XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

XPCM

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII XP MACAE (XPCM11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Mono Empreendimento e Mono Inquilino.

Os recursos do Fundo oriundos da 1ª Emissão de Cotas foram investidos na aquisição do Imóvel The Corporate em Macaé-RJ.

Valor Nominal Unitário das Cotas  R$ 100,00 (cem reais).

A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração de 0,80% ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido.

Deve-se observar o valor mínimo da Taxa de Administração de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mensais, corrigido anualmente pela variação acumulada do IGP-M/FGV.

A Taxa de Gestão devida ao Gestor corresponde a 0,15% (quinze centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo,observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 vinte mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os Honorários de Consultoria Imobiliária  devidos ao Consultor Imobiliário correspondem a 0,43% (quarenta e três  centésimos por cento) do patrimônio líquido do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o qual não sofrerá qualquer reajuste.

Os recursos que serão captados com a Oferta serão aplicados pela Instituição Administradora na aquisição do Imóvel Macaé, não sendo o objetivo primordial obter ganhos de capital com a compra e venda do Imóvel Macaé.

O The Corporate está localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, nº 370 – Granja dos Cavaleiros  – Macaé, RJ, em um terreno com área total de, aproximadamente, 3.878 (três mil, oitocentos e setenta e oito) metros quadrados.

XPCM11_areas

XPCM11_alug

1.500.000,00 – contrato típico – aluguel; 400.000,00 – contrato atípico – personalizações (customização), ambos tem como data-base o mês de outubro e reajustados, porém apenas o contrato de aluguel poderá futuramente sofrer revisional

Pelo Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé será devido à SPE 10 o montante de R$ 226.200.000,00 (duzentos e vinte e seis milhões e duzentos mil reais), que será pago pelo Fundo da seguinte maneira:
(i) Após o encerramento da captação do Volume Total da Oferta, o montante de R$ 130.912.000,00 (cento e trinta milhões, novecentos e doze mil reais) será pago à SPE 10, na qualidade de atual proprietária do Imóvel Macaé, a título de sinal, na data de assinatura do Compromisso de Venda e Compra Imóvel Macaé;
(ii) O montante de R$ 63.000.000,00 (sessenta a três milhões de reais) será mantido no Fundo para o término das obras do Empreendimento Macaé, sendo que parcelas desse montante serão liberadas mensalmente, de acordo com a medição da obra acima mencionada;
(iii) Por fim, o montante de R$ 32.288.000,00 (trinta e dois milhões, duzentos e oitenta e oito mil reais) permanecerá depositado na Conta Escrow, acima definida, e será liberado pelo Fundo à SPE 10 após a efetiva conclusão do Empreendimento Macaé, ou seja, com a respectiva obtenção do “Habite-se” e o primeiro pagamento integral da locação.

Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: Atlantes Operações Estruturadas
Data de início do Fundo: 05/03/2013
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: 0,80%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 100.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 0,15%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo R$ 20.000,00 mensais sem correção).
Consultor Imobiliário: 0,43%a.a. sobre patrimônio liquido já incluído na taxa de administração (mínimo de R$ 55.000,00 mensais sem correção).

RI: fi@riobravo.com.br

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749 comentários sobre “XPCM11 – XP Corporate MACAÉ – FII

  1. vem mais revisional ai??

    Petrobras fecha 2016 com prejuízo de R$ 14,8 bilhões
    Trata-se do 3º ano consecutivo de resultados negativos. No 4º trimestre do ano passado, porém, empresa teve lucro de R$ 2,5 bilhões.

    Petrobras teve prejuízo líquido de R$ 14,824 bilhões em 2016, informou a estatal nesta terça-feira (21). Trata-se do 3º ano consecutivo de resultados negativos. Em 2015, a estatal registrou prejuízo recorde de R$ 34,8 bilhões. Em 2014, as perdas somaram R$ 21,6 bilhões.

    Em comunicado, a Petrobras atribuiu o novo prejuízo “em função, principalmente, do impairment [reavaliação] de ativos e de investimentos em coligadas, no valor total de R$ 20.891 milhões”.

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    • EBITDA ajustado* foi de R$ 24.788 milhões no 4T-2016, 11% superior ao 3T-2016 e de R$ 88.693 milhões em 2016, 16% superior ao ano de 2015, em função das maiores margens de diesel e gasolina e dos menores gastos com importações e participações governamentais. A margem EBITDA ajustado* foi de 35% no 4T-2016.
       Em 2016, o fluxo de caixa livre* foi de R$ 41.572 milhões, 2,6 vezes superior ao registrado no exercício de 2015, refletindo a redução de investimentos em 32% e a maior disciplina na utilização de capital. Foi o sétimo trimestre consecutivo de fluxo de caixa livre* positivo, atingindo R$ 11.953 milhões no 4T-2016, inferior em 27% ao registrado no 3T-2016.
       Diminuição do endividamento bruto, em 22%, passando de R$ 493.023 milhões, em 31.12.2015, para R$ 385.784 milhões, uma redução de R$ 107. 239 milhões, devido a:
       pré-pagamento e amortização de dívidas, utilizando recursos de desinvestimentos e de geração operacional; e
       apreciação do real em 16,5%.
       O endividamento líquido* reduziu em 20%, passando de R$ 392.136 milhões para R$ 314.120 milhões.
       Em dólares, o decréscimo foi de 4% no endividamento líquido (US$ 4.044 milhões), que passou de US$ 100.425 milhões em 31.12.2015, para US$ 96.381 milhões em 31.12.2016. Além disso, a gestão da dívida possibilitou o aumento do prazo médio do endividamento de 7,14 anos, em 31.12.2015, para 7,46 anos, em 31.12.2016.
       Redução significativa do índice dívida líquida sobre EBITDA ajustado* de 5,11, em 31.12.2015, para 3,54, em 31.12.2016. Neste mesmo período, a alavancagem reduziu de 60% para 55%.
       O efetivo de pessoal da companhia em 31.12.2016 foi de 68.829 empregados, uma redução de 12% em comparação a 2015, em função do Plano de Incentivo ao Desligamento Voluntário. Em relação à força de trabalho, a redução foi de 20%

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      • Continua tentando desalavancar porem a coisa não é tão simples assim.

        Veja que a receita também cai conforme se venda ativos a mágica esta em vender por um preço bom amortizar a dívida e conseguir obter boa margem de lucro com o que sobrar.

        Também existe um ponto negativo que da dívida esta dolarizada ou seja um reversa de tendência do dólar com não aprovação de reforma = Elevação do custo da dívida.

        Vem surfando na na queda do dolár.

        Na outra ponta ainda existe pressão na queda do barril de petroleo etc

        Vai demorar ! Só com reza brava para recuperar!

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  2. Peço ajuda para o IR.
    Tenho XPCM em duas corretoras :

    XP -o CNPJ que vem é da corretora XP Investimentos 02.332.866/0001-04
    na outra vem XP Corporate Macaé Fdo Inv Imob FII CNPJ 16.802.320/0001-03

    Qual o CNPJ a ser usado?

    Obrigado

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    • Caro chico64

      ou você se confundiu com o informe ou houve um erro grave por parte do emissor ou da corretora. Em meu informe consta a informação:
      – fonte pagadora: Rio Bravo Investimentos S.A. DTVM
      – CNPJ: 72.600.026/0001-81

      Os colegas do blog podem me corrigir se eu estiver errado, mas estou praticamente certo de meu informe.

      abraços
      Paulo

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      • Eu já recebi informes do mesmo fundo com CNPJ diferentes, isso por causa de ter o fundo em mais de uma corretora. Assim, colocando o CNPJ que está no informe você está garantido.

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    • Entra ano e sai ano e o assunto sempre vem a tona.
      Faça o seguinte: coloque o CNPJ do fundo que é este: 16.802.320/0001-03.
      Desde 2012 que sempre coloco o CNPJ dos fundos que tenho em carteira, são eles que me pagam, as gestoras e corretoras são meros repassadores.
      Nunca tive problema, minhas declarações estão OK

      Curtido por 1 pessoa

      • Pois é, como se trata de rendimentos isentos e não tributáveis, é a última coisa que a Receita vai mexer (a não ser para analisar variação patrimonial). Mas se o informe registra o administrador como fonte pagadora é seu CNPJ que vai para a receita e não o do fundo, então as informações não vão bater e se cai na malha fina, onde quem busca acaba encontrando alguma coisa. E mesmo que analisado pelo técnico da receita e percebido o erro, quem tem devolução vai receber no final, ou nos anos seguintes quando essa declaração for analisada e libera. Vamos ensinar a fazer o certo e não o mais fácil.

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  3. Tudo normal
    ata-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    24/02/2017
    Data do pagamento
    14/03/2017
    Valor do provento por cota (R$)
    0,78
    Período de referência
    fevereiro/2017
    Ano
    2017

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    • Agora,como frequentemente esquecido,uma ilustração de um outro cenário:
      1)A Petro sob administração do PT está no passado ,a atual ,”sob nova direção”,está mostrando melhor governança e credibilidade.
      2)O Edificio é novo,foi feito sob medida ,com múltiplas obras de adaptações recentes,à pedido da Petro,os setores que estão trabalhando lá são estratégicos,principalmente pro futuro da empresa(volte em comentários antigos meus,q verá uma reportagem explicando bem).
      3)Houve renegociação recente e já atualizada do aluguel típico,em valores de mercado local e atual.
      4)A gestão é da Rio Bravo…EU e muitos, acreditamos na competência desta gestora.
      Vamos pensar em PROBABILIDADE…Vc apostaria em um filme do Tarzan,nele ou no jacaré??rs
      Lembre que tudo pode acontecer,até um meteoro cair,portanto,sempre,com BALANCEAMENTO da tua carteira,com tua administração de risco e da rentabilidade….

      Curtido por 3 pessoas

      • Tem uma quantidade enorme de pessoas torcendo para o jacaré. Muita gente associando XPCM com XTED, não nos esqueçamos que embora tudo possa acontecer, XTED foi devolvido no vencimento do contrato.

        Curtido por 3 pessoas

      • Particularmente não acredito que a Petrobrás saia do prédio, embora a bacia de Campos esteja em declínio, ainda vai muito chão para um esvaziamento total.
        Agora, tenho uma quase “certeza”, no vencimento haverá redução do aluguel, então cada qual deve marcar no calendário (daqui 1 ano, 2 anos etc) qual a melhor das estratégias
        > vender antes da renegociação e recomprar depois;
        > pagar para ver.
        Só uma opinião….

        Curtido por 2 pessoas

  4. As operações de ontem não estão mais disponíveis. Hoje: Ranking de XPCM11:

    VENDERAM QUANTIDADE PM COMPRARAM QUANTIDADE PM

    ITAU 2.175 COTAS 81,70 OUTRAS 2.105 81,53
    XP INVEST 1.677 82,09 XP INVEST 1.617 82,33
    COINVALRES 876 82,38 VOTORANTIM 1.358 82,20

    Curtido por 3 pessoas

      • Se for comprar, compre com cautela

        Cautela é como caldo de galinha, não faz mal a ninguém.

        O que se comenta é que grande parte do efetivo de Macaé, em torno de 30% a 40%, deve ser transferido para Santos

        A informação faz um certo sentido porque é lá que está o pré-sal

        Se esse movimento ocorrer de fato, pode trazer alguma consequencia para o Fundo ? Eis a questão.

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      • ANP abre consulta pública sobre conteúdo local em Libra nesta quinta

        A Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP) abre nesta quinta-feira consulta pública para recolher subsídios para análise do pedido de isenção de cumprimento de conteúdo local (waiver) da plataforma de Libra.

        A consulta terá duração de 30 dias, contados a partir da publicação no “Diário Oficial da União” (DOU).

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      • O Campo de Libra, um dos principais do pré-sal da Bacia de Santos, é uma das apostas da estatal para elevar a produção no pré-sal a partir de 2020. A decisão foi alvo de críticas do setor industrial, que teme o impacto no segmento de óleo e gás e no mercado de trabalho.

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      • Vou ficar contente no dia que eu ver um questionamento (igual a este) sobre a alta acentuada de um FII qualquer, onde muitos estão procurando ver os reais motivos da alta, para podermos vendê-lo a tempo.
        Eita mercado complicado, não tem jeito, alguém sempre tem que achar um culpado.
        Recomendo “poupança”, “tesouro direto”, guardar embaixo do colchão…..

        Aja o que ajar a XP deve ser a culpada…..

        Curtido por 3 pessoas

      • kkkkkkkk tenho que rir… Se a informação fosse privilegiada ela me seria passada com o mercado aberto. Tenho um monte de cota e não vendi nenhuma. Se você está chateado com a informação, não posso fazer nada. Tome um banho gelado pra esfriar a cabeça. O preju que você vai tomar eu tb tomarei. Outra detalhe: se fosse tão privilegiada assim, a cota não teria caído 6%.

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      • Opa Amigo, só complementando a discussão. Só é crime se for auferido lucro com a informação privilegiada. Nesse caso ele tornou pública a informação que ele recebeu, ele fez foi um bem ao mercado de capitais!

        Curtido por 3 pessoas

    • Não estou chateado com nada, não tenho nem 20 mil reais nesse fundo, não chega a 1% da minha carteira, faz a menor diferença pra mim se a Petrobras sair ou não dele, o que me irrita mesmo é o tanto de besteiras que se postam por aí…. Vc confessa no seu post que sabe de um FR antes que ele aconteça ( por mais absurdo que isso possa parecer, já que como disse o tetzner a Petrobras nunca daria esse FR, mas sim a rio bravo.), De qualquer forma foi enviado pra CVM mesmo assim.

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      • Seria interessante a administração se manifestar via comunicação sobre as oscilações recentes. Se o mercado está assim agitado alguma coisa tem e provavelmente eles sabem. Um FII não cai de 93 pra 81 em 20 dias com o mercado todo subindo, sem motivo…

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      • Alguém que tem poder de fogo está vendendo cotas deste fundo.
        Quem poderia ser?
        Talvez possa ser o MXRF que tem (ou tinha) R$ 19.000.000,00 investido nesse fundo posição de dezembro/16.
        O fundo já informou ao mercado que vai mudar a estratégia, para tanto precisa modificar o perfil de seus investimentos.
        Pode ser que venha desovando desde o começo do mês, ninguém se desfaz de uma montanha de dinheiro dessa ordem sem causar algum estrago nas cotações.
        Em outubro vendeu bastante BBRC que gerou baita prejuízo de R$ 6.000.000,00.
        Mês que vem poderemos checar se o MXRF foi o causador do desastre.
        Só uma opinião.

        Curtido por 4 pessoas

      • São conjecturas minhas, por coincidência nesses dois fundos que você citou o MXRF tem investido R$ 18.000.000,00 em RNGO e R$ 14.500.000,00 em XPGA.
        Se (na condicional) o MXRF comprou um “grande” ativo imobiliário está precisando fazer caixa e tem que se desfazer de alguns ativos, no caso FIIs, assim meio que de orelhada ele terá lucro na venda de XPGA e XPCM e talvez alguma perda em RNGO se de fato venderem nos preços atuais.
        Como disse o Centurio numa postagem recente, precisamos subtrair o emocional e tentarmos ser racionais (o que não é muito fácil).
        Como cotistas somos meros passageiros, jamais seremos o condutor ou o co-piloto da nave.
        Abs.

        Curtido por 5 pessoas

      • Fiz ao RI da XP a consulta abaixo. Será que responderão? É que estou pensando entrar mais ainda, a 82 reais.

        Sou cotista do XPCM com mais de X cotas. Ontem dei ordem de compra a 85,53 porem o dia terminou com mais de 7 mil cotas vendidas na faixa de 80 reais. Existe algum FR sendo divulgado? O senhor conhece alguma razão para tamanha queda?

        Muito obrigado

        VANIO COELHO

        Curtido por 3 pessoas

      • boataria está forte, tem coisa chegando de todos os lados… passou da hora da administração fazer um comunicado que sabe ou não sabe de algo

        coisa mais normal do mundo, oscilou demais, emite comunicado

        o complicado será se forem eles vendendo as cotas e derrubando a cotação, ai explicar isso… vai ser osso

        Curtido por 2 pessoas

      • Seu ponto de vista, Ricart. RI é para isso, se Relacionar com o Investidor. Calar-se não ajuda ninguém. Nem estou pedindo informação privilegiada. Mas me surpreende se eles sabem menos que nós…. Afinal é no gestor que se acumulam as informações sobre o fundo administrado e quando tem forte queda esse deveria se dirigir ao público alvo. Aguardo uma resposta deles!

        Curtido por 3 pessoas

      • Desculpe, mas continuo achando que o RI não deve responder ao seu email. Suponha que eu receba uma resposta do tipo “Não há nada de errado com o inquilino e o imóvel” ou “não há nada de errado” e decida não repassar aqui no blog, você acharia justo ? Como o Tetzner disse, tem que ser publicado um FR. Qualquer informação que dê privilégios para alguém comprar ou vender uma cota não pode ser passada por email.

        Curtido por 1 pessoa

      • Conejo;

        Desculpe me intrometer, mas para a sua própria privacidade (e segurança), seria melhor omitir a quantidade de cotas que carrega deste ou daquele fundo ao postar aqui no blog.
        Em tempo: se o RI responder sua mensagem, o fará de forma genérica ou só depois de eventual publicação de FR.
        Só a minha opinião, ok?
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Mbp você está certo, quando eu percebi a mancada pedi ao padrinho para apagar a quantidade de cotas mas pelo jeito ele não recebeu a mensagem, agora o dano está feito. Isso me fará auto-policiar no futuro, Merci.

        Curtido por 1 pessoa

      • Conejão

        por email fica “escrito”

        essa assincronia de RI respondendo por telefone a coisas que por escrito não faz… isso aqui é antigo e em especial neste gestor soltando informações para quem liga que não colocam nos relatórios oficiais

        não é a primeira vez que vemos aqui relatos como esse, aliás é bem comum…

        Curtido por 2 pessoas

      • Conejo, não discuto o fato de você enviar email ou cobrar uma resposta, você está corretíssimo. Você será o prejudicado pela falta de transparência do fundo. O que questiono é a forma como essas informações são passadas. É esse tipo de coisa que mostra o amadorismo e fragilidade desse mercado. Ficamos na mão de administradores, que muitas vezes passam informações de forma assimétrica. É um erro esse tipo de acontecimento, seja por email ou por telefone.

        Curtido por 1 pessoa

      • Prezados,
        Por favor, pergunto para confirmar e entender melhor:
        A parte do “contrato complementar II” é para remunerar o capital levantado para construir as novas exigências do Inquilino – Petrobrás, que é separado do aluguel que constitui a renda do Fundo. Então, caso haja revisional o afetado seria o detentor do título, e não o Fundo & Cotista. Desconheço os detalhes desta operação.
        A especulação é que o Fundo poderia assumir parte deste risco do “Complementar II”?

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      • Conejo, nosso professor, boa tarde.
        Por favor, como e onde posso saber da forma mais prática os valores, ou faixa de percentuais, dos preços das cotas negociadas no dia? No Homebroke, mostra o volume total e as cotas negociadas. Não abre por faixa de preço, abaixo ou acima.
        Agradeço se for possível a resposta.

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      • Para ACCB – como acessar a quantidade e o preço das cotas negociadas.
        Bem, cada corretora tem o seu método, No bancão de Cidade de Deus, só aparece o futuro: quem quer vender/comprar por quanto. Já aquele bancão espanhol existe a aba NEGÓCIOS, onde aparecem as corretoras que venderam e as que compraram e respectivos valores. Também o ranking de quem mais comprou e quem mais vendeu, com os valores em preço médio.
        Nas demais, noto que existem algumas mais completas mas eu só trabalho com esses dois. Mas para acessar acredito que você tenha que ser cliente e cadastrado no home banking para o acesso de negócios via senha.

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      • No último evento de vazamento do XPCM, lembro que uma corretora que tem um escritório na av. das Américas e no passado na Av. Rio Branco, foi utilizada na ponta vendedora. Lembro do fato, pois sei que essa corretora era (e ainda deve ser) muito utilizada por empregados antigos da Petro. No movimento de ontem, não vi ordens vindas dessa corretora.

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    • Pessoal, estas quedas abruptas são comuns em ativos não líquidos. Se vocês observarem o book neste momento, verão que basta que um investidor venda, p.ex., 3.000 quotas para derrubar a cotação em 6 u 7%. Este montante é absolutamente irrelevante no mercado (ouso dizer que alguns amigos aqui do blog são capazes de sozinhos derrubar a cotação em mais de 10% se precisarem vender). Portanto, ou muito me engano, ou trata-se de um movimento normal de mercado.

      Curtido por 3 pessoas

      • Prezado João Terra,

        Estamos de acordo que a incipiência do mercado de FII torna-o sensível a movimentações mais bruscas (compra & venda), e, também, que não é necessário um “Cisne Negro de Nassim Taleb” para modificar o comportamento normal do VM de qualquer cota de FII.

        Entretanto, a minha questão, ou necessidade imperiosa de saber, focada na proteção de nosso patrimônio é: “Qual o motivo desta movimentação atípica deste ou daquele proprietário de cotas que afetou o mercado?” A causa mais comum e imediatamente suposta por quase todos é a “Assimetria de Informação”.

        Afinal, que houve algo eu não duvido, e o que houve?
        (Pergunta dirigida aos colegas mais bem informados de nosso site.)

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      • Liquidez diária: 02/02= 52,9k 03/02= 23,7k 08/02= 1,06M. Não há cotação que se aguente. Se não tivesse no meu limite nesse fundo, compraria mais. Acho que foi apenas movimento normal do mercado, alguém precisou vender um volume maior e deu no que deu.

        Curtido por 1 pessoa

      • Gente, conhecem aquele ditado – Gato Escaldado tem medo até de água fria..?
        De tanto assustarem a gente qualquer movimento brusco aparece como uma tragédia. Inclusive eu, que me considero vacinado contra boataria, fiquei com medo de comprar mais XPCM hoje de manhã, sem antes tivesse uma resposta do RI que até agora não veio (mas tem uma resposta deles aí em cima que põe água fria.

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      • ACCB, impossível saber. Alguém precisa fazer dinheiro urgente e vende . O Zava trouxe ali em cima a movimentação diária. Houve uma forte venda, provavelmente de algum investidor que precisou vender. Se não há nenhum fato, não há porque soltar FR ou esclarecimentos, a não ser que a CVM peça. Assim, a priori, oscilação normal de mercado, vida que segue.

        Curtido por 2 pessoas

    • Entrei em contato com a XP, a fim de saber se havia algum motivo pra queda do fundo. Segue resposta abaixo.

      Com exceção da especulação intrínseca de operações realizadas no mercado secundário, não temos informações que justifiquem esse movimento atípico.
      Ressaltamos que quaisquer informações relevantes serão oportunamente comunicadas aos cotistas.
      Agradeço desde já sua atenção.
      Atenciosamente
      XP de Recursos / Fundos estruturados

      Curtido por 4 pessoas

  5. Que será que está acontecendo? Valor da cota despencando, com volume alto.
    Não acredito que seja só desilusão pela inflada de R$ 0,03 na renda em dez/16, conforme já comentado aqui.
    Acho que vem novidade por aí.

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  6. Texto retirado do relatório mensal:
    Atualmente, o imóvel é ocupado por aproximadamente 1.900 colaboradores da Petrobras, pertencentes a Unidade de Serviços
    Submarinos (US-SUB), Unidade de Serviços de Contratação e da TIC e Serviços Compartilhados.

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