BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund

O fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração; seu objetivo é a aquisição de imóveis comercias, sendo portanto classificado como FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios.

BRCR_BRPR

Tem cotas sendo negociadas na bolsa desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010.

Desde sua constituição em junho de 2007 adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos a imóveis, prontos ou em fase final de construção.

Diferencial deste FII é que tem uma gestão e relatórios similares ao de uma empresa que tem ações listadas em bolsa, vejam os comentários do relatório

Amortização de Maio/16: Para cotistas sujeitos isenção, imunidade ou não sujeitos à tributação:
O valor de R$16,304134239 amortizados por cota será dividido em:
R$ 5,154046986 – considerados rendimentos isentos e não tributáveis
R$ 11,150087253 – considerados como devolução de principal a ser deduzido do custo médio de aquisição.

Fundos de Investimento Imobiliário - FII 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII EDIFÍCIO GALERIA 407.028,00 19.903.669,20 
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII TB OFFICE 118.205,00 8.593.503,50 
FII PROJETO AGUA BRANCA 126.198,00 44.669.044,08 
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII PRIME PORTFÓLIO 5.828.104,00 929.452.310,12 
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) 
Companhia Emissão Série Quantidade Valor (R$) 
BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZACAO 06/06/2013 311 1 820.189,96 
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) 
Emissor Vencimento Quantidade Valor (R$) 
CAIXA ECONOMICA FEDERAL 29/08/2018 5 55.703.529,50 
BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA 22/09/2019 54.917,00 78.047.089,24 
CAIXA ECONOMICA FEDERAL 23/05/2019 6 69.141.085,20 
CAIXA ECONOMICA FEDERAL 29/08/2018 5 55.568.504,00 
Outras cotas de Fundos de Investimento 
Fundo Quantidade Valor (R$) 
SOBERANO SIMPLES FIC 10.380,22 431.157,65 
BTG PACTUAL CAPITAL MARKETS FI RF 1.701.875,51 13.833.378,51 
Outros Ativos Financeiros 
Emissor Ativo Quantidade Valor (R$) 
Banco Itaú S/A CDB 650.768,32 650.768,32 
Banco Itaú S/A CDB 934.704,58 934.704,58 
Informações do Ativo Valor (R$) 
Disponibilidades 823,16 
Títulos Públicos 0 
Títulos Privados 260.045.680,84 
Fundos de Renda Fixa 14.264.536,16

Taxas:
Administração: 0,25%a.a. sobre o valor total dos ativos do fundo (mínimo R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
Gestão: 1,50%a.a. sobre valor de mercado do fundo (temporariamente reduzida para 1,1%aa)

RI: contato@bcfund.com.br

Tutor do FII: Rlemos

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

3.088 comentários em “BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund”

    1. o prédio do CRI (Urbanity) fica 2 KM do Shop Morumbi ao sul… ou seja NO MEIO DO NADA, sem infra para atrair inquilinos, sem inquilinos, sem acessibilidade adequada à região… (outro CENESP?)

      Ed Eldorado é a “bóia” de salvação do FII; a única propriedade que se salvou nas revisionais, ficando acima da região mas ainda sim com reduções, tanto que na média tivemos a redução nominal de 17,8% dos contratos no 3T17

      o desespero da gestão com o crescimento da vacância, redução dos aluguéis e situação macro de juros… levou ao corte da taxa de administração… já que a cotação/renda em ambiente de juros baixos tende a elevar as taxas do fundo

      SP-CENESP: nem eles sabem o que fazer com o empreendimento… imóvel antigo com pouca competitividade, apesar de todos os investimentos feitos é difícil levar o inquilino até lá, mostrar o diferencial do empreendimento frente a tantos concorrentes

      RJ-Torre Almirante: terceirizaram para arrendamento de espaços (coworking)… mercado muito agressivo na predação de inquilinos dos fundo, com grandes carências e concessões aos inquilinos (casos de oferta de 2 ANOS de carências!!!!)

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    2. fica bem claro que o foco dos caras está em 2 anos a frente, em alguns casos até mais 4 anos; ou seja, não tem muita boa notícia pros cotistas no curto prazo, são todas decisões visando médio e longo prazo: redução de taxa, repactuação de aluguéis, contratação de equipe pra conversar com inquilinos, troca de caixa por CRIs, …

      A “MULETA” foi a Petrobrás… todas as mazelas do fundo foram culpa da Petro… acharam um “judas” para malhar e todo mundo sabe que não é só isso e também não foi bem assim que a banda tocou rs

      A dívida do FII explodiu com a queda dos juros e o consumo de caixa, o fundo tem quase R$ 70 milhões a mais de obrigações a pagar do que o saldo de caixa/liquidez

      Interessante notar mais uma vez esse indicador da saúde do FII… sempre tiveram uns R$ 200 milhões a mais que a dívida. Acende o alerta vermelho no FII… fundo imobiliário com dívidas… três consoantes inovando mais uma vez

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    3. Esse FII era considerado por muitos, o melhor, devido a pulverização de imóveis etc, mas foi uma decepção. Que tal uma discussão sobre os erros que nós cometemos no passado na avaliação desse e outros FIIs, como meio de aprendizado para o futuro?

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      2. O maior erro do investidor aqui é acreditar ou sonhar com a hipótese de que o foco das três consoantes está no cotista

        Eles só olham as taxas… as decisões tomadas não tem fundamentação imobiliária, acabam sendo puramente financeiras…

        No meio da crise fazer amortização para inflar cotação (taxas)

        Qualquer gestora “meia boca” teria pego o dinheiro e ido às compras…

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      3. Sucessão de erros é prestar atenção apenas nos prédios e não considerar o cenário imobiliario.

        Absorção, m2 , estoque etc

        Mesmo uma boa gestão pode ser um desastre quando inserido em ambiente de bolha imobiliario como foi o nosso, aonde só no porto maravilha e na Berrini existe estoque para próximos 5 anos ! Isso se economia cresce pelo menos 2% a.a, caso contrario o m2 vai ficar pressionado já que existe menos empresas operando nestes espaços.

        Costumo dizer que laje corporativa é o primeiro setor entrar na crise e o ultimo sair KKK

        Quando existe uma taxa de ocupação alta e os alugueis estão sendo inflados cuidado outro crise pode estar se aproximando.

        Ser leniente com as taxas que são indexadas a valor de mercado, isso come operacional do fundo: Resumo faz anos que alertamos sobre perigo de indexas taxa a valor de mercado.

        Primeiro que se governo tungar a Selic não existe mérito nenhum da gestão, segundo que mesmo com Selic baixa o estoque não desaparece.

        Por ultimo prestar atenção na gestão e seus erros grosseiros de alocação de recursos , quando você percebe erros de amador como amortizar no meio da crise etc é captar no mercado de alta você percebe aonde esta as reais intenções.

        Por ultimo a taxa do fundo sempre foi salgada e alertamos isso faz anos que uma hora isso não ia ser sustentavel.

        Abraço

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      4. Tetzner matou a charada: o foco da BTG sempre esteve nela mesma, o interesse principal nunca foi ganhar dinheiro para o cliente, e isto está no DNA da empresa, capitaneada pelo seu fundador André Esteves. Brinquei dia desses que a BTG me lembra muito o tal de Opportunity da década de 90 e que mereceria o mesmo destino (não acabou, mas diminuiu muito). É o tipo de empresa extremamente agressiva,muito interessada nos fees (comissões e taxas), afinal de contas são os fees que engordam os bônus dos funcionários e, por conseguinte, os salários. Pra piorar, o banco tem três braços: investment banking, asset management e whealth management. O investment banking é uma indústria extremamente agressiva e com forte concorrência, o wheatlh como diz o nome cuida da fortuna dos ricos, e grosso modo, ricos não aceitam desaforos, sobra então “usar” a enorme quantidade de ativos sob gestão (acima de R$100bilhões) pra alimentar as transações do investment banking, por exemplo, devolvendo recursos de fiis (amortizando) sem devolver junto as taxas obtidas durante a captação destes recursos.

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  3. Destaques do 3T17

    A receita de locação totalizou R$ 44,4 milhões no trimestre.

    No 3T17, o FFO totalizou R$ 19,9 milhões (R$ 1,04/cota), enquanto o FFO ajustado foi de R$ 20,4 milhões (R$ 1,06/cota). Nos 9M17, o FFO totalizou R$ 70,0 milhões (R$ 3,64/cota) e FFO ajustado foi de R$ 73,0 milhões (R$ 3,80/cota).

    O lucro líquido foi de R$ 32,4 milhões (R$ 1,69/cota) no trimestre.

    O patrimônio líquido no final do 3T17 era de R$ 2,1 bilhões (R$ 108,19/cota).

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    1. O total de rendimentos distribuídos do 3T17 foi de R$ 1,09/cota (R$ 21,0 milhões), conforme política de distribuição mensal dos lucros apurados sobre regime de caixa.

      Nos últimos 12 e 24 meses (base setembro/2017), a rentabilidade dos cotistas, considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota, foi de +5,7% e +42,1% respectivamente.

      No final do trimestre, a ABL do portfólio correspondia a 229.426 m², não havendo alterações em relação ao 2T17.
      A vacância financeira era de 28,4% no final do terceiro trimestre de 2017.

      No 3T17, 1,9% da carteira de contratos passou por período de revisional ou teve novas locações, o que gerou uma redução de 17,8% em termos nominais e de 16,5% se considerada a inflação (leasing spread).

      A receita contratada de mesmos inquilinos do 3T17 reduziu em 2,7% em termos nominais em relação ao 3T16.

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    2. e para ajudar da “digestão”… segura mais essa

      Revisional de aluguel
      Em julho concluímos um acordo comercial para a revisional de um locatário expressivo do edifício Eldorado.
      O impacto nos valores locatícios será sentido apenas no final do quarto trimestre. O acordo permitiu que a receita de locação seja mantida em nível superior ao que é praticado na região.

      Rescisão de contrato de locação de meio andar
      Em agosto recebemos a notificação de rescisão antecipada de um locatário que ocupa meio andar.
      A saída anteriormente prevista para ocorrer no final de setembro foi revertida para após o término do aviso prévio do contrato. A área já se encontra em comercialização pela nossa equipe especializada.

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      1. Vamos traduzir:

        um grande e expressivo inquilino chamou os caras pra negociar e saiu com um baita desconto… imagina o quanto não estava pagando antes…

        estar acima da média da região não quer dizer nada, tem que ver de quanto foi a queda ANTES e DEPOIS

        como “queimaram” caixa pra completar rendimento e distribuíram mais do que receberam… temos de esperar os próximos rendimentos mas não descartaria uma “derrapada” na renda ai

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      2. aqui fica mais claro o que eu disse logo acima:

        “Renovações e Revisões
        O equivalente a 1,9% da receita contratada de locação passou pelo processo de renovação, revisão ou teve novos
        contratos no 3T17, resultando em uma redução nominal de 17,8%”

        Outch!!!

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    3. e como eu tinha alertado… não tem mais caixa pra cobrir a dívida…

      Obrigações e disponibilidades

      As obrigações por aquisições de imóveis e por captações de recursos no final do 3T17 totalizaram R$463,7 milhões e
      uma posição de caixa e equivalentes de R$ 396,4 milhões.

      Endividamento líquido (caixa líquido) de 21,5 pra 67,3 Milhões um aumento de 213,2%!!

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      1. Receita de aluguel caindo e taxas subindo exponencialmente, sem conta que o cape rate é limitado pelo espaço físico + m2 praticado no mercado real. Sendo assim numa questão hipotética de alugar 100% da abl o m2 vai ter de sofrer deságio substancial para ter inquilinos.

        Resumo na melhor situação possível ainda é ruim pela limitação da receita em relação as despesas operacionais.

        Abraço

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      1. Mercado abriu os dois olhos pro chumbão que vem por ai… leilão a 99,99 fechou a 100 na mínima e nos últimos segundos… -1,16% de queda com muito volume na venda

        fazia tempinho que não tinha tanta ordem “cavala” de venda de alguns milhares de cotas

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  5. Que fase… glub… glub…

    Perdeu mais R$ 100 mil em receita

    Locou um espaço titikinho no montreal, um prédio 100% vago rs

    Vacância continua acima de 30%

    FFO continua abaixo da última distribuição(0,43/cota), reforçando a queima de caixa (FFO ajustado = R$0,37/cota)

    Se eu não errei na conta… o Caixa zerou se ponderarmos as dívidas… o FII não tem grana sequer para dar manutenção nos prédios… resultado: tiveram que gemer e cortar na carne, baixando novamente a taxa de administração

    Para fechar com chave de ouro: 34% da carteira de contratos será reajustada pela inflação… 83,0% IGP-M… IGP-M 12 Meses= -1,46%

    Nova denominação do 5º maior FII da bolsa: BCafunda kkkk

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      3. A receita contratada de locação(2), em setembro/17, foi de R$ 14,4 milhões
        A receita contratada de locação(2), em setembro/16, foi de R$ 19,2 milhões

        A vacância financeira do portfólio, em setembro de 2017, representa 28,5% em termos de receita de locação potencial e 31,8% sobre o total de ABL em m²
        A vacância financeira do portfólio, em setembro de 2016, representa 14,4% em termos de receita de locação potencial e 19,5% sobre o total de ABL em m²

        O FFO ajustado(4), em setembro/17 foi R$0,37/cota, sendo que o valor distribuído em forma de rendimento para os cotistas foi de R$ 0,3235/cota
        O FFO ajustado(4), em setembro/16 foi R$0,76/cota, sendo que o valor distribuído em forma de rendimento para os cotistas foi de R$ 0,80/cota

        Despesas operacionais TOTAL / Despesas de Gestão / Taxa de administração – Fundo / Outras despesas operacionais
        2017-Ago (3.309) / (2.344) / (378) / (587) * R$x1000 e sem o impacto da alta na cotação pode majorar 10%= de R$ 3,5 a 3,6 Milhões por Mês
        2016-Ago (2.219) / (1.856) / (399) / (640)

        Ultimos 12 Meses

        Taxas R$ 39 Milhões
        REceitas R$ 167 Milhões

        Custo 3 Consoantes 12 meses: 23,35% e isso é a média! vai aumentar, vejam 6 meses

        Custo 3 Consoantes 6 meses: 22,08/76,8 = 28,75% e isso é a média! vai aumentar…

        RESUMO: AUTOFAGIA

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      1. Tetzner;

        Tem como estimar o quanto o fim daquela carência concedida ao novo inquilino do ALMI vai impactar positivamente o cashflow deste fundo, a partir do ano que vem?
        Pergunto porque, se bem me lembro, a gestora não informou nenhum dado sobre estes valores na ocasião do FR.
        Sds.

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      2. Boa pergunta Mbp77 mas como tudo nas três consoantes é cercado de mistérios… vai ter de ficar no campo das suposições. Não foi locação mas sim arrendamento… ou seja, arrumaram mais um intermediário no processo. Antes o dinheiro saia do inquilino, passava pelas três consoantes e o que sobrava vinha para o cotista. Agora temos mais um mordendo o bolo… o que reduz significantemente o que sobra para o cotista. Bom que pelo menos alugou… ruim que reduz e muito o resultado de uma das melhores propriedades do FII.

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      3. Pois é…
        Eu gosto do portfólio deste fundo, mas não da forma como ele foi historicamente gerido, e pelo visto continua sendo.
        A transparência e o respeito com os cotistas minoritário pouco apareceram aqui e isso me impede de abrir posição.
        Além do fato da gestão ser muito mais reativa do que pró-ativa.
        Sds.

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      3. Foi só um balanceamento em prol da diversificação da carteira rapazes.

        Meu voto de confiança no 3 consoantes continua inabalável 😀
        BC Fundão(sem trocadilhos, ok?) segue sua trajetória de recuperação rumo a lua!!! k k kkkk

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    1. FATO RELEVANTE

      A BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA. (“Gestora”), na qualidade de gestora do Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund – FII (“Fundo” ou “BCFund”), serve-se da presente para comunicar aos cotistas e ao mercado que reduzirá, de forma voluntária, a taxa de gestão do Fundo de 1,50% a.a. para 1,10% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, ou seja uma redução de 27%, a partir de 01 novembro de 2017, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, perdurando, portanto, até outubro de 2019.
      A Gestora entende que a alteração servirá para adequar a taxa ao momento atual do mercado, refletindo (i) a mudança em fundamentos macroeconômicos, como a redução da meta da Taxa Selic, de 13,75% a.a. para 7,50% a.a. ao longo do presente ano; e (ii) a lenta recuperação do mercado imobiliário, que ainda apresenta elevados níveis de vacância no setor corporativo, manutenção nominal de valores de locação e concessões de descontos e carências, o que para o Fundo resulta em       um patamar de renda abaixo do seu potencial no curto prazo.

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    2. Adicionalmente, a Gestora destaca que continuará focando seus esforços na geração de valor para o Fundo, por meio de diversas iniciativas como: (i) investimento em ativos bem localizados e defendidos, visando a geração de valor a longo prazo (ex. Opção de compra de 100% Ed. Urbanity), (ii) alocação eficiente do atual caixa do Fundo (exs. aquisição de CRI com forte estrutura de garantias rendendo CDI + 1,60% e estudo de renegociação/pré-pagamento de dívidas), (iii) gestão ativa junto aos inquilinos, locando os ativos de forma rápida e eficiente e minimizando vacâncias (exs. alto giro de novos inquilinos nos últimos dois anos, como os 5 andares no BFC, hoje praticamente em ocupação plena, e a locação parcial do Torre Almirante que representou até o momento cerca 20% da locação na cidade do Rio de Janeiro no ano), (iv) evolução na negociação de venda de ativos mais maduros e com alto ganho de capital a distribuir, (v) fortalecimento da equipe do BCFund com a contratação adicional de 2 pessoas exclusivas ao Fundo, de renome e expertise no mercado (Fernando Okada, ex-Tishman Speyer com 12 anos de experiência no setor – viés comercial e prospecções, e Mauricio Castrucci, síndico profissional com 10 anos de experiência no setor – viés condomínio).

      A Gestora acredita que a redução voluntária da taxa de gestão no atual momento vem em linha com as iniciativas acima descritas, bem como está em conformidade com os interesses dos cotistas do Fundo.

      São Paulo, 31 de outubro de 2017.

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  7. Anotem aí…

    O preço original do Urbanity Corporate (o que o intermediário pagou para revender pras três consoantes daqui 4 anos com um belo ágil)

    vendido para H.I.G. Capital por:

    R$ 204,5 Milhões

    R$ 8.053/m²

    Querem apostar que o cotista vai pagar no mínimo 50% mais?

    Três consoantes na jogada… cotista leva tungada!

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  8. FATO RELEVANTE

    São Paulo, 16 de outubro de 2017 – A BTG na qualidade de administradora e gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND (“BC Fund” ou “Fundo”), vêm pela presente informar aos cotistas do Fundo e ao mercado em geral o que segue:

    A Transação

    Dando continuidade à matéria apresentada no Comunicado de Mercado publicado no dia 05 de outubro, a Gestora comunica ao mercado que o Fundo firmou a Opção de Compra (“Opção”) de 100% do edifício Urbanity Corporate, com exercício a partir do 4º ano de sua emissão, e adquiriu nessa data Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) no valor total de R$ 130.000.000,00.

    A Opção

    Poderá ser exercida entre o 4º e o 5º ano de sua emissão por uma métrica de valor pré-estabelecida, garantindo ao Fundo a possibilidade de aquisição de um ativo de alta qualidade, preço atrativo e no novo eixo de crescimento do mercado imobiliário paulistano. A Gestora acredita que no momento do possível exercício da Opção o mercado terá não só se recuperado do atual elevado patamar de vacância e baixos valores de locação, mas também (e principalmente) sofrerá com possível escassez de ativos de qualidade disponíveis.

    O CRI

    O CRI proporciona um carrego atrativo para o Fundo e proteção a eventual desvalorização, sendo um ativo de renda fixa com boa estrutura de garantia, proporcionando também segurança em caso de um cenário macroeconômico adverso.

    O CRI possui como lastro uma debênture emitida pela MARGINAL 16K EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES S.A. (“Marginal 16K”), veículo de investimentos da H.I.G. Capital, cujos recursos serão direcionados para a compra do edifício Urbanity Corporate. O montante de emissão do CRI é de R$ 130.000.000,00, e conta com prazo de até 6 anos e remuneração de DI+1,6% a.a., retorno substancialmente acima dos atuais investimentos de caixa do Fundo. O pagamento de juros será mensal e a amortização do principal ocorrerá no vencimento (bullet). O CRI conta com amplo nível de garantias, incluindo 100% das cotas da Marginal 16K, detentora dos direitos do Imóvel, cessão fiduciária dos recebíveis futuros provenientes de locação das unidades e a alienação fiduciária do imóvel a ser constituída.

    O Ativo

    O Urbanity Corporate é um ativo AA, que se encontra em vias de obter o habite-se. Localizado na região da Av. Chucri Zaidan em frente à Marginal Pinheiros, principal eixo de crescimento do mercado imobiliário corporativo em São Paulo, tem área total de 29.248,22 m², e lajes de aproximadamente 1.200m², e 750 vagas de estacionamento.

    Encaminhamos ainda, junto com o presente Fato Relevante, apresentação preparada pela Gestora com as principais características da Transação acima descrita.

    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    Atenciosamente,

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      1. Novo Investimento
        Operação
        • Melhor Retorno/Carrego do Caixa: LCIs hoje rendem ~91% DI e novo investimento renderá
        100% DI + 1,60%
        • Baixo Risco: Garantia 100% do ativo
        • Opção de Compra: nos meses finais do CRI o BC Fund tem a opção de aquisição do ativo em
        condições preestabelecidas atrativas

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      2. Não é novo, repetiram o mesmo…

        não adianta… o que ganha no CRI perdeu 3 vezes na subida da cota… o mercado percebeu já vai devolvendo

        tão vendendo almoço para ter janta… e no dia seguinte, voltam a ciclo vicioso

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    2. O pessoal ao analisar o BRCR11 leva muito em conta a questão da gestão. Eu coloco muito peso na qualidade do Portfólio, que agora aparentemente ficará ainda melhor. Sempre me pareceu que o problema do fundo é menos de gestão e mais mercadológica. O fundo tem excelentes imóveis, mas no olho do furacão da crise do setor imobiliário brasileiro. Vejo muita reclamação do pessoal em todos os blogs, sempre demonizando as três letrinhas, mas até hoje vejo muito sentido em comprar cotas do BRCR11 e sentar em sima para levantar somente depois que o ciclo imobiliário virar plenamente. A gestão, com esse novo negócio surpreendeu positivamente. Além de impedir a perda de rentabilidade em função do cenário atual de queda de juros passou a possuir opção de comprar a totalidade de um imóvel de excelente qualidade depois da virada do ciclo imobiliário. Show de bola. Parabéns BTG. Quando acertam tem que ter alguém para elogiar.

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      3. Difícil saber, a não ser que tivéssemos mais detalhes das condições preestabelecidas. Contudo, o gestor afirma que são atrativas. É uma questão de confiar nos profissionais. É o que nos resta. Eu costumo pagar para vê. Faz parte do risco. É melhor ter. Vai que, né, você sabe…

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      4. Então…

        TBOF estava a venda por 635 milhões… três consoantes vende por mais de Bilhão… esse é o padrão das letrinhas

        aqui mesmo as cotas foram para mercado na ultima emissão a quanto? 163 ? saiu a 154

        se a compra foi fechada com as três consoantes, pode ter certeza: pagou caro

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      5. Beto 10k, se e quando o BRCR se recuperar algum dia , a flexibilização econômica já terá terminado e o arrocho do aumento dos juros já terá sido iniciado ou até estará no pico, aí a cota estará no chão, pois ninguém quererá Fiis. Vc perderá na inflação, no custo de oportunidade e no valor da cota. Comprei BRCR a 85 quando a renda era de 1 real por mês, agora a renda é 0,34 e vc quer comprar a cota a 100? Agora é hora de venda. Em 3-5 anos vc compra a cota mais barata com uma renda melhor. Reflita nisso.

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    3. Anotem aí…

      O preço original do Urbanity Corporate (o que o intermediário pagou para revender pras três consoantes daqui 4 anos com um belo ágil)

      vendido para H.I.G. Capital por:

      R$ 204,5 Milhões

      R$ 8.053/m²

      Querem apostar que o cotista vai pagar no mínimo 50% mais?

      Três consoantes na jogada… cotista leva tungada!

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      1. Beto10k;

        Por mais que eu entenda o seu raciocínio, e concorde em parte com o dito, não há como aferir se foi um bom negócio, ou não, o preço de compra travado na opção a ser exercida.
        Dado o histórico da gestora, e a falta de transparência na divulgação deste dado (algo comum a citada), eu ficaria com os dois pés atrás antes de inferir isso.
        Aliás, achei coincidência demais a divulgação de tal operação, pouco tempo depois da negativa na oferta de compra da totalidade do portfólio do fundo pela UBS e outros.
        Me pareceu movimento diversionista, a princípio.
        A conferir.
        Sds.

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      2. Concordo com vc, beto10k.
        BTG tem se esforçado, e essa Opção até o momento tem demonstrado isso.
        O Valor da Opção é estratégico, e por isso não foi divulgado. Se o valor for tão alto assim, basta não exercer. Ou seja: situação de ganha-ganha.

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      6. Tetzner,
        Parabéns pela entrevista ao Valor, e pelo seu seu justo reconhecimento.
        A valorização das cotas em 2017 dos FII: PQDP, KNRI e HGRE estão bem próximas.
        Pergunto em seu entendimento: Porque o “3 consoantes” não administra o BRCR e BCFF e os demais FII com a mesma expertise?
        Acrescento que concordo com as críticas de quase todos os participantes do nosso site a esta administradora!

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    4. Só falta saber as condições da compra futura para saber se é bom negócio. O divulgado é apenas um abstração retórica (conforme descrito em “a opção”). Como citado por colegas aqui, o histórico de negócios e transparência não ajuda. É um ativo AA em SP e se divulgassem corretamente as informações seria possível uma melhor análise para decisão.

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  9. Mobilização para AGE de Cotistas

    Pessoal,

    Valeria a pena uma mobilização para entender melhor o posicionamento da Gestão, face a negativa da oferta de aquisição dos imóveis?

    A turma acredita que foi mesmo a melhor opção negar a oferta tão rápido sem nem consultar os cotistas??

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    1. Resposta 1:
      Sim, acho que vale, vide a relevância do assunto (liquidação do fundo, via negociação de seu portfólio com terceiros).

      Resposta 2:
      Penso que não foi a melhor opção, vez que a gestora detém a prerrogativa de gestão ativa, e não de proprietária do fundo. Porém, agiu como se assim o fosse, sendo que já houve precedente nesse sentido com a BR Proporties (malogrado).

      Sds.

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      1. Mbp77

        concordo com tua linha de raciocínio e reforço seu comentário abaixo (https://tetzner.wordpress.com/2016/09/21/brcr11-btg-pactual-corporate-office-fund/comment-page-19/#comment-268579)

        Seria uma ótima oportunidade dessa equipe nova que entrou, mostrar que alguma coisa mudou, mesmo que minimamente….

        Por hora… continuam mostrando que é o mesmo DNA financeiro, de olho nas taxas e a qualquer custo (mesmo porque, os custos saem do bolso dos cotistas mesmo…)

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      1. SunTzu

        Os cotistas do FII poderiam começar mandando um Email para o RI solicitando que seja feita uma consulta para “ouvir” a opinião da maioria.

        Se for alinhada com a gestão, ok, segue como está; mas se mostrar que a maioria teria aceitado a oferta… aí caberia uma mudança na gestão do FII

        De qualquer forma, a decisão tomada assim de bate e pronto, sem nem ao menos consultar os cotistas pegou muito mal… ou seja, mudaram só os jogadores… o time e o treinador continuam os mesmos!

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    5. Fechou negativo… mercado não gostou mesmo das Taxas Exorbitantes e da tentativa de erguer uma cortina de fumaça com esse CRI “mandrake”

      BRCR entrando na mesma situação de “Queima de Caixa” para pagar juros de Dívida…

      Tic-Tac… Tic-Tac… Tic-Tac…

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  11. Resumo da Ópera:

    Com a queda da taxa de juros e o caixa residual parado… o FII correu arrumar um CRI que remunerasse melhor o dinheiro do Caixa

    O imóvel é da HIG e se for exercer a opção de compra… certamente será por um valor polpudo e superior à esses R$ 130 Milhões (isso é o valor do CRI e não do Prédio)

    A explicação de fazer esse CRI é pelo fato de o FII estar quase zerando o caixa líquido…

    Endividamento bruto R$ 470,4 Milhões
    Endividamento líquido (caixa líquido) 66,9 Milhões (para quem já teve quase 10 vezes isso… heheh vai num “tapa” kkk)

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    1. Outro ponto importantíssimo:

      Com a alta das cotações recente… a renda iria cair mais ainda… só de Taxas extras anuais bateu quase R$ 2 milhões

      Tiraram o dinheiro da Renda Fixa e correram cobrir o rombo da Taxa

      No final das contas vai dar ZERO a ZERO… o que subiu da taxa vai comer todo o “1,6%” a mais da operação :/

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      2. Interessante o detalhe que você chamou a atenção no valor da transação, Tetzner.
        Realmente, olhando com maior atenção, o montante de R$ 130M refere-se ao CRI emitido, e não ao empreendimento como um todo.
        Confesso que numa primeira leitura, achei que fosse o valor do 100% do imóvel. Pura ingenuidade e falta de atenção minhas. Obrigado por elucidar este ponto.
        Por outro lado, o Comunicado traz em seu bojo que há neste acordo um valor pré-estabelecido por m², ou seja, haveria uma proteção a uma possível valorização do imóvel no período, acaso o ciclo se inverta até lá.
        Sobre isso, algumas questões pertinentes:
        O empreendimento é Triple A ou AA, afinal de contas? Pelo pouco que pesquisei estaria enquadrado na primeira categoria, contrariando o contido no Comunicado.
        Não seria hora de começar a refletir sobre uma alteração no regulamento que viabilizasse ao fundo adentrar em outros segmentos, ao invés de concentrar-se no corporativo, estruturando-o de forma a mitigar os riscos sobre seu cashflow, aumentando a sua perenidade/estabilidade no longo prazo? Não gosto muito do KNRI por determinadas razões, mas a forma como este foi estruturado me parece mais adequada àquele objetivo.
        Prosseguindo, na hipótese do fundo optar pelo exercício do seu direito na compra, no prazo estipulado, e dado que o mesmo conta com gestão ativa, não seria de bom tom convocar uma AGE para discussão prévia sobre este aceite ou recusa, ao invés de se consultar apenas o Comitê de Cotistas Investidores?
        Sim, sei que contraria o que se pressupõe numa gestão ativa digna de tal alcunha, mas dado o histórico desta e de outras gestoras, seria de bom tom adotar uma maior transparência num negócio dessa proporção e importância (especialmente no preço estipulado), bem como, auxiliaria numa participação mais ativa da sua base de cotistas.
        Ademais, perder credibilidade é algo deveras fácil e recuperá-la demanda um certo esforço neste sentido.
        Este ativo teve uma mudança no seu plantel de gestão recentemente, e creio que seria muito bem recebida pelo mercado tal mudança de postura por parte na nova direção da gestora.
        Caso contrário, creio que vários colegas mais experientes poderão se questionar, e com muita razão para tanto, se não veremos um FII sendo usado novamente como veículo de saída para um empreendimento com sobrepreço real num mercado sobre-ofertado, independentemente da sua qualidade. O caso de TBOF é algo clássico neste sentido, inclusive.
        Aliás, tal fenômeno é algo que venho percebendo numa série de novos lançamentos neste mercado, algo que denigre, machuca e desvirtua esta indústria e seus objetivos, e prejudicando seus participantes.
        Sds.

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      3. Mbp77

        o caixa remunerado em CDI com uma dívida equivalente com TR+10% vai sendo consumido

        com Selic de 14% era negocião… indo pra 7% o FII vai “levar chumbo”

        teria que antecipar e quitar logo essa dívida… mas agora “engessaram” R$ 130 milhas…. Créu!

        Não tem mais dinheiro pra fazer a antecipação da dívida…

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    2. Quem diria heim, p quem já teve quase um bilhão à disposição, me lembra meu avô dizendo q se tem uma coisa q não aguenta desaforo e dinheiro, p junta da trabalho mas p gastar, bastar um estalar nos dedos e a grana já era

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    3. Pq ver o copo ‘meio vazio’?
      Tetzner, não acha que esta abusando na imparcialidade?
      Eu vejo um FII com bons imóveis, Caixa Líquido remunerando acima do custo da dívida, e ainda por cima O ÚNICO MULTI-MULTI QUE NÃO ESTÁ QUEIMANDO CAIXA PARA MANTER O RENDIMENTO(E CONSEQUENTEMENTE COTAÇÃO) ARTIFICIALMENTE INFLADOS. Ao contrário dos pares.

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      1. Nabucodonosor

        Se um fundo três consoantes passivo já faz estrago… que dirá um com pseudo “gestão ativa”

        é bem simples a meu ver: manobra para rebater o aumento das taxas e evitar uma redução ainda maior nos rendimentos

        já já a gestão da dívida com juros baixos torna desinteressante esse sistema de endividamento com investimento de caixa

        com três consoantes no seu lado o copo não enche nunca:

        ou alguém derruba o copo ou eles mesmos dão um “totó” e fazem a água vazar

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  12. COMUNICADO AO MERCADO
    O Fundo assinou documento vinculante que concede ao Fundo, uma vez cumpridas determinadas condições suspensivas, a Opção de Compra (“Opção”) de 100% do edifício Urbanity Corporate, com exercício a partir do 4º ano de sua emissão, bem como o direito de adquirir Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) no valor total de R$ 130.000.000,00.

    A Opção poderá ser exercida entre o 4º e o 5º ano de sua emissão por uma métrica de valor pré-estabelecida, o que garante para o BC Fund a possibilidade de aquisição de um ativo de alta qualidade numa região de crescimento, de acordo com a estratégia de investimentos estabelecida pela Gestora. A forma pela qual foi estruturado este investimento possibilita um ganho futuro importante para o Fundo, mediante a aquisição do ativo em um momento em que o mercado terá não só se recuperado do atual elevado patamar de vacância e baixos valores de locação, mas também (e principalmente) com a possível escassez de ativos de qualidade disponíveis. A estrutura proporciona um bom carrego e proteção a eventual desvalorização, uma vez ancorada em um ativo de renda fixa com boa estrutura de garantia, em caso de um cenário macroeconômico adverso.

    O CRI possui como lastro uma debênture emitida pela MARGINAL 16K EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES S.A. (“Marginal 16K”) veículo de investimentos da H.I.G. Capital, cujos recursos serão direcionados para a compra do edifício Urbanity Corporate. O montante de emissão do CRI é de R$ 130.000.000,00, com prazo de até 6 anos e remuneração de DI + 1,6% a.a., retorno substancialmente acima dos atuais investimentos de caixa do Fundo. O pagamento de juros será mensal e a amortização do principal ocorrerá no vencimento (bullet). O CRI conta com amplo nível de garantias, incluindo 100% das cotas da Marginal 16K, detentora dos direitos do Imóvel, cessão fiduciária dos recebíveis futuros provenientes de locação das unidades e a alienação fiduciária do imóvel a ser constituída. O CRI ainda passará pelo processo de registro na B3 para liquidação financeira.

    O Urbanity Corporate é um ativo AA, que se encontra em vias de obter o habite-se. Localizado na região da Chucri Zaidan em frente à Marginal Pinheiros, principal eixo de crescimento do mercado imobiliário corporativo em São Paulo, tem área total de 29.248,22 m², e lajes de aproximadamente 1.200m², e 750 vagas de estacionamento.

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    2. então vamos lá…

      a H.I.G. Capital comprou o prédio e fizeram um CRI para remunerar o caixa que está no FII no valor de R$ 130 milhões a uma taxa de DI + 1,6% a.a.

      com opção de compra no 4o e 5o ano

      mas eu acho que o comunicado do BRCR está errado… tudo que achei diz que o prédio é “AAA” e não “AA” como informaram

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      1. Atrasadinhos fica na região da sobre oferta ali da berrini e marginal pinheiros em contra partida vai demorar um bom tempo até ocupar 100%.

        Se não tive-se amortizado em 2016 tinha comprado só camarão a preço de banana ! KKKKK

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      3. Senhor dos Fii, fica antes da região da berrini. É do mesmo lado da marginal, mas na altura do Panamby. É interessante que fizeram 2 pontes novas por ali para desafogar o cruzamento sobre o rio pinheiros.

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      1. Aproveitei a discussão e zerei posição iniciada já no mês anterior. Pedi o movimento altista mas saio com uma média ligeiramente melhor, já ia sair mesmo. A renda aqui foi pro espaço, passei da hora de girar.

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    4. É a subida mais sem sentido que vejo. Por que uma oferta com preço bem abaixo do patrimônio, num conjunto de imóveis desocupados, com concentração em uma região falida e violenta, administrado de forma duvidosa, faz o mercado valorar a cota desta maneira?

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      1. Eduardo Cwb

        Ao contrário… faz TODO sentido inflar artificialmente as cotações com finalidade de aumentar a arrecadação via Taxas para as três consoantes

        Lembre-se que antes de ser gestora… eles são banco de investimentos… em situação bem delicada com a evasão da clientela e dos sócios

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      2. Isso que você falou não são todos que tem conhecimento… Na cabeça da sardinhada fica a impressão de que se estão tentando comprar é porque é bom! Aí mais gente compra tentando ganhar na negociação que nem sequer foi confirmada.

        Engraçado foi terem mencionado um valor de cota no meio da notícia. Parece que o valor tropeçou em uma pedra e caiu ali de lambuja.

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      3. Prezado Hardwin, boa tarde.

        A sua pergunta sobre o cálculo da cota a ser distribuída na hipótese de negócio concretizado, eu, também, não entendi a rapidez de seu cálculo e divulgação.
        O número de cotas é fácil, entretanto, o líquido – o recebido menos as despesas para a concretização do fato não é simples de ser “estimado”. A venda de um apto não é simples, imagina a venda de um conjunto de prédios de mais de 2 bilhões.

        Como sou iniciante, apreciaria receber dos mais experientes do nosso chat, os comentários sobre a possibilidade destes cálculos feitos à noite.

        Devido não dispor de dados concretos, o meu sentimento é de “mais uma Jogada” do gestor para inflar, artificialmente, o valor da cota.

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      5. Eduardo Cwb

        “o mercado” pode ser facilmente manipulado… olha aí: R$ 5 a mais por cota… quase R$ 2 Milhões a mais por ano em taxas de Gestão e Administração

        foram várias tentativas por meio de relatórios de analistas nos últimos meses… e a cota caindo

        compre agora, vai acabar!

        compra no grito, porque agora vai!!

        e por aí vai…

        uma hora acertam ou coordenam direito e dá certo kkk

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      6. Tetzner, reitero minha posição de acordo com os argumentos que postei originalmente. Podem dizer que um Cantão inteiro da China está se mudando pro RJ, p/ fazer as cotas subirem, que o mercado vai se auto-regular, sacar que não faz sentido. Pode até ter um espasmo de alta, mas volta a precificar usando o bom-senso e parâmetros métricos. E, como disse, nem foi uma boa notícia, mas sim foi apenas uma oferta com preço bem abaixo do patrimônio, num conjunto de imóveis desocupados, com concentração em uma região falida e violenta, sem perspectiva de retomada e com administrado pra lá de duvidosa.

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      7. Eduardo Cwb

        a mensagem foi bem direta: a 107 tem que pague… então o mercado entende que esse seria um preço justo

        nos FIIs a maioria precifica de acordo com a renda paga… como aqui tudo sumiu: portfólio encolheu, perdeu o gestor, amortizou caixa, renda despencou, … o povo fica sem parâmetro

        mas legal, acredito na sua tese mas acho que ela tem efeito no médio e longo prazo

        curto prazo é especulação pura e isso vai que vai com esse tipo de “informe” do fundo

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  15. FATO RELEVANTE

    São Paulo, 2 de outubro de 2017 – A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre Corcovado, Botafogo, Rio de Janeiro, Brasil, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006 (“Administradora”), e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3477, 14º andar – parte, inscrita no CNPJ/MF nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII BTG PACTUAL OFFICE FUND (“FII BC FUND”) e do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII PRIME PORTFOLIO (“FII PRIME PORTFOLIO”), em conjunto “Fundos”, vêm pela presente informar ao mercado que nesta data de 02 de Outubro de 2017 receberam uma proposta não vinculante e não solicitada para aquisição de ativos detidos pelos Fundos (“Portfolio”).

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    1. A Proposta

      A proposta não vinculante e não solicitada para aquisição do Portfolio (“Proposta”) foi encaminhada por GTIS Partners Brasil Aquisições e Participações Ltda., REC Gestão de Recursos S.A e UBS Brasil Serviços de Assessoria Financeira Ltda. (“Proponentes”) e traz como preço de compra para a aquisição do Portfolio o valor de R$ 2.192.877.000,00 (dois bilhões, cento e noventa e dois milhões, oitocentos e setenta e sete mil reais) (“Preço de Compra Proposto”), sendo R$ 1.041.380.000,00 (um bilhão, quarenta e um milhões, trezentos e oitenta mil reais) para o FII BC FUND e R$ 1.151.497.000,00 (um bilhão, cento e cinquenta e um milhões, quatrocentos e noventa e sete reais) para o FII PRIME PORTFOLIO.

      Conforme referência estabelecida pelos Proponentes “o Preço de Compra é equivalente ao valor contábil (book value) dos ativos e corresponde a um valor patrimonial líquido (net equity value) por cota do BC Fund de R$ 107,53 (cento e sete reais e cinquenta e três centavos) em 31 de julho de 2017.”

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    2. Análise da Gestora

      A Gestora vê o atual momento do mercado imobiliário como de recuperação. Passamos ao longo dos últimos 3 (três) anos por um ciclo forte de aumento de vacância e queda de preços, em consequência de um choque de oferta e esfriamento econômico e notamos uma significativa desvalorização dos ativos imobiliários, e consequentemente dos fundos imobiliários.

      No entanto, com relação ao mercado corporativo de alto padrão, nota-se que não há mais entregas significativas para os próximos anos. O mercado de São Paulo, onde se encontra grande parte da exposição do Fundo, começa a demonstrar sinais de retomada com a vacância se estabilizando e demonstrando tendência de retração, bem como com a manutenção nominal de valores locatícios, após anos de sucessivas quedas.

      A Gestora entende que há em curso, uma recuperação de valor e eventual exploração de oportunidades para aquisição, com o recuo das taxas de juros e com os primeiros sinais de recuperação econômica e potencial expansão de empresas e negócios. Nesse contexto, a Gestora tem buscado oportunidades atrativas de investimento, e não tem descartado desinvestimento pontual do portfólio, se tratando de um ou outro ativo, menos alinhados ao perfil, considerada a grande exposição dos Fundos no mercado e a alta concentração da carteira em ativos corporativos alto padrão, hoje escassos e muito cobiçados.

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    3. Especificamente no que tange aos Fundos, vale ressaltar que os Fundos são veículos de investimentos de longo prazo com o objetivo primordial de auferir rendimento decorrente de seus imóveis, sem prejuízo da análise pontual pela Gestora quanto à oportunidade de venda de seus ativos; e que a Gestora busca sempre maximizar os investimentos, respeitados o momento do ciclo imobiliário e a maturação de cada ativo, realizando vendas acima do valor justo, assim, proposta contemplando o atual valor de laudo do Portfolio dos Fundos não estaria alinhada com o movimento histórico de desinvestimento dos Fundos.

      A Gestora entende que o Preço de Compra Proposto não contempla medidas importantes de criação de valor dos Fundos, tais como: (i) a reavaliação do ativo BFC, uma das principais exposições do Fundo e objeto recente de profundo retrofit, que está em fase de entrega e ampliação de áreas locáveis e futura majoração de receitas; (ii) novos investimentos em fase final de estruturação; e (iii) investimentos importantes da Gestora no crescimento e fortalecimento do time de gestão, com o início de 2 (dois) especialistas com grande experiência de mercado imobiliário e financeiro dedicados aos Fundos.

      Após toda a análise, a Gestora, ainda, submeteu o assunto à discussão no âmbito do Comitê de Acompanhamento dos Cotistas, e após as explanações feitas pela Gestora, os membros do referido Comitê de Acompanhamento corroboraram a análise e conclusão da Gestora.

      Conclusão

      Pelo exposto, a Gestora decidiu por não aceitar a Proposta e seguirá com as notificações cabíveis aos Proponentes.

      São Paulo, 02 de Outubro de 2017.

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      1. Sou cotista do BRCR e não vi nada demais.

        Houve uma proposta de compra do fundo, a gestão avaliou que não valia a pena aceitar e comunicou os cotistas.

        Ao meu ver época ruim para vender, as vésperas de uma retomada que parece ser forte – me pareceu a decisão correta.
        Ao meu ver tudo normal.

        Dâmaso

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      3. O problema aí dâmaso é o por que da proposta, tão oferecendo as coisas dos outros por aí sendo q o objetivo de um fii é outro, deveria era estar correndo atrás do prejuízo e tentando locar ou parar de perder inquilinos, ou pelo menos quieto para não fazer uma cagadxxxxx pior Ainda do q já nos meteram, lembrem se de q tudo q está ruim pode piorar, e muito 🙂

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      4. De fato, também sou cotista do fundo e não vi nada demais.

        Até concordo com os argumentos.

        Quanto à reciclagem, grosso modo, apenas os imóveis do RJ valeriam a reciclagem, os de SP são bons, alguns até ótimos como o Eldorado.

        É certo que quem propôs não iria aceitar levar “apenas os imóveis do RJ” pelo valor. Isso, pode acontecer nos nossos sonhos, mas não existe no mundo real.

        Neste caso, “much adu about nothing”.

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      5. Perfeito como sempre, Dâmaso.
        Galera aqui adora um sensacionalismo e imparcialidade. Se o mesmo tivesse ocorrido com MFII, teria sido mil maravilhas e estariam soltando foguetes.
        A proposta de aquisição do BRCR apenas chancela a qualidade dos imóveis do FII.

        Segue o jogo.

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      7. Tetzner,

        Esse nível de vacância é consequência da exposição do fundo ao mercado imobiliário do RJ.

        A crise do RJ não é responsabilidade de nenhum gestor. Todos os tivos, mesmo os muito bons, estão sendo penalizados pela crise monstruosa que se instalou na 2a economia do Brasil.

        Não há alta vacância por conta da qualidade dos ativos.

        Veja, que não há uma “defesa” da gestora. A questão é analisar cada fato e decisão em si.
        Esta decisão, frente à proposta apresentada, foi acertada.

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      8. MarcosC

        A vacância ao final de agosto de 2017 correspondia a

        SP = 38.633 m²
        25.530 m² no CENESP SP
        8.271 m² no Cargill SP
        2.115 m² no BFC SP
        1.962 m² no Eldorado SP
        755 m² no Burity SP
        25 m² no Transatlântico SP

        RJ = 33.814 m²
        20.295 m² no Torre Almirante RJ
        7.080 m² Flamengo Park Tower RJ
        6.439 m² no Montreal RJ

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      9. É simples, imagine um knri vir na calada da noite e soltar um fato relevante desse tipo, simples assim, taí a diferença, acho q consegui me expressar corretamente agora, não vou nem dizer mais nada p não estragar kkk esse foi porreta kk

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      13. Se eles receberam a proposta no final do dia, são obrigados a publicar o FR antes da abertura do pregão, portanto devem ter trabalhado até mais tarde para escrever o documento.
        Entendo que uma proposta dessa sempre aparecerá “do nada” pois assuntos como esse não são soprados ao mercado, vêm de uma vez.
        segue o jogo.

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      1. Ai tem, esse pessoal parece a turma do jbs, meu Deus q mutreta é essa dessa vez, receberam essa proposta do nada, ou tá oferecendo o fundo às escondidas por aí a fora, esquisito, será para aumentar Ainda mais as taxas recebidas, ou tentar maquiar o vexame q tão passando frente a todos os fiis estarem melhor q os deles, B?T?G?

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      6. Antes de mais nada, eu gostaria de saber se um assunto tão importante assim não deveria ter sido objeto de debate numa AGE com ampla participação dos cotistas.
        Não sou a favor e nem contra tal venda, até porque não sou cotista, e apesar de entender que a gestão do fundo é ativa (com tal previsão em regulamento), dado o montante envolvido na oferta, penso que houve desrespeito/pouco caso à base de investidores que compõe este fundo por esta não poder manifestar juízo de valor.
        O que, diga-se de passagem, não é algo inédito vindo da “Três Consoantes”.
        Sds.

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      1. Para o bem do setor de FIIs, seria uma boa que a “Turma do Dedé” sumisse. É rolo em cima de rolo. Lembram da oferta da BP? E o fato do fundo ter outro fundo (PRIME) dentro, só para duplicar taxas? E o comportamento das cotas, que sempre sobem (ou pelo menos subiam) no fechamento, garantindo maiores TAXAS.

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      2. Ecrylo

        o FII trocaria imóveis por dinheiro… e iria fazer o que depois???

        AMORTIZAR?

        COMPRAR novos imóveis?

        Como o FII não tem DNA imobiliário… eu diria que iriam Amortizar… mas acabar com essa “molezinha”?

        Não…

        Justamente por isso a decisão foi “viciada”

        Cotistas vão ter de se mobilizar e pedir uma AGO

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    7. Vejam o que é o DNA ou a falta dele…

      Tomara que amanhã suspendam a negociação das cotas…

      Coloquem o gestor de joelho no milho no canto da sala…

      Só liberem a negociação depois de uma explicação muito bem dada para soltar uma noticia assim às 23h da noite

      que trambique isso aqui hein…

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      1. É muito rolo p um gestor só, tudo quanto é coisa esquisita só da eles, não se vê essas coisas nos outros fiis pode reparar, é um rolo atras do outro, alguém tem q fazer alguma coisa antes q aconteça algo muito pior a qualquer hora

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      4. Detalhe é q fizeram o mesmo com Tbof e povo caiu como um patinho, conseguiram segurar a cota caso contrário teria 50 hoje, agora faz igualmente com Brcr, e pode fazer com todos se quiserem povo é muito inocente, duvido q a proposta é firme, e mesmo q fosse, não bastou a devolução do dinheiro precisa ficar inventado rolo em meio a uma situação onde quem tem juízo fica quietinho, Ainda mais quando se está mexendo com patrimônio dos outros. O certo é ter eleições para gestores de 4 em 4 anos, cotista não agradou da gestão, troca na eleição

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      5. Uma novela mexicana que passava no SBT (“Maria del Bairro”) tinha nuances de maior bom senso do que as patacoadas feitas por essa gestão desastrosa do BTG. MBP77 está correto ao dizer que houve desrespeito com os cotistas e Interceptor acerta em cheio ao dizer que NENHUMA outra administração é tão “roleira” como essa.. Aos cotistas dessa bomba eu desejo boa sorte e olho atento aos próximos passos que acredito eu também assim como Tezner veremos o BTG “pedir um troco” nos próximos capítulos.

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      1. Não sou mais cotistas desse fundo há tempos, mas entendo q essa tal proposta deveria ser levada à assembléia para q os cotistas decidam. Não cabe ao administrador decidir algo dessa relevância sozinho. Ainda mais q há, no meu entender, um claro conflito de interesse, uma vez q o gestor vai ter sempre o interesse de permanecer administrando o fii pra poder receber a taxa de adm. Eventual venda e do foi tira a renda do administrador.

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      2. Roberto

        OUVIR o cotista não é uma capacidade da Gestão Três consoantes…

        o Mbp77 já tinha falado logo cedo sobre a consulta a AGO (https://tetzner.wordpress.com/2016/09/21/brcr11-btg-pactual-corporate-office-fund/comment-page-18/#comment-268002)

        As decisões nesse FII são tomas unicamente com foco no resultado financeiro para a gestão, o qual é medido por gordas comissões e taxas de Gestão e Administração de quase 2% do valor de mercado…

        Vender a galinha dos ovos de ouro? kkk Na-na-ni-na-não…

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      3. Em Janeiro acabou o desconto que estavam dando na Taxa… Olha como já impactou, dali em diante…

        Taxa de gestão: 1,5% sobre valor de mercado (até Jan/17 a taxa será 1,1% em caráter de desconto)

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      5. Imagina a “sede” que essa turma está…

        tiveram de reduzir a taxa por causa das lambanças que fizeram… quando todo mundo aproveitou a alta das cotações pra aumentar receita com taxas eles ficaram pra trás

        agora tem de ficar “atiçando” com notícia que não se concretiza kkk

        vai subindo, sem gerar 1 centavo a mais de receita… mais os milhões das Três Consoantes vão sendo garantidos

        depois reclama que o FFO fica “baleado” nos 0,34 …

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