AEFI11 – AESAPAR

aefi11

Fundo Imobiliário criado sob regime de condomínio fechado, com prazo Indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Universidades.

É um FII Multi Empreendimento e Mono Inquilino com uma RMG Nov/26; Renda Mínima Garantida de 0,95% do VGI que foi de 71,5 milhões (Valor Global do Investimento Campinas + Cuiabá), reajustado pelo IPCA.

É prevista a conclusão do empreendimento no mês de junho de 2019 sob pena de rescisão antecipada do contrato.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00 e tem por objetivo a construção, aquisição ou adaptação de imóveis com posterior locação a AESAPAR e/ou AELTDA (Anhanguera Educacional, agora KROTON).

A primeira emissão teve como objetivo o desenvolvimento de dois campus universitários:  Campinas e Cuiabá.

Empreendimento Campinas/SP – Aprovação dos projetos legais e obtenção do alvará de construção. O processo foi protocolado no GAPE (Grupo de Análise de Projetos Específicos) da Prefeitura de Campinas, composto por todos os protocolos realizados anteriormente na Secretaria de Planejamento, Secretaria de Urbanismo, SANASA e Secretaria do Verde. Temos a previsão de conclusão do licenciamento no primeiro semestre de 2014, de forma que obras se iniciem imediatamente após obtenção do alvará de construção.

Empreendimento Cuiabá/MT – EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) em análise junto a Prefeitura de Cuiabá. Modificações no projeto do sistema de proteção e de combate a incêndio implementadas. Aguardando aprovação final do projeto e do EIV. Temos a previsão de conclusão do licenciamento

Em Campinas o terreno está em fase de licenciamento, uma vez que é registrado como propriedade rural e precisa ser loteado.

Serão necessárias obras de benfeitoria para atender ao trânsito no local, quando então estima-se obter o licenciamento completo do terreno.

Em Cuiabá o projeto passa por análise de impacto de vizinhança, para definir entre outras coisas numero de vagas de estacionamento e área permeável.

O FII tem contratos de aluguel atípicos com a Anhanguera Educacional de 15 anos, renováveis por outros 15 anos nas mesmas condições; o aluguel já está vigente durante as obras, não havendo risco de performance ou de custo de obras para o Fundo.

As áreas dos terrenos que o FII AESAPAR é proprietário são:
– Cuiabá: 25.000 m²
– Campinas: 96.400 m²

Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Data de início do fundo: 08/12/2011
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,37%a.a.
Benchmark: NTN-B 2017

RI: ri@xpgestao.com.br 

Tutor do FII: Linelson

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474 comentários sobre “AEFI11 – AESAPAR

  1. Como diz o tetzner, é época de “pingado”, e tempo de decidir onde aplicar os “pingados”. Segue abaixo meu racional do motivo de seguir investindo em AEFI.

    Esse ano AEFI está pagando acima dos 95% do resultado do fundo, mais precisamente distribuiu 97,92%(jan), 98,11% (fev), 97,25% (março), 97,26% (maio) e 99,71% (junho). Lembrar também que dos R$11.265.808 de resultado dos últimos 12 meses, R$4.123.981 vieram de LCI+renda fixa ,ou seja, 36,61% (mais de 1/3) do resultado advém do “núcleo” de renda fixa do fundo. Por que estou expondo estes dados? Caso no futuro próximo a Selic siga caindo e se estabilize em um patamar mais baixo (tipo 7% ou 8% ao ano), esse resultado obtido na renda fixa pode/deve cair, pois nos últimos 12 meses com cdi médio em 12,75% foi gerado R$4,1 milhões, então um cdi estacionado em 9% ao ano pode reduzir a “renda financeira” do fii em aproximadamente 30% (de R$4,1 milhões pra faixa de R$3 milhões/ano).
    Conclusão(?): novo patamar de renda para AEFI em 2018 seria a faixa de R$7.141.827 *(1+IPCA de 2017,chuto 4%)+R$3.000.000 = R$7.427.500,08+R$3.000.000 = R$10.427.500,08/752.500 cotas = R$13,85 por cota.

    Preço atual da cota (R$144,99) implica em um yield 12 meses de 9,55% ao ano. Tesouro IPCA atual na casa de 5,4% ao ano.

    Riscos de AEFI:
    Faltam 23 meses para ser acionada a cláusula de rescisão antecipada dos contratos anhanguera I e anhanguera II, e é bem difícil de nesse tempo ser construído algo (até por questões de engenharia/licenças). O maior risco é a gestão deste FII de maneira atabalhoada substituir os imóveis atuais por outros de cap rate , e qualidade, pior (nos relatórios xp diz querer imóveis que AO MENOS mantenham o nível atual de rentabilidade); o segundo maior seria o fii descolar muito do valor patrimonial e em junho/2019 ficarem com dois terrenos difíceis de serem vendidos por um prêmio muito acima do VP (por enquanto está ok, “apenas” 8% acima do VP); o terceiro seria a Kroton botar dificuldades jurídicas no cenário cada vez mais provável de uma rescisão antecipada.

    Dito tudo isto, e dado o prêmio projetado de 5% ao ano acima do tesouro IPCA, sigo aplicando neste fii, dentro, obviamente, de uma carteira diversificada de fii´s (nunca botar todos os ovos em uma cesta só por mais bonito que pareça o ovo).

    Curtido por 4 pessoas

      • Olá linelson, segundo o prospecto – e a ficha do fii – sobre o valor total do investimento incindirá remuneração mínima de 0,95% ao mês. O valor global investido foi de R$71.508.949,00 em 17/11/2011 que corrigidos pelo IPCA acumulado entre nov/11 e jun/17 dá R$102.560.043,94, e jogando 0,95% nesse valor temos R$974.320,41 pra junho/2017, mas o resultado do fundo foi de R$944.311,00. Pergunto a você, a kroton não era pra ter coberto esse gap (R$974.320,41-944.311,00) ? Ou ela acumula o gap e paga tudo em um determinado mês uma vez no ano? Outra coisa, pelo visto o fii já gera abaixo da “curva teórica de rentabilidade”, então de fato, como alertado por você, mesmo as receitas financeiras caindo, Kroton tem o dever contratual de aumentar o subsídio dela neste fii e assim a renda total nominal de AEFI é sempre pra cima, eliminando esse risco da queda da Selic diminuir o resultado do fundo (melhor ainda pra nós cotistas!!).

        Curtido por 2 pessoas

      • Se os 0,95% for sobre a receita, não há GAP, pois as receitas do AEFI foram de R$976.631 (somando a imobiliária com a financeira) em junho/17. De qualquer maneira, mesmo sendo sobre a receita, permaneceria o não “downside” advindo da queda da Selic, eis que a redução na receita financeira levaria à necessidade de Anhanguera/Kroton complementar o rendimento de modo a atingir novamente a “receita teórica de rentabilidade”.

        Curtido por 1 pessoa

      • northeasteconomy,

        outro ponto:

        a gestão faz a provisão de 5% dos 95% obrigatórios ao longo dos 5 primeiros meses do semestre; aplica e ao término do semestre distribui 100% full

        por isso todo final de semestre tem um “boost” de rendimento

        acho que esse “plus” de renda semestral sentirá o impacto da queda dos juros com o tempo

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      • veja que não é um Fundo Imobiliário mas outro “fundo de Trades” da XP:

        Fluxo de caixa das atividades operacionais 2016 (Em milhares de reais)

        Recebimento de prêmio e receita de locação $ 6.510

        Compra de cotas de fundos de investimento – ICVM 555 ($ 45.677)
        Venda de cotas de fundos de investimento – ICVM 555 $ 47.045

        Compra de títulos públicos federais ($ 22.371)
        Venda de títulos públicos federais $ 24.924

        Pagamento de despesas com taxa de administração ($ 378)

        Pagamento de outras despesas administrativas ($ 38)
        Pagamento de despesas com prestadores de serviços ($ 56)

        Demais pagamentos e recebimentos ($ 26)

        ===================================================
        Caixa líquido das atividades operacionais $ 9.933

        Rendimentos pagos ($ 9.933)

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      • Acho que encontrei a resposta para a minha pergunta. Lá no último relatório anual diz:

        “O Fundo recebe mensalmente a título de garantia de rentabilidade (prêmio de locação)
        0,95% ao mês (garantia de distribuição de dividendo mínimo mensal) sobre o valor
        bruto da captação originada pela distribuição pública primária de cotas do Fundo,
        deduzido do preço de aquisição dos imóveis Campinas e Cuiabá, sendo que tal valor
        será (i) adicionado de todos os custos incorridos pelo Fundo para o seu funcionamento e
        (ii) SUBTRAÍDO da receita financeira líquida gerada pelo caixa do Fundo. A referida
        garantia é proporcionada pela Incorporadora AELTDA, devida desde 20 de dezembro
        de 2011 (data de lavratura da escritura pública dos Imóveis) até a conclusão definitiva
        da obra.”

        Em suma, tem que fazer a conta direitinho para saber se há a possibilidade de haver redução no rendimento pela queda na taxa selic, afinal, os 0,95% de garantia de rentabilidade não incidem sobre a receita financeira obtida com a aplicação do caixa.

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      • Lendo o prospecto, o relatório anual e o demonstrativo do fluxo de caixa, além de fazer alguns cálculos, para o mês de junho a garantia mínima de resultado seria na faixa de R$696.000,00, mas o resultado foi de R$944.311,00, ou seja, não há GAP nenhum entre o resultado do fundo e a rentabilidade mínima garantida, ao contrário, há um gap pra mais de R$944.311 – R$696.000 = R$248.311,00. Dito isto, a queda da Selic irá sim impactar a receita financeira de AEFI e possivelmente diminuirá um pouco o resultado do fii, não consigo chegar a outra conclusão.

        Curtido por 1 pessoa

      • Então, RMG (0,95% ao mês) sobre o VGI atualizado pelo IPCA. A obrigação da Kroton é manter essa parte, o fii em si ganha dinheiro com essa “RMG kroton”+ as receitas financeiras advindas da aplicação do caixa. Nos meus cálculos o fundo gera bem acima dessa RMG garantida por Kroton, então a única complementação da Kroton/anhanguera é atualizar a o VGI e aplicar os 0,95% ao mês, não?Ainda não consegui enxergar como Kroton além de garantir uma rentabilidade real de 0,95% ao mês ainda tem que cobrir “risco juros” do caixa deste fii.

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      • northeasteconomy, a RMG pleo contrato atípico é de 0,95% am do VGI corrigidos pelo IPCA. Parte do VGI foi utilizado na compra dos terrenos e a outra pare está aplicado em renda fixa (LFT e um pouco em Fundo de DI).

        O fundo tem a receita financeira das aplicações e a Kroton completa com o que falta para chegar na RMG. Assim, com a queda da Selic e consequentemente das aplicações financeiras do fundo, vai aumentar o desembolso da Kroton.

        Só não sei por que a Receita Mensal do fundo não se mantém igual em todos os períodos (a correção pelo IPCA é anual).

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      • Resgatei aqui da DF de 2015:

        – Prêmio de Locação:
        “O Fundo recebe mensalmente a título de garantia de rentabilidade (prêmio de locação) 0,95% a.m. (garantia de distribuição de dividendo mínimo mensal) sobre o valor bruto da captação originada pela distribuição pública primária de cotas do fundo, deduzido do preço de aquisição dos imóveis Campinas e Cuiabá, sendo que tal valor será (i) adicionado de todos os custos incorridos pelo Fundo para o seu funcionamento e (ii) subtraído da receita financeira líquida gerada pelo caixa do fundo. A referida garantia é proporcionada pela Incorporadora AELTDA, devida desde 20 de dezembro de 2011 (data de lavratura da escritura pública dos imóveis) até a conclusão definitiva da obra.”

        Agora precisa bater essas contas rsrs

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      • São vocês que estão com sono ou sou eu ? rs.

        Pessoal, peguem o DFC de 2015 e 2016, agora peguem a rubrica “recebimento de prêmio e receita de locação” de 2015 (5,555 milhões de reais). Em cima desse valor apliquem 0,95% a.m [5.555x(1+0,0095)¹²], resulta em 6222 no ano, agora peguem 6,22242 milhões e atualizem pelo ipca 2016 (6,29%), fica um montante total de R$6222,42x(1,0629)=R$6,613 milhões. Vejam em “recebimento de prêmio e receita de locação” da DFC 2016 quanto foi essa rubrica, R$6,510 milhões, não foi exatamente o valor que calculei porque fiz aproximado. Em 2017 a kroton/anhanguera irá pagar ao fii AEFI o montante de [R$6,510x(1,0095)¹²] + correção pelo IPCA deste ano, e somente isso! Já o FII AEFI terá que pagar aos cotistas esse valor repassado pela Kroton/Anhanguera + a receita financeira advinda do caixa aplicado, portanto, caso a taxa selic média caia, essa receita financeira irá sim diminuir, por conseguinte o rendimento TOTAL do fii AEFI irá diminuir a depender do quanto a taxa selic caia. É isso que estou tentando explicar, rs.

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      • Cabrones, todos nós investidores no Brasil deveríamos estudar matemática financeira, especialmente juros compostos, fluxo de caixa, análise de projeto (TIR e VPL) para que possamos fazer esse tipo de análise e sermos investidores conscientes. Nos EUA, onde o mercado financeiro é gigante, nem sei se há necessidade de o investidor estudar essas coisas, pois lá tem tanta gente envolvida estudando e analisando precificação que raramente um ativo, e principalmente um determinado tipo de ativo (reits por exemplo) vai permanecer mal avaliado por muito tempo.

        Agora, de novo, aqui no Brasil é muito complicado, a maioria dos investidores seguem dicas, não fazem ideia de onde estão pisando, a “consciência situacional” sobre nossas aplicações muitas vezes é próxima a zero, surgindo espaço pra ativos – e, mais grave, mercados (fiis, ações,etc) – ficarem mal precificados por anos e anos, em especial nos momentos de euforia.

        Curtido por 2 pessoas

      • Sim, fábio, por mais interessante que pareça o investimento, estamos com um fii quase monoimóvel, monoinquilino, localizado no Brasil, etc, então nunca um fii com estas características pode ter uma participação muito grande dentro da carteira de fiis de um investidor, diversificação salva!! Alguns dirão “warren buffet não concorda com você, ele diversifica pouco e investe pesado quando enxerga uma oportunidade”, ao que eu digo, o Buffet não é um mero acionista/cotista como nós somos, ele tem vaga em conselho de administração, ele é acionista majoritário, ele é único dono em vários dos investimentos que ele faz, ele tem Charles Mungen (um gênio) como braço direito e tem uma equipe possivelmente de dezenas ou centenas de analistas pra monitorar os ativos investidos. Nós somos cidadãos comuns que, quando muito, temos algumas horas na semana pra analisar nossos investimentos, rs.

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      • 01 . Acme Brick Company
        02 . Applied Underwriters
        03 . Ben Bridge Jeweler
        04 . Benjamin Moore & Co.
        05 . Berkshire Hathaway Automotive
        06 . Berkshire Hathaway Energy Company
        07 . Berkshire Hathaway GUARD Insurance Companies
        08 . Berkshire Hathaway Specialty Insurance
        09 . Berkshire Hathaway Homestate Companies
        10 . BH Media Group
        11 . BNSF
        12 . BoatU.S.
        13 . Borsheims Fine Jewelry
        14 . Brooks
        15 . Buffalo NEWS, Buffalo NY
        16 . Business Wire
        17 . Central States Indemnity Company
        18 . Charter Brokerage
        19 . Clayton Homes
        20 . CORT Business Services
        21 . CTB Inc.

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      • 22 . Duracell
        23 . Fechheimer Brothers Company
        24 . FlightSafety
        25 . Forest River
        26 . Fruit of the Loom Companies
        27 . Garan Incorporated
        28 . Gateway Underwriters Agency
        29 . GEICO Auto Insurance
        30 . General Re
        31 . H.H. Brown Shoe Group
        32 . Helzberg Diamonds
        33 . HomeServices of America
        34 . IMC International Metalworking Companies
        35 . International Dairy Queen, Inc.
        36 . Johns Manville
        37 . Jordan’s Furniture
        38 . Justin Brands
        39 . Kraft Heinz
        40 . Larson-Juhl
        41 . LiquidPower Specialty Products Inc. (LSPI)
        42 . Louis – Motorcycle & Leisure

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      • 43 . Lubrizol Corporation
        44 . Marmon Holdings, Inc.
        45 . McLane Company
        46 . MedPro Group
        47 . MiTek Inc.
        48 . National Indemnity Company
        49 . Nebraska Furniture Mart
        50 . NetJets®
        51 . Oriental Trading Company
        52 . Pampered Chef®
        53 . Precision Castparts Corp.
        54 . Precision Steel Warehouse, Inc.
        55 . RC Willey Home Furnishings
        56 . Richline Group
        57 . Scott Fetzer Companies
        58 . See’s Candies
        59 . Shaw Industries
        60 . Star Furniture
        61 . TTI, Inc.
        62 . United States Liability Insurance Group
        63 . XTRA Corporation

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      • Pois é, tetzner, hoje a berkshire é tão grande que fica impossível ter poucos ativos (não há liquidez pra isso). Mais uma amostra de que o número de ativos em uma carteira também depende do perfil do investidor, da fase do investimento, etc.

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    • O imobilizou parte do capital da emissão em imóveis (terrenos) e ficou com parte do capital aplicado em renda fixa.

      Era para ser um FII de desenvolvimento, investir na construção dos prédios da Anhanguera, mas a obra nunca evoluiu primeiro por problemas com multas e embargos de desmatamento irregular, depois por causa da fusão Anhanguera e Kroton

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    • northeasteconomy, a RMG pleo contrato atípico é de 0,95% am do VGI corrigidos pelo IPCA. Parte do VGI foi utilizado na compra dos terrenos e a outra pare está aplicado em renda fixa (LFT e um pouco em Fundo de DI).

      O fundo tem a receita financeira das aplicações e a Kroton completa com o que falta para chegar na RMG. Assim, com a queda da Selic e consequentemente das aplicações financeiras do fundo, vai aumentar o desembolso da Kroton.

      Só não sei por que a Receita Mensal do fundo não se mantém igual em todos os períodos (a correção pelo IPCA é anual).

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  2. Richie

    a única parte que não tem na ficha em cima e que está no relatório é o DeadLine 2019:

    É prevista a conclusão do empreendimento no mês de junho de 2019 sob pena de rescisão antecipada do contrato

    como “o empreendimento” está parado…

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  3. Pedido para cisão da Estácio em fusão com Kroton emperra

    Coluna do Broad 20 Junho 2017
    Um pedido da Estácio que ajudaria a resolver a fusão com a Kroton, hoje em análise no Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), não teve sequer resposta na secretaria do Ministério da Educação que regula o ensino superior no País. O objetivo era ter autorização para desmembrar um câmpus da Estácio em Niterói (RJ), que passaria a ser o veículo para que a empresa vendesse seu braço de ensino a distância.
    Nem cá, nem lá
    Alvo de forte oposição de pequenas instituições privadas, o pedido não teve deferimento nem indeferimento. Como as negociações no Cade já estão em fase final, o setor não considera mais viável essa hipótese de cisão da Estácio e tem apostado na venda de um ativo maior, a Uniderp. (Dayanne Sousa)

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  4. Semana decisiva para o futuro da Kroton
    by Ernesto Neves

    O julgamento da operação de venda da Estácio pela Kroton no Cade deve ser decidido até quinta (22) e anunciado semana que vem.

    Enquanto isso, a pressão só aumenta nos bastidores. O time dos negociadores da Kroton é liderado por Vinicius Carvalho, ex-presidente do órgão regulador, e muito próximo da maioria dos conselheiros.

    A relatora Cristiane Alkimin já adiantou que aceita a proposta da Kroton de se desfazer do correspondente a 200 mil alunos da Anhanguera, mas o restante do conselho rejeita a proposta.

    As próximas 72 horas serão decisivas.

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