HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII

CSHG RENDA URBANA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, informar aos cotistas e ao mercado em geral, que o Fundo firmou, no dia 9 de maio de 2018, o Termo de Fechamento (“Termo”), por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações da companhia denominada Jardim Oceânico Investimentos Imobiliários e Participações S.A., inscrita no CNPJ sob nº 09.109.837/0001-48 (“Jardim Oceânico” ou “SPE”), sociedade de propósito específico, detentora do imóvel localizado no Estado do Rio de Janeiro, na cidade do Rio de Janeiro, na Avenida Armando Lombardi, nº 940, Barra da Tijuca, objeto da matrícula nº 372.565 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Imóvel”).

No momento da assinatura do Termo e efetivo recebimento das ações da Jardim Oceânico, o Fundo efetivou o pagamento do valor total de R$ 121.317.804,21 (cento e vinte e um milhões, trezentos e dezessete mil, oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos), sendo que o valor de R$ 17.804,21 (dezessete mil oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos) foi creditado ao vendedor como compensação pelo saldo de caixa existente na SPE, revertido em favor do Fundo, e por outras obrigações da SPE, que serão pagas pelo Fundo, mas incidem sobre o período em que o vendedor era o único acionista da SPE. Excluídas tais compensações, o valor da aquisição correspondeu à quantia de R$ 121.300.000,00 (cento e vinte e um milhões e trezentos mil reais) (“Preço”).

Com a assinatura do Termo e pagamento do Preço, o Fundo quitou o valor total da aquisição, tornando-se o único titular de todos os direitos sobre a Jardim Oceânico, especialmente a propriedade do Imóvel e os direitos sobre as receitas do aluguel pago mensalmente pelo locatário, o GRUPO IBMEC EDUCACIONAL S.A., inscrito no CNPJ sob o nº 04.298.309/0001-60 (“Ibmec”), atual inquilino do Imóvel, no valor mensal atualizado de R$ 984.323,37 (novecentos e oitenta e quatro mil, trezentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), que equivale a aproximadamente R$ 0,66/cota (sessenta e seis centavos  por cota).
Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), o valor dos aluguéis fruto da referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre.

Taxa de administração
0,90% ao ano sobre valor de mercado do Fundo.

Taxa de Performance
20% da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA, conforme Regulamento.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

425 comentários em “HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII”

  1. Pessoal,

    Carrefour compra rede BIG. Neste Fundo, o BIG responde por 38% das receitas. Um alerta com a notícia?

    Já fiz algumas perguntas ao RI, pois aquisições e fusões sempre geram cortes de posições dobradas e otimização de custos para elevar os lucros dos envolvidos.

    Assim que o RI me responder volto pra gente debater.

    O que vcs acham? Alguem conhece as lojas do BIG dentro do Fundo? Tem Carrefour próximo (ou a bandeira do mesmo que atenda o mesmo perfil de clientes do BIG)? Carrefour se comporta como quando é inquilino/locatário? Acho que nunca tive Carrefour dentro dos meus Fundos.

    Alerta ou exagero? Mais pontos positivos ou negativos com essa notícia? O que vcs acham?

    Valeu!!!

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    1. Gamma, tive uma locação para o Atacadão, do grupo Carrefour. Exceto que o contrato não foi para frente por atraso em processo ambiental, em meio a recessão que passamos, foram ponta firme. Quanto a lojas Carrefour próximos a lojas BIG, pode ser preocupante ou não. Mas quem sabe? Eles podem buscar concorrência com eles mesmo. Atacadão buscou espaço para abrir loja frente a frente com o atacadista Roldão. Vejamos o desfecho.
      Abs.

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      1. Notícia realmente inesperada, visto que compraram o Wallmart recentemente e o setor supermercadista está nadando de braçada com a pandemia. Não consigo vislumbrar nada de bom para o FII.

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    2. A gestão me respondeu:

      “Agradecemos o contato.

      Informamos que no intuito de respeitar a equidade de informações entre os cotistas, a Administradora comentará este assunto no próximo relatório gerencial do fundo.”

      Interessante. Vão preparar um material e tocar no assunto. Ganharam tempo pra conseguir mais info na minha opinião. Tem o lado de zelar pela informação e zelar pela equidade…Bacana pra quem curte marketing.

      O RI pode esclarecer dúvidas de seus investidores. A dúvida é minha. Não é uma informação sigilosa ou que pode me colocar em vantagem sobre os demais investidores. Se não houve FR sobre o evento, não temos algo que possa ser enquadrado como irregular no levantamento das dúvidas. Ao menos as regras ditam assim.

      Vou esperar tranquilo. Mas já não gostei muito. Quando postergam uma resposta coisa boa não é. Posso estar enganado. Espero estar enganado ou equivocado. O que vcs acharam?

      Valeu!!!

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      1. Entendo que deveriam ter respondido as suas dúvidas, mesmo que guardando detalhes para publicar depois.
        De qualquer forma, não vejo, a princípio, no que esta troca de comando do BIG possa prejudicar o fundo.

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      2. Sigo tranquilo. Só pensativo do porque da preocupação em responder as dúvidas.

        Algumas entrevistas com membros do Carrefour indicaram que cada operação seguirá seu caminho normal e tal. Refletindo um pouco mais e olhando o último relatório, acho que ate o término dos contratos não teremos surpresas. Mas depois, ai sim fica um alerta que passou a ficar mais intendo do que antes do anúncio da aquisição.

        Segue o jogo aqui.

        Valeu!!!

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      3. Valeu Gama pela informação!!! Este FII estava na minha alça de mira, com essa compra pelo Carrefour (lojas Big) (38% da receita) vou aguardar o “relatório”. Também acho que poderiam ter sido mais assertivos na respostas. Abraços

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      4. Gama,

        Concordo que é bom ficar atento. Mas até o fim do contrato, que deve ser cumprido sem problemas, imagino, acredito que a posição seja bem menos relevante, com as dimensões que esse FII projeta ficar.

        Não é muito o tema aqui, mas apenas acrescentando, n sei se vcs viram numa dessas entrevistas, um racional mt interessante que a gestão fez no contrato Pernambucanas, e deve seguir nos próximos. Se vcs verem o vencimento das 66 lojas, tá dividido em 10, 12 e 14 anos (n lembro exatamente, mas acho q é isso). O racional foi exatamente evitar pontos de vencimento “pesado” de contratos (como está ocorrendo nos fundos de agências), p/ mitigar riscos, (tanto pro fundo, quanto pro inquilino) de aquele momento estar extremamente favorável p/ um dos lados.

        Achei bem acertado esse planejamento.

        Valeu

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    3. Pessoal,

      Trecho de nota sobre a aquisição na visão da gestora Equitas:
      “…O objetivo da aquisição é complementar o portfólio do Grupo em termos de formato de loja e geografia, expandindo a presença do Carrefour no Sul e Nordeste, regiões nas quais tem penetração limitada. Estima-se ainda que, com a transação, o Carrefour adicione 15 milhões de clientes Big à sua base atual, com mais de 45 milhões de clientes, além de gerar sinergias significativas e cada vez maiores, chegando a acrescentar R$ 1,7 bilhões anuais ao EBITDA três anos após a conclusão da operação”

      Reflexões:
      – Sul e Nordeste tranquilo. Sudeste e demais regiões podem ser onde teremos surpresas? As sinergias significam devolução de imóveis?
      – No geral vai em linha com as postagens da turma aqui. A questão de complementar o portfólio do Grupo deixa muita coisa em aberto. Mas da uma direção positiva e sem grandes preocupações. Será?

      No aguardo da posição da gestora do FII e do andamento disso tudo. Preço bem trancado. Será que ta aguardando uma definição?

      Valeu!!!

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  2. Pessoal,

    Vamos ver no que vai dar. Nova posição. Agora passo a olhar este mais de perto e a testar o RI 😉

    Racional se baseia em ter + 1 FII de logística/varejo descorrelacionado nos ativos aos que já tenho. Depois de vasculhar vários FII, este foi o que mais tinha ativos distintos dos que já carrego. Fora outros pontos que gosto muito de olhar:

    + de 100.000 cotista
    + de 350.000 m2 de ABL própria
    Vacância Física baixa/nula (idem na financeira)
    Mescla de contratos (atípicos com típicos)
    Contratos vencendo apenas em 3 anos a frente – Me deixa com renda consistente por este prazo. E alguns locatários com grande chance de renovações. Alguns sempre serão um risco
    Vários ativos e diversificados em 6 estados – No varejo fico em um outro grande nome do mercado brasileiro
    Principais fonte da receita de locação (contribuição) são ativos que não tinha na carteira (setores novos pra monitorar)

    Enfim, consegui com este FII compor algo que desejava há algum tempo. Uma entrada pequena. Vou com calma aqui.

    Valeu!!!

    Curtido por 4 pessoas

  3. Fiz as contas com todos imóveis avaliados. O retorno dos alugueis, indicados pelos avaliadores, é de 5,2%, sobre o valor dos imóveis. Bem longe dos cap-rates indicados no FR da aquisição. Ok, as Pernambucanas vão pagar mais que o avaliado, por se tratar de atípico, etc. Mas, já tivemos revisões , devido a pandemia , mesmo se tratando de atípicos… Tô dentro, mas com a porta aberta…
    A avaliação dos preços de aquisição somados deu os 450 milhões efetivamente pagos.

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  4. Reavaliação dos imóveis do fundo resultou em valor 9,92% superior aos valores contábeis dos referidos
    imóveis, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 6,81% no valor patrimonial da cota do Fundo (data base outubro de 2020)

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  5. Fabio Castro

    não precisou nem de 24 horas pra reafirmar meu comentário hein? 😦

    “- Novo aluguel: Durante o prazo da locação, a Cruzeiro pagará a título de aluguel o valor mensal de
    R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), reajustado anualmente pela variação positiva do IPC-A, que
    corresponde a aproximadamente R$ 0,03 (três centavos) por cota, sendo que, para esse cálculo, foi
    considerada a quantidade atual de cotas do Fundo, equivalente a 18.406.458 (dezoito milhões, quatrocentas e
    seis mil, quatrocentas e cinquenta e oito) cotas, que engloba as cotas distribuídas no âmbito da Oferta Pública
    de Distribuição Primária de Cotas da 4ª Emissão do Fundo. O aluguel acordado com a OMEC para a locação
    era de R$ 698.950,20 (seiscentos e noventa e oito mil, novecentos e cinquenta reais e vinte centavos).”

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  6. Pessoal,

    Não podemos falar bem que vem coisa….eta mercado que sempre muda a pergunta 😉

    Mudança de locatário. Mudança de preço de locação. Mudança de valor do ativo…MUDARAM bastante coisa.

    Bom ou ruim? Por que ocorreu? Um passo pra trás pra depois dar dois pra frente?

    Ainda lendo e processando. As mudanças neste momento jogam contra. Quero alem do desenho pintado olhar a paisagem toda…quem já tiver sacado a coisa…posta ai que debatemos 🙂

    Valeu!!!

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      1. …..
        Por meio da assinatura dos instrumentos de Repactuação de Preço, foi ajustado o seguinte:
        – Novo Preço: As partes ajustaram o preço de aquisição do Imóvel, anteriormente acordado em
        R$ 81.749.475,10 (oitenta e um milhões, setecentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e setenta e cinco
        reais e dez centavos), equivalente a R$ 3.508,81 (três mil quinhentos e oito reais e oitenta e um centavos) por
        metro quadrado de área locável, que passará a ser R$ 71.469.475,10 (setenta e um milhões, quatrocentos e
        sessenta e nove mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e dez centavos), equivalente a R$ 3.067,58 (três mil
        e sessenta e sete reais e cinquenta e oito centavos) por metro quadrado de área locável (“Novo Preço”).
        – Forma de Pagamento: As partes ajustaram a forma de pagamento do Imóvel, anteriormente acordada
        em (i) R$ 65.469.475,10 (sessenta e cinco milhões, quatrocentos e sessenta e nove mil, quatrocentos e
        setenta e cinco reais e dez centavos), parcela quitada na lavratura da Escritura em 16 de junho de 2020,
        conforme informado no Fato Relevante publicado pelo Fundo naquela data; (ii) R$ 8.140.000,00 (oito milhões,
        cento e quarenta mil reais), a serem, pagos em 12 (doze) meses contados da assinatura da escritura; e (iii) R$
        8.140.000,00 (oito milhões, cento e quarenta mil reais), a serem pagos em 24 (vinte e quatro) meses
        contados da assinatura da escritura.
        A nova forma de pagamento acordada será de: (i) R$ 65.469.475,10 (sessenta e cinco milhões,
        quatrocentos e sessenta e nove mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e dez centavos), equivalente a
        aproximadamente 91,60% (noventa e um vírgula sessenta por cento) do Novo Preço, já quitado na lavratura
        da Escritura em 16 de junho de 2020, conforme informado no Fato Relevante publicado pelo Fundo por
        ocasião da lavratura da Escritura; (ii) R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), equivalente a 5,60% (cinco
        vírgula sessenta por cento) do Novo Preço, a ser pago à OMEC em uma conta de depósito vinculada, a qual
        garantirá o cumprimento dos pagamentos previstos no item “Penalidade a ser paga pela OMEC”, mencionado
        acima; e (iii) R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), equivalente a 2,80% (dois vírgula oitenta por cento) do
        Novo Preço, a título de saldo, que será pago à OMEC quando cumpridas determinadas contrapartidas
        previstas no contrato de Cessão da Locação e nos instrumentos de Repactuação de Preço.
        A Cruzeiro, nova locatária do Fundo, é uma companhia aberta, conglomerado educacional fundado em 1965
        na cidade de São Paulo, e atualmente é dona de diversas marcas atuantes no ensino básico, médio e superior,
        reunindo mais de 350.000 (trezentos e cinquenta mil) alunos e aproximadamente 8.000 (oito mil)
        colaboradores em todas as suas operações.
        ……

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    1. Gama,

      Imagino que tenha ocorrido algum problema quando à locatária inicial, não sei se garantia de crédito, algo assim. Nesse cenário, bem melhor essa alteração, q um anúncio de cancelamento de negócio.

      Além disso, minimizam o impacto dessa mudança, e também, claro, do aluguel menor, a multa a ser recebida, o menor valor de compra do imóvel (ainda que proporcionalmente menor o desconto que no valor de locação), e o aumento do prazo do aluguel.

      O impacto no fundo é pequeno. No geral, a CSHG tem feito um ótimo trabalho aqui, acho que esse fundo tende a ficar mais robusto ainda, com o tempo. A transação com as Pernambucanas foi ótima, com boas condições, e para um locatário que não está em dificuldades, ao contrário, está crescendo. A gestora ainda tá no crédito.

      Valeu

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    2. Resumindo a coisa toda: o valor do novo aluguel + a multa a ser paga ao longo de 3 anos pela OMEC equivalerão ao que o Fundo recebe hoje, de forma que não deve haver impactos no rendimento. Além disso, o contrato foi alongado em mais 4 anos e o valor a pagar pela aquisição do imóvel foi reduzido em R$ 10 milhões.

      Não conhecemos os bastidores dessa mudança, desde quando vinha sendo negociada, sob que circunstâncias, etc. Mas, se foi um incêndio, um susto, se foi uma crise, foi bem administrada e resolvida. Nessas horas é que enxergamos como um bom gestor faz toda a diferença.

      Curtido por 6 pessoas

      1. Depois de ler com calma. Refletir sobre o FII como um todo…fiquei na mesma de antes 🙂

        O FII esta mais robusto. Seque bem administrado. Cotista bastante considerado (alinhamento). Mexida aqui, outra ali fazem parte. A mescla (diversifcação) só o torna ainda mais eficiente e seguro.

        Meu cérebro (conservador e ávido por segurança e por procurar cabelo agulha em palheiro) travou nas reduções e fui levado a enxergar apenas diminuições em tudo. Ate no FII como um todo. Lendo os post, vendo as reações, lendo todo o avio, rascunhando contas…vi que não era nenhum bicho de sete cabeças.

        Segue forte no radar. Só falta aparecer capital aqui 😉

        Valeu!!!

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  7. Através do site da CEI vi que recebi proventos referentes aos fundos HGRU13 e HGRU14 que subscrevi.
    Entretanto, não consegui encontrar as informações sobre os valores que foram pagos por cota.
    Alguém sabe dizer onde encontrar essas informações ?

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  8. Os Recibos de Subscrição (HGRU13 – BRHGRUR05M18 e HGRU14 – BRHGRUR06M17)
    transformar-se-ão em cotas do Fundo (HGRU11 – BRHGRUCTF002) na abertura dos
    mercados do dia 1º de dezembro de 2020, de modo que todas as cotas integralizadas durante a
    4ª Emissão de cotas do Fundo apenas poderão ser negociadas a partir desta data.

    Adicionalmente, em 30 de novembro de 2020, existirá um anúncio de distribuição de
    rendimentos para cada Recibo de Subscrição (HGRU13 e HGRU14, separadamente),
    correspondente ao resultado de aplicação financeira destes recursos nos respectivos períodos,
    os quais serão pagos em 14 de dezembro de 2020.

    Após o anúncio de distribuição de rendimentos que será divulgado em 30 de novembro de
    2020, todas as cotas devidamente emitidas, subscritas e integralizadas (inclusive as cotas da 4ª
    Emissão) farão jus a futuras distribuições de rendimentos em igualdade de condições.

    Curtido por 3 pessoas

  9. Já pode pagar a operação das Casas Pernambucanas…

    “…informar sobre o término do Período de Exercício do Direito de Preferência, que contou com a subscrição de 2.875.050 (dois milhões, oitocentas e setenta e cinco mil e cinquenta) Cotas, no valor de R$ 342.705.960,00 (trezentos e quarenta e dois milhões, setecentos e cinco mil, novecentos e sessenta reais), excluídos os valores referentes ao Custo Unitário de Distribuição”

    Curtido por 4 pessoas

  10. Emissao para comprar lojas da Pernambucanas

    A CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade
    de São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte),
    13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na
    qualidade de instituição administradora do CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e
    ao mercado em geral que, nesta data, o Fundo firmou o Contrato de Compra e Venda de Ações e Outras
    Avenças (“SPA”), por meio do qual se comprometeu a adquirir a totalidade das ações de uma sociedade de
    propósito específico (“SPE”) que detém 66 (sessenta e seis) imóveis comerciais de perfil varejista (“Imóveis”).
    O valor total a ser desembolsado pelo Fundo para a aquisição da SPE e, consequentemente, dos Imóveis, é
    de R$ 450.300.000,00 (quatrocentos e cinquenta milhões e trezentos mil reais) (“Preço”). A conclusão do
    negócio ocorrerá apenas após o cumprimento das condições precedentes estabelecidas no SPA, entre elas a
    conclusão das diligências jurídicas, técnicas e ambientais que estão sendo realizadas nos Imóveis e no
    vendedor, bem como da conclusão da Oferta Pública de Distribuição Primária de Cotas da 4ª (Quarta)
    Emissão do Fundo (“4ª Emissão”).
    Os Imóveis objeto do negócio serão locados pelo Fundo em regime atípico a partir da data de conclusão da
    aquisição da SPE, na forma do Art. 54-A da Lei 8.245/91, em prazos individuais que variam entre 10, 12, 14
    e 16 anos, e estão localizados nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná. A locatária
    será a Arthur Lundgren Tecidos S.A. – Casas Pernambucanas, inscrita no CNPJ sob n.º 61.099.834/0001-
    90, que realiza suas atividades de varejo (lojas) nos Imóveis, sob o nome fantasia de “Casas Pernambucanas”,
    trata-se de empresa brasileira centenária que atua no varejo com uma ampla variedade de produtos e serviços,
    tais como: moda, lar, eletro portáteis, informática e produtos e serviços financeiros.
    A remuneração de tais locações para o Fundo será feita por meio de um aluguel mínimo e um aluguel variável
    baseado no faturamento da locatária. O aluguel mínimo será calculado com base no cap rate anual de 8,5%
    (oito vírgula cinco por cento) para o primeiro ano de locação, 7,9% (sete vírgula nove por cento) para o
    segundo ano de locação e 7,2% (sete vírgula dois por cento) a partir do terceiro ano de locação. A alteração
    deste percentual ao longo dos anos decorre de uma redução do aluguel mínimo e não está relacionada às
    condições de pagamento e/ou retenção de valores, sendo que todos estes valores sofrerão reajuste anual pelo
    Índice de Preços para o Consumidor Amplo – IPCA, divulgado pelo IBGE.
    Adicionalmente, foi fixado um aluguel variável equivalente a 4,5% (quatro vírgula cinco por cento) do
    faturamento bruto de cada loja, a ser apurado em períodos de 12 (doze) meses contados da conclusão do
    negócio. Ou seja, o Fundo receberá mensalmente o equivalente ao aluguel mínimo estipulado acima, e uma
    2
    vez por ano será calculado, loja a loja, o aluguel variável sobre o seu respectivo faturamento, sendo que, caso
    o aluguel variável apurado seja superior ao aluguel mínimo, eventual diferença será paga ao Fundo.
    Contra a assinatura do SPA, nesta data o Fundo efetivou em favor do vendedor o pagamento do sinal de
    R$ 120.000.000,00 (cento e vinte milhões de reais) (“Sinal”).
    Em razão do pagamento do Sinal, até a conclusão da operação de aquisição da SPE e pagamento do saldo do
    Preço, o Fundo será remunerado pelo vendedor no valor mensal de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta
    mil reais), que equivale a aproximadamente R$ 0,07 (sete centavos) por cota ao mês. Foi considerada, para os
    cálculos acima indicados, a quantidade atual de cotas equivalente a 12.533.974 (doze milhões, quinhentas e
    trinta e três mil, novecentas e setenta e quatro) cotas, que ainda não engloba as cotas distribuídas no âmbito
    da 4ª Emissão.
    As lojas detidas pela SPE, que são objeto indireto do SPA mencionado acima, foram descritas no Prospecto
    Definitivo de Oferta Pública de Distribuição Primária de Cotas da Quarta Emissão do CSHG Renda Urbana –
    Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Prospecto Definitivo”) e identificadas no estudo de viabilidade técnica,
    comercial, econômica e financeira, que constitui o Anexo IV do Prospecto Definitivo, localizado nas páginas
    192 a 216.
    Nos termos da regulamentação vigente, que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95%
    (noventa e cinco por cento) dos lucros apurados em regime de caixa no semestre, o valor dos aluguéis fruto da
    referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo
    semestre. Dessa forma, o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado
    destas diversas alocações.
    As demais condições do negócio estabelecidas no SPA, incluindo as condições de pagamento da aquisição da
    SPE, metragem, valor mensal do aluguel e respectivo impacto na distribuição de rendimentos por cota apenas
    poderão ser detalhadas pela Administradora por ocasião da conclusão do negócio, em Fato Relevante
    complementar a este, e estarão disponíveis no site da Administradora .

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    1. Deixaram este FII com uma cara e corpo de FII fortão 🙂

      Ta parrudo e com boa gestão. Agora com estes imóveis da Pernambucanas….só melhorou e muito.

      Ta no radar e so falta grana pra poder entrar 😉

      Griffe e competência…como alguns falam…vai longe e vai consistente pois mescla muito bem Varejo, Supermercados e Educação . Um FII que tem setores distintos em sua carteira e com bons nomes.

      Não é indicação de nada!

      Valeu!!!

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      1. Gama

        os ‘educacionais’ deixam esse ‘fortão’ com os ‘gambitos'(pernas) fininhas… igual aqueles caras de academia que não malham direito e ficam só em biceps kkk

        as ‘pernas’ tão fininhas… fininhas kkk

        Curtido por 1 pessoa

      2. Imagine um FII de lojas e galpões do Grupo Pão de Açucar com contratos atípicos de 15 anos!
        Seria o sonho de consumo de qualquer rendeiro.
        Desde de a gestão não estrague com alavancagem excessiva e teses estranhas.

        Curtido por 3 pessoas

      3. Pessoal,

        Vcs gostam de polêmicas 🙂

        A mescla torna o FII fortão. A diversificação é muito benéfica entre setores dentro do mesmo FII.

        Educação + Varejo (supermercados e lojas) tem seu lado de destaque

        Big, Sam, Pernambucanas, Ibmec e etc – É uma boa composição pra se ter em carteira

        Pernambucanas veio bem. 66 imóveis. Atípicos. Grupo esta com um balanço positivo…não é um GPA, mas a forma de ficar com estes 66 imóveis pode no final ser “melhor” do que o TRXF com o GPA…o tempo dirá

        Malhou tronco, trapézio, ombro, bíceps e tríceps…e desenhou o abdominal com esta carteira. Pernas? Vem com o tempo, pois tem que escolher onde malhar pra ficar bonitão e fortão 🙂

        Tendo um cardio bem forte (e carteira ta sendo montada pra isso) vai longe com o corpo fortão e as pernas fininhas…por isso é algo que quero pra diversificar. Não pra ser o TOP 😉

        Sempre vão ter os que pensam: Se quero Educação, vou pra um de Educação. Se quero varejo lojas, se quero varejo comércio, se quero galpão, se quero isso e aquilo. Funciona tb. Mas ter FII diversificado (híbrido) em ativos e estratégias faz muito bem pra minha carteira. Gosto mesmo de ter um FII que possa ter o que julgo bom pro horizonte de tempo que desejo ou pra compor o que quero para meus objetivos.

        A evolução do mercado de FII ainda vai passa por essa transformação mais pesada. Mega FII, com classes, teses e ativos diversificados. Já temos isso em menor escala com FII com mais de uma tese e com FII ficando gigantes com grandes nomes assinando os contratos. Ainda ta no início. Da mesma forma que vamos ver FII concentrados. Tipo FII de CRI com apenas 3 ou 5 em andamento. Coisa pra acertar na veia e bombar…mesmo tendo um ou outro falhando. Estratégia. Quem entra num desse sabe o que quer. Essa diversidade nos FII vem pra elevar o mercado por aqui.

        Voltando ao HGRU…mesmo com perninhas fracas….o SHAPE ficou bacana. Agora é ver se isso vai vale a pena pra cada um dos investidores. A renda vai valer? O preço? A tese? Os contratos? Estrutura? Seguimos tendo que olhar TUDO antes de tomar nossas decisões. E o que curto fazer: projetar 5 anos a frente. Como deve estar? Quem vai saber ao certo…mas ainda assim é um exercício que curto fazer com meus ativos 😉

        Não é recomendação de nada!

        Viajei no post….mas foi pelo embalo…o debate fica leve, mas não deixa de ser bom 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 6 pessoas

      4. Alguém me diga quais são os problemas com os imóveis educacionais que eu ainda não consegui entender. Minha esposa é profissional da área de Educação e tampouco pode me ajudar, pois não tem conhecimento de nenhum problema estrutural na área…

        Curtido por 1 pessoa

      5. Fabio

        basicamente, a situação econômico-financeira das empresas mais ‘tradicionais’ do setor já não ia bem antes da crise e deteriorou-se muito no Covid

        a tendência do ensino à distância que já vinha crescendo antes, no pós crise acelerou ainda mais

        e o FII ‘surge’ para salvar comprando o imóvel (tempos depois recebe um aviso nada agradável rs)

        Curtido por 2 pessoas

      6. Tetz, a informação de que disponho de quem trabalha na área (gestores ou proprietários de escolas e universidades, amigos meus) é que a fase mais aguda da crise provocada pelo covid já passou, inclusive com retomada na procura de informações por interessados e matrículas/rematrículas.

        Ensino a distância certamente terá seu lugar assim como e-commerce e home office, mas não substituirá o presencial. E de forma geral, os imóveis pertencentes aos FIIs educacionais são voltados a cursos que precisam de aula presencial, além de contarem com contratos atípicos.

        Acho que, se são esses os problemas, posso ficar então mais tranquilo. Pensei que estava ACONTECENDO alguma crise estrutural no setor…rsrsrsrs.

        Curtido por 2 pessoas

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