FPAB11 – Projeto Água Branca

Seu objetivo foi a aquisição dos Edifícios New York e Los Angeles localizados na Barra Funda em SP; administrado pela Coin, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração, um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.

FPAB11_vista

Inaugurado em 2001, o condomínio edifícios New York e Los Angeles possui 40 andares sendo 20 andares por torre e uma área total de 35.083,92 m2.

Seu estilo moderno e inconfundível destaca-se na paisagem do bairro da Agua Branca, na zona Oeste de São Paulo. O Condomínio edifícios New York e Los Angeles é Administrado pela empresa Prime Gerenciamento de Serviços.

Área Construída para fins de locação: 35.810,72m²

Localização: Av. Francisco Matarazzo – Barra Funda, 1.500, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Ônibus Municipais e Interestaduais).

Metragem dos andares: 1° ao 13° 1.015,72/m², 14 e 15° (duplex) = 1.636m² e 16° ao 20° andares = 612,87m² cada Torre.

Vagas:  878 Vagas.

FPAB11_V2

O COMPLEXO

Em função do crescimento acelerado do mercado de escritórios na cidade de São Paulo, novas fronteiras foram sendo conquistadas. Numa área de cerca de 3 milhões de metros quadrados, representada pelo polígono formado pelas avenidas Pacaembu, Presidente Castelo Branco, Comendador Martinelli e Santa Marina, e pelas ruas Carlos Vicari e Turiassu, servida pelo mais completo sistema de transportes (ônibus, trens e metrô), está implantado o Centro Empresarial Água Branca.

É um terreno enorme que abriga 4 prédios enormes, há dois pontos de acesso pela avenida Francisco Matarazo e pela avenida de trás as duas são bem espaçosas. Fica bem em frente à entrada do WPLZ; só atravessar e entrar no shopping.

Suas instalações são dotadas de uma completa infra estrutura de rede de água, esgoto, energia elétrica, telecomunicações, fibra óptica, elevadores, climatização, serviços de limpeza e conservação, sistemas de segurança eletrônica, detecção de incêndio, automação predial, equipes de suporte e manutenção 24 horas por dia, além de serviços complementares que garantem o perfeito funcionamento do prédio, em qualquer situação.

Taxas:

Administração: 5% da receita bruta auferida.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Remuneração de terceiros contratados pelo administrador limitada a 0,02%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.

RI: fernandostelles@coinvalores.com.br, rubens@coinvalores.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

187 comentários em “FPAB11 – Projeto Água Branca”

      1. 3C tentando pela TERCEIRA vez assumir a administração. Deveria ter uma limitação de tempo para os cotistas terem que votar novamente um assunto já rejeitado (2x).

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  2. Pessoal.. bom dia.. Estava aqui fazendo umas contas nesse fundo usando algumas premissas conservadoras e mesmo assim ainda chego em valores positivos… Aqiu vai a simulacao e quem conhece a regiao / fundo com mais detalhe me diz se faz sentido par voces..
    Area atual locada: 13.9K m2
    REceita locacao atual: R$823.7K
    Receita M2: R$59.0
    Area disponivel para locacao: 21.9K
    Area total disponivel: 35.8K m2

    Com base nesses valores, assumindo uma vacancia de 17.5% e um preco/m2 de R$55.0 (~10% desconto ao atual) para todo os 82% locados, chego numa receita potencial de R$1.66M (assumindo ~R$30K de receita financeira dado o “caixa” recorrente de ~R$4M do fundo sem considerar a multa recebida para benfeitorias) … Considerando custo dos 18% nao locados, taxa admisnitracao e outros custos, esse fundo “rodaria” com uns R$320K de custos mensais, o que daria um resultado final de ~R$1.34M por mes… Dividindo pelas 750K cotas que temos, daria um resultado potential de ~R$1.8 / cota (caso fosse 100% distribuido) .. Aos precos atuais ~R$160), daria um DY ~1.15% ao mes / 14.5% ao ano …

    E esses valores sao com premissas razoaveis acima.. Se formos um pouco mais otimistas e reduzir vacancia para 15% e assumir eles consigam alugar pelo preco medio de R$59.0/m2 que ja estao hoje, o resultado potencial chega a proximo a R$2.0/cota ou mais de 16% de Yield anualizado, ja embutindo um premio razoavel … E esse fundo ha questao de meses (antes da vacancia grande) tinha uma reiceta m2 acima de R$70.0 ..

    Quem ja fez alguma analise mais detalhada desse fundo pode checar se faz sentido o acima..

    Obrigado e bons investimentos a todos..

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  3. Data da informação
    30/12/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/12/2019
    Data do pagamento
    15/01/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    2,4
    Período de referência
    DEZEMBRO
    Ano
    2019
    Rendimento isento de IR*

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  4. F A T O R E L E V A N T E
    COIN DTVM LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA (FPAB11), registrado
    na CVM sob n°68-0,

    comunica, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº
    472/2008, alterado pela IN CVM 571/2015, que recebeu comunicação formal de empresa
    locatária dos 1°,12°,13°,14° e 16° pavimentos, com área total de 5.296,50m², localizados no
    Edifício Los Angeles, parte integrante do Centro Empresarial Água Branca, informando sua
    decisão de não renovação, por igual período, do contrato de locação com vencimento em
    05/12/2019.

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    1. Cabe, no entanto, informar que, por solicitação da Locatária, a locação será
      prorrogada por 6 (seis) meses a contar da data do vencimento do contrato com possibilidade
      de devolução parcial dos imóveis durante a prorrogação.

      O decréscimo no fluxo de caixa, a partir de junho de 2020, será de aproximadamente
      R$ 0,70/por cota.

      A área a ser devolvida representa 14,79% da ABL do empreendimento e 19,48% da receita
      de locação bruta atual. Em se tratando de vacância, considerando as rescisões já
      comunicadas devidamente reproduzidas no item 1 do relatório mensal do Fundo, a taxa, a
      partir de junho de 2020, passará a ser de 40,37%.
      São Paulo, 08 de novembro de 2019.

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    2. Acho que é Prodam SP. Contrato já foi prorrogado anteriormente, segundo comunicado de 08/11/2019:
      “… comunica, …, que recebeu comunicação formal de empresa locatária dos 1°,12°,13°,14° e 16° pavimentos, com área total de 5.296,50m², localizados no Edifício Los Angeles, parte integrante do Centro Empresarial Água Branca, informando sua decisão de não renovação, por igual período, do contrato de locação com vencimento em 05/12/2019. Cabe, no entanto, informar que, por solicitação da Locatária, a locação será prorrogada por 6 (seis) meses a contar da data do vencimento do contrato com possibilidade de devolução parcial dos imóveis durante a prorrogação. … “

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