Grupo de Cotistas do MFII11 – Mérito FII

* Atualização Cadastral dos Cotistas * Informar corretamente a Quantidade de Cotas *

Confira as informações, como Nome e Email antes de enviar

Não haverá qualquer tipo de exposição das informações pessoais/individuais

 

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

179 comentários em “Grupo de Cotistas do MFII11 – Mérito FII”

      1. Avestruz Master, Boi Gordo, TelexFree, BBom, Madoff, encerraram as atividades mas o MFII continua funcionando…
        Ou o MFII é uma piramide extremamente privilegiada, ou não é piramide

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    2. Bom dia, Teztner.

      Sou Elma, investidora inscrita no Grupo de Investidores que você teve a gentileza de criar.

      Como você tranquilamente sabe, a perenidade de um Fundo do tipo do MFI11 depende da realização de novos empreendimentos à medida que os empreendimentos em curso são comercializados.

      Por isso, recorro à sua habitual atenção para pedir-lhe o favor de informar-me, caso possível, se os recursos provenientes da venda de imóveis ou lotes da MFI11 estão sendo reservados (em aplicações financeiras?) para a realização de novos empreendimentos.

      Pergunto também se os rendimentos que estão sendo distribuídos aos cotistas correspondem a apenas 95% dos rendimentos apurados em cada trimestre. Essa minha dúvida, Teztner, é que se esses 5% não estiverem sendo retidos para o bolo de novos empreendimentos, até por força da inflação, a capacidade de investir do Fundo MFI11 irá se extinguindo paulatinamente, com a perda do poder aquisitivo dos recursos ora existentes.

      Aguardo seu valioso comentário.

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      1. Olá Elma, satisfação em tê-la por aqui também 🙂

        O grupo está atuante, estivemos na assembleia e pudemos ajudar mais um pouquinho o FII com as sugestões que deixamos.

        Vimos no último relatório trimestral uma distribuição bem equilibrada no Mix de Projetos (41% pronto/40% em construção/19% em lançamento), praticamente o fundo já tem destino para o capital que vai sendo liberado e ainda conta com uma reserva de caixa de cerca de R$ 13,7 milhões, para necessidades dos atuais em desenvolvimento.

        E sim, um fundo de desenvolvimento, sem prazo definido, vai precisar ter um bom controle dos fluxos de capital para iniciar novos projetos a medida que os antigos maturam; neste mesmo trimestral ao final a gestão disponibilizou o fluxo dos projetos estimado até 2028.

        Os relatórios financeiros vão mostrando que o lucro das vendas é distribuído como rendimento, todo ele até onde eu percebi, retendo-se apenas o principal investido pra o reinvestimento.

        Essa preocupação do crescimento nos FIIs é bem recorrente e não só em fundos de desenvolvimento, nos de aluguel você nota isso também: o crescimento só ocorre com novas emissões.

        A lei da isenção obriga a distribuir 95% de todo lucro, esses 5% residuais, mesmo em fundos ativos que distribuíram muito no passado e fizeram reservas, como HGRE/HGBS/HGLG…, depois de um certo tempo e com o consumo destas, eles passaram a encolher e só voltaram ao crescimento com nova emissão.

        Do ponto de vista do cotista e não do FII em particular, o crescimento se dará em base mensal pelo reinvestimento da renda, seja no próprio fundo pagante ou em outro à critério do investidor.

        Então se olharmos o total de cotas ao longo dos anos, mesmo nos FIIs onde se distribui 100% dos lucros mas ocorre o reinvestimento, o crescimento patrimonial vai acontecer e provavelmente bem acima de qualquer correção inflacionária.

        eu respondi aqui, mas esse comentário serve para qualquer fundo imobiliário que o investidor tenha 🙂

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    3. Tetzner,

      O que foi deliberado na assembléia sobre a possibilidade de processos contra os blogs e os indivíduos que difamaram e caluniaram a reputação do MFII11 e dos cotistas??

      Eu, por exemplo, já recolhi arcabouço material suficiente (apelidos, URL´s, IP´s, provedores, etc…) para ingressar com processo criminal e cível contra vários agentes.

      E me coloco à disposição para subsidiar com provas uma eventual ação coletiva, caso os cotistas assim decidam.

      Abraço, Tetzner e continue com o excelente trabalho.

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      1. BC foram abertas 2 frentes:

        uma reativa e outra pro-ativa

        a primeira vai cuidar do passado, separar os processos por PF/PJ

        a segunda vai atuar de forma pro-ativa coibindo a recorrência

        entregamos um dossiê administradora, autorizamos o início dos trabalhos jurídicos e já contamos com alguma resposta na próxima AGE de Abril, para contas de 2018 e esses assuntos que colocamos na pauta extraordinária

        vou te passar um email, se puder me encaminhar o material ou copiar no envio ao administrador/gestor 🙂

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    1. Ivo

      está indo bem, pelo menos bem melhor que o cenário de fim dos tempos que andaram pintando

      mas vamos permanecer serenos e aguardar a decisão do colegiado na próxima Terça-feira

      até lá… curtam o provento (com moderação, tem de durar 3 meses!)

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      1. Estou me organizando para ter caixa quando a negociação for liberada, pode ser uma oportunidade de compra. Abaixo de 75 acho um bom preço!
        Obrigado pelo retorno

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    1. Resumo didático dos rendimentos com pagamentos trimestrais que teremos doravante:

      Meses 01 02 03, contabiliza durante e divulga no fim do mês 04 e paga no meio do mês 05 ;
      Meses 04 05 06, contabiliza durante e divulga no fim do mês 07 e paga no meio do mês 08 ;
      Meses 07 08 09, contabiliza durante e divulga no fim do mês 10 e paga no meio do mês 11 ;
      Meses 10 11 12, contabiliza durante e divulga no fim do mês 01 e paga no meio do mês 02 .

      Lembrando que este hipotético acerto de conduta não os exime nem nos impede de buscarmos o ressarcimento do também hipotético pagamento indevido das taxas de performance, dos custos da emissão cancelada e dos custos de adequação das SCPs em SPEs. Urge esclarecermos. O cotista não tem que pagar pelo erro alheio.

      Também considero que não se deve criar um clima hostil entre as partes, pois grande parte da atratividade do fundo se deu (se dá) pela dinâmica do “desenvolvimento”. Isto implica na busca de bons negócios com boas compras e novas emissões depois de tudo esclarecido não podem ser descartadas.

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      2. Estão fazendo conta com os dedos então. Que sistema é esse que precisa de um mês para contabilizar os resultados? Qualquer empresa que se preze tem um sistema de controle de entradas e saídas e que pode ser apresentado em dias o fechamento do trimentre. informar com um mês de atraso e pagar com 15 dias de delay é muito para minha paciência! Tem certeza de que será assim Tetzner e demais companheiros?

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      3. Fortunadoc

        Se fosse 1 empresa, com tudo integrado e no mesmo sistema ok

        Como são várias empresas, em regiões geográficas distintas, empresas de contabilidades diferentes e que precisam ser integradas… faz sentido para mim

        Mesmo que levasse 1 hora para integrar… teria de esperar até o final do horário comercial na última região, virar o dia e pegar o primeiro horário do dia 1 seguinte

        se saísse hoje, agora mesmo a consolidação… já não dava tempo de anunciar a renda de ontem… entendeu?

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      4. Concordo, mas 45 dias para receber é um pouco demais. Estabelece o fechamento no último dia do mês, 5 dias de contabilidade, informa e paga no dia 20. São 25 dias de diferença que para mim são significativos e não vejo impedimento em um negócio de mais de 200 milhões ser implementado

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      5. Fortunadoc

        vou replicar um trecho do comentário do amigo Eduardo Cwb:

        “Resumo didático dos rendimentos com pagamentos trimestrais que teremos doravante:

        Meses 01 02 03, contabiliza durante e divulga no fim do mês 04 e paga no meio do mês 05 ;
        Meses 04 05 06, contabiliza durante e divulga no fim do mês 07 e paga no meio do mês 08 ;
        Meses 07 08 09, contabiliza durante e divulga no fim do mês 10 e paga no meio do mês 11 ;
        Meses 10 11 12, contabiliza durante e divulga no fim do mês 01 e paga no meio do mês 02 .”

        a questão toda é que existe uma data limite, se não for feito no último dia útil de um mês, só no mês seguinte (no último dia útil, quando ocorre a divulgação)

        Meses 07 08 09, vai sendo contabilizado e o mês 9 ao longo do mês 10 (mesmo que seja no dia 1º de Outubro… só vai poder divulgar dia 31 do 10 e pagar no meio do mês de Novembro

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      8. ADG

        Outubro anuncia no dia 31/10 para pagamento em 16/11 (2 feriados em novembro, finados e proclamação)

        o resultado de outubro ainda não vai estar completamente apurado e como a determinação é de distribuir exclusivamente o fluxo operacional, as vendas realizadas, então não teria como anunciar algo sem estar fechado e aferido

        como dizem: “gato escaldado tem medo de água fria”

        se não tiver a efetiva e irrefutável comprovação da receita gerada ANTES de distribuir… melhor não distribuir

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      9. Então povo, conseguir o contato e a eventual adesão p/ “votarmos” em grupo nas assembleias é um grande trunfo. Creio que devemos amadurecer as reivindicações, com sensatez e tendo em vista o que é melhor para todos.

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    2. olhem isso:

      FII ANCAR IC (ANCR-MB)

      SUSPENSAO DE NEGOCIACAO

      No aguardo da confirmacao por parte do administrador, Geracao Futuro, a respeito da distribuicao de rendimento relativo ao trimestre encerrado em 30/06/2018, ficam suspensos a partir do pregao de hoje, 01/08/2017, os negocios com as cotas de emissao do Fundo de Investimento Imobiliario – FII Ancar IC.

      * só para mostrar que a suspensão das cotações é algo corriqueiro nos FIIs… claro que nenhuma foi como a do MFII… mas todo mês tem alguém que esquece algo e “pã” a CVM enquadra rs

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      3. Tetzner, fundos pequenos q poucas pessoas ouviram falar.
        Em 7 anos investindo em FIIs, o MFII foi o primeiro caso de fundo listado q tive notícias de suspensão. A prova disto é a repercussão gerada.
        Não tem nada de corriqueiro. É um marco na história do mercado de FIIs.

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  6. Olá Tetzner. Você está avisando por whats? S sim, poderia verificar meu cadastro, pois não temho recebido. Recebi apenas alguns emails, mas já faz alguns dias que não recebo nada.
    Obrigado

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      1. Bom dia Tetzner.
        Também não recebi comunicado via Whats e parei de receber emails ( acredito queo aviso deste comunicado de ontem deva ter sido enviado também por email não?).
        Este grupo (Whats) é apenas para alguns cotistas?
        Abç.

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  7. Prezados, sobre o MFII11 e a amortização de hoje:

    📡 _Para fins contábeis, apuração de preço médio e administração de expectativas:_ 💡

    Pagamentos de Rendas serão *Trimestrais* agora… ou seja: esses 3,77 “precisam” durar 3 meses quando forem pagos, então usem com moderação 😊

    *Preço de Custo das Cotas*: subtrair 3,77 por cota, esse é o ajuste a ser feito (quem pagou 110 na emissão: 106,23 é o novo preço de compra).

    Próximo anúncio será em Outubro, pagamento em Novembro, aí sim como* Rendimentos* e acumulando a renda dos três meses (se fosse 1,18… seriam 3,54), mas agora vai pagar o que vender e não é mais fixo.

    Essas mudanças decorrem dos acordos de ajustamento da conduta, no geral é um bom sinal, indica que estamos mais perto de vermos as cotas voltarem a negociar.

    Tendo novidades, aviso-os em primeira mão 🙂

    []´s
    Tetzner
    https://tetzner.wordpress.com/2018/07/22/grupo-de-cotistas-do-mfii11-merito-fii

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    1. Deixa ver se eu entendi….3×1.18=3.54 … mas o fundo vai distribuir 3.77 em proventos?!

      Mas como, não era pirâmide? Não era esquema Ponzi?

      Brincadeiras a parte, espero que CVM apure a fundo esse caso, e puna se tiver que punir. Agora, tenho grande suspeição de dedo de algum institucional por trás dessa estória toda….

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    3. Show, o trem parece estar voltando aos trilhos!
      Tetzner, aquelas sugestões para assembléia penso que não devem morrer.
      Mesmo quando voltar a negociação, creio que as sugestões que foram levantadas são ótimas para maior visibilidade da gestão do nosso patrimônio.

      Boa noite a todos!

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      1. Tetzner se os 3,77 é amortização, qto é a renda de julho a ser paga em agosto, pois se for anunciar em outubro para receber em novembro, este primeiro rendimento então seria de 4 meses, onde esta de julho, agos, set e nov, confere?

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      2. Lambari

        esse é o “gap” temporal pra que seja apurado o resultado e distribuído o fluxo real… agora só vai ser pago o operacional, o fluxo de vendas e precisa de um tempinho para apurar e então divulgar, com o pagamento

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      4. Lambari D”Corgo

        Não tem mais como apurar e divulgar… Como era não funciona mais

        então leva um tempo de apurar e divulgar, antes era instantâneo porque estimavam

        agora tem o tempo de calcular tudo, fechar as vendas e divulgar; então vai carregar esse “atraso” de 1 mês

        não vai ter o 4º mês apurado quando divulgar

        Exemplo: Se eles fecharem uma venda às 18:30m do dia 31 por exemplo… a renda anuncia a tarde, outras vezes foi logo de manhã

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      5. Tetzner, fiquei com uma dúvida. Pelo o que entendi dos comunicados o pagamento da renda trimestral era uma proposta a ser enviada para a CVM a fim de liberar a negociação das cotas. Não era já um comunicado que seria assim, mas uma proposta, correto? Não precisaria ainda passar por assembléia? Pois pelos seus comentários dá para ver que você entende que aquela proposta festa está 100% certa que irá acontecer (não é mais proposta, é fato). É isso mesmo? Apenas para me ajudar a entender.

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      6. investLucido

        tudo o que foi divulgado ao mercado naqueles comunicados/boletins passou por discussão e formalização à autarquia (CVM); uma vez posto em prática, presume-se que ouve o “de acordo” formal entre as partes (Planner/Mérito/CVM)

        o regulamento prevê que a renda é semestral, em todo FII, até pela obrigação da lei de distribuir 95%; minha dúvida sobre a AGE foi sanada pela releitura deste regulamento, veja:

        então, necessariamente não precisaria de AGE, mas seria de “bom tom” a meu ver a consulta; eu entendi que neste caso não harevia outra opção, era isso ou a autarquia continuaria insistindo nas premissas das acusações

        some-se à essa mudança a devolução das Taxas de Ingresso… a argumentação de “Pirâmide” cai por terra, a meu ver… (opinião, minha ok? não saiu nada oficial)

        restam outras acusações que pelos comunicados foram refutas ou serão corrigidas; acho que é isso que ainda retém as cotações suspensas… a CVM quer ter certeza do que vai ser feito para corrigir e ajustar a conduta daqui por diante

        como disse no vídeo: MFII v2.0

        será / já é um outro FII

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      2. Acabei de ligar e me falou que terá um comunicado da bovespa. Só não falaram se ia ou não ter renda… Aguardamos e rezamos!
        Uma coisa é a cota bloqueada a outra é a renda bloqueada. Como sabemos muito de nós temos contas a pagar
        Abraços

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    2. Tetzner;
      Atualmente estou com todo meu patrimonio nesse fundo, e o pior sem renda. Esse bloqueio quebrou minhas pernas, pois tenho pagamentos previstos para esse mes.. Vc comentou no video de vender para particulares. Como funciona isso? Obrigado.

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      1. Acho se esse fundo sair dessa, vai ser o mais forte de todos. Imagina a pressão de ter quase a metade dos cotistas reunidos. Meu medo é eles quererem molhar a mão do Tetzner agora

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      4. Caro Tezner, sou cotista e fiquei aguardando a inserção no grupo whatsapp que até o momento não aconteceu. Peço por gentileza averiguar.

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