QAGR11 – Quasar Agro FII

Objetivo

O QUASAR AGRO FII tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de armazenagem para a cadeia do agronegócio. Para compor seu portfólio, o fundo deverá adquirir e/ou construir ativos imobiliários em quatro segmentos diferentes: Grãos; Açúcar/Álcool; Indústrias¹; Operadores logísticos²

Localização geográfica
O Gestor focará em áreas com déficits de armazenagem, analisando a capacidade estática em relação à produção de grãos Ativos-Alvo Unidades prontas ou em construção, relevantes para infraestrutura logística regional, em bom estado de conservação e estrategicamente posicionadas

Características
Política de investimentos do Fundo com um limite mínimo de 60% do PL do Fundo, escalonado conforme o regulamento, alocados em ativos com locatários que possuam rating de grau de investimento atribuídos pelo

Gestor
Em termos de limites de exposição, a gestão também levará em conta a concentração por região, perfil do locatário³ e tipo de cultura

Início Estimado das atividades: Novembro de 2019
Público-alvo do Fundo: Investidores em geral
Administradora: BTG Pactual S.A.
Escriturador e Custodiante: BTG Pactual S.A.
Gestor: Quasar Asset Management LTDA.
Taxa de administração: Até 1,50% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo

Tipo Anbima: FII Renda Gestão Ativa
Foco de atuação: Logística

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

356 comentários em “QAGR11 – Quasar Agro FII”

    1. No item (art.26) REMUNERAÇÃO DA ADMINISTRADORA E DO GESTOR a ser modificado no novo REGULAMENTO DO FUNDO SOB A NOVA GESTÃO, lê-se:

      Valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO ou Valor de Mercado do FUNDO
      Taxa
      Até R$ 500.000.000,00 …. de 0,25% para 1,00%
      De R$ 500.000.000,01 até R$ 1.000.000.000,00 …. de 0,20% para 0,95%
      Acima de R$ 1.000.000.000,00 …. de 0,15% para 0,90%

      >>>>> Como SEMPRE digo .. o IDIOTA SOU SEMPRE EU !! 🤡🤡🤡🤡🤡🤡🤡

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      2. Eu aposto que vai ter um monte de Cotário votando pela aprovação.

        Esses Gestores partem do princípio que todos os Cotários são idiotas, e fazem o que querem, porque a grande maioria são mesmo.

        Justamente por isso me desencantei com essa indústria.

        Curtir

  3. Em se lembrando em retrospectiva … da LAMBANÇA do QAGR11 … hoje se mostrando MUITO MAIS VANTAJOSO nesse estar alocado nos patamares atuais do que em um BTRA11 ou BTAL11 da vida para os quais os FUJÕES do QiAZAR para lá foram … o tempo sendo senhor da razão 🤔 ?

    Curtir

    Responder

    1. … pena que a gestão “sumiu” ! Por enquanto, é um fundo SEM PERSPECTIVA alguma de crescimento e muito concentrado em 2 empresas apenas. Algumas perguntinha …

      – Será que não existem OUTRAS unidades de ARMAZENAMENTO de outras empresas / cooperativas que se podem PROSPECTAR ?
      – Será que a gestão tem interesse em … CRESCER ?
      – Qual a perspectiva da gestão para o … FUTURO ? (se é que há um após o vencimento dos contratos …)
      – Etc.

      Curtir

      Responder

    2. O que incomoda aqui é a dependência de um único cliente, 2/3 do fundo tem como inquilino a BRF e praticamente todos os contratos vencem juntos. Na hora da negociação de novos contratos, certamente serão renegociados num pacote. No longo prazo não vejo possibilidade de aumento de receita, mas também não acredito em perda expressiva.

      Curtir

      Responder

    1. 👎 Será devidademente GUILHOTINADO. Não conseguem entregar um resultado fixo NEM depois de terem alocado 100%, desinvestido / amortizado, e deixarem claro que o fundo nao pretende realizar novas emissões nem alterar portifólio.

      Curtir

      Responder

      4. Sim!! Inclusive … Vários fundos LOGÍSTICOS tem “RENDA FIXA”… pena que o valor do rendimento (% e nominal) não me atende, dentro os meus parâmatros de risco x retorno. Mas a idéia;e ssa mesma: ALUGUEL = RENDA FIXA … não ?!?!

        Curtir

      5. Meu ponto é que existem outros fatores a serem considerados. O aluguel sim é fixo. Mas o fundo está distribuindo o ganho de capital que teve com KNIP11, reduziu a parcela em KNIP11 logo receita financeira menor pós amortização, é provável que haja algum custo nesta redução dada a época do ano de fechamento de balanço, etc. Ou seja não é uma aberração cair de 0,40 pra 0,38. Pela carteira do fundo e custos fixos sabidos este dividendo deve estabilizar em torno de 0,35/0,36 na minha opinião

        Curtir

      6. Certo… é vamos lembrar tbém q o rendimento veio de R$ 0,46… 😨 E sim, o aluguel cobrado está muito baixo; sem ajudinha de “trade”, ñ entrega resultado. Prá mim agora é passado…👋

        Curtir

    1. Por MAIS INCRÍVEL que pareça, voltei ao fundo justamente por causa da POUCA VOLATILIDADE de suas cotações aliado a um rendimento acima da média; ou seja, “PRESERVAÇÃO de PATRIMÔNIO”, em se mantendo as condições atuais de NÃO crescimento, NÃO novas emissões, e NÃO quebra de contratos.

      Curtido por 2 pessoas

      Responder

  7. RENDIMENTO:
    ———————–
    ABR – 0,75% | R$ 0,40
    MAR – 0,85% | R$ 0,46
    FEV – 0,50% | R$ 0,45
    JAN – 0,50% | R$ 0,45
    ———————–

    >>> Ñ sou cotista, mas fiquei sem entender pq caiu 6 ¢ … já que o fundo está 100% adimplente, reajuste de aluguel efetivado, etc.

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

    1. Posso ter dar alguns motivos, mas não sei o peso de cada um: queda da renda financeira porque o caixa foi devolvido (parte estava inclusive em cotas de outro FII, que gerava renda); cobrança de taxa de administração que não vinha sendo cobrada antes por causa da não alocação do capital.

      Curtido por 4 pessoas

      Responder

    2. Olha … lendo o RELAT GERENCIAL deles … fica claro o MEDO em explicitar um RENDIMENTO mensal. Eu li, reli, fiz contas … e não consigo ter “segurança” de valores de proventos; qto mais o fundo anuncia que está adimplente, reajuste de aluguel feito com êxito, etc… mais se exime de mostrar o provento !!! É um samba do crioulo-doido … (a pág 7, então, é emblemática: qdo dizem, depois de escrever, explicar, justificar, desenhar … Em suma, o gráfico não é uma projeção de rendimentos a serem pagos nos próximos meses … pq não fazem a DITA PROJEÇÃO ?!?!? Qual o MEDO de se projetar rendimento ? peloamordedeus ….)

      Curtir

      Responder

  8. Soltaram uma noticiazinha BOA…

    … Em Março de 2021 os contratos de Belagrícola foram reajustados pelo IPCA, conforme previsto contratualmente, o incremento na locação foi de +5,2% e o aluguel mensal total passou de R$ 715,73 mil para R$ 752,92 mil …

    >>> Do jeito que o fundo ficou, se tornou uma renda fixa [ … contratos de locação atípicos de longo prazo, sem espaço para novas aquisições … ]

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

  9. Data da informação
    01/03/2021
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    01/03/2021
    Data do pagamento
    08/03/2021
    Valor do provento por cota (R$)
    0,46
    Período de referência
    Janeiro
    Ano
    2021
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

  10. Pessoal,

    No ultimo FR, foi noticiado que dia 10 foi pago a amortização e que dia 11/02 seria a data ex amortização. Tanto que ja temos a cota ajustada na B3.

    Não era pro valor da amortização estar na nossa conta no dia 11/02? Onde me perdi, pois não caiu nada ainda na minha

    Viajei? Li e entendi errado o aviso?

    Valeu!!!

    Curtir

    Responder

  11. Pessoal,

    “Em 11 de Janeiro de 2021 a Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas do QAGR11 deliberou pela aprovação da proposta dos Cotistas Solicitantes no que tange a amortização do fundo e pela aprovação da proposta da Gestora referente a exclusão da limitação de ratings mencionada acima. Sendo assim, até 26 de fevereiro de 2021 a Gestora irá amortizar R$ 191,52 milhões em cotas do QAGR11, equivalente a R$ 38 por cota. Após a amortização o Fundo estará com cerca de 95% de seu patrimônio alocado em ativos alvo. Os recursos que permanecerão em caixa não permitirão que novas aquisições sejam realizadas, por hora” – Quasar

    Final de fevereiro grana na conta. E a cotação? Vai oscilar devido a isso? Já oscilou o que deveria?

    Caindo a amortização e agora tendo o Fundo 95% alocado e gerando um DY aproximado de 6%aa (dados de Dezembro), veremos esse dinheiro voltar por parte de alguns investidores a depender da cotação?

    E os planos futuros?

    Vida segue. Melhor ou pior…o tempo dira 😉

    Valeu!!!

    Curtido por 1 pessoa

    Responder

    1. Eu acho que com essa amortização, o fundo ficou melhor. Eu vendi quando foi anunciada a proposta de amortização, porque as cotas se valorizaram e eu estava com medo de não aprovarem e cair tudo de novo.

      Acho que é uma boa porque agora o fundo vai ficar com o yield em linha com outros fundos de logística, e com contratos bem longos.

      Investi nesse FII meio a esmo, porque parecia uma coisa inovadora, e diferente de todos os outros fii. Continuo achando que é um produto diferente, só que a crise da pandemia promoveu uma diferença muito grande entre o crédito High Grade e High Yield: apesar de todas as empresas terem corrido atrás de dinheiro, consumir o crédito disponível, os bancos direcionaram todo o dinheiro para empresas seguras.

      Então aparentemente sobrou dinheiro para boas empresas (ainda mais do agro, que não sofreu com a pandemia), e faltou pras outras. No caso, o fundo que tinha intenção de ter 70% HG, ficou com o retorno abaixo do que estava no prospecto. O atraso de alocação desse FII teve uma consequência inesperada (ninguém imaginava uma pandemia no fim de 2019) muito pior que a simples demora do dinheiro render.

      Quem comprou em março deve estar sorrindo de orelha a orelha (porque comprou dinheiro mais barato que dinheiro), mas acho que mesmo quem comprou no IPO não vai ter muito o que reclamar com os retornos (em %) depois da amortização. Quem comprou na época que tava acima do VP acabou comprando dinheiro mais caro do que dinheiro, esse deve estar p da vida.

      Curtido por 2 pessoas

      Responder

    2. Gama, o interessante dessa decisão da AGE é o final desse parágrafo que vc postou, uma vez que, ao ocorrer a amortização, o PL vai estar com 95% alocado, o que vai permitir a gestora voltar a cobrar a Taxa de Administração de 0,75%, que não vem sendo cobrada desde março de 2020.

      Teria sido um tiro no pé isso?

      Ou seja, amortizou a parcela do valor não alocada por conta da ineficiência da gestão, mas ao mesmo tempo essa ineficiência foi compensada com a volta do pagamento da mencionada taxa. Não é um paradoxo isso?

      Tem q fazer outra AGE msmo, o quanto antes, pra destituir a gestora, pq do jeito q tá agora, piorou para os cotistas, que vao ter q voltar a pagar taxa de adm., e consequentemente isso vai afetar na renda com certeza.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      1. Seu racional não esta errado.

        A decisão foi tomada pelos cotistas. Ao decidir pela amortização já sabiam disso. Não foi tiro no pé.

        A gestão tem ativos e trabalha com eles. Tem uma equipe que esta ali, monitorando estes ativos. Tem custos fixos por causa deles. Não é inadequado serem remunerados pelo o que tem em andamento. Não vejo como algo irregular ou absurdo. Veja, não vou defender a gestão. Mas trabalhar de graça tb não rola.

        Assim que o capital cair na conta dos investidores muita coisa vai rolar neste FII. A cotação deve oscilar alguma coisa. Vai ter gente que vai voltar a depender do preço, pois existe uma renda recorrente e que tende a ser constante daqui pra frente. Isso vai mexer com algumas pessoas.

        O grupo que deseja o FII (pra mim tem institucional) querendo os ativos e o Fundo…vão seguir na tentativa. Apenas achismo meu.

        Não sei o que a gestão vai fazer. Estavam trabalhando e agora vão se focar no que tem. Vão ficar quietos esperando um bom tempo antes de chamar algo de novo? Vão chamar o que estava pra sair em Fevereiro e com tudo certo e tudo assinado convocar uma restrita só pra aquisição? Muita coisa vai rolar aqui ainda…muita.

        Vida segue e o FII segue redondo agora (gostando ou não…segue redondo 😉 )

        Valeu!!!

        Curtido por 4 pessoas

    3. Com ctza os cotistas sabiam disso Gama, mas acho q todo esse movimento feito pra amortização ter sido concluída deve ser complementado pela mudança de gestão ou, ao menos, que a gestora mude seu quadro de diretores o quanto antes, pois perdeu a credibilidade os que aí estão.
      Penso que não faz sentido somente a amortização de forma isolada, sem outra mudança logo em seguida dela. Do contrário, o fundo vai empacar e como tem outros surgindo aí na área, não vai sair disso.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      1. POde ocorrer isso com certeza.

        O regulamento foi alterado tb. HG não precisa mais ter aquele % do PL. A gestão ganhou liberdade pra atuar no HY do setor.

        Todos que ficarem apos a amortização, irão subscrever uma chamada restrita se a gestão focar no que queria em Fevereiro. Achismo meu. Uma chamada pequena. Entrar e comprar o ativo algo. Simples e ágil. Agrega. Matura a posição e chama de novo. E assim a vida pode ser tocada no Fundo

        Se houver debandada forte, e a cotação despencar os Fundos “abutres” entram comprando e fazem isso que vc mencionou. O mercado vai arrumar a bagunça. De um jeito ou de outro 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)