou termo aditivo ao respectivo Contrato de Locação, atendendo ao pleito da PETROBRÁS no âmbito de revisional, de forma que será concedido desconto no valor da Locação Base de 17,5% (dezessete virgula cinco por cento) e a não aplicação do reajuste anual por IGP-M, previsto para outubro de 2016, ambos somente sobre o valor de Locação Base.

        Adicionalmente a revisão de preço a partir de outubro de 2016 (3o ano do contrato), foi negociado também a extensão do desconto de 17,5% já a partir de junho de 2016. Assim, o novo valor da locação base vigorará a partir do mês de competência de junho, impactando na distribuição de rendimentos que será anunciada em julho, com pagamento em agosto do presente ano.

        Abaixo segue tabela com o resumo dos valores:

        Descrição Valor Anterior (R$) Novo Valor (R$)
        Locação Base 1.789.650,00 1.476,461,25
        Locação Complementar I 477.240,00 477.240,00
        Locação Complementar II 212.127,71 212.127,71
        Locação Total 2.479.017,71 2.165.828,96
        Locação Base + Complementar I ¹ 2.266.890,00 1.953.701,25

        ¹ Locação a ser considerada para distribuição de rendimentos, dado que a Locação Complementar II está cedida como lastro para operação de securitização de recebíveis

        Ademais, somente para fins de esclarecimentos, não haverá qualquer desconto sobre os valores de locação atípica, referidos no Contrato de Locação como Valor de Locação Complementar I e II.
        Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
        São Paulo, 30 de junho de 2016.

        Foi uma “quebra” de contrato? “Termo aditivo” que ignora as premissas do contrato?

        No final, baseando na locação total com desconto de 2.165.828,96, o contrato de Locação Complementar II (que pode ter revisional em AGOSTO/17) equivale a 9,80% do aluguel total.

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      • Richie

        o aluguel que importa, o maior é Típico

        todos os ajustes eles vão fazer ali; na Petro acabou a mamata, o povo que cuida de contratos chegou no fundo e pediu pra baixar

        é isso, ou entregam e ficam com o picolé de chuchu

        paga a multa e depois? quem aluga??

        senta, cede um pouco aqui e depois ali na frente de novo, coloca o valor total dentro de um padrão aceitável e segue o jogo com o imóvel ocupado

        Curtido por 3 pessoas

      • A Locação a ser considerada para
        👉distribuição de rendimentos 👈é a Locação Base + Complementar I.

        .O que é a tal locação complementar II:A Petrobrás, solicitou a implementação de novas adaptações no imóvel do XPCM,no documento formal de 23 de junho de 2014 e definiu o valor e a forma de pagamento do aluguel adicional (Valor de Locação Complementar II).
        O Aditivo ao Contrato de Locação assinado em 19 de agosto de 2014, incluiu a cláusula do pagamento adicional de aluguel em decorrência das obras de adaptação do imóvel pela Locadora para adequá-lo as atividades da Petrobrás.
        Valor que será reajustado anualmente segundo a variação positiva medida (“IGP- M/FGV”).
        👉 a Locação Complementar II está cedida como lastro para operação de securitização de recebíveis(CRI)👈.

        A tal locação complementar II ,q estão comentando sobre possível revisional este ano,se tiver,PORTANTO,NÃO VAI REPERCUTIR NA DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS!!

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      • Digo11, entendi isso também, a locação complementar II foi dada para a securitização, e não entra no cálculo da rentabilidade. Mas ela pode ter revisional? Se foi dada para securitização, e tiver revisional, como fica o fluxo de pagamentos?

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      • E respondendo a minha própria pergunta: a Petro pode pedir revisional mesmo do aluguel base antes de junho de 2019:
        “a Lei de Locação prevê, também, que tanto o locatário como o locador podem, após 3 anos de vigência do contrato de locação ou do acordo firmado entre eles, propor ação judicial para revisão do valor pago a título de aluguel, com o objetivo de adequar o aluguel ao seu valor de mercado, em virtude de eventuais circunstâncias que possam ter causado a valorização ou depreciação do aluguel;”

        Curtido por 1 pessoa

      • Ou seja:
        Locação Base: poderia pedir revisional em junho de 2019, mas após 3 anos de contrato já pediu
        Locação Complementar I: atípico, em tese sem revisional
        Locação Complementar II: securitizado, e não interfere no rendimento. Mas pode ter revisional em agosto/17, e não sei como fica

        Curtido por 2 pessoas

    • mas é um “rolinho” danado hein rs

      basicamente a escolha foi pela utilidade na época, pessoal mais técnico do XPCM e mais administrativo no XTED

      o diferencial do contrato atípico com multa maior pode ter pesado, mas custa mais pagar o aluguel do que a multa

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    • Está sendo divulgado por jornalistas especializados uma reestruturação dos ativos da Petrobras. Unidades da UO-BS serão migradas para UO-Rio, enquanto algumas Unidades da UO-Rio irão para UO-BC. Minha leitura é de que haverá uma fortalecimento das operações em Macaé, reduzindo o risco da Petrobras perder interesse pelo Prédio da XPCM11. Na minha opinião isto já está afetando o preço do papel.

      Curtido por 1 pessoa

      • Respondendo a pergunta do MarcosC: os campos de produção estão divididos dentro da Petrobras em Unidades Operacionais, “UOs”. A UO-BS (UO-Bacia de Santos) possui um prédio sede em Santos de onde administra seus ativos. A UO-ES tem sede em Vitória, a UO-Rio no Rio de Janeiro e a UO-BC em Macaé. Macaé não é apenas a sede da UO-BC, a Petrobras mantem em Macaé vários serviços e operações a partir de locais próprios como o Parque de tubos, Porto de Ímbetiba, terminal de Cabiunas etc. Também, o aeroporto de Macaé é um dos mais importantes para Petrobras no transporte dos funcionários para grande parte das plataformas, devido sua proximidade. Ocorre que a UO-BS está crescendo a passos largos, enquanto as outras UOs não.

        Curtido por 2 pessoas

      • O foco em prospecção da Petrobrás mudou para Santos mas a produção fica onde o óleo está. A Petrobrás tem uma produção relevante no norte do estado do Rio e vai continuar lá por um bom par de décadas. Lembrem que ela ainda tem presença grande até na Bahia onde se produz muito mais água que óleo naqueles poços velhos.

        Curtido por 2 pessoas

  5. Data da informação
    31/05/2017
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/05/2017
    Data do pagamento
    14/06/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    0,78
    Período de referência
    maio/2017

    Tbm sem novidades

    Curtido por 1 pessoa

    • Tetz tentar analisar o ativo ,pelo preço e variação no preço ,não entendo como o melhor “caminho”…existe uma métrica melhor que é o comparativo com pares…o mercado nem sempre tem razão ,a maior parte talvez sim,mas não é 100% acertivo…cabe-nos acharmos as oportunidades , balancea-las em nossa carteira(em proporção ao “risco” ,real e não imaginário) e desfrutar 🙂

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    • Sim, sua localização.
      Macaé é extremamente dependente do setor de óleo e gás.
      Imagine se a Petro saísse do imóvel e estando o pré-sal passando por certa pressão de OPEP e shale gas dos EUA, quem iria alugar o dito aos preços de hoje e quando (vide XTED)?
      Questões a se ponderar.
      Sds.

      Curtido por 2 pessoas

    • Este FII é bastante singular…

      Foi criado para um inquilino. E este inquilino que o mantem vivo. Simples Assim

      Nao olho a localização. Nao olho o setor. Olho o inquilino. Se o inquilino sair….o fundo acaba. Isso é fato ao meu ver.

      Ao decidir te-lo e receber um X de rendimento….aceitei tal risco. Simples de levar….imagino que botei uma grana na construção de um predio para um empresa usar. Se ela sair….ja era. Se ela ficar…tudo normal.

      Quando ela vai sair? Ao termino do contrato. Simples assim
      Ela vai sair? Nao sei. Simples assim
      o Inquilino esta bem financeiramente? Sim. Vejam bem, mesmo com todos os escandalos a empresa segue firme e esta honrando seus compromissos. Por hora ao meu ver segue bem nesse quesito. Nao tao simples assim 😉
      Vai ter renegociação ou atualização de valores? Ta no contrato. Tem as janelas certas para estas coisas ocorrerem. Simples assim
      Pode sair antes? Pode. Paga multa e pronto. Simples assim
      Pode atrasar no pagamento do aluguel? Pode. simples assim
      O imovel serve pra outro inquilino? Nao. Foi feito pra este. Simples assim
      Tem risco? Sim. Simples assim
      Ta valendo o investimento? depende. Aqui cada um tem que avaliar o que quer. Hoje ta valendo pra mim. Pode nao estar valendo pra vcs. Simples assim

      Ou seja…..Fii como qualquer outro investimento são simples…..tem que ser simples. Precisamos fazer com que seja simples. Existem variaveis que de nada adianta perder tempo imaginando ou jogando em graficos e planilhas. tem hora que ja acho o meu simples bastante complexo…..vivo buscando simplificar ainda mais as coisas…..desta forma simples a gente fica com mais tempo pra mais coisas…..e no final tudo fica mais simples e gostoso 🙂

      Ufa….falei!!!

      Valeu!!!

      Curtido por 11 pessoas

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