AEFI11 – AESAPAR

aefi11

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Universidades.

É um FII Multi Empreendimento e Mono Inquilino com uma RMG Nov/26; Renda Mínima Garantida de 0,95% do VGI que foi de 71,5 milhões (Valor Global do Investimento Campinas + Cuiabá), reajustado pelo IPCA.

É prevista a conclusão do empreendimento no mês de junho de 2019 sob pena de rescisão antecipada do contrato.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00 e tem por objetivo a construção, aquisição ou adaptação de imóveis com posterior locação a AESAPAR e/ou AELTDA (Anhanguera Educacional, agora KROTON).

A primeira emissão teve como objetivo o desenvolvimento de dois campus universitários:  Campinas e Cuiabá.

Empreendimento Campinas/SP – Aprovação dos projetos legais e obtenção do alvará de construção. O processo foi protocolado no GAPE (Grupo de Análise de Projetos Específicos) da Prefeitura de Campinas, composto por todos os protocolos realizados anteriormente na Secretaria de Planejamento, Secretaria de Urbanismo, SANASA e Secretaria do Verde. Temos a previsão de conclusão do licenciamento no primeiro semestre de 2014, de forma que obras se iniciem imediatamente após obtenção do alvará de construção.

Empreendimento Cuiabá/MT – EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) em análise junto a Prefeitura de Cuiabá. Modificações no projeto do sistema de proteção e de combate a incêndio implementadas. Aguardando aprovação final do projeto e do EIV. Temos a previsão de conclusão do licenciamento

Em Campinas o terreno está em fase de licenciamento, uma vez que é registrado como propriedade rural e precisa ser loteado.

Serão necessárias obras de benfeitoria para atender ao trânsito no local, quando então estima-se obter o licenciamento completo do terreno.

Em Cuiabá o projeto passa por análise de impacto de vizinhança, para definir entre outras coisas numero de vagas de estacionamento e área permeável.

O FII tem contratos de aluguel atípicos com a Anhanguera Educacional de 15 anos, renováveis por outros 15 anos nas mesmas condições; o aluguel já está vigente durante as obras, não havendo risco de performance ou de custo de obras para o Fundo.

As áreas dos terrenos que o FII AESAPAR é proprietário são:
– Cuiabá: 25.000 m²
– Campinas: 96.400 m²

Outros Ativos Financeiros
Emissor Ativo Quantidade Valor (R$)
Titulos publicos LFT 4.263,00 37.614.688,30

Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Data de início do fundo: 08/12/2011
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,37%a.a.
Benchmark: NTN-B 2017

RI: RI@riobravo.com.br

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837 comentários sobre “AEFI11 – AESAPAR

    • Permutas:

      Campus PITÁGORAS
      São Luís, MA
      Valor: R$ 51.860.000 – R$ 2.135/m²

      CAMPUS PITÁGORAS
      • Faculdade Pitágoras (Graduação e PósGraduação)
      • Principal Campus da Kroton no Brasil
      em número de Alunos e Resultado
      • Baixa taxa de evasão de alunos
      • Mais de 21.000 Alunos
      • 47 Cursos
      • Início da Operação: 13/04/2000
      • 145 Salas de Aula, 26 Laboratórios,
      Biblioteca, Áreas de Convivência, Teatro,
      Clínica de Estética e Odontologia.

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    • Permutas:

      Campus UNIC
      Cuiabá, MT
      Valor: R$ 39.190.000 – R$ 2.500/m²

      CAMPUS UNIC
      • Universidade de Cuiabá (UNIC –
      Graduação e Pós-Graduação)
      • Mais de 3.000 Alunos
      • 44 Cursos (expectativa de novos
      cursos na área da saúde)
      • Início da Operação: 25/08/1988
      • 71 Salas de Aula, Laboratórios de
      Informática, Enfermagem,
      Biomedicina, Radiologia, Rádio e TV;
      • Laboratório de Análises Clínicas, em
      instalação.

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    • e a famosa ‘faca no pescoço’:

      O QUE OCORRE SE A SUBSTITUIÇÃO
      DOS ATIVOS NÃO FOR APROVADA?

      ” A Anhanguera/Kroton não continuará pagando os alugueis e prêmios de locação, ficando desta forma
      inadimplente com o contrato de locação. Neste caso, o efetivo levantamento da totalidade dos valores a
      serem pagos a titulo de rescisão antecipada somente seriam viabilizados ao final de uma possível discussão
      judicial e, durante este período, o Fundo poderá ter prejuízos contábeis”

      ué? não era ‘garantido’ ??

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      • Essa atitude dessa(s) empresa(s), tanto gestora/admin do fundo e inquilina, dentro desse cen;ario de inadimplência, que pode ser concretizar ou nào, é o atestado da falta de honradez empresarial em não honrar contratos. Quem quer permancer “sócio” de um fundo e/ou inquilino desses ? Tô fora!

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      • O problema dessa palhaçada toda está nos números: segundo o informe mensal, o patrimônio do fundo é de 72 MM em terrenos, 40 MM em LCI e mais uns caramisguás. Depois faz uma presepada, e fala com a cara mais lavada que vai trocar seus 45 MM em terrenos. Era 72 MM mês passado! Essa gestora é uma fanfarrona! Não tem como isso ser legal! Mesmo se colocasse os futuros lucros no ativo, tinha que usar o mesmo valor na negociação, e também no relatório para o cotista! Mais um salafrário administrando fii!

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      • @Brasilia … é aquela também: diz lá no prospecto que … [nada que não saibamos, mas trasncrevo] somente o Grupo Kroton tem 143 unidades universitárias, espalhadas em 20 estados, e 910 mil alunos de ensino superior, sendo uma companhia de grande vulto, líder do setor e listada no Novo Mercado (KROT3).

        E quer me dizer que a PERMUTA que esse fundo conseguiu foi de um campus perdido lá no norte do país, e outro no cerrado ?

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    • Sem avaliar qualidade de imóveis, preço justo, etc, a Rio Bravo tem se dedicado é feito um bom trabalho na reconfiguração dos fundos da casa. Ter um plano de longo prazo e perenidade, transformando em um fundo de gestão ativa, apresentando um pipeline de aquisições… mesmo demorando um pouco, estão trabalhando duro e vai fazer muita diferença no longo prazo.
      SDIL já trouxe novos ativos, zerou vacância, valorizou consideravelmente a cota de um fundo que estava com um risco de vacância incremental muito alto…
      Estamos na expectativa de AGCX
      AEFI seguirá a mesma linha de sucesso se aprovada a permuta e emissão, essa é minha opinião

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      • Tetzner, acho importante ressaltar que a Rio Bravo apresentou as possibilidades, uma delas é receber até o fim do contratos. O fundo morrer com 2 terrenos não operacionais na mão ou o risco de litígio, que aumenta passo que a empresa sentou na mesa de negociação e chegou-se. Uma proposta pra resolução do impasse

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      • Morilson

        se eu pegar um chocolate lacta e embalar num papel de godiva, você paga 50 no tablete? rs

        ponto de vista do cotista é esse que eu coloquei

        a Rio Bravo está fazendo um esforço para salvar ou não deixar piorar? Ok, faz a obrigação, nada mais

        a bucha permanece no colo de quem acreditou na promessa do prospecto e agora tem materializada a ameaça que tanto se cogitou ao longo dos anos

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      • Sabemos as barbaridades realizadas pela Xispe nos fundos abandonados, mas tb o desenvolvimento imobiliário traz os riscos como o ocorrido, em que A compra B e CADE veta a abertura de novas operações na cidade, sem contar as questões de licenças que sempre foi uma zona e não entendi bem…

        Mas a RB podia deixar tudo rolando até o final ou então liquidar como a 3C e 3C Jr fizeram recentemente… então acho que é mais do que salvar, tem método o que eles têm feito, estão criando um portfólio de fundos multi para competir como um dos players, gostando ou não, acertando ou não nos investimentos

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      • Caro Renato, investir em FII é terceirizar a tomada de decisão a um administrador…. qualquer negociação de imóvel por qq ADM pode ou não ter vicio, se for um risco que não queira correr, aí recomendo somente investimento direto em imoveis

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      • @Morilson …

        Caso a proposta da Administradora não seja aprovada, existem duas hipóteses mais prováveis:

        A. A Anhanguera/Kroton continuará pagando os alugueis e prêmios de locação até o término do contrato, previsto para 06/2026. Após este prazo, os terrenos serão vendidos a preço de mercado e o Fundo será liquidado, após amortização dos recursos para os cotistas. Neste caso, o Fundo poderá obter prejuízos contábeis após o término dos contratos, à depender do prazo para venda dos terrenos pelo seus respectivos valores de mercado, que segundo informações das consultorias imobiliárias, poderia ocorrer em
        aproximadamente 24 meses.

        B. …

        >>> PERFEITO !!! É essa opção “A” que eu quero!! mesmo com a a”ameça” do “prejuizo contábil”

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    • Conta de Padaria:

      1,22 x 7 anos x 12 meses = 102,48

      Valor Patrimonial:

      151,436468 em 31/01/19

      Total: +/-254/cota

      Por que alguém iria querer trocar isso por qualquer outra oferta menor?

      Porque a premissa de 2026 foi invalidada a partir do momento que o FII não construiu os imóveis… ou seja, o FII está prestes a perder a renda e estão escondendo isso…

      Curtido por 1 pessoa

      • Aí me pergunto Pra que a Kroton ia sentar pra negociar com um “fundinho” e pegar dois terrenos enroscados em troca se a coisa fosse tão certa assim pra eles…

        Dado o rolo que isso virou, vale o ditado que melhor um mau acordo do que uma boa briga… 😜

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      • E quanto ao item 6. GESTÃO ATIVA • PROSPECÇÃO DE NOVOS INVESTIMENTOS
        “… A Gestão Ativa dá poderes ao Gestor do Fundo Adquirir ou Alienar Ativos Imobiliários de forma a… ”

        >>>> É canto da sereia!! -rsrsrs Tô fora! Isso aqui nào é o filme “mercador de sonhos”…

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    • Bom dia Sr. José Carlos, tudo bem?

      O impacto será observado na “Competência de Fevereiro”, “Caixa de Março”, conforme dinâmica seguida nesse Fundo que pode ser verificada em nossos relatórios gerenciais mensais:

      Eis a resposta da Rio Bravo.

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  1. REAJUSTE ANUAL: Em consulta recente ao RI do Fundo, acabam de me informar por email que o índice empregado do reajuste do contrato será de 3,75%. Portanto, aplicando esse percentual ao rendimento atual de R$1.22, é de se esperar uma distribuição mensal de algo para em torno de R$ 1.265 / mês. É isso.

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  2. RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, Vila Olímpia, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81 (”Administradora”), na qualidade de instituição administradora AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.873.457/0001-52, vem, por meio deste, comunicar que celebrou, com a KROTON EDUCACIONAL S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 02.800.026/0001-40 (“Kroton”), na data de 18 de janeiro de 2019, um Memorando de Entendimentos (“MOU”) com o objetivo de definir condições comerciais para permutar os dois terrenos de propriedade do Fundo (“Terrenos”) por dois imóveis operacionais de propriedade da Kroton (“Imoveis”).

    Curtido por 3 pessoas

    • O MOU estabelece um prazo de 90 dias para realização de uma diligência prévia dos Imóveis e dos documentos a serem apresentados. Oportunamente, a Administradora irá divulgar uma Consulta Formalizada aos cotistas do Fundo para que deliberem quanto à permuta. Na mesma oportunidade também serão divulgadas informações sobre os Imóveis e o impacto da permuta na distribuição de rendimentos.

      Quaisquer novidades relacionadas a este assunto serão informadas em novo Fato Relevante aos cotistas.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

      São Paulo, 18 de janeiro de 2019

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      • Por que a pressa agora se há garantia contratual de que o fundo receberia uma gorda indenização pela não entrega das obras antes do prazo fatídico (junho/2019) e sem risco algum de judicialização?
        A Kroton só descobriu agora que teria que pagar a dita e resolveu, num gesto de boa vontade, fazer uma oferta “nos 45′ do 2° tempo”?
        Bom, vejamos os imóveis relacionados e o valor/prazo dos aluguéis daqueles.
        Curioso para saber o fim dessa novela.
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • “O copo tá meio cheio ou meio vazio?”
        E vejo que esse impacto nos rendimentos a que se refere o texto, seria positivo, pois a RB tem como estratégia incluir no rolo o caixa de 40 milhões, que aplicado hj não rende bem.

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    • Todos sabemos que havia um ‘dead line’ para 2019 e poderia gerar algum stress nesse FII… apesar de todas as discussões, essa era uma preocupação.

      Agora parece que finalmente o ‘nó’ vai ser desatado, com esse MOU feito pela RB e Kroton o FII pode ganhar finalmente imóveis físicos e ser aquilo que deveria ter se tornado desde o lançamento, mesmo perdendo aí o ganho com a construção de prédios novos

      Resta saber se os contratos continuam atípicos e com todas as garantias ou se serão repactuados

      Curtido por 3 pessoas

      • Mas então … se o fundo tem uma RMG até 2026 … prá que rescendir contrato em 2019? Vai empurrando … e depois fecha o fundo, ou … renegocia o contrato; sei lá … mas prá que se “desesperar” ?

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      • Fabio Castro

        eu particularmente infiro que ‘impacto’ signifique uma redução… mas o que me preocupa mais é a modalidade, se passarem para um contrato ‘típico’ por mais que garantam multas, vai perder parte do ‘valor’ implícito do fundo

        Curtido por 1 pessoa

      • Concordo contigo, Tetz. Acho prudente aguardar um pouco mais até ter tudo claro para saber se é o caso de se comemorar. Precisa ver esses tais imóveis e as condições da permuta. Inclusive dos contratos.

        Curtido por 1 pessoa

      • Mas @pessoALL… como que uma permuta entre dois terrenos improdutivos (cuidado: não deixem o mst saber -rsrs) com dois imóveis já construídos e ocupados poderiam impactar ngativamente no rendimento ?

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      • Renato

        a renda hoje no AEFI não provém de ativos imobiliários, mas sim de instrumentos financeiros somando-se a garantia mínima mantida pela Kroton

        uma vez permutado terrenos por imóveis e pelo que pude entender do comunicado, a renda seria proveniente apenas dos aluguéis

        fiquei na dúvida se vai envolver a grana em caixa também…

        Receita Financeira R$ 161.264

        Patrimônio Líquido – R$
        113.917.460,54

        Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
        40.464.300,44

        Imóveis para Renda em Construção
        72.340.000,00

        Em 2012:

        “Foram adquiridos os 2 Imóveis-alvo da oferta, e formalizados o Contrato de
        Aluguel e o Contrato de Prêmio de Locação, conforme descritos no Prospecto

        Os contratos já estão vigentes, então os fluxos financeiros já estão estabelecidos.
        A efetiva construção dos imóveis está a cargo da Anhanguera Educacional,
        conforme previsto no Prospecto. As licenças para construção dos
        empreendimentos estão em processo de obtenção. ”

        Descrição do empreendimento
        (a) Propriedade: terreno situado no bairro Nossa Senhora Aparecida, no município de Cuiabá – MT,
        registrado junto ao 5o Serviço Notorial e registro de imóveis de Cuiabá sob a matrícula no 76.916.
        Endereço: Avenida Fernando Corrêa da Costa, s/no, Cuiabá – Mato Grosso.
        Data de aquisição: 20 de dezembro de 2011.
        Metragem: Área terreno – 25.000 m².
        (b) Propriedade: terreno situado no bairro de Ipassurama, no município de Campinas – SP, registrado junto
        ao 3o Cartório de Registro de Imóveis de Campinas – SP sob matrículas nos 163.278 e 163.279.
        Endereço: Avenida John Boyd Dunlop, s/no, Campinas – São Paulo.
        Data de aquisição: 20 de dezembro de 2011.
        Metragem: Área terreno – 96.435,16 m²

        Composição do imóvel
        Imóveis em uso 32.696
        Ajuste ao valor justo 36.695
        Saldo do imóvel para renda 69.391

        Em 31 de dezembro de 2012, o valor justo das propriedades estão suportados, por laudo de avaliação,
        datados de fevereiro e abril de 2013, respectivamente, ambos com data de referência de janeiro de 2013,
        emitidos pela Colliers International do Brasil.
        Para a avaliação deste imóvel, a empresa avaliadora utilizou o método de renda, ajustado pelo
        Administrador considerando os custos das edificações projetadas.. Para os imóveis avaliados, existe um
        contrato built-to-suit, onde o Fundo (proprietário do terreno) se dispõe a construir o empreendimento
        (com auxílio de uma construtora a ser contratada, para executar as obras de construção do
        Empreendimento) e, dessa forma, alugar para o locatário, cobrando um valor de locação por um período
        estabelecido de 180 meses contados a partir da data da lavratura entre as partes da escritura publica,
        independente da prévia ou posterior conclusão da obra. Dessa forma, o valor das propriedades foi obtido
        por meio da utilização de um fluxo de caixa projetado ao longo de 20 anos, descontado a valor presente
        pela taxa de risco (mercado imobiliário, empreendimento, fatores macroeconômicos) que variaram entre
        9,90% a.a. e 10% a.a e os impactos dos custos das edificações acima.

        Curtido por 3 pessoas

      • Mas então @Tetzner e @D+Blogueiros … a tal (tão esperada) pemuta dos lotes (e promessa não cumprida de construção build-to-suit) irá, na verdade, acrescentar imóveis físicos já construídos aos únicos 2 existentes (campus campinas e MT) … isso (de permutar lotes vagos por im;oveis já prontos), por si só, é uma baita vantagem, não ?

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      • Renato;

        Permutar tem a ver com troca/escambo e não acréscimo.
        Portanto, a proposta à mesa se trata duma troca de imóveis prontos e já ocupados pela Kroton pelos terrenos do fundo.
        Sds.

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      • @mbp77… estou fazendo confusāo, entāo. Sempre fiz juizo de que a permuta seria entre os lotes vagos e outras edificações que nāo aquelas já existentes (administradas) pelo fundo, quer seja, os dois campus. Quer dizer que a kroton vai permutar 2 lotes vagos (com os devidos acertos das diferenças financeiras) com o fundo, e o fundo irá se tornar dono efetivo das edificaćoes dos 2 campus, as quais atualmente apenas administra ? Sei nāo, mas nāo gostaria de ser acionistabda kroton…

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      • Renato, ao que parece o negócio não foi vantajoso ao cotista. Esse FII tinha como proposta a compra de terrenos para construção e posterior aluguel garantido por certo período com o inquilino. Ou seja, o cotista tinha a expectativa de ter um ganho patrimonial com a incorporação imobiliária e agora isso se perdeu. Por que você acha que o yield dele é tão alto? O mercado tinha esse expectativa e que se frustou…as cotas sentiram tudo isso.

        Curtido por 2 pessoas

      • Renato, realmente subiram nos últimos meses…nem acompanho direito esse FII pois vendi minhas cotas há muito tempo, na época da indefinição. Quando o negócio foi desfeito, as cotas sentiram um pouco…mas como a renda artificial ainda sobe, alguns ainda pagam pra ver o fim do filme. Para mim, se não era bom negócio naquele preço, a 160 então, menos ainda. Agora, se tem conhecimento sobre todo o filme, do não cumprimento das premissas iniciais e do VP superestimado como o Tetzner mencionou e aceita o risco, sem problemas.

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      • É verdade … a renda do fundo está toda ela atrelada a… instrumentos financeiros.
        Postando informação para referência, extraída do ültimo Informe Trimestral do Fundo:

        1. Informações por tipo de ativo
        1.1 Direitos reais sobre bens imóveis
        1.1.1 Terrenos:
        Av. Fernando Corrêa da Costa, 7.140 – Cuiabá/MT
        Av. John Boyd Dunlop, s/n – Campinas/SP
        Terreno(s) locado para a Kroton, com contrato atípico de projeto Build to Suit

        1.1.2Imóveis
        1.1.2.1 Imóveis para renda acabados
        Não possui informação apresentada.

        Enfim …

        Curtido por 1 pessoa

  3. (… Extraído de um relatório de uma investidora … )

    … Quanto à composição do fundo, 58,62% são em ativos imobiliários, 37,75% em títulos públicos, 3,63% em fundos de renda fixa e 0,002% em disponibilidades. Os ativos imobiliários são os Campus Universitários, localizados em Campinas (SP) e Cuiabá (MT). Ambos os contratos de locação têm vencimento de 15 anos e se encerram em dezembro de 2026, podendo ser estendidos por mais 15 anos. O índice de reajuste nos contratos é o IPCA …

    >>> Meus comentários: Não sabia que cerca de apenas 1/2 dos ativos estão em forma de tijolo e cerca de 1/3 em títulos públicos. Acredfitava que todo o rendimento viria do aluguel das edificações, apesar dessas info estrem nos relatórios (nunca me chamou a atenção). Os contratos são de longuíssimo prazo; isso eu sabia. Não acredito que a instituição de ensino irá desaparacer e/ou diminuir portanto creio qu eos rendimentos mensais estão “seguros”. Continuo a pesquisar na internet, sem sucesso, sobre o vlaor do reajuste de aluguel p/ jan/2019 – impossível !!! encontrar. Alguém sabe ??

    >>> Comentário 2: O beneficio de se ter tal fundo em carteira se traduz no efeito de bola de neve que o crescimento dos rendimentos mensais oriundos dos reajuses de aluguel e retorno de investimento em título público causam na carteira. Se o time está ganhando .. é melhor não mexer (= vender). Aportar nesse patamar ??? Aí… é outra estória. A bola de neve está muito grande agora …

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    • Vamos lá
      Relatório do fundo de janeiro de 2018

      Em janeiro de 2018, os alugueis do Fundo foram reajustados pela variação acumulada do IPCA no período, em 2,8%, conforme contrato de locação vigente.
      A distribuição de rendimentos do mês de janeiro permaneceu no patamar dos meses anteriores, em R$ 1,20/cota. Em fevereiro de 2018, a distribuição de rendimentos será reajustada pela variação do IPCA, alcançando o valor de R$ 1,23/cota.
      JANEIRO 2018

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      • ôpa .. .vlu …. mas isso foi ano passado … 2018 …
        (aliás… 2.8% !!!! Que merreca, eihm!!!!! Só de inflacão deu-se mais que isso …)

        Eu gostaria de saber 2019.

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  4. De memória… alguém sabe quando (Março ?) haverá reajuste de aluguel, afetando o rendimento mensal… como abaixo mostrado os rendimento futuros, e crescimento, em relação aos imediatamente anteriores ?

    2014 – R$ 0.94 a.m.
    2015 – R$ 1,00 (+6%)
    2016 – R$ 1,10 (+10%)
    2017 – R$ 1,17 (vlr médio: +6%)
    2018 – R$ 1,22 (+ 4%)
    2019 – R$ ?

    Cada vez mais que olho esse fundo, muito embora não haja nada de “errado”… eu continuo firmando opinião de que o custo x benefício não mais está a favor do cotista. Aind amais depois dessa esticada que levou a cota nos R$ 160,00.

    Curtido por 1 pessoa

  5. No atual patamar … esse fundo, na minha opinião:
    o upside está em querer buscar os R$180 (eu caluclo em uns +12%)
    o downside seria em querer descer nos R$130 (na casa dos -25%)
    sinceramente considerando a hipótese de … desalocar até que a tal permuta se esclareça.

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  6. Eu estou começando a pensar que, nesse patamar, o risco x retorno desse fundo (mono-inquilino que não consegue decidir o que fazer com a permuta) já não está compensando tanto. Nesse patamar de preço… estou começando a acreditar que é melhor partir para outros, mesmo que não haja nada de errado com esse daqui; é apenas uma questão de … custo de oportunidade.

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