SDIL11 – SDI Logística RIO

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração e administrado pela Rio Bravo; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Logístico.

É um FII Multi Empreendimento e Multi Inquilino.

Os recursos obtidos pelo Fundo foram destinados à aquisição da totalidade das ações de emissão da SPE, a qual era detentora do Empreendimento Imobiliário alvo do fundo.

SDIL11

Estrategicamente localizado na Rodovia Washington Luiz, o Empreendimento Imobiliário tem fácil acesso a qualquer sentido da rodovia (2km do retorno mais distante) e encontra-se próximo das principais vias de acesso ao Rio de Janeiro, como Rodovia Presidente Dutra, Avenida Brasil, Linhas Vermelha e Amarela,  Ponte Rio-Niterói e do futuro Arco Metropolitano. A região em que se encontra o empreendimento Imobiliário possui forte vocação industrial e logística, e conta com a presença de grandes empresas como o Carrefour, Cervejaria Petrópolis, Mantecorp, O Globo, White Martins e REDUC.

Multimodal D Caxias
Avenida Ol 03, 200 – Duque de Caxias – RJ
Área (m2): 64.654,63
Nº de unidades ou lojas: 22

Possuindo área total de 64.651,63m², com 44.130,67m² de área total construída, o Empreendimento Imobiliário compõe-se de dois galpões (Galpão A e Galpão B) e apresenta uma estrutura versátil e flexível, o que possibilita a organização de espaços de até 8.015,81m² no Galpão A e até 36.114,86m²  no Galpão B.

O Galpão A é composto por quatro módulos, com área total construída de 8.015,81m², e o Galpão B composto por 18 Módulos, com área total construída de 36.114,86m² , além de 12 (doze) vagas de carretas, 199 vagas de carros, 20  vagas de motos e 20  vagas de visitantes.

Indexador dos Contratos:  IGP-M  100%

SDIL11_p

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Administrador: Rio Bravo
Consultor Imobiliário: SDI Administração de Bens Ltda.
Data de início do Fundo: 14/11/2012
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia, Gestão e Consultor Especializado): 0,84 %a.a.

RI: fi@riobravo.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

910 comentários em “SDIL11 – SDI Logística RIO”

  1. SDIL11 – CANCELAMENTO DE EMISSÃO
    SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII e TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA, vêm comunicar aos cotistas do Fundo e ao mercado em geral o que segue:
    Foi realizada a apresentação à CVM, nesta data, de pedido de revogação da 6ª emissão do Fundo (“Oferta”),
    em razão da atual volatilidade do mercado de fundos imobiliários, o que alterou substancialmente as
    circunstâncias existentes quando da apresentação do pedido de registro da Oferta, ocorrido há alguns meses.

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  2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII
    CNPJ/ME nº 16.671.412/0001-93
    ISIN Cotas: BRSDILCTF004
    Código de Negociação na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”): SDIL11
    FATO RELEVANTE
    A RIO BRAVO INVESTIMENTOS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS LTDA., sociedade devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)
    para o exercício profissional de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, com sede na Cidade
    de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, bloco B, cj. 32, CEP: 04551-065, Vila
    Olímpia, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Administradora” ou “Rio Bravo”), na qualidade
    de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO
    RENDA LOGÍSTICA – FII, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 16.671.412/0001-93 (“Fundo”), e as gestoras
    do Fundo, RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº 03.864.607/0001-08, e
    TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº
    25.287.778/0001-54 (em conjunto, “Gestoras”), em complemento ao Fato Relevante de 09 de novembro de
    2020, informa aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral o que segue:
    Foi celebrada, nesta data, a assinatura do Compromisso de Compra e Venda (“CCV”) do ativo “Imóvel I”,
    conforme definido no Fato Relevante mencionado acima, agora denominado Centro Logístico Contagem
    (“CLC”), empreendimento de alto padrão, Classe AAA, localizado no município de Contagem, no principal
    corredor logístico do estado de Minas Gerais.
    Com a celebração do CCV e o consequente pagamento da primeira parcela do preço de aquisição,
    equivalente a R$ 155.000.000,00 (cento e cinquenta e cinco milhões de Reais), a partir da presente data, o
    Fundo passa a fazer jus a toda a receita integral decorrente da locação do CLC.
    DETALHES DO IMÓVEL – CENTRO LOGÍSTICO CONTAGEM (CLC)
    O imóvel está localizado em uma região estratégica de Minas Gerais, a menos de 15 km (quinze quilômetros)
    da capital, Belo Horizonte, com fácil acesso para as Rodovias Fernão Dias e BR-040, importante via de
    comunicação com os estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Detalhes técnicos e fotos do CLC estão
    disponíveis no Anexo I deste Fato Relevante. A área bruta locável do CLC é composta por (i) área construída
    de aproximadamente 57.000 m² e (ii) pátio de estacionamento de carretas de 65.000 m² de terreno que pode
    ser utilizado como potencial para expansão no futuro. A área total do terreno onde se encontra o Imóvel é
    de 172.838 m².
    O CLC está totalmente locado para a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (“Correios” ou
    “Locatária”), empresa do ramo logístico, com ampla atividade em todo o território brasileiro e que presta
    serviços postais e de entrega expressa, com o contrato de locação vigente classificado como atípico, na
    modalidade Built-to-Suit (“BTS”), e prazo de vencimento em 2034. Por ser um contrato atípico, (i) a multa em
    caso de rescisão antecipada é igual à somatória dos aluguéis até o seu vencimento do contrato; e (ii) ambas
    as partes revogam o direito à revisão dos valores de locação até o final do contrato. Ainda, como
    característica do BTS, o CLC é amoldado para atender plenamente a operação da Locatária, tendo sido
    realizados investimentos relevantes para total adequação do espaço para uma operação logística de alta
    competitividade.
    O Centro Logístico Contagem é utilizado predominantemente como ponto central de recebimento e
    distribuição de produtos adquiridos em portais de e-commerce, com destino para todo o estado de Minas
    Gerais, com exceção à capital Belo Horizonte, dispondo de toda a infraestrutura de equipamentos necessária
    para a operação da locatária, incluindo áreas de administração e espaços de armazenagem com sistema de
    ar-condicionado.
    INFORMAÇÕES SOBRE A OPERAÇÃO E O IMÓVEL II
    Ainda em complemento ao Fato Relevante de 09 de novembro de 2020, relembramos que o Fundo já tem
    assinado uma proposta para aquisição do terreno vizinho ao CLC, com Compromisso de Compra e Venda
    atualmente em discussão, onde será desenvolvido um condomínio AAA, com 25.000 m² de área locável
    (“Imóvel II”), com projeção de entrega no primeiro semestre de 2022 e mecanismo de renda garantida, com
    valores em linha com o praticado no mercado, por até 14 (quatorze) meses após a obtenção do habite-se do
    empreendimento. Segundo dados da Buildings, a taxa de vacância de galpões logísticos do mesmo padrão na
    região é de 2,2%. Isso demonstra uma escassez de empreendimentos que poderá garantir uma demanda de
    locatários para o futuro condomínio.
    Desse modo, a operação total (incluindo a aquisição do CLC e Imóvel II), equivale a R$ 421.000.000,00
    (quatrocentos e vinte e um milhões de reais), com o seguinte cronograma de pagamento:
    Parcelas Imóvel I (CLC) Imóvel II
    Primeira R$ 155 milhões
    Pagamento realizado no ato da
    assinatura do CCV.
    R$ 2 milhões
    A ser pago mediante emissão do alvará de construção,
    a título de sinal.
    Segunda R$ 65 milhões
    A ser pago em até 6 meses após assinatura
    do CCV.
    R$ 69 milhões
    A ser pago após a conclusão da obra.
    Terceira R$ 130 milhões
    A ser pago em até 12 meses, na lavratura
    da escritura de compra e venda.
    A captação do montante necessário ao pagamento da primeira e segunda parcelas do CLC e da primeira
    parcela do Imóvel II foi realizada na 5ª emissão de cotas do Fundo, encerrada em fevereiro de 2021. Para
    pagamento da última parcela do preço de aquisição do CLC e Imóvel II, será realizada uma nova emissão de
    cotas, conforme informado no Fato Relevante publicado em 23 de março de 2021 (“6ª Emissão”).
    Ressalta-se que os prazos mencionados na tabela acima, para pagamento das parcelas remanescentes,
    poderão ser antecipados, mediante desconto dos preços supracitados, caso as Gestoras acreditem ser
    favorável para o melhor desempenho do Fundo, considerando oportunidades de investimento.
    Por fim, haverá retenção por parte do Fundo de uma parcela, cerca de 3% do valor total da operação, para
    garantir que haja resolução obrigatória, pela parte vendedora, de um ponto de discussão com a Locatária do
    Imóvel, que não traz impacto para o funcionamento das operações e recebimento das receitas locatícias por
    parte do Fundo. Com a retenção, o Fundo deixa de pagar o valor retido mencionado acima, que entrará no
    balancete do Fundo como uma obrigação futura a pagar. Tal modelo fornece ao investidor mais segurança na
    transação, uma vez que dá alinhamento para que a parte vendedora sane a questão para receber parte dos
    recursos.
    A aquisição dos dois imóveis, localizados na principal região logística do Estado de Minas Gerais, consolida a
    presença do Fundo na região Sudeste do país, região que representa mais de 55% do PIB nacional. As áreas
    de atuação do Fundo passam a se concentrar nas três principais regiões metropolitanas do país, em São Paulo,
    Rio de Janeiro e Minas Gerais, junto a importantes eixos de ligação com o interior dos estados, portos e
    aeroportos e a um raio máximo de 30 km das respectivas capitais, o que qualifica o Fundo com um dos
    melhores portfólios logísticos em termos de localização.
    Adicionalmente, a transação garante ao Fundo grande previsibilidade de receitas, uma vez que o principal
    contrato é atípico e tem vencimento somente no ano de 2034, além de melhorar consideravelmente a
    diversificação e o perfil de risco do Fundo.
    A estimativa de resultado operacional gerado pelo Fundo (FFO) após esta aquisição é de R$ 0,60/cota/mês.
    Uma nova previsão de FFO poderá ser divulgada na medida em que houver novas emissões de cotas.
    Todos os detalhes referentes à tese de investimento e informações do CLC e Locatária estão disponíveis no
    Anexo I deste documento. Recomendamos sua leitura na íntegra.
    Permanecemos à inteira disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
    São Paulo, 22 de abril de 2021.
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS LTDA.,
    na qualidade de instituição administradora; e
    TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA. e
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA.,
    na qualidade de instituições gestoras do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII

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    1. Que golaço dessa gestão da Tellus. Esse imóvel vai levar o fundo pra outro patamar, fora a cota muito descontada no mercado (ainda). Pra mim segue como a melhor opção em logística considerando imóveis e preço de mercado. Só não encho o balde por causa da Rolo Bravo.

      Curtido por 2 pessoas

      1. Indo pro preço certo, volto de braços abertos 🙂

        De fato estão trabalhando melhor aqui que em outros Fii. A “dupla” gestão ajuda. A Rio Bravo vacilou feio em outros produtos e isso contaminou os ativos.

        Mas concordo com o Bambir, crescer e fazer isso com um bom ativo é MUITO positivo pro Fundo.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    2. Tem um detalhezinho da operação, eihm!: O Fundo NÃO TEM O DINHEIRO.
      E aí, já viram, né…

      … A captação do montante necessário ao pagamento da primeira e segunda parcelas do CLC e da primeira parcela do Imóvel II foi realizada na 5ª emissão de cotas do Fundo, encerrada em fevereiro de 2021. Para pagamento da última parcela do preço de aquisição do CLC e Imóvel II, será realizada uma nova emissão de cotas, conforme informado no Fato Relevante publicado em 23 de março de 2021 (“6ª Emissão”) …

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      1. Tem caixa suficiente para saldar todas as dívidas em 2021. Apenas em 2022 é que precisam de dinheiro. Portanto, a melhor opção é deixar a cotação respirar, não há pressa nem necessidade de emitir agora.

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  3. UNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII
    CNPJ/ME nº 16.671.412/0001-93
    ISIN Cotas: BRSDILCTF004
    Código de Negociação na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”): SDIL11
    Tipo ANBIMA: FII de Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Logística
    FATO RELEVANTE
    A RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,
    sociedade devidamente autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de carteira de títulos e valores
    mobiliários, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet nº 222, bloco B, 3º andar,
    conjunto 32, CEP: 04551-065, Vila Olímpia, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Instituição
    Administradora” ou “Rio Bravo”), na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIARIO SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA – FII, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 16.671.412/0001-93
    (“Fundo”) e as gestoras do Fundo, RIO BRAVO INVESTIMENTOS LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº
    03.864.607/0001-08, e TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA., inscrita no CNPJ/ME sob nº
    25.287.778/0001-54 (em conjunto, “Gestoras”), vem comunicar aos cotistas e ao mercado em geral o quanto segue.
    Nesta data, foi formalizado Ato do Administrador (“Ato do Administrador”), por meio do qual a Instituição
    Administradora aprovou a realização da 6ª (sexta) emissão de cotas do Fundo, em série única (“6ª Emissão”), bem como
    a realização da oferta pública de distribuição de cotas da 6ª Emissão, cuja oferta será realizada no Brasil, sob coordenação
    e distribuição de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, a ser realizada sob o regime de
    melhores esforços, nos termos da Instrução Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 400, de 29 de dezembro de
    2003, e da Instrução CVM nº 472 e demais leis e regulamentações aplicáveis, bem como seus principais termos
    (“Oferta”).
    Os recursos captados no âmbito da Oferta serão destinados, primordialmente, para pagamento (a) da terceira parcela
    do preço de aquisição do ativo localizado no município de Contagem, no principal corredor logístico do estado de Minas
    Gerais, de alto padrão construtivo e contrato atípico no modelo Built to Suit, com vencimento em Dezembro de 2034
    (“Imóvel 1”); e (b) para arcar com a aquisição de um projeto de condomínio logístico, Classe AAA, a ser incorporado
    em terreno anexo ao Imóvel 1 (“Imóvel 2”), ambos objetos das Propostas Vinculantes (“Propostas”) celebradas pelo
    Fundo e divulgadas por meio do Fato Relevante datado de 09 de novembro de 2020 (“Fato Relevante de 09.11.2020”).
    A primeira e segunda parcela do pagamento (ver quadro abaixo) tiveram sua captação-alvo encerrada em fevereiro de
    2021 e o seu pagamento será concluído assim que o Compromisso de Compra e Venda (“CCV”) for assinado, o que
    deve ocorrer nos próximos dias com a conclusão satisfatória da due diligence.
    Ademais, informamos que, na presente data, foi realizado o protocolo do pedido de registro da Oferta na CVM. O Fundo
    manterá os seus Cotistas e o mercado em geral informados sobre o processo da Oferta, nos termos da regulamentação
    aplicável.
    O PRESENTE FATO RELEVANTE DESTINA-SE APENAS A DIVULGAR A APROVAÇÃO DA OFERTA, NOS TERMOS
    DO ATO DO ADMINISTRADOR. OS TERMOS DA OFERTA DESCRITOS NO ATO DO ADMINISTRADOR ESTÃO
    R$ 155,0 milhões
    Pagamento da 1ª
    Parcela na assinatura
    do CCV
    (em fase final de due
    diligence)
    R$ 67,0 milhões
    Pagamento da 2ª
    Parcela + sinal da
    expansão
    R$ 199,0 milhões
    Pagamento da 3ª Parcela
    do Imóvel 1
    + Previsão de conclusão do
    empreendimento anexo
    2
    SUJEITOS À COMPLEMENTAÇÃO E CORREÇÃO, AS QUAIS, CASO OCORRAM, SERÃO INCORPORADAS NOS
    DOCUMENTOS DA OFERTA QUE SERÃO COLOCADOS À DISPOSIÇÃO DOS INVESTIDORES DURANTE O
    PERÍODO DE DISTRIBUIÇÃO.
    ESTE FATO RELEVANTE NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA
    RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO OU DE SUBSCRIÇÃO DAS NOVAS COTAS. ANTES DE TOMAR A
    DECISÃO DE INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS QUE VENHAM A SER DISTRIBUÍDAS NO ÂMBITO DA
    OFERTA, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E
    FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS
    DECORRENTES DO INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS.
    A Instituição Administradora permanece à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
    necessários.
    São Paulo, 23 de março de 2021.
    RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.

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  4. Pessoal,

    Deixei de ser cotista. 100% fora da gestão Rio Bravo, apesar de não ser este o principal motivo da tomada de decisão de liquidar o Fundo.

    Olhando minha carteira, e aproveitando o momento atual consegui trocar uma renda de x por uma 26% maior e ainda levar junto:

    Mais ABL própria
    Uma base maior de cotista
    VacÂncia Física e financeira zerada
    12 imóveis
    Locatários de peso e confortável situação financeira
    Maior prazo para as próximas renovações (ganho 24 meses a mais de renda recorrente)
    Maior % em contratos atípicos
    Maior diversificação geográfica

    No geral, achei que o giro foi benéfico. Mantive o mesmo setor. Fora que apurei ganho de capital e irei recolher uma bela DARF. Mas como pagar DARF de ganho é ótimo, não ligo (isso só mostra que o que fiz me gerou ganho de 80%. O que não gosto é de dar pro meu sócio forçado 20%, sabendo que eles farão uso inadequado ou que servirá pra bancar mordomias).

    A nova gestão tb já teve seus tropeços. Mas fazia tempo que não tinha um FII deles. Parece que deram uma arrumada na casa. Veremos com o tempo. Foram bons anos com o SDIL. Mais hora ou outra a carteira precisa renovar e oxigenar. E nada melhor do que momentos que abrem janelas de entrada que julgo positivas.

    PS: Sem nome do novo FII por hora 😉

    Valeu!!!

    Curtido por 2 pessoas

      1. Quem dera…quem dera 🙂

        Fico de olho sempre que desejo girar uma posição. Quando vejo que no book tem quantitativo pra me atender taco minha ordem. Sou simplista ao extremo ate nas operações. E se precisar baixo alguns centavos só pra não ter que esperar ou correr o risco de uma reviravolta. Falando nisso, hoje chegou a ater mais uma…após a fala do Lira o mercado deu uma respirada boa 😉

        Valeu!!!

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    1. Esqueci de comentar.

      Não tenho nada contra o SDIL. Segue na minha lista. Voltando pro patamar que comprei antes entro novamente.

      Estou buscando ter mais ABL próprio e diversificação geográfica. E dentro do setor, quero um pouco mais de Atípico e prazos maiores de duração dos contração para as renovações. Como enxerguei isso e os preços tanto de venda do SDIL como de aquisição do novo FII ficaram na janela que considero ideal pra casar as ordens…fiz o meu giro.

      Como disse. Irei ter uma renda maior no mês a mês, por mais tempo antes do stress das renovações e terei um FII mais parrudo somado a minha carteira. No geral agreguei mais pontos positivos do que possíveis riscos (isso na minha análise).

      Valeu!!!

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