XTED11 – TRX Edifícios Corporativos

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis corporativos e posterior exploração dos aluguéis.

xted11

O FII TRX Edifícios Corporativos (XTED11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

Os imóveis de Propriedade do Fundo

1) Atlântico Office O edifício Atlântico Office, localizado à avenida Rui Barbosa, 2.390 em Macaé-RJ, foi inaugurado em 2007 em um terreno de 1.600 m2, com área total construída de 12.462,49 m2 , em linha com estudo efetuado pela Gestora, no município de Macaé/RJ.
É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar térreo com pé direito duplo no foyer. Possui um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50 pessoas, seis pavimentos com cinco salas por andar, um mezanino e cobertura composta por quatro salas com terraço privativo.
O edifício Atlântico Office está localizado em zona comercial da cidade, próximo da rotatória de acesso à sede operacional da Petrobras, o que lhe proporciona um posicionamento adequado no mercado de locação de edifícios corporativos.
O Imóvel não se enquadra no conceito de propriedade especializada, permitindo o uso adequado por atividades convencionais, para o que se destina, atendendo as necessidades de uma grande quantidade de usuários.
O valor de mercado do imóvel, conforme avaliação patrimonial que considera o método de fluxo de caixa descontado, realizada em dezembro de 2015, é R$ 61.959.000,00.

2) GT Plaza Inaugurado em 1991, localizado à rua Eng. Francisco Pitta Brito, 779, Santo Amaro, em São Paulo-SP, próximo à Avenida das Nações Unidas e à estação de Metrô Santo Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e relocação de mercado, no ano de 2011. O edifício possui 7 andares, dois conjuntos por andar, 1 subsolo e 146 vagas de garagem divididas entre o subsolo e o pátio externo.
O edifício GT Plaza, está localizado no bairro de Santo Amaro, em região de grande concentração de edifícios corporativos e comerciais, com infraestrutura urbana e serviços. A poucos metros da marginal do rio Pinheiros e próximo à estação da CPTM do metrô, o imóvel se integra às principais malhas modais do município.
O recém inaugurado shopping Largo 13, dista poucas quadras do empreendimento, oferecendo serviços essenciais à micro região. Em futuro próximo, o empreendimento Shopping 25 deverá ser inaugurado ao lado do GT Plaza. O valor de mercado do imóvel, conforme avaliação patrimonial que considera o método de fluxo de caixa descontado, realizada em dezembro de 2015, é R$ 30.576.000,00.
Valor Patrimonial Em 31 de março, o valor do patrimônio Líquido do Fundo totalizou R$ 94.237.354,75, resultando numa cota patrimonial de R$ 64,24.

Taxa de Adm. / Custódia / Gestão Consultoria Imobiliária 1,28% a.a sobre o Patrimônio
*Conforme disposto no regulamento e prospecto a taxa sobre gestão será de 0,5% no primeiro ano.

Código Bovespa XTED11
Quantidade de Cotas 1.467.000 Cotas
Número de Cotistass 7.539 cotistas
CNPJ 15.006.267/0001-63

Locatário: Petrobrás  |  Peugeot
Localização: Macaé/RJ  |  São Paulo/SP
Perfil do Imóvel Sede Administrativa  |  Sede Administrativa
Área do Terreno: 1.600 m²  |  4.069 m²
Data de Pagamento 5º útil  |  Dia 5 de cada mês
Índice de Reajuste: IGPM  |  IGPM
Data de Reajuste: Julho  |  Janeiro
Garantia: Não há Fiador  |  Gefco

Vencimento:   2017  |  2021
Receita:    64%   |   36%

Fevereiro/ 2014
O fundo contou, em fevereiro, com o pagamento reajustado do aluguel referente ao imóvel locado para a Peugeot, que está localizado em São Paulo/SP. O valor do aluguel passou de R$ 309.500,88
para R$ 326.862,56.

Agosto / 2013
O fundo contou com o reajuste no contrato do imóvel locado para a Petrobras.
O valor do aluguel passou de R$ 559.635,00 para R$ 594.953,54.

RI: ri@trx.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

917 comentários em “XTED11 – TRX Edifícios Corporativos”

  1. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
    Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF
    sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora, e a TRX
    GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na
    Rua Gomes de Carvalho, n.º 1.507, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 13.362.610/0001-87
    (“Gestora”), na qualidade de gestora do TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIARIO – FII (“Fundo”), proprietário de 100% do imóvel localizado na
    Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito 799, São Paulo/SP (“GT Plaza”),

    em complemento ao
    Fato Relevante de 08/10/2018 e à Assembleia Geral Extraordinária do dia 14/11/2018, vêm,
    pelo presente,

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    1. informar aos cotistas e ao mercado em geral que foi assinada nesta data a
      Escritura de Compra e Venda (“Escritura”),

      que formalizou a venda da totalidade do imóvel
      GT Plaza pelo valor de R$ 21.500.000,00 (vinte e um milhões e quinhentos mil reais) (“Valor
      de Venda”), adquirido pela SAVIMÓVEL COMERCIAL E IMÓVEIS LTDA.

      A Administradora e a Gestora informam que irão convocar uma Assembleia Geral
      Extraordinária para deliberar sobre a destinação do Valor de Venda após dedução dos
      custos da operação.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se
      façam necessários.

      São Paulo, 20 de Dezembro de 2018

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      2. hahahha, estão de brincadeira mesmo.
        Irão ficar chamando AGE até acabar o dinheiro e ai sim conseguirem provar que uma bela administração como essa consegue extinguir um FII e todo seu patrimônio.

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      4. Ficou mais facil agora. Coloca em RF e com os proventos , banca a manutenção de Macaé e ainda sobra grana para distribuir, até vender ou alugar. Mas acho que quem votou para vender, tem dois grandes FII nessa, quer a amortização…

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      7. O valor de mercado do imóvel, conforme avaliação patrimonial que considera o método de fluxo de caixa descontado, realizada em dezembro de 2015, é R$ 30.576.000,00.

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  2. ok foi liquidaram…mas alguem sabe a data da amortização, importante se alguem quiser salvar algum com algum tipo de trade…Pra quem tem o melhor me parece vender realizar prejuizo para ter a compensar e recomprar imediatamente…será?

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  3. Resumo das deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do TRX Edifícios Corporativos Fundo De Investimento Imobiliário – FII, realizada em 14 de novembro de 2018. (TRECHOS)

    Prezado Cotista, Em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 472/08, a Administradora informa que compareceram cotistas representando 47,93% do total das cotas emitidas do Fundo e os cotistas deliberaram:

    (i) Por maioria de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas representando 93,61% dos presentes, resolveram aprovar a alienação do imóvel localizado na Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito 799, São Paulo/SP (“GT Plaza”) pelo valor de R$ 21.500.000,00 (vinte e um milhões e quinhentos mil reais) e nos termos da proposta enviada pela SAMU – Sociedade de Administração, Melhoramentos Urbanos e Comércio LTDA, conforme divulgado aos cotistas e ao mercado no Fato Relevante datado de 05 de Outubro de 2018.

    (ii) Por maioria de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas representando 93,28% dos presentes, resolveram aprovar uma remuneração extraordinária, a ser paga à Gestora, no montante de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), sendo R$400.000,00 pagos no ato do desinvestimento do GT Plaza e o saldo restante quando ocorrer o desinvestimento do imóvel localizado na Avenida Rui Barbosa – 2390, Macaé/RJ (“Atlântico Office).

    (iii) Por maioria de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas representando 99,50% dos presentes, atingindo o quórum mínimo de 25%, resolveram aprovar a alteração da Taxa de Gestão a ser paga à Gestora, que passará a ser o percentual de 1% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, apropriado mensalmente até o desinvestimento e pago no momento da efetivação da venda do ativo Atlântico Office, Passando o Artigo 25 do Regulamento do Fundo a vigorar da seguinte forma (…)

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      2. Caro Tetzner

        hehehe eu ia perguntar *exatamente* isso aqui no blog.
        suponho que seja uma prática comum, algo protocolar nessas transações – mas isso não implica minha aprovação

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    2. Bizarro, muito bizarro. Levar prêmio por destruir valor do cotista é uma coisa inédita. Perdi muito dinheiro com este FII , do qual alias me livrei há muito tempo, mas ainda assim consigo ficar perplexo com o desfecho.

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      1. Sinto uma tristeza profunda. Entrei nesse fundo no IPO. Paguei R$100,00 na cota, pra comprar os prédios da Petrobrás, da Peugeot e da Itambé. Em alguns dias avisaram que iriam devolver R$22,50 por cota, dado que a Itambé pulou fora do negócio. Esse era o momento de ter pulado também. Então, considero que o fundo entrou na carteira a R$77,50. Durante um tempo pagou aluguéis e já há tempos que não recebemos nada. Só sei dizer que o prejuízo é muito grande. Recomendo a qualquer curso sobre investimentos que aborde FII tomar o XTED como caso paradigmático, para exemplificar que as coisas podem dar errado. Já escutei gerente de banco falando com velhinhos aposentados para investirem em FII porque seriam uma renda garantida, num investimento muito seguro, com risco baixíssimo. Mas, afinal de contas, o que vai acontecer agora? Já vão distribuir o dinheiro da venda do prédio de São Paulo?

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  4. Estou preferindo vender XTED11 com prejuízo para ser compensado no lucro de outros FII do que esperar pela venda e futura amortização. Meu preço médio é de 79,35 representando 1,6% da minha carteira. Vendendo a 18,00 tenho 61,35 de prejuízo por cota. Supondo que se os dois prédios fossem vendidos e depois de se abater todas as despesas dessa venda não receberia nem 30,00 (estou sendo otimista) de amortização e na amortização não posso compensar prejuízo.

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    1. Eu só topo entrar por 18 se for pra receber no mínimo 18 de amortização pelo prédio de SP e levar o de Macaé ( o qual acho dificílimo de alugar/vender) de brinde.
      Nessa oferta que foi oferecida pelo de SP, daria quanto por cota?

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      2. GT Plaza VP R$ 24.636.000,00, vendido por R$ 21.500.000,00, -400K da Adm es outras despesas dividido por
        1.792.557 cotas , devemos receber perto de 11,77 por cota

        Retirando do Valor da Cota atual, 18,25-11,77 = sobram 6,48 por cota (para o imovel de Macae e caixa, 1,60/cota cash)

        O VP atualizado gira em torno de 25.594.589,00, ou 14,27 de VP/cota, mas o mercado pagando os 6,48 = 0,45 do VP

        Outos dados…
        ABL do imovel de Macaé = 7.012,00 m2 = 3650,00/m2 de ABL para o XTED e cash

        Comprando agora, aguardando a venda, estariamos pagando 1642,00/m2 da ABL. E se estivermos considerando areas comuns, cai para perto de 1000/m2, fora terreno e custas de projeto. A area total construida do predio de Macaé é de 12.462,69 m2.

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    2. eu venderia todas as cotas e no dia seguinte as recompraria. Contabilizaria uma perda de 61 reais por cota para futura amortização de lucros e recebendo a amortização de 14 reais (o gestor fala em 10 reais, vai ver os outros 4 reais ficam para despesa ou honorários) e a cota ficaria em 4 reais mais ou menos pelo edifício em maca~e, onde li que há estudos para venda a instituição educacional.

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    3. Meu PM nele é 21 , tava esperando um super turnaround e triplicar a cota mais pelo jeito a pimentinha murchou.
      Uma pergunta que sempre me faço , não poderia alugar “A Mercado” , pela maior oferta.

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    4. Entendo que na amortização total podemos compensar prejuízo
      E na parcial ficamos com a cota a um valor de compra menor e quando vender posso te compensar o prejuízo
      Comprei com visão de alto risco a 16,xx o racional foi receber de volta 11,xx e ficar com a cota a 5. Se vender o de macae a 1k/m2 recupero e fico no zero, se vender a 2 dobro

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  5. Estao propondo vender o GT Plaza a preço de Galpao em Santo André!
    R$ 3.200 pelo m2 de ABL num predio excelente na Marginal Pinheiros ao lado de estacao do Metrô em bairro consolidado onde o valor gira em torno de 3 a 4 x isso.

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      1. Esse FII marcou minha vida. Quando alguém de corretora liga pra oferecer fundo imobiliário eu pergunto a eles se conhecem o XTED11 e a conversa acaba. Nem preciso mais xingar ou ser mal educado. Para os mais insistentes eu falo só mais uma coisa: comprei no IPO. E esses também se calam.

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    2. A avaliação na captação em 2012 foi de 38M para ele e 64M no predio de Macaé, se não estou enganado. Ou seja, mais de 100M os dois. A avaliação atual é de 50M para os dois e o mercado pagando 34M. Pela proporcionalidade , ele esta acima da avaliação atual, mesmo que muito baixo. Ou seja , tem alguem avaliando para alguem que esta querendo comprar. Se os cotistas não se mobilizarem….

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  6. Fato Relevante

    TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO – FII , proprietário de 100% do imóvel localizado na Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito 799, São Paulo/“P , em complemento ao Fato Relevante de 17/09/2018

    vêm pelo presente informar aos cotistas e ao mercado que, como resultado do esforço de venda dos ativos da carteira do Fundo, a Administradora e a Gestora negociaram o valor da proposta ; feita pela SAMU – Sociedade de Administração, Melhoramentos Urbanos e Comércio LTDA. para aquisição do Imóvel, aumentando o valor de R$ 20.263.300,00 (vinte milhões, duzentos e sessenta e três mil e trezentos reais) para R$ 21.500.000,00 (vinte e um milhões e quinhentos mil reais), perfazendo o montante de R$ 3.283,33/m², considerando 6.548,23 m² de área bruta locável.

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    1. A Administradora e a Gestora ressaltam que a Proposta prevê que a compra do Imóvel está sujeita à confirmação do valor proposto, (i) após visita técnica ao Imóvel e (ii) análise dos documentos e das certidões do Imóvel e do Fundo pertinentes às transações Imobiliárias, cujo conteúdo deverá demonstrar a inexistência de apontamentos que venham a impedir a concretização do negócio.

      A Administradora e a Gestora estão analisando os documentos pertinentes para verificar os poderes de representação dos signatários da proposta e, tão logo verificados, conforme previsto no Art. 42 item (l) do Regulamento do Fundo, a Administradora irá convocar uma Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a alienação do Imóvel conforme a Proposta recebida.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. São Paulo, 08 de Outubro de 2018

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  7. …”em complemento as deliberações da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 29 de Maio de 2018, vêm
    pelo presente informar aos cotistas e ao mercado que, como resultado do esforço de venda dos ativos da carteira do Fundo, foi recebida nesta data uma proposta (“Proposta”) da SAMU – Sociedade de Administração, Melhoramentos Urbanos e Comércio LTDA. (“SAMU”) para aquisição do Imóvel no valor de R$ 20.263.300,00 (vinte milhões, duzentos e sessenta e três mil e trezentos reais), perfazendo o montante de R$ 3.094,47/m², considerando 6.548,23 m² de área bruta locável. A Administradora ainda está aguardando o envio da documentação societária da SAMU para verificar a validade da Proposta.

    A Administradora e a Gestora ressaltam que a Proposta prevê que a compra do Imóvel está sujeita à confirmação do valor proposto, (i) após visita técnica ao Imóvel e (ii) análise dos documentos e das certidões do Imóvel e do Fundo pertinentes às transações Imobiliárias, cujo conteúdo deverá demonstrar a inexistência de apontamentos que venham a impedir a
    concretização do negócio.

    Ademais, a Administradora e a Gestora estão negociando o valor da Proposta com a SAMU considerando fatores técnicos, mercadológicos e o valor de referência de avaliação do imóvel. Após a definição do valor, será convocada uma em Assembleia Geral dos Cotistas para deliberar sobre a venda do Imóvel.

    Por fim, a Reunião de Cotistas prevista para ser convocada em até 120 dias contados da data da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 29 de Maio de 2018, ocorrerá na mesma data da Assembleia Geral dos Cotistas para deliberar sobre a venda do Imóvel.

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      1. R$11,30 sem contar com eventuais custos. Sobraria ainda 6.822m2 de ABL. Conseiderando o valor atual de R$16,00 até daria para ganhar um dinheiro com este fundo, considerando que ele liquidaria.

        Mas é arriscado ainda assim

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      1. pela sua exp, você vê alguma expectativa de melhora? eu analisei a queda do valor da cota, não sei se estou no caminho certo, mas acho que ”pior que ta não fica”, seria uma hora bora pra comprar e esperar valorizar?

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  9. Com retomada da Petrobrás, Macaé dá sinais de recuperação após 3 anos de crise
    Junto com o retorno dos leilões de petróleo, cidade do Rio de Janeiro voltou a criar vagas de emprego no primeiro semestre de 2018

    Denise Luna, O Estado de S. Paulo 22 Julho 2018 | 05h00

    RIO – A volta dos leilões de petróleo, a alta do preço da commodity e a recuperação financeira da Petrobrás deram novo fôlego à cidade de Macaé, no norte do Estado do Rio de Janeiro. O município foi um dos primeiros a sentir a queda na arrecadação de royalties e a redução das atividades da estatal, que desde a década de 1980 movem a economia da cidade.

    Macaé
    Bacia de Campos, que banha Macaé, perdeu liderança na produção de petróleo para a de Santos Foto: Rui Porto Filho/Prefeitura de Macaé
    Segundo o prefeito de Macaé, Aluízio dos Santos Júnior, alguns sinais já apontam para a retomada, como a volta, mesmo que tímida, da geração de empregos. Mais de mil vagas foram abertas no primeiro semestre do ano e, aos poucos, a cidade vai ganhando novos restaurantes, academias e hotéis. O prefeito espera a abertura de mais oportunidades nos próximos anos com a revitalização dos campos maduros da Petrobrás e a desativação de plataformas de petróleo da estatal na Bacia de Campos, um negócio que demanda a contratação de empresas de serviço da cadeia petrolífera.

    Em dez anos, por causa do pré-sal e da redução natural de produção dos seus campos, a bacia que banha e sustenta o município de Macaé perdeu a liderança da produção de petróleo no Brasil para a Bacia de Santos, hoje responsável por 50% do total produzido no País, ante 44% da Bacia de Campos.

    Na visão da estatal, a região se mantém como um dos maiores complexos petrolíferos marítimos do mundo e o interesse por ela nos últimos leilões de petróleo do governo mostraram que ainda há bastante apetite pelo norte do Estado do Rio. Ao todo, foram leiloados 11 blocos apenas na Bacia de Campos.

    A estatal também está investindo na revitalização de campos maduros, sendo o caso mais adiantado o de Marlim, cujo contrato de concessão foi estendido pela Agência Nacional do Petróleo (ANP) até 2052, junto com o do campo de Voador.

    “É fundamental investir na Bacia de Campos. Por isso é importante que se aumente o fator de recuperação dos campos (hoje em 24%, ante média mundial de 35%) e que a produção volte a aumentar”, disse o prefeito, referindo-se a campos já muito explorados pela Petrobrás e que exigem esforço extra para que o óleo seja retirado.

    Vale-refeição. Bares e restaurantes cheios, gente circulando pela orla e os navios trafegando no mar calmo de Macaé era tudo o que o gerente do restaurante Picanha do Zé, Jackson Lima, 29 anos, queria voltar a ver. Há três anos com as mesas praticamente vazias, ele comemora a volta do vale-refeição pagando as contas nos últimos meses, o que evitou que o estabelecimento fechasse as portas.

    Hoje, durante a semana, a ocupação das mesas dobrou, atingindo 60%, e nos fins de semana chega a ter fila na porta. “Antes o pessoal estava rachando os pratos, a conta, pendurando, mas aos poucos o vale-refeição está voltando e o pessoal lota isso aqui”, diz Lima.

    Com essa perspectiva é que trabalha Israel Silva, garçom desempregado de 25 anos. Ele conta que há três anos o mar ficava lotado de navios indo e vindo das plataformas e que agora quando vê um barco se enche de esperança. “Na minha visão, a retomada do emprego não está sendo tão rápida. Teve um pequeno crescimento sim, mas não está tão fácil”, avalia.

    A desativação de plataformas da Petrobrás também promete ajudar na reativação da economia da cidade. A estatal tem provisionados US$ 14,3 bilhões para aplicar no desmonte dos sistemas de produção de plataformas, um negócio que pode reerguer a indústria de prestação de serviços no entorno de Macaé.

    O processo de desativação de plataformas envolve a desmontagem de todo o sistema submarino (cabos, fechamento de poços), obedecendo regras ambientais e lançando mão de avanços tecnológicos.

    Investimento. Vivendo há décadas em torno da indústria do petróleo e gás natural, Macaé atraiu ao longo dos anos empresários como o pai de Leonardo Dias, que em 2003 transformou uma fazenda em parque industrial para atender à demanda da crescente indústria petrolífera. Desde a abertura do setor no Brasil, em 1997, a cidade começou a atrair também a iniciativa privada, que correu para garantir uma área no parque industrial Bella Vista. O pai chamou o filho para assumir o negócio, em 2011, no auge da retomada do preço do petróleo, depois da crise de 2008.

    Animado com o preço da commodity, Dias decidiu triplicar o espaço, oferecendo ao mercado 3 milhões de metros quadrados. “No início estava muito otimista, começou muito bem, tinha muita procura, e depois passou para a crise. Um pouco antes da expansão tinha bastante procura de empresas grandes, que estavam ganhando contratos”, contou.

    A Petrobrás e a Schlumberger são algumas das empresas que já estão no local. Para atrair mais clientes, Dias está criando um novo tipo de condomínio industrial, com estrutura compartilhada entre as empresas, como vestiário e restaurante, áreas e equipamentos adequados à prestação de serviços do setor, entre outras facilidades. Todos os terrenos já são licenciados, o que facilita a instalação das empresas. “Vamos pegar essa onda da retomada e investir primeiro”, diz Marcos Daher, sócio no empreendimento.

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    1. Morilson

      e vai ficar só com o imóvel do RJ

      vendendo o de SP… boa parte a 3Cjr deve apropriar pra custear sua mamata rs

      pelo que eu entendo do FR seria isso… alguém que compra o prédio MAS tem que locar inteiro primeiro…

      ué… se locar inteiro não precisaria vender kkk

      BIZARRO!

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      1. Tetzner, provavelmente, o comprador conseguiu uma opção de compra para ele poder alugar para clientes dele. Ou seja, alguém mais competente vai comprar um prédio vazio a preço de banana, vai alugar e receber dinheiro nas costas dos cotistas dos XTED.

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      3. Ou seja, uma “pessoa” que não é nem dona do prédio consegue um locatário, e a gestora do fii não consegue. Atestado de incompetência assinado em cartório, com firma reconhecida!!

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  11. FII TRXE COR (XTED) Fato Relevante

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
    Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF
    sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora, e a TRX
    GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na
    Avenida Nações Unidas, n.º 8.501, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 13.362.610/0001-87
    (“Gestora”), na qualidade de gestora do TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIARIO – FII (“Fundo”),

    em complemento as deliberações da
    Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 29 de Maio de 2018, vêm pelo presente
    informar aos cotistas e ao mercado em geral que as empresas Jones Lang LaSalle, Colliers
    International e Cushman Wakefield declinaram a proposta para comercializarem a venda
    e/ou locação do imóvel situado na Avenida Rui Barbosa, 2.390, Alto dos Cajueiros, Macaé/RJ
    (“Atlântico Office”) pertencente à carteira do Fundo.

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    1. Dessa forma, a CBRE Consultoria do
      Brasil LTDA. (“CBRE”) foi a única empresa interessada em continuar a trabalhar a venda e/ou
      locação do (“Atlântico Office”). Já para a venda do imóvel localizado na Rua Engenheiro
      Francisco Pitta Brito 799, São Paulo/SP (“GT Plaza”), o Fundo está formalizando a
      contratação da CBRE.

      Ademais, a Administradora e a Gestora também informam que, como resultado do esforço
      de venda dos ativos juntamente com a CBRE, o Fundo recebeu nesta data uma proposta
      para aquisição do imóvel GT Plaza, proposta que está condicionada à locação da
      integralidade do imóvel, e que estão em tratativas com o proponente para divulgar os
      demais termos da operação dado que a proposta recebida possui termos de
      confidencialidade que impedem a divulgação das condições da transação e a identificação
      do proponente.

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      1. Fiquei sabendo aqui e agora. Mas como não tenho conseguido vender minhas cotas de XTED (falta liquidez para minhas 1.000 cotas), essa venda, se concretizada, vai proporcionar amortização (de quanto não sabemos, o que sabemos é que se trata de um jogo de aviões onde somos aquele cocô de gaivota que ficou grudado no parabrisa do avião) e diminuir as custas de carregar esse esqueleto. Mas se fulano encontrou possível/provável inquilino, porque nosso administrador nem consegue nem se demite?

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      2. A resposta é simples Conejo, porque eles ganham fácil para não fazer nada.
        É assim que funciona, igual o “bolsa família”, quem recebe nem quer ter carteira assinada pra não perder o direito e consequentemente não fazem nada.

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      3. Aonda está escrito claramente, sem nenhuma dúvida, no FR divulgado que “alguém arrumou um locatário para o imóvel” e que estaria condicionando a compra do imóvel a essa locação ? Será se é somente eu que não sabe interpretar textos direito ?

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      4. (…)
        o Fundo recebeu nesta data uma proposta para aquisição do imóvel GT Plaza, proposta que está condicionada à locação da integralidade do imóvel, e que estão em tratativas com o proponente para divulgar os demais termos da operação dado que a proposta recebida possui termos de confidencialidade que impedem a divulgação das condições da transação e a identificação do proponente.
        Por fim, a aprovação da venda do imóvel GT Plaza deverá ser aprovada em Assembleia Geral dos Cotistas que será oportunamente convocada para este fim.
        A Administradora e a Gestora manterão cotistas e o mercado informados acerca de quaisquer novos eventos que configurem fato relevante.

        Me parece que mais claro impossível.

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  12. Prezado Cotista,

    Em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 472/08, a Administradora informa
    que compareceram cotistas representando 29,26% do total das cotas emitidas do Fundo
    e os cotistas deliberaram:

    Por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas presentes resolveram
    aprovar orientar a Administradora a buscar um ou mais compradores para os imóveis do
    Fundo.

    Para isto, contratar uma empresa especializada para atrair potenciais
    compradores e definir parâmetros do contrato e termos e condições de venda dos
    imóveis.

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    1. Por maioria de votos e sem quaisquer restrições, os cotistas representando 99,80% dos
      presentes resolveram aprovar o pagamento dos custos da assembleia pelo Fundo, uma
      vez que os cotistas solicitantes entendem convoca-la no melhor interesse dos cotistas do
      Fundo.

      a que pontou chegou a 3Cjr… passar sacolinha pra pagar custo de AGO? quanto custa uma AGO?? bora descobrir quanto os outros cobram e de quanto foi a vaquinha aqui…

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  13. A L E L U I A 3Cjr jogou a toalha

    Prezado Sr. Cotista,
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade e
    Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre Corcovado, Botafogo,
    CEP 22250-040, Brasil, e inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na
    Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório
    CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do
    TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”),
    convocou, em 11 de maio de 2018, os senhores cotistas a participarem da Assembleia Geral Extraordinária de
    Cotistas, a ser realizada no dia 29 de maio de 2018, às 09:30h, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo,
    na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477 – 14º andar, a fim de examinar e votar as seguintes matérias
    constantes da ordem do dia:

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    1. 1 – Orientar a Administradora a buscar um ou mais compradores para os imóveis do Fundo. Para isto, contratar uma empresa especializada para atrair potenciais compradores e definir parâmetros do contrato e termos e condições de venda dos imóveis.

      2 – Aprovação do pagamento dos custos da assembleia pelo Fundo, uma vez que os cotistas solicitantes entendem convoca-la no melhor interesse dos cotistas do Fundo.

      PROPOSTA DA ADMINISTRADORA:
      A Administradora propõe a aceitação do item 1 e 2 da pauta do dia pois está alinhada aos interesses dos cotistas, além de poder representar uma oportunidade para a reciclagem do portfólio visando gerar valor parao Fundo.

      A Administradora ressalta que submeterá para deliberação em assembleia de cotistas eventuais propostas
      recebidas para compra e venda de ativos.

      Informações Gerais:
      Os Srs. Cotistas ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificaçãoi
      e/ou prova de
      representaçãoii, bem como assinar o Livro de Presença de Cotistas.
      A Assembleia Geral de Cotistas se instalará com a presença de qualquer número de cotistas, nos termos do Art. 19
      da Instrução CVM 472 c/c o Art. 70 da Instrução CVM n.º 555, de 17 de dezembro de 2014. As deliberações
      tomadas em assembleia geral extraordinária deverão ser tomadas por maioria de votos dos cotistas presentes.
      Colocamo-nos à disposição para o esclarecimento de eventuais dúvidas.

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    2. Assembleia, convocada mediante requerimento de mais de 5% dos cotistas. Objeto: contratar avaliador para propor venda dos dois edifícios. Fim do pesadelo? Esse fundo estava em 25 há uns 30 dias, recomprei a 20 e está patinando nisso (19,50 hoje).

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      2. A 19,50 ainda tava bom. Hoje está R$17,00. Esse FII tem uma cara de Eike Batista total. Na época ouvia comentários de que as ações da OGX foram de R$23 para R$0,23…XTED entrou pra mim a R$77,35. Do jeito que anda vou sair a R$0,7735.

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      1. Acredito que seja o caminho. O fundo é composto pelos imóveis. Se os imóveis forem vendidos, é pegar o que apurou, pagar o que tiver de dívida, ratear o que apurar com a galera dos cotistas e dar baixa. Vai entrar pra história dos FII.

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    1. Vou falar aqui o que eu imagino e vocês completam

      bom, pedir mais dinheiro pro cotista, cobrar uma taxinha em cima do que for captado (vai que aparece um desavisado e topa)

      aí comprar dinamite e implodir o prédio do RJ (já que não tem nem semáforo pra ele rs troca a luz vermelha por bola preta)

      montar um mega powerpoint pra mostrar como a gestão eficientemente resolveu 50% da vacância do FII, implodindo o patrimônio do cotista

      aí trocar o semáforo do prédio de SP, colocar umas luzes LEDs com pisca-pisca hipnotizante, mudar o nome do prédio e com isso consumir os 50% restantes da captação

      pronto, fica uma emissão no padrão TRXL pro nosso XTED

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    3. Vou responder com o que eu disse há um ano:

      northeasteconomy disse:
      quinta-feira, 02 fevereiro, 2017 às 14:21
      Problema não é só esse tetzner, tenho a impressão que o gestor pedirá um cheque em branco para enrolar mais um tempo. Sem alteração na receita, a TRX já projeta déficit de R$1,5 milhão até dez/17 , ou seja, só pra cobrir isso, cada cotista teria – teoricamente – que aportar 5% do montante atual investido (quem hoje tem R$10mil precisaria colocar R$500), ou R$1,00 a cada cota detida….e tudo isso para, talvez, o fundo sobreviver mais um ano. O que TRX pretende fazer com o prédio de Macaé? Sem responder DETALHADAMENTE isso, eu mesmo não pretendo aportar nada, prefiro que o fundo quebre.

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    1. Descontados os R$22,65 que foram devolvidos com a saída da Itambé, podemos dizer que esse fundo entrou no mercado a R$100,00 – R$22,65 = R$77,35. Vejam, entrou para os cotistas do IPO a R$77,35 e agora declaram VP de R$29,11. Eu gostaria de saber dos avaliadores se o preço de mercado dos dois imóveis do fundo sofreu depreciação dessa magnitude. Claro, a avaliação não se baseia apenas no preço dos imóveis, mas, com certeza, a dificuldade para conseguir inquilinos se reflete no preço estimado dos imóveis e na minha visão é a variável de maior impacto. O que parece estar bem por trás de tudo isso seria uma super estimação na avaliação desses imóveis quando do lançamento do fundo…ou não?

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      1. Essa aprendi aqui no blog, heitor100. Provavelmente o valor foi determinado pelo método do fluxo de caixa descontado:

        “O valor de uma empresa é determinado pelo seu fluxo de caixa projetado pela vida útil remanescente do ativo, descontado por uma taxa que reflita o risco associado ao investimento”.

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      2. Salvo engano também chamado Método da Renda. Ficaria mais confortável se utilizassem o Método do Custo de Reprodução/Reposição, bem mais conservativo.

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      3. O cálculo em si é trivial, a questão aqui são as estimativas de receitas (as despesas são mais previsíveis e controláveis). Provavelmente estimaram um fluxo de aluguéis que não se concretizou. Particularmente não gosto do método, pois ninguém sabe ao certo por quanto vai estar alugado daqui a 10, 15 anos, são estimativas baseadas em algumas premissas e cenários. E o analista pode adotar o cenário otimista ou pessimista conforme os interesses de quem solicita o estudo.

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      4. Parabens é bem por ai mesmo.

        Adendo que o fluxo de caixa descontado é um método que se usado de forma precária pode levar a grandes perdas.

        Existe um ditado no meio dos adeptos do valuation : Entra lixo e sai lixo.

        Se você entrar com informações e cenários irreais sua avaliação vai sair um lixo, mas se entrar com premissas cada vez mais conservadoras a margem de segurança aumenta.

        Resumo: Evidente que existe interesse em lançar fundos quando a premissa são irreais , consequentemente a margem de segurança deixa de existir.

        Conhecido popularmente como ativo sobrevalorizado !

        Prefiro fazer pesquisa imobiliária e calcular o custos de carrego, mas este tipo de método da muito mais trabalho.

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      5. Espertinho o 79 – vender XTED com preju para compensar o lucro na venda de MFII. Lembrando que pode repor a qualquer momento das cotas de XTED vendidas…Não mexe no patrimônio e escapa da garfada do leão…🐑🐑🐑

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      1. Heitor100 se eu estivesse nessa situação já teria colocado essa alocação como longuíssimo prazo. Se o Brasil retomar de forma consistente o crescimento, a situação pode melhorar… vai que alugam em troca das despesas como CEOC e THRA fizeram…

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      3. Eu realizaria!
        Não vejo tanto futuro pra Macaé… Pelo menos não como o boom que a cidade viveu nos últimos 10 anos.
        Essa semana li no jornal aqui da cidade que ela perdeu o posto de maior arrecadação com Royalties, os campos estão declinando enquanto a Bacia de Santos está em franca expansão!

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      5. Eu me livrei em 7/17.
        PM de 70 e PV a 22. Preju de masi 60%!!!!
        Me arrependi? Claro que nao! Coloquei em outros FII e hoje ja recuperei uns 80% com a valorização das cotas + aluguel.
        E o mesmo estou fazendo com outros FII desde entao:
        PLRI, (por conta da amortização pra acabar com o FII),
        AGCX (mudança do perfil do fundo),
        KNRI- renda irreal
        BRCR – Precisa explicar???? kkk

        Comprei ABCP a 12 pqdp a 2000 e pouco mdii a 106 e por ai vai.

        Reforço que nao gosto de girar a cardeira. Na verdade, em quase 10 anos de investimentos e depois de chagar a ter 30 foi na carteira, cheguei a vender uns 10 ate hoje. e reforcei o caixa do s que ja tinha ou nunca tive a oportunidade de entrar como o abcp…

        🙂

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      3. Estou pensando em flippar uma parte das minhas cotas do MFII e usar o lucro para compensar com o baita preju que terei ao vender minhas cotas do XTED adquiridas na emissão. O que acham da ideia?

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      5. Xted é como aquele carro velho que você já teve e ficava mais no mecânico do que com você.
        Aí depois de 3 anos trocando embreagem, bateria, parte elétrica, retificando o motor, trocando os bancos velhos, arrumando lataria, suspensão e outros você chegou a conclusão que compensava mais comprar um carro novo.

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