RBRL11 – FII RBR Logística

Os Fundos RBRP/A realizaram um investimento de R$ 171 milhões no RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário, um veículo especialmente constituído pela RBR para realização de transações no segmento logístico. O investimento foi destinado à aquisição de um portfólio logístico composto por 4 (quatro) galpões.

4 ativos logísticos, com 100% de ocupação, que totalizam uma ABL de 98.860m²

Os imóveis estão localizados nos estados de SP (3) e RJ (1) e contam com acesso por uma das principais rodovias do país, tais como: Rodovia Castelo Branco, Rodovia Anhanguera, Rodovia Dos Bandeirantes e Rodovia Presidente Dutra.

Os ativos têm características construtivas flexíveis, ou seja, sem nenhuma especificidade que restrinja o potencial de locação para outras atividades e/ou perfil de locatário diante de vacância. Além disso, o portfólio foi adquirido por um preço muito próximo ao do custo de reposição e com valor de locação em linha ao praticado nas respectivas praças.

Como destaque, chamamos a atenção para o fato de que os 4 contratos de locação vigentes foram fechados e/ou renovados entre 2016 e 2017, período em que essa classe de ativos mais sofreu com vacância na série histórica.

Essa informação reforça dois fundamentos chaves da nossa análise para a aquisição desse portfólio:
1) a resiliência dos imóveis em períodos de stress para o mercado de galpões e; 2) a criticidade e relevância desses ativos para os respectivos locatários.

Principais características do portfólio logístico

▪ Galpão IBM – Hortolândia/SP
Com 17.054m² de ABL, o empreendimento está localizado no TechTown Hortolândia, onde a IBM está instalada desde a década de 1970 e possui 4.000 funcionários trabalhando no local. O imóvel funciona como único centro de distribuição (CD) da IBM para o Brasil, utilizando o aeroporto de Viracopos, distante cerca de 20km do ativo, como principal hub para escoamento das peças. O ativo foi construído sob a modalidade built to suit (BTS), ou construção sob medida, para a IBM, que detém, ainda, 10% de participação sobre o imóvel. Vemos com bons olhos essa participação da IBM, pois gera um alinhamento que tende a se refletir tanto num cuidado maior com a preservação do ativo quanto numa perspectiva de continuidade da IBM no imóvel.

▪ Galpão FCA – Hortolândia/SP
O galpão conta com 42.786m² de ABL e está locado para o grupo FCA Fiat Chrysler Automóveis Brasil, que opera no local um centro de distribuição de peças nacionais e importadas, para atendimento tanto da demanda de concessionárias quanto de consumidores finais. O contrato de locação foi fechado com a FCA em 2016 e previa uma série de investimentos a serem realizados pela locatária. Além disso, o contrato prevê que todos os descontos concedidos nos primeiros anos de contrato precisam ser devolvidos na hipótese de rescisão antecipada por parte da FCA, tornando mais dispendiosa a eventual saída de decisão da locatária. O empreendimento também conta com um potencial de expansão do galpão atual de até 12.000m² de ABL.

▪ Galpão Volkswagen MAN – Resende/RJ
Locado para a MAN Latin América, divisão de veículos pesados do grupo Volkswagen, o galpão possui 23.867m² de ABL e é vizinho de muro da fábrica da MAN em Resende/RJ, contando, inclusive, com acesso direto à fábrica. O fato de não haver necessidade de transitar em vias públicas para abastecer a produção gera grandes benefícios operacionais para a indústria e evidencia a importância do ativo para o locatário. O galpão recebe as principais peças da linha de produção, como suspensão, pneus e carroceria, funcionando em um sistema just in time que alimenta a linha de produção. O imóvel já atendeu a demanda da MAN tanto nas máximas históricas de produção da planta, com 80.000 caminhões (2012), quanto nas mínimas, quando o grupo produziu apenas 17.000 veículos (2016). Atualmente, a fábrica opera entre as duas bandas, com produção estimada de 44.000 veículos/ano.

▪ Trisoft – Itapevi/SP
Com 15.152m² de ABL, o imóvel abriga a principal operação e matriz da Trisoft, empresa que produz mantas, fibras e feltros de poliéster para aplicações em tratamentos termoacústicos, colchões, filtros automotivos, entre outros usos. Localizado a menos de 30km de SP, o galpão está situado em uma região altamente adensada, com pouquíssimas áreas disponíveis para novos lançamentos e com grande demanda para uso logístico e de indústria leve. O inquilino tem um longo histórico de ocupação do imóvel e recentemente renovou o contrato até março de 2029, onde ficou determinado uma previsão de multa proporcional a 13 aluguéis com 12 meses de aviso prévio na hipótese de rescisão antecipada do contrato de locação.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

55 comentários em “RBRL11 – FII RBR Logística”

  1. RBR LOG – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ nº 35.705.463/0001-33
    Código de Negociação na B3: RBRL11
    COMUNICADO AO MERCADO
    A BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira com sede na cidade
    de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Iguatemi, nº 151, 19º andar (parte), Itaim Bibi, CEP 01451-011, inscrita no
    CNPJ/ME sob o nº 13.486.793/0001-42 (“Administradora”), e a RBR GESTÃO DE RECURSOS LTDA., sociedade com
    sede na Av. Presidente Juscelino Kubitschek, nº 1.400, 12º Andar, Conjunto 122, Vila Nova Conceição, CEP 04543-000,
    inscrita no CNPJ/ME sob o nº 18.259.351/0001-87 (“Gestora”), na qualidade de administradora e gestora,
    respectivamente, do RBR LOG – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/ME sob o nº
    35.705.463/0001-33 (“RBRL11” ou “Fundo”), servem-se do presente para informar aos cotistas e ao mercado em geral
    (i) a respeito do resultado de retratação das cotas subscritas condicionalmente pelos investidores no âmbito da 3ª
    emissão do Fundo, que foram objeto de oferta pública de distribuição, nos termos na Instrução da CVM nº 400, de 29
    de dezembro de 2003, conforme alterada (“Instrução CVM 400”), a qual foi encerrada em 16/12/2020 (“Cotas da 3ª
    Emissão” e “Oferta”, respectivamente); e (ii) os rendimentos pro rata de acordo com o quadro abaixo, referente às
    Cotas da 3ª Emissão.
    Durante a Oferta foram subscritas e integralizadas: 151 (cento e cinquenta e uma) Cotas da 3ª Emissão, cuja subscrição
    foi condicionada à colocação total da Oferta no montante, inicialmente, de 3.338.103 (três milhões, trezentas e trinta
    e oito mil, cento e três) de Cotas da 3ª Emissão (“Montante Inicial da Oferta” e “Subscrições Condicionadas ao Total
    da Oferta”, respectivamente), e 29 (vinte e nove) Cotas da 3ª Emissão cuja subscrição foi condicionada à colocação de
    montante equivalente ao Valor Mínimo da Oferta (conforme definido no Prospecto), na proporção das Cotas da 3ª
    Emissão correspondentes à quantidade efetiva de Cotas da 3ª Emissão subscritas até o término do Período de Alocação
    (conforme definido no Prospecto) e o Montante Inicial da Oferta (“Subscrições Condicionadas à Distribuição Parcial”).
    Como resultado da Oferta, conforme o anúncio de encerramento da Oferta divulgado em 16/12/2020, foram
    efetivamente integralizadas 2.452.364 (dois milhões, quatrocentas e cinquenta e duas mil, trezentas e sessenta e
    quatro) Cotas da 3ª Emissão, sendo certo que foram canceladas 151 (cento e cinquenta e um) recibos relacionados às
    Subscrições Condicionadas ao Total da Oferta e 29 (vinte e nove) recibos relacionados às Subscrições Condicionadas à
    Distribuição Parcial, totalizando o montante de 180 (cento e oitenta) recibos cancelados, cujo valor integralizado será
    reembolsado aos investidores da Oferta nos termos abaixo. Portanto, a totalidade de Cotas da 3ª Emissão
    efetivamente emitidas, subscritas e integralizas é de 2.452.184 (dois milhões, quatrocentas e cinquenta e duas mil,
    cento e oitenta e quatro).
    O valor do reembolso pelo cancelamento de cada recibo, conforme descrito acima, será de R$ 108,85 (“Valor do
    Reembolso”), o qual será pago, pelo Fundo a cada investidor da Oferta, em 18/01/2021, por meio da B3 S.A.– Brasil,
    Bolsa, Balcão (“B3”), às Instituições Participantes da Oferta (conforme definido no Prospecto) que intermediaram a
    aquisição pelos investidores que condicionaram sua adesão à Oferta, nos termos do artigo 31 da Instrução CVM 400.
    INFORMAÇÃO INTERNA – INTERNAL INFORMATION
    Ainda, informamos que a partir do dia 18/01/2021, as 2.452.184 (dois milhões, quatrocentas e cinquenta e duas mil,
    cento e oitenta e quatro) Cotas da 3ª Emissão passarão a ser negociadas na B3, as quais participarão em igualdade de
    condições nas futuras distribuições de rendimentos do Fundo.
    Por fim, salientamos que, conforme indicado na tabela abaixo, todos os recibos atrelados à subscrição e integralização
    das Cotas da 3ª Emissão farão jus de rendimentos do Fundo no dia 15/01/2021.
    Cotas ISIN Ticker Quantidade
    de Cotas
    Rendimentos
    Distribuídos
    Rendimento
    (R$/Cota)
    Cotas Emissões
    Anteriores
    BRRBRLCTF001 RBRL11 3.211.285 R$
    2.190.096,37
    0,682
    Cotas da 3ª
    Emissão –
    Direito de
    Preferência
    BRRBRLCTF001 RBRL14 483.517 R$ 43.516,53 0,09
    Cotas da 3ª
    Emissão –
    Período de
    Alocação
    BRRBRLCTF001 RBRL13 1.968.847 R$ 78.753,88 0,04
    Exceto quando especificamente definidos neste Comunicado ao Mercado, os termos aqui utilizados iniciados em letra
    maiúscula terão o significado a eles atribuído no Regulamento do Fundo e no “Prospecto Definitivo da Distribuição
    Pública Primária da Terceira Emissão de Cotas do RBR Log – Fundo de Investimento Imobiliário” (“Prospecto Definitivo”
    ou “Prospecto”).
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
    São Paulo, 13 de janeiro de 2021
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    e
    RBR GESTÃO DE RECURSOS LTDA.

    Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s