HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII

CSHG RENDA URBANA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, informar aos cotistas e ao mercado em geral, que o Fundo firmou, no dia 9 de maio de 2018, o Termo de Fechamento (“Termo”), por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações da companhia denominada Jardim Oceânico Investimentos Imobiliários e Participações S.A., inscrita no CNPJ sob nº 09.109.837/0001-48 (“Jardim Oceânico” ou “SPE”), sociedade de propósito específico, detentora do imóvel localizado no Estado do Rio de Janeiro, na cidade do Rio de Janeiro, na Avenida Armando Lombardi, nº 940, Barra da Tijuca, objeto da matrícula nº 372.565 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Imóvel”).

No momento da assinatura do Termo e efetivo recebimento das ações da Jardim Oceânico, o Fundo efetivou o pagamento do valor total de R$ 121.317.804,21 (cento e vinte e um milhões, trezentos e dezessete mil, oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos), sendo que o valor de R$ 17.804,21 (dezessete mil oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos) foi creditado ao vendedor como compensação pelo saldo de caixa existente na SPE, revertido em favor do Fundo, e por outras obrigações da SPE, que serão pagas pelo Fundo, mas incidem sobre o período em que o vendedor era o único acionista da SPE. Excluídas tais compensações, o valor da aquisição correspondeu à quantia de R$ 121.300.000,00 (cento e vinte e um milhões e trezentos mil reais) (“Preço”).

Com a assinatura do Termo e pagamento do Preço, o Fundo quitou o valor total da aquisição, tornando-se o único titular de todos os direitos sobre a Jardim Oceânico, especialmente a propriedade do Imóvel e os direitos sobre as receitas do aluguel pago mensalmente pelo locatário, o GRUPO IBMEC EDUCACIONAL S.A., inscrito no CNPJ sob o nº 04.298.309/0001-60 (“Ibmec”), atual inquilino do Imóvel, no valor mensal atualizado de R$ 984.323,37 (novecentos e oitenta e quatro mil, trezentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), que equivale a aproximadamente R$ 0,66/cota (sessenta e seis centavos  por cota).
Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), o valor dos aluguéis fruto da referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre.

Taxa de administração
0,90% ao ano sobre valor de mercado do Fundo.

Taxa de Performance
20% da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA, conforme Regulamento.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

462 comentários em “HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII”

  1. Pessoal,

    Gestão não para. Chega a ser bizarro frente a TODOS os demais FII listados…;-)

    “O Preço de venda do Imóvel é 40% (quarenta por cento) superior ao valor investido, 41% (quarenta e um por cento) superior ao valor de laudo do Imóvel em 2021 e 40% (quarenta por cento) superior ao valor do laudo de aquisição datado de 2020. A taxa interna de retorno anualizada da transação sem considerar as correções previstas nas parcelas é de aproximadamente 24,3% (vinte e quatro vírgula três por cento)”

    Quem não quer isso na carteira? Uma equipe dessa trabalhando pelo nosso patrimônio?

    Mas isso e aquilo…enquanto ficam ai buscando algo sigo bem tranquilo colocando TIR acima de 20% nas minhas cotas 🙂

    Valeu!!!

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    1. Estive refletindo:
      …Imóvel bem localizado em cidades do interior, com um bom inquilino, deve ser o sonho de investimento de certos investidores raiz destas regiões, meio refratários às sofisticações do mercado financeiro. Aceitam 0,5% ao mês em qualquer cenário macro.
      …Não seria uma boa tese para a VAMdescão aplicar no BBPO? Ou estou viajando ou sonhando?

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  2. Pessoal,

    Girando e atuando. Gestão ativa ao extremo. Não para 🙂

    Aquisição (possível) de + de 21mil m2 em Taubaté. Essa região tem se destacado no setor foco do Fundo e ate nos galpões focados em comércio eletrônico.

    O que acharam?

    Valeu!!!

    Curtido por 2 pessoas

    1. (Não sou cotista do fundo) Tá… sem dúvida, melhor fazer do que nào fazer, mas … o CSHG Renda Urbana depositou R$ 0,82 por cota, montante equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,68%. Em 12 meses, o percentual está em 7,74%.

      >>> é muito pouco ! É igual nos, sardinhas, fazendo milhares de contas no excel para ver se vale a pena entrar em emissão, comprar com VPA atrativo, vender com prejuizo ou não, etc … NÃO FAZ CÓCEGAS no resultado agregado para o cotista ! Teve um FII aí … em entrevista com “ixpertos” do YT … que se gabou em GIRAR com GANHO de CAPITAL uma posição de “alguns milhões” que tinha se valorizado 3% (TRÊS !!) … gerando um resultado na casa decimal de milésimos de centavos por cota !! MILÉSIMOS … R$ 0,000xx ! NÃO FAZ CÓCEGAS para o cotista.

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      1. Não é otimismo…vc falou de renda passada, eu também. Já na futura tem vendas realizadas que já prevêem renda extra, está no relatório. Agora, se virão outros eventos extraordinários, ai está fora do nosso alcance…mas também independe de otimisno ou pessimismo.

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  3. Alguns parâmetros fundamentalistas …

    P/VPA = 1,04. DY = 0.68% am.
    SELIC a ~ 12%. IPCA ~ 9%

    >>> Só há uma maneira de ser um bom investimento. A cota disparar rumo ao infinito, mas aí trazendo o DY para ainda mais fundo do poço.. Ou, a SELIC e IPCA cairem tanto,mas tanto (abaixo de 6% aa) de modo a justificar o DY atual. POUPANÇA deve estar pagando mais.

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    1. Agora experimente olhar para aonde a bola pode ir e não apenas para aonde está. Ex.: Já experimentou avaliar a renda potencial para daqui 6 meses? Se for 15% maior que a atual (reajuste de aluguéis e mais lucro de venda de lojas distribuído) e isso refletir em também uma valorização da cota por investidores desavisados que só olharão para o fundo depois que o fato ocorrer?

      Ps.: É só um exemplo….não estou afirmando que isso vai acontecer e cabe a cada um tirar suas conclusões ao ler o relatório do fundo.

      Curtido por 4 pessoas

      1. Não dá! Alguém aqui pensa mesmo que os aluguéis serão reajustados ? E se reajustarem … não serão todos ao mesmo tempo; proventos não sobem tão cedo por causa de aluguel.

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  4. Pessoal,

    Mais uma venda e mais uma vez uma TIR alta e bem superior ao que outros FII do mesmo setor conseguem (a equipe do TRXF deveria sentar com a equipe do HGRU 🙂 ).

    Falem o que quiserem. Gestão acima da média. FII acima da média.

    Valeu!!!

    Curtido por 1 pessoa

  5. Pessoal,

    2 novas vendas. Um giro brilhante e “oxigenação” da carteira

    Bons ganhos em cada operação.

    Gestão de parabéns por agregar e entregar resultado para seus cotistas.

    Ainda tem muito valor oculto neste FII. Apenas minha opinião 😉

    Valeu!!!

    Curtido por 2 pessoas

    1. No FR tem o seguinte: A TIR é infinita. Infinita? Isso mesmo, ta la escrita 🙂

      “Como não houve, a parte dos custos de transação, o valor investido pelo Fundo no Imóvel, o cálculo relacionado à taxa interna de retorno (“TIR”) sobre o preço do Imóvel tem resultado infinito ou imensurável. Se calculada a TIR com base nos custos de transação desembolsados, e assumindo, para fins de cálculo, que a cessão de direitos prevista na Promessa de Cessão poderá ser concluída no dia 30 de agosto de 2022, a TIR anualizada da operação resulta em 28.839,4% (vinte e oito mil, oitocentos e trinta e nove inteiros e quatro décimos por cento) sem considerar as correções. ”

      Que FII é este? Que valores! Se eu fosse concorrente, deixava tudo e ia procurar outra coisa pra fazer 😉

      Brincadeiras a parte, o que interessa é que a gestão sabe comprar e sabe vender. Faz os giros nos momentos certos. Agrega valor ao Fundo. Gera riqueza com os ativos. Ja postei antes aqui. Este é um dos poucos Fundos que possui “valor oculto” em vários imóveis do portfólio. E isso da um upgrade ao longo do tempo. E digo mais, não são os ativos. Não é a localização. Não são os contratos. É a equipe de gestão!!! Esta equipe sabe o que faz. E fazendo o certo, vai gerar valor ao longo do tempo. Ao menos é o que EU acho.

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

      1. ENTREVISTA com o gestor … mercado secundário se preocupando demais com a LÓGICA FINANCEIRA apenas se esquecendo da lógica IMOBILIÁRIA

        : : BINGO !!!! : :

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      2. Faltou esclarecer. Para mim, traduzindo, com sempre tenho dito:

        Lógica financeira => P/VP = 1 ou abaixo
        Lógica imobiliártia => P/VP acima de 1

        >>> No exterior, é muito, muito, muito comum ter REITS acima de 1. É LÓGICO !! Mas no brasil-varonil …

        Curtido por 2 pessoas

  6. Pessoal,

    Mais uma venda com um lucro bom. Uma boa TIR pro momento do mercado imobiliário.

    Saiu aviso sobre a venda.

    A gestão segue praticando o que sempre foi “vendido” por eles: Ter uma gestão ativa, que encontre valor oculto nos ativos e no momento certo liquida pra gerar lucro aos cotistas.

    Por baixo me arrisco a chutar (achismo total) que dentro da carteira deste FII existe uma porção de ativos que considero “valor oculto”. E que nos momentos certos iremos ter liquidação e lucros pra distribuir.

    Valeu!!!

    Curtido por 5 pessoas

      1. Algo próximo de 29% em Educacional frente a 71% em Vestuário, Alimentos e cotas de FII estratégicos me deixa bastante confortável com o risco assumido.

        Educacional só é risco oculto se não houver acompanhamento de perto. A gestão tem um alinhamento de “lupa” com essa parte da carteira. Aqui não tem perigo oculto e nem pra curto ou médio prazo na minha opinião.

        O plus que pode ser gerado no estoque de ativos supera em muito o risco que o setor acaba trazendo pra carteira. Fora que parte do risco associado ao setor vem de outros exemplos que ao longo da gestão não eram próximos e não tinham o cuidado que a equipe de gestão aqui possui para com os contratos. Veja, isso é apenas minha opinião.

        Aqui o que chama minha atenção são os vencimentos concentrados em 2026. Fora isso, o potencial em mais ou menos 15 ativos para bons ganhos de capital segue muito mais forte que os riscos eminentes. Novamente, meu olhar para com o Fundo.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

  7. Do último relatório: “Como já é de conhecimento dos
    nossos investidores, todo início de semestre, fazemos as projeções de receitas e despesas do Fundo afim de decidir o rendimento
    a ser distribuído ao longo do semestre, de forma linear. Dado o cenário de alocação de recursos e reajustes dos alugueis, o time
    de gestão decidiu por distribuir R$ 0,72 por cota o que representaria o novo patamar sustentável deste semestre; frente aos R$
    0,68 por cota praticado nos semestres anteriores, trata-se de um aumento de 5,8 %.”

    Para os chorões que dizem que a renda só cai (não sei oquê eles têm na carteira), segue um exemplo do oposto.

    Curtido por 5 pessoas

    1. Muitos ainda olham pra este tipo de FII como tranqueira ou lixão, que pegou tudo o que os outros de DNA puro não queriam. Sinceramente não sei da onde tiraram isso.

      Sempre teremos nos FII alguma coisa que não agrada. Algum risco. Sempre! Em qualquer um. Por isso ter uma boa gestão e um bom portfólio são vitais. Ter uma mescla de ativos que possuem valor oculto pra quando algo de diferente ocorrer.

      Educação é o Aquiles do Fundo? Não sei. Acho que ajuda e muito na diversificação.
      Varejo de rua? Alguns dizem que o digital vai matar e que em breve (alguns anos) estarão todos vazios como as agências e tal…isso é quase que dizer que algum dia alguém vai morrer 😉

      E por ai vai. Em FII se monta carteira complementando os ativos e gestão. Precisa ter gestão de todos os tipos. Ate a gestão entra como diversificação. Mesmo aquela que parece não aprender nunca, tem um ou outro FII que pela qualidade dos ativos anda quase que sozinho na velocidade de cruzeiro. Como temos outros que a gestão precisa fazer um belo e forte trabalho pra manter o FII andando. Mesclar todos eles só faz bem ao patrimônio.

      Aqui e em vários outros teremos em breve janelas boas de entrada. Juros subindo pra quem tem paciência e olha 10 anos a frente…é uma BAITA cenário de garanti agora a renda gorda la na frente 🙂

      Tb to bem satisfeito aqui.

      Valeu!!!

      Curtido por 8 pessoas

      1. Perfeito Gama!!

        A propósito da sua última frase, montei a base da minha carteira em um momento de alta de juros ( situação bem mais critica) forte e isso garantiu uma carteira geradora de renda muito boa. As cotações variaram muito no período. Já fiquei ” rico”, depois” pobre”, depois ” rico”..etc. O importante é que sempre gerou um bom fluxo de caixa que permitiu ir alocando de acordo com o momento.

        A frase “compre ao som dos canhões…” é bem fácil de dizer e escrever….porém, bem mais difícil, é executar.

        Curtido por 1 pessoa

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