Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo.
O FII Rio Negro (RNGO11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.
É um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.
Localizado na Alameda Rio Negro, 585 – Barueri – SP [Alphaville]
A liquidez neste FII é considerada ÓTIMA, também segundo critérios adotados em nosso ranking; atualmente tem participação em 100% dos pregões.
Seu objetivo foi a aquisição das torres Demini e Padauiri, um deckpark, lojas comerciais e depósitos localizados no Centro Administrativo Rio Negro,situado em Alphaville, São Paulo; teve procura muito superior à oferta, levando a um rateio de cotas de 46,15%.
Eu lembro bem dele na época que trabalhei por lá, uma região bem procurada por grandes empresas devido aos incentivos fiscais para as empresas que se instalarem por lá.
A cota teve o valor inicial em R$ 100,00 e originalmente foi projetado para ter renda mínima de 0,833% sobre o aluguel dos imóveis alvo por 2 anos ( 24 meses ); mas devido à vacância, o saldo da conta acabou em Dez/13.
Os imóveis possuem Área Bruta Locável (ABL) de 35.770 m² e são de propriedade da Top Center que os aluga à diversos inquilinos.
Os Ativos alvo então são compostos por unidades integrantes integrantes do complexo formado por: Edifício Padauiri (27 andares), Edifício Demini (28 andares), Deck Park(Garagens), Depósitos(10) e Lojas.
A vacância histórica nesses prédio ficava próxima a 1%, tendendo a zero, chegou à casa dos 20% durante a RMG com a saída do Bradesco Cartões S.A. e Banco Ibi S.A. em Jul/12; agora retorna aos níveis anteriores em 1,9%.
Administrador e Gestor: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: São Carlos Empreendimentos e Participações S.A.
Data de início do Fundo: 31/05/2012
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxas:
Administração: entre 0,18 e 0,24%a.a. sobre patrimônio liquido (varia em função do patrimônio liquido) , atualmente 0,20%a.a. (mínimo R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão e custodia incluídos na taxa de administração.
RI: fi@riobravo.com.br
Tutor do FII: Socio Yield
Data da informação
29/06/2018
Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
29/06/2018
Data do pagamento
16/07/2018
Valor do provento por cota (R$)
0,54
Período de referência
JUNHO
Ano
2018
Rendimento isento de IR*
Sim
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O que explica esta recuperação do valor da cota?
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Vacância, incerteza no cenário político-econômico e principalmente, lei da oferta x demanda.
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Some-se a questão do incentivo fiscal e concorrência de imóveis em SP melhor localizado
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Recuperacao. Deveria cair depois do anúncio dos 0,03 / 0,12 na queda do rendimento.
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Recuo na curva dos juros futuros e proximidade de anúncio de distribuição (aliás, efeito muito comum na imensa maioria dos FIIs).
Só a minha opinião.
Sds.
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Vacância Projetada: 20,8%
Outch!
“Conforme Fato Relevante divulgado em 19/06/2018, a Rio Bravo assinou um aditivo ao contrato de locação com a Adidas, de forma que
(i) os andares 8º, 9º e 10º do Edifício Demini foram prorrogados por mais 2 anos e 8 meses, até 31 de dezembro de 2022 (prazo original de vencimento dos contratos era 30 de abril de 2020);
(ii) o conjunto 61 do Edifício Padauri foi rescindido; e
(iii) os valores de locação foram reajustados no âmbito da revisão trianual prevista no contrato de locação, para valores atualmente praticados no mercado.
A distribuição de rendimentos do mês foi de R$ 0,54/cota e as movimentações previstas deverão ter um impacto negativo de R$
0,12/cota.”
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Mercado de lajes está osso, vacancia e revisional negativa em níveis altíssimos. Como diz o Sr dos Fiis e o último setor a melhorar e o primeiro a cair. Risco alto, teria que pagar mais, porém nem estabilizou ainda, o processo de queda dos aluguéis ainda está em curso.
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Nessa hora quem conseguir segurar inquilino… tá no lucro…
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Pior é analista falando que o setor está de graça, pois os fundos vão aumentar os alugueis. Já no mundo real, mal conseguem manter os locatários, mesmo com muita carência.
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alphaville está sobreofertado, ainda tem muita gordura pra queimar.
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impacto de R$ 0,03/cota e não R$ 0,12.
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Ricart
no report está 0,12… se a conta saiu errada, avisa o RI
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Deve estar incluindo as revisionais dos outros conjuntos.
Nossa a coisa aqui ta afundando KKKK
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0,12 é assustador
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Vacância gera despesas….
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E ai Tetzner aquela pesquisa imobiliária que fiz revelando que excesso de estoques iria melar o mercado paulista esta bem na ativa.
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0,03 é o que está no fato relevante. 0,12 é muita coisa.
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Ricart
então um é pontual o outro é global… mas tira a dúvida no RI para gente? você pode questioná-los? 🙂
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Para mim pelo menos ficou bem claro Ricart:
só o FR da Adidas: 0,03
Todos os eventos do Relatório: 0,12
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poxa, logo quando acabei de entrar, mas pretendo manter….
faz parte do meu projeto de aposentadoria………..que alias começou mal, kkkkkkkk
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Olha… o RNGO até que segurou bastante, acho que é um dos últimos de laje a abrir o bico pra vacância…
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Desde 2015 o blog alertava para esses problemas que poderiam acontecer com rngo11
Eu vendi ano passado com lucro é do super feliz
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O imóvel é excelente e bem localizado. Infelizmente a vacância já se mostrava alta quando o fundo imobiliário foi lançado e a crise só piorou a situação.
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Eu vendi 110 % dos meus FIIs de lajes entre 2015 e início de 2016, bola cantada para quem segue o blog …
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RNGO11 – FII Rio Negro Junho/18
E o amigo Curtindo FIIs trouxe mais um presentão para galera do blog (não 1, mas 2 vídeos) 😀
confira:
https://tetzner.wordpress.com/insight/comment-page-16/#comment-299175
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Data da informação
30/05/2018
Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
30/05/2018
Data do pagamento
14/06/2018
Valor do provento por cota (R$)
0,54
Período de referência
MAIO
Ano
2018
Rendimento isento de IR*
Sim
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alguma estimativa para o novo patamar de rendimentos com as saídas anunciadas?
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Eu chuto no máximo R$0,49, isso depois do término de períodos de carência e considerando que a Atlantica Hotels prorrogou o contrato com o mesmo valor ( o relatório de abril 20168 diz que prorrogou por mais 5 anos).
Do relatório gerencial de março 2018 “Conforme anunciado nos relatório anteriores, existe uma previsão de redução de aproximadamente R$ 0,09/cota, referentes as devoluções já anunciadas de CSAV Group, Smart Net Brasil, Simm Soluções, Ciranda Cultural, VR Serviços e Citibank. Em contrapartida, existem contratos de locação ainda em período de carência que somam aprox. R$ 0,04/cota. Ambos os ajustes deverão ocorrer durante o ano de 2018.”
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Excelente burymedeep!
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Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
29/03/2018
Data do pagamento
13/04/2018
Valor do provento por cota (R$)
0,54
Período de referência
MARÇO
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BUM
“No mês de fevereiro, a Rio Bravo recebeu uma sinalização que o contrato da Smart Net Brasil e da VR Serviços não deverão ser renovados após o termino do prazo. ”
Outch!
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Olha o tamanho da Pancada:
Vacância vai de 7% pra 21%
Outch ^2
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Cai cotinha, cai cotinha, cai cotinha… *-*
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kkk
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Saberia a data de vencimento? Tenho interesse nesse FII, mas não ao preço atual.
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Boa pergunta.
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Barueri perdeu algumas das atratividade fiscais e trabalhar lá é o próprio inferno (trânsito). Nestes momentos de prédios AAA em regiões abastecidades por metro e com m2 a valores interessantes vejo que grandes companhias irão deixar a região com uma vacância ainda maior. Lembro de termos discutido isso há 2 ou 3 anos atrás neste mesmo fórum. Na época vendi o ativo, talvez até de forma precipitada, mas já não acreditava mais na região.
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Eu lembro e o próprio lance da VR foi exaustivamente avisado aqui
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Isso aqui foi avisado.
Outra coisa que foi avisado é que chegaria no mercado regional + 2 prédios de padrão A + em 2018.
Tai o resultado : Canibalismo comendo solto hahah
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Pulei fora de 100 % de lajes corporativas há cerca de 2 ou 3 anos.
A paz de espírito que me trouxe foi indescritível kkkkkk.
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Alô Rio Bravo!
Conserta o relatório que saiu só o gráfico 😀
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Boa! Que velocidade 😀🏆🏆
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vamos lá então, agora que ficou ok 🙂
No mês de janeiro, a Rio Bravo recebeu uma sinalização de que os contratos vigentes por prazo indeterminado da Ciranda Cultural, locatária do conjunto 42 do Edifício Padauiri e da CSAV Group, locatária dos conjuntos 51 e 52 do Edifício Demini, não deverão ser renovados.
Os conjuntos 51 e 52 deverão ser recebidos em abril/2018 e ainda não há previsão de recebimento do conjunto 42.
Ainda neste mês, também fomos informados que o contrato com a Simm Soluções, locatária do conjunto 122 do Edifício Demini, cujo vencimento está previsto para 24/02/2018, também não deverá ser renovado, ainda sem data prevista para devolução das chaves.
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A receita de locação de todos os conjuntos somados as despesas de vacância representam aproximadamente R$ 0,08 por cota.
Considerando as devoluções, a vacância projetada do Fundo sobe para 19,4%, contra 22,9% de vacância em Alphaville segundo a Cushman & Wakefield.
Ainda, a administradora informa que está em processo avançado para locação dos conjuntos 11 e 12 do Edifício Padauiri.
Qualquer novidade será informada aos cotistas via relatório mensal.
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E mais uma vez a vacância aumentando e renda caindo.
Por quais preços vão locar ? Mistério KKK
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E a realidade vai batendo à porta.
Vacância do RNGO se aproximando da média na região.
Mesmo com a expertise da Rio Bravo, competência é uma coisa, milagre outra.
Vejamos o quanto impactará positivamente a quase certa locação dos conjuntos do Padauiri, vez que como bem lembrou o Mr. Fiis, o preço e a carência destes devem seguir em linha com o mercado.
Nas lajes corporativas o ciclo de retomada será longo.
Sds.
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Mbp77
contrato da VR vence agora em Março… saiu alguma coisa sobre renovação deles?
lembro que ano passado era um ponto de atenção aqui, mas não lembro de ter visto nada depois disso… alguém sabe?
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Em que ordem de importância está Alphaville, no que diz respeito à localização de lajes corporativas em SP?
Não conheço SP, por isso gostaria de me orientar quanto a ordem de recuperação da vacância para lajes.
Obrigado.
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Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre* Valor(R$)
F = ∑E Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente 8.953.169,26
G = 0,95 x F 95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93) 8.505.510,797
H Não possui informação apresentada.
I (+) Lucro contábil passível de distribuição que excede ao total do resultado financeiroâ µ / resultado financeiro que excede o mínimo de 95%â ·. 57.689,2
J = G – ∑H + I Rendimentos declarados 8.563.199,997
K (-) Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre -8.563.200
L = J – K Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre -0,003
M = J/F % do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre 95,6443%
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Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
30/11/2017
Data do pagamento
14/12/2017
Valor do provento por cota (R$)
0,52
Período de referência
NOVEMBRO/2017
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Pessoal, alguma explicação para a queda de 0,02 centavos dos alugueis deste fundo comparado com os meses passados?
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A distribuição de rendimentos anunciada no mês outubro foi de R$ 0,52 por cota. A redução foi
decorrente do término do pagamento de aluguel e condomínio da Connect Car, antiga inquilina do
conjunto 112 do Edificio Padauri (Bloco B).
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No mês de outubro de 2017, foi formalizada a locação do 3º andar do Edifício Padauri (Bloco B),
equivalente a 1.222 m², para a empresa Brasil Pre-Pagos Administração de Cartões S.A, pelo prazo de 5
anos.
As condições comerciais negociadas foram em linha com o praticado no mercado de Alphaville e o
contrato prevê uma carência no aluguel até meados de 2018.
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heheh tô falando… de 6 a 9 meses de carência… Outch!
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Tetzner
Vão ser 6 ou 9 meses?
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CAK
não falaram… e acho que não vão falar… pois impacta nas negociações vigentes…
em todo caso, pergunte ao RI se eles responderem compartilha conosco
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No mês de setembro de 2017, a Rio Bravo acertou as condições comerciais com um novo locatário,
que irá ocupar o terceiro andar da Torre Paduari, daremos prosseguimento aos tramites contratuais,
com isso, a vacância do fundo será reduzida para 11,7%.
Também, nesse mês, o contrato de locação do conjunto 52, ocupado pela Petraroli Advogados foi renovado por 5 anos.
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O Fundo fechou o mês com uma inadimplência que representa menos de R$ 0,01 por cota, a Rio Bravo
está tomando as providencias necessárias para recuperar os valores. A distribuição de rendimentos
anunciado no mês foi de R$ 0,54 por cota.
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Se a coisa está melhorando no Alphaville, imagino que nas áreas mais procuradas de SP esteja melhor ainda.
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Bigode aqui é a questão do m2 mesmo KKK 50 m2 vs 80 ou 100 em são Paulo.
Mesmo com a questão icms é mais negocio opera com custos reduzidos nas regiões metropolitanas, principalmente se a empresa não precisa ter acesso região central de são paulo, como escritórios de TI , banco de dado etc compensa mais ter escritório em Alphaville .
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Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
29/09/2017
Data do pagamento
16/10/2017
Valor do provento por cota (R$)
0,54
Período de referência
SETEMBRO/2017
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