HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII

CSHG RENDA URBANA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, informar aos cotistas e ao mercado em geral, que o Fundo firmou, no dia 9 de maio de 2018, o Termo de Fechamento (“Termo”), por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações da companhia denominada Jardim Oceânico Investimentos Imobiliários e Participações S.A., inscrita no CNPJ sob nº 09.109.837/0001-48 (“Jardim Oceânico” ou “SPE”), sociedade de propósito específico, detentora do imóvel localizado no Estado do Rio de Janeiro, na cidade do Rio de Janeiro, na Avenida Armando Lombardi, nº 940, Barra da Tijuca, objeto da matrícula nº 372.565 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Imóvel”).

No momento da assinatura do Termo e efetivo recebimento das ações da Jardim Oceânico, o Fundo efetivou o pagamento do valor total de R$ 121.317.804,21 (cento e vinte e um milhões, trezentos e dezessete mil, oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos), sendo que o valor de R$ 17.804,21 (dezessete mil oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos) foi creditado ao vendedor como compensação pelo saldo de caixa existente na SPE, revertido em favor do Fundo, e por outras obrigações da SPE, que serão pagas pelo Fundo, mas incidem sobre o período em que o vendedor era o único acionista da SPE. Excluídas tais compensações, o valor da aquisição correspondeu à quantia de R$ 121.300.000,00 (cento e vinte e um milhões e trezentos mil reais) (“Preço”).

Com a assinatura do Termo e pagamento do Preço, o Fundo quitou o valor total da aquisição, tornando-se o único titular de todos os direitos sobre a Jardim Oceânico, especialmente a propriedade do Imóvel e os direitos sobre as receitas do aluguel pago mensalmente pelo locatário, o GRUPO IBMEC EDUCACIONAL S.A., inscrito no CNPJ sob o nº 04.298.309/0001-60 (“Ibmec”), atual inquilino do Imóvel, no valor mensal atualizado de R$ 984.323,37 (novecentos e oitenta e quatro mil, trezentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), que equivale a aproximadamente R$ 0,66/cota (sessenta e seis centavos  por cota).
Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), o valor dos aluguéis fruto da referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre.

Taxa de administração
0,90% ao ano sobre valor de mercado do Fundo.

Taxa de Performance
20% da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA, conforme Regulamento.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

370 comentários em “HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII”

    1. Eu nunca vi a compra de um imóvel da Griffo com preço acima do valor de mercado. Na verdade é sempre o contrário. Quando resolvem vender o lucro é sempre alto.
      Eu não quero defender nenhuma gestora. Todas cometem erros. Entretanto a CSHG manda bem em todos os seus fundos.
      No caso da HGRU11 o maior risco são as educacionais. O Tetzner já ponderou isso diversas vezes.
      Essas 66 lojas devem ter sido avaliadas pelo fundo a bastante tempo.

      Curtido por 1 pessoa

  1. Estes gestores de FIIs são uma piada… fazem 3 meses que estão tentando o contato com o Inquilino…kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

    RELATÓRIO GERENCIAL HGRU AGO/20
    Em relação ao fluxo de aluguéis, todos os aluguéis cobrados foram recebidos pelo Fundo, exceto pelo aluguel da Laureate(Santo Alberto), por um erro operacional da locatária que pagou o aluguel para a antiga proprietária, não foi pago dentro do mêsde agosto. Tal aluguel já foi pago corretamente ao fundo dentro do mês de setembro. Vale ressaltar que ainda há uma inadimplência relativa aos estacionamentos e lojas dos imóveis Estácio Salvador e Santo Alberto, que não pagaram os aluguéis no mês e não conseguimos ainda um contato ou negociação, porém estes só representam 0,6% da receita de locação.

    Curtir

    1. É, os últimos relatórios têm me dado a sensação de que o fundo tá meio largado. É todo mês a mesma lenga lenga da reforma parada e desse inquilino que não consegue contactar

      Curtir

  2. Do prospecto da nova emissao:

    “o Fundo firmou o Instrumento Particular de Exclusividade, por meio do qual foi concedida
    exclusividade para a aquisição de 66 (sessenta e seis) imóveis de perfil
    varejista, os quais estão em processo de diligência jurídica, técnica e
    ambiental e possuem o valor de aquisição aproximado de R$ 450
    milhões (quatrocentos e cinquenta milhões), área de terreno de
    aproximadamente 59 mil m² (cinquenta e nove mil metros quadrados) e
    área construída de aproximadamente 93 mil m² (noventa e três mil
    metros quadrados). Os alugueis individuais pagos mensalmente para
    cada loja serão o maior valor entre o aluguel percentual, que considera
    o fator de 4,5% (quatro inteiros e cinco décimos por cento) do
    faturamento da loja, e o aluguel mínimo, que considera um Cap Rate
    de: (i) 8,5% (oito inteiros e cinco décimos por cento) no primeiro ano;
    (ii) 7,9% (sete inteiros e nove décimos por cento) no segundo ano; e
    (iii) 7,2% (sete inteiros e dois décimos por cento) nos demais anos dos
    contratos de locação.”

    Curtir

      1. Universidade quebrada….kkkkk…..qual universidade tava quebrada? Universidade reestruturando as finanças, vc quis dizer.

        O pipeline anunciado agora é bem interessante: o Fundo firmou o Instrumento Particular de Exclusividade, por
        meio do qual foi concedida exclusividade para a aquisição de 66 (sessenta e seis) imóveis de perfil varejista, os
        quais estão em processo de diligência jurídica, técnica e ambiental e possuem o valor de aquisição aproximado
        de R$ 450 milhões (quatrocentos e cinquenta milhões), área de terreno de aproximadamente 59 mil m²
        (cinquenta e nove mil metros quadrados) e área construída de aproximadamente 93 mil m² (noventa e três mil
        metros quadrados).

        Gostei particularmente desta parte: Os alugueis individuais pagos mensalmente para cada loja serão o maior valor entre o aluguel percentual, que considera o fator de 4,5% (quatro inteiros e cinco décimos por cento) do faturamento da loja, e o aluguel mínimo, que considera um Cap Rate de: (i) 8,5% (oito inteiros e cinco décimos por cento) no primeiro ano; (ii) 7,9% (sete inteiros e nove décimos por cento) no segundo ano; e (iii) 7,2% (sete inteiros e dois décimos por cento) nos demais anos dos contratos de locação.

        Curtido por 1 pessoa

    1. Pessoal, alguém me explica por favor? Qual é o sentido da diminuição do cap rate ao longo dos anos do contrato de locação? Por acaso a receita imobiliária vai diminuir, ou eles estão considerando uma valorização do ativo?

      “Os alugueis individuais pagos mensalmente para cada loja serão o maior valor entre o aluguel percentual, que considera o fator de 4,5% (quatro inteiros e cinco décimos por cento) do faturamento da loja, e o aluguel mínimo, que considera um Cap Rate de: (i) 8,5% (oito vírgula cinto por cento) no primeiro ano; (ii) 7,9% (sete inteiros e nove décimos por cento) no segundo ano; e (iii) 7,2% (sete inteiros e dois décimos por cento) nos demais anos dos contratos de locação. “

      Curtir

  3. FATO RELEVANTE
    CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ n° 29.641.226/0001-53
    Código Cadastro CVM: 0318006
    Código negociação B3: HGRU11
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de
    São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e
    14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na
    qualidade de instituição administradora do CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, em complemento ao
    Fatos Relevantes divulgados em 7 de fevereiro de 2020, 4 de março de 2020 e 5 de março de 2020,
    informar aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo realizou, nesta data, o pagamento do valor de R$
    4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), a título de parcela residual (“Parcela Residual”), pela
    aquisição da integralidade das quotas de uma Sociedade de Propósito Específico que possuia como único
    ativo o edifício denominado Edifício Santo Alberto, imóvel de perfil educacional localizado na Rua Quatá, 67,
    Vila Olímpia, São Paulo – SP (“Ed. Santo Alberto”).
    O pagamento da Parcela Residual estava condicionado ao cumprimento de condições e termos determinados
    no Contrato de Compra e Venda de Quotas e Outras Avenças, sendo que tais condições e termos foram
    integralmente concluídos.
    As demais condições do negócio e mais informações sobre o Ed. Santo Alberto e seus locatários foram
    detalhadas pela Administradora nos relatórios gerenciais e outros documentos e estão disponíveis no site da
    Administradora.
    São Paulo, 30 de julho de 2020.

    Curtir

  4. Mais uma aquisição do SPVJ11:

    “…o Fundo celebrou instrumentos de compromisso de venda e compra do imóvel indicado a seguir (“CVC”) com a Sendas Distribuidora S.A. (“Imóvel”). Em decorrência da aquisição do Imóvel, a Administradora informa que o preço de aquisição do Imóvel descrito a seguir foi quitado nesta data e que ele se encontra locado à Sendas Distribuidora S.A., pelo período indicado a seguir.

    IMÓVEL
    Imóvel localizado na cidade de Castanhal, Estado do Pará, na Avenida Presidente Vargas, nº 5.600

    PREÇO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL
    R$ 35.967.284,70

    VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO À SENDAS
    Imóvel locado desde 2019 com vigência até 2039”

    Curtido por 2 pessoas

  5. Aparentemente, o novo investimento do HGRU já está em vias de ser anunciado…abaixo, anúncio de investimento de R$ 180 milhões do SPVJ11:

    “O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SUCCESPAR VAREJO, inscrito no CNPJ/ME sob o nº
    27.538.422/0001-71 (“Fundo”), neste ato representado pela VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS LTDA., instituição financeira, com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida
    Brigadeiro Faria Lima, nº 2.277, 2º andar, Jardim Paulistano, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 22.610.500/0001-
    88 (“Administradora”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral, nos termos da Instrução CVM nº
    472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), que o Fundo celebrou instrumentos
    de compromisso de venda e compra de imóveis indicados a seguir (“CVC”) com a Sendas Distribuidora S.A.
    (“Imóveis”). Os Imóveis encontram-se locados à Sendas Distribuidora S.A., pelos períodos indicados nas
    respectivas planilhas”.

    Curtido por 1 pessoa

  6. Sucesso absoluto.. 😉

    Durante o Período de Exercício do Direito de Preferência, foram subscritas e integralizadas 1.360.904 (um milhão,
    trezentas e sessenta mil, novecentas e quatro) Cotas, equivalentes ao valor total de R$ 146.161.089,60 (cento e
    quarenta e seis milhões, cento e sessenta e um mil, oitenta e nove reais e sessenta centavos), líquido do Custo Unitário
    de Distribuição, e ao montante total de R$ 149.590.567,68 (cento e quarenta e nove milhões, quinhentos e noventa
    mil, quinhentos e sessenta e sete reais e sessenta e oito centavos), considerando o Custo Unitário de Distribuição, de
    acordo com o Comunicado de Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência, divulgado em4 de junho
    de 2020. Assim, a quantidade original de Cotas Remanescentes a serem distribuídas era de 966.842 (novecentas e
    sessenta e seis mil, oitocentas e quarenta e duas) Cotas.
    A Oferta não contará com Distribuição Parcial das Cotas, nos termos dos artigos 30 e 31 da Instrução CVM nº 400,
    uma vez que foram subscritas Cotas em quantidade igual ou superior ao Valor da Oferta.
    Foi exercida, pela Administradora, a opção de Cotas Excedentes, aumentando a quantidade total de Cotas da Oferta de
    2.327.746 (dois milhões, trezentas e vinte e sete mil, setecentas e quarenta e seis) Cotas para2.793.295 (dois milhões,
    2
    setecentas e noventa e três mil, duzentas e noventa e cinco) Cotas e, consequentemente, a quantidade de Cotas
    Remanescentes de 966.842 (novecentas e sessenta e seis mil, oitocentas e quarenta e duas) Cotas / para 1.432.391
    (um milhão, quatrocentas e trinta e duas mil, trezentas e noventa e uma) Cotas, equivalentes ao valor total de R$
    299.999.883,00 (duzentos e noventa e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, oitocentos e oitenta e três
    reais), líquido do Custo Unitário de Distribuição, e ao montante total de R$ 307.038.986,40 (trezentos e sete milhões,
    trinta e oito mil, novecentos e oitenta e seis reais e quarenta centavos), considerando o Custo Unitário de Distribuição.
    Desse modo, durante o Período de Cotas Remanescentes, foram efetivamente alocadas 1.432.391 (um milhão,
    quatrocentas e trinta e duas mil, trezentas e noventa e uma) Cotas, equivalentes ao valor total de R$ 153.838.793,40
    (cento e cinquenta e três milhões, oitocentos e trinta e oito mil, setecentos e noventa e três reais e quarenta centavos),
    líquido do Custo Unitário de Distribuição, e ao montante total de R$ 157.448.418,72 (cento e cinquenta e sete milhões,
    quatrocentos e quarenta e oito mil, quatrocentos e dezoito reais e setenta e dois centavos), considerando o Custo
    Unitário de Distribuição.

    Curtido por 1 pessoa

    1. E o detalhe é que não abriram prazo para subscrição das Sobras porque isso iria alongar muito a Emissão. Sinal de que já devem estar com o pipeline fechado e precisando da grana para já. Nos próximos dias devem começar os FRs dando conta das aquisições.

      Curtir

      1. A nova locatária do Fundo é a Organização Mogiana de Educação e Cultura (“OMEC”), instituição de ensino
        fundada em 1962 que passou a atuar no ensino superior há mais de 60 (sessenta) anos. No local do Imóvel a
        OMEC opera uma unidade da Universidade de Mogi das Cruzes – UMC, com mais de 3.000 (três mil) alunos
        matriculados.

        Curtir

      2. Do Moneytimes:

        “O grupo varejista GPA, dono do Pão de Açúcar (PCAR3), informou nesta quarta-feira que seu conselho de administração aprovou operações para vender três lojas da Sendas , no valor de avaliação de cerca de 183,1 milhões de reais.

        No mês passado, a companhia já havia concluído a venda de cinco imóveis para a TRX Gestora de Recursos por 190,5 milhões de reais, valor pago à vista.

        O lote foi composto por quatro imóveis da bandeira Assai, em Dourados (MS), Jequié (BA), Paulo Afonso (BA) e Bauru (SP) e por uma loja da bandeira Pão de Açúcar em Teresina (PI)”.

        Será que é pro HGRU?

        Curtir

      3. Tetz, tá no último relatório que um dos targets era “um ativo mobiliário que possui indiretamente 7 ativos varejistas”, então esses imóveis podem também ir para o SPVJ e o HGRU aumentar participação, já que também é cotista.

        Curtir

  7. Imóvel com destinação educacional localizado na cidade de São Paulo, na Avenida Imperatriz
    Leopoldina, 550, Vila Leopoldina, São Paulo – SP, CEP 05305-000, com 8.000 m² (oito mil metros
    quadrados) de área de terreno e 23.298,34 m² (vinte e três mil, duzentos e noventa e oito vírgula trinta
    e quatro metros quadrados) de área locável total (“Imóvel”).
    Pela aquisição do Imóvel, será pago o valor total de R$ 81.749.475,10 (oitenta e um milhões, setecentos e
    quarenta e nove mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e dez centavos) (“Preço”), que contempla um
    reajuste de 0,43% (zero vírgula quarenta e três por cento) frente ao valor anunciado no Fato Relevante
    publicado no dia 20 de maio de 2020.
    O Preço será pago ao vendedor da seguinte forma: (i) R$ 65.469.475,10 (sessenta e cinco milhões,
    quatrocentos e sessenta e nove mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e dez centavos), equivalentes a
    aproximadamente 80% (oitenta por cento) do Preço, pagos nesta data, concomitantemente à lavratura da
    Escritura; (ii) R$ 8.140.000,00 (oito milhões, cento e quarenta mil reais), equivalentes a aproximadamente
    10% (dez por cento) do Preço a serem pagos em 12 (doze) meses contados desta data (“Parcela
    Intermediária”) e (iii) R$ 8.140.000,00 (oito milhões, cento e quarenta mil reais), equivalentes a
    aproximadamente 10% (dez por cento) do Preço a serem pagos em 24 (vinte e quatro) meses contados desta
    data (“Parcela Final”).
    Em decorrência da assinatura da Escritura, nesta data entrou em vigor o contrato de locação em regime atípico
    que foi assinado com a vendedora no dia 20 de maio de 2020, na forma do Art. 54-A da lei 8.245/1991, pelo
    prazo de 12 (doze) anos, no valor mensal contratado de R$ 698.950,20 (seiscentos e noventa e oito mil,
    novecentos e cinquenta reais e vinte centavos) (“Aluguel”) equivalente a aproximadamente R$ 0,06/cota (seis
    centavos por cota), o qual considera o atual número de 12.533.974 (doze milhões, quinhentas e trinta e três
    mil, novecentas e setenta e quatro) cotas.
    Analisar a qualidade do imóvel, mas aqui eles não brincam em serviço.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Bem amarrado essa compra parcelada; ” Por fim, cumpre ressaltar que a liberação dos pagamentos da Parcela Intermediária e da Parcela Final estão condicionados ao cumprimento de determinadas condições pela vendedora, entre elas o regular pagamento do Aluguel, a comprovação de que foi dada a destinação pretendida para os recursos da venda e compra do
      Imóvel e de critérios de resultado e crédito, que tem o objetivo de melhorar a saúde financeira da mesma.”

      Curtido por 2 pessoas

      1. Depois dos diferimentos feitos nos últimos imóveis alugados pra educacionais, cotistas devem ter puxado as orelhas do fundo, e agora ele está se precavendo mais… muito bom.

        Curtir

  8. a CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
    CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, inscrita no CNPJ sob o nº 42.584.318/0001-07,
    na qualidade de coordenadora contratada da Oferta, e as demais instituições distribuidoras contratadas para
    participar da Oferta, vêm, em atendimento ao disposto no fato relevante do Fundo a respeito da aprovação da
    Oferta, divulgado em 12 de maio de 2020 (“Fato Relevante”), informar sobre o término do Período de Exercício
    do Direito de Preferência, que contou com a subscrição de 1.360.904 (um milhão, trezentas e sessenta mil,
    novecentas e quatro) Cotas, no valor de R$ 107,40 (cento e sete reais e quarenta centavos) por Cota,
    excluídos os valores referentes ao Custo Unitário de Distribuição, de forma que, em 05 de junho de 2020, será
    iniciado o período de subscrição de Cotas remanescentes. Assim, a quantidade de Cotas Remanescentes a
    serem distribuídas é de 966.842 (novecentas e sessenta e seis mil, oitocentas e quarenta e duas) Cotas, sem
    considerar as eventuais Cotas Excedentes.

    Curtir

    1. Eu entrei na subscrição e marquei que tinha interesse nas cotas remanescentes.
      Era pra ter aparecido a opção de subscrever as cotas remanescentes na minha corretora, da mesma forma que apareceram as primeiras cotas para subscrever?

      Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s