Por que não ?

Por que nao

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77 comentários sobre “Por que não ?

  1. O que analisar na hora de comprar ou vender um FII? Pergunta de leigo mesmo, pois estou iniciando e acredito que diversas pessoas fazem essa mesma pergunta.
    Já possuo o conceito do que é FII e seus tipos, porém não sei quando utilizar informações como VP, P/VP, ROE, qual Yield analisar, se paga mensal o aluguel ou não, etc.

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  2. Cotas de FII se valorizam em média 13,5% em 2016
    O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), negociadas no âmbito da BM&FBOVESPA, encerrou dezembro de 2016 com variação média¹ positiva de preços de 13,5% no ano². O movimento positivo, de boa amplitude, se contrasta com a variação computada no ano de 2015, quando se registrou desvalorização média de preço das cotas de 4,4%. O próprio desempenho negativo em 2015 do mercado em geral, e de muitos fundos individuais, acarretou em uma probabilidade crescente de desempenho positivo em 2016. Trata-se da tendência de reversão à média de desempenho histórico. Além disto, o forte movimento de baixa da curva de juros no mercado brasileiro no último ano contribuiu, substancialmente, para a elevação dos preços das cotas dos FII.

    No ano de 2016, um total de 79 cotas atenderam ao critério de liquidez que as habilita a serem consideradas para o cálculo da variação média de preço. Deste número total, constata-se que 65 cotas se valorizaram, enquanto que 14 apresentaram variação negativa. Dentre aquelas cotas com movimento de preço positivo, a que mais se valorizou é a do fundo Max Retail (MAXR11B), com 47,4% de elevação em 2016. No campo negativo, a cota do fundo TRX Edifícios Corporativos (XTED11) apresentou maior desvalorização, de 45,6%.

    O desempenho médio positivo anual do mercado de cotas de FII em 2016 ocorre a despeito de no último mês do ano a variação média ter se localizado em território negativo. Os FII apresentaram variação de preço de cota negativa em 0,6% entre os meses de novembro e dezembro de 2016. No último mês do ano o fundo que se deu melhor no quesito valorização mensal de suas cotas foi o Cenesp (CNES11B), com variação positiva de 9,8%, enquanto que o fundo que mais puxou a média do mês para baixo foi o Edifício Galeria (EDGA11B), com o preço de suas cotas caindo em 7,1%.

    Diferenciando os FII de acordo com o tipo de ativo no qual investem preponderantemente, pode-se identificar três categorias amplas: Imóveis, Renda Fixa, e Renda Variável. A categoria de Renda Variável, aquela que tem como princípio básico o direcionamento de investimentos para cotas de outros FII, foi aquela que, em média, mais se valorizou no ano de 2016, cerca de 21,5%. Os fundos da categoria Imóveis, a categoria mais representativa do mercado, viram o preço de suas cotas, em média, variarem positivamente ao final de 2016 em percentual da ordem de 14,0%. Já as cotas de fundos que investem em ativos de Renda Fixa, mais precisamente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), foram as que registraram a menor variação média positiva de seus preços, algo em torno de 7,5%.

    Tabela 1 – Variação média e fundo com maior variação em 2016 por tipo de ativo

    Como o segmento de FII que investem em imóveis apresenta variedade em sua composição no que diz respeito ao tipo de imóvel investido em suas carteiras, justifica-se uma análise mais detalhada de seu desempenho, decomposto por esta tipologia. Assim, destaca-se quatro subcategorias de imóveis investidos, aquelas com maior número de fundos dedicados: Escritórios, Shopping Centers, Lojas Individuais e Logística. Escritórios, maior dentre as subcategorias de imóveis, obteve no ano de 2016 variação média positiva no preço das cotas de seus fundos de 7,7%. Já as cotas da subcategoria Shopping Centers, segunda maior no universo de imóveis, alcançaram marca bem mais elevada, de 24,2% de valorização média. Este tipo de FII de Imóvel, depois de sub-performar o mercado até o primeiro trimestre de 2016, reagiu, auferindo então alta rentabilidade no restante do ano. Empatadas em número de fundos com cotas no mercado secundário, as menores subcategorias de Imóveis, Logística e Lojas Individuais, obtiveram variações média de preço das cotas de seus FII equivalentes a 5,6% e 33,8%, respectivamente.

    Movendo-se para uma avaliação de desempenho de preço de cotas no nível individual entre os fundos, verifica-se que dentre os dez FII de todo o mercado que obtiveram maior aumento no preço de suas cotas em 2016, nove deles se concentram no investimento em imóveis, alguns refletindo um movimento de recuperação de níveis deprimidos atingidos anteriormente. Algo parecido foi observado ao fim do ano de 2015, quando oito fundos focados no investimento em imóveis se faziam presentes entre o grupo dos dez FII com maior variação positiva de preço de cota no ano. Além disso, novamente comparando os anos de 2016 e 2015, percebe-se que somente três fundos conseguiram se manter entre os dez com maior aumento de preço de cotas, neste caso refletindo um movimento de recuperação mais longo de preços de cotas. Tais fundos são o Floripa Shopping (FLRP11B), o Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) e o CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B). O primeiro e o segundo investem em shopping homônimo, enquanto que no caso do terceiro, pode-se destacar o fato de que depois de um período longo de vacância foi encontrado um locatário para o imóvel investido.

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