RNGO11 – FII Rio Negro

rngo11

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.

O FII Rio Negro (RNGO11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

É um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.
Localizado na Alameda Rio Negro, 585 – Barueri – SP [Alphaville]

A liquidez neste FII é considerada ÓTIMA, também segundo critérios adotados em nosso ranking; atualmente tem participação em 100% dos pregões.

Seu objetivo foi a aquisição das torres Demini e Padauiri, um deckpark, lojas comerciais e depósitos localizados no Centro Administrativo Rio Negro,situado em Alphaville, São Paulo; teve procura muito superior à oferta, levando a um rateio de cotas  de 46,15%.

RNGO11

Eu lembro bem dele na época que trabalhei por lá, uma região bem procurada por grandes empresas devido aos incentivos fiscais para as empresas que se instalarem por lá.

RNGO11_f

A cota teve o valor inicial em R$ 100,00 e originalmente foi projetado para ter renda mínima de 0,833% sobre o aluguel dos imóveis alvo por 2 anos ( 24 meses ); mas devido à vacância, o saldo da conta acabou em Dez/13.

Os imóveis possuem Área Bruta Locável (ABL) de 35.770 m² e são de propriedade da Top Center que os aluga à diversos inquilinos.

Os Ativos alvo então são compostos por unidades integrantes integrantes do complexo formado por: Edifício Padauiri (27 andares), Edifício Demini (28 andares), Deck Park(Garagens), Depósitos(10) e Lojas.

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A vacância histórica nesses prédio ficava próxima a 1%, tendendo a zero, chegou à casa dos 20% durante a RMG com a saída do Bradesco Cartões S.A. e Banco Ibi S.A. em Jul/12;  agora retorna aos níveis anteriores em 1,9%.

Administrador e Gestor: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: São Carlos Empreendimentos e Participações S.A.
Data de início do Fundo: 31/05/2012
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: entre 0,18 e 0,24%a.a. sobre patrimônio liquido (varia em função do patrimônio liquido) , atualmente 0,20%a.a. (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão e custodia incluídos na taxa de administração.

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Socio Yield

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400 comentários sobre “RNGO11 – FII Rio Negro

  1. Em fevereiro/2017, a Rio Bravo concluiu sua primeira locação como gestora do Fundo Rio Negro. O conjunto 11 da Torre
    Demini foi locado para a Web Prêmios, que já é locatária dos conjuntos 71,72 e 111 da mesma torre. O conjunto foi locado
    de forma temporária, até que se oficialize a saída da Conect Car, locatária do conjunto 121, em agosto/2017, quando
    a Web Prêmios deverá desocupar o conjunto 11 e assumir o conjunto 111, de forma concentrar suas operações em andares
    mais próximos. Também em fevereiro, foi concluída uma renegociação do contrato de locação com a empresa Warner,
    ocupante do 8º e 9º andar do Edifício Padauri. Os valores foram negociados a valor de mercado e o contrato foi estendido até
    2021. Conforme informado nos relatórios anteriores, foi oficializada a saída do locatário Banco Com Invest do conjunto 72 no dia 20/02/2017 e da Oesp Digital do conjunto 41 no dia 28/02/2017.
    A distribuição de rendimentos do Fundo foi reduzida para R$ 0,60 por cota, principalmente em decorrência das rescisões e renegociações informadas no relatório.
    A vacância do Fundo no fechamento de fevereiro/2017 ficou em 15,6%. Considerando a saída da Connect Car, a vacância projetada ficará em 17,5%.

    – Revisional do contrato da Warner com extensão do período locado.
    – Web prêmios entra no lugar conectar gerando um premio adicional de 5 meses de aluguel, principalmente enquanto conect car não desocupar o conjunto que ocupada até agosto de 2017.

    Contratos vencendo em 2017
    VR PRESTACAO DE SERVICOS ADM 31/03/2017
    Andar N 6 conjunto 62 da torre Padauri
    ABL ocupada = 611

    Ciranda cultural 09/09/2017
    Andar N 4 conjunto 42 da torre Padauri
    ABL ocupada = 611

    CSAV GROUP AGENCIES BRAZIL AG 28/02/2017 <<< segredo não desocupou? ainda
    Anda 5 conjunto 51 e 52 da torre Demini
    ABL ocupada 1222

    Connectar Car 31/08/2017
    Andar 12 conjunto 121
    ABL ocupada 611

    SMART NET BRASIL SERVICOS DE P 31/03/2017
    Andar 13 conjunto 131 e 132
    ABL ocupada 1222

    Total ABL de contra vencendo em 2017 = 4.277

    Potencial de vacância projetada em caso de não renovação dos contratos = 28,49%

    Média de vacância em Alphaville ao final de 4T 2016 = 31,9%

    Curtido por 1 pessoa

  2. Valor de mercado encostando no VP deste FII. A cotação nunca esteve tão alta desde 2013 e o yield da ultima distribuição foi da ordem de 0,697%, o que já não eh tão bom!!!!

    Do último relatório gerencial divulgado temos o seguinte:
    “A vacância do Fundo no fechamento de janeiro/2017 ficou em 14,1%. Considerando as saídas de
    Osesp, Banco com Invest e Connect Car, e a recolocação de um conjunto informado acima, a vacância
    projetada ficará em 17,5%.”

    Tendo em vista o yield já baixo, perspectiva de aumento de vacância; o que torna este FII tão atrativo para suportar esta alta nos preços???

    antecipadamente grato pelos comentários

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    • IBQ

      enquanto não chegarem as emissões e a expectativa for de mais reduções dos juros, da concorrência, veremos as cotas subindo.

      quando o retorno do estoque atual estiver num patamar que viabilize emissões, provavelmente, veremos muita troca de FIIs ou a maior concorrência

      Curtido por 1 pessoa

      • Sabe pq eu acho que o VM encostou no VP, deste e de outros fiis? Desconfio que os Investidores estão se antecipando e preferindo a garantia de um Fii cotado ao valor real do imóvel do que aguardar futuros IPOs supervalorizados e com tir fantasiosa

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      • Morilson

        se considerarmos que mais de 95% dos FIIs lançados na ultima “safra” de IPOs foram super ultra avaliados e com TIRs que ficaram para a história… sim concordo

        mas nem estes, que agora tem VM encontrando VP chegaram no valor daqueles IPOs ainda… olha o tamanho do estrago :/

        Curtido por 1 pessoa

    • Em janeiro/2017, a Conect Car, locatária do conjunto 121 do Edifício Demini, anunciou que pretende não renovar
      o seu contrato de locação, que vence em agosto/2017. A Rio Bravo, em conjunto com a São Carlos, já identificou
      um possível locatário que poderá assumir este conjunto.
      Assim que forem finalizadas as negociações, divulgaremos em nosso relatório mensal. Conforme informado no
      relatório anterior, a distribuição de rendimentos do Fundo foi reduzida para R$ 0,62 por cota, principalmente em
      decorrência do término do pagamento de multas da Indra.
      O locatário Banco Com Invest prorrogou mais uma vez a sua saída do imóvel, permanecendo até
      03/02/2017, sendo devido locação e encargos até esta data.
      A vacância do Fundo no fechamento de janeiro/2017 ficou em 14,1%. Considerando as saídas de Osesp,
      Banco com Invest e Connect Car, e a recolocação de um conjunto informado acima, a vacância
      projetada ficará em 17,5%.

      No mês de janeiro, o fundo distribuiu rendimentos no valor de R$ 1.659.120, o equivalente a R$ 0,62 por cota.
      O valor representa um dividend yield anualizado de 8,4%, com base na cota em 31/01/2017.

      Curtido por 1 pessoa

    • Gabaritou

      0,6200000000

      Xtreta Leva o Troféu Mico Preto da Juba Dourada com redução em TODOS os seus FIIs

      incrível! nem XPCM escapou… a que ponto chegamos meus amigos…

      (ah de brinde, leva o Hacker e seus dados vazados na internet pra quem quiser te entupir de Spam)

      Curtido por 3 pessoas

    • FII da vam distribui correção dos ativos financeiros após cada semestre ou ano base.

      Se voltar comentários na ficha do BBPO foi avisado que esta distribuição vem afetando diretamente correção dos ativos financeiros usado para reforma de imóveis.

      O custo para manutenção é corrigido pelos índices de inflação&IGPM ou seja quanto mais tempo passar distribuindo menos este dinheiro ira valer futuramente para reformas , se levar em conta mão obra& matérias que são diretamente afetados por estes índices de reajuste.

      Ademais quem pediu para liberar correção monetária do caixa ” Foram supostos investidores” na assembleia geral.

      Sobre CRI todo mundo sabe deste caso há muito tempo ” Compra de 8 milhões CRI podres” nenhuma novidade por aqui inclusive ” ADM” sabe que estamos de olho nestes ativos .

      Faz tempo que você vem aqui repetir a mesma coisa, tudo noticia velha 3 anos ou mais, estamos trabalhando com noticias novas.

      Leia comentários antigos na pagina BBRC e da vam etc e vera que não tomei partido de nenhuma gestora, não posso responder pelo demais.

      Outra coisa que alega frequentemente é que estamos difamando queridinhos e exaltando FII ruins, muito pelo contrario ao menos de minha parte mostrei realidade do mercado ” Gestão e da matemágica usada para maquiar as contas.

      Agora este caso da Vam vai falar o que?

      Todo mundo sabe desta distribuição gorda ao final de semestre , foi mercado que aprovou este descalabro em assembleia.

      A renda não caiu foi apenas distribuído combinando em assembleia.

      Já no KNRI , HGs e RNGO tudo vem sendo sustentando por receitas extraordinárias.

      HGRE= Vendeu FIIB em grande quantidade melhor ativos do fundo, fechou carteira nestes últimos 2 meses ? possível regressão de transparência e mudou equipe de gestão recentemente.

      KNRI = Se continuar nessa caminha vai amortizar uns 25 milhões a.a de ativos financeiros.

      SHPH = Toda hora tem assembleia para aumentar valor da distribuição do ADM

      RNGO , SdIL e afins = Sustentando renda com receitas extraordinária de multa e rescisões.

      Se tu procurar atentamente tende encontrar ineficiência em todos os fundos listados , não basta olhar coluna de distribuição e falar que esta tudo ok .

      Curtido por 4 pessoas

      • Senhor dos FII, onde encontramos essa informação sobre multas e rescisões sustentando renda nos demonstrativos?

        Tenho um pouquinho de cotas deste Fundo, não é muito, mas essa informação me interessa….

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      • Tem de fazer uma conta mais complexa.
        Roda para comentários mais antigos desta página ” demonstrei como que faz.”

        Tem de fazer valuation do ativo e do caixa da capacidade geracional.
        Não são uma conta, mas varias contas.

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      • Senhor dos FII, é isso?

        Vamos por partes:
        ABL Compostas das 2 torres + Lojas = 32.454

        Vacância anunciada torre padauri = 17,19% da ABL
        Vacância anunciada torre demini = 2,38% da ABL
        Vacância Total = 19,57%

        Empreendimento full locação
        ABL total = 32.454 x 55 m2 = 1.784.970
        Estacionamento + 250.000
        Caixa:R$ 3.014.742,54 x 1% =R$ 30.147,43

        Total receitas = R$ 2.065.117,43

        A capacidade aproximadamente FULL do RNGO é 2.100 até 2.300 dado preço atual do m2

        Com vacância anunciada
        ABL total * 19,57% de vacância física = 6.351 ou R$ 349.305,00 de aluguel.

        Aluguel full ( – ) Perda de aluguel por vacância = R$ 1.435.665,00

        Calculo com desocupações

        Aluguel:R$ 1.435.665,00
        Receita estacionamento : 200.000 <<< queda estimada na arrecadação
        Receita financeira: 30.147,43

        Total receitas = R$ 1.665.812,43

        Ultima despesas declarada:R$ 277.375,80

        Receitas – despesas = R$ 1.388.436,63

        Dividi por cota
        R$ 1.388.436,63 ou 0,52 líquido por cota

        Agora para descobrir impacto por mais desocupação refaça o calculo sobre receitas de alugueis e vá aumentando despesas com áreas vaga e diminuindo receitas de estacionamento.

        Ex: Vacância 40%
        ABL x vacância = Área desocupada X aluguel praticado na região = Aluguel potencial

        Aluguel FULL ( – ) aluguel potencial = Aluguel atual

        Se tu for rentista tu divide receita atual

        0,52 pelo preço no mercado secundário para chegar o yield já constando desocupações

        0,52 / 78 = 0,66% a.m

        Observação refaça todos cálculos com 50 m2 e tu vera que a coisa vai ficar feia.

        Curtido por 1 pessoa

      • Basicamente você pega ABL Ocupada x aluguel praticado por m2 = Capacidade geracional atual
        Após fazer isso pega coluna despesas e desconta deteste valor = Receita líquida
        Adiante você pode dividir este valor pelo numero de cota = Renda real por cota

        Se distribui receita mais podemos constatar duas opções.

        Complementando com dinheiro do caixa ou complementado com receita de multas rescisões.

        No caso do RNGO contrato pagamento de 3 meses de multa antecipada que pode ser retido pelo fundo.

        Até empresa desocupar ela continua pagando valor integral e logo depois fundo pode complementar mais 3 meses com receita extraordinária.

        Para conseguir saber se maré esta baixando você precisa consultar caixa ” Vide informe mensal”

        Se o caixa estiver baixando e renda mantida fundo esta complementando distribuição com receita do caixa.

        Curtido por 1 pessoa

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