XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

XPCM11_areas

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

Ativo Imobiliário: Edifício Corporativo The Corporate
Endereço; Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370 Bairro dos Cavaleiros – Macaé – RJ – Brasil

ABL: 18.641m2
Participação: 100%
Vacância Física: 0%
Locatário: Petrobras
Setor de atuação: Petróleo, gás e combustíveis
Tipo de Contrato: Típico/Atípico
Prazo de locação (anos): 10
Vencimento: Setembro de 2023
Índice de Reajuste do Contrato: IGPM
Mês de reajuste: Agosto e Outubro (observar explicações contratuais abaixo)

Revisional: Observar explicações contratuais abaixo

Explicações contratuais – Retirado do site do Fundo
Os contratos de locação base e complementar I passaram a vigorar a partir de outubro de 2013 e o contrato de locação complementar II, a partir de agosto de 2014. Na hipótese da Petrobras manifestar a intenção de rescindir a locação antecipadamente, ela deverá comunicar formalmente a Locadora com, no mínimo, 12 meses de antecedência e pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação. Caso a Locadora rescinda o contrato em decorrência de descumprimento contratual da Locatária, é previsto o pagamento de 12 vezes o valor da locação base vigente à época, equivalente a aviso prévio, e multa equivalente a 6 vezes o valor da locação base proporcional ao tempo restante da locação quando da efetiva desocupação. Em todas as hipóteses em que a Locatária der causa à rescisão ou vir a manifestar a intenção de rescindir, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente de cada um dos contratos.

Os prazos de locação dos contratos de locação base, complementar I e complementar II são de 120 meses (10 anos), 118 meses (≈10 anos) e 110 meses (≈9 anos), respectivamente. Regime de caixa. O valor de locação base e o valor de locação complementar I são reajustados anualmente e pagos no mês de outubro e o valor de locação complementar II, no mês de agosto. O valor de locação base será reajustado e pago no mês de outubro de 2017. O contrato de locação complementar I e complementar II são atípicos e, por isso, não possuem direito a revisional. Já o direito a revisão do contratos de locação base será adquirido no mês de junho de 2019. (Art. 19 da Lei 8.245/91).

RI: fi@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.866 comentários em “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII”

  1. Alto risco.
    Dividendos bem atraentes mas se trata de um mono ativo com mono-inquilino desmobilizado em dez/20, cidade petrolífera pequeno a médio porte.
    Nessas condições prefiro pular a vez.
    Talvez seguindo as mesmas características FCFL11 possa ser mais interessante.

    Curtido por 2 pessoas

  2. “Na hipótese da Petrobras manifestar a intenção de rescindir a locação
    antecipadamente, ela deverá comunicar formalmente a Locadora com, no mínimo, 12
    meses de antecedência e pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o
    valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação.

    Em todas as hipóteses em que a Locatária der causa à rescisão ou vir a manifestar a
    intenção de rescindir, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização
    rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação
    complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente
    de cada um dos contratos.”

    Pessoal, estou enganado ou a multa rescisória é bem maior que os R$ 8,91 que eles estão informando.
    Entendo que só de locação complementar I e II são R$ 0,36 x 33 meses = R$ 11,88
    33 meses (2021, 2022 + 9 meses de 2023)
    E mais a multa de 6 meses da locação base aproximadamente => R$ 1,033 x 6 = R$ 6,20

    Total aproximado da multa R$ 11,88 + R$ 6,20 = R$ 18,08

    Ou será que estou errado ?

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