JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

O FII JS REAL é um fundo imobiliário multigestão, que atualmente direciona grande parte da sua carteira para ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e (ii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

JSRE11

O Fundo é administrado pelo Banco J. Safra S.A., em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

Também pode investir em cotas de outros FII, Letras Hipotecárias, imóveis e outros ativos permitidos pela legislação e pelo regulamento do Fundo; trata-se portanto de um FII de FIIs.

No dia 30/09/2014 foi aprovada em assembleia de cotistas a incorporação pelo FII JS REAL dos fundos JS Real Estate Renda Imobiliária FII (JSIM) e JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC), ambos também geridos pelo J. Safra Asset Management. Com isso, FII JS REAL passou a deter aproximadamente R$ 700 milhões de patrimônio e 6.452.470 cotas

O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX.

Taxas:
Administração: 1,0%a.a. sobre valor de mercado médio do fundo.
Custódia, escrituração e gestão já estão incluídos na taxa de administração.
Performance: A taxa de performance é 20% do que exceder 3%+IGPM no semestre, ou seja 6%+IGPM no ano

RI: safra.asset@safra.com.br

Tutor do FII: leoctba

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477 comentários sobre “JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

  1. Boa noite pessoal.
    Pretendo negociar meus direitos, visto que não pretendo exercê-los para compra.
    Porém, nunca fiz isso. Alguém poderia me explicar como funciona? Certa vez li aqui no fórum que a negociação gera uma valor bem menor, mas se assim não fizer, estarei deixando de ganhar alguns trocados, correto?
    Não entendo a dinâmica do processo.

    Data limite para negociação: 23/08/2019
    Data limite para exercício: Até as 12:00 do dia 28/08/2019
    Data da liquidação: 30/08/2019
    Agradeço qualquer ajuda!

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      • Pra contribuir, minha opinião:
        – alguns aqui criticam muito o fundo, concordo que seja um fundo bastante conservador, e pra quem entrou a pouco tempo, pior um pouco. Este fundo desde o início (IPO), rende por volta de 130%CDI. Minha TIR é de 13% aa. ( entrei aos 93).
        – perspectiva de DY em torno de 6%
        – base grande de cotistas.
        Gostaria que me alertassem sobre os pontos negativos ( além da concentração em dois bons imóveis, e demora pra aloação após a última oferta – seria este o fator “mais negativo”?)

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  2. Nova emissão:

    JS REAL ESTATE
    MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob o nº
    13.371.132/0001-71 (“Cotas” e “Fundo”, respectivamente), sem considerar as Cotas Adicionais,
    com valor unitário de emissão por Cota de R$ 105,13, tendo em vista o valor de mercado das
    cotas já emitidas e negociadas em mercados regulamentados de valores mobiliários, conforme
    previsto no artigo 11, inciso I, do Regulamento, tendo sido calculado com base na média dos
    valores de fechamento de mercado das cotas do Fundo na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”)
    no período de 180 (cento e oitenta) dias anteriores a 31 de maio de 2019, perfazendo o montante
    total de (“Montante Total da Oferta” e “Oferta”):
    R$ 624.999.952,60*
    *O valor acima não inclui o Custo Unitário de Distribuição (conforme definição
    abaixo), destinado a arcar com os custos unitários da 6ª Emissão, no valor de R$ 3,15
    por Cota, a ser pago pelos investidores da Oferta.

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  3. JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“FUNDO”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº. 13.371.132/000171, Código B3: JSRE11, vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto nas Instruções CVM nº 358/2002 e 472/08 e em complementação ao informado através do Fato Relevante divulgado em 26 de dezembro de 2018, COMUNICAR a celebração, pelo FUNDO, nesta data, da escritura pública de compra e venda definitiva de 100% das lajes corporativas do edifício localizado na Avenida Paulista, nº 2.064 (Ed. Paulista), no valor total de R$ 405.000.000,00 (quatrocentos e cinco milhões de reais) já informado anteriormente.

    Concluída a aquisição, informamos que as receitas de aluguéis obtidas com o imóvel integrarão as futuras distribuições de rendimentos mensais do FUNDO aos seus cotistas, gerando um impacto positivo estimado em aproximadamente R$ 0,05 (cinco centavos) por cota, em relação ao rendimento distribuído em maio deste ano, observado que em relação à próxima distribuição (junho/19) o valor representará apenas um pró-rata das receitas de aluguéis apurado entre a data de aquisição do Ed. Paulista e o encerramento do respectivo mês.

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    • R$405 milhões para render R$0,05 por cota?
      Tetzner com toda certeza acha isso um absurdo, eu como cotista acho isso um crime com meu dinheiro.
      Ainda estou analisando se vale a pena me desfazer deste FII e ir para UBSR/VRTA/BCRI pois novo dinheiro neste FII eu não coloco desde que fizeram essa lambança.
      CRIS/CRAS/Etc

      fazendo contas bem básicas
      6.542.470 X R$0,05 = R$322.653,50 está rendendo um prédio inteiro? Sério que R$405 milhões vai render R$3.871,86 o ano todo?
      Obs: Claro que o prédio rende um pouco mais pois tem custos, taxas,etc mas R$405 milhões render menos de 1% ao ano foi um belo de um investimento em?
      Era melhor ter deixado o dinheiro em uma poupança, pelo menos o FII estaria distribuindo uma renda melhor.

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      • Acabei errando na digitação e o CRIS/CRAs/etc no primeiro paragrado deveria ter saido onde relatei ter deixado em poupança ou em CRIS/CRAS/etc

        Caramba R$405 milhoes colocado ai em uma RF/TD/CRI/CRA dando uns 8.40% ao ano liquido daria R$28.350.00,00 para o FII
        R$28.350.000,00 dividido por 6.542.470 cotas daria R$0,36/mês ou R$4.33/ano a + por cota no mês aproximado

        Obs: Coloquei número hipoteticos e bem realistas para esse tanto de dinheiro. Claro que o FII Poderia conseguir taxas melhores, riscos maiores, diversifações melhores, etc. Apenas fiz um estudo rápido e uma “conta de padaria” para ver o tanto que estamos perdendo por mês/ano com essa lambança do Safra

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      • Será R$0,05 a mais de renda em relação aos títulos públicos e LCI´s encarteirados. O fundo agor tem um poquinho de CRi, outros fundos e 3 imóveis. Mudou completamente de perfil.

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      • Eu entendi que seriam 0,05 a mais do que ja esta dando com esses recursos da compra que estavam alocados em “RFs”. Ou seja, nao é que trocaram a rentabilidade da RF por 0,05.

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    • LynyrdSkynyrd

      Pelo o que entendi colega esses R$0,05 a + vai vir do aluguel do prédio que foi comprado.

      Por favor alguém me corrija caso tenha errado em alguma coisa na minha analise dos R$405 milhões. Fiquei com muita raiva após ler e fazer essas contas.

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      • Acredito que você fez uma leitura equivocada. O comunicado quer dizer basicamente que a compra do imóvel vai gerar uma receita maior do que aquela que era possível obter com o recurso investido em opções de renda fixa e equivalentes de caixa. O incremento em relação a troca pelo investimento no imóvel foi estimado em aproximadamente R$ 0,05. Tudo dentro do esperado, nada fora do normal. Com essa aquisição, o fundo passa a ter aproximadamente 78% da sua carteira em imóveis para renda. O fundo fez uma movimento interessante, buscando entregar uma rentabilidade superior a renda fixa, enquanto se expõe a boas expectativas relativa a recuperação do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo. A expectativas em relação as regiões primárias de escritórios (Faria Lima, Vila Olímpia, Itaim, JK, Berrini/Chucri e Paulista) são de aumento da demandada, aumento de preços da locação, favorecimento dos proprietários na negociação, disponibilidade cada vez menor e queda da vacância. Além do que, as expectativas em relação a rentabilidade da renda fixa é cada vez pior.

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      • Jorge, realmente “Yield se mede é com marcação a mercado” e foi isso que fizemos (eu, o Leonardo M. e muitos outros colegas) quando compramos cotas por R$ 80,00 (1,30% am), R$ 85,00 (1,11% a.m), R$ 90,00 (1,16% a.m), hoje aos preços atuais não vale a pena um Yield de (0,50% a.m.), mas na época com certeza, sem contar que muitos que hoje são cotistas do JSRE, antes eram dos outros fundos do Safra (eu tinha cotas do BJRC e do JSIM) e claro só pra lembrar esses fundos tiveram desdobramento (1:10) no final de 2014.

        Por isso o que importa é o preço da compra (ontem, hoje e sempre), tenho fundos que hoje rendem a preços de mercado (0,4% a.m.) mas comparando com meu preço de compra (rendem quase 4% a.m), a diferença está na valorização da cota, poderíamos vender, mas vale à pena nesse mercado em alta?

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      • Complementando, Yield cada um tem o seu a partir do momento que adquiri um ativo, e ele determinará se vale à pena ou não manter, aumentar ou diminuir posição com o Yield atual (preço de mercado).

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      • Ilusão boa de ganhar 0.70% ao mês quando comprei por R$85/90
        Que essa ilusão dure muito enquanto os juros fores baixos.

        Apesar que dá vontade de vender, pagar DARF e ir pra UBSR11 e BCRI11
        Mas vou manter pois paguei um preço bom e ajuda na diversificação.

        Curtido por 1 pessoa

      • Meu PM nele é 95… já foi mais baixo só que compro esporadicamente quando ele fica “pra trás” o que acaba subindo o preço médio nesses momentos de alta, sigo a alocação a La baroni … tem dado certo .

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  4. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação
    29/03/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    29/03/2019
    Data do pagamento
    22/04/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    0,57
    Período de referência
    Março
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  5. O fundo divulgou FR relevante em dez/18 referente a aquisiçao de imóvel da BRProperties na Paulista e agora vemos a entrevista do Presidente da Caixa informando que vai renegociar/devolver prédios na Paulista, citando inclusive acordos duvidosos com a mesma BRProporties, pergunto: alguém sabe se a Caixa é locatária deste imóvel?

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  6. Data da informação
    28/02/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    28/02/2019
    Data do pagamento
    25/03/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    0,57
    Período de referência
    Fevereiro
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  7. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 31/01/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 31/01/2019
    Data do pagamento 21/02/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,57
    Período de referência Janeiro
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 1 pessoa

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