JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

O FII JS REAL é um fundo imobiliário multigestão, que atualmente direciona grande parte da sua carteira para ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente: (i) Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e (ii) Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

JSRE11

O Fundo é administrado pelo Banco J. Safra S.A., em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

Também pode investir em cotas de outros FII, Letras Hipotecárias, imóveis e outros ativos permitidos pela legislação e pelo regulamento do Fundo; trata-se portanto de um FII de FIIs.

No dia 30/09/2014 foi aprovada em assembleia de cotistas a incorporação pelo FII JS REAL dos fundos JS Real Estate Renda Imobiliária FII (JSIM) e JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC), ambos também geridos pelo J. Safra Asset Management. Com isso, FII JS REAL passou a deter aproximadamente R$ 700 milhões de patrimônio e 6.452.470 cotas

O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX.

Taxas:
Administração: 1,0%a.a. sobre valor de mercado médio do fundo.
Custódia, escrituração e gestão já estão incluídos na taxa de administração.
Performance: A taxa de performance é 20% do que exceder 3%+IGPM no semestre, ou seja 6%+IGPM no ano

RI: safra.asset@safra.com.br

Tutor do FII: leoctba

521 comentários sobre “JSRE11 – JS Real Estate Multigestão

  1. FATO RELEVANTE
    Prezado(a)s Cotistas,

    O BANCO J. SAFRA S.A., com sede na Av. Paulista, 2.150, São Paulo, SP, inscrito no CNPJ
    sob o n° 03.017.677/0001-20, na qualidade de administrador do JS REAL ESTATE
    MULTIGESTÃO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“FUNDO”), inscrito no CNPJ sob
    o nº 13.371.132/0001-71 (Código B3: JSRE11), vem, por meio deste, em cumprimento
    ao disposto nas Instruções CVM nº 358/02 e 472/08,

    COMUNICAR a aprovação da
    proposta do FUNDO para aquisição (“Proposta”) da integralidade do empreendimento
    denominado “Condomínio Tower Bridge Corporate”, situado na Av. Jornalista Roberto
    Marinho, 85 (“Condomínio”), no valor de R$ 1.055.250.000,00 (um bilhão e cinquenta e
    cinco milhões e duzentos e cinquenta mil reais), de titularidade do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TB OFFICE (“FII TB OFFICE”), administrado pela BTG
    Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, em Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas
    do FII TB OFFICE, realizada em 10 de dezembro de 2019.

    A conclusão da aquisição pelo FUNDO está sujeita a satisfação de condições resolutivas,
    incluindo a conclusão satisfatória, a critério exclusivo do FUNDO, de processo de devida
    diligência (due diligence).

    São Paulo, 11 de dezembro de 2019.
    Atenciosamente,
    BANCO J. SAFRA S.A.
    Administrador

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  2. Prezado Cotista,
    O BANCO J. SAFRA S.A., instituição financeira credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM (“CVM”)
    para administrar recursos de terceiros de acordo com o ato declaratório CVM nº 11.124, de 24/06/2010, com
    sede na Avenida Paulista, nº 2.150, 12º andar, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob
    nº 03.017.677/0001-20 (“Administrador”), na qualidade de administrador do JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob nº 13.371.132/0001-71 (“Fundo”) vem, por meio
    desta, em atendimento ao disposto no artigo 41, inciso I, da Instrução CVM nº 472/2008, apresentar aos
    cotistas do Fundo (“Cotistas”), a Proposta da Administração referente à matéria descrita no edital de
    convocação datado de 27 de novembro de 2019, a ser deliberada na Assembleia Geral Extraordinária do Fundo
    convocada para o dia 12 de dezembro de 2019, às 09 (nove) horas (“Assembleia”), na sede do Administrador,
    conforme abaixo:
    Nova emissão de cotas do Fundo
    O Fundo, nesta data, possui aproximadamente R$ 650 milhões em disponibilidades, correspondentes a
    aproximadamente 43% do seu patrimônio líquido.
    O Administrador propõe, nos termos da convocação encaminhada aos Cotistas, que seja aprovada a 7ª (sétima)
    emissão de cotas do Fundo e sua respectiva oferta pública de distribuição com esforços restritos (“7ª Emissão”
    e “Oferta”), observadas as características principais abaixo indicadas, cujo objetivo é aumentar o patrimônio do
    Fundo e, juntamente com os recursos atualmente mantidos em caixa, possibilitar:
    (i) prioritariamente, a aquisição do “Ed. Tower Bridge Corporate” de propriedade do FII TB Office, administrado
    pelo BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. (“Imóvel”), aquisição essa condicionada à aprovação pelos cotistas do
    FII TB Office em assembleia geral extraordinária convocada para o dia 10/12/2019; e/ou
    (ii) o acesso a novas oportunidades de aquisição de ativos para a sua carteira, utilizando (a) o eventual saldo
    remanescente de recursos captados, após efetivada a aquisição de que trata o item (i) acima, ou (b) a totalidade
    dos recursos captados na 7ª Emissão, na hipótese de a conclusão da Due Diligence do Imóvel, por parte do
    Fundo, necessária à aquisição de que trata o item (i) acima, não ser satisfatória, ou de a assembleia geral
    extraordinária do FII TB Office não aprovar a venda do Imóvel.
    Caso, durante o Prazo de Colocação (conforme definido abaixo), se verifique que não será possível a aquisição
    do Imóvel (seja em razão de a Due Diligence ser considerada insatisfatória ou de não aprovação da venda pelos
    cotistas do FII TB Office) e tampouco sejam identificadas as oportunidades mencionadas no item (ii) acima, o
    Coordenador Líder, em conjunto com o Gestor, poderá decidir, a qualquer momento, pelo cancelamento da
    Oferta, sendo que as novas cotas emitidas deverão ser canceladas pelo Administrador.
    Nesta hipótese, os valores que já tenham sido efetivamente pagos serão devolvidos aos respectivos investidores
    acrescidos dos rendimentos líquidos auferidos pelas aplicações do Fundo, calculados pro rata temporis, a partir
    da respectiva integralização, com dedução, se for o caso, dos valores relativos aos tributos incidentes, se a
    alíquota for superior a zero, em até 5 (cinco) Dias Úteis contados da comunicação do cancelamento da Oferta.
    Coordenador Líder e
    Estruturador:
    Banco Safra S/A,

    Participantes:
    O Coordenador Líder e as demais instituições financeiras convidadas pelo
    Coordenador Líder para participarem dos esforços de distribuição das cotas no
    âmbito da Oferta, atuando como coordenadores, coordenadores contratados e/ou
    participantes especiais, sempre respeitando a remuneração máxima destinada ao
    Coordenador Líder.
    Quantidade Total de
    Cotas:
    Serão emitidas até 6.922.443 novas cotas no âmbito da 7ª Emissão (“Novas Cotas”).
    Valor Total da Oferta: Até R$ 748.316.088,30, considerando a emissão da Quantidade Total de Cotas, ao
    Valor de Emissão por Cota, e sem considerar o Preço Unitário de Distribuição.
    Distribuição Parcial da
    Oferta:
    Será admitida a distribuição parcial da Oferta, desde que venha a ser subscrita, pelo
    menos, a Quantidade Mínima de Novas Cotas indicada abaixo. Em virtude da
    possibilidade de distribuição parcial, será observado o disposto no artigo 31 da
    Instrução CVM nº 400/2003, por força do disposto no Artigo 5-A da Instrução CVM
    nº 476/2009. Eventual saldo de Novas Cotas não colocado no âmbito da Oferta será
    cancelado pelo Administrador, desde que atingida a Quantidade Mínima de Novas
    Cotas.
    Quantidade Mínima de
    Novas Cotas:
    2.313.743 Novas Cotas.
    Quantidade Máxima de
    Novas Cotas:
    6.922.443 Novas Cotas.
    Emissão: 7ª (sétima).
    Série: Única.
    Direitos das Cotas: As Novas Cotas objeto da 7ª Emissão terão direitos políticos e econômicos idênticos
    aos das demais cotas emitidas pelo Fundo. Os rendimentos a serem atribuídos às
    Novas Cotas objeto da 7ª Emissão serão calculados pro rata temporis, a partir da
    data de encerramento da Oferta, observadas as disposições do Regulamento.
    Valor de Emissão por
    Cota:
    R$ 108,10. O Valor de Emissão por Cota foi definido tendo em vista o valor de
    mercado das cotas já emitidas e negociadas em mercados regulamentados de
    valores mobiliários, tendo sido calculado com base na média dos valores ajustados
    de fechamento de mercado das cotas do Fundo no período de 180 (cento e oitenta)
    dias anteriores a 19/11/2019 (inclusive).
    O referido valor não será atualizado até a data de integralização das Novas Cotas.
    Exercício do Direito de
    Preferência:
    Observado o disposto no artigo 11, inciso II, do Regulamento do Fundo, será
    assegurado aos Cotistas o direito de exercer a preferência na subscrição e
    integralização das Novas Cotas objeto da 7ª Emissão, na proporção do número de
    cotas de sua titularidade. O período para o exercício do direito de preferência será
    de, no mínimo, 10 (dez) dias úteis, contados a partir do 5º dia útil imediatamente
    posterior à data de publicação do Fato Relevante da Oferta (“Direito de
    Preferência”).
    Safra
    Fator de subscrição do
    Direito de Preferência:
    Cada cota detida pelo Cotista, na Data Base do Direito de Preferência, conferirá ao
    seu titular o direito de subscrever o equivalente a 0,500000 Novas Cotas, o que
    representa um direito de aumento de até 50,00% na quantidade de cotas detidas
    pelos Cotistas.
    Caso a quantidade de Novas Cotas cuja subscrição o Cotista fizer jus não perfaça um
    número inteiro, haverá arredondamento para baixo (não serão consideradas as
    casas decimais, mantendo-se apenas o número inteiro), não havendo possibilidade
    de subscrição de Novas Cotas fracionárias.
    Data Base do Direito de
    Preferência:
    Data de divulgação do Fato Relevante da Oferta.
    Procedimentos do
    Direito de Preferência:
    Os procedimentos relativos ao Direito de Preferência serão oportunamente
    detalhados no Fato Relevante da Oferta, inclusive os relativos ao direito de cessão
    previsto em Regulamento. Em razão do público-alvo restrito da Oferta, o Direito de
    Preferência não poderá ser cedido a terceiros, estando a cessão limitada a Cotistas
    do Fundo.
    Taxa de Ingresso: Não será cobrada taxa de ingresso dos subscritores das Novas Cotas, sem prejuízo
    do Custo Unitário de Distribuição a ser arcado por cada investidor no âmbito da
    Oferta.
    Custo Unitário de
    Distribuição:
    Cada investidor pagará, pela subscrição e integralização de cada Nova Cota, o Valor
    de Emissão por Cota acrescido de um custo unitário de distribuição por cota, que
    será equivalente a um percentual fixo incidente sobre o Valor de Emissão por Cota,
    correspondente ao quociente entre o valor dos gastos estimados com a distribuição
    primária das cotas da 7ª Emissão e o volume total da oferta (“Custo Unitário de
    Distribuição”). O Custo Unitário de Distribuição, de até 3,00%, constará do Fato
    Relevante da Oferta.
    Nos termos do item 6.3.9 do Ofício-Circular/CVM/SIN/nº5/2014, os investidores que
    vierem a subscrever cotas no âmbito da 7ª Emissão deverão arcar com os custos de
    distribuição das cotas da Oferta, não havendo ônus para os cotistas existentes
    (exceto na hipótese de exercício do Direito de Preferência, em que os cotistas
    subscritores incorrerão no Custo Unitário de Distribuição correspondente).
    Caso haja eventual saldo do Custo Unitário de Distribuição após o encerramento da
    Oferta, este será revertido em favor do Fundo.
    Preço de Aquisição: Preço por cota pago pelo investidor quando da subscrição e integralização de Novas
    Cotas, que corresponderá ao Valor de Emissão por Cota acrescido do Custo Unitário
    de Distribuição.
    Liquidação: O pagamento do Preço de Aquisição será realizado em moeda corrente nacional,
    quando da liquidação das cotas subscritas, não sendo permitida a aquisição de cotas
    fracionárias. Cada um dos investidores deverá efetuar o pagamento do valor
    correspondente ao Preço de Aquisição junto à instituição participante intermediária
    da Oferta responsável pelo respectivo pedido de subscrição de Novas Cotas.
    Destinação dos
    Recursos:
    Os recursos obtidos com a Oferta serão destinados para: (i) prioritariamente, a
    aquisição do Imóvel, aquisição essa condicionada à aprovação pelos cotistas do FII
    Safra
    TB Office em assembleia geral extraordinária convocada para o dia 10/12/2019,
    e/ou (ii) o acesso a novas oportunidades de aquisição de ativos para a sua carteira,
    utilizando (a) o eventual saldo remanescente de recursos captados, após efetivada a
    aquisição de que trata o item (i) acima, ou (b) a totalidade dos recursos captados na
    7ª Emissão, na hipótese de a conclusão da Due Diligence do Imóvel, por parte do
    Fundo, necessária à aquisição de que trata o item (i) acima, não ser satisfatória, ou
    de a assembleia geral extraordinária do FII TB Office não aprovar a venda do Imóvel.
    Aplicação Inicial
    Mínima:
    R$ 1.000.000,00, já considerando o Custo Unitário de Distribuição a ser arcado pelo
    subscritor. A Aplicação Inicial Mínima não é aplicável aos atuais cotistas do Fundo
    quando do exercício do Direito de Preferência.
    Forma de Distribuição: As cotas serão objeto de oferta pública de distribuição com esforços restritos pelo
    Coordenador Líder, nos termos da Instrução CVM nº 476/2009, em mercado de
    balcão organizado, por meio do Sistema de Distribuição de Ativos (DDA),
    administrado e operacionalizado pela B3, estando automaticamente dispensada do
    registro de distribuição de que trata o artigo 19, caput, da Lei nº 6.385/1976, nos
    termos do artigo 6º da Instrução CVM nº 476/2009.
    O Coordenador Líder poderá convidar outras instituições financeiras para atuarem
    como coordenadores, coordenadores contratados e/ou participantes especiais.
    Será permitida a procura de, no máximo, 75 (setenta e cinco) investidores
    profissionais, conforme definido em regulamentação específica (“Investidores
    Profissionais”), e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou
    adquiridos por, no máximo, 50 (cinquenta) Investidores Profissionais.
    Fundos de investimento e carteiras administradas de valores mobiliários cujas
    decisões de investimento sejam tomadas pelo mesmo gestor serão considerados
    como um único investidor para os fins dos limites previstos acima.
    Os investidores que exercerem o Direito de Preferência não serão considerados para
    os fins dos limites previstos acima.
    As Novas Cotas adquiridas no período da Oferta somente poderão ser negociadas no
    mercado secundário depois de decorridos 90 (noventa) dias de sua subscrição ou
    aquisição pelo investidor, nos termos do artigo 13 da Instrução CVM nº 476/2009,
    sendo que as Novas Cotas adquiridas por meio do exercício do Direito de
    Preferência não estão sujeitas a esse prazo de restrição.
    Tipo de Distribuição: Primária.
    Regime de Colocação: A colocação será realizada sob o regime de melhores esforços.
    Público Alvo: Sem prejuízo do Direito de Preferência que poderá ser exercido por qualquer Cotista
    do Fundo, as cotas objeto da Oferta são destinadas somente a Investidores
    Profissionais.
    Prazo da Oferta: O início da Oferta será comunicado pelo Coordenador Líder à CVM, no prazo de 5
    (cinco) dias úteis, contado da primeira procura a potenciais Investidores
    Profissionais, em conformidade com o previsto no artigo 7º-A da Instrução CVM nº
    476/2009. Nos termos do artigo 8º da Instrução 476/2009, o encerramento da
    Safra
    Oferta será comunicado pelo Coordenador Líder à CVM, no prazo de 5 (cinco) dias,
    contados de seu encerramento, o qual deverá ocorrer em até 6 (seis) meses após o
    seu início, prorrogáveis sucessivamente, limitado a 24 (vinte e quatro) meses, a
    exclusivo critério do Coordenador Líder, desde que a CVM seja informada a respeito
    de tal prorrogação (“Prazo de Colocação”). Uma vez atingida a Quantidade Mínima
    de Novas Cotas, o Administrador poderá decidir por encerrar a Oferta a qualquer
    momento.
    Cancelamento da
    Oferta:
    Caso, durante o Prazo de Colocação, se verifique que não será possível a aquisição
    do Imóvel (seja em razão de a Due Diligence ser considerada insatisfatória ou de não
    aprovação da venda pelos cotistas do FII TB Office) e tampouco sejam identificadas
    as oportunidades mencionadas no item (ii) acima, o Coordenador Líder, em conjunto
    com o Gestor, poderá decidir, a qualquer momento, pelo cancelamento da Oferta,
    sendo que as novas cotas emitidas deverão ser canceladas pelo Administrador.
    Nesta hipótese, os valores que já tenham sido efetivamente pagos serão devolvidos
    aos respectivos investidores acrescidos dos rendimentos líquidos auferidos pelas
    aplicações do Fundo, calculados pro rata temporis, a partir da respectiva
    integralização, com dedução, se for o caso, dos valores relativos aos tributos
    incidentes, se a alíquota for superior a zero, em até 5 (cinco) Dias Úteis contados da
    comunicação do cancelamento da Oferta.

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  3. Tô quase entrando aqui nesse fundo …
    (1.) VPA de 109, cotação atual de R$ 114 /// (2.) 37,24% do Fundo está em Títulos Públicos (R$ 562.187.476), em tese precisaria “apenas” de outro 1/2 bilhão (3.) mas tem apenas 3 imóveis …

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